【老舊小區(qū)改造多元主體協(xié)同治理研究7600字（論文）】

老舊小區(qū)改造多元主體協(xié)同治理研究目錄TOC\o"1-2"\h\u1042關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造；多元主體；協(xié)同治理 121935一、老舊小區(qū)改造歷程 18746（一）老舊小區(qū)改造政策演進(jìn) 115221（二）典型城市老舊小區(qū)改造實(shí)踐 227471二、老舊小區(qū)改造治理存在的問(wèn)題 316584（一）改造資金來(lái)源依賴(lài)政府財(cái)政 318615（二）老舊小區(qū)改造法律法規(guī)不完善 412681（三）多元主體治理協(xié)同程度低 526659（四）改造難以形成長(zhǎng)效管理機(jī)制 622613三、相關(guān)政策建議 622063（一）政府積極轉(zhuǎn)變角色定位 64608（二）拓寬市場(chǎng)融資渠道 77265（三）強(qiáng)化居民主體地位 727122（四）健全社區(qū)規(guī)劃師制度 8摘要：老舊小區(qū)改造為城市土地存量發(fā)展提供了新方向，使得其在各城市發(fā)展戰(zhàn)略中備受關(guān)注。當(dāng)前，老舊小區(qū)改造進(jìn)入加速階段，全國(guó)各地都在積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造建設(shè)，但其不合理的治理模式也給城市和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了諸多矛盾及問(wèn)題，因此探索多元主體協(xié)同治理模式是推進(jìn)老舊小區(qū)改造順利開(kāi)展的首要任務(wù)。本文基于協(xié)同治理理論，從多元主體視角下探討當(dāng)前老舊小區(qū)改造治理困境，并在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)多元主體協(xié)同治理框架，試圖為各個(gè)治理主體參與老舊小區(qū)改造治理，提高治理協(xié)同度提供具體的、可操作性的理論參考和決策依據(jù)。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造；多元主體；協(xié)同治理一、老舊小區(qū)改造歷程（一）老舊小區(qū)改造政策演進(jìn)2017年和2020年是老舊小區(qū)改造啟動(dòng)，試點(diǎn)和全面推進(jìn)的關(guān)鍵年份，通過(guò)梳理2017年和2020年國(guó)家層面發(fā)布的關(guān)于老舊小區(qū)改造的政策，老舊小區(qū)改造工作正成為政府重點(diǎn)工作之一[1]。2020年的文件相較于之前文件，對(duì)于老舊小區(qū)的內(nèi)容有了擴(kuò)充，理念更加強(qiáng)調(diào)了多元主體的協(xié)作合作關(guān)系，對(duì)于資金籌措機(jī)制不再只強(qiáng)調(diào)政府大包大攬，而是強(qiáng)調(diào)政府，市場(chǎng)與居民三者的合理承擔(dān)，工作機(jī)制上從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變政府引領(lǐng)，凸顯了居民和社區(qū)主體地位。對(duì)象房屋年久失修、配套設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂差的住宅區(qū)2000年以前建成的環(huán)境條件較差、配套設(shè)施不全或破損嚴(yán)重、無(wú)障礙建設(shè)缺失、管理服務(wù)機(jī)制不健全、群眾反映強(qiáng)烈的住宅小區(qū)2000年前城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)理念公共服務(wù)均等化共同締造美好環(huán)境與幸福生活共同締造改造內(nèi)容環(huán)境綜合整治；房屋維修養(yǎng)護(hù)；配套設(shè)施完善；建筑節(jié)能及供熱采暖設(shè)施完善配套設(shè)施；對(duì)建筑物本體及小區(qū)環(huán)境進(jìn)行提升；考慮增加電梯、停車(chē)設(shè)施基礎(chǔ)類(lèi)：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容；提升類(lèi)：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容；完善類(lèi)：公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造資金籌措機(jī)制政府支撐、受益群眾分?jǐn)?