美國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度

...wd......wd......wd...美國(guó)參考網(wǎng)站:///mgck/霧谷飛鴻的博文霧谷是美國(guó)國(guó)務(wù)院所在地.霧谷飛鴻的博文作者均為美國(guó)國(guó)務(wù)院工作人員,具有多年在美國(guó)的生活和工作經(jīng)歷,我們希望通過與中國(guó)網(wǎng)友的互動(dòng),增進(jìn)相互之間的了解,加強(qiáng)美中兩個(gè)偉大國(guó)家人民之間的友誼。:///mgck/美國(guó)地產(chǎn)://zillow一千萬(wàn)亞裔移民美國(guó)華人成第二大移民群體自從1843年5月7日第一位日本移民來(lái)到美國(guó)，迄今居住在美國(guó)的亞裔移民已經(jīng)普及各地，人數(shù)超過一千萬(wàn)。在亞裔居住比較集中的地區(qū)，中國(guó)城、日本城、韓國(guó)城、越南城等紛紛出現(xiàn)。1965年美國(guó)通過新的移民及入籍法，取消了有利于歐裔的移民配額，此后來(lái)自亞洲的移民大大增加。1960年時(shí)亞裔移民只占外國(guó)移民總數(shù)的5％，但到了2009年，其份額增加到近28％，增幅超過5倍。目前亞裔是美國(guó)的第二大移民人口，人數(shù)僅次于拉美裔，拉美裔占外國(guó)移民總數(shù)的53%。截至2009年，約有1060萬(wàn)亞裔移民生活在美國(guó)，其中，近一半的亞裔移民居住在加利福尼亞州、紐約州以及德克薩斯州，使這三個(gè)州成為亞裔移民人口最多的州。在亞裔移民中，排名前三位的是華人移民、菲律賓移民以及印度移民。歐巴馬在迎賓閣餐館與喜出望外的顧客合影(照片：PeteSouza)目前華人移民是僅次于墨西哥移民的第二大移民群體，華人移民占整個(gè)在美外國(guó)移民人數(shù)的4.5%。移民政策研究所(MigrationPolicyInstitute)根據(jù)人口普查局的統(tǒng)計(jì)所做的報(bào)告顯示，2010年生活在美國(guó)的華人移民(不包括美國(guó)外鄉(xiāng)出生的華人)約有180萬(wàn)人，其中68萬(wàn)人居住在加利福尼亞，37萬(wàn)人居住紐約，也就是說(shuō)，近三分之二的華人移民居住在這兩個(gè)州。由于大局部華人移民居住在加州以及紐約，使得這兩個(gè)州的中國(guó)城成為中國(guó)菜的美食天堂，中餐館不但多，菜式也全，而且正宗地道，價(jià)格還廉價(jià)。不久前歐巴馬到舊金山時(shí)，特意到位于中國(guó)城的迎賓館(GreatEasternrestaurant)買外賣，還引起不小的議論。根據(jù)移民政策研究所的報(bào)告，居住在華盛頓特區(qū)的華人移民為2533人；居住在馬里蘭州的華人移民為42031人；居住在弗吉尼亞州的華人移民為34492人。移民政策研究所的報(bào)告是根據(jù)人口普查局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出的，據(jù)此，華盛頓特區(qū)、馬里蘭州與弗吉尼亞州的華人移民加在一起總共不到8萬(wàn)人，而其中住在華府的華人移民人數(shù)就更少。大華府地區(qū)的華人移民雖然不及加州以及紐約多，但卻有各種社團(tuán)上百個(gè)、各種民間文藝表演團(tuán)體十多個(gè)；地區(qū)的免費(fèi)中文報(bào)紙有五種，再加上全國(guó)性的中文報(bào)刊，數(shù)目超過十種。從華人社區(qū)文化活動(dòng)的角度看，大華府的華人還是很活潑的。華人移民有許多自己的特點(diǎn)：從2001年到2010年，約有70萬(wàn)從中國(guó)大陸以及香港到美國(guó)的華人獲得綠卡；從整體上看，通過家庭團(tuán)聚渠道獲得永久居留權(quán)的華人較少；2010年以工作方式獲得綠卡者中，超過十分之一是華人；從總體上看，華人移民更愿意入籍美國(guó)；接近五分之三的華人移民英語(yǔ)不夠精通；華人移民的教育程度比較高，19.2%的華人移民有大學(xué)以上文憑，遠(yuǎn)高于外國(guó)移民15.9%的整體水平。在2010年，將近四分之一的男性華人移民在信息技術(shù)、科學(xué)、工程領(lǐng)域工作。美國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度美國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度原沿襲英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)封地體系(FeudalSystem)。根據(jù)英國(guó)普通法，在這種封地體系下，所有的土地產(chǎn)權(quán)絕對(duì)地歸政府或國(guó)王所有，任何個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)沒有所有權(quán)，僅僅只是一個(gè)租戶，在君主的授權(quán)默許下，具有一定限度的使用和占有權(quán)利。經(jīng)過17世紀(jì)的一系列的社會(huì)變革，封地制逐步演變成現(xiàn)有的房地產(chǎn)的自由擁有制(AllodialSystem)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的自由擁有制得到了美國(guó)憲法堅(jiān)決的保護(hù)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的私有制不再受到原封地制下的一切權(quán)利和義務(wù)的約束。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的種類：獨(dú)立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)〔EstatesInLand〕；共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)〔ConcurrentOwnership〕；為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)〔OwnershipforInvestmentPurposes〕。獨(dú)立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.自由擁有的產(chǎn)權(quán)〔FreeholdEstates〕。產(chǎn)權(quán)人在自己的有生之年或更長(zhǎng)的時(shí)間〔永久性〕擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。〔1〕絕對(duì)所有權(quán)〔FeeSimpleAbsolute〕。其法律解釋為：絕對(duì)所有權(quán)是一種賦予房地產(chǎn)所有者的全部產(chǎn)權(quán)，在其有生之年對(duì)房地產(chǎn)具有絕對(duì)的、無(wú)條件的處置權(quán)，并可根據(jù)遺囑讓渡給其繼承人或法律代表人。絕對(duì)所有權(quán)是一般人所想像的房地產(chǎn)的最大的權(quán)利，它由所有者絕對(duì)控制，但要受制于政府在房地產(chǎn)權(quán)上的權(quán)力(GovernmentPowers)?！?〕可廢止的所有權(quán)〔FeeSimpleDefeasible〕。也稱為有條件所有權(quán)。指所有權(quán)的存在必須滿足一些特定的條件，一旦條件未滿足，其所有權(quán)可能被廢止?？蓮U止的所有權(quán)有二種形式：A、可決定的所有權(quán)〔FeeSimpleDeterminable〕。假設(shè)有一房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同上注明：“此物業(yè)只能用做學(xué)校用途，只要有學(xué)校在這個(gè)物業(yè)上存在，其轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)將一直有效〞。這種所有權(quán)可能永久存在，也可能當(dāng)特定條件未滿足時(shí)〔如學(xué)校建筑不存在時(shí)〕被廢止。B、即時(shí)生效限制的所有權(quán)〔FeeSimplesubjecttoExecutoryLimitation〕。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人可依據(jù)此項(xiàng)權(quán)利，在受讓人為滿足其設(shè)置的特定的轉(zhuǎn)讓前提條件時(shí)，將房地產(chǎn)所有權(quán)以即時(shí)生效的方式自動(dòng)轉(zhuǎn)移給第三方?！?〕限定繼承的所有權(quán)〔FeeTail〕。根據(jù)此項(xiàng)權(quán)利，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方可注明房地產(chǎn)所有權(quán)歸受讓者及其后裔所有，受讓方可在其有生之年擁有該房地產(chǎn)，一旦死后，必須將房地產(chǎn)的所有權(quán)傳給其直系后裔〔兒女、孫兒女〕，不能讓渡給家庭以外的人。如果受讓方死后無(wú)后裔的，該房地產(chǎn)將歸復(fù)原轉(zhuǎn)讓方?！?〕有生之年的所有權(quán)〔ConventionalLifeEstates〕。根據(jù)此項(xiàng)權(quán)利，房地產(chǎn)所有者的所有權(quán)僅限于其有生之年，一旦死后，該房地產(chǎn)的所有權(quán)即時(shí)消失。寡婦產(chǎn)〔Dower,丈夫死后妻子運(yùn)用法律手段繼承得來(lái)的房地產(chǎn)權(quán)利〕、鰥夫產(chǎn)〔Curtesy,妻子死后丈夫運(yùn)用法律手段繼承得來(lái)的房地產(chǎn)權(quán)利〕、家園產(chǎn)〔Homestead,只限家庭占有的土地〕屬于此類權(quán)利形式。如有生之年的所有權(quán)的所有者要出售該房地產(chǎn)，購(gòu)置者對(duì)該房地產(chǎn)的權(quán)利僅限原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地產(chǎn)所有權(quán)自動(dòng)消失。有生之年的所有權(quán)給所有者提供了使用、占有的權(quán)利，但控制了其最終的處分權(quán)。2.租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔LeaseholdorNonfreeholdEstates〕。通過租約的方式從房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者處獲得的在一定時(shí)間內(nèi)的對(duì)房地產(chǎn)使用和占有的權(quán)利。由于租約擁有的產(chǎn)權(quán)不是一種房地產(chǎn)的所有權(quán)，房地產(chǎn)的所有權(quán)依然屬房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者所有，因此，在租約期滿后，地主〔房東〕依法有權(quán)行使對(duì)房地產(chǎn)的重新占有權(quán)利。租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)有四種形式：〔1〕固定年限租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstatesforYears〕。這是租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)的一種最普遍的形式，其產(chǎn)權(quán)的期限有一個(gè)固定的開場(chǎng)和完畢時(shí)間，時(shí)間的長(zhǎng)度可以是一天，也可以是一萬(wàn)天。但根據(jù)有些州的法律，超過100年的租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)即被視為自由擁有的產(chǎn)權(quán)。