淮安徐楊商業(yè)街項目總案策劃報告

徐楊商業(yè)街總案策劃報告PAGEPAGE51淮安恒隆地產開發(fā)徐楊商業(yè)街總案策劃報告二00七年8月三十一日目錄承前言原絡環(huán)決廉腎轎討德枯3P瞧第一部分市雪場調研--死復槳扁趁精甘星3P斥—喉10P懲第二部分市燈場分析--愧躺嫩獎屆勢貫1慢0P泉—算17P賞第三部分項支目分析--叔咸悄段戰(zhàn)幕--岸--權1貴7P至—峰24P次第四部分項邀目定位--禍幕焦胡明掌岡反24P嫁第五部分項躺目形象塑造咸及媒體選擇燭從腹塘柱-24P怖—瓜29P豈第六部分戰(zhàn)耍略推廣--撥--約冤高角宗快最-29P厚—流40P頌第七部分一未期媒體策略攔豐胖桃得肥應-40P站—聚43P絲第八部分腫前期推廣執(zhí)三行計劃川巷壺土粱笛-43P貪—稿47P譜第九部分項梨目價格體系燒建立及控盤晝銷售實施細講則問妄4蜜7P盾—連5獲2夾P追前熱牌促言暢波商業(yè)地產傅市場從短缺訊價值—競爭鄉(xiāng)價值—哈到敵整合價值的鍛變化之迅速昂，是人們始拾料不及的。攤一方面商業(yè)曾門面銷售火題爆，一方面兆零星店鋪慘號淡經營；一賣方面大型商首城硝煙未盡頸已門可羅雀有，一方面專傍業(yè)市場相繼像開業(yè)人頭攢眨動……人們付無論如何也述不能明白：刷同在一塊藍聞天下，同處無一段熱銷期您，甚至同處誘一塊黃金區(qū)援域，何以有蝕如此大的差皂異？其實，嚷這是市場規(guī)煩律使之然。悠歷史的經驗貝告訴我們：沒“凡事預則彎立，不預則鄭廢?！痹绞蔷胍?guī)模大的項清目，越是醉非常重要瞎的位置，越何是要通過周拐密的調研、房準確的定位僑和精心的策爹劃，才能保衛(wèi)證在激烈的弄市場爭奪戰(zhàn)判中立于不敗咱之地。

砍索攤我司軋榮幸地接受挖委托，為寧徐楊商業(yè)街艦進肅行了策劃論頭證。我司對具待每一個案蛾例，都是本奉著科學、務常實的態(tài)度，慶認真研究、串反復論證，取以期望能為噴開發(fā)商提供鳥最有價值的既服務，在為稀開發(fā)商牟取呈最大經濟利桌益的同時亦法為本司獲取漁相應的回報誦，實現合作洲雙方的“雙括贏”。

倉騾亞平在貴公司的陜配合下，經叫過詳細的市抓場調查赴和足專業(yè)雕分析，我們餃對該項目商頁業(yè)物業(yè)進行惰了較為準確坡的業(yè)態(tài)定位旁，提出了一孝系列建設規(guī)吸劃的戚建議，以使盾產品更為完量善，減小未琴來入市障礙耍，并根據押淮安謀市場環(huán)境和白本留項目的市場和定位、產品聾定位，尋求辟最佳的溫營銷渡推廣方案，辱以真實現快速翠銷售橡和資金回籠未的營銷目標抵。

訴悅狠糊婦配進警第一部分摸市場啊調研眾一、淮安城澡市概況圣淮安市是一絹代偉人周恩施來的故鄉(xiāng)，武地處江蘇腹侵地，位于江舉淮平原北部必下游，轄清臭河、清浦、怕楚州、淮陰節(jié)4個區(qū)和漣沾水縣、金湖行縣、洪澤縣械、盱眙縣4既個縣；面積震約1007撕2平方公里穗，人口50資5萬。市區(qū)鉤面積337賺平方公里，未人口48萬哈。柿淮安是我國球歷史文化名非城，古稱楚示州，興曾見是漕運鹽運外重鎮(zhèn)，南北煤交通轉運中敞心、軍事要屆塞，素有“蝕南船北馬，鍋九省通衢”柏的美稱，曾齡與揚州、蘇吉州、杭州并往稱運河沿線攀的“四大都探市”?；窗残钊宋乃C萃，照歷史上先后島誕生了大軍照事家韓信、惰漢賦大家枚閃乘、巾幗英艷雄梁紅玉、棚《西游記》推作者吳承恩弓、愛國將領紫關天培、《膏老殘游記》蘆作者劉鶚等捧。料淮安市經濟榜基礎相對薄新弱，在整個邁江蘇省相對鎖排后，屬于似欠發(fā)達地區(qū)純?；窗矚v史拋上曾為我國浙重要的交通訪樞紐、商貿圾中心，但自神近代工業(yè)革建命的興起和繩以蒸汽機為恢動力的現代量化交通運輸灑工具的出現撥，淮安就因破水運交通的鞠衰落和陸上殺交通基礎設低施的滯后，顛失去了昔日緞的交通地位怒，成為中國梢近代城市建念設史上典型知的衰落城市適。孝改革開放以巴來，淮安市猶對外交通條鋒件逐步改善罰。如今淮安劫公路、鐵路亮、水路四通趁八達，京滬迎高速、寧徐結高速、寧連閃高速以及新伶沂到長興的用鐵路均已在嗽此相會番;憂京杭運河、缺蘇北灌溉總因渠、淮河及爛其入海水道封等縱橫交錯蹦，形成了一昨個以高等級勝公路為主骨植架、水路并宗舉的交通網優(yōu)絡，又新成慣為了江蘇南信北交通交匯桌中心。嶄目前，淮安縣工業(yè)主導地貼位逐步確立膀，形成了以仇機械、化工父、冶金、紡烈織、煙草為禮支柱的工業(yè)姓體系，擁有沙淮陰卷煙廠車、淮鋼集團亡、韓泰輪胎對公司、中石兆化清江石化割公司、安邦哪集團、華新鹽集團、輝煌透太陽能公司計、清拖、清瞞棉集團等一寶批重點骨干像企業(yè)。助由此看出:戚淮安市的交華通地位經歷洲了成為區(qū)域冰中心贈、埋到衰落雨、搭如今又將興挎起；因此其留商業(yè)的匯聚瀉擴散作用也枕必將經歷成繁為中心炮、付到衰落嚇、穩(wěn)到新的中心田興起的歷程杰。悠可以預言隨攀著淮安新的他區(qū)域交通中撿心地位逐步無確定，其在頭長江經濟帶私與隴海經濟革帶之間承南狹啟北的作用鉆也會陶逐漸體現，送淮安的商業(yè)壁、流通業(yè)必羨將進入一個供新的階段，明得到進一步紫的發(fā)展。嗓復二、年度經玩濟概況信斷擔

恨2007年濾1-5月份稼淮安市主要版經濟指標砌（單位：萬但元）

累計同比增長（%）規(guī)模以上工業(yè)總產值(現價)427043636.7規(guī)模以上工業(yè)增加值(現價)1102600（可比價）19.5全部財政收入53069343.2一般預算收入22118053.7財政支出29497239.6規(guī)模以上固定資產投資完成額165667731.5房地產開發(fā)投資34581232.1商品房屋銷售額26639359.6社會消費品零售總額109743116.1金融機構存款余額5732130比年初+618666儲蓄存款3164178比年初+274551金融機構貸款余額3790701比年初+463086城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）508218.7城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）324112.2市區(qū)居民消費價格總指數（%）103.0—市區(qū)商品零售價格總指數（%）101.1—燒

提由上面的數憤據和資料我邀們可以看出驚：變淮安市目前怖的貼經濟指標管不僅在總量辛上還會有較路大的發(fā)展，會而且隨著人窗民物質與文極化生活要求解的提高，在捆市場商品供矩應品種與質乳量上就以及堂購物環(huán)境的痕軟、硬件條棕件都任將因有較大的提壇高，這必將倉對醋商業(yè)街、飛商品零售業(yè)兄的經營理念抱、經營業(yè)態(tài)友提出更高的獲要求,同時俊也帶來更大勝的機遇。核三、淮安座城市發(fā)展規(guī)線劃建根據“三淮僚一體”的規(guī)吹劃目標：到幕2023年齡，“三淮”柿城鎮(zhèn)人口將幅達到115忽萬，建成區(qū)筒面積120弦平方公里。西“三淮”將做建設成為鐘“江蘇新興透的交通樞紐拉和工業(yè)城市尸、淮河下游囑的商貿中心聰”。緊郊梁1、匙“柜三淮袍”低主中心區(qū)閥實施“城區(qū)霉東擴，中心推東移”戰(zhàn)略染，形成由水殃渡口廣場-茫-健康東路內淮?；甭诽裕ɑ春V場況）困河北東路-畏和承平路組成及蜂其周圍4平矛方公里的金匆三角中心區(qū)果，成為“三備淮”新的具縱有現代氣息李的行政、金診融、信息、壘商貿、休閑罷娛樂中心。璃腳2、六大功騰能分區(qū)錄1)淮安分召區(qū)：總面積煤30平方公詳里，是以淮膜安市區(qū)為依勺托的歷史文腳化名城、旅借游度假區(qū)，壇主要發(fā)展旅曠游業(yè)以及配吹套的餐飲、劈旅館、休閑兆娛樂等服務頃業(yè)。序2)城南分嗚區(qū)：總面積層271.8突平方公里,獎規(guī)劃建成區(qū)尖15平方公球里,是淮揉安經外向型農業(yè)覆開發(fā)區(qū)，賣主要發(fā)展高懸新技術綠色見農業(yè)產業(yè).碑3)共清污浦分區(qū)介：鬧總面積15食平方公里,法是老城游購貝區(qū)和冶金、浙化工、煙草慕、紡織等工禁業(yè)區(qū)。兔4)尸城東分區(qū)痰：總面積1固5平方公里稅，禍即膀淮攀安橫經濟開發(fā)區(qū)姐。消以高新技術級產業(yè)為主，蘇是集經濟技飄術、工業(yè)產棟業(yè)、潔生活居住造以及衡公共設施相保配套反為一體的枕的綜合性新夾區(qū)常。(開發(fā)區(qū)牌是本項目所谷在區(qū)域,本音調研報告將藍在第八部分扯進行詳細分餓析)。歇5)休清河分區(qū)：蔑總面積20抗平方公里，典是以清河區(qū)畏為依托的政恭治、金融、緣信息、科教迫、商貿中心鏟。仁6)王營分熄區(qū)：總面積嶺20平方公麗里，是以淮截陰縣城為依傷托的市域居慨住、倉儲、爽貨運中心。危從城市的未匠來規(guī)劃可以凈看出烤：祥本案途徐楊商業(yè)街梁位于城東經職濟開發(fā)區(qū)，蠅具有非常好纏的累地位優(yōu)勢匯，悶在將來城市效的功能布局蔑中會得到一戚定的鞏固與洗發(fā)展寒，但是我們爺必須看到這姻種鞏固與發(fā)聰展的相對性律。水四、淮安商豆業(yè)環(huán)境研究苦1、厲總體概況膛淮安在某位置上、交稅通上以及對熄蘇北輻射面悠的優(yōu)勢與發(fā)繞展，有力地錯促進了商貿抹流通的日趨渾活躍。目前突全市擁有商渡品交易市場巧418個,脅其中各類規(guī)坦模商品市場暗200多個狐，年成交額菠近110億號元，其中成裂交額超億元逗的市場20震多個。豈2、欺市場格局庭目前,整個鏟淮安市市區(qū)苗(主要指淮福陰區(qū)、清河恒區(qū)、清浦區(qū)笛）的市場由捕北向南可以弟劃分為如下怖幾個部分：溫淮陰區(qū)部分銅：唇淮海北路北勇京路以北，耳以蘇北市場永為中心，包莫括小營廣場狹、汽車北站犯等；只淮海北路部誓分：臭廢黃河以南活，以汽配商翅城為中心；徒長途汽車站聲周邊部分：靈以匯通市場榮為中心，包哲括布匹市場度、五金市場若、食品城等臣；尺淮海廣場部憐分：板主要以商場娘、商廈為主擴，包括新亞喇商城、清江依商場、新亞型家電城、通莊訊市場、家凱私市場等；竟東西兩大街不部分：指以服裝、鞋規(guī)類、各種小腎百貨為主；貨經濟秘開發(fā)區(qū)部分鳥：歐包括建材裝價飾城、南方紹批發(fā)市場等揪。醋總的來說：究整個淮安市畢市場分布布淡局上相對比烈較集中，基汁本上是以主疼街道淮海路頓為軸發(fā)展分鄰布，形成了胃一定市場的爭專業(yè)性和規(guī)貸模性，批發(fā)牛與零售同步殃發(fā)展。在經績營商品品種悼與經營者的劇來源上均炒有曲較強的外來顯色彩啟。憐近幾年以來遣,若由于社會豐、膚經濟和觀念封的進一步發(fā)戲展，本地從信業(yè)人員有一總定的發(fā)展和呈提高。穗3個、針對性商地業(yè)環(huán)境分析照1碧）旗商圈劃分交·核心商業(yè)只圈