、市政運(yùn)營(yíng)單位共同籌措居民，市場(chǎng)，政府共同籌措政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)工作機(jī)制政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與分工負(fù)責(zé)[2]。政府統(tǒng)籌組織、社區(qū)具體實(shí)施，居民全程參與業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持長(zhǎng)效機(jī)制引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)；街道辦事處、居委會(huì)、居民共同管理發(fā)揮街道黨組織和辦事處職能，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自我管理組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)[3]。（二）典型城市老舊小區(qū)改造實(shí)踐1.北京十二五期間，北京市政府對(duì)1990年以前建成的老舊小區(qū)進(jìn)行了住宅抗震加固和節(jié)能改造的專(zhuān)項(xiàng)整治工作。2017年北京市于新一輪老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)工作的《整治工作方案》中提出以“六治七補(bǔ)三規(guī)范”的菜單式整治內(nèi)容，分為基礎(chǔ)類(lèi)和自選類(lèi)，并特別提出改造要比照《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》和區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃，真正做到統(tǒng)籌規(guī)劃。具體開(kāi)展可將相鄰老舊小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌整治，梳理老舊小區(qū)周邊空間資源，進(jìn)一步確定老舊小區(qū)整治范圍和具體實(shí)施項(xiàng)目[4]。2020年5月20日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)等共五個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》?！侗本┦欣吓f小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》根據(jù)自下而上的原則，強(qiáng)調(diào)居民需求牽引、民意主導(dǎo)的地位作用，強(qiáng)化了物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，細(xì)化明確了小區(qū)綜合整治的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、程序指導(dǎo)，使實(shí)施主體有法可依、有章可循。通過(guò)簡(jiǎn)化辦理流程、精簡(jiǎn)審核內(nèi)容、縮短辦理時(shí)間，整治工作的審核和審批效率獲得了有效提升，綜合整治工作的實(shí)施進(jìn)程也加速運(yùn)行[5]。2.廣州2016年，廣州市出臺(tái)《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》。2017年底，廣州市被列為全國(guó)第一批老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市。廣州市老舊小區(qū)改造政策逐步完善并形成一套由總體政策、分政策以及試點(diǎn)政策構(gòu)成的體系，主要規(guī)定了老舊社區(qū)中的“三線”（電力線、電話線、通信網(wǎng)線）的整治工作內(nèi)容，電梯增設(shè)的相關(guān)要求，在技術(shù)方面出臺(tái)了規(guī)整方式和技術(shù)指引。同時(shí)，制定了試點(diǎn)方案和時(shí)間計(jì)劃，保證改造可以按時(shí)完成[6]。廣州市老舊小區(qū)改造采用“市級(jí)籌劃、區(qū)級(jí)統(tǒng)籌、街道組織、社區(qū)實(shí)施、居民參與”的工作機(jī)制和組織方式，由市、區(qū)財(cái)政安排專(zhuān)項(xiàng)資金用于老舊小區(qū)改造，市、區(qū)按8:2的比例分擔(dān)改造資金，并且成片的改造可以按規(guī)定改變社區(qū)部分房屋的功能屬性，如荔灣區(qū)泮塘五約小區(qū)在改造中允許改變已征收房屋的居住屬性和使用功能，使之成為向居民開(kāi)放的集市、老幼活動(dòng)中心、便利百貨、醫(yī)療站等社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施[7]。3.