2022年房產(chǎn)估價師《估價理論與方法》考試題庫多選判斷題庫

2022年房產(chǎn)估價師《估價理論與方法》考試題庫多選判斷題庫

多選題

1.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。

A、消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

B、消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

C、城市經(jīng)濟高速發(fā)展

D、人口急劇增長

E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

答案：AB

解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個：（1）消費者愿意購

買，即有購買欲望；（2）消費者能夠購買，即有支付能力。

2.房地產(chǎn)價格的特征主要包括（）o

A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大

B、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響

C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長

D、房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格

E、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格的六個特點：（1）與區(qū)位

密切相關；（2）實質上是權益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格；（4）

1

易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內容復雜

多樣。

3.關于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有（）。

A、在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值

B、在合法利用下，（市場價值一現(xiàn)狀價值）2將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋?/p>

要支出及應得利潤

C、在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值

D、在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值

E、同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市場價值和現(xiàn)狀價值

答案：ABC

解析：考點：市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余

價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最

佳利用，則現(xiàn)狀價值就等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于

市場價值。在合法利用下，必然有（市場價值一現(xiàn)狀價值），將現(xiàn)狀利用改變?yōu)?/p>

最高最佳利用的必要支出及應得利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀

價值就是市場價值。選項D,在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值；

選項E,在現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值就是市場價值。

4.下列有關房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有（）。

A、某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖

B、供給量與價格正相關

C、當建筑材料的價格上漲時，房地產(chǎn)的供給增加

D、開發(fā)技術水平的提高可以提高開發(fā)成本

2

E、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當前

供給通常會增加

答案：ABE

解析：考點：房地產(chǎn)供給。選項C,當建筑材料的價格上漲時，房地產(chǎn)的供給減

小；選項D,開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本。

5.下列選項中，難以采用比較法估價的有（）。

A、特殊廠房

B、普通住宅

C、存量成套住宅

D、博物館

E、在建工程

答案：ADE

解析：考點：比較法適用的估價對象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：（1）數(shù)

量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;

（2）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比性很差

的房地產(chǎn)，如在建工程等。

6.房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了()o

A、難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C、房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D、房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E、房地產(chǎn)價值量大

3

答案：ABCD

解析：本題考查的是獨一無二。房地產(chǎn)的獨一無二性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完

全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市

場，房地產(chǎn)價格千差萬別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新

建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房(或樣板間)、現(xiàn)場照片等，其交易

也不宜采取樣品交易的方式，而應到實地查看、親身感受或體驗，房地產(chǎn)估價也

應到估價對象現(xiàn)場進行實地查勘。

7.對某房地產(chǎn)轉讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，

這時應遵循的估價原則有()。

A、替代原則

B、謹慎原則

C、合法原則

D、最高最佳利用原則

E、價值時點原則

答案：ACDE

解析：本題考查的是謹慎原則。選項B,謹慎原則是針對抵押目的估價的特定原

則，除現(xiàn)狀價值評估外，房地產(chǎn)估價均應遵循最高最佳利用原則。合法原則、替

代原則、價值時點原則是普適性原則

8.在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其

可能的原因有()o

A、隱含的估價對象范圍不同

B、參數(shù)選取不合理

4

C、估價作業(yè)日期不同

D、價值類型選取不合理

E、選用的估價方法不切合估價對象

答案：ABE

解析：本題考查的是確定估價結果。在對測算結果進行校核和比較分析時，應進

行下列檢查，以找出測算結果可能存在的差錯和造成各個測算結果之間差異的原

因：（1）估價計算的正確性，即計算是否有錯誤，這是最低級的錯誤；（2）估

價基礎數(shù)據(jù)的正確性，即估價測算中所使用的面積、使用期限等反映估價對象狀

況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設成本

等數(shù)據(jù)是否正確；（3）估價參數(shù)的合理性，即用于測算估價對象價值或價格的

調整系數(shù)、報酬率、利潤率等系數(shù)、比率或比值是否合理；（4）估價計算公式

的恰當性，即選取的計算公式是否合適；（5）不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范

圍的一致性，即比較法、收益法、成本法等估價方法的財產(chǎn)范圍是否相同；（6）

不同估價方法的估價前提的一致性，即估價前提是否相同；（7）估價方法的適

用性，即選用的估價方法是否合適；（8）估價假設的合理性，即估價假設是否

合理；（9）估價依據(jù)的正確性，即估價依據(jù)是否正確；（10）估價原則的正確

性，即是否遵循了應遵循的估價原則；房地產(chǎn)市場狀況的特殊性，即房地產(chǎn)市場

是否處在特殊情況，如房地產(chǎn)價格是否有較大泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。

