收益法中收益年限的規(guī)定

關(guān)于收益法中“收益期”的有關(guān)規(guī)定在評(píng)估中采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)，對(duì)于收益期的確定有如下幾種情況：1、 住宅用途：由于住宅用地自動(dòng)續(xù)期，故收益期均為房屋剩余使用年限。廣①m=n時(shí)，收益期為m或者n;2、 非住宅用途：J②m>n時(shí)，收益價(jià)值為按建筑物剩余使用年限（I）計(jì)算的價(jià)值，加自收益］期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；<③m<n時(shí)，收益價(jià)值為按土地剩余使用年限（m）計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。其中m：土地剩余使用年限，n：建筑物剩余使用年限對(duì)于第②種情況，自收益期結(jié)束時(shí)剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值二按土地剩余使用期限（m）計(jì)算的土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值-按建筑物剩余使用年限（n）計(jì)算的土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（目前該種情況很少）對(duì)于第③種情況，建筑物在收益期結(jié)束時(shí)折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值二建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的剩余建筑物價(jià)值X收益期結(jié)束時(shí)的折現(xiàn)系數(shù)。（目前基本上都是該種情況）其中建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值（建筑物折舊后價(jià)值）采用簡(jiǎn)單直線法計(jì)算：即建筑物折舊后價(jià)值=收益法中估價(jià)對(duì)象重置價(jià)格X（（建筑物剩余使用年限-土地剩余使用年限）：建筑物壽命））下面針對(duì)發(fā)生情況較多的第②種情況進(jìn)行具體舉例說(shuō)明（自2018年5月24日起采用該規(guī)定）：（1）估算有效毛收入適用公式：有效毛收入=有效年租金收入+租賃保證金利息有效年租金收入=潛在年租金收入X（1-空置和收租損失率）潛在年租金收入估價(jià)對(duì)象目前未出租，目前開(kāi)州區(qū)漢豐街道房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)項(xiàng)目較多，其市場(chǎng)租金依建筑檔次、質(zhì)量和所處區(qū)位的不同亦有所差異，根據(jù)對(duì)周邊類(lèi)似商業(yè)用房租金、空置率、租金損失的調(diào)查，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行修正，得出估價(jià)對(duì)象的租金水平。經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)查和比較分析，從中選取了三個(gè)可比性較強(qiáng)的實(shí)例，租賃情況和測(cè)算過(guò)程如下：租金調(diào)查表比較案例座落用途面積（平方米）裝修情況樓層平均租金（元/平方米）空置和租金損失率案例A位于開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場(chǎng)1層門(mén)面，目前經(jīng)營(yíng)雜貨商服用房40中裝第1層866%案例B位于開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場(chǎng)1層門(mén)面，目前經(jīng)營(yíng)鞋襪商服用房50中裝第1層856%案例C位于開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場(chǎng)1層門(mén)面，目前經(jīng)營(yíng)服裝商服用房55中裝第1層826%用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象客觀租金水平：可比實(shí)例實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C座落地點(diǎn)位于開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場(chǎng)1層門(mén)面位于開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場(chǎng)1層門(mén)面位于開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場(chǎng)1層門(mén)面比較實(shí)例租金（元/平方米.月）868582租賃情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100區(qū)位因素調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100實(shí)物因素調(diào)整系數(shù)（裝修，層高）100/98100/98100/98調(diào)整后的租金（元/平方米.月）888784比較租金（元/平方米.月）86可出租比例據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象均可出租，出租比例為100%。估算空置和收租損失率估價(jià)對(duì)象作為商服用房，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的調(diào)查了解，該區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)的出租率一般，本次估價(jià)空置率取6%；租金損失包括承租人失約而少繳、欠繳的租金以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中欠付的水電、物管等費(fèi)用，租約的履行過(guò)程中可能存在租金損失，由于在出租前有履約保證金，租金一般為提前支付，在一定程度上減少了損失的可能性，本次估價(jià)取2%。綜上所述，空置和租金損失合計(jì)為8%。有效年租金收入計(jì)算潛在租金收入x12x（1-空置和收租損失率）租賃保證及押金收益根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)的調(diào)查了解，類(lèi)似商服用房保證金一般為押一付三，本次按86元/平方米計(jì)算，利息率按一年期存款利率1.5%計(jì)?？偸找婵偸找?租金收益+押金收益（2）年總支出年維修費(fèi)：一般取房屋重置成本的1%?3%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，按房屋重置成本的2%計(jì)算，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查的結(jié)果以及參考相關(guān)技術(shù)資料數(shù)據(jù)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際裝修情況，估價(jià)人員確定估價(jià)對(duì)象的重置單價(jià)為2000元/平方米；（鋼混結(jié)構(gòu)重置價(jià)一般為2000左右，磚混一般為1600左右）保險(xiǎn)費(fèi)：一般取房屋重置成本的0.1%?0.2%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，按房屋重置成本的0.2%計(jì)算：管理費(fèi)：一般取房地產(chǎn)年總收益的1%?3%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，按年總收益的2%計(jì)算；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的應(yīng)稅租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。稅率為應(yīng)稅租金收入的12%。應(yīng)稅價(jià)款=有效年租金收入/（1+5%）x12%增值稅及附加：按應(yīng)稅價(jià)款=房地產(chǎn)年總收益/(1+5%)計(jì)，(其中：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)單計(jì)稅方法計(jì)稅的，除住房外增值稅5%,個(gè)體工商戶(hù)出租住房的增值稅率為1.5%，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告)文件規(guī)定，自2016年5月1日起實(shí)施。城建稅為增值稅的7%，教育費(fèi)附加為增值稅的3%，地方教育費(fèi)附加為增值稅為2%)：則：增值稅及附加=有效年租金收入/(1+5%)x5.6%年總支出=?+②+③+④+⑤房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)年純收益=年總收益一年總支出收益還原率根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)，還原利率可以采用市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法四種方法進(jìn)行測(cè)算。按照當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，本次評(píng)估采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率1.5%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率為4.5%，綜上考慮，本次估價(jià)收益還原利率取整6.0%。確定房地產(chǎn)收益年限估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房壽命年限約為60年，自房屋竣工之日(2006年)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用約11年，但估價(jià)對(duì)象房屋維護(hù)狀況較好，故確定房屋剩余使用年限為49年；另根據(jù)估價(jià)委托人提供的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》記載，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2054年7月22日，其土地剩余使用年限約為36.33年。根據(jù)孰短原則，本次評(píng)估收益期按土地使用權(quán)剩余期限確定，即36.33年。收益價(jià)值為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