南京2017市，南京市出臺(tái)了《老舊小區(qū)整治操作手冊(cè)》，對(duì)整治240個(gè)老舊小區(qū)工作完成立項(xiàng)，改造工作細(xì)化到72個(gè)內(nèi)容，從宜居，環(huán)保，整潔，安防功能等方面做了細(xì)致的描述。同年，南京市還出臺(tái)了《老舊小區(qū)改造整治工作精細(xì)化管理方案》，從整體設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)處理，組織方式，施工管控，常態(tài)化管理提出了更為細(xì)化的要求。南京市通過(guò)區(qū)政府、街道、社區(qū)三級(jí)管理的工作機(jī)制對(duì)主城六區(qū)2000年以前建成、尚未整治的非商品房老舊小區(qū)進(jìn)行整治。在長(zhǎng)效機(jī)制方面，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，分別采用物業(yè)公司、“兩站一中心”托底或業(yè)主自治等方式資金籌措，并將籌措資金劃分為市級(jí)資金以及區(qū)級(jí)資金兩部分，對(duì)于整治難度和資金壓力大的區(qū)，可采取針對(duì)性措施進(jìn)行籌措，比如購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或新增債券等方式[8]。二、老舊小區(qū)改造治理存在的問(wèn)題（一）改造資金來(lái)源依賴(lài)政府財(cái)政老舊小區(qū)改造資金如果按照受益者付費(fèi)原則，那么應(yīng)當(dāng)可以采用財(cái)政支持、居民出資、市場(chǎng)化運(yùn)作等多元化方式籌集資金。然而從各地實(shí)際改造情況看，居民出資意愿低、社會(huì)資本積極性不足、政府財(cái)政壓力大，老舊小區(qū)改造面臨巨大的資金缺口，導(dǎo)致改造進(jìn)展緩慢、效果不及預(yù)期。從財(cái)政出資看，地方財(cái)政壓力較大，僅靠政府一己之力很難負(fù)擔(dān)[9]。從試點(diǎn)城市看，目前老舊小區(qū)改造主要是政府出資，市、區(qū)兩級(jí)政府按一定比例分擔(dān)，居民等其他渠道出資占比極低。以廣州市越秀區(qū)仰忠社區(qū)為例，改造資金一共是2950萬(wàn)元，市財(cái)政出資1450萬(wàn)元，占比總金額的49.2%，區(qū)財(cái)政1490萬(wàn)元占比總金額的50.5%，居民僅集資10萬(wàn)元，僅占比0.3%。和棚戶區(qū)改造相不同，老舊小區(qū)改造思路以綜合整治為主，涉及到拆遷重建的較少，因此地方政府沒(méi)有辦法通過(guò)出讓土地獲得收入，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目并不會(huì)帶來(lái)任何獲益[10]。特別是由于2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)，各地方財(cái)政需要承受巨大壓力。一方面在穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)方面需要財(cái)政支持，另一方面由于各地經(jīng)濟(jì)下滑、減稅降費(fèi)、土地市場(chǎng)降溫等都導(dǎo)致財(cái)政收入的大幅減少。從2020年一季度的地方公共財(cái)政收入看，僅西藏地方公共財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余30省市均負(fù)增長(zhǎng)。但是，今年老舊小區(qū)改造任務(wù)量是去年的兩倍，如果保守估算，老舊小區(qū)改造資金需求約4.54萬(wàn)億元。如果僅僅依靠政府的財(cái)政收入，是難以滿足改造需求的[11]。（二）老舊小區(qū)改造法律法規(guī)不完善經(jīng)初步梳理我國(guó)有關(guān)老舊小區(qū)改造的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)涉及老舊小區(qū)改造內(nèi)容散見(jiàn)于《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》等法律文件。缺乏專(zhuān)門(mén)性、高階的法律會(huì)導(dǎo)致適用有關(guān)法條時(shí)容易出現(xiàn)多頭適用或互相制約、互為前提的情況，比如小區(qū)公共管線設(shè)施改造。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；現(xiàn)實(shí)生活中，各小區(qū)管線設(shè)施的所有權(quán)關(guān)系存在交叉，如果只讓管線單位負(fù)責(zé)改造，那么權(quán)責(zé)關(guān)系的不對(duì)等造成維護(hù)不利[12]。