以表淮海路為主懷線，匯通市掏場、淮海廣較場為中心。掀·次級商業(yè)冬圈

圍茅合淮海南北錯路的北京路薯、承德路、天解放路組成滴。何·外圍商業(yè)款圈

蘇好北市場、南糾方批發(fā)城、勸淮揚裝飾城置等組成鬧。悲2杯）絞商業(yè)形態(tài)分福析枯淮烤安市商業(yè)物但業(yè)從數量看護，經營業(yè)態(tài)祥種類齊全，捆數量較多，若但都停留在診較低層次白經營管理水決平，缺少梁商業(yè)規(guī)劃及葵良好經營、似購物環(huán)境，盟商業(yè)形象有維待提升，管輕理水平有待休提高。作為砍一種城市商企業(yè)文化的專威門商業(yè)步行校街商業(yè)形態(tài)字還沒有形成條。右五、淮安騰商業(yè)街研究幣1、修主要商業(yè)街非：淮海南互、慰北路（新世遞紀廣場-解爺放路）廚，觸昌盛路玉，處更鵝板碎東、西大街銜，盆健康路填，界淮海東、西烈路廉。遼淮海北路：診最繁華商業(yè)委街，主要分捎布中、高檔它服裝、鞋類肥專賣店，賓械館酒店、金癢融機構、婚航紗影樓、娛濁樂休閑中心奴鑲嵌其中，意沿路分布英十貌多家專業(yè)市皆場，淮海廣訊場有本市最精大購物中心玩。夾

東、吩西大街：主練要經營服裝有鞋類及少數塞小百貨延

昌盛偷路：女裝一摸條街（匙200米收）;浸健康西路：粉電腦、辦公紛用品較集中備（200米儉）深總結：淮安付市場格局已源經成形，主任要商區(qū)和市宜場各具特色膝，對周邊區(qū)醫(yī)域乃至整個達淮安產生影病響力和輻射假力，在消費雀者、經營者驗和投資者心踢中形成一定慚的心理積淀蹄。載2、虎商鋪權屬形旗態(tài)分析筆

本昌市商鋪在權怕屬上分為業(yè)牛主自有經營四和青投資畢出租給他人積兩種形式。鹿開發(fā)商投資秤建設商鋪分東為兩種情況琴：大型綜合摧市場出租與景出售并舉，刊臨街商鋪以祥出售為主，閃位置不同，殿租售水平相把差較大。返3、昏典型商鋪租轎售價格情況菊灶1尋）耀蘇北市場賠位置：鹽河午與淮海北路假交界東北角塊規(guī)模：經營融戶460戶綠左右勁概況：棚戶姨與店面建筑粗相結合，典另型的初級市番場格局，共吃分7個區(qū)；五經營項目：拳包括小百貨漂、服裝、副越食酒類、五伍金水暖器材掠、鞋帽、徒文化用品等鄭。穴租售情況：效由于目前進滑行市場改造器，市場經營害使用率在6抽0%左右，兔除經營副食通、酒類的一禁區(qū)、五區(qū)外石，其余各區(qū)立使用率在5猾0%。卡租售價格（葡抽樣調查）顯：勞地點墳面積（平米閑）些月租金弟年租金/平鳴米蒼場內門市房疾11．8更210反210哈臨街店鋪筋30--4勵0闖1200-粗1500哈450-4咬80竭臨街店面終30--4車0佩總價15-鏈19萬扔4500-彈5000元例/平方米耍2）狡淮海廣場商疲圈內主要街紡道店面租金靠水平（單位盟：元）堵地

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點母經營品種褲面積（平米纏）云年租金/平拔米塵其他葬

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咬壟3）嚴東、西大街拔商業(yè)街某東西大街為主老商業(yè)街，嗚商鋪林立，隔西大街共有鋼商鋪約18譽0家，經營真品種較多，禾商街配套較譜齊全，東大躺街約有在營倡商鋪90家欄，主要經營載服飾、鞋、較床上用品等步，本案所在渠地段因項目漲在建，主要舞為經營服裝棟的臨時攤位剝，抽樣調查討數據如下：映地點任經營品種共面積/平米際年租金仿/萌萬燈年租金/平問米團其他棒樂園小區(qū)1怒1#樓西2敞0米鍬服裝場25評2．8萬鞠1120江轉讓費70悉00元址樂園小區(qū)1佳1#樓西3疤0米驕服裝系25帳3萬黃909美年毛利約8晉萬評樂園小區(qū)1霸、2、3、且4#樓共有保商鋪129愈家，關門或員未營業(yè)26后家亂東大街曉國貿家私城杠一樓臨街超家具豪180康12姿667濱溫州人脖東大街秧化妝品采20禁2．4萬哄1200腔

飼申浩百貨能服裝嫂10黨9600窩960楊承包租賃蔽慶華二期商晌鋪稠服裝暖28三1．8萬真642董

胸慶華二期一棋商鋪售價9趴300元/評平方，房價私980—1精350元/衛(wèi)平方米督東大街玉鞋貧20踩2．6告1300棚溫州人號東西大街點障評溫：愈從商品檔次腫看：普遍檔莖次低，西大衡街檔次比東觸大街高；脖從消費者層睬次看：工薪食階層，一般伏市民；們從經營品種揀看：最多的痕就是服裝與槐鞋類，店鋪偷多，東大街捕的經營品種征范圍較窄；削從租金水平衡看：每平方鉗米年租金基心本上在60塊0—130飛0元之間，撇為淮安市中枯等水平，東坦大街租金水慎平由臨淮海狹南路向東遞放減；片從經營狀態(tài)楚看：目前經瘡營狀況一般耕，普遍感到麗生意難作，深有經營上的醉壓力，因此波從這個角度懸講，商鋪的塌升值潛力可泳能會因供量球的增加而沖瓦談，價格提憑升已經陷入琴困境，猶故日缺乏商業(yè)業(yè)圍績的持續(xù)增衡長支撐。4、結論件從以上的調煉查數據我們密基本看出：永1靠）澡目前淮安市途區(qū)的商鋪租哥金價格可以鮮分為以下三漫個范圍檔次虛：廁A)

每平罵方每年10韻00元左右貝及以上，主產要是主商業(yè)冶街道的沿街其店面圖B)

每平適方每年50鑄0元左右者襖，主要是中描心商業(yè)區(qū)里疼專業(yè)市場內輔及地段位置鑰相對還可以影的沿街店面訴；譜C)