租約到期后，產(chǎn)權(quán)自動(dòng)回歸地主〔房東〕，無(wú)須提前通知。這種產(chǎn)權(quán)形式的主要特征是產(chǎn)權(quán)年限的固定性?！?〕階段性自動(dòng)續(xù)約的租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstatesfromPeriodtoPeriod〕。當(dāng)?shù)刂鳌卜繓|〕和租客簽訂租約時(shí)，根據(jù)法律會(huì)設(shè)定一個(gè)階段〔一個(gè)月、一個(gè)季度、一年等〕，到期后如租約雙方無(wú)異議或提前終止和約的通知，該租約將按原設(shè)定的階段無(wú)限期地自動(dòng)延期。提前終止租約的通知須經(jīng)雙方協(xié)商同意，并受法律的嚴(yán)格監(jiān)管。提前通知的時(shí)間需和原設(shè)定的階段一樣，如一個(gè)月自動(dòng)續(xù)約的租約須提前一個(gè)月完成終止租約的談判和正式通知。〔3〕意愿性租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstateatWill〕。租約無(wú)固定的時(shí)間，只要租約雙方同意，租約可以無(wú)限期生效，但也可以在地主〔房東〕和租客的提前、適宜的通知下，隨時(shí)終止。此種租賃關(guān)系可以通過合同明文規(guī)定，也可以隱含在合約內(nèi)。如某大廈房東想出售正在出租的大廈，但有意向的購(gòu)置者不愿購(gòu)置有長(zhǎng)期租約的房產(chǎn)，房東在出租其大廈時(shí)，會(huì)制訂隱含性租約條款，如“此租約持續(xù)至房東出售該房產(chǎn)時(shí)〞?！?〕強(qiáng)制性默許租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)〔EstateatSufferance〕。當(dāng)一個(gè)原合法占據(jù)某房地產(chǎn)的租客在租約期滿后，在未取得地主〔房東〕的同意下，仍繼續(xù)強(qiáng)制性地占據(jù)該房地產(chǎn)，此種產(chǎn)權(quán)被稱為強(qiáng)制性默許租約〔非自由〕擁有的產(chǎn)權(quán)。從技術(shù)層面上說(shuō)，此種形式不能稱之為產(chǎn)權(quán)的一類，因?yàn)樽饪驮谧饧s期滿后已無(wú)權(quán)繼續(xù)占有房地產(chǎn)，但由于他原有的占據(jù)是合法的，法律上因此產(chǎn)生了此類產(chǎn)權(quán)形式。共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指在同一時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有者共同擁有。包括兩大類：1.聯(lián)合占有〔JointTenancy〕。兩個(gè)或兩個(gè)以上的對(duì)房地產(chǎn)的共同所有，其權(quán)益不可分割，當(dāng)其中一人死亡后，其余的所有者將共同瓜分那一份權(quán)益。聯(lián)合占有的共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)必須具有以下4個(gè)一致性，一旦其中的一個(gè)一致性受到損害，聯(lián)合占有的共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)將自動(dòng)滅失?！?〕時(shí)間的一致性〔UnityofTime〕。要求聯(lián)合所有者的權(quán)益在同一個(gè)時(shí)間段開場(chǎng)或完畢。〔2〕產(chǎn)權(quán)獲得的一致性〔UnityofTitle〕。要求聯(lián)合所有者的全體成員通過同一個(gè)讓渡合同獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?！?〕權(quán)益的一致性〔UnityofInterest〕。要求聯(lián)合所有者的全體成員擁有同等的權(quán)益。如不能一方擁有絕對(duì)所有權(quán)，而另一方擁有有生之年的所有權(quán)。〔4〕占有的一致性〔UnityofPossession〕。要求聯(lián)合所有者的全體成員對(duì)房地產(chǎn)擁有同等的占有權(quán)利。2.合作占有〔CooperativeOwnership〕。一般是指在一個(gè)公寓大廈里，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)由一個(gè)股份制公司或房地產(chǎn)信托公司占有和管理，每一個(gè)公寓單位的購(gòu)置者作為這個(gè)公司的股東，在這個(gè)股份制公司的存在期間，他們擁有一個(gè)所有權(quán)的租約書。房地產(chǎn)稅、按揭、抵押權(quán)、維修費(fèi)、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用均直接面對(duì)股份制公司，股東〔公寓單位購(gòu)置者〕那么以月評(píng)定額的形式〔和租金相似〕分?jǐn)傔@筆費(fèi)用。由于股東〔公寓單位購(gòu)置者〕只是擁有公司的股票，從技術(shù)層面上說(shuō)，他們沒有房地產(chǎn)的所有權(quán)，只是擁有動(dòng)產(chǎn)〔股票〕，并通過股權(quán)獲得在股份制公司的管理權(quán)利。為保持大廈住戶的團(tuán)體統(tǒng)一性，大廈股份制公司規(guī)定，凡有意出售所有權(quán)的租約書〔股權(quán)〕的，購(gòu)置者的選定須經(jīng)過公司管理委員會(huì)批準(zhǔn)。這種合作占有的共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一個(gè)弊端就是公寓單位購(gòu)置者〔股東〕的財(cái)政支付能力問題，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期尤為突出。當(dāng)某一個(gè)股東無(wú)力支付大廈月度定額費(fèi)用時(shí)，股份制公司可能被迫欠交房地產(chǎn)稅和按揭等，整個(gè)大廈的所有權(quán)可能因此被法庭以強(qiáng)行收回所有權(quán)的指令收回重新出售，所有股東的權(quán)益都會(huì)受到損害。另一個(gè)弊端是一些大廈股份制公司規(guī)定，如股東要求出售起股權(quán)〔公寓單位〕的，只能以原購(gòu)置價(jià)格讓股份制公司回購(gòu)，股份制公司可以重新出售股權(quán)獲利，這樣會(huì)減少合作占有共同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的吸引力。為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式有：一般合伙制〔Partnerships〕、有限合伙制(LimitedPartnerships)、股份制(Corporation)、有限責(zé)任公司(LimitedLiabilityCompany)和房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrust)等５種形式。前４種和普通商業(yè)意義上的所有權(quán)形式類似，而房地產(chǎn)投資信托那么是為投資目的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)特形式。房地產(chǎn)投資信托(REITs)源于1960年國(guó)會(huì)通過的房地產(chǎn)投資信托法案〔RealEstateInvestmentTrustAct〕，其主要思路是建設(shè)一個(gè)房地產(chǎn)投資信托公司，讓普通的小信托投資者〔TrustInvestor〕以現(xiàn)金或物業(yè)的方式投入，成為公司股東，參與一般意義上的大規(guī)模的房地產(chǎn)投資工程的運(yùn)作，受托人(Trustee)那么簽發(fā)一個(gè)可轉(zhuǎn)移的信托憑證給信托投資者，據(jù)此信托投資者可獲取投資回報(bào)。信托房地產(chǎn)一般為可產(chǎn)生收益的物業(yè)，如公寓、購(gòu)物中心、寫字樓和倉(cāng)庫(kù)等。房地產(chǎn)投資信托法案授權(quán)豁免房地產(chǎn)投資信托公司用于發(fā)放給股東的普通收益和資本收益局部的稅收，但房地產(chǎn)投資信托公司必須滿足以下前提條件：1.投資者的權(quán)益必須以可轉(zhuǎn)移的投資股份憑證的形式加以保證。2.房地產(chǎn)投資信托公司必須有超過100個(gè)以上的股東。3.五個(gè)或以下的個(gè)人不得擁有信托股票價(jià)值50％以上的股份。4.信托收益的75％必須來(lái)源于房地產(chǎn)，如租金、按揭收益、房地產(chǎn)出售的收益等。5.凈收益的95％必須分發(fā)給投資者。房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作模式類似于投資者通過共同基金〔MutualFund〕投資股票和債券，普通的投資者就是通過投資信托公司來(lái)投資房地產(chǎn)的。房地產(chǎn)投資信托有三種基本形式：1.房地產(chǎn)投資信托〔MortgageREITs〕。從事房地產(chǎn)開發(fā)的融資業(yè)務(wù)。按揭房地產(chǎn)投資信托通常向金融借貸機(jī)構(gòu)借款，然后連同投資者的資本，轉(zhuǎn)而向缺乏資金的房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商發(fā)放貸款。2.資產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托〔EquityREITs〕。投資者的資本用于購(gòu)置房地產(chǎn)，然后從房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)中獲取利益。3.混合房地產(chǎn)投資信托〔HybridREITs〕。包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)按揭，是一種混合型的投資方式。政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的控制權(quán)力(GovernmentPowers)根據(jù)法律，房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)擁有最大化的權(quán)利，但要守制于聯(lián)邦、州、市政府為公共福利目的的控制。政府的主要控制權(quán)力有：1.稅收(Taxation)。政府依法對(duì)房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，用以支持政府日常的運(yùn)作支出。房地產(chǎn)稅〔物業(yè)稅〕是政府稅收來(lái)源的一個(gè)重要組成局部。2.警察權(quán)力(PolicePower)。這是一種授予政府的權(quán)利，據(jù)此州立法機(jī)構(gòu)公布法令，用以保護(hù)公眾安康和安全，推進(jìn)公共福利。房地產(chǎn)的使用和占有須受到該法令的制約，包括區(qū)域規(guī)劃和建筑條例、環(huán)境保護(hù)法等。這些法令對(duì)房地產(chǎn)的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等進(jìn)展必要的調(diào)控。3.征用權(quán)(EminentDomain)。政府可以行使征用權(quán)，在為了公眾利益和使用目的的前提下，依法征用私人擁有的房地產(chǎn)。但征用權(quán)的運(yùn)用須滿足兩個(gè)條件:〔1〕征用必須為公共利益用途，且須經(jīng)法庭核準(zhǔn)并簽發(fā)指令;〔2〕必須對(duì)被征用者進(jìn)展公平的賠償，賠償方式和數(shù)額由法庭決定。