當(dāng)前法律法規(guī)中由于缺乏對(duì)于各主體權(quán)力和責(zé)任的規(guī)定，對(duì)相關(guān)政府主管部門(mén)的行為監(jiān)督與制約較難，造成一些改造項(xiàng)目政績(jī)化，比如廣州海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號(hào)大院，這種先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對(duì)龐大的錦上添花工程。然而將房屋條件惡劣、安全隱患嚴(yán)重、基本不適宜人居住的區(qū)域卻納入了改造項(xiàng)目。加上老舊小區(qū)改造中居民是直接的利益相關(guān)者，由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定和保障，居民無(wú)法行使相關(guān)權(quán)利，如更新過(guò)程中的參與和監(jiān)督等權(quán)利，這使得在實(shí)際的實(shí)施改造過(guò)程中監(jiān)督實(shí)現(xiàn)不到位，改造無(wú)法滿足居民的實(shí)際訴求等的情況[13]。（三）多元主體治理協(xié)同程度低當(dāng)前我國(guó)老舊住宅小區(qū)改造的治理主體之間仍然缺乏總體協(xié)調(diào)性，未能形成有效的綜合治理合力。各類(lèi)主體都不同程度地參與了改造與治理發(fā)揮各自相應(yīng)的作用。然而在客觀上，治理主體目標(biāo)不同、治理主體參與度不同從一定程度上導(dǎo)致了各方利益沖突，從而使得協(xié)同治理程度低。從宏觀層面看，多元主體參與治理的目標(biāo)具有相對(duì)一致性，比如說(shuō)提高房屋質(zhì)量，改善社區(qū)環(huán)境，完善社區(qū)服務(wù)，激活社區(qū)的內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。但由于各個(gè)主體職能角色不同，因而其組織目標(biāo)和利益訴求不同，從而最終導(dǎo)致他們參與治理的目標(biāo)具有明顯差異性[14]。政府主體尋求著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一，通過(guò)改造完善老舊小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，把衰敗已現(xiàn)、缺乏活力的地區(qū)變?yōu)橐司由畹牡貐^(qū)。既改善城市區(qū)域的整體環(huán)境，也能幫助這些地區(qū)重新得到發(fā)展的契機(jī)，成為城市內(nèi)部新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極[15]。市場(chǎng)尋求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化，通過(guò)多元化的方式介入老舊小區(qū)改造，獲得短期的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，由于項(xiàng)目的公共屬性，也謀求長(zhǎng)期的社會(huì)效益，提升企業(yè)的社會(huì)形象，尋求和政府的長(zhǎng)期合作。居民的利益訴求體現(xiàn)在追求在優(yōu)化居住生活條件、改善物質(zhì)環(huán)境以及完善配套設(shè)施和社區(qū)功能等方面。但是同一主體內(nèi)部其構(gòu)成往往也很復(fù)雜，由于職業(yè)、年齡、收入水平、文化程度等方面的差異，不同居民往往存在不同的訴求。從治理主體參與程度上說(shuō)，市場(chǎng)主體和居民主體缺位，導(dǎo)致政府在改造中大包大攬，難以形成協(xié)同治理，導(dǎo)致各方利益沖突家具[16]。目前，老舊小區(qū)改造思路主要是以改和留。因此，老舊小區(qū)改造面臨回報(bào)率低、回報(bào)周期長(zhǎng)的問(wèn)題，市場(chǎng)主體本就不愿意積極參與其中，再加上，由于老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)存在著多種形式，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等類(lèi)型，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致市場(chǎng)主體參與老舊小區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)較大[17]。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利義務(wù)應(yīng)根據(jù)房屋權(quán)屬關(guān)系確定并相對(duì)應(yīng)。