樓盤可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：龍灣新城2、項(xiàng)目地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于廣東省惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊臨石灣工業(yè)區(qū)，距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋（石灣大橋）之隔。項(xiàng)目周邊環(huán)境：東面臨兩個(gè)小型工廠及鎮(zhèn)干部宿舍、周邊有較多農(nóng)民自建房，西南及東邊有小規(guī)模的工廠，北面道路為鎮(zhèn)商業(yè)街的西端，南面臨江（距離江南石龍約十分鐘車程），周邊規(guī)劃有物流園區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、電影院等，市場(chǎng)前景優(yōu)越。3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）占地面積：124,194平方米（2）總建筑面積：297，443平方米（含地下室及架空層面積17,124平方米）（3）容積率：2.26（4）綠化率：12.7%（5）建筑密度：65.6%（6）總投資：60,205萬元4、投資商簡(jiǎn)況項(xiàng)目投資商為惠州奧晨置業(yè)有限公司?；葜輮W晨置業(yè)有限公司于2006年成立，依托投資者在玩具及動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)近十余年的成功業(yè)績(jī)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，定位于“致力于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的發(fā)展和投資”，是一家經(jīng)營(yíng)理念務(wù)實(shí)、操盤手法創(chuàng)新的房地產(chǎn)開發(fā)商。奧晨地產(chǎn)本著“因使命而聚集，因有夢(mèng)而筑家”的企業(yè)理念，秉承專業(yè)的精神、精益求精的態(tài)度和銳意創(chuàng)新風(fēng)格，立足于使其開發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目皆成為所在地區(qū)的精品或標(biāo)志性樓盤?；葜輮W晨置業(yè)有限公司的控股股東廣州奧晨房地產(chǎn)有限公司擁有健全完整的組織架構(gòu)、科學(xué)合理的管理體系，以及一大批來自萬科、中海、時(shí)代、新世界地產(chǎn)在內(nèi)的業(yè)界精英，其蓬勃的生機(jī)、活力以及所蘊(yùn)涵的創(chuàng)造力，必將使奧晨地產(chǎn)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為廣東房地產(chǎn)行業(yè)的一支重要的新生力量！奧晨地產(chǎn)在以創(chuàng)新求發(fā)展的同時(shí)也不忘將產(chǎn)品品質(zhì)和控制成本放在各項(xiàng)工作中的重要位置。致力于將打造精品樓盤與向市場(chǎng)提供性價(jià)比優(yōu)良的產(chǎn)品完美相結(jié)合。以規(guī)模、速度、效益宗旨，有效地提高在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。以品質(zhì)、創(chuàng)新、服務(wù)為導(dǎo)向，贏得市場(chǎng)的認(rèn)同和口碑。奧晨地產(chǎn)創(chuàng)始人蔡?hào)|青先生，現(xiàn)為中華全國青聯(lián)委員、廣東省青聯(lián)委員、中國玩具協(xié)會(huì)常務(wù)理事、廣東省玩具協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，廣東知名青年企業(yè)家，曾榮獲首屆廣東青年五四獎(jiǎng)?wù)?。其?chuàng)辦的奧迪玩具實(shí)業(yè)有限公司、奧飛文化傳播有限公司，均為業(yè)界知名的玩具生產(chǎn)和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，其塑造的科技創(chuàng)作歡樂、創(chuàng)新成就未來，正深刻的影響和推動(dòng)著整個(gè)國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展。二、項(xiàng)目背景惠州市位于珠江三角洲東部，是廣東省的歷史文化名城，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市。全市土地總面積11,158平方公里，總?cè)丝诩s320萬人。1988年以來惠州國民經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)以每三年翻一番的速度快速增長(zhǎng)，2003年國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，增速創(chuàng)近五年新高，同比增長(zhǎng)達(dá)13.9%。人均GDP值為20,758元，增長(zhǎng)12.7%，其中全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224.53億元，增長(zhǎng)1.14倍。出口總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)率分別為12.8%、16.9%。2003年市區(qū)居民人均可支配收入為12,673.5元，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲0.5%，其中，居住類上升1.5%，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)單位完成增加值183.96億元，增長(zhǎng)8.6％。2004年一季度GDP增長(zhǎng)12.7%,6月份GDP累計(jì)增長(zhǎng)13.6%,顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的勢(shì)頭?；葜菔凶鳛閺V東省的門戶型城市，具有優(yōu)越的地理環(huán)境及良好的工業(yè)基礎(chǔ)，目前城市房地產(chǎn)開發(fā)水平較低,但是蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)潛力,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展空間。隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目在惠州市的落戶及石油化工項(xiàng)目、數(shù)碼工業(yè)園和重點(diǎn)骨干電子信息企業(yè)等項(xiàng)目的紛紛上馬,將放射性的帶動(dòng)城市多個(gè)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展,同時(shí)將給惠州市房地產(chǎn)業(yè)帶來了更為廣闊的發(fā)展前景。