依據(jù)州法律，征用權(quán)一般授予一些相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)和半公共〔政府〕機(jī)構(gòu)，如土地清理委員會(huì)、公共房屋開展和重建局、鐵路和公用事業(yè)〔水、電、、煤氣等〕公司等。4.充公權(quán)(Escheat)。當(dāng)房地產(chǎn)所有者死后無(wú)合法繼承人，或未留遺囑變成無(wú)主房地產(chǎn)的，或犯有重罪影響對(duì)房地產(chǎn)的占有的，聯(lián)邦和州政府可依法行使充公權(quán)收回房地產(chǎn)。美國(guó)地方政府如何管理土地筆者在2010年5月至9月份，就美國(guó)地方政府對(duì)土地的管理問題，先后對(duì)馬薩諸塞州的Cohasset鎮(zhèn)、馬里蘭州的Howard縣、得克薩斯州的Houston市、伊利諾伊州的Carbondale市和紐約州的Sullivan縣進(jìn)展了實(shí)地考察。在考察中，筆者與當(dāng)?shù)卣耐恋匾?guī)劃和管理部門的官員進(jìn)展了交流，收集了大量美國(guó)地方政府土地管理方面的法律法規(guī)和規(guī)劃圖，實(shí)地考察了一些規(guī)劃案例。在這些材料的根基上，筆者大致勾畫出美國(guó)地方政府對(duì)土地管理的基本輪廓。首先需要明確的是，美國(guó)土地管理的責(zé)任，主要由地方政府承擔(dān)。美國(guó)實(shí)行的是土地私有制。但是，在對(duì)土地的規(guī)劃和管理方面，地方政府所擁有的權(quán)力往往大于私人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這不是說(shuō)，地方政府可以剝奪私人財(cái)產(chǎn)權(quán)或者像中國(guó)一些地方政府那樣，直接去征用土地，而是說(shuō)，美國(guó)地方政府在維護(hù)土地的自然屬性方面，在保護(hù)自然環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)方面，可以通過地方立法，去限制私人或者公司對(duì)其擁有的土地不當(dāng)開發(fā)，防止造成對(duì)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、文化和歷史傳統(tǒng)的破壞?！胺謪^(qū)制〔Zoning〕〞是包括美國(guó)在內(nèi)的興旺市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家地方政府進(jìn)展土地管理的基本方法，是地方政府在土地規(guī)劃和管理的實(shí)踐中，通過批準(zhǔn)一塊土地具有與另一塊土地不同的用途，并用地圖表示出來(lái)而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途，也可以標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)和建設(shè)的性質(zhì)和范圍。由此可以看出，“分區(qū)制〞土地管理制度不涉及土地的所有權(quán)性質(zhì)，它所標(biāo)準(zhǔn)的主要是土地的使用權(quán)?！胺謪^(qū)制〞的由來(lái)及其變化美國(guó)第一個(gè)綜合分區(qū)制土地管理的法律，產(chǎn)生于1916年的紐約市。1916年，紐約市曼哈頓區(qū)的下城建造了一棟“公平大廈〞。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑，占據(jù)了自己土地所有權(quán)邊界內(nèi)的所有陸地面積，而且影響了相鄰建筑的采光，由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結(jié)果，在美國(guó)歷史上產(chǎn)生了第一部綜合性的分區(qū)制土地管理法律。這部由愛德華?巴塞特律師領(lǐng)導(dǎo)的委員會(huì)提出的法律，不僅從此標(biāo)準(zhǔn)了紐約市的土地管理，而且他們制定的?分區(qū)土地管理標(biāo)準(zhǔn)法案?，還在1924年為美國(guó)聯(lián)邦政府商務(wù)部所采納和發(fā)布，成為美國(guó)其他地方政府制定土地管理法的范本，由此巴塞特被尊稱為“分區(qū)制土地管理法的創(chuàng)始人〞。紐約市將城市分為3個(gè)主要功能區(qū)：居民區(qū)〔R〕，商業(yè)區(qū)〔C〕，工業(yè)區(qū)〔M〕。這3個(gè)功能區(qū)內(nèi)部又進(jìn)一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)。任何一個(gè)區(qū)都可以因?yàn)樘貏e的目的來(lái)改變區(qū)劃的某些性質(zhì)，以滿足居民生活的需要。例如，規(guī)劃為居民區(qū)的一些街道也可以有為居民日常生活服務(wù)的零售商業(yè)區(qū)。這些調(diào)整是由區(qū)劃內(nèi)的行政組織來(lái)實(shí)施的。1926年發(fā)生的一起土地使用糾紛案，由于美國(guó)聯(lián)邦最高法院支持了地方政府對(duì)土地的分區(qū)管理，從而在憲法層次上，首次確認(rèn)了分區(qū)制土地管理的合法性。20世紀(jì)20年代，安博勒房產(chǎn)公司在美國(guó)俄亥俄州克利夫蘭市郊區(qū)的歐幾里德鎮(zhèn)擁有68英畝土地，該公司準(zhǔn)備對(duì)這些土地進(jìn)展工業(yè)開發(fā)。但是當(dāng)?shù)卣呀?jīng)在幾年前制定并通過了分區(qū)制土地管理的法律，確定這些土地不能用于工業(yè)目的，當(dāng)?shù)鼐用褚舱J(rèn)為這樣的土地開發(fā)，將影響歐幾里德鎮(zhèn)原有的自然環(huán)境、文化傳統(tǒng)和自己的生活。當(dāng)?shù)卣鶕?jù)分區(qū)制土地管理法否決了安博勒房產(chǎn)公司的開發(fā)方案。由此，安博勒房產(chǎn)公司將歐幾里德地方政府告上了法庭，認(rèn)為當(dāng)?shù)卣牟脹Q違反了美國(guó)憲法第五修正案中關(guān)于“不能將私人財(cái)產(chǎn)在沒有進(jìn)展補(bǔ)償?shù)那闆r下用于公共目的〞的條款，使他們擁有的土地價(jià)值降低了，損害了他們的經(jīng)濟(jì)利益，要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求，但1926年聯(lián)邦最高法院糾正了基層法院的判決，認(rèn)為地方政府分區(qū)制土地管理法符合美國(guó)憲法第十四修正案中關(guān)于“平等保護(hù)〞的條款，而且安博勒房產(chǎn)公司也沒有明確的證據(jù)來(lái)證明他們擁有的土地價(jià)值貶值了，并遭受了經(jīng)濟(jì)上的損失。這是美國(guó)歷史上關(guān)于分區(qū)制土地管理的一個(gè)里程碑，也是至今為止提交聯(lián)邦最高法院審理的最后一起重要的分區(qū)制土地管理案例。從此以后，美國(guó)沒有類似的案例再度發(fā)生。盡管20世紀(jì)60年代末，美國(guó)的民權(quán)倡導(dǎo)者指出，分區(qū)制土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數(shù)民族，因而這種制度是違憲的。但是美國(guó)聯(lián)邦最高法院還是既支持分區(qū)制土地管理法，也保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)所有者的權(quán)利。在歷史上，法院一般將私有財(cái)產(chǎn)權(quán)與民權(quán)區(qū)分開來(lái)，并認(rèn)為前者比后者更為重要。美國(guó)地方政府制定的分區(qū)制土地管理法律，是政府與社區(qū)合作的結(jié)果。而改變土地的功能也必須與民眾協(xié)商，通過立法來(lái)實(shí)現(xiàn)。這一點(diǎn)也叫“規(guī)那么的底線〞：就是地方政府、居民團(tuán)體、民間組織、開發(fā)商共同協(xié)商來(lái)完成。不僅需要符合實(shí)際情況，還要公開公正透明。在俄亥俄州的克利夫蘭市，當(dāng)?shù)刈h會(huì)規(guī)定，改變分區(qū)制土地用途需要土地開發(fā)商履行自薦義務(wù)，但開發(fā)工程能否批準(zhǔn)要由大克利夫蘭地區(qū)的居民實(shí)行全民公決來(lái)決定。在1971～1972年，庫(kù)亞洪嘎〔Cuyahoga〕縣內(nèi)21個(gè)地方政府通過了改變土地用途要舉行全民公決的法律。這就使民眾有了直接控制土地使用的權(quán)力，可以拒絕不受歡迎的土地開發(fā)，從而保護(hù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的生活質(zhì)量和保護(hù)環(huán)境不受破壞。例如，在斯?fàn)钏咕S爾市〔Strongsville〕，從1971～1977年，居民拒絕了要求將單戶住宅區(qū)改變?yōu)槎鄳糇≌瑓^(qū)11項(xiàng)申請(qǐng)中的10項(xiàng)。在同一時(shí)期，大克利夫蘭地區(qū)，要求建設(shè)多戶住宅區(qū)的15項(xiàng)申請(qǐng)，只有1項(xiàng)獲得了通過。另外要求改變土地使用性質(zhì)的28項(xiàng)申請(qǐng)，只有兩項(xiàng)通過了全民公決。以上事實(shí)，一方面說(shuō)明社區(qū)居民在土地管理過程中的地位和作用日益明顯，另一方面也顯示出，在保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)與保護(hù)區(qū)域特色之間，分區(qū)制土地管理將成為地方政治和經(jīng)濟(jì)矛盾和沖突的焦點(diǎn)。事實(shí)上，美國(guó)法院在審理這類案件時(shí)，也是在保持一種平衡：法院既要保護(hù)私人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，也要保護(hù)社區(qū)的自然環(huán)境和人文歷史傳統(tǒng)，通過案件的審理使雙方都能在自己的權(quán)力邊界內(nèi)行使權(quán)利，防止超越相互制約的平衡點(diǎn)。政府作用和民眾參與可以說(shuō)，沒有民眾的廣泛參與和監(jiān)視，就不會(huì)有地方政府對(duì)土地管理的主導(dǎo)權(quán)。地方政府在土地管理和開發(fā)中，充當(dāng)著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)者、開發(fā)商和居民關(guān)系的仲裁者的角色。它是裁判員，不是運(yùn)發(fā)動(dòng)。政府是不參與土地買賣和征收活動(dòng)的。即使在地方經(jīng)濟(jì)開發(fā)中，政府也只是規(guī)劃者和引導(dǎo)者，并不是投資者和建設(shè)者。但是，要想使政府切實(shí)履行好這樣的職責(zé)，民眾的參與和監(jiān)視就是必不可少的。這種參與不僅在土地管理法律的制定過程中存在，在法律的執(zhí)行過程中存在，也在法律的修改正程和政府關(guān)于土地的決策過程中存在。在馬里蘭州的豪伍德縣，分區(qū)制土地管理法就規(guī)定當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)決策過程中民眾參與的具體途徑。首先，當(dāng)土地所有者方案對(duì)自己擁有的土地進(jìn)展商業(yè)開發(fā)前，他有法律義務(wù)召開有社區(qū)居民參加的會(huì)議，征求社區(qū)居民對(duì)擬開發(fā)工程的意見。然后在此根基上，將土地開發(fā)方案提交當(dāng)?shù)刈h會(huì)和政府行政部門進(jìn)展審查。這個(gè)審查過程最長(zhǎng)為45天，并根據(jù)居民和議員的意見進(jìn)展修改補(bǔ)充。修改形成的方案要求公開征求公眾意見，時(shí)間是3～4個(gè)星期。這期間居民可以通過書信、電子郵件和打等形式，反映自己的意見。