合同法培訓(xùn)-合同的解除

合同法培訓(xùn)（三）

合同的解除第1頁，共29頁。一、合同解除的概述定義：合同有效成立后，因出現(xiàn)法律規(guī)定或合同約定的解除條件，當(dāng)事人一方或雙方行使合同解除權(quán)從而使合同關(guān)系歸于消滅的行為。必要性：“合同解除”是合同權(quán)利義務(wù)終止的重要方式之一。（《合同法》第九十一條：有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（1）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；（2）合同解除……）第2頁，共29頁。合同成立正常履行合同自然終止違約其他特殊情況（不可抗力、情事變更）合同解除行使解除權(quán)第3頁，共29頁。二、合同解除的法定原因法定原因：即法律規(guī)定的可以解除合同的原因。當(dāng)合同解除的法定原因出現(xiàn)后，當(dāng)事人一方依據(jù)法律規(guī)定解除合同。《合同法》第九十四條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

第4頁，共29頁。合同解除法定理由不可抗力（不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況）嚴(yán)重違約（根本違約）情事變更自然災(zāi)害、社會(huì)動(dòng)亂1、履行期滿前表明不履行主要債務(wù)2、一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后仍未履行3、一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的第5頁，共29頁?！扒槭伦兏痹瓌t：在合同有效期間，非因當(dāng)事人雙方的原因，發(fā)生定約時(shí)難以預(yù)料的情況變化，如維持合同發(fā)生當(dāng)時(shí)的效力，其履行顯失公平時(shí)，當(dāng)事人一方可請求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以維持公允?！扒槭伦兏痹瓌t沒有規(guī)定在《合同法》當(dāng)中，但理論、司法實(shí)踐都認(rèn)同該原則。（未規(guī)定在《合同法》中的原因：自由裁量權(quán)過大，缺少客觀標(biāo)準(zhǔn)。）第6頁，共29頁。案例一：（“情事變更”原則最早運(yùn)用實(shí)例）英國女王登基，計(jì)劃舉行盛大典禮，A有一棟房屋與典禮場地隔河相望，視野極佳，故多人求租為觀看登基典禮。最終B以高出市價(jià)十余倍的價(jià)格租下該房屋在典禮前后三天的使用權(quán)。后因王室禮儀等原因，登基典禮改在別處舉行，B要求解除租賃合同，A不同意，故B訴至法院，要求解除合同。第7頁，共29頁。法定解約理由的分析內(nèi)容簡單：只列舉了兩（三）大類（現(xiàn)實(shí)生活中要復(fù)雜得多）標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)：只有放在具體交易、具體合同項(xiàng)下才能確定是否必然導(dǎo)致合同解除：當(dāng)事人“可以”解除合同；（是否行使解約權(quán)取決于當(dāng)事人自身）合同中是否另有特別約定。法律規(guī)定合同解除理由的意義：兜底第8頁，共29頁。三、合同解除的約定原因約定原因：當(dāng)事人在合同中約定的可以解除合同的條件。《合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。（需要解除合同當(dāng)時(shí)協(xié)商）當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。（提前約定在合同當(dāng)中）第9頁，共29頁。約定原因的內(nèi)容：范圍廣泛，只要當(dāng)事人達(dá)成一致（事先或事后均可），且不違反法律及公序良俗即可。不限于違約情形。案例二：“逃生條款”大型餐飲、百貨企業(yè)承租他人房屋開設(shè)餐廳、商場，一般在“合同解除”條款當(dāng)中會(huì)約定，如果承租人承租滿一定年限，即有權(quán)單方無條件解除與出租人的《租賃合同》，此即“逃生條款”。此條款無關(guān)違約。第10頁，共29頁。四、合同解除的操作經(jīng)協(xié)商一致解除合同的（《合同法》第九十三條第一款）：合同當(dāng)事人達(dá)成解約協(xié)議（口頭、書面、補(bǔ)充協(xié)議、新解約協(xié)議）。第11頁，共29頁?！逗贤ā返诰攀鶙l：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。解約通知：書面明確告知對方合同解除。解約行為：單方發(fā)出解約通知，無需與對方協(xié)商，無需經(jīng)對方同意。通知到達(dá)對方時(shí)，合同便告解除，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系便告終止。第12頁，共29頁。合同能否自動(dòng)終止如果合同中特別約定了在某種情況下合同自動(dòng)終止，該約定有效。