但在實(shí)際改造過(guò)程中，房屋權(quán)屬人的參與積極性卻不高。過(guò)去的老舊小區(qū)大多數(shù)屬于單位分房，很多居民習(xí)慣了政府包辦一切。并且社區(qū)主要實(shí)行“街道——居委”式的垂直管理模式，導(dǎo)致居民委員會(huì)有著雙重身份，既代表著廣大居民利益，又帶著行政色彩，從而導(dǎo)致居民自治被弱化甚至覆蓋的結(jié)果[18]。除此以外，老舊小區(qū)大部分居民由退休老同志、下崗工人和外來(lái)租賃戶組成。這些住戶往往身體不便、忙于生計(jì)或者文化水平不高，沒(méi)有時(shí)間參與到社區(qū)管理，也不愿意參與社區(qū)管理[19]。（四）改造難以形成長(zhǎng)效管理機(jī)制根據(jù)地方實(shí)踐看，改造工作并沒(méi)有形成長(zhǎng)效管理機(jī)制，后續(xù)的物業(yè)管理工作存在諸多難題。一是在當(dāng)前政策背景下，各地市加快了老舊小區(qū)改造，但對(duì)小區(qū)改造后的管理工作仍重視不足，改造成果的反饋和保障機(jī)制不完善，各地市均存在重改造、輕管理的現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往將使改造成果損耗殆盡，造成資源浪費(fèi)。二是居民缺乏付費(fèi)意識(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不愿意介入[20]。受以往居民住房福利制度的影響，大部分業(yè)主習(xí)慣了無(wú)償享受物業(yè)服務(wù)，認(rèn)為物業(yè)管理本就是政府部門(mén)的工作職責(zé)，收物業(yè)費(fèi)就是為了多撈“好處”。尤其是老舊小區(qū)中的居民，大多是老人、弱勢(shì)群體和外來(lái)人員，這些群體整體收入水平比較低，認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無(wú)管理無(wú)所謂。這些群體缺乏主人翁意識(shí)和自治能力，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)物業(yè)管理導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn)，很快重回改造前的混亂局面。三是缺少業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)的缺失不利于小區(qū)業(yè)主進(jìn)行實(shí)際管理。房屋業(yè)主難以聯(lián)系、租戶多、老年人參與業(yè)委會(huì)的積極性不高使得老舊小區(qū)的業(yè)委會(huì)難以建立。改造過(guò)程中由于住戶意見(jiàn)很難統(tǒng)一且缺少業(yè)委會(huì)介入，后續(xù)維護(hù)工作推進(jìn)緩慢導(dǎo)致在后續(xù)物業(yè)管理工作中，明顯力不從心。即使已成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)委會(huì)缺乏話語(yǔ)權(quán)、組織權(quán)，也無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用[21]。三、相關(guān)政策建議（一）政府積極轉(zhuǎn)變角色定位老舊小區(qū)改造建設(shè)應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)以人為本，政府的角色定位也要由行政型干預(yù)型政府向服務(wù)型指導(dǎo)型政府轉(zhuǎn)變。政府的定位應(yīng)當(dāng)是一種自上而下的政策保證與引導(dǎo)，從公共利益出發(fā)，向社區(qū)組織與居民讓渡部分權(quán)力，通過(guò)與其他參與主體形成多元協(xié)同治理關(guān)系來(lái)支撐社區(qū)發(fā)展，不斷降低政府行政力量干預(yù)力度。政府要做好老舊小區(qū)改造中的引導(dǎo)者，監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，完善老舊小區(qū)改造相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)，當(dāng)前，老舊小區(qū)改造還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律。從現(xiàn)有的法律規(guī)范來(lái)看，當(dāng)前有關(guān)老舊小區(qū)改造的法規(guī)條例四散在各法規(guī)中，在實(shí)際執(zhí)行中可能會(huì)出現(xiàn)多頭適用，因此缺少一定的操作性和針對(duì)性[22]。日本在1969年社區(qū)改造之初，就頒布了《都市再開(kāi)發(fā)法》。直至2010年，這期間一共修改了12次的主要條例。