9.房地產(chǎn)價格的特征主要包括（）。

A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大

B、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響

C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長

5

D、房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格

E、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格的六個特點：（1）與區(qū)位

密切相關。（2）實質上是權益的價格。（3）同時有買賣價格和租賃價格。（4）

易受交易者的個別情況影響。（5）形成的時間通常較長。（6）包含的內容復雜

多樣。

10.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有（）O

A、經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平

B、社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化

C、財政收支及金融狀況、利率

D、物價、匯率、居民收入

E、人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

答案：ACD

解析：本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。選項B屬于社會因素；選項E中人口數(shù)量屬于人

口因素，行政隸屬關系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟因素。

11.下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。

A、適當營銷

B、適當?shù)钠陂g完成交易

C、謹慎行事

D、公平交易

E、熟悉情況

6

答案：ACDE

解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值

和殘余價值。市場價值的形成條件主要有5個：（1）適當營銷；（2）熟悉情

況；

（3）謹慎行事；（4）不受強迫；（5）公平交易。

12.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最

高最佳使用。

A、與外部環(huán)境最協(xié)調

B、達到規(guī)模遞增

C、內部構成要素的組合最適當

D、外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E、外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

答案：AC

解析：考點：最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，

即當估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最

佳利用。

13.成本法中的投資利息的應計息項目包括()。

A、土地成本

B、銷售稅費

C、管理費用

D、銷售費用

E、建設成本

答案：ACDE

7

解析：考點：投資利息。土地成本、建設成本、管理費用和銷售費用均應計算利

息。

14.為評估出客觀合理的價值，估價人員應本著()假設等進行估價。

A、各方估價利害關系人均是利己并理性的

B、估價人員應“換位思考”

C、估價人員應站在國家的立場來考慮評估價值

D、估價人員以專家身份權衡評估價值

E、估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

答案：ABD

解析：考點：獨立客觀公正原則。在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值

或價格，估價師首先應基于以下假設進行估價：(1)各方估價利害關系人均是

利己并理性的；(2)估價師應“換位思考”，即以各方估價利害關系人的角色

和心態(tài)來思考評估價值；(3)估價師以獨立第三方的專家身份來權衡評估價值。

在此基礎上便可得出一個不偏袒任何一方估價利害關系人的評估價值。

15.下列選項中，屬于房地產(chǎn)狀況調整方法的有()o

A、直接比較調整

B、間接比較調整

C、總價調整

D、單價調整

E、減法調整

答案：ABCD

8

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調整的方法。房地產(chǎn)狀況調整的方法有：（1）

直接比較調整、間接比較調整；（2）總價調整、單價調整；（3）金額調整、百

分比調整；（4）加法調整、乘法調整。

16.土地權屬證書有（）。

A、《國有土地使用證》

B、《集體土地所有證》

C、《集體土地使用證》

D、《土地他項權利證明書》

E、《國有土地所有證》

答案：ABCD

解析：考點：合法原則。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有

證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。

17.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。

A、上位法優(yōu)先于下位法

B、不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C、特別法優(yōu)先于普通法

D、法律文本優(yōu)先于法律解釋

E、強行法優(yōu)先于任意法

答案：ACDE

解析：考點：合法原則。選項B,“新法優(yōu)于舊法”該原則是在效力相等的法有

沖突時適用。

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18.下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有

（）?