每平塊方每年30蠶0元左右者迅，主要是一瞇般市場一樓胡及較中心地陷段商場2樓蛇及以上；除如果以此作障為目前護淮拋安禍投資商攝鋪租金的年榨收益，以1蘇0年作為可屆以接受的投養(yǎng)資回收期，尿不考慮資金偶的時間價值烏靜態(tài)計算其情理論價格水壯平，則目前棗淮安商鋪售樂價可以分為客如下幾個檔集次：百A)10偉000--螞-1500愈0元/平方文米；敘B)50雞00元--榨--600抖0元左右/掛平方籠C)30頁00元左右淺/平方王2所）磁在租金上，燭沿街店面與蓋非沿街店面蔥，主要商街題與一般住宅困商街，一樓漆店面與二樓業(yè)、三樓商鋪乎均有較大的踏租金差別。脾條啄特別說明：昏從上面的價韻格上我們可扯以看出租金淋的范圍從低道到高有數倍瞞的差距。而譽目前在建在箭售的店鋪出朋售價格從位構置地段的角文度來說商鋪肌售價沒有相義應租金的差溝別大，價格響與租金對應求關系還不是釀那么準確，塘大的差別主挪要體現在店低面的層次上命。壯3慣）夸經營品種與冬經營范圍的慰不同，對租炊金的承受水等平也不一樣芒。其中服裝坐類、以及各薯類品牌產品堡對位置要求揉較高。還4號）趨目前從淮安媽市開發(fā)市場任、開發(fā)商鋪走的角度來看伴，作為專業(yè)市市場基本上電以招商、招徐租的形式為穗主，陪但其中伴有腦使用權的優(yōu)罰先轉讓問題野，這使得商辟鋪在不具備縫產權的前提猾下具有了一丹定的炒做行汪為，使租商晝鋪本身具有著了一定的投仆資色彩，而棕不是直接的輛投資概念與疏行為；蜻而作為沿腸街商鋪，尤脅其是小區(qū)的以商鋪基本以摟出售為主。脫第二部分扶市場分吼析具一、宏觀插環(huán)境因素分產析穿淮安經濟現薄狀及發(fā)展趨翠勢分析裝改革開放以唯來，特別是駕“九五”、蕩“十五”以豪來，依托投勁入，圍繞創(chuàng)掘新，泡淮安定的企業(yè)已具饑備了一定競皇爭能力。從撕機制上看，塔通過改革、燙改組，全市新國有企業(yè)的特競爭實力明潛顯增強，特洽別是隨著國腔有企業(yè)改革覽的進一步深須入，一批國攤有企業(yè)徹底皂轉機建制，精股本結構得撲到優(yōu)化，職紫工身份和國比有股逐步置惱換，解決了在國有企業(yè)長婆期存在的體艙制性障礙，傍激活企業(yè)的龜發(fā)展動力。訴從裝備水平墓看，“九五嚼”以來，全挨市技改投入渴一直保持快兇速增長，在窗主導行業(yè)引俘進了一批具調有國際先進禾水平的技術怨裝備，提高綿了企業(yè)的競眉爭能力。煙成草工業(yè)的制畜絲線和卷接擁包設備，冶軋金工業(yè)的7君0噸超高功俘率和電爐—囑連鑄—連軋女生產線，化俘學工業(yè)的年掠產150萬躍套子午胎生巾產線，紡織泛工業(yè)的松式雕染整線、氣嗎流紡噴氣紡興、自動絡筒舊機、無梭織律機等設備，秩機械工業(yè)的身加工中心和倆數控設備等塞。從創(chuàng)新能改力看，“九折五”期間，掠全市共開發(fā)希新產品12貝00項，省森級、市級企鋼業(yè)技術中心萬20家。車淮陰卷煙廠娃的計算機集逃成制造系統秧（CIMS蓬）、華能淮盒陰電廠的企魂業(yè)資源（E船RP）等計蘋算機管理系美統都已成為攏同行業(yè)的示攔范工程；淮剃鋼集團從國戲外引進的熱半風爐技術、遵清江石化公感司的催化加狡氫技術、井也神鹽化的熱車法脫硝技術伙等一系列新桿技術的運用串，為企業(yè)帶蠻來了可觀的炭經濟效益；態(tài)東方清棉公租司引進的新椅型氣流紡設翠備、清江電陡機數控機床暗等新設備的畢運用，加快淡了企業(yè)的產買品升級。遲淮安市的工某業(yè)經過幾十肆年的發(fā)展，茄已基本完成忍了工業(yè)化發(fā)獻展的準備階她段的積累，梅正進入工業(yè)拐化發(fā)展的起齡步期，淮安賤工業(yè)加快發(fā)傻展的比較優(yōu)裹勢主要有工均業(yè)用原料、投礦產資源較叔為豐富?；辞莅矠閭鹘y農建業(yè)大市，豐陵富的農產品艙為食品加工鉆及制造業(yè)發(fā)威展提供了豐索富的原料。詳淮安地下蘊憂藏豐富的巖涌鹽、芒硝、圍凹凸棒土及燈石油、天然肆氣等非金屬陷資源，其中要可開采的巖詳鹽儲量達到介1300億民噸，芒硝儲祥量達到1.房7億噸，為害淮安的化學掀工業(yè)發(fā)展提盤供了有力保改證。熄淮安是一個取經濟欠發(fā)達愁地區(qū)，同時鼠淮安又是一輸個具有學習虹傳統的地區(qū)裕，因而淮安乎具有豐富的份價廉又具有獎較高文化素憂質的勞動力飯資源。名另外，淮安三交通樞紐地稅位初步確立摸。淮安地處吧蘇北平原，突地勢平坦、盼水域開闊，丈京滬、同三杏高速公路，噴寧連、寧徐慚、徐淮一級迎公路，貫穿屬境內的京杭兇大運河及已榮開始營運的旋新淮鐵路，斷構成淮安南布北交通交匯絹中心的地位交。還有就是架長期力量的統集聚形成淮背安工業(yè)發(fā)展笑的后發(fā)優(yōu)勢任?；窗补I(yè)軌經過幾十年捕的發(fā)展，已踢經形成了機肯械、化工、貪紡織、冶金戴、煙草等五傳大具有一定賢特色和較好配基礎的支柱端產業(yè)，發(fā)展傳了一批如淮交陰卷煙廠、揮淮鋼集團、陽清江石化、紗安邦電化、蒸韓泰輪胎等張具有較大發(fā)脆展?jié)摿Φ凝埬^企業(yè)，培撒養(yǎng)了一定數父量的具有較支高管理水平項、較強研發(fā)經能力的管理訪技術人才，界這些構成加曲強了淮安工弱業(yè)發(fā)展的基旁礎，亦成為賴發(fā)揮淮安工記業(yè)化進程后傳發(fā)優(yōu)勢的主鞭要力量。遭三次產業(yè)實瓜現總量和質蛙量“雙提升劑”。工業(yè)經做濟增勢明顯啊。預計掩列糠統企業(yè)實現淘銷售收入4補42億元、膀利稅61億竹元，分別增與長32.5潔%、28.鴨7%。完成鐵技改投入1石01億元，裙實現投資超娛千萬元項目械數、超50啟00萬元項適目數、重點演項目投入總叢量“三個翻暗番”，淮鋼童“十五”技所改一期、韓混泰子午胎擴吊能改造、華賢爾潤30萬角噸聯堿工程衫、淮陰卷煙召廠科技中心籠等重大項目捆順利竣工，詞新增列統企瓜業(yè)227戶宗。工業(yè)園區(qū)步成為重要的象經濟增長極尾，市經濟開泡發(fā)區(qū)和8個墨縣（區(qū)）工旁業(yè)園區(qū)實現托工業(yè)銷售收閥入140億漸元，入庫稅捉收4.4億趕元，新增就魯業(yè)2.7萬失人。農村經榴濟發(fā)展較快撓。以“一降蠢三補”為重敞點的惠農政怎策全面落實兔。糧食生產醬獲得豐收，筑總產達33蝴4萬噸，增英長40%。澡綠化造林勢盲頭強勁，新眼植楊樹31滴60萬株。鳳新增無公害驗農產品基地慚140萬畝汁。農業(yè)綜合創(chuàng)機械化水平終達到80%傷。農業(yè)招商嬸到位資金1圣0.4億元菠，新上投資生超千萬元的避農產品加工取項目35個螺，新增省級掘以上龍頭企惑業(yè)4戶。成鏟功舉辦第三脖屆中國優(yōu)質祖稻米博覽交巴易會，落實技“淮米”訂豎單78萬噸悲。新輸出勞耍務11萬人難，其中培訓背后輸出人員送占70%以恐上。服務業(yè)露發(fā)展水平進謝一步提升。警第三屆淮揚便菜美食文化嫩節(jié)暨紀念吳醒承恩誕辰5記00周年系技列活動主題潔鮮明，成效弟明顯，84診個投資超千委萬元項目集團中簽約，百芝團萬名游客嘉匯聚我市。雅服務業(yè)增加體值、社會消會費品零售總藍額分別增長誕14.1%魚和14%，蝶易初蓮花超壯市、蘇源汽默車商城等1意07個投資烤超千萬元的截重點項目順價利建成。旅愈游業(yè)總收入這29億元，脅增長31.背7%，提前賭實現“十五雞”倍增計劃鼠。金融運行廳態(tài)勢良好，哪全市金融機壟構各項存款豈余額355宇億元，貸款沾余額252歸億元，分別漸比年初增加躲58億元和堂38億元。政保險業(yè)務有啦了新的拓展鞏，政府扶持貍、商業(yè)化運掩作的農業(yè)保液險試點走在擊全國前列。亞目前襪淮安派始終堅持新籮型工業(yè)化第釣一方略，全跳力落實“工府業(yè)經濟突破青年”的各項斗任務。加快拖重點項目建屋設。強力推滅進化工、紡跨織、機械、庫冶金、煙草唇五大傳統支濱柱產業(yè)發(fā)展食，加快培育丘食品、醫(yī)藥述、建材三大斯新興支柱產疑業(yè)，完成技述改投入12如0億元以上酒，組織實施智投資超千萬折元項目60損0個，其中強投資超50證00萬元項虹目80個、司投資超億元散項目40個刊，實現投資乒超千萬元項鉗目數、超5邀000萬元鑰項目數、超囑億元項目數崖“三個翻番仇”，進一步桶壯大工業(yè)經峽濟的整體實雨力。年內建劑成美的電機火一期工程等賄200個重邊點項目，開輕工建設淮鋼睜“十五”技犬改二期工程烤等200個模重點項目，論做好安邦電猴化離子膜燒絹堿等200廊個重點項目旁的前期調研天工作，形成籌滾動推進的業(yè)格局。學二、開發(fā)區(qū)繩概況和規(guī)劃疤分析爺淮安經濟開銷發(fā)區(qū)概況泳淮安經濟開技發(fā)區(qū)是19洗93年經江母蘇省人民政錦府批準設立緣的省級經濟副開發(fā)區(qū)，2革000年又磨被批準為高屆新技術開發(fā)裂區(qū)，是淮安花市的幾何中繁心?，F有管辛轄面積73撥平方公里，腫區(qū)內設有高核新園區(qū)、工繭業(yè)園區(qū)、商健貿金融區(qū)、常高檔住宅區(qū)顆、生態(tài)園區(qū)姨以及1.5寸平方公里的陽韓國投資園卷區(qū)和8平方遇公里的鹽化慈學工業(yè)園區(qū)解，預計人口鵲將達到60痕萬人。蜘徐楊商業(yè)街亡周邊規(guī)劃摟根據淮安經還濟開發(fā)區(qū)的跑規(guī)劃來看，庫在未來的兩撤至三年內，映項目500渠米的范圍內旬將建成可容冒納近20績萬人的居住勻的富鞏士康企業(yè)因，畝擁有近7萬雕人的明基電肢腦生產基地減，以及近萬殺人的江蘇無板錫紅豆集團閑等等。蔥同時，項目纏附近將建一當所實驗中學紫和一個大的請公灶交慕汽車兇總站迅及泡富士康企業(yè)謊臺干生活區(qū)深和幾個大型已生活小區(qū)興。企隨著開發(fā)區(qū)油規(guī)劃的實現討，徐楊商業(yè)姜街將迎來近贈40萬人流搶的商業(yè)氛圍供，大的人流袖、物流、車歸流，不僅奠唯定了徐楊商際業(yè)街的商業(yè)譜基礎，也為浴項目的發(fā)展襯升值提供了發(fā)有力的保障枕。來三朵治、淮安商業(yè)告環(huán)境分析余1、庸總體概況非淮安在記位置上、交玉通上以及對旗蘇北輻射面攤的優(yōu)勢與發(fā)徐展，有力地剃促進了商貿咐流通的日趨淺活躍。目前飼全市擁有商班品交易市場債418個,何其中各類規(guī)欄模商品市場榆200多個羅，年成交額敲近110億軍元，其中成抵交額超億元性的市場20翅多個。洋2、僑市場格局諒目前,整個顛淮安市市區(qū)爬(主要指淮泡陰區(qū)、清河孕區(qū)、清浦區(qū)食）的市場由慢北向南可以談劃分為如下駝幾個部分：抄淮陰區(qū)部分轟：佳淮海北路北惕京路以北，蘋以蘇北市場丈為中心，包姜括小營廣場左、汽車北站爪等；壓淮海北路部注分：蚊廢黃河以南奴，以汽配商巡城為中心；航長途汽車站壯周邊部分：豆以匯通市場怒為中心，包胳括布匹市場疼、五金市場倉、食品城等雪；置淮海廣場部丹分：滲主要以商場搞、商廈為主覆，包括新亞音商城、清江愈商場、新亞路家電城、通走訊市場、家榴私市場等；滑東西兩大街茄部分：軟以服裝、鞋煎類、各種小畜百貨為主；當經濟新開發(fā)區(qū)部分笛：艷包括建材裝寫飾城、南方災批發(fā)市場等叛。懇總的來說：某整個淮安市板市場分布布加局上相對比找較集中，基垂本上是以主植街道淮海路怨為軸發(fā)展分蝶布，形成了杏一定市場的喬專業(yè)性和規(guī)殃模性，批發(fā)矩與零售同步往發(fā)展。在經嚴營商品品種政與經營者的芝來源上均駁有遷較強的外來衫色彩香。章近幾年以來脾,敬由于社會趴、柱經濟和觀念殲的進一步發(fā)恒展，本地從云業(yè)人員有一辣定的發(fā)展和你提高。裁3餡、針對性商樹業(yè)環(huán)境分析感1翠）醋商圈劃分炊·嫁訂核心商業(yè)圈免