目前，日本已經(jīng)形成了比較完善的政策法規(guī)體系，體系分成四類(lèi)：技術(shù)類(lèi)、經(jīng)濟(jì)類(lèi)、管理類(lèi)和產(chǎn)業(yè)類(lèi)。政府可以借鑒和參考國(guó)外的法律法規(guī)制度并結(jié)合國(guó)內(nèi)的老舊小區(qū)改造實(shí)踐，制定高層次的法律以及全方位的條例準(zhǔn)則，通過(guò)提高立法層次，梳理政府以及相關(guān)政府部門(mén)、市場(chǎng)主體、居民主體、社區(qū)規(guī)劃師等各主體的權(quán)責(zé)和義務(wù)，制定老舊小區(qū)改造的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范各地老舊小區(qū)改造的流程。除此以外，還需要通過(guò)立法來(lái)保證居民參與改造過(guò)程決策的合法性，落實(shí)公眾參與城市更新規(guī)劃的權(quán)力[23]。（二）拓寬市場(chǎng)融資渠道拓寬融資渠道，增加融資靈活性，探索創(chuàng)造新的融資模式。多樣化社會(huì)力量投資的方式，包括直接資本注入、冠名、捐贈(zèng)等方式，以此來(lái)鼓勵(lì)企業(yè)參與；提高社會(huì)資本在停車(chē)場(chǎng)、新能源汽車(chē)充電樁、衛(wèi)生所、幼兒園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的參與度，并建立完善受益者付費(fèi)機(jī)制。政府應(yīng)積極拓寬吸引社會(huì)資本并進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，比如發(fā)行債券[24]。可根據(jù)臨街建筑的結(jié)構(gòu)，面積，建筑年限等因素，轉(zhuǎn)變其使用功能并進(jìn)行合理規(guī)劃，在必要時(shí)可以由物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，并探索物業(yè)管理新模式。針對(duì)需要全面改造的老舊小區(qū)，確定“拆留整改”改造方式后，可以保證專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及建筑施工獲得微小利益的情況下，吸引其參與改造建設(shè)，在改造前合理確定規(guī)劃指標(biāo)，做好前期規(guī)劃工作[25]。（三）強(qiáng)化居民主體地位堅(jiān)持以居民為主體，調(diào)動(dòng)居民群眾的積極性，匯集民眾智慧，參與老舊小區(qū)改造提升全過(guò)程，堅(jiān)持問(wèn)計(jì)于民、問(wèn)需于民，做到“改哪里，群眾拿主意”，強(qiáng)化業(yè)主的主體地位。推行群眾自愿申報(bào)項(xiàng)目機(jī)制，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或居民自治小組征集小區(qū)居民對(duì)改造提升內(nèi)容的意見(jiàn)，小區(qū)居民無(wú)異議后向政府提出改造申請(qǐng)。政府在申報(bào)的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌考慮，按照先急后緩的原則分批組織實(shí)施，優(yōu)先改造環(huán)境條件較差、配套設(shè)施破損嚴(yán)重、群眾反映強(qiáng)烈的老舊小區(qū)，原則上對(duì)違建多的小區(qū)不予列入改造范圍[26]。社區(qū)應(yīng)盡快成立建設(shè)管理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)議事協(xié)調(diào)會(huì)、居民自治小組等自治組織，加強(qiáng)自治管理，搭建議事平臺(tái)。建管委是深入推進(jìn)基層治理過(guò)程中，根據(jù)居民自治相關(guān)法律，在城市小型熟人社區(qū)，以基層黨支部為核心，帶動(dòng)居民共建、共管，引導(dǎo)居民自發(fā)組織搭建的社區(qū)自治平臺(tái)。社區(qū)建設(shè)管理委員會(huì)代表居民利益，這意味著居民權(quán)利的上移和政府權(quán)力的部分下放。它作為中間組織與政府、市場(chǎng)主體等進(jìn)行對(duì)話與博弈，以達(dá)到最大程度動(dòng)員資源和實(shí)現(xiàn)效率的方式，并通過(guò)參與機(jī)制的法制化、有效性的制度建立和實(shí)施，使居民權(quán)利得到表達(dá)、采納或反饋[27]。（四）健全社區(qū)規(guī)劃師制度社區(qū)規(guī)劃師是老舊小區(qū)改造的專(zhuān)業(yè)人才，政府需要盡快建立健全社區(qū)規(guī)劃師制度。