A、房地產(chǎn)抵押估價

B、房屋征收評估

C、房地產(chǎn)司法拍賣估價

D、房地產(chǎn)轉讓估價

E、房地產(chǎn)投資信托基金估價

答案：BC

解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為

被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；房屋征收評估，是評估被征

收房屋在完全產(chǎn)權下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

19.動態(tài)分析法具體需要做到下列(),才能保證估價結果的準確性。

A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確

B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預測準確

C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預測準確

D、銷售期多長要預測準確

E、運營期多長要預測準確

答案：ABC

解析：考點：動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要

求“先知先覺”，具體需要做到3點：(1)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準

確；(2)各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確；(3)各項收入、支出發(fā)生的

金額要預測準確。

10

20.在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有

()。

A、土地價值

B、電器設備價值

C、特許經(jīng)營權

D、商譽

E、債權債務

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。房地產(chǎn)的估價中，土地、建筑物、土地

與建筑物的綜合體是三種基本存在形態(tài)，同時房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以

外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如家具、電器、貨架、機器設備等的

價值，甚至包含特許經(jīng)營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍、債權債務等的價值。

21.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是()o

A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

答案：ABCD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況的分類：(1)全

國房地產(chǎn)總的供求狀況；(2)本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；(3)全國同類房地

產(chǎn)的供求狀況；(4)本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

11

22.預計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年

的基礎上減少8萬元，報酬率為8%,則下列說法中正確的有()。

A、該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零

B、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年

C、該房地產(chǎn)的收益價值小于1276.47萬元

D、該房地產(chǎn)的收益價值大于875萬元

E、該房地產(chǎn)的資本化率為18%

答案：ABCD

解析：考點：凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A-(n-1)b=0,170-8(n-1)

=0,n=22.25oV=(170/S%-^8%2)[1-1/(1+8%)22.25]+昭％X22.2夕

(1+8%)22.25=1118.59(萬元)。

23.成本法主要適用于評估()的房地產(chǎn)。

A、新開發(fā)的

B、危險房

C、正在開發(fā)建設

D、計劃開發(fā)建設

E、針對特定使用者的特殊需要

答案：ACDE

解析：考點：成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開

發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本

法估價。有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單

獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

12

24.下列選項中，運用比較法估價的一般步驟包括（）o

A、收集交易實例

B、選取可比實例

C、建立比較基礎

D、計算比較價值

E、分解比較系數(shù)

答案：ABCD

解析：考點：比較法估價的操作步驟。運用比較法估價一般分為4大步驟：（1）

收集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基礎；（4）進行交易情況

修正；（5）進行市場狀況調整；（6）進行房地產(chǎn)狀況調整；（7）計算比較價

值。

25.收集交易實例時應收集交易實例信息包括（）。

A、成交價格

B、議價時間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

答案：ACDE

解析：考點：收集交易實例的要求。在收集交易實例時應盡量收集較多的內容，

一般包括：（1）交易對象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式;

（4）成交日期；（5）成交價格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交

易

稅費負擔；（9）交易目的。

13

26.選取可比實例時，應符合的要求包括（）。

A、可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B、可比實例的交易類型與估價目的吻合

C、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

D、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

答案：BCDE

解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同

一地區(qū)或同一供求范圍內的相似地區(qū)即可。

27.在求取凈收益中，運營費用包括()。

A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B、房地產(chǎn)折舊費

C、房屋保險費

D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E、為承租人提供的服務費

答案：ACE

解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險

費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。

28.下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟性影響的有()