以淮狂海路為主線郊，匯通市場寄、淮海廣場避為中心。汗·次級商業(yè)跟圈

圍肆合淮海南北廢路的北京路養(yǎng)、承德路、慶解放路組成饅。謎·外圍商業(yè)獨圈

蘇鏡北市場、南尤方批發(fā)城、穗淮揚裝飾城姐等組成報。趙2羅）圍商業(yè)形態(tài)分鑒析笨淮安市商業(yè)基物業(yè)從數量宅看，經營業(yè)魂態(tài)種類齊全記，數量較多丹，但都停留慶在低價經營辭管理水平，那缺少良好瓜經營、購物航環(huán)境，商業(yè)圍形象有待提撿升，管理水燈平有待提高易。作為一種爸城市商業(yè)文控化的專門商切業(yè)步行街商打業(yè)形態(tài)還沒憑有形成。陸四、更罰投資者、經捎營者和消費峽者分析蠅1、投資者棍來源分析季

根窗據實地采訪描調查收集資羨料來看，淮靜安市的則投資者錫來源較散，蒼大體可歸納具以下幾個主摩要群體：找行1）量淮安市呆投資者券穩(wěn)魂來源細分：頭淮安市區(qū)、極郊區(qū)市民壓、結企事業(yè)單位狼管理人員及系公務員等烤淮安人群消盈費習慣、投捷資傾向、投塞資能力搶相對來講，紹淮安人的投監(jiān)資理念相對受保守，在項景目運作的過荷程中，需要賭加強投資理踩念的引導。準備購買商鋪用途分析準備購買商鋪用途分析投資，為收取租金和日后升值50%先做投資，以后時機成熟了自己經營16%自己經營做生意34%蜜2）漸淮安市周邊也縣市坑投資者施京鉗群體細分：率主要為鹽城戒、南通、南倆京、揚州、為常州、泰州弟、連云港等。什左堵特節(jié)半點：距淮安舞愈近者，經漏營規(guī)模較少戒，多在專業(yè)侵市場經營，答秘憶蹲減而南京陽、常州、蘇蒙州捉等滬寧沿線傭投資者路通常喜歡入睡住核心商業(yè)傭圈且經營規(guī)較模奸較拘大醉。撞3）安外省市商家撐倡閉群體細分：云主要是浙江妻溫州、義烏襖、臺州營以及谷海寧一帶的慶私營業(yè)主，巖對淮安市的歌市場形成和奉發(fā)展起著了梢重要作用，浮也有山東、榆福建等地商情家。對于批嚇零銷售的各日類市場情有泛獨鐘，另外診對專業(yè)商業(yè)容街較感興趣第，多數人要具求中小面積欠。陽2、淡主要商家經行營者分析托通過對各個境市場經營戶尼的調查訪問拉，目前經營朱者膽存在如下特雄征：康1碗）蜘在小商鋪零謝售商品經營岔中，本地經弊營者占有相廚當大的比重傅，在批發(fā)市季場中，尤其應是早期的市誤場如匯通市跟場等，外地錢經營者、外亡地商品、外圾地品牌具有對相當大的比驕重，而且這截些經營戶普廳遍屬于市場完的早期收益抵者，具有一做定的經營年臟數；沈2畫）賄對于經商較丑早的一批經縫營戶，經營惠額較大，某皺些行業(yè)可以被達到數百萬籃，乃至千萬擺不等；但由畜于后來者的沃不斷加入，許利潤率方面植已有很大的客下降，大多恢維持現狀，較對未來持一癥定的觀望態(tài)呆度。有進一仙步調整的需晝求與愿望。段希望再提升喜。趟3魯）旬商鋪投資的肯概念在大部弄分經營參者朽的心目中已智有一定的印弓象和理解，尺許多經營席者釘有商鋪的轉鵝讓費用的經箱歷，或者支彩付給別人，鐮或者自己收味取；但是經甩營戶普遍意幻義上對投資映概念不強，煉存在著一種虹投機觀念，現希望在一次艇性轉讓商鋪畏中換取投資暑回報，對產院權沒有明確壁的概念。目綿前在許多市階場鋪位的轉甘讓金的費用窩成本很高，炎為年租金的釣幾倍，由此菌可以看出經詢營戶對好的榨商鋪位置的如需求；猜4營）鍬對商廈、市謠場的整體印訪象與服務水狀平比較看重壓，而對小商炸鋪的軟硬件艱缺乏較為不豎滿，如果進稀一步提高經講營環(huán)境和管問理水平，為局客戶提供更宴多的方便與差滿意，就能翻吸引更多的銀目標客戶，堂使生意更好而做芳。約3歲、淮安市消賀費者分析灑

我牲們將消費者煩按區(qū)域劃分揚為市區(qū)消費索者和郊區(qū)、鞏郊縣消費者擺及周邊地區(qū)震消費者，從問調查資料來夕看：呼（1）市區(qū)畫消費者的主尾要消費行為爹

·日常宵生活用品的未消費，目前戰(zhàn)在超市消費岸越來越成為命主流時尚冷

·大件格耐用消費品根首選新亞商魯城、清江商刊場再

·服飾困消費主要在食購物中心及門淮海路、東網西大街、昌耀盛路專營店趕

·購買稍小百貨及各輛類材料和衛(wèi)修潔商品時會戴去匯通市場屑和各類專業(yè)折市場榨

·消費輩對象以中低嚴檔為主，國煌內品牌普遍磨接受，國際仿品牌消費量打不大，多為較假慶冒鎖品牌產品。枯（2）郊區(qū)響、郊縣消費稀者鳴

·這類閘消費者購物傾針對性較強損，購買昂貴燕商品主要在勤大型商場，陶購買生產資慮料在各類專承業(yè)市場，購所買日常生活嘆品和服飾等膜，匯通市場去有較強的吸脂引力。陡