三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（一）石灣鎮(zhèn)投資環(huán)境1、自然地理環(huán)境油石灣SI行政疆城|||hi')網(wǎng)III隹印牌IF收州薄..7禮t潭TheAdministrativeAreaMapofShi訓(xùn)油石灣SI行政疆城|||hi')網(wǎng)III隹印牌IF收州薄..7禮t潭TheAdministrativeAreaMapofShi訓(xùn)3nTown昨陽時(shí)■■■■■,柞也用illIft::彳道式;磔,白沙管叫唱1JL匚果同石灣鎮(zhèn)位于中國廣東省博羅縣西南部，毗鄰港澳，與東莞石龍和增城市接壤,是惠州、東莞、增城的交匯點(diǎn)，素有“羅浮山下第一鎮(zhèn)、東江明珠”之美譽(yù)。全鎮(zhèn)轄區(qū)面積83平方公里，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫21°C—22℃,四季如春，陽光充足，雨量充沛，年平均降水量1750-2182毫米，全年無霜?！叭瑹o雪，四季?；ā笔潜镜貧夂蚝妥匀痪坝^的特點(diǎn)。石灣鎮(zhèn)東距惠州，南至深圳，西達(dá)廣州均為70公里。石灣大橋、羅浮山東江大橋分別連接?xùn)|莞石龍、石排鎮(zhèn)，距東莞約15公里。鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。水路通過東江航道，上可至博羅、惠州、河源，下可出珠江口至廣州、香港等地。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量50萬噸的石灣集裝箱碼頭，貨輪可直達(dá)香港，貨物進(jìn)出口運(yùn)輸十分便利。2、行政區(qū)劃及人口石灣鎮(zhèn)下轄12個(gè)管理區(qū)和一個(gè)居民委員會(huì)，47個(gè)自然村?？?cè)丝?0萬余人，常住人口4.33萬人，外來勞工多達(dá)5.7萬人。石灣新城市規(guī)劃將市鎮(zhèn)由原來的6.8平方公里擴(kuò)展到22.8平方公里，使石灣、湖山、里水、中崗、鸞崗、滘嚇等管理區(qū)連成一片，成為石灣鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年全鎮(zhèn)GDP達(dá)到17.8億元，比2001年增長(zhǎng)127%,年均增長(zhǎng)23.3%;財(cái)政可支配收入達(dá)到1.8億元，比2001年增長(zhǎng)110%，年均增長(zhǎng)25.8%。城鎮(zhèn)居民年均收入達(dá)到15263元，年均增長(zhǎng)10.6%。4、科技園區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園位于石灣永石大道旁，分為科技產(chǎn)業(yè)區(qū)6600畝和黃西工業(yè)區(qū)1000畝，園內(nèi)規(guī)劃設(shè)置工業(yè)區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、休閑區(qū)、高級(jí)管理人員別墅區(qū)和文化廣場(chǎng)等功能區(qū)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園預(yù)算總投資為1.2億元，工程分兩期進(jìn)行，首期建設(shè)用地為5000畝，二期建設(shè)用地2600畝。目前園內(nèi)已有2800畝土地完成“三通一平”建設(shè)，引進(jìn)入園的外資企業(yè)有4家。5、城市發(fā)展規(guī)劃目前城鎮(zhèn)建成區(qū)面積6.2平方公里，城鎮(zhèn)規(guī)劃總面積21.8平方公里，總?cè)丝?5萬人。今后五年，石灣鎮(zhèn)將大力發(fā)展加快規(guī)劃建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的生態(tài)示范區(qū)，大力完善交通、供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)石灣電影院、兒童公園、富山商貿(mào)城等重點(diǎn)項(xiàng)目。引進(jìn)大型批發(fā)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流業(yè)。6、居民收入增長(zhǎng)放緩，居民消費(fèi)支出略有增長(zhǎng)2003年，全鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)略有下降，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，居民人均可支配收入15263元，增長(zhǎng)率為10.6%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%。2004上半年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.85億元，比上年同期增長(zhǎng)13.7%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)11.6%。假日消費(fèi)特征明顯;城鄉(xiāng)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)旺;消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，汽車、住宅、通訊已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好、居民消費(fèi)指數(shù)的反彈表明，居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心理逐步減輕。調(diào)查表明，居民對(duì)提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費(fèi)。7、石龍市場(chǎng)石龍與石灣僅一江之隔，本項(xiàng)目距石龍中心區(qū)僅10多分鐘車程，本身并無兩地的感覺，兩地居民商貿(mào)往來頻繁、人員關(guān)系密切，各個(gè)層面的互補(bǔ)性都較強(qiáng)。石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)率為27.77%,社會(huì)商品零售總額年均遞增率為7.61％，社會(huì)購買力逐步提高。石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。