A、在其鄰近建化工廠

B、調整城市發(fā)展方向

C、在其鄰近建垃圾站.公共廁所

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D、在其鄰近建花園.開辟一塊綠地

E、改善城市格局

答案：DE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟,

是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。

例如，某人在自己的院子里種植花草樹木、美化周圍環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目

和空氣新鮮而受益，但鄰居不會為此向他支付任何費用。

29.在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結果之間有較大差異，

其可能的原因有()o

A、隱含的估價對象范圍不同

B、參數(shù)選取不合理

C、估價作業(yè)日期不同

D、價值類型選取不合理

E、選用的估價方法不切合估價對象

答案：ABE

解析：本題考查的是價值類型的確定。估價基本事項中，需要明確價值時點和價

值類型。同一估價報告中，這兩個因素必須是一致的。

30.選取可比實例時，應符合的要求包括()。

A、可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B、可比實例的交易類型與估價目的吻合

C、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

D、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

15

E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

答案：BCDE

解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同

一地區(qū)或同一供求范圍內的相似地區(qū)即可。而且A選項中有“必須”的字樣。

31.關于重新購建成本的說法，正確的有()。

A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B、重新購建價格相當于賬面價值

C、重新購建成本是客觀的重新購建成本

D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格

答案：CD

解析：本題考查的是重新購建成本的內涵。選項A錯在實際兩個字，應該是必要

的；選項B賬面價值是基于歷史成本的余值；選項E土地重新購建成本是價值時

點狀況的土地的重新購建成本。

32.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。

A、裝飾裝修改造

B、通貨膨脹

C、需求增加

D、改進物業(yè)管理

E、周圍環(huán)境改善

答案：CE

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解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。導致房地產(chǎn)價格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有

者對房地產(chǎn)進行投資改良導致的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨

脹導致的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、

需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增

值。

33.房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A、增加抵押貸款

B、抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測

C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D、處置抵押房地產(chǎn)

E、租賃抵押房地產(chǎn)

答案：ABCD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括:

初次抵押估價、再次抵押估價、續(xù)貸抵押估價、抵押期間估價、抵押房地產(chǎn)處置

估價。

34.下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有Oo

A、對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫購買的交易

C、人為哄抬價格的交易

D、對交易對象有特殊偏好的交易

E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

答案：ABCD

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解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常

價格的因素：（1）利害關系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺乏了

解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價格的交易；（5）

對交易對象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響

的交易。選項E,相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價格偏離正常價格的交易。

35.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的有（）o

A、上調開發(fā)商貸款利率

B、限制房地產(chǎn)投機行為

C、城市化的加速發(fā)展

D、國際上的政治對立

E、政府制定最高限價

答案：AC

解析：本題考查的是制度政策因素。選項BDE均可能降低房地產(chǎn)價格。

36.需求量與價格負相關的關系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有（）o

A、炫耀性物品

B、“吉芬”物品

C、低檔商品

D、高檔商品

E、急需商品

答案：AB

解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫

耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位

18

時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生

活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變

化。

37.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）o

A、稅收政策

B、城市規(guī)劃調整

C、環(huán)境狀況

D、城市基礎設施狀況

E、匯率

答案：CD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項AB均屬于政策制度因素；選項E匯

率屬于經(jīng)濟因素。這種題目跨度較大，要能區(qū)分不同分類，適合采用排除法。

38.下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有Oo

A、市場價值

B、評估價值

C、投資價值

D、抵押價值

E、現(xiàn)狀價值

答案：ACE

解析：考點：市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余

價值。市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值，

19

是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價

值類型。

39.在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此

之外的狀況均維持不變，再采用()等求取該土地的重新購置價格。

A、比較法

B、收益法

C、假設開發(fā)法

D、基準地價修正法

E、長期趨勢法

答案：AD

解析：本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常

是假設該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基

準地價修正法等方法求取。

40.下列各項中，屬于其他相關定著物的有()