·消費堵季節(jié)性相對禁明顯，節(jié)假國日通常是他頌們的采購高武峰哈

·消費估對象以低檔煌為主宴（3）市郊嚷、縣和周邊互地區(qū)批發(fā)商紀

·根據勻經營品種定控期到各專業(yè)鐵市場進貨吸

·一般皇消費量較大紫，是匯通市云場及其他市戲場發(fā)展的主束要支撐力量壽增塑找凍母第三部分慈項目分添析項目概況填煩徐楊商業(yè)削街初位于淮安經卵濟開發(fā)區(qū)的忌徐楊鄉(xiāng)，項樹目一期為6凈棟商鋪、一銳棟商務樓、粥一個大買場絞和一個菜場臣，總楊規(guī)劃用地為斥32042節(jié).57平米衣（約48.揭06畝），薦地上建筑面汁積為134糟19.01滿平米，總建費筑面積為4及0394.系31平米，納其中商鋪面虧積為344構25.74炊平米、漸商務中心為柳5愁967.9后2平米墓。鐵根據開發(fā)區(qū)顧總體規(guī)劃，使項目周邊將鹿建成臺資企消業(yè)富士康的射企業(yè)管理層撇的宿舍樓，傅以及明基電償腦的生產基丘地、紅豆集塑團，同時還格有一所實驗佳中學和一個怠占地15畝裹的大型公交西總站將在項憶目附近落戶奏，這些都為晃項目的商業(yè)桐氛圍營造和傾項目的維發(fā)展，提供挖了實實在在井的保障。隱項目經濟指舌標脫駁籃一期籠誠二期蠅名稱誰單位幻數值嫁名稱屈單位稱數值逢總用地面積虛㎡芬20247垮.42午總用地面積熊㎡路11795悠.15刷地上建筑面片積違㎡喉7807.蘋02未地上建筑面甲積寒㎡席5611.心99灑總建筑面積肝㎡精27867辱.35烈總建筑面積犬㎡四12527鞋.31獸商鋪面積禮㎡補21898建.43掠商鋪面積暢㎡童12527擁.31燭建筑密度挪－廁3霉8.56孕％咸建筑密度宣㎡捷47.58串%-雜容積率被－誘1.376閥容積相率安㎡史1.062乘綠地率限－佩—先綠地率專㎡梯31.6%議1#商鋪澤㎡蔬4210.況01她大賣場造㎡漁10372標.98旋2#商鋪攝㎡嘴3240.川72練菜場債㎡半2154.鴿33牢3#商鋪本㎡刺1714.猜76針6#商鋪建㎡卷3327.鳴13均4胳#商鋪榨㎡推3461.構86燃商務中體心兆㎡醋5967.黑92常5喪#商鋪通㎡作3461.變86賞7膀#商鋪歉㎡答2483.駝09勸項目現有的賀市場空間分烈析裝目前，本項懲目項目周邊恒幾乎沒有上簽規(guī)模的商業(yè)紗綜合體；敞雖說本痕項目相對目掠前的徐楊鎮(zhèn)蘇這個區(qū)域來渠說，規(guī)模有副一點巖偏鋪大，但結合義開發(fā)脖區(qū)的總體發(fā)貝展來看，未翠來的區(qū)域環(huán)壟境改變、流煙動人口加上氣固定居住的恩人口增長（猜達到40萬侄，人流量是皇商業(yè)發(fā)展的張一個最基本嬌的保障鋸）危，鍋前景優(yōu)越；僻加之，本項招目為開發(fā)區(qū)桑唯一的商業(yè)筒項目，對此匹，可以預測辜，未來的的些幾年里，本妻項目的發(fā)展蔑將會看好。治所以本項目立此時切入，復是一餓個機會點，挨把握時機，肚就是抓住商稻機。經過政針府兩之三年去的規(guī)劃變遷繡，這里商業(yè)儉的發(fā)展將成雨直線垂直上雹升趨勢。羨項目可拓展怠的市場空間棉分析超1爬、通過與開帥發(fā)區(qū)區(qū)域內軟的商業(yè)體宵在規(guī)模上檢的差距士比較靠，掠可以大代打規(guī)模效封應、市場向扣心力的牌，斃而卡與市區(qū)的商寒業(yè)體閣則形成錯位待競爭公；她2、通過對躺項目未來的歐發(fā)展前景分弓析，微堅定客戶信晌心，制造市般場凝聚力，覺爭取更多的納客戶；脹3、通過對克開發(fā)區(qū)未來擁的規(guī)劃案、發(fā)展侄和將來的人牛流量分析鬼（特別是富線士康效應）玻，勾勒出未悼來人氣和商豐機登及增值潛力蜜，勇以群吸引殘、打動更多認的客戶鑒；纖4也、通過昨商務中心異精準劃分播和定位曬，形成產品耍上的錯位競乖爭，吸引商兄家到項目上非投資經營。秘項目整體去拼化分配捐在沒有得到畜工程部工程賺進度安排和叮工程藍圖的累前提下，庭認為在淮安查這樣的三線泄城市開發(fā)區(qū)焰下面的一個蜂小鎮(zhèn)，總體壤量達8萬多頌平米的純商悅業(yè)項目，其床操作的風險箱還是有的；舟為避免不必狂要的風險，役需要在項目聰運作之前，涼做好詳盡的曬推盤計劃和離應急防范措隙施，同時各以個部門之間單要做好無縫落對接工作，徒保持工作步命伐的整齊一吩致，保證項店目有條不紊奴的良性發(fā)展秋。個人建議胞如下：歡項目整體開奪發(fā)周期和銷拖售周期按照術先寧沿街商鋪蜘、謝后絞綜合樓李、再菜場、修最后罩大賣場暴的開發(fā)銷售合順序來操作呈。因為沿街緣商鋪在銷售買上來說相對鮮容易，一旦籍沿街的商鋪蝶在銷售上取礙得了佳績，象在銷售上聚辰集了人氣，憂對后期項目戴的銷售將會薦有很大的幫戚助，這樣可棄以實現快速圾銷售和短期剖資金回籠的周目的。歉可以根據實魄際情況進行匠調整。卷開發(fā)賓周期可分為中2先個案階爬段，殊第一易個冷階旦段遷為沿街商鋪封（2189倉8.43㎡衣）淺，單這個一階段布能實現快速蛾銷售和資金敬短期回籠，姿和人氣的聚俗集，為第二舉階段的銷售汁打下基礎，資另一方面，啦形成旺銷氣旅氛，在市場違上形成蓮“堵千金易得，僅一鋪難求胸”跳的市場效應廣；再一方面鏟，有利于后砌面價格的提撲升。柿將第一階段套回籠的資金悲用于第二階麗段的開發(fā)，淘保證一階段栗和二階段的給完美銜接，銹利用第一階損段聚集的人火氣，促進第藏二階段的銷園售。糞分霜階擁段的劃分上綢，要充分考晝慮各個分期售、各個都階讀段在項目中悶的地理位置宴，建議每期蛛每個標段都書是臨街門面擋與內鋪結合宏，一期的開橋盤以客戶蓄屈水保證銷售阿為基礎賄六、除項目銷售周辯期預測傅銷售周期的窩設計與工程返進度分不開陳，待工程進悉度和工程藍染圖確定后與我銷售經理共成同協商設計赴。程項目市場認紹知度預測抗項目（一期生）蓄水期通億過推廣策略瘦的整合，使贊項目的區(qū)域倡市場認知度絞達到80％料；元項目（一期直）開盤期通沸過推廣策略莫的整合，使幼項目的區(qū)域于市場認知度楊達到100白％；女項目（一期霞）旺銷期通殲過推廣策略秀的整合，使暮項目的輻射哭區(qū)域市場認否知度達到6反0％；屬項目（一期墨）持銷期通晶過推廣策略夾的整合，使素項目的輻射勿區(qū)域市場認企知度達到8似0％；嬸項目（一期添）尾盤期（贊與二期蓄水脅期重疊）通逼過推廣策略鮮的整合，使休項目的輻射僚區(qū)域市場認搏知度達到1緩00％；使項目市場認咸同度預測抖項目（一期序）蓄水期通備過終端發(fā)力擴，使項目的娛區(qū)域市場認鄉(xiāng)同度達到3政0％；哨項目（一期挽）開盤期通油過終端發(fā)力姻，使項目的瘡區(qū)域市場認批同度達到5哭0％；飯項目（一期初）旺銷期通號過終端發(fā)力親，使項目的靠輻射區(qū)域市替場認同度達稍到20％；每項目（一期瓜）持銷期通多過終端發(fā)力咳，使項目的腳輻射區(qū)域市妥場認同度達遷到40％；科項目（一期嚇）尾盤期（挽與二期蓄水稱期重疊）通董過終端發(fā)力貸，使項目的危輻射區(qū)域市途場認同度達緩到60％；各項目成交比舞例預測窯在工程、推德廣、銷售等湯多個部門協折同合作的前離提下，各項撞工作順利開慘展，銷售終汪端的落單能匆力可以保證似的情況下，桑來電、來訪坊與成交的正子常比例為1徐5：10：默1；理想比披例為13：晉10：3。瘋其中任何一君個環(huán)節(jié)出現若錯誤或者銜腦接脫鉤的話國，將會導致損項目整體滯蒜后。箭本案SWO胸T分析（S引優(yōu)勢W劣妻勢O機會索T威脅）肚1、襪項目優(yōu)勢分支析：款1）徐楊殊商業(yè)老街僻具有一定的姓商業(yè)氛圍，漂原有的集市養(yǎng)形成的固定釀消費人群和偏消費習慣將聲為本案的奠轟定一定的消中費基礎；誼2）徐楊踩商業(yè)老街燦具有一定的神商業(yè)基礎配變套。鄉(xiāng)政府快、醫(yī)院、移亭動、電信、租學校和正在街建設得社區(qū)槽等配套設施氧，能夠積聚報大量的人氣棄；駁3）開發(fā)區(qū)改建設是淮安倘經濟發(fā)展的遙主方向，政步府支持力度繳大，為本案爪提供了一個哭良好的發(fā)展氧平臺；瘋4）筑開發(fā)商的信騎心和亦綜合拾實力茫為項目的順盟利運營奠定澡了良好的基尚礎；否5）科學夜、邀專業(yè)逆的開發(fā)經營排戰(zhàn)略保障錄了項目整體息穩(wěn)定的發(fā)展能；出6）把握住姨城市發(fā)展的魚主動脈和市慚場需求的空斜白，為本案免打開市場創(chuàng)鹿造了良好的墊天時和地利衛(wèi)優(yōu)勢；鑒7）薪在貴我雙方砌的共同努力蹄下,可進一龍步營造項目忙的更多優(yōu)勢瞞,主要體現雖在以下方面表:枕商業(yè)規(guī)劃合,知商業(yè)環(huán)境與北配套設施頌;缺商業(yè)前景不,荷項目包裝煉;平營銷推廣僚,困經營管理茄;鄙物業(yè)管理工,速服務體系撲;咳項目投資價材值胸,毛項目升值潛班力旨。獻2范項目劣勢分煌析：弄1）本項目寫處于開發(fā)區(qū)登城鄉(xiāng)結合部齡,離開發(fā)區(qū)擔地理中心有到一定得距離漲,相對滯后唯的生活環(huán)境蝴將會煩影響蚊到蘋目標客戶對墓項目的投資辛信心；偏2）郵營銷策劃操貴作時間短，渡要在極短的戰(zhàn)時間內進行逐有效的前期夜宣傳與招商盯鋪墊腐、煤提升喂項目她形象汗、引起圖投資者和商性家的注意和盯購買意向并、妨避免認知模認糊，畢具有一定的桶困難蘿。嗎3）破淮妹安仔市場現有的豪商業(yè)轟街、典商鋪撲價格扎相對協不高,市場鄰對本案的銷第售價格心理襯期望可能和赤實際售價有懷一定的差距教,在觀念上山對價值判斷梅缺乏理性。霉4）本案目學前周邊配套惹不健全，商以業(yè)氛圍不濃隙，市場培育鬧需要一定的蟲時間，影響香投資者和經碗營者的消費候信心廣3單項目機會點彩分析：阿1）商業(yè)老紗街改造是市核政府舊城改恰造的重點形廊象工程，沖本案又是開斗發(fā)區(qū)目前唯匆一的規(guī)劃中梳商業(yè)脾街。由于新顏小區(qū)的興建衛(wèi)，供這使得本商有圈內的人流士量會額有一個大的鎮(zhèn)增加與提升胸?；?）以臺灣賄特大型企業(yè)既富士康為代蒼表的大型企爬業(yè)的進駐也塘將控使本案的價跪值有較大的后提升。講3）親隨著經濟的奴穩(wěn)定持續(xù)發(fā)聲展，居民收儀入的穩(wěn)步提府高，在市場朵商品供應品晶種與質量上妄和購物環(huán)境逝的軟、硬件憶條件都有較墨大的提高，鮮這必將對商迫品零售業(yè)的放經營理念、毒經營業(yè)態(tài)提夕出更高的要夠求,同時也穿帶來更大的綢機遇。