在此根基上形成的開發(fā)方案，由當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃部門召開公開聽證會(huì)，聽取公眾的意見。同時(shí)，對(duì)擬開發(fā)土地進(jìn)展分區(qū)制的土地規(guī)劃調(diào)整，承受與此相關(guān)的道路、防洪管理、給排水等部門的審查，時(shí)間最長(zhǎng)為60天。從召開聽證會(huì)開場(chǎng)，在120天內(nèi)形成最終開發(fā)方案，土地所有者與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，簽訂合同。從召開聽證會(huì)開場(chǎng)，在180天內(nèi)完成政府對(duì)開發(fā)工程的審批。美國(guó)中部伊利諾伊州南部的Carbondale市，有居民2.6萬(wàn)多人。這是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)社區(qū)，市內(nèi)面積的35.8%為農(nóng)業(yè)用地，自然保護(hù)地也占19.7%，兩者相加到達(dá)了55.5%。其他如城鄉(xiāng)居民區(qū)占地19.6%；城鄉(xiāng)商業(yè)用地3.7%；工業(yè)用地3.6%；公共機(jī)構(gòu)〔包括大中小學(xué)校〕用地13.6%；公園2.3%；未使用土地1.7%。該市在制定分區(qū)制土地規(guī)劃時(shí)，已經(jīng)明確：在城區(qū)，主要搞好城市中心區(qū)的集中開發(fā)；在公路沿線的城區(qū)，主要開發(fā)單個(gè)住宅和聯(lián)戶住宅，建好公路沿線的商業(yè)設(shè)施；在郊區(qū)，主要開展圍繞主城區(qū)占地面積大的單戶住宅；在農(nóng)村地區(qū)，要保護(hù)好自然環(huán)境和農(nóng)業(yè)用地，使綠蔭環(huán)繞城市。同時(shí)，該市為市民參與土地管理創(chuàng)造了多種渠道。這主要包括三個(gè)方案：一是公眾溝通方案；二是內(nèi)部溝通方案；三是公眾參與方案。這三個(gè)方案的內(nèi)容是局部重合的，以保證居民與政府官員之間的溝通。其中，最重要的是5個(gè)會(huì)議。一是綜合方案審查委員會(huì)的會(huì)議。該委員會(huì)由選舉或者任命的政府官員和居民、商家、土地所有者的代表組成，與政府參謀定期舉行會(huì)議。這種會(huì)議對(duì)所有市民開放，市民可以自由參加，會(huì)議舉行時(shí)間提前在網(wǎng)站上公布，會(huì)議材料也在網(wǎng)站上下載。二是利益相關(guān)者訪談。政府官員要與工程開發(fā)有關(guān)的居民、商家、土地所有者進(jìn)展有針對(duì)性的訪問，了解他們對(duì)工程方案和實(shí)施過程的意見。三是社區(qū)座談會(huì)。2009年3月26日召開的一次社區(qū)座談會(huì)，政府官員就與居民集中討論了Carbondale市的綜合開展方案和實(shí)施步驟。這種形式的會(huì)議可以幫助政府官員收集居民的意見和建議，也可以更廣泛地聽取民眾的意見。四是市議會(huì)中期情況介紹會(huì)。2009年7月21日召開的市議會(huì)中期情況介紹會(huì)說(shuō)明，市議會(huì)不僅是工程的批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，而且也是工程實(shí)施的主要參與者。五是事先的研討會(huì)。在2009年11月召開的這種會(huì)議上，當(dāng)?shù)卣木C合方案審查委員會(huì)、市議員、方案部門都被邀請(qǐng)參加，與市民一起討論工程的土地管理，聽取市民的反響意見。會(huì)議通過分析還討論了該市的中長(zhǎng)期開展方案，會(huì)議的討論結(jié)果那么被吸收進(jìn)政府正式的規(guī)劃法案中。盡管我國(guó)國(guó)情與美國(guó)差異很大，但是興旺市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的地方政府在土地管理方面的實(shí)踐，仍舊可以給予我們一定的啟示，因?yàn)槲覈?guó)目前正在走的也是一條市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的路。(作者為中央編譯局比較政治與經(jīng)濟(jì)研究中心研究員)美國(guó)購(gòu)房錢款及稅費(fèi)美國(guó)購(gòu)房廉價(jià)，但需要哪些稅費(fèi)呢本文將從定金及成交費(fèi)用、房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅三個(gè)方面進(jìn)展分析。定金及成交費(fèi)用外國(guó)人購(gòu)房所支付的費(fèi)用和當(dāng)?shù)氐拿绹?guó)人是一樣的,不過隨各州的規(guī)例不同，所交的費(fèi)用會(huì)有所不同。在美國(guó)，如果是以現(xiàn)金支付的情況下，大約需要10%的訂金。一次性付清成交費(fèi)用——房?jī)r(jià)2%(包括：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用，城市稅，郡稅，公證費(fèi)用，HOA物業(yè)管理費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)記錄費(fèi)用RecordingDeed，產(chǎn)權(quán)公司費(fèi)用)及咨詢服務(wù)費(fèi)用——房?jī)r(jià)3%(包括：咨詢費(fèi)用，商談費(fèi)用，合同郵寄簽署費(fèi)用，當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人費(fèi)用，中美兩國(guó)辦公室人工及成本等等)。如果有貸款，要再加上2%左右，是銀行收取的貸款費(fèi)用。房地產(chǎn)稅/土地稅(PropertyTax)房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)所有人每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。房地產(chǎn)稅是從價(jià)稅，占房產(chǎn)價(jià)值的1-3%，按年計(jì)，按地方規(guī)定年度或半年度繳納。一般講，房地產(chǎn)稅是用于當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)、環(huán)境保護(hù)、公共治安、衛(wèi)生醫(yī)療、教育開展及其它相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。隨著上述設(shè)施的改進(jìn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨之升高，因此在美國(guó)房地產(chǎn)稅被看做是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極推動(dòng)作用的稅收。在美國(guó)買房后的費(fèi)用主要包括：房產(chǎn)稅、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用、房屋維護(hù)管理費(fèi)用及保險(xiǎn)。(1)美國(guó)的房產(chǎn)稅各州與各州不一樣，以10萬(wàn)美元價(jià)值房屋為例，最高的州為密歇根州，到達(dá)平均3.4%左右。加州的平均房產(chǎn)稅為大約1.12%，排50個(gè)州第35位，非常低。(2)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用一般在聯(lián)排別墅和公寓中收取，每月200美金到500或者600美金都有。獨(dú)棟別墅很少收取物業(yè)費(fèi)(例如非全新的物業(yè))，不過近年來(lái)的新建獨(dú)棟別墅區(qū)也會(huì)適當(dāng)收取一些費(fèi)用作為工程小區(qū)的管理費(fèi)用。(3)房屋維護(hù)費(fèi)用：主要是房屋整體的管理，空屋時(shí)庭院的清掃或外觀的維護(hù)。只做簡(jiǎn)單的房屋維護(hù)每年幾百美金即可。如果要把房屋出租，進(jìn)展出租投資回報(bào)，需聘用當(dāng)?shù)氐姆课莨芾砉具M(jìn)展打理出租，聘請(qǐng)費(fèi)用一般為10%左右，根據(jù)不同房產(chǎn)有不同定價(jià)。(4)保險(xiǎn)費(fèi)用：每年大概500美金左右(以定價(jià)為30到35萬(wàn)美金房產(chǎn)為例)，不包括地震險(xiǎn)(地震險(xiǎn)根據(jù)顧客要求另需購(gòu)置，每年大概在1000到2000美金之間)。遺產(chǎn)稅與贈(zèng)予稅在美國(guó)贈(zèng)予稅與遺產(chǎn)稅一樣稅率每年都在變化。以2011年為例，遺產(chǎn)稅率為35%，且有500萬(wàn)美元的免稅額度。所以一般在500萬(wàn)美元以下的房產(chǎn)直接贈(zèng)予子女是不用交稅的。賣房費(fèi)用房產(chǎn)交易的費(fèi)用包括：利潤(rùn)所得稅及銷售費(fèi)用。如房屋持有人為個(gè)人，利潤(rùn)所得稅為房產(chǎn)增值局部超過25萬(wàn)美金其余局部的稅收；如房屋持有人為家庭，利潤(rùn)所得稅為房產(chǎn)增值局部超過50萬(wàn)美金其余局部的稅收。以加州為例，利潤(rùn)所得稅=房?jī)r(jià)升值局部x(加州稅9.3%+聯(lián)邦稅15%)=房?jī)r(jià)升值局部x24.3%。房?jī)r(jià)增值局部=賣房時(shí)房產(chǎn)估價(jià)價(jià)格-(所還利息+地產(chǎn)稅+折舊+維修費(fèi))如果房屋持有年限在1年以內(nèi)就進(jìn)展交易，聯(lián)邦稅局部征收35%。銷售費(fèi)用為總賣價(jià)的5-6%。租金收入稅：租金的10%到38%。租金收入每年都要報(bào)稅?？蛻翦X款安全首先，客戶所要簽署的正式購(gòu)房合同是和開發(fā)商簽署?？蛻羧绻麑?duì)合同的真實(shí)性有問題，可以自行聘請(qǐng)律師進(jìn)展合同重要局部翻譯及合同簽字見證。第二，客戶所打錢款是打到產(chǎn)權(quán)公司賬戶上，不是直接給開發(fā)商，保證了客戶資金的安全性。房?jī)r(jià)走勢(shì)地區(qū)月增幅季增幅年增幅2009年11月全美國(guó)-0.10%-0.20%-5.00%$190,000俄克拉何馬州-0.50%-1.20%1.80%$104,900密西根州0.00%-0.20%-8.00%$105,200阿肯色州0.40%1.10%5.60%$108,000西維吉尼亞州0.50%1.50%5.30%$110,400肯塔基州0.00%0.30%3.80%$111,500俄亥俄州0.30%0.80%0.60%$115,500衣阿華州0.10%0.30%2.30%$118,300內(nèi)布拉斯加州0.50%1.60%4.40%$121,000亞拉巴馬州-0.50%-1.50%-4.00%$121,100南卡羅來(lái)納州-0.10%-0.20%-3.00%$127,800內(nèi)華達(dá)州-2.40%-7.00%-27.70%$136,500佛羅里達(dá)州-0.80%-2.60%-14.90%$141,100佐治亞州0.40%1.30%0.10%$143,600北卡羅來(lái)納州0.10%0.10%-2.30%$146,800賓夕法尼亞州0.00%0.10%-1.00%$152,300亞利桑那州-1.20%-3.50%-17.10%$152,400威斯康辛州-0.30%-1.10%-3.90%$156,400伊利諾伊州-0.50%-1.60%-8.80%$171,800明尼蘇達(dá)州0.00%-0.10%-3.90%$174,300科羅拉多州0.10%0.50%-0.40%$210,500新罕布什爾州0.10%0.10%-1.10%$216,800俄勒岡州-0.10%-0.40%-5.70%$222,200特拉華州1.00%3.00%3.90%$222,800羅德島州0.50%1.50%-1.30%$224,800弗吉尼亞州-0.10%-0.30%-3.50%$237,900康乃狄格州0.10%0.30%-3.30%$258,500華盛頓州-0.20%-0.50%-6.10%$263,400馬里蘭州-0.10%-0.30%-5.70%$265,100紐約州0.30%0.80%-2.00%$267,100馬薩諸塞州0.50%1.70%1.50%$296,000新澤西州0.00%0.10%-3.90%$296,700加利福尼亞州-0.10%-0.30%-7.30%$327,600哥倫比亞特區(qū)0.20%0.50%-0.20%$377,600夏威夷州0.40%1.20%-2.60%$464,000阿拉斯加州----愛達(dá)荷州----北達(dá)科他州----得克薩斯州----佛蒙特州----懷俄明州----堪薩斯州----路易斯安那州----蒙大拿州----密蘇里州----密西西比州----緬因州----南達(dá)科他州----田納西州----新墨西哥州----印第安納州----猶他州----*上述數(shù)據(jù)以及增幅基準(zhǔn)時(shí)間為2009年11月30日美國(guó)買房紀(jì)實(shí)〔首付20%房產(chǎn)稅1%〕我是1993年來(lái)到美國(guó)的。