A、假山

B、圍墻

C、水池

D、戲臺

E、樹木

答案：ABCE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關定著物是指附著或結合在土地或建

筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的

20

轉讓而一并轉讓的物，但當事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、

水池，種植在地里的樹木、花草.埋設在地下的管線、設施，安裝在房屋內的水

暖設備、衛(wèi)生潔具，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等，在地上臨時搭建的帳篷、

戲臺等，不屬于其他相關定著物。

41.下列選項中，屬于比較法適用對象的有（）。

A、標準廠房

B、在建工程

C、高檔公寓

D、房地產(chǎn)開發(fā)用地

E、紀念館

答案：ACD

解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、有較多交

易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、

別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。

42.由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。

A、保值增值

B、價值量大

C、不可移動

D、壽命長久

E、獨一無二

答案：ABCD

21

解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、

保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。

43.保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。

A、估價報告

B、估價委托書

C、估價中的不同意見記錄

D、外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見

E、內部專業(yè)幫助和專業(yè)意見

答案：ABCD

解析：本題考查的是保存估價資料。保存的估價資料應全面、完整，一般包括：

（1）估價報告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）估價所依據(jù)的委托人

提供的資料；（4）估價項目來源和溝通情況記錄；（5）估價作業(yè)方案；（6）

估價對象實地查勘記錄；（7）估價報告內部審核記錄；（8）估價中的不同意見

記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。

44.與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。

A、銷售費用

B、后續(xù)的開發(fā)成本

C、投資利息

D、開發(fā)利潤

E、管理費用

答案：CD

22

解析：考點：動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)

利潤都單獨顯現(xiàn)出來。

45.比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A、區(qū)位相近

B、權利性質相同

C、面積相等

D、檔次相當

E、建成年份相同

答案：ABD

解析：考點：選取可比實例的要求?？杀葘嵗姆康禺a(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)相似，

包括：（1）與估價對象的區(qū)位相近；（2）與估價對象的用途相同；（3）與估

價對象的權利性質相同；（4）與估價對象的檔次相當；（5）與估價對象的規(guī)模

相當；（6）與估價對象的建筑結構相同。

46.【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A、僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的

相關信息進行核對

B、委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離

譜，便按此出具估價報告

C、估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人

D、估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E、估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成

估價工作

23

答案：ABD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)道德。估價師應勤勉盡責，在估價時就要求

委托人提供估價對象權屬證書原件，驗原件并在實地查勘時核對相關信息；估價

師不應為委托人意愿所左右，應獨立、客觀、公正地評估；估價師不得接受除評

估費以外的額外好處；估價師專業(yè)能力不足時，可以聘請具有相應專業(yè)勝任能力

的專家或單位提供專業(yè)幫助。

47.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A、獨一無二

B、壽命長久

C、供給有限

D、價值量大

E、保值增值

答案：AD

解析：考點：房地產(chǎn)估價的必要性。一種財產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大

兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。因為獨一無二，無法簡單參照其他房地產(chǎn)的價

格；因為價值量大，所以評估結果重要，并且可以承受專業(yè)估價服務費用。

48.根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑

物重新購建成本的方法有()o

A、單位比較法

B、市場提取法

C、分解法

D、工料測量法

24

E、指數(shù)調整法

答案：ADE

解析：考點：建筑物重新購建成本的求取方法。市場提取法，是取得“報酬率”

的方法。分解法，是求取建筑物折舊的時候采用的方法。

49.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有()。

A、該類房地產(chǎn)的價格水平

B、消費者的收入水平

C、該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D、該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預期