土垮嚴邁4）診隨著淮安交血通的進一步攔發(fā)展，娃淮安的蘇北遮中心作用會艇更一步突現前。廈商流、物流活、人流的交類往會更加方荒便，其輻射斷力與影響力莫將會進一步裁的加強，這拌對于叛本案繞會起到一個煙大的促進作討用。捉5）拍項目附近正逢在建設的臺蟻灣富士康等老企業(yè)將為本起區(qū)域帶來街近鍬4況0萬目消費群體智,急需完善當的商業(yè)配套攀來滿足其日碧常生活,而使目前區(qū)域內圈沒有御統一規(guī)劃經塊營的革商業(yè)配套妙,臉工宿舍在項澡目附金隨著富士康箏企業(yè)員隊近的落戶，款它不僅僅為褲項目帶來了還一部分器的固定消費浴群體，同時廈也為項目的親升值提供了織巨大的發(fā)展虹空間。前例高可見，昆山儲的富士康在讀進駐之前，掠它周邊的買商業(yè)幾乎是壁過客廖廖，加門庭清淡，煎但在富士康員進駐之后，距它周邊的商鴿業(yè)氛圍開始斧變得濃厚，柳商業(yè)物業(yè)和焰住宅物業(yè)的形價格，呈直以線垂直飆升須的勢態(tài)。由局此可見，富尼士康的加入奇，將最大限征度的推動項戒目的發(fā)展。翅4截項目威脅點滔分析：企1）希市場對商業(yè)幸地產的投資靜觀念不強,擁而投機心態(tài)萍較重,贏在市場培育懂期將嚴重制叫約本案的銷緣售及其價格饒。崇2）淮安商沒業(yè)發(fā)展整體哪不平衡，很領多區(qū)域的商擠場、商鋪經醋營慘淡，空酬置率高，對磨投資者和經測營者信心打銹擊較大。闖3）開發(fā)區(qū)荷富士康工業(yè)競園區(qū)周邊項猶目底商對本視案的直接競風爭和市場沖依擊不容忽視躍。濾4）艇市場對商業(yè)遲地產產權、需使用權,銷炊售與租賃的拿概念混淆,額利弊得失判唯斷不清,觀蓬念上的滯后飼會成為本案裝招商的巨大注抗性以。歇5）本案臨理街門面的產秩品設計上單光元面積過大午，導致總價丸過高，相對謎制約部分投及資者和經營宿者的投資。意6）淮安含市內其他大陶中型商業(yè)設憐施、商業(yè)建雨筑的開發(fā)勤以及返主要街道、領好地段的住獸宅小區(qū)沿街風鋪面的市場第供應對本案晝形成競爭壓岡力,造成冒了銷目標客戶市遣場分流，加息劇了市場競定爭的殘酷性疏。5、建議泥1）絕、州淮安商業(yè)項盾目較多，且顏規(guī)模不大，侮多為同質化更的競爭，本沾案應該在結啟合小區(qū)域市購場，在題開發(fā)的規(guī)劃稀和項目周邊輕的規(guī)劃羊上做足文章鏈，以提高本僅案的核心競拌爭力；慮2）、性本案位于開朱發(fā)區(qū)的一小鈔鎮(zhèn)，負體量旦相對來說比吹較紅大，區(qū)域消摸化能力有限礎，竿提議加大在謹市區(qū)的澡廣告宣傳尤揭為重要；訊3）、項目瑞區(qū)域環(huán)境特正殊，傳規(guī)模杏相對較片大，推盤節(jié)道奏一定要把賢控好，戒驕袋戒躁，要有暗條不紊步步嶺為營；申4）、各相護關部門和外斯聯單位的工陡作一定要協嘩調好，保持光整體步調一粗致；徐5）、鑒通過政府關智系，為未來錫的業(yè)主爭取擾更多的優(yōu)惠皆政策癥，股將優(yōu)惠政策膏融入銷售蚊，講促進銷售?？底罱K以銷售育聚人氣，以凱人氣帶銷售菌，以政策促閱銷售，裹讓市場持續(xù)補發(fā)熱；回第四部分吵項目定位暮A產品定位秧B客群定莊位C形象帝（傳播）定旺位產品定位瑞淮安開發(fā)區(qū)腫商業(yè)地產原方始股客群定位聾尋找資本滾得動良機的智蛇者櫻形象（傳播陳）定位獨淮安開發(fā)區(qū)屑唯一醋集購物、娛嘩樂、休閑于勤一體的大型法商業(yè)步行街項目定位始以酒店、餐提飲、洗浴、尿休閑、娛樂持、購物等于唐一體的綜合倒性商業(yè)步行揀街。林第五部分幕項目形象塑塑造及采媒體選擇迷一、籮項目VI系特統腳1、基礎部丙分設計屯LOGO設謀計、主色調摟選擇等縱2、應用部聯分設計嘩胸牌、便簽矮、名片、水亡杯等雙二、培項目傳播周只期設計及廣極告費月度核罪算放四位一體整旺合形象出街活動信息傳達開盤儀式信息升級項目認知各種物料設計制作完成蓄水定購（認購）形象出街活動信息傳達開盤儀式信息升級項目認知各種物料設計制作完成蓄水定購（認購）媒介組合活動營銷團購談判形象保溫賣點深入挖掘定購（認購）媒介組合形象提升定購（認購）推廣戰(zhàn)術戶外廣告宣傳動工儀式活動戶外廣告宣傳動工儀式活動VI設計SLOGAN確立形象出街培訓價格測試價格體系確定招商優(yōu)惠政策確定蓄水客戶破土動工媒介組合，活動營銷小眾傳播，團購談判形象再造定購（認購）蓄水客戶主體工作不在這邊推廣策略推廣策略召2、可選擇奸媒體信息分搞析澆3、膀可用媒體裳電視字幕、臉電視專題短兄篇、報紙硬球廣、報紙軟置文、報花、葬雜志、裁大牌、高炮遼、橫幅、海側報、燈箱、翼道旗、工地缸圍墻廣告、誼吊旗、車身骨、站臺廣告謙、樓體彩虹路、單頁、樓由書、郵政D甜M、短信有效媒體沸電視字幕、虹電視專題短要篇、報紙硬突廣拍、雜志清、大牌、高教炮、橫幅、撲道旗、工地綁圍墻廣告、伏吊旗、車身康、站臺廣告附、樓體彩虹婦、單頁、樓數書適用媒體趨電視專題短禮篇、報紙硬腿廣、閣淮安樓市專離業(yè)地產雜志懷、池大牌、高炮路、道旗、工萌地圍墻廣告廣、吊旗、車恨身、站臺廣柴告、樓體彩筑虹、樓書艙6、摘建議陸媒體端■

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雜志廣鋒告辜纖推薦《毫淮安樓市律》。雜志可題配合報紙廣謝告發(fā)布，進尚行梯商鋪她新聞炒作，循是一種駐留暗時間長和針籠對性強的媒殃體。揚皇優(yōu)點：駐留撲時間長，針壇對性強，圖呢文并茂，印熱刷精美，信宋息量大，具襖有獨特的可太傳閱性，發(fā)撲布費用合理舟；相清缺點：發(fā)行薯量不如報刊濾。禮■

公交車穿站廣告殖刪公交車站每漫日人流量及精車流量龐大往，受眾面廣賊闊，到達率輩高。建議本勻項目在?；春？费鼐€靠近結中心區(qū)路段賄發(fā)布公交車廊站廣告。緣■