與許多到新大陸“插洋隊(duì)〞的中國(guó)人一樣，踏上這片土地時(shí)，手中兩只沉重的大皮箱就是全部家當(dāng)了。以后不斷搬遷，從波士頓搬到馬里蘭，再?gòu)鸟R里蘭搬到弗吉尼亞，租房、買房、賣房、再租房、再買房，經(jīng)歷了美國(guó)房市的升降起伏，頗有一些可記之處。我們剛到美國(guó)時(shí)落腳在波士頓，開場(chǎng)幾年一直是租房住，到了1999年，經(jīng)濟(jì)條件許可了，就決定買房。那時(shí)我的工作在紐約，每?jī)芍芑夭ㄊ款D一次，所以除了商定買房的地區(qū)要好、價(jià)錢要適中外，買房事宜一切由老婆大人決定。我們對(duì)投資房地產(chǎn)基本沒有概念，只是覺得有需要也有條件買房了，恰好那時(shí)正是美國(guó)房市低迷期的尾聲。老婆大人在波士頓西郊牛頓市(NEWTON)找到一處滿意的房子，乃是兩層式公寓中的一套，房?jī)r(jià)也不貴。作了房屋檢查后，又逼房東降了價(jià)，到了圣誕前就搞定一切，搬進(jìn)去住了。到了2000年年中，因?yàn)楣ぷ餍枰?，?lái)到華盛頓，住在馬里蘭州的貝塞斯達(dá)區(qū)〔Bethesda〕。一年后，內(nèi)人的工作也調(diào)到華盛頓，所以全家搬了過來(lái)。開場(chǎng)時(shí)對(duì)華盛頓地區(qū)完全不熟，所以準(zhǔn)備先租一年再說(shuō)。波士頓的房子就決定賣掉。２００１年夏季時(shí)，美國(guó)的房市正開場(chǎng)往上爬，我們不到兩年前買的房子，已經(jīng)升了３０％。委托經(jīng)紀(jì)掛牌出售時(shí)，有好幾個(gè)買家要買，一切都很順利。不料正式簽約的前一天，發(fā)生九一一慘案，第二天經(jīng)紀(jì)打來(lái)說(shuō)，買家打了退堂鼓，不愿簽約了。我們那時(shí)人在馬里蘭，一邊要付租金，一邊還要付波士頓的房屋管理費(fèi)、房屋稅等，加上經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)不穩(wěn)，所以很是著急，希望盡快把房子賣掉。經(jīng)紀(jì)當(dāng)然也希望早早賣掉，這樣她可以得到３％的房?jī)r(jià)報(bào)酬。好在此前還有另外幾個(gè)潛在買家，經(jīng)紀(jì)一個(gè)一個(gè)打去問，其中一人表示愿意買，但卻大大殺價(jià)，來(lái)來(lái)回回幾次，兩個(gè)月后總算降價(jià)成交，還好最后的成交價(jià)比當(dāng)初我們買入價(jià)仍然高了近２０％，除去各種費(fèi)用，包括給買賣雙方經(jīng)紀(jì)總房?jī)r(jià)６％的報(bào)酬，還是賺了幾萬(wàn)塊錢。與租房比，確實(shí)合算。搬到馬里蘭后，一直住在貝塞斯達(dá)區(qū)，這個(gè)區(qū)是全美收入最高的區(qū)之一，學(xué)區(qū)也很好。2003年到2004年時(shí)，每年租約到期前，都想在此買房，周末有空就去看房。那時(shí)美國(guó)的房地產(chǎn)不斷升溫，我們卻按老經(jīng)歷，看中的房子就殺價(jià)，而別的買家卻是加價(jià)。當(dāng)時(shí)還想，華盛頓怎么與波士頓不一樣，買房不殺價(jià)還要加價(jià)。所以不起勁。加上一家人看房，各有各的主意，好不容易看中大家都滿意的房，因?yàn)椴辉讣觾r(jià)，所以總也沒買成。后來(lái)房?jī)r(jià)不斷上升，而房租卻沒有相應(yīng)上升，與買房相比，租房的成本低了許多，也就安心租房住了。比方我們租住的查理國(guó)王小區(qū)的公寓，本來(lái)是準(zhǔn)備買的，房東開價(jià)43萬(wàn)，結(jié)果五六個(gè)買家搶，加到49萬(wàn)賣出。我們沒有買到，從小區(qū)出來(lái)時(shí)，看到有個(gè)租房的牌子，一問租金，每個(gè)月只要1800元，算下來(lái)，比買房的開銷小多了，就與中介簽了租約，一住就是四年。到了2008年初，內(nèi)人要去馬里蘭州最北邊的一個(gè)城市讀書拿執(zhí)照，所以就陪同去艾克頓(ELKTON)住了大半年。這個(gè)地方是馬里蘭、特拉華、賓夕法尼亞三州交界處，屬於鄉(xiāng)下地方。以前我住過的地方，上海、大阪、東京、波士頓、香港、紐約都是大城市，這次住到偏僻的鄉(xiāng)下，完全是一次新的經(jīng)歷。住在大城市時(shí)，開車出去最頭痛的是被堵在高速公路上，車子象螞蟻爬似的。但在艾克頓，開車出去，基本不必?fù)?dān)憂車多路堵，而且汽油費(fèi)也比在華盛頓地區(qū)時(shí)廉價(jià)三成，車子開起來(lái)順得很。美國(guó)的生活水平，無(wú)論在哪里，基本上都差不多，不象國(guó)內(nèi)，城鄉(xiāng)沿海內(nèi)地差很多。買東西消費(fèi)與在華盛頓沒有區(qū)別，差異大的是生活指數(shù)低，東西廉價(jià)，尤其是房租，廉價(jià)得太多。但文化娛樂就不及大城市，比較單調(diào)。好在艾克頓離特拉華大學(xué)不遠(yuǎn)，開車20分鐘就到，大學(xué)城比較熱鬧，可以調(diào)劑生活。艾克頓離海邊不遠(yuǎn)，馬里蘭靠近特拉華的地方，有許多著名的海灣海灘，住在艾克頓時(shí)，去了不少海邊勝地。我們搬到艾克頓是去年年初，內(nèi)人有個(gè)習(xí)慣，一心不能二用，因?yàn)橐x書，所以一門心思在學(xué)習(xí)上，其它事一樣不管。這樣倒好，廉價(jià)了我，趁機(jī)買下了現(xiàn)在的房子。說(shuō)起來(lái)，這次買房十分順利，買房前，我連房子都沒看過。我岳母住在弗吉尼亞州的亞力山大〔Alexandria〕，亞力山大緊鄰華盛頓，在華盛頓上班的人，多數(shù)不住在那里，而是住在周邊馬里蘭或弗吉尼亞，住在亞力山大的華人不少，還有許多亞裔，學(xué)區(qū)雖然沒有貝塞斯達(dá)好，但由於屬於費(fèi)爾法克斯〔FAIRFAX〕郡，而這個(gè)郡是全美最好的郡之一，所以教育質(zhì)量還不錯(cuò)。去年七月的一天我岳母去老年活動(dòng)中心吃飯，路上看到有棟房子要出售，這棟房子離老人活動(dòng)中心極近，走路三分鐘就可到達(dá)。與我一說(shuō)，我馬上查出該棟房子的詳細(xì)資料，一看售價(jià)很有吸引力，與中介聯(lián)系后，中介要我馬上給他正式的報(bào)價(jià)，我就請(qǐng)?jiān)滥溉シ績(jī)?nèi)看看，回說(shuō)還可以，我便簽字報(bào)價(jià)。當(dāng)時(shí)有三個(gè)人提出報(bào)價(jià)，有一個(gè)買家的報(bào)價(jià)比我高，業(yè)主就選了他。想不到一周后，中介告訴我，第一個(gè)買家的房貸沒有批準(zhǔn)，問我是否還想買。我說(shuō)當(dāng)然。結(jié)果這棟房子就被我買下了，一切順利。2008年底內(nèi)人完成學(xué)業(yè)，我們便搬到弗吉尼亞，成了弗吉尼亞人。如今我岳母也搬來(lái)與我們同住，她去老年活動(dòng)中心十分方便，喜歡得很。我到華盛頓后，一直住在馬里蘭州，現(xiàn)在成了弗吉尼亞人，思想上還是有點(diǎn)抗拒。按美國(guó)的習(xí)慣，州及郡的權(quán)力很大，可以自己制定各項(xiàng)法律及稅收。馬里蘭州的房屋稅是房?jī)r(jià)的千分之六，而弗吉尼亞州我們住的費(fèi)爾法克斯郡的房屋稅超過百分之一，比馬里蘭整整高了百分之三十。此外汽車每年要車檢，汽車、游艇等都要交財(cái)產(chǎn)稅，銷售稅也比馬里蘭高。但弗吉尼亞也有自己的好處，香煙比較廉價(jià)，同樣的煙，弗吉尼亞比馬里蘭廉價(jià)三分之一。我們上班時(shí)，住在馬里蘭的老煙槍總是托住在弗吉尼亞的同事買煙，但這個(gè)好處對(duì)我來(lái)說(shuō)可有可無(wú)。不過弗吉尼亞的汽油比馬里蘭廉價(jià)，這對(duì)駕車人來(lái)說(shuō)乃是好事。此外，對(duì)我來(lái)說(shuō)，最大的好處是弗吉尼亞制止在路上裝自動(dòng)超速拍照設(shè)施，住在馬里蘭時(shí)，不小心就被拍照吃罰單，恨極了，到了弗吉尼亞覺得爽了許多。整整一年前，我的同事Xiao有一篇博文?美國(guó)買房紀(jì)實(shí)?，談他在美國(guó)十多年里租房、買房、賣房再買房的經(jīng)歷，順帶介紹美東各地的風(fēng)土人情，跌宕起伏，讀來(lái)感同身受，獲益匪淺。最近有讀者希望了解在美國(guó)買房具體操作方面的事情，特別是有哪些地方要花錢，花多少錢等。本文即對(duì)此作一簡(jiǎn)單介紹。首先，買房要看房?jī)r(jià)。繁華都市比偏遠(yuǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)貴上一兩倍很普通，就是同一個(gè)大都會(huì)地區(qū)不同地段也可能一個(gè)天上，一個(gè)地下。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在向購(gòu)房客戶推介產(chǎn)品時(shí)，常常把一句口號(hào)掛在嘴邊：Location,Location,Location!地段，地段，還是地段！“離城20分鐘車程！〞“地鐵站僅隔三個(gè)街區(qū)！〞“購(gòu)物中心開車5分鐘！〞“學(xué)區(qū)本地排名第一！〞等都是常見廣告用語(yǔ)。前不久我在舊金山灣區(qū)了解當(dāng)?shù)胤渴?，親友告訴我距離伯克萊不遠(yuǎn)的一個(gè)城鎮(zhèn)叫核桃河〔WalnutsCreek〕，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，交通方便，獨(dú)棟房?jī)r(jià)比市區(qū)動(dòng)輒百萬(wàn)以上廉價(jià)一半左右。在網(wǎng)上一搜，跳出來(lái)的圖片和價(jià)格令人興奮不已，三臥兩衛(wèi)雙車庫(kù)10年新獨(dú)棟房?jī)r(jià)僅20萬(wàn)左右！忙不迭把我家大掌柜叫過來(lái)，就在我們尋思哪一棟更加適合的時(shí)候，一行小字落入眼簾：(WalnutsCreek)McDonough,GA，這是亞特蘭大東南的一個(gè)小鎮(zhèn)，哪里可以和寸土寸金的舊金山灣區(qū)相提并論！當(dāng)你決定了要在某地買房，找一個(gè)信得過的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)至關(guān)重要。一個(gè)好經(jīng)紀(jì)人不但可以幫你搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù)，他/她還會(huì)提醒你沒有想到的問題，防止以后出現(xiàn)麻煩。交易當(dāng)中最重要的是首付和貸款。前幾年房市牛的時(shí)候，貸款機(jī)構(gòu)甚至推出過零首付來(lái)吸引客戶。