石龍鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣和人緣優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先發(fā)展光學(xué)電子、醫(yī)藥、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，目前全鎮(zhèn)有外資企業(yè)182家，已引進(jìn)日本京瓷照相機(jī)、京瓷美達(dá)復(fù)印機(jī)、美能達(dá)復(fù)印機(jī)和打印機(jī)、臺(tái)灣EMC顯示器、北大方正電腦等國內(nèi)外知名產(chǎn)品技術(shù)合作，以建立自主技術(shù)和品牌優(yōu)勢(shì)為發(fā)展目標(biāo)，將石龍鎮(zhèn)建成電子信息裝備開發(fā)制造基地。從目前的狀況判斷，由于土地成本、人力成本的增加，石龍各工業(yè)產(chǎn)業(yè)有向外發(fā)展、轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，具有地緣優(yōu)勢(shì)的石灣成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向之一。石龍鎮(zhèn)是東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。規(guī)劃有四大組團(tuán)，四大發(fā)展軸線，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。但石龍鎮(zhèn)區(qū)域狹小，可供發(fā)展的土地資源有限，城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到明顯制約。要尋求突破口，石灣鎮(zhèn)是最便捷、最有利的方向，這也是石灣、石龍一體化的重要基礎(chǔ)。（二）政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策眾所周知，惠州市政府下了很大決心啟動(dòng)消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，包括1999年年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長(zhǎng)按揭期限至30年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對(duì)惠州樓市的走旺起了關(guān)鍵性的作用。目前，惠州市正處在一個(gè)城市化非常塊的時(shí)期，為了推進(jìn)城市發(fā)展，惠州市政府正在加大力度清理房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)。最近，惠州市出臺(tái)了《惠州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，并根據(jù)國家的土地政策，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地嚴(yán)格按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的形式進(jìn)行出讓。在惠州市的強(qiáng)力整頓下，土地市場(chǎng)正在走上規(guī)范，為惠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。（三）石灣鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1、房地產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷之后，惠州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序發(fā)展的階段，市場(chǎng)成交活躍，市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。石灣鎮(zhèn)由于其毗鄰東莞石龍的特殊地理位置，從2003年開始，房地產(chǎn)投資每年都呈上升趨勢(shì)，成為當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大增長(zhǎng)點(diǎn)。估計(jì)未來幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資還會(huì)繼續(xù)上漲。2、整體市場(chǎng)處于增長(zhǎng)期由于前期開發(fā)的產(chǎn)品綜合素質(zhì)不能滿足消費(fèi)需求，出現(xiàn)有錢買不到好房子的情況。從2003年起，隨著石灣的居住環(huán)境和投資環(huán)境的提升，市場(chǎng)上好的產(chǎn)品供應(yīng)就明顯跟不上消費(fèi)的需求。面對(duì)過剩和短缺并存的局面，對(duì)開發(fā)商而言既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。買方市場(chǎng)要求開發(fā)商必須與時(shí)俱進(jìn)，努力開拓，供應(yīng)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。3、市場(chǎng)需求蘊(yùn)含潛力（1）消費(fèi)人口增長(zhǎng)隨著石灣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展以及其毗鄰的石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，該區(qū)域居民居住環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，凈遷入人口仍將保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，歷年來的新遷入人口和今年的新遷入人口將成為潛在的購房者。近幾年來該區(qū)域內(nèi)（石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)等）結(jié)婚人數(shù)為年均6000對(duì)（包括再婚人數(shù)），多數(shù)新婚夫婦愿意與家人分開居住，是住房市場(chǎng)的有效需求者。另外，由于石灣鎮(zhèn)政府對(duì)外大力引進(jìn)外資，將會(huì)帶來間接就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá)8多萬個(gè)，這些都可能成為石灣樓市的潛在客戶。（2）購房主體由于石灣的特殊地理位置，與東莞石龍石排僅一江之隔，因此我們將60%以上的購房客戶鎖定在石龍，35%的客戶為本鎮(zhèn)原著居民及外來移民，5%的客戶為移居外地后回鄉(xiāng)置業(yè)的。隨著經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展，今后幾年外來人口在石灣置業(yè)安居的趨勢(shì)將更加明顯，需求的快速增加將促使房?jī)r(jià)上升。