政府首先應(yīng)當(dāng)通過(guò)頒布法律或者推行相關(guān)政策來(lái)明確社區(qū)規(guī)劃師身份，明確界定社區(qū)規(guī)劃師責(zé)任、權(quán)力以及義務(wù)，并且通過(guò)社會(huì)上廣泛的宣傳介紹社區(qū)規(guī)劃師，讓更多人認(rèn)識(shí)、了解和信任社區(qū)規(guī)劃師。比如我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)在社區(qū)規(guī)劃師制度有著亮眼的成績(jī)，臺(tái)北市政府都市發(fā)展局最先將社區(qū)規(guī)劃師制度化，明確的組織界定讓社區(qū)規(guī)劃師為更多人所知[28]。除此以外，政府還要設(shè)置社區(qū)規(guī)劃師內(nèi)部規(guī)范。制定社區(qū)規(guī)劃師內(nèi)部規(guī)范是為了約束社區(qū)規(guī)劃師行為，告訴社區(qū)規(guī)劃師哪些可以做、哪些不能做的重要舉措，內(nèi)部規(guī)則可以由社區(qū)規(guī)劃師代表和政府共同協(xié)商制定，要根據(jù)實(shí)際情況，為老舊小區(qū)工作服務(wù)，并為大多數(shù)規(guī)劃師所接受認(rèn)可。無(wú)論是臺(tái)灣地區(qū)的社區(qū)規(guī)劃師制度還是深圳市的社區(qū)規(guī)劃師制度都包括了一系列準(zhǔn)入、培訓(xùn)、激勵(lì)、工作范圍等制度，各地的社區(qū)規(guī)劃師可以學(xué)習(xí)借鑒這些成熟的內(nèi)部制度，幫助社區(qū)規(guī)劃師履職時(shí)有據(jù)可依，有助于提升社區(qū)規(guī)劃師的公信力[29]。參考文獻(xiàn)：[1]萬(wàn)玲.廣州市老舊小區(qū)可持續(xù)微改造的困境與路徑探析[J].城市觀察,2019,(002):6571.[2]王承華，李智偉.城市更新背景下的老舊小區(qū)更新改造實(shí)踐與探索——以昆山市中華北村更新改造為例[J].建筑知識(shí):學(xué)術(shù)刊,2019.[3]劉佳燕,張英杰,冉奧博.北京老舊小區(qū)更新改造研究：基于特征-困境-政策分析框架[J].社會(huì)治理,2020(02):64-73[4]周京媛.老舊小區(qū)改造背景下的社區(qū)治理問(wèn)題研究[D].華中師范大學(xué),2018.[5]蔡淑頻,周興文,馬闐.城市老舊小區(qū)改造的模式與對(duì)策——以沈陽(yáng)市為例[J].沈陽(yáng)教育學(xué)院學(xué)報(bào),2014,016(006):723-726.[6]徐峰.社會(huì)資本參與上海老舊小區(qū)綜合改造研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2018(4):90-95.[7]黃碩.老舊小區(qū)改造的“廈門(mén)模式”[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2019(12).[8]劉貴文,胡萬(wàn)萍,謝芳蕓.城市老舊小區(qū)改造模式的探索與實(shí)踐——基于成都,廣州和上海的比較研究[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2020(5).[9]鄧士文,吳中平.“都市針灸”理論視角下廣州市老舊小區(qū)微改造模式思考[J].居舍,2020(06):184-186.[10]張文濤.北京市老舊小區(qū)改造工程的進(jìn)度管理研究[D].中國(guó)科學(xué)院大學(xué)(中國(guó)科學(xué)院工程管理與信息技術(shù)學(xué)院),2017.[11]鄭偉.北京市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目成本管理研究[D].北京郵電大學(xué),2019[12]徐莎莎.老舊小區(qū)改造項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)體系的研究[D].浙江大學(xué),2016.[13]張志紅,張喻.老舊住宅小區(qū)綜合整治改造項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)研究——以山東省老舊小區(qū)改造為例[J].財(cái)政科學(xué),2019(01):88-96+114.[14]趙鵬.長(zhǎng)春市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目后評(píng)價(jià)[D].吉林大學(xué),2018[15]袁維平．老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)困境與化解途徑—以呼和浩特市回民區(qū)為例[J].內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)2016