現(xiàn)在那么不然，很難找到哪家銀行愿意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款，20%的首付成為常規(guī)。一棟30萬(wàn)美元的房子〔全美新屋房?jī)r(jià)中間值去年一年內(nèi)在20萬(wàn)上下波動(dòng)〕，意味著成交的時(shí)候你要付給房貸公司6萬(wàn)白花花的現(xiàn)銀。接下來(lái)是貸款利率。貸款有固定利率和浮動(dòng)利率兩種。浮動(dòng)利率通常是在起始的三年或更長(zhǎng)期限內(nèi)給你一個(gè)較低的利率，過了這個(gè)期限之后每年根據(jù)某個(gè)金融指數(shù)〔例如國(guó)債利率〕的升降調(diào)整當(dāng)年的利率，所以借貸方要有在占了廉價(jià)之后吃大虧的心理準(zhǔn)備。固定利率期限以15年和30年為常見，也有更長(zhǎng)或較短的。以美國(guó)人常常選用的30年期房貸為例，今天的利率在4.25%到5%之間，不同貸款機(jī)構(gòu)有所不同，折合年利率之后，還以剛剛30萬(wàn)的房子為例，你的月供大約在1250到1350美元之間。貸款公司還會(huì)給你一些選項(xiàng)，最主要的是所謂點(diǎn)數(shù)〔Points〕，也就是你手頭有現(xiàn)款可以付給銀行，用來(lái)降低貸款利率。比方說(shuō)你有2400美元可以立即支付給貸款銀行，銀行給你一個(gè)點(diǎn)數(shù)，你的利率會(huì)降低0.125%，算下來(lái)月供可以減少18美元左右，30年下來(lái)可以節(jié)省6480美元。過戶的時(shí)候要支付貸款手續(xù)費(fèi)，24萬(wàn)美元的貸款手續(xù)費(fèi)在1000到2000美元之間。過戶費(fèi)還包括由貸款機(jī)構(gòu)替你代繳的房產(chǎn)交易稅，這個(gè)稅多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的費(fèi)用包括估價(jià)費(fèi)、勘查費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、登記費(fèi)，還有預(yù)繳的年度災(zāi)害保險(xiǎn)費(fèi)等。通常30萬(wàn)美元的新房過戶時(shí)各種雜費(fèi)在5千到1萬(wàn)美元之間。至于經(jīng)紀(jì)人的收益，那么是從賣方那里拿的。按照美國(guó)的通例，賣方要從房?jī)r(jià)中拿出6%，平分給賣方和買方的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人在不景氣的時(shí)候，或者競(jìng)爭(zhēng)劇烈的情況下，有時(shí)也會(huì)降低抽頭的份額。如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地產(chǎn)專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請(qǐng)專業(yè)人員檢查房屋構(gòu)造、易損局部完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的，但是通常可以從賣主那里獲得降低房?jī)r(jià)的好處。最后要記住的是，你一旦成為了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產(chǎn)稅。這個(gè)稅是縣級(jí)政府最主要的財(cái)政收入，要用來(lái)支付中小學(xué)校的建設(shè)、管理和教職員工的工資〔大約占到全部縣財(cái)政支出的一半〕，建設(shè)和管理公共圖書館和公園、體育場(chǎng)和其他公共休閑場(chǎng)所，修建維護(hù)地方管理的道路、橋梁等交通設(shè)施，以及警察局、消防隊(duì)、急救站等公共安全工程和政府日常行政開支。該項(xiàng)稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設(shè)施完善先進(jìn)的地方，自然稅率就會(huì)高些，反之就較低，而且和政府效率的上下有很大關(guān)系。有的地方，例如紐約州的局部縣份，把房地產(chǎn)稅分成兩局部，學(xué)區(qū)建設(shè)管理一半，其它合起來(lái)是另一半。如果戶主年齡到達(dá)65歲左右〔大約是可以享受社會(huì)醫(yī)療保障金的年齡〕，認(rèn)為你家已經(jīng)沒有學(xué)齡兒童，就免交學(xué)區(qū)的那一半。一般而言，房地產(chǎn)稅的稅率在1%左右。如果你的房產(chǎn)價(jià)值為30萬(wàn)美元，你就得每年拿出3000美元來(lái)孝敬縣太爺——話說(shuō)回來(lái)，羊毛出在羊身上，這些設(shè)施和服務(wù)你是一天都離不了的。再回到貸款問題。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)把上面那些費(fèi)用當(dāng)中常年要付的全部加起來(lái)，大頭包括月供、保險(xiǎn)、管理和房地產(chǎn)說(shuō)等，這些不能超過你的可支配月收入的30%。還以上面30萬(wàn)美元的房產(chǎn)為例，月供大約1350美元，與房屋有關(guān)的保險(xiǎn)算100美元，地稅250美元，考慮其他家居支出包括社區(qū)管理費(fèi)等350美元，每個(gè)月和房子有關(guān)的費(fèi)用為2000美元。也就是說(shuō)，你的可支配月收入要到達(dá)6666美元，相當(dāng)于稅前年薪9萬(wàn)到10萬(wàn)美元以上，貸款公司才會(huì)考慮給你貸款。這里我們還沒有談及你的信用記錄。如果你的信用良好，常年沒有賴賬紀(jì)錄，也沒有吃過官司，開車從不違規(guī)，連一個(gè)停車罰單都沒有或立即付清，評(píng)分到達(dá)740分以上，不少貸款公司會(huì)降低你的利率，或是減少甚至免收過戶手續(xù)費(fèi)。反之各項(xiàng)費(fèi)用都會(huì)上漲，特別糟糕的例如經(jīng)常欠繳房租水電費(fèi)、信用卡老是過期不付等，評(píng)分在600分以下，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，基本上沒有人敢給你貸款。以后我們有時(shí)機(jī)再談美國(guó)人的信用問題?；貜?fù)：紐約州的公寓房?jī)r(jià)格在州內(nèi)不同地區(qū)差異是非常大的，不知這位讀者想了解的是否是紐約市如果是紐約市的話，在曼哈頓、皇后區(qū)、長(zhǎng)島、布魯克林及斯坦登島五個(gè)區(qū)內(nèi)，價(jià)格也不一樣。曼哈頓的合作公寓價(jià)格動(dòng)輒上百萬(wàn)美元，而斯坦登島、皇后區(qū)的合作公寓，很多不過十多萬(wàn)。廉價(jià)的，只有幾萬(wàn)元。而在馬里蘭州的巴爾地摩市內(nèi)，現(xiàn)在有很多幾千元的公寓出售，由于治安差，所以較少人買。我喜歡住在美國(guó)的N個(gè)理由自從93年來(lái)到美國(guó)，一晃十六個(gè)年頭過去了。這十多年在美生活學(xué)習(xí)工作，可以談?wù)摰脑掝}很多。今天這篇博文，就要談?wù)劄楹挝乙凭用绹?guó)的幾個(gè)理由：1〕：美國(guó)人善良熱情有個(gè)中國(guó)人到美國(guó)旅游，回去后寫下了游美感想。她在感想中說(shuō)“本來(lái)想這次可以好好看看美國(guó)經(jīng)濟(jì)蕭條的笑話，順便為中國(guó)會(huì)在2020年全面超越美國(guó)找一些注腳。但是到美國(guó)幾天之后，我徹底從趕超美國(guó)的夢(mèng)中驚醒。我感到了美國(guó)的可怕。〞她列舉了美國(guó)可怕的八件小事，其中第一件便是路上遇見陌生人的一聲招呼；“無(wú)論是白人黑人還是亞裔人，都會(huì)朝我們很友善地一笑，點(diǎn)點(diǎn)頭，有的還‘嗨‘一聲算是打個(gè)招呼。一開場(chǎng)我們還不適應(yīng)，不知道回應(yīng)。幾天之后我們也入鄉(xiāng)隨俗，路上遇見人也點(diǎn)點(diǎn)頭，笑一笑，打個(gè)招呼。我不知道對(duì)方?jīng)_我打招呼是否是出于對(duì)于來(lái)訪者的禮貌，但是我明白，我后來(lái)那幾天在美國(guó)街上，送給美國(guó)陌生人的微笑是自發(fā)的，真誠(chéng)的。而且每一個(gè)微笑之后，我都會(huì)收獲很長(zhǎng)時(shí)間的好心情。〞無(wú)獨(dú)有偶，有位從希臘到美國(guó)的移民，也對(duì)美國(guó)人互相之間打招呼感慨很深，他回憶初到美國(guó)時(shí)的情景，一個(gè)四歲的陌生男孩對(duì)他“

Hi’〞了一聲，他說(shuō)“Justlikethat〞，讓他這個(gè)異鄉(xiāng)人感到無(wú)比溫暖。筆者對(duì)此也深有同感。無(wú)論是在辦公樓、大街、車站還是在飯店、商場(chǎng)等公共場(chǎng)合，人們互相之間總是微笑相待，或點(diǎn)點(diǎn)頭，或“嗨〞一聲打招呼，或禮讓他人先行，都使你感覺良好。如果突然發(fā)生意外，如跌倒、汽車拋錨或出了車禍，一定會(huì)有不相識(shí)的人上前幫助。生活在這樣的公眾環(huán)境中，人的心理很放松，不用擔(dān)憂孤立無(wú)援，也不用擔(dān)憂隨時(shí)隨地可能出現(xiàn)的人際摩擦，心情自然愉快。2〕：言論自由言論自由在美國(guó)不僅受到憲法保護(hù)，而且其觀念根植于民眾之心。言論自由不光是每個(gè)人有發(fā)表自己觀點(diǎn)的自由，有批評(píng)政府、總統(tǒng)、執(zhí)政黨的自由，更重要的是人們都尊重他人發(fā)表不同意見的權(quán)利，不會(huì)強(qiáng)迫他人同意自己的觀點(diǎn)。少數(shù)觀點(diǎn)持有者不必?fù)?dān)憂自己是少數(shù)而被大多數(shù)人淹沒。對(duì)于我這樣一個(gè)來(lái)自言論不自由國(guó)度的人來(lái)說(shuō)，有自由發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)的權(quán)利實(shí)在是太好了。我不必?fù)?dān)憂說(shuō)錯(cuò)了話而被掌權(quán)者以言治罪，也不必用草泥馬、俯臥撐之類的晦澀語(yǔ)言來(lái)與網(wǎng)管捉迷藏。紐約的小意大利城3〕：文化多元化美國(guó)文化的特點(diǎn)是多元化。以前有人用文化熔爐來(lái)形容美國(guó)文化，現(xiàn)在更多的人喜歡用“拼盤〞這個(gè)詞來(lái)形容美國(guó)文化的多種族、多層次的特點(diǎn)。美國(guó)是個(gè)移民國(guó)家，不同民族的人能夠在英語(yǔ)這個(gè)強(qiáng)勢(shì)語(yǔ)言、好萊塢文化主導(dǎo)群眾文化的大環(huán)境下保存自己的文化特點(diǎn)，與其他民族和睦相處。4〕：食品藥物安全根據(jù)美國(guó)法律的規(guī)定，在商店出售的任何食品，都必須貼上有關(guān)該食品營(yíng)養(yǎng)成分的標(biāo)簽。食品制造商有責(zé)任告訴消費(fèi)者該食物含有的成分，包括蛋白質(zhì)、脂肪、糖分、鹽分、纖維素、熱量等含量。當(dāng)然還必須包括產(chǎn)地、生產(chǎn)日期及過期日等內(nèi)容。至于藥物，法律規(guī)定更嚴(yán)，保證藥品安全使用不但是生產(chǎn)廠家及監(jiān)管部門的責(zé)任，也是醫(yī)生的責(zé)任。數(shù)年前，美國(guó)最大的藥廠默克〔Merck〕生產(chǎn)的止痛藥Vioxx發(fā)現(xiàn)有副作用，對(duì)心臟不利，結(jié)果被告上法庭，賠償金額十?dāng)?shù)億。美國(guó)食品及藥物管理局〔FDA〕對(duì)食物及藥品的管理有一套行之有效的方法，消費(fèi)者對(duì)FDA