4、周邊樓盤分析及售價(jià)定位＞周邊樓盤概況項(xiàng)目正龍豪園聚龍灣新世紀(jì)麗江豪園（茶山鎮(zhèn)）規(guī)模占地10.5萬m＞建筑面積4.78萬m,一期31棟獨(dú)立別墅，二期135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅1、2、3期總建筑面積18.76萬m,1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層占地670畝，總建筑面積40萬m,產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主建筑面積4.78萬平方米18.76萬平方米40萬平方米配套泛會(huì)所、停車場(chǎng)泛會(huì)所、地下停車場(chǎng)，幼兒園會(huì)所、超市、停車場(chǎng)銷售價(jià)格1期:8033?97862期：3000?10558一期均價(jià)：2400元二期均價(jià)：2500元三期均價(jià)：2700元洋房均價(jià)：3000元?jiǎng)e墅均價(jià)：5000元戶型面積獨(dú)立別墅：301?568疊加別墅：166、3082房：87.52~98.613房：111.40~185.224房：215.48?221.86復(fù)式：160.69~271.48洋房：97.1~148復(fù)式：246~259別墅：318~561工程進(jìn)度現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓銷售率1期：75%2期：65%1期：100%2期：90%3期：70%洋房：100%復(fù)式：90%另1］墅：100%>洋房產(chǎn)品市場(chǎng)分析樓盤名稱麗灣花園三期龍城國際二期聚豪名軒三期新世紀(jì)麗江豪園五期中央豪門主力戶型3-4房2—3房2—3房3—4房2-3房建筑面積（M2）116—16476-11490—110118—150實(shí)售均價(jià)（元/M2）約3200約43004700約55005800推售時(shí)間10月開盤9月底開盤5月1日開盤10月開盤08年3月備注現(xiàn)優(yōu)惠登記銷售尾期現(xiàn)正辦理預(yù)售證優(yōu)惠登記中石龍市場(chǎng)：龍城國際和聚豪名軒是石龍市場(chǎng)在售樓盤。龍城國際二期即將推出產(chǎn)品主要是76—114平米的2房和3房，銷售均價(jià)約在4500元/行，主要客戶群鎖定在石龍本地人身上，二期于07年9月下旬發(fā)售，一期的銷售狀況理想。聚豪名軒三期在07年5月1日發(fā)售，銷售均價(jià)約在4700元/行左右，主要產(chǎn)品為中小戶型，目前為尾期銷售階段，對(duì)我項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生很大影響。佳兆業(yè)中央豪門是石龍目前最高端的洋房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)08年3月發(fā)售，對(duì)我項(xiàng)目有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。石灣市場(chǎng)：石灣目前只有麗灣花園在售，麗灣花園位于石灣與石龍的交界處，與我項(xiàng)目只需1分鐘車程，07年5月1日第二期開盤，目前銷售比較理想，第三期將于07年10月公開發(fā)售，預(yù)計(jì)均價(jià)約在3200元/行，由于其項(xiàng)目位置更靠近石灣大橋，對(duì)我項(xiàng)目吸納石龍客戶有一定影響，該樓盤的弱勢(shì)在于距離大橋太近，噪音較大，周邊環(huán)境較為復(fù)雜。

序號(hào)比較內(nèi)容權(quán)重比較樓盤（洋房）龍灣新城龍城國際中央豪門麗灣花園聚豪名軒分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.001010.002地段10%101.00141.40141.40111.101313.003周邊配套10%101.00141.40141.40101.001313.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.9088.005自然景觀10%101.00141.40131.30121.201212.006園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.8088.007交通條件10%101.00131.30131.30111.101212.008規(guī)模10%101.0080.8080.8080.8088.009戶型10%101.0080.8080.8090.9099.0010物管10%101.00101.00101.0080.801010.00合計(jì)100%10010.0011111.1011411.40969.60103103.00比較樓盤價(jià)格（元/M2）4300550032004700龍灣新城比較價(jià)格（元/M2）3913501835334654各樓盤權(quán)重30%20%40%10%龍灣新城最終比較均價(jià)（元/M2）3591洋房均價(jià)：綜合以上各項(xiàng)因素取值的洋房比較毛坯價(jià)格為3591元/行。＞別墅產(chǎn)品市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤（別墅）樓盤名稱產(chǎn)品實(shí)售均價(jià)（元/M2）推售時(shí)間備注水天一色獨(dú)棟1500007年5月尾盤銷售中濱江花園聯(lián)排850006年5月已售磬麗灣花園聯(lián)排約6800預(yù)計(jì)10月底宣稱不對(duì)外銷售石龍、石灣地區(qū)近期在售或即將推出的項(xiàng)目有水天一色、濱江花園、麗灣花園三個(gè)項(xiàng)目，濱江花園位于石龍最好的地段，項(xiàng)目銷售走勢(shì)比較理想。南峰水天一色項(xiàng)目也位于東江邊上，是洋房加別墅的符合性社區(qū)，目前洋房已售磬，獨(dú)棟別墅尚有少量未售，市場(chǎng)反映主要原因是價(jià)格過高。麗灣花園位于石灣大橋旁，一二三期為洋房產(chǎn)品，有少量別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)10月底上市，價(jià)格約在6500元/行左右，發(fā)展商對(duì)外宣稱不對(duì)外銷售。序號(hào)比較內(nèi)容權(quán)重比較樓盤（洋房）龍灣新城濱江花園水天一色麗灣花園分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.002地段10%101.00202.00161.60121.203周邊配套10%101.00151.50141.40101.