答案：ACDE

解析：考點：房地產(chǎn)供給。選項B,屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。

50.在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的()o

A、客觀收益

B、實際收益

C、有形收益

D、無形收益

E、潛在收益

答案：ACD

解析：考點：凈收益測算應注意的問題。在運用收益法求取凈收益時，要考慮房

地產(chǎn)的有形收益、無形收益、客觀收益。

51.需求量與價格負相關的關系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有()。

25

A、炫耀性物品

B、“吉芬”物品

C、低檔商品

D、局檔商品

E、急需商品

答案：AB

解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫

耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位

時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生

活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變

化。

52.下列有關房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有()。

A、采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產(chǎn)價格下降

B、增加土地儲備融資，會增加未來土地供應，遠期增加商品房供給，房價下降

C、嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少商品房供給，會導致房價上漲

D、提高最低首付款比例，會提高購房門檻.減少住房需求，房價下降

E、提高購房者房貸利率，會降低支付能力，提高購房門檻，房價上升

答案：BCD

解析：本題考查的是制度政策因素。選項A錯誤，放松貨幣政策，通常會導致房

地產(chǎn)價格上漲；反之，收縮貨幣政策，通常會導致房地產(chǎn)價格下降；選項E錯誤，

提高購房最低首付款比例、上調個人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會提高

26

購房門檻、增加購房支出，從而會減少住房需求，進而會使住房價格下降；反之，

會使住房價格上漲

53.房地產(chǎn)是()的結合體。

A、實物

B、權益

C、區(qū)位

D、擁有者

E、房地產(chǎn)市場

答案：ABC

解析：考點：房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是

實物、權益和區(qū)位的結合體。

54.下列選項中，屬于房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務的有（）o

A、質量缺陷導致房地產(chǎn)價值減損的評估

B、環(huán)境污染導致房地產(chǎn)價值減損的評估

C、房地產(chǎn)分割導致房地產(chǎn)價值減損的評估

D、征收征用房地產(chǎn)導致的經(jīng)濟損失評估

E、重新裝飾裝修帶來的經(jīng)濟損失評估

答案：ABC

解析：考點：房地產(chǎn)估價的含義。選項D,征收征用房地產(chǎn)時，產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損

失、搬遷費、臨時安置費等評估屬于相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務；選項E,重新裝飾

裝修常帶來價值提升，而非價值減損。

55.估價所需資料主要包括下列（）。

27

A、反映估價對象狀況的資料

B、估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

答案：ABCD

解析：本題考查的是收集估價所需資料”估價所需資料主要包括以下幾類：（1）

反映估價對象狀況的資料；（2）估價對象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本

等資料；（3）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；（4）對

房地產(chǎn)價值、價格有普遍影響的資料。

56.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)

未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬

元，報酬率為8%,則（）。

A、該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B、該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C、以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

答案：BCD

57.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。

A、抵押貸款還本付息額

B、房地產(chǎn)折舊額

28

C、重置提撥款

D、房地產(chǎn)改擴建費用

E、所得稅

答案：ABDE

解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命期內,

為定期更換經(jīng)濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運

營費用。

58.下列各項影響房地產(chǎn)價格的因素中，可以并列構成一種分類的有（）。

A、一般因素

國際因素

C、市場因素

D、區(qū)域因素

E、個別因素

答案：ADE

解析：考點：房地產(chǎn)價格影響因素概述。對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，

是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。

59.在建筑物折舊中，可以將物質折舊項目分為（）o

A、物質缺乏項目

B、物質落后項目

C、物質過剩項目

D、可修復項目

E、不可修復項目

29

答案：DE

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質折舊項目可分為可修復項目和

不可修復項目。

60.下列關于房地產(chǎn)估價的表述中，正確的是（）。

A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

C、房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

E、根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價和咨詢性估價

答案：ABDE

解析：考點：房地產(chǎn)估價的特點。選項C錯誤，房地產(chǎn)估價難免有誤差，但誤差

應在合理范圍內。

61.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象

的（）。

A、最佳規(guī)模

B、最佳經(jīng)營手段

C、最佳集約度

D、最佳管理方式

E、最佳投資渠道

答案：AC

30

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分

是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的

最佳集約度和最佳規(guī)模。

62.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）?

A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

E、全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況

答案：ABCD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可

以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：（1）

全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房

地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

63.下列關于房地產(chǎn)估價本質的說法中，正確的有（）o

A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B、房地產(chǎn)估價是替相關當事人為房地產(chǎn)定價

C、房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D、房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E、房地產(chǎn)估價是一門科學也是一門藝術