的信心及評(píng)價(jià)一直很高，也很放心在超級(jí)市場(chǎng)買來(lái)的食品安全。住在這樣的國(guó)家，不必?fù)?dān)憂買到有害有毒摻假過期食品及藥品。商品必須標(biāo)上詳細(xì)營(yíng)養(yǎng)成分5〕：國(guó)家及州立公園美國(guó)的國(guó)家公園約有四百處，每個(gè)州各有十幾處至幾十處不等的州立公園。這些國(guó)家及州立公園散布全美各地，占地面積小的只有數(shù)十公頃，大的如大煙山、黃石公園、大峽谷等方圓數(shù)百公里。國(guó)家及州立公園不僅在保護(hù)自然景觀上起到了很大的作用，也為百姓提供了豐富的旅游資源。國(guó)家及州立公園收費(fèi)低廉，很多甚至免費(fèi)。此外，各郡縣市鎮(zhèn)還有自己的公園，散布在社區(qū)的周圍，免費(fèi)供居民游玩。周末及假期，或攜家?guī)Ь旎蚝襞髥居?，駕車去公園野餐、打獵、捕魚、騎馬、登山、露宿，其樂融融，成為度假休閑的好去處。6〕：公共場(chǎng)所禁煙到美國(guó)后，發(fā)現(xiàn)在公共場(chǎng)合吸煙的人很少，尤其是在辦公樓、學(xué)校、圖書館、電影院、體育館、餐館、醫(yī)院、商店等人群聚集的地方，已經(jīng)基本上實(shí)行無(wú)煙區(qū)了。這與政府與非政府組織常年推行的禁煙努力是分不開的。美國(guó)雖然沒有全國(guó)性的禁煙法律。但很多州通過了管理和限制吸煙場(chǎng)所的法律。其中20多個(gè)州制止在任何工作場(chǎng)所、公眾場(chǎng)所，包括酒吧和餐館吸煙。聯(lián)邦政府的所有辦公樓制止吸煙。對(duì)于我這個(gè)不吸煙的人來(lái)說(shuō)，無(wú)煙區(qū)是美國(guó)給我的額外獎(jiǎng)賞。7〕：直接飲用自來(lái)水九十年代初我剛到美國(guó)時(shí)，到朋友家做客，看見朋友直接喝自來(lái)水，十分吃驚。朋友也是從大陸來(lái)美的留學(xué)生，知道我們?cè)趪?guó)內(nèi)自來(lái)水是一定要煮開后才喝的，所以笑著說(shuō)美國(guó)的自來(lái)水很干凈，不用煮就可以喝。2006年，全美九成的公共自來(lái)水符合美國(guó)環(huán)境保護(hù)署的飲用水標(biāo)準(zhǔn)。聯(lián)邦法令規(guī)定自來(lái)水提供商在每年七月一日之前，必須向用戶提供年度水質(zhì)報(bào)告，以使用戶放心。這個(gè)報(bào)告也稱“用戶信心報(bào)告〞。我喜歡喝涼水，以前要將水煮開，等它涼了才喝，還要找個(gè)大容器來(lái)放，十分麻煩。現(xiàn)在能直接喝自來(lái)水，感覺十分爽快，尤其是夏天，接上一杯自來(lái)水，放上幾塊冰，冰鎮(zhèn)冰鎮(zhèn)的，感覺極好。美國(guó)少年直接喝生水8〕：消費(fèi)者的天堂美國(guó)不僅物資豐富，購(gòu)物環(huán)境好，對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)也首屈一指。聯(lián)邦及州政府都有專門的法律及機(jī)構(gòu)保護(hù)消費(fèi)者的利益。最厲害的是退貨。美國(guó)商家出售的貨物，除了吃的以外，基本上都可以退。從大件高檔商品如電視、電腦、家具、冰箱、珠寶首飾到一般家用器具、服裝百貨，只要在規(guī)定期限內(nèi)，不管是否用過，也不管是何理由，都可以全額退還給商家，商家絕無(wú)二話。我太太與大多數(shù)的女性一樣，十分喜歡逛街，尤其喜歡買衣買鞋。看到中意的就買。等拿回家后，覺得不合身或改變了主意，就拿去退。買了退，退了買，樂此不疲。我常覺得她沒事做，煩不煩啊。這也就是在美國(guó)，慣懷了消費(fèi)者。但也正是有了這樣的權(quán)利，消費(fèi)者才真正享受到了主人的待遇，而生產(chǎn)廠家及商家也就只有在產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)上下功夫競(jìng)爭(zhēng)了。9〕：免費(fèi)夏季音樂會(huì)一到夏季，各種名目繁多的免費(fèi)音樂會(huì)遍布各地，尤其是在大城市，公立公園常常是露天音樂會(huì)的最正確舉辦場(chǎng)地。別以為免費(fèi)的東西質(zhì)量不高，許多音樂會(huì)由正規(guī)樂團(tuán)主辦。而對(duì)于生活在首都華盛頓附近的居民來(lái)說(shuō)，夏季更是欣賞軍樂團(tuán)演出的最正確季節(jié)。陸海空、海軍陸戰(zhàn)隊(duì)及海岸警衛(wèi)隊(duì)各有自己的軍樂團(tuán)，這些樂團(tuán)的水準(zhǔn)絕對(duì)是一流的。軍樂團(tuán)的演出，全部都是免費(fèi)的，每年演出數(shù)十場(chǎng)乃至上百場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，夏季在華盛頓市內(nèi)及近郊演出，其他時(shí)間去各地巡演。以海軍軍樂隊(duì)為例，每年六月至八月幾乎每天晚上有演出，演出有器樂獨(dú)奏、合奏、合唱、獨(dú)唱、舞蹈表演等，精彩多姿。吸引住在首都及馬里蘭、弗吉尼亞州的居民及各地游客欣賞。而海軍陸戰(zhàn)隊(duì)軍樂團(tuán)那么在周一晚上演出，空軍軍樂團(tuán)在周三周五演出。我是銅管樂迷，在夏季能免費(fèi)欣賞到如此多的高水平軍樂隊(duì)的演出，豈不掩嘴偷笑。說(shuō)說(shuō)我住的花園小城以前我在哈佛大學(xué)做訪問學(xué)者的時(shí)候，曾在波士頓近郊的牛頓市〔Newton〕住過幾年，還在那里買了房子。牛頓市是波士頓西邊的小城，離波城約七英里，號(hào)稱建于1630年，比美國(guó)建國(guó)早了近一百五十年。牛頓的環(huán)境很美，到處是大片的綠地與濃密的樹叢，百年以上的大樹到處可見，所以又稱花園城(theGardenCity)。城里有十幾個(gè)大小不一的湖泊，象琥珀般撒落各處。也有起伏不定的山坡。離我住的地方約五百米遠(yuǎn)就有一個(gè)小湖，大概有十幾個(gè)足球場(chǎng)那樣大。湖邊有一座小山崖，雖然不高，只有二十幾米，但因?yàn)楹芏盖停刻煊胁簧偃嗽谀抢锞毰恃?。我常常吃了晚飯后與兒子一起去湖邊散步，看湖上游來(lái)游去的一大群野鴨戲水，那野鴨玩得興起，常常引項(xiàng)高歌，不時(shí)還飛出水面幾米，配上各種鳥叫，十分有勁。開春后，除了周末，幾乎每天都去，天天一支煙，就是在湖邊過的癮。小城約有居民八萬(wàn)，因?yàn)閷W(xué)區(qū)好，居民的素質(zhì)較高，住了不少名人，包括諾貝爾獎(jiǎng)得主和波士頓交響樂團(tuán)指揮小澤征爾。小城的特色是極重教育，政府收入的百分之五十五花費(fèi)在教育上。全市有兩所高中，三所初中和十四所小學(xué)，學(xué)生一萬(wàn)一千人〔另有一些學(xué)生上私立學(xué)校〕，2008年一年的教育經(jīng)費(fèi)是一億五千萬(wàn)，每個(gè)學(xué)生的平均費(fèi)用超過一萬(wàn)三千元。市政府的錢，主要來(lái)自房地產(chǎn)稅，2008年市府收入二億七千萬(wàn)，其中房地產(chǎn)稅高達(dá)二億一千萬(wàn)，占稅收的百分之八十，這等于是家家戶戶出錢辦教育。牛頓市府辦公樓牛頓是美國(guó)地方政府的縮影，政府收入中房地產(chǎn)稅是最主要的局部，房地產(chǎn)價(jià)格越高，政府的稅收也就越多。政府稅收越多，用在教育、治安、圖書館及公共福利方面的錢也就越多，居住環(huán)境就越優(yōu)良。反之亦然。小城政府官員中，工資最高的是教育總監(jiān)，年薪十四萬(wàn)多；其次是消防局長(zhǎng)，年薪十二萬(wàn)三千；警察局常年薪十一萬(wàn)八千；圖書館常年薪十萬(wàn)四千；中小學(xué)校常年薪平均十萬(wàn)以上。市長(zhǎng)的工資是九萬(wàn)多，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低。這與中國(guó)大陸政府官員工資等級(jí)有所不同。美國(guó)房地產(chǎn)投資工程共度屋和聯(lián)體別墅(CONDOANDTOWNHOUSE)?有一種共度屋，業(yè)主全部買下來(lái)，只出租，不單獨(dú)出售，在理論上與公寓群一樣。另外聯(lián)體別墅也有一定的市場(chǎng)，這兩種住宅的優(yōu)點(diǎn)就是不用自己管理，業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的物業(yè)管理負(fù)責(zé)所有的外墻之外的管理，這里的物業(yè)管理公司與國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理公司也是有很大的區(qū)別，比方室內(nèi)的一概不管。獨(dú)立屋(SINGLEFAMILY)?目前在美國(guó)銷售的非公寓群住宅中，即包括獨(dú)立屋，雙并屋，三并屋，四并屋，共度屋，聯(lián)體別墅，獨(dú)立屋(俗稱別墅)占87%左右(2006年NAR)，在余下的13%中，以共度屋(CONDO)占絕大多數(shù)。而國(guó)內(nèi)可能與美國(guó)正好相反，別墅是極少數(shù)，絕大多數(shù)是共度屋，即商品房，而且多為高層共度屋。在美國(guó)，到處是別墅在出售，高層住宅很少看到，即使有，價(jià)格也是很高。獨(dú)立屋的價(jià)格與國(guó)內(nèi)別墅的價(jià)格不同，國(guó)內(nèi)的別墅應(yīng)該是豪華獨(dú)立屋，美國(guó)的獨(dú)立屋的中位數(shù)是22萬(wàn)美元左右，平均價(jià)格是27萬(wàn)美元左右，但這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)沒有意義，因?yàn)樵谥袊?guó)人最多的加州，紐約州，你就永遠(yuǎn)不要想有這樣價(jià)格的房子，在加州的洛杉機(jī)，中等的別墅也要80-100萬(wàn)美元，好一點(diǎn)的多數(shù)是200萬(wàn)美元左右，在舊金山地區(qū)價(jià)格更高，紐約也是如此。美國(guó)獨(dú)立屋的中位數(shù)對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，就是德克薩斯州還有意義，德克薩斯州是美國(guó)中國(guó)人第三多的州，主要是以休斯頓為主要聚居地，德克薩斯州獨(dú)立屋的中位數(shù)是15萬(wàn)美元左右，平均價(jià)是20萬(wàn)美元。所以在投資住宅時(shí)，不要看美國(guó)房子價(jià)格的平均數(shù)，這個(gè)平均數(shù)對(duì)于中國(guó)人熱衷于投資的地區(qū)諸如，加州，紐約州等絕大多數(shù)大城市是沒有什么價(jià)值的。土地(LAND)?美國(guó)的土地幾乎是私有，出讓土地的牌子到處可見，但賣掉一塊土地的時(shí)間可能是好幾年，甚至永遠(yuǎn)沒有賣掉。土地投資具有很鮮明的特點(diǎn)，價(jià)格在各地的差異最大，比方一英畝(4047平米)，在德克薩斯州，平均2000美元，但可能在北加州就是200萬(wàn)美元，甚至在一個(gè)城市內(nèi)也可以相差100倍。土地投資最大的優(yōu)點(diǎn)是不用人管理，最大的缺點(diǎn)是沒有任何收入，而且要供貸款和房地產(chǎn)稅，所以土地投資適用于財(cái)力好的人，美國(guó)的很多企業(yè)都會(huì)在土地上有些投資，比方沃爾瑪，麥當(dāng)勞等。土地投資一般被認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)的，財(cái)力缺乏的人最好要回避。辦公樓(OFFICEBUILDING)?美國(guó)的辦公樓與國(guó)內(nèi)的類似，所不同的就是國(guó)內(nèi)的很多辦公樓中具有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，可以單獨(dú)買賣，國(guó)內(nèi)的這種產(chǎn)權(quán)方式是共度式辦公樓(OFFICECONDO)，在美國(guó)，很少，一般是整個(gè)大樓整體出售的，相對(duì)講，交易量不大。從理論和實(shí)踐上，辦公樓的風(fēng)險(xiǎn)大一些，因?yàn)檗k公樓與經(jīng)濟(jì)的好壞很嚴(yán)密。返回頂部購(gòu)物中心(SHOPPINGCENTER)?