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.905自然景觀10%101.00181.80131.30121.206園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.807交通條件10%101.00131.30131.30111.108規(guī)模10%101.0080.8080.8080.809戶型10%101.0080.8080.8090.9010物管10%101.00101.00101.0080.80合計(jì)100%10010.0012212.2011611.60979.70比較樓盤價(jià)格（元/M2）850075006500龍灣新城比較價(jià)格（元/M2）780368537170各樓盤權(quán)重25%25%50%龍灣新城最終比較均價(jià)（元/M2）7249別墅產(chǎn)品均價(jià)：根據(jù)石龍、石灣市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品與價(jià)格，結(jié)合龍灣新城的優(yōu)劣勢(shì)比較得出聯(lián)排別墅的均價(jià)為7249元/行。

四、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概況地塊面積占地面積為124,194m2（折合186.30畝）地理位置區(qū)域位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)四至東側(cè)臨一紙廠及鎮(zhèn)府干部宿舍、南至永康大道、西面為一條27米寬的規(guī)劃路、北至灣湖西路。又與石龍鎮(zhèn)比鄰容積率（限高）2.26覆蓋率建筑密度65.6%、綠化率12.7%用途二類居住用地地形地貌描述（詳見實(shí)景照片）未經(jīng)整理的用地，基本上平整周邊景觀資源綠化環(huán)境較好，地塊南面有水景交通狀況鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。有5條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車及其他公交線路距項(xiàng)目約200米左右，出行便捷。大型商業(yè)及生活配套設(shè)施宗地西側(cè)一公里范圍內(nèi)有兩所小學(xué)、一所中學(xué)；宗地東北面一公里范圍內(nèi)有兩所國家二級(jí)甲等醫(yī)院；宗地周邊兩公里范圍內(nèi)，分布有購書中心、體育館、銀行、電影院（規(guī)劃中）、商業(yè)中心、商鋪、藥店等生活配套。地塊北面道路相連鎮(zhèn)主要商業(yè)街教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。土地出讓方概況及條件拍賣（二）項(xiàng)目發(fā)展條件分析項(xiàng)目用地是石灣鎮(zhèn)擴(kuò)張發(fā)展方向節(jié)點(diǎn)上的、極具潛質(zhì)的、獨(dú)特的、較大規(guī)模的居住用地，表現(xiàn)有以下幾個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：1、稀缺性：項(xiàng)目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。地理位置獨(dú)特優(yōu)越，不可多得。2、成熟性：靠近石灣鎮(zhèn)核心商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。周邊環(huán)境優(yōu)美整潔，非常適合發(fā)展高檔小區(qū)。3、增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上，且與石龍鎮(zhèn)隔河而望，市政配套設(shè)施逐漸完善，地塊增值性明顯。4、擴(kuò)展性：由于項(xiàng)目北面尚有大幅未發(fā)展地塊，給本項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展帶來后勁。（三）地塊征用情況項(xiàng)目地塊是通過國有土地使用權(quán)公開拍賣方式競(jìng)得的。目前該項(xiàng)目已經(jīng)完成拆遷，項(xiàng)目附近社區(qū)的水、電、電信等管網(wǎng)基本運(yùn)營(yíng)正常，用地條件相對(duì)成熟，具備開發(fā)條件。（四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃目標(biāo)（1）以具有21世紀(jì)初居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住型、舒適型和安全型的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，力爭(zhēng)打造出居住環(huán)境與周圍環(huán)境相互呼應(yīng)，建筑群體、活動(dòng)空間以及自然環(huán)境和諧的文明示范小區(qū)。將建成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的新居住核心。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能和質(zhì)量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。（3）建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，以人為本，符合現(xiàn)代人的心理需求，提供舒適、溫馨的公共或交往空間，提高城市居住環(huán)境的質(zhì)量。（4）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、小高層住宅分布，使小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（5）吸收廣州居住規(guī)劃的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案及新產(chǎn)品和惠州市地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有石灣特色的滿足居住生活需要的優(yōu)質(zhì)環(huán)境功能小區(qū)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目占地面積124，194平方米，總建筑面積約297，443平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，用于建造低密度、大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃布局采用分組團(tuán)圍合、多組團(tuán)共享的方式，并合理地設(shè)置了兩個(gè)開口，著力營(yíng)造內(nèi)部大園林、多細(xì)部的環(huán)境景觀，既保證了良好景觀，也保證了有力的通風(fēng)和朝向。