（6）房地產(chǎn)年純收益增長(zhǎng)率根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘及調(diào)查，周邊租賃遞增情況如下:一F查項(xiàng)目因素 ^―....實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開(kāi)州大市場(chǎng)1層門(mén)面開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開(kāi)州大市場(chǎng)1層門(mén)面開(kāi)縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開(kāi)州大市場(chǎng)1層門(mén)面用途商服用房商服用房商服用房遞增率％666考慮到近年來(lái)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的商服用房處于穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)，參照同類(lèi)物業(yè)的收益水平，并考慮周?chē)诘亻_(kāi)發(fā)程度的提高、基礎(chǔ)設(shè)施的改善等對(duì)物業(yè)收益的影響，考慮估價(jià)對(duì)象租金按每年6%遞增。（7） 年租金變化分析根據(jù)估價(jià)人員搜集的周邊市場(chǎng)租金案例，平均租金增長(zhǎng)率為6%，故本次估價(jià)年租金增長(zhǎng)率確定為6%，增長(zhǎng)周期考慮為10年，考慮到10年后經(jīng)濟(jì)具有不可確定性，本次估價(jià)假設(shè)10年后租金保持在第10年末期水平不變。（8） 估價(jià)對(duì)象按收益期計(jì)算的價(jià)值估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)收益如下表:客觀租金租賃時(shí)間租金（月/平方米）租金（年/平方米）空置率押金利息綜合造價(jià)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)稅增值稅及附加維修費(fèi)折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)每年凈收益現(xiàn)值86.00186.001032.008.00%1.29200018.994.00108.5150.6440.006.00%0.9434687.3690.30290.301083.608.00%1.29200019.944.00113.9353.1740.006.00%0.8900682.7794.82394.821137.788.00%1.29200020.944.00119.6355.8340.006.00%0.8396678.1299.56499.561194.678.00%1.29200021.984.00125.6158.6240.006.00%0.7921673.42104.535104.531254.408.00%1.29200023.084.00131.8961.5540.006.00%0.7473668.66109.766109.761317.128.00%1.29200024.244.00138.4964.6340.006.00%0.7050663.86115.257115.251382.988.00%1.29200025.454.00145.4167.8640.006.00%0.6651659.02121.018121.011452.138.00%1.29200026.724.00152.6871.2540.006.00%0.6274654.14127.069127.061524.738.00%1.29200028.064.00160.3174.8140.006.00%0.5919649.23132.1410132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.5584637.94132.1411132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.5268601.83132.1412132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.4970567.76132.1413132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.4688535.62132.1414132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.4423505.30132.1415132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.4173476.70132.1416132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.3936449.72132.1417132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.3714424.26132.1418132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.3503400.25

132.1419132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.3305377.59132.1420132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.3118356.22132.1421132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.2942336.06132.1422132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.2775317.03132.1423132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.2618299.09132.1424132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.2470282.16132.1425132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.2330266.19132.1426132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.2198251.12132.1427132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.2074236.91132.1428132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.1956223.50132.1429132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.1846210.85132.1430132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.1741198.91132.1431132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.1643187.65132.1432132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.15