（但我們不主張約定“合同自動(dòng)終止”，因?yàn)椴缓媒缍ê贤瑺顟B(tài)，不好舉證。）若無上述特別約定，即使合同解除的條件出現(xiàn)，合同也不會(huì)自動(dòng)終止，需要有一方以發(fā)出解約通知的形式解除合同。第13頁，共29頁。解約通知的具體問題解約通知的內(nèi)容：（基本格式）解約通知1、×年×月×日，甲、乙雙方簽署了《××合同》。2、《××合同》約定/《合同法》規(guī)定：××情況下甲方有權(quán)解除合同。3、現(xiàn)出現(xiàn)了××情況，根據(jù)《××合同》約定/《合同法》規(guī)定，甲方有權(quán)解除《××合同》。4、因此，甲方特此行使解約權(quán)，待本通知到達(dá)乙方時(shí)，《××合同》解除。（最核心內(nèi)容）5、《××合同》解除后，乙方按照以下時(shí)間方式辦理后續(xù)事宜：××××。甲方：×××公司×年×月×日第14頁，共29頁。如何確認(rèn)解約通知“到達(dá)”對方（不能確認(rèn)對方是否實(shí)際收到；拒收；被退回）確認(rèn)通知到達(dá)對方的兩種方式：甲方發(fā)出解約通知乙方簽收（本人簽字；加蓋公章或法定代表人簽字）寄至合同中記載的乙方通訊地址確認(rèn)通知到達(dá)乙方手遞、傳真EMS（加公證）法律上“到達(dá)”+事實(shí)上“收到”-雙確認(rèn)；難度大法律上“到達(dá)”；難度小第15頁，共29頁。五、解除權(quán)行使的期限《合同法》第九十五條：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。第16頁，共29頁。法定或約定的合同解除條件出現(xiàn)，甲方享有解約權(quán)法律規(guī)定或合同約定了解約權(quán)行使期限法律無規(guī)定或合同無約定期限，乙方已發(fā)出催告法律無規(guī)定，合同無約定，乙方未催告甲方應(yīng)在規(guī)定或約定期限內(nèi)行使解約權(quán)甲方應(yīng)在催告后的合理期限內(nèi)行使解約權(quán)第17頁，共29頁。一般而言，權(quán)利的行使均應(yīng)有期限，否則容易造成權(quán)利義務(wù)關(guān)系的不穩(wěn)定。（訴訟時(shí)效：2年；申請執(zhí)行期間：2年；保證期間：無約定的6個(gè)月，約定不明的2年。）無明確規(guī)定（約定）亦無催告情況下，解約權(quán)行使期限如何確定：第18頁，共29頁。原則1：在合同訂立后、履行完畢前行使（合同訂立前不存在解約，履行完畢后解約無意義，也不可行。）（租賃合同的解除權(quán)即應(yīng)在租期內(nèi)行使）案例三：房產(chǎn)證辦理遲延導(dǎo)致解約買賣合同對于房產(chǎn)證辦理期限未約定，最高法院司法解釋確定為90天，逾期則有權(quán)解約。第19頁，共29頁。原則2：盡早行使（合同履行過程中，有解約權(quán)的一方有可能以行為實(shí)際放棄了解約權(quán)）案例四：甲、乙簽署房屋租賃合同，甲出租房屋給乙，乙按月向甲支付租金。合同約定，乙應(yīng)交的任何一期租金若逾期十五天以上，甲就有權(quán)解除合同。乙某月租金逾期至與下月租金一起交，甲收取了該兩月租金。問：甲是否還有解約權(quán)？第20頁，共29頁。特別規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。第21頁，共29頁。六、合同解除的后果《合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。第22頁，共29頁。合同解除的后果自解除日往后：原合同各方之間不再存在合同所約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（終止履行）自解除日往前，應(yīng)合同性質(zhì)及履行狀況而定：（1）合同視為自始不存在，各自返還。（恢復(fù)原狀）；或者（2）以解約時(shí)現(xiàn)狀結(jié)清（補(bǔ)救措施）。都可以要求賠償損失。第23頁，共29頁。房屋租賃合同解除后的處理合同終止履行收回房屋計(jì)算并追討欠租、欠費(fèi)計(jì)算并追討違約金、賠償金退回多收的租金、押金現(xiàn)狀結(jié)清第24頁，共29頁。出租方解除后繼續(xù)履行：解約通知到達(dá)對方，對方無異議，之后對方繼續(xù)交租金。如何定性？原租賃合同已解除。補(bǔ)交租金的性質(zhì)屬于合同解除后追討租金。新交租金的性質(zhì)屬于雙方以實(shí)際行為履行新的、非書面的、不定期的租賃合同。第25頁，共29頁?！胺忾T”：若承租方欠租，出租方能否“封門”，如何定性？“封門”不屬于解約行為（只有發(fā)出“解約通知”才是）。未解除租賃合同的情況下封門，不提供租賃物給承租方，屬于出租方違約，承租方有權(quán)不予交納封門期間的租金，且出租方需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。第26頁，共29頁。能否部分解除（租賃三層樓，解除其中一層的租賃，保留剩余兩層的租賃）實(shí)質(zhì)：是對于原租賃合同的修改和調(diào)整，不能單方?jīng)Q定。第2