別墅區(qū)疏密有致，著力營(yíng)造極具親和力的私家院落空間，再結(jié)合低層別墅的造型，成了高尚、優(yōu)雅、獨(dú)一無二的別墅居住空間，小高層圍合成的綠化內(nèi)園開闊宏大，且與活動(dòng)場(chǎng)地及首層架空大堂有機(jī)貫通，充分利用架空層空間，開成社區(qū)景觀次線路，將中區(qū)景區(qū)與次級(jí)景觀區(qū)聯(lián)系起來。利用架空層之“風(fēng)道”效應(yīng)，自然開成一個(gè)避開烈日享受清涼的場(chǎng)所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。沿小區(qū)用地北側(cè)設(shè)置設(shè)二層商業(yè)裙樓，沿小區(qū)用地西側(cè)及西南側(cè)設(shè)一層商業(yè)裙樓，裙樓上為住宅塔樓，有效地利用了沿街商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間。小區(qū)以綠化廣場(chǎng)為界，分為東西兩部分住宅群體，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。3、道路交通（1）本小區(qū)北面為灣湖西路，西面為27米的規(guī)劃路；東面臨兩小規(guī)模工廠、鎮(zhèn)干部宿舍，周邊有較多農(nóng)村自建房；南面為34米寬的永康大道。（2）本小區(qū)主要出入口位置及有關(guān)限制詳見規(guī)劃控制圖；（3）本小區(qū)道路系統(tǒng)已采取人車分流方式；（4）本小區(qū)住宅按實(shí)際每戶0.8個(gè)車位配建停車位；（5）結(jié)合用地總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌安排綠化式地面停車位。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）地形優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。項(xiàng)目地形平整周邊生活配套齊備，無不良建筑。主題概念優(yōu)勢(shì)將打造成為石灣鎮(zhèn)首席大型人文原生態(tài)高尚社區(qū)，將打造成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的居住核心，將是石灣南部及周邊區(qū)域（石龍、石排、石街、茶山等區(qū)域）的后花園，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的新標(biāo)桿。周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊為規(guī)劃中的生活片區(qū)，與鎮(zhèn)中心約200米鬧中取靜，小區(qū)的小高層部分可觀江景。城市感強(qiáng)。景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨山景綠化，東臨建設(shè)中的增城中學(xué)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，具有明顯的景觀資源優(yōu)勢(shì)。周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目有多條公交線路經(jīng)過，并且站點(diǎn)離項(xiàng)目較近。橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車及其他公交線路距項(xiàng)目約200米左右，出行便捷。教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。周邊環(huán)境周邊區(qū)域的規(guī)劃定位清晰，有助于提升本地塊的開發(fā)潛力。劣勢(shì)（W）環(huán)境劣勢(shì)項(xiàng)目土地平整，建筑趣味不足。弱化方法：可依據(jù)理性隨機(jī)的原則，運(yùn)用園林手法、規(guī)劃手法及建筑手法，使得項(xiàng)目既成為城市的風(fēng)景線，又是業(yè)主可鄰里守望、可閑庭信步的美好家園。開發(fā)、銷售周期易受市場(chǎng)整體影響本項(xiàng)目是總建筑面積約29.8萬平方米的中大型社區(qū)，而石灣市場(chǎng)剛開始啟動(dòng)，受未知的后期市場(chǎng)影響大。弱化方法：產(chǎn)品多元化，擴(kuò)大消費(fèi)群體，爭(zhēng)取快速建成、快速銷售，可大大減少開發(fā)、銷售周期所帶來的不確定因素的影響。人文環(huán)境及形象較差地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動(dòng)有待時(shí)間，目前項(xiàng)目周邊地區(qū)人氣較淡薄。弱化方法：可通過項(xiàng)目工地與現(xiàn)場(chǎng)包裝，提高項(xiàng)目形象。在項(xiàng)目開發(fā)初期，適當(dāng)建造相應(yīng)的社區(qū)配套，以增加人氣及居住氛圍。機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，本項(xiàng)目地處商業(yè)中心附近，為本房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了良好的外部環(huán)境；該地區(qū)商品房空置面積比上年有所減少，有效供求出現(xiàn)缺口，是發(fā)展商入市的好時(shí)機(jī)；外來需求不斷增加，市場(chǎng)需求空間大，易于銷售；規(guī)劃多項(xiàng)市政利好涌現(xiàn)，本項(xiàng)目均在其影響范圍內(nèi)；消費(fèi)者心理目前消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，即享受都市繁華又向往幽靜環(huán)境、優(yōu)美環(huán)境，本項(xiàng)目都可同時(shí)滿足；相對(duì)來說本項(xiàng)目的客戶群得以擴(kuò)大。產(chǎn)品形態(tài)目前石灣市場(chǎng)上的產(chǎn)品缺乏能夠引導(dǎo)市場(chǎng)需求的項(xiàng)目，基本上是對(duì)其他城市的成功產(chǎn)品及文化的克隆，這對(duì)項(xiàng)目存在一個(gè)很大的機(jī)會(huì)：重新依項(xiàng)目特點(diǎn)定義符合城市氣質(zhì)和居住文化，樹立屬于石灣人生活方式和人居文化的標(biāo)準(zhǔn)。目前石灣樓盤質(zhì)素一般目前石灣尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對(duì)未來地塊的規(guī)劃大有空間。威脅（T）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占有市場(chǎng)先機(jī)位于項(xiàng)目附近的麗灣花園、心怡花園比本項(xiàng)目早進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)分流部分客源。