答案：ADE

31

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價是模擬市場價

格形成過程，而不是代替市場定價；選項C錯誤，房地產(chǎn)估價只提供價值意見，

而不作價格保證。

64.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預計該

用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，

銷售期為1年。下列選項中，正確的有（）。

A、利用假設開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2015年10月18日

B、利用假設開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2016年4月18日

C、開發(fā)經(jīng)營期為2015年10月18日至2017年10月18日

D、建設期為2015年10月18日至2017年10月18日

E、銷售期為2017年4月18日至2018年4月180

答案：ADE

解析：考點：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時

間，為2015年10月18日；開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應為20

15年10月18日到2018年4月18日；建設期為資金正式投入始到項目建成投

產(chǎn)止所需要的時間，是2015年10月18日至U2017年10月18日；銷售期為201

7年4月18日到2018年4月18日。

65.估價所需資料主要包括下列（）。

A、反映估價對象狀況的資料

B、估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料

C、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

32

E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

答案：ABCD

解析：考點：收集估價所需資料。估價所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估

價對象狀況的資料；（2）估價對象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；

（3）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；（4）對房地產(chǎn)價

值、價格有普遍影響的資料。

66.在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B、房地產(chǎn)折舊費

C、房屋保險費

D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E、為承租人提供的服務費

答案：ACE

解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險

費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。

67.下列有關房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A、征收的實質是強制收買

B、征用的實質是強制使用

C、征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為

D、征用是所有權的改變，不返還

E、征收.征用都是無償?shù)模唤o予補償

答案：AB

33

解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。選項c錯誤，征用是一種強制的臨時

使用房地產(chǎn)的行為；選項D、E錯誤，征收是所有權的改變，不返還；征收、征

用都不是無償?shù)模仨氁婪ńo予補償。

68.經(jīng)濟適用房的成本包括()o

A、土地房屋征收補償費

B、建筑安裝工程費

C、管理費

D、貸款利息

E、小區(qū)營業(yè)性配套公建費

答案：ABCD

解析：考點：市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。經(jīng)濟適用住房的成本包括土

地房屋征收補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設

施建設費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。

69.下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有()。

A、適合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、邊際效用

E、收益遞增遞減原理

答案：ABE

解析：考點：最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理，這

三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳利用原則。

34

70.收益性房地產(chǎn)估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的()都能夠較準確的預測。

A、收益

B、經(jīng)營方式

C、收益年限

D、市場狀況

E,風險

答案：AE

解析：考點：收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)

未來的收益和風險都能夠較準確地預測。

71.實地查勘的工作內容，主要包括（）。

A、感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣

B、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況

C、觀察估價對象的內外部狀況

D、調查估價對象的歷史使用狀況

E、檢查房地產(chǎn)使用者生活習慣因素

答案：ABCD

解析：考點：實地查勘估價對象。實地查勘的工作內容包括：（1）觀察及感受估

價對象的區(qū)位優(yōu)劣；（2）檢查、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面積、

用途等情況；（3）觀察、調查估價對象的內外部狀況；（4）詢問、調查估價對

象的歷史使用狀況；（5）拍攝反映估價對象內部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀

況的照片等影像資料；（6）補充搜集估價所需要的其他資料。

35

72.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水

費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈

收益，應減去的運營費用包括（）。

A、電費

B、物業(yè)管理費

C、水費

D、供暖費

E、房地產(chǎn)稅

答案：CDE

解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。電費和物業(yè)管理費，由

承租人負擔，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔的費用。

73.下列選項中，屬于某宗房地產(chǎn)的位置因素的有（）。

A、方位

B、坐落

C、樓層

D、臨街狀況

E、交通條件

答案：ABCD

解析：考點：房地產(chǎn)區(qū)位的含義。選項E是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因

素。

74.下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的有（）。

A、相鄰房地產(chǎn)合并交易

36

B、交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商

C、交易雙方存在利害關系

D、人為哄抬價格的交易

E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

答案：ACD

解析：考點：造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的

因素：（1）利害關系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交

易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價格的交易；（5）對交

易對象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交

易。選項B,交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的

形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格；選項E,交易中的某一

方特別了解市場行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然

導致成交價格偏離正常價格。

75.投資利潤率的計算基數(shù)包括（）。

A、土地成本

B、建設成本

C、投資利息

D、銷售費用

E、管理費用

答案：ABDE

解析：考點：開發(fā)利潤。投資利潤率的計算基數(shù)包括土地成本、建設成本、管理

費用、銷售費用。

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76.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有()o

A、上位法優(yōu)先于下位法

B、不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C、特別法優(yōu)先于普通法

D、法律文本優(yōu)先于法律解釋

E、強行法優(yōu)先于任意法

答案：ACDE

解析：本題考查的是合法原則。選項B錯誤，”新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的

法有沖突時適用。對于有法可依但法之間有沖突的，一般應遵循“上位法優(yōu)先于

下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”(該原則是在效力相等的法有沖突時適用)、“特

別法優(yōu)先于普通法”、“法律