這里所說(shuō)的購(gòu)物中心是指中小型的購(gòu)物中心，不是指大型的購(gòu)物中心即SHOPPINGMALL(簡(jiǎn)稱MALL)，一般均是獨(dú)立建筑物，一層居多，可以有十家以上的商家，每家的面積可大可小，大型的購(gòu)物中心一般是以超級(jí)市場(chǎng)為主要商家，就像一個(gè)航空母艦隊(duì)的概念，這個(gè)主要的商家叫ANCHORTENANT，跟隨著一群小的商家。由于美國(guó)城市規(guī)劃的限制，幾乎不允許商家與住宅同在的，所以就不存在國(guó)內(nèi)的住宅樓中，一樓是商家的現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)和香港的商鋪概念在美國(guó)是沒有的。購(gòu)物中心在商業(yè)房地產(chǎn)中的交易量也是較多的，中國(guó)人也很喜歡，價(jià)格與租金相關(guān)，各地差異很大，風(fēng)險(xiǎn)也較小。公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)?公寓群在商業(yè)房地產(chǎn)中的交易占很重要的局部，也是中國(guó)人最喜歡的，這種商業(yè)房地產(chǎn)的形式在國(guó)內(nèi)幾乎沒有，而在美國(guó)大約30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租，不能分別銷售，只能做為一個(gè)整體出售，在房地產(chǎn)分類上是商業(yè)，不是住宅，貸款也是商業(yè)房地產(chǎn)貸款。從理論上和實(shí)踐中，公寓投資都是風(fēng)險(xiǎn)最小的。目前美國(guó)的公寓空置率會(huì)在8%左右，也就是說(shuō)92%左右的出租率，但每個(gè)城市均不同，一般不會(huì)太差。公寓一般以1房，兩房為主，比例約為1：2，平均租金是(2006年)一房700美元左右，兩房950美元左右，但各地差異很大，這些全美的平均數(shù)只是參考。公寓群最少5個(gè)單位，一般是幾十到數(shù)百個(gè)單位，多數(shù)在100-300個(gè)單位，價(jià)格不一，在德克薩斯州每個(gè)單位的平均價(jià)在4-5萬(wàn)美元，如果有200個(gè)單位，那就是800萬(wàn)-1000萬(wàn)美元。但在加州，可能每個(gè)單位是10萬(wàn)美元，或者15萬(wàn)美元。這里說(shuō)的公寓與國(guó)內(nèi)的公寓不是一回事，國(guó)內(nèi)的公寓是共度屋(CONDO)的一種，每個(gè)單元具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，可以獨(dú)立買賣。與國(guó)內(nèi)類似的公寓或者產(chǎn)權(quán)式酒店在美國(guó)極少，只是在紐約等少數(shù)地方可見，但價(jià)格幾乎是天價(jià)。美國(guó)房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重美國(guó)人的住房情況房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢(shì)?在過去的二十年里，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會(huì)的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展，基本保持平穩(wěn)向上的開展趨勢(shì)。雖然美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是18~20年左右經(jīng)歷一個(gè)周期循環(huán)，但周期波動(dòng)幅度較小，較少大起大落。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)理性成熟的市場(chǎng)。從長(zhǎng)線投資來(lái)看，在美國(guó)投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、回報(bào)率高等特點(diǎn)。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的安康協(xié)調(diào)開展還可以從租售房屋的空置率表達(dá)出來(lái)，一直以來(lái)，美國(guó)保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之間，而銷售房屋空置率那么保存在1~2%之間。房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重?房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，是重要的根基產(chǎn)業(yè)，但其在美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)造中的比重并不大。如表一所示，1992年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%,房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%,工資額占1.2%,就業(yè)人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說(shuō)明了兩個(gè)問題：一是房地產(chǎn)業(yè)開展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對(duì)房地產(chǎn)的需求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場(chǎng)所存在的，它的開展速度決定于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們生活水平提高對(duì)其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟(jì)而肓目開展。美國(guó)人的住房情況?美國(guó)東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部?？偯娣e9372614萬(wàn)平方公里，海岸線長(zhǎng)22680公里。美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)。經(jīng)濟(jì)高度興旺，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國(guó)民生產(chǎn)總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬(wàn)美元，居主要工業(yè)國(guó)家的首位。對(duì)GDP的奉獻(xiàn)中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%在家庭收入方面，雖然美國(guó)貧富懸殊，10%的人占有90%的財(cái)富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過著普通的生活。1967年至1997年三十年間，美國(guó)的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長(zhǎng)幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國(guó)家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這說(shuō)明美國(guó)的經(jīng)濟(jì)開展是比較平穩(wěn)的。雖然美國(guó)普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大局部人擁有自己的住房。美國(guó)政府為了解決國(guó)民的住房問題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價(jià)的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵(lì)舊屋改造，通過抵押證券化保證購(gòu)房按揭資金等。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買得起房。美國(guó)一直以來(lái)維持比較高的自有住房率。1997年，美國(guó)自有住房率為66%〔指獨(dú)戶型房屋〕，獨(dú)戶型房屋平均價(jià)為13.39萬(wàn)美元。在美國(guó)政策住房政策中，為美國(guó)人提供“買得起的住房〞政策〔affordinghousing〕起了很大作用。在美國(guó)買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來(lái)不超過家庭收入的36%。例如，按1997年美國(guó)家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過863元時(shí)，這樣的房屋就是買得起的，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)銀行提供9成30年按揭〔這是美國(guó)最普遍的按揭成數(shù)和年限〕，年利率7%，那么美國(guó)中等收入的家庭買得起的住房房?jī)r(jià)約為14.24萬(wàn)美元，而目前美國(guó)獨(dú)戶型房屋的均價(jià)為13.39萬(wàn)元，因此中等收入的美國(guó)家庭都是買得起的，房?jī)r(jià)是合理的。根據(jù)這個(gè)買得起的住房政策，美國(guó)聯(lián)邦政府住房與城市開展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場(chǎng)住房房?jī)r(jià)情況，了解目前市場(chǎng)上的房屋是不是美國(guó)人買得起的,進(jìn)而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價(jià)格提供。房地產(chǎn)投資本卷須知簽證問題?

現(xiàn)在美國(guó)已對(duì)中國(guó)大陸允許使用旅游簽證。另外，目前國(guó)內(nèi)公民進(jìn)入美國(guó)的簽證還有商務(wù)簽證，探親簽證等。雖然目前美國(guó)的簽證一直都比較嚴(yán)格控制，但是美國(guó)簽證對(duì)于中國(guó)大陸將會(huì)越來(lái)越容易，并且對(duì)于海外的投資者并不是一道很大的門檻。私人對(duì)土地利用的控制?

除了政府對(duì)土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)往往也設(shè)定一些對(duì)土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅〞等。一般情況下，私人對(duì)土地用途的限制契約都到登記機(jī)關(guān)登記，對(duì)今后的后續(xù)受讓人都有約束力。健全的房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)?

保險(xiǎn)業(yè)在美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場(chǎng)安康開展的保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作靠保險(xiǎn)業(yè)來(lái)分散和防止風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面。健全的保險(xiǎn)制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)有保障的投資工具。稅務(wù)?

美國(guó)的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國(guó)聯(lián)邦來(lái)征收。因此各