規(guī)避策略：開展品牌建設(shè)，打造統(tǒng)一品牌形象和服務(wù)；擴(kuò)大品牌知名度；開發(fā)出高性價(jià)比的適銷對(duì)路的產(chǎn)品，力爭(zhēng)市場(chǎng)的美譽(yù)度；另外該項(xiàng)目已進(jìn)入銷售尾期，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力已降至最低。市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目所處的區(qū)域尚有很多未開發(fā)的土地，存在未來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。規(guī)避策略：突出板塊間所具有的不同特色，避免正面競(jìng)爭(zhēng)；遵循“人無我有，人有我優(yōu)”的原則，吸收競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避自己的弱點(diǎn)；區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)需要時(shí)間該地塊的規(guī)劃為高尚住宅區(qū)域，但各項(xiàng)市政配套的建設(shè)程度將會(huì)成為項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。規(guī)避策略：關(guān)注城市規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)程，合理調(diào)控本項(xiàng)目的銷售排期和營(yíng)銷計(jì)劃，盡可能適時(shí)合理利用各個(gè)市政規(guī)劃項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)；六、項(xiàng)目規(guī)劃及定位1、項(xiàng)目的初步規(guī)劃分析：項(xiàng)目開發(fā)定位及市場(chǎng)策略將項(xiàng)目開發(fā)成為石灣鎮(zhèn)高檔標(biāo)志型樓盤，并依托項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)資源，以差異化、領(lǐng)先性產(chǎn)品贏得市場(chǎng)；項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位為石灣鎮(zhèn)的高檔人文大社區(qū)，博羅縣人居環(huán)境最優(yōu)的花園式居住區(qū)；惠州市綜合質(zhì)素最優(yōu)的文化社區(qū)。項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目自身特點(diǎn)具備成為石灣鎮(zhèn)標(biāo)志性房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)，同時(shí)考慮到本片區(qū)當(dāng)?shù)刭I家對(duì)區(qū)域的忠誠度較高，因此本項(xiàng)目擬將目標(biāo)客戶定位在“在石灣周邊工作、居住的長(zhǎng)期居民和原居民”、“在石灣周邊工作的外來白領(lǐng)”和“石灣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民”這三類人群中?？紤]到石灣長(zhǎng)期居民和原居民對(duì)區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項(xiàng)目將重點(diǎn)關(guān)注并在項(xiàng)目開發(fā)首期著重關(guān)注該類人群。產(chǎn)品類型定位總體：花園式精品社區(qū)，營(yíng)造安靜的居住環(huán)境，建筑品質(zhì)感高。本案周邊更有絕佳的景觀資源，應(yīng)該塑造石灣鎮(zhèn)最優(yōu)居住精品社區(qū)的定位。住宅：以小高層，中高層為主；小高層底部設(shè)計(jì)情景洋房，轉(zhuǎn)劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)情景洋房將會(huì)熱銷。戶型面積建議以100平方米－140平方米大戶型為主，這符合石灣客戶偏好大面積戶型的消費(fèi)習(xí)慣。商業(yè)：沿建筑底部設(shè)計(jì)商業(yè)，不再獨(dú)立設(shè)置商業(yè)。利用項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)與項(xiàng)目周邊的景觀資源呼應(yīng)，利用安靜舒適的環(huán)境吸引消費(fèi)者前來休閑消費(fèi)。七、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、建設(shè)方式項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位為廣州市山鼎建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司,該公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程及相應(yīng)的工程咨詢和裝飾設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，多個(gè)樓盤被廣州市城建部門評(píng)為明星樓盤。項(xiàng)目施工單位為汕頭市澄海區(qū)鳳翔建筑工程有限公司,該公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級(jí)總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有三十余年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級(jí)施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級(jí)，在消費(fèi)者中樹立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個(gè)月時(shí)間，12層帶電梯樓宇只用10個(gè)月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。同時(shí)項(xiàng)目還將聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效控制項(xiàng)目的工期、成本及質(zhì)量。八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明以下單位成本按建筑面積預(yù)測(cè)1、土地成本為344.16元/平方米；2、前期費(fèi)用為45.43元/平方米；3、建安成本為1094.17元/平方米；4、公建配套費(fèi)為110.39元/平方米；5、市政及環(huán)境工程費(fèi)為93.37元/平方米；6、管理費(fèi)按上述2—5項(xiàng)之和的5%計(jì)算；7、不可預(yù)見費(fèi)按上述2—4項(xiàng)之和的5%計(jì)算；8、銷售費(fèi)用按銷售額的4.2%計(jì)算；9、財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際借款測(cè)算；10、營(yíng)業(yè)稅金按銷售額的9.18%計(jì)算；11、所得稅按33%計(jì)算。九、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃

本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為57,484萬元，總成本費(fèi)用60,205萬元,計(jì)劃采用滾動(dòng)式開發(fā)，計(jì)劃資金來源于：1、股東投入自有資金21,000萬元；2、向銀行借款24,000萬元；3、通過預(yù)售籌集建設(shè)資金15,205萬元。1、成本估算成本估算表序號(hào)項(xiàng)目建筑單位成本銷售單位成本總成本（萬元）1土地成本344.36365.4010,2432前期工程費(fèi)用45.4348.2113513建筑安裝工程1094.171161.01325454市政及環(huán)境工程93.3799.0727775公共配套工程110.39117.1332836開發(fā)間接費(fèi)用10.5511.193147不可預(yù)見費(fèi)62.5066.3218598行政管理費(fèi)用24.6026.107319營(yíng)銷費(fèi)用139.55148.07415110運(yùn)營(yíng)費(fèi)用7.728.19230建設(shè)投資合計(jì)1932.642050.69574842、投資成本、資金籌措計(jì)劃，判斷每年所需的建設(shè)投資資金量投資成本、費(fèi)用估算及資金籌措表項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年資金投入土地成本102433000130820003935前期工程費(fèi)用1351458458435建筑安裝工程32545109941267068812000市政及環(huán)境工程27773881189900300公共配套工程328343812451000600開發(fā)間接費(fèi)用31470909064不可預(yù)見費(fèi)1859400700459300行政管理費(fèi)用73125020020081營(yíng)銷費(fèi)用415113001651800400運(yùn)營(yíng)費(fèi)用23060806030建設(shè)投資合計(jì)5748430001566620283147603775財(cái)務(wù)費(fèi)用27215501300671200總成本費(fèi)用6020530001621621583154313975資金籌措

自有資金210003000426568006935銀行貸款240008000100006000預(yù)售資金152053951478324963975資金籌措合計(jì)60205300016216215831543139753、項(xiàng)目資金成本及借款還本付息估算借款還本付息表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年1年初借款余額800014000110002本年借款2400080001000060003本年應(yīng)付利息272130010538105584籌資費(fèi)用5本年還本金額2400040009000110006年末借款余額8000140001100007償還借款本息的資金來源267213005053981011558投資回收267213005053981011558十、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算1、收入預(yù)測(cè)收入預(yù)測(cè)表單位：萬元年份出售比例類型單價(jià)（元/壯）2006年2007年2008年2009年2007年10%住宅35008641.30%商鋪70000%車位85000/個(gè)2008年30%住宅350025923.910%商鋪7000941.60%車位85000/個(gè)2009年30%住宅350025923.920%商鋪70001883.220%車位85000/個(gè)6002010年30%住宅25923.970%商鋪6591.280%車位2400小計(jì)100%住宅864138641.325923.925923.925923.9100%商鋪9416941.61883.26591.2100%車位30006002400

合計(jì) 98829 8641.3 26865.5 28407.1 34915.12、根據(jù)銷售收入及成本費(fèi)用的估算值，測(cè)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表萬元項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年銷售收入988298641.326865.528407.134915.1總成本費(fèi)用6020530001621621583154313975銷售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7利潤(rùn)總額29548-3000-8367.972816.2510368.3227731.4所得稅9750.84599.489151.36稅后利潤(rùn)19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、編制現(xiàn)金流量表，分析計(jì)算部分財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年現(xiàn)金流入銷售收入988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流入合計(jì)988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流出建設(shè)投資6020530001621621583154313975銷售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得稅9750.84599.489151.36現(xiàn)金流出合計(jì)79031.84300017009.2724049.2518638.2616335.06凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04累計(jì)凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-11367.97-8551.721217.1219797.16基準(zhǔn)收益率10%10.90910.82640.75130.6209凈現(xiàn)值10595.71-300