戶外廣京告牌袍或戶外廣告牌決發(fā)布成本不鎮(zhèn)高，對本項輔目來說，是數一個較為合潔適的媒體。撐在項目北面軟和西面可設渠置大型戶外伐廣告牌，今剩后應爭取獲差得該戶外廣嬌告牌的廣告遇發(fā)布權。模項目形象建撓立劍形象塑造策霧略秋公司實力展見現，項目形兼象宣導兄形象塑造媒高介選擇冬通過電視專乞題短篇、報諸紙硬廣對區(qū)顯位發(fā)展進行疲炒作問通過大牌、凡道旗、工地摟圍墻廣告、迎吊旗、車身忙，顯示公司述實力，樹立前項目形象項目開盤叮開盤前期工饒作私詳見開盤前智工作計劃表裳開盤時機的掌選擇抵1）欄、五證齊全獻2）遲、客戶蓄水肥達到一定量朗3）嗚、相關道具澡全部到位惕4）符、銷展中心眠建設裝修完槍成嫂開盤目標效裹果武形成項目旺鉤銷氛圍，達威到震撼登場斯的效果孤開盤活動及溝煤體選擇偶詳見開盤方綠案菊項目強銷期凈傳播隔（詳見后期粥階段性方案翁）僚項目焦點運完動期傳播員（詳見后期以階段性方案渴）圣尾盤促銷宣塌傳梯（詳見后期紡階段性方案日）掉敵述字第六部分貫戰(zhàn)略彈推廣章整合營銷溝靠通的要點，頁是從整體著弓眼，綜合運屑用媒體廣告梅、活動行銷鍬、新聞報導粘、海報、D休M等營銷推牧廣工具，建潮立統一的、重高品位的品逐牌形象，同文目標顧客進淚行最全面、仰最密切的信遍息溝通，最差后取得客戶嘗的廣泛認同著。磚每一次面對篩不同的項目箏推廣，就如塑同整裝待發(fā)輕地要與客戶惱展開一場時俊間與空北間的巷“及拉鋸戰(zhàn)匪”啞，首先應將徹所擁有的資撫源進行完整善地梳理，并聾進行優(yōu)化組幟合，以便形悲成最佳的投挺入效益比和溝最大化的、慧強有力的信斬息傳播體系支，在此基礎爹上，才能對大目標市場實如行最有效的控沖擊，有的票放矢地對客遇戶實施說“致信息包圍袖”虧。如果將全朋程營銷推廣證活動進行一蝶次全面的清賤點和鋪排，這我們可以用班營銷工具和旱推廣階段時暗間所構成的鋸坐標象限，授清晰地界定下每次營銷活漢動或事件的坑指向、營銷悅主題、營銷炮對象、推廣擇方式、推廣誰效果等要素峰，相關的作堂業(yè)流程與任帆務分配便一斑目了然。低一、項目整獻體推盤策略童（1）本案合位于壩江蘇省淮安焦市開發(fā)區(qū),卻29路公交承車底站旁.溉項目地塊位售于徐楊犯路桃西側，煙臺處路難側,為前徐楊鎮(zhèn)老街托改造工程。史項目地塊地樸勢平坦，與惠開發(fā)區(qū)規(guī)劃榜中的汽車總攪站、大型超踐市、以及有根著近漫3柜0萬人的大衡型企業(yè)界相赤鄰。建議欄項目褲和一期工程胳為沿街商鋪齡（心21898討.43㎡咳），綢由南向北推滅進疤，這樣便于勤后期的銷售波，盡可能實污現快速回款餐的目的。養(yǎng)二、宣傳推輸廣策略推廣目的音根據項目目貧前的實際情豆況，緊扣項醋目的市場定玻位，以本身猜具有的唯一艙性和產品的鄰排它性的獨婦特營銷思路砌，貫穿于整島個項目的全夾程宣傳推廣邊中，不僅要止達到我們最仙終的銷售目私的，還要借鏈助本項目的垂成功提升奸淮安開發(fā)控闊股努的市場認識掏度和知名度鎮(zhèn)?；匦麄魍茝V策墨略制訂禾考慮到項目愧的體量較大書，目標銷售去期長等因素膽，綜合衡量智目前所擁有低各方面資源盲，因此在宣李傳推廣應采衫用賞——膊重型媒體、蹤強形造勢、犧點面結合五高端運作：稿本項目的運駱作策略、思真路、定位要避高位、新穎陡、前瞻，充乞分體現本項肚目的大氣、規(guī)霸氣和領導籠地位泄重型媒體繡：通過轟淮安晚報、偽電視、戶外哲、公交等為沈項目品牌形榨象主要展示狐方式，提升持項目的認知唇度和接受度墾。遼強形造勢艙：以高姿態(tài)壞的角色進行古強勢引導，賄在最短的時塊間內向受眾童進行全方位勤的信息灌輸捎從而形成有鞋效市場。迫點面結合坡：宣傳渠道次不宜過于分澤散，只選取混主要的媒體塔進行投放（閥“應面伴”賺式覆蓋宣傳身），并采取攪具針對性且豈行之有效的矛渠道作為補季充（展“騙點進”棟式針對宣傳桿）。將宣傳栽力度主要集贈中在開盤前慰的鋪墊期和依開售初期，膛厚積薄發(fā)，席追求首發(fā)的?；鸨瑹徜N，蛙后期主要靠課客戶活動串悄聯營銷。非項目營銷策貿略分析侍尋階擁辛談疼蜻遙聚柜酷策略一：借拜助塌徐楊老街原乒有的商業(yè)基千礎幟，和開發(fā)區(qū)適的整體規(guī)劃多，來提升項記目。湯策略二：強呢化客戶關系掛營銷。錯策略戶三緊：以創(chuàng)新的競產品設計，陣將項目塑造娃成一個專業(yè)腥、規(guī)范、綜題合型的言大型商業(yè)步股行街店帶策略四：雹通過昆山拼和本地餡的客戶，做情好銷控，制靠造項目熱銷啟的扣場景。騰策略五：本獵地及異地銷打售并舉斬各策略點分傘述：氏策略一：仍借助老開發(fā)區(qū)的總沿體規(guī)劃環(huán)境公，世現有的一些佳不成熟的小證商業(yè)成分方，通過對比摟，突出本項陡目的優(yōu)勢所虧在。在前期博的推廣當中兔，以軟文宣笨傳為切入手巖段，將洽徐楊商業(yè)街重包裝成為領集購物、娛嘴樂、休閑于截一體的大型殊商業(yè)步行街催，以較少的哄廣告投入達天到較為理想炎的推廣效果命，事半功倍卵。俊策略二：查強化客戶營社銷，建立泛蹈銷售隊伍扯鑒于項目的耐銷售期匪短同，資金回籠潮要快等具體研特點，建議唯在銷售方面眾采用強勢的各宣傳推廣，帆通過積累客胖戶進行推廣描，并以他們魄為中心向其抓周邊的餡親朋好友傳刮播。驢結合營銷各粱個階段的工為作重點，組糾織一些客戶幼活動，加強劉與客戶之間示的聯系，獲掩得客戶認同思。聲策略拉三夏：玉以創(chuàng)新的產命品設計，就將項目塑造倡成一個購物鑼、娛樂、休中閑的大型商紹業(yè)街抹，以一種較翼高的姿態(tài)進含入市場，通驗過媒體炒作鍬，讓人們從扁一定的高度謙認識叔徐楊商業(yè)街秩，提升板塊國價值。背策略四：爪項目很多的榨大客戶都是感來自昆山，儲不論這部分繞客戶的需求賞量有多大，孫我們可以利葛用這部分客暖戶，通過銷饑控，來制造膚項目熱銷的庫氛圍，來促杜進項目在本妖地的銷售振，利用本地紋的客戶在昆窯山銷售點，迅做好銷售控桂制，促進項皇目的銷售。驗策略五：猜在昆山設立送一個銷售中憶心，作為項喇目在昆山的麗展示窗口，雙并利用這一慮窗口，做好梯項目的本異端地銷控，實煎現兩地銷售顯并舉和銷售靈促進。摟三、大眾傳程播策略桌形象推廣策話略教【建立并完秀善戶外導視繞系統，前期赤強化視覺形賊象，中期依糟托產品豐富拼營銷主張，倘后期利用口贈碑升華品牌洞主題】挎在此策略中憑，主要選擇捧對目標受眾碗最能產生強紗烈視覺刺激開的宣傳道具承——譜戶外導視系直統，建立項坊目清晰識別此并具有鮮明鄉(xiāng)個性特征的膚視覺形象，鳥將項目所要吐傳達的視覺都標識、廣告苦主題等要素咱烙印在目標顫客戶群心中縣，為后期的薪推廣打下透“傍伏筆君”訊。將項目的觀整體形象以逮最鮮明的方辛式告之于眾陶，吸引目標陽市場的關注絞，建立客戶希認同的溝通饞橋梁。嗽【營銷工具按】：摸大型戶外廣蒜告牌、候車李亭廣告、街懂道路牌指示束、公交車體境廣告。諸【實施建議鈴】：傾☆盯大型戶外醬廣告牌：戶廊外廣告具有搞可操作性強餡、到達面廣概、暴露頻次事高等特點，耳容易樹立產鎖品的品牌形即象。不論是乒從體量還是學時效而言，剖此種廣告發(fā)系布都是最具盆視覺沖擊力茶的，在市中僑心、汽車站寸選擇等人流遭量較大的地葡方進行投放吉?？俊钍趾蜍囃づc礎街道路牌指喘示：此兩種振發(fā)布方式除勿形象宣傳外滴，兼具路標怪導視的功能挺，因此須考豐慮其聯貫性味，一致性與散指向性，建莊議在通達現救場的主要交假通要道，可盼做為路導標吵示延伸至項木目地，形象乞要統一，指孔示須明確；多候車亭廣告括建議出現裙醒目的大字始，給大眾以秧直觀的視覺閑沖擊。辨☆做公交車體愿廣告：此種賭發(fā)布方式是何對固定廣告降形式的有效知補充，由于騾車體面積有添限，因此，枝廣告畫面須侵“屆搶眼笨”湯，且風格一夏致，盡量避扣免與其它車翻體廣告色彩解雷同。帶媒體推廣策聞略荷【集中火力煙于主要的宣白傳主題，即血項目的主要鍋核心亮點，輝按不同銷售革階段的不同煤情況而有所它側重】栗針對目標客旱戶群的喜好厘，將項目的禁主賣點、分退賣點及項目開的業(yè)態(tài)劃分地等信息點分景步驟、有計葛劃的傳遞給雄目標受眾，哥確保較高的庭“威亮相率糠”乘及押“抱到達率譽”呆，運用平面硬媒體、電子保媒體、網絡瑞媒體及無線肆通訊媒體等顆資源優(yōu)勢，擱對營銷推廣徒的預熱期、天升溫期、恒棵溫期進行有擇步驟、階段竊性、分層次顫的宣傳，促商使消費者從衡不同層面了們解產品，認際知項目，引時發(fā)其興趣，母進而撩撥其硬購買欲望，突力求在短期劣內讓捷徐楊商業(yè)街顫成為市民以展及目標客戶訓群關注、談度論的焦點。豪奠定勸徐楊商業(yè)街糟項目品牌的討市場地位和晃強勁提升整思體形象推廣味攻勢，持續(xù)閉品牌市場號恭召力以及深墊化產品優(yōu)勢腿分賣點的重咬要手段?？瘛緺I銷工具旗】呼：報紙等、挑電臺廣播、晌廣告宣傳片果。顏【實施建議拆】：竊☆遺報紙：因江考慮報紙彩光版廣告的費你用較高且時犧效性較短，柱故此階段的嘉紙媒作為與滅相關重要信干息發(fā)布結合悔的形象宣示潔，不作為主款要推廣工具約來考慮。其帆發(fā)布形式不柿僅局限于傳胸統的硬廣告驢，還要采用膠報中刊的形景式對項目進砌行軟炒作，疾其中報中刊漠除對本周發(fā)廉布的硬廣作便軟文闡述之御外，其它部禿分建議以系斃列專欄形式優(yōu)出現為最佳毒。局☆蹤電臺廣播洗：作為平面鞭媒體的立體忠補充。15專秒鐘的廣告元片段在電臺沉黃金收聽段公作滾動式播服放；悉☆系廣告宣傳犧片：將項目扇的整體概況廢，錄制成3墻0秒的廣告執(zhí)短片，在電桿視臺播放。竹【全方位包補裝，展示為師主】生各種銷售道豆具須完備，狡各種宣傳道帖具的發(fā)布有咳沖擊力、刺列激力和感染幣力，讓刑徐楊商業(yè)街瞧的VI充斥鄰客戶的眼球暮，讓來到現擁場的客戶感箏受精品建筑元的品質感。閥其主要目的增是希望在開刻盤之際，通傻過前期大量擺的市場推廣遼投放和客戶宴積累工作，尺讓項目主賣般場以最炫麗忍的姿態(tài)展現扮在客戶的眼服前，利用主律賣場良好的反售賣環(huán)境氛衫圍，展開情霜景營銷攻勢露，加強綜合掌感官刺激，怨形成實質性自的成交熱賣蛾勢頭。準備姐完善的現場蘆包裝，可為銹現場烘托熱懇銷氣氛，聚休集人氣打下務良好基礎。賊后期銷售要懷盡量加大主刺賣場環(huán)境的悼情景感和商軋業(yè)的營造，用為客戶提供鳥可預期的商距業(yè)前景，通腎過現場人氣柔與客流量的拳保持，讓客列戶感受熱銷男勢頭，從而帖制造一定的膛銷售恐慌和請購買緊迫感粒，加快簽單傘進度。康【營銷工具階】：材☆笛道旗、挺燈箱、海報攤、導示牌、啦指示牌、掛較旗、條幅、宰DM單張（辣夾報）派發(fā)捏、短信平臺拳；模型展示礦展示。穗【戰(zhàn)術建議縮】：謹☆知工地圍工墻：沿項目靈工地豎起圍霸合墻面，并猛噴繪主題廣蛾告語及LO安GO標示。輪特別是臨街擺面，明確指謹示項目地所這在的同時，泊可帶來極佳椅的廣告展示陸效果。爪銷售中心：返售樓處本身獲就是一種很室好的廣告宣悲傳道具項目造新售樓處要嘩展現出你拌兼與眾不同，士煥然一新的喘風格：立面芬上做到色調家明快，造型衰出挑，寬敞捉的大面積展暮廳，對比強面烈的大色塊冠的運用，室緩內部分綠化村植被覆蓋，茂有助于先聲蘇奪人的樹立瞞良好的市場雪口碑，加上溫精心裝飾的為內裝修：從名座椅、X展謊架、沙盤模險型、到精心盼設計的銷售牽資料，處處訊體現專業(yè)地姓產開發(fā)商的蓄精品意識和之品牌形象，就帶給客戶直呈觀的不同尋狡常的體驗式迫營銷感受，厘讓客戶感受額到濃厚的商昏業(yè)氛圍，進量而印象深刻搬；來賣場銷售組降織策略撤【充分物料擴準備，流暢園購買流程設慶置，展現專泄業(yè)服務水準鴿】砌銷售人員到勁位，銷售組她織建立，銷如售資料完整往清晰，各項我售買流程需幸清晰、完善兇、通暢、便湖捷。令來到秩現場的參觀商客戶或意向巴客戶有可取艷閱的項目資溪料，并提供紅最佳的職業(yè)洞顧問服務。伐【工具配置幣】：括樓書、X展萍架、易拉寶適、手提袋各花類銷售工具魯及須知等德【實施建議侄】：拌編制項目《走統一說辭》漁文件，并發(fā)董放至相關銷碗售人員學習姜，參與銷售坐的迷你展示田區(qū)的銷售人主員集中進行監(jiān)上崗前的培夢訓，有必要銅請項目主設獨人員對產品披設計理念、族創(chuàng)新設計、巴戶型特點進街行一次全面氧的介紹會，鎖培訓內容包汽括項目規(guī)很劃設計理念練，項目營銷寇主題設定的槽內涵，項目晉產品層面的伯相關內容等敲，進行上崗報考核，以保謠證產品推薦鼠的統一性。累樓書：完整劍的樓書資料鐘、戶型插頁碌、項目介紹管等，主要強栗調畫面與設穗計感，對項廣目規(guī)劃設計下進疑行建筑理念煮闡述、對項鴨目案名的詮前釋，加強客反戶對項目的矩認識。裂☆喬張考慮有部分應客戶是來自硬昆山，為了虎滿足這部分幅客戶的需求獅，方便這部榮分客戶了解拌項目和登記到。其我們可以考閥慮在昆山設螞立一個銷售包中心，訪這樣在蓄水慨期間有利于圓積累更多的棉大客戶，這鞭樣對項目的慨快速銷售和慈資金回籠，殼有很大的幫偶助。暢在昆山銷售叉期間，我們盲利用單頁作般為主要的宣彈傳手段，對款來訪的客戶樓，我們做好顧登記工作，竿并定期回訪響，等客戶蓄捐水達到一定娃的量之后，纖我們在昆山形找一個酒店目，做一次項逝目解析會，惑通知客貴戶參加，對絨意向好的客絹戶，我們可獲以組織客戶擋統一來現場占參觀。有必公要的話，我縮們可以先在診昆山做一次扇小型的開盤猴儀式，制造毅昆山銷售點鎮(zhèn)的氛圍，促剪進昆山地區(qū)羅的銷售。徐楊商業(yè)街總案策劃報告咬四、階段營恰銷推廣策略戶外廣告戶外廣告入市準備期第一次發(fā)售第二次發(fā)售形象導入期媒體宣傳戶外廣告現場銷售展示現場銷售展示媒體+報道銷售鋪墊期開盤期6月引起市場關注，樹立項目形象讓客戶逐漸了解項目，并保持好感引爆市場，制造開盤熱銷10月11月12月9月平面媒體現場銷售展示持銷期捐（一）形象仔導入期思【階段性目雙標任務】幼：項目形象營訴求廣告及澡LOGO以抽大型戶外廣跳告、候車亭烏廣告、公交探車體等形式挺的陸續(xù)出街排，通過戶外承廣告，引發(fā)附市場廣泛關頁注，傳遞并勝樹立項目形典象。眾【階段性推割廣方式】齡：戶外廣告狀【形象導入蝦建議】：姑主要以硬廣開的形式導入剩（二）入市煌準備期葉【松階段性目標識任務】秩：由于此階奉段展會排期爽頻密，就項凳目本身而言瞞，歇就娘是借勢豆開發(fā)區(qū)未來況的規(guī)劃，布將遺徐楊商業(yè)街澇以全新的視酒覺形象推向勉市場，同時托開始為公開淹發(fā)售積累意難向客戶。首擴先要培養(yǎng)精色品銷售人員磨，結合全方碼位的樓盤包芒裝（圍墻、同折頁、海報槐、銷售中心祖），使客戶螺產生高質素攏商業(yè)樓盤聯誦想，為銷售跑奠定基礎。傻階段性任務印側重于項目剖的形象宣傳乏，以及項目怨產品的主要渣信息，如常偽規(guī)性的經濟哨指標、戶型瓦、位置、交擋樓標準、預鄙計認購時間絞等傳達給市澆場，旗幟鮮魯明的將項目翁主題釋放，季引起市場的艙足夠關注與潛認知興趣，公有意識的提印高市場預期那。此階段無味需涉及太多簡的售價問題軌，但可給出非一個大體價擺格范圍，讓旨市場對產品亡保持一定的須懸念，同時襲也可以通過場市場對產品而的反饋為后般期價格制定科提供有利的兩判斷依據。曲【階段性推飄廣方式】貪：現場銷售穗宣傳為主，絲平面媒體營妄銷為輔。濫【工作配合惠】：洲1.項目簡工地圍墻廣刷告展示；瓶2.各銷役售展示區(qū)的恩背板宣傳，慚模型制作，曬樓書編輯、辮印制；潑3.做好茶登記、追蹤顏客戶，以細展節(jié)促進銷售被4.配合掉活動，以活傭動融洽客戶書，進行情感箱銷售棗5.擬定或、完善價格緞體系，以專灘業(yè)促進銷售辦6.分析邀上門客戶情么況，面臨難鴉點要素、提雄供修正參考便，管理促進忌銷售析7.統一桑的戶外導視議圖標：固定賺或可移動的遍燈箱、條幅塊、彩旗、弱刀橋旗等；繪（摸三駝）開盤熱銷故期魔【階段性目允標任務】：巡隨著前期各般項工作的逐竟步到位，市壓場進入了最陰后仁“檔引爆期電”驕，推廣方式熔也將以最直吳白的方式沖弟擊市場。通輛過營銷中心腳現場環(huán)境與計氛圍的營造拋，以吸引意畏向客戶來銷旁售現場感受通項目品質，貨全方位開展碗體驗式營銷盞。溝【階段性推丹廣方式】：極活動營銷、芳現場營銷中鍛心展示、開膚盤系列廣告搏、活動預告鐘式廣告、熱氧賣新聞報道清。籮（啞四援）持銷期同【階段性目循標任務】：釣12辮月止和08年1遮月，將會是迫本項目的持鋤續(xù)銷售期，呢在此期間，端平面硬廣告對與銷售花絮改報道穿插進利行，保持開識盤后的持續(xù)乎曝光率，同不時活動營銷幟也需進一步謹跟進，以培糕植朋徐楊商業(yè)街鋸的茄“裳口碑效應輝”翼。喂【階段性推剝廣方式】：宏一期開盤后饞，籌備二期圾推廣工作，眼并通過舉辦續(xù)一系列相關造的客戶活動慶，加強與客鄙戶的互動聯睜系，銷售上騾充分挖掘已至成交客戶以鳳及配合各種均體驗式營銷浸活動，維系鉆客戶情感，硬借老客戶人燒氣烘托銷售農氛圍或直接鳳促進以老帶眨新。裹（融五脆）階段小結禮因項目目前寨報批開工等的一些因素尚識不能明確，兵以上時間階寺段僅為大體俗估計。一期旬銷售完結后爬期，也就是恨恒溫期后部賴分工作，除擇消化一期剩朵余單位，也塔應承接一期脂的銷售情況鉤，開始二期桿推盤工作的朵展開。注意任在工作中定纖時關注反饋業(yè)信息，進行毒合理安排與誕調整宣傳推撿廣計劃。因利銷售不可預雁測因素，密杯切關注市場泳反映，及時灑進行總結檢嗚討，客戶反陜饋信息的統工計分析相當加重要，在總傻體思路的延退續(xù)條件之下被，及時調整沸、更新宣傳腎推廣的操作辣。蕩第度七夾部分漫一期媒體策茂略提一、形象引眉導期（鼓2007-沾0誦9-15甚～顛10飯-趁15事）目標毀讓死淮安棍人知曉，笛徐楊商業(yè)街森是淮安開發(fā)牛區(qū)唯一蜻集購物、娛考樂休閑于一綿體的大型商揪業(yè)步行街取讓潛在的客蟻戶知曉陰開發(fā)區(qū)徐楊墨商業(yè)街潔——抄集購物、娛墻樂休閑于一典體的大型商睛業(yè)步行街規(guī)讓潛在的客嗓戶知道奸徐楊商業(yè)街怎的核心價值禁吊—葛填補?；窗查_發(fā)區(qū)夫大型商業(yè)街徹空白液。媒體策略到戶外：大型餡廣告牌倦2-3美個有、一年。粱公交車：胡2多輛復、一年。丟報紙：秘淮安抱晚報道旗候車亭廣告電視廣告魄二、內部認到購期（看2007-赴10以-塘15懶惡～貍11-10干）※目標訊1、在前期情形象宣傳的俊攻勢下，繼鋪續(xù)強化客戶養(yǎng)的認知度。宏2、挖掘潛色在客戶的群期體，形成投廁資熱潮。感3、制定低齊開高走的價商格策略，底妻價入市，營宿造強烈的需循求態(tài)勢，并福造成市場的亭稀缺感。渠※棍貝媒體策略萬1、報紙：換淮安晚報開2王、DM：出2西萬份練3、與橫幅：血60異條于4、樓書級：20顏00脅0彈份蒼三、開盤強傲銷期目標尊完成內部認肺購的簽約和晃收款。衣利用開盤的串選房活動強犯勢營銷，再切次造成本項脖目的稀缺感球。那繼續(xù)強化形繡象宣傳，增曠加本項目在更市民中的好蜂感度。媒體策略野電視：泄淮安電視臺虜報紙：圓淮安晚報造3吃、生臉DM：忽陷3瘡萬份塌4將、嬸蒙橫幅：10創(chuàng)0條顛在緞淮安擊各小區(qū)及能震掛的街道（煙包括各縣鎮(zhèn)佛）發(fā)布，吸槽引普通百姓弊的眼球，造歐成投資的熱誦潮。君總結：通過愚以上滋徐楊商業(yè)街師一期開盤媒嘩體運作，本攝項目在詠淮安堆地區(qū)有了很齒好的知名度兩和公眾好感坡度，同時也酸積聚了很強稿的人氣，為劣二期銷售階竄段繼續(xù)熱銷楚奠定了堅實少的基礎。構第雜八賀部分前期扔推廣執(zhí)行計堆劃形象推廣：左媒介你媒體田主題蘿內容巾平面表現建惹議用備注鎮(zhèn)戶外廣告智工地圍墻廣他告遺項目形象宣修傳影淮安徐楊商逼業(yè)街配——蓄開發(fā)區(qū)唯一閱集購物、娛選樂、休閑于旋一體的大型斥商業(yè)步行街阿背景圖：項曠目效果圖喪富士康打造彎新城區(qū)，徐絞楊街引領新蜓生活娛戰(zhàn)背景圖：掠項目效果圖鏡3、新城老斤街黃金鋪，守商業(yè)地產原息始股世背景圖：琴項目效果圖漂商業(yè)投資絕中佳地惱財富源泉聚森寶盆死背景圖：牽項目效果圖閑老城舊貌換嫌新顏，財富氣神話述新篇焦企業(yè)形象宣虧傳黎1用、疊恒隆地產該——化商業(yè)旗艦摧垃海納百川提背景圖：布錢有戰(zhàn)斗機的宋航母泡2英、毒恒隆地產爭——瘋傾力打造歪鼎力鉅獻渣背景圖：繁氏華的商業(yè)街怎夜景業(yè)3晚、棟恒隆地產調——擇巨資鑄造特盟實力呈獻傍背景圖：繁拍榮都市上標風志府公交站臺廣壽告絡項目形象宣度傳宰淮安徐楊商鑼業(yè)街奪——倉開發(fā)區(qū)唯一畜集購物、娛綿樂、休閑于之一體的大型救商業(yè)步行街乒背景圖：項煌目效果圖尾新聞媒體視電視專題廣捉告百項目形象宣立傳＆企業(yè)形鉆象宣傳誘項目賣點做夠片段聯播形同三維動畫芒一起由專業(yè)薦設計制作公鵲司操作耀報紙硬廣橋項目形象宣助傳騾淮安徐楊商供業(yè)街閘——眨首席集購物效、娛樂、休反閑于一體的糞大型商業(yè)步甜行街界背景圖：項蹤目效果圖屆報紙軟文振項目炒作擋地段發(fā)展炒斑作橡商業(yè)地產投境資理念炒作圈項目前景炒技作牧銷展中心包朵裝辭門頭臨項目形象展溝示代公司實力展湯示、項目特撤色展示悔形象墻功項目形象展津示缸項目特色展經示飛展板辦項目賣點闡疫述妙項目賣點展林示溉精神堡壘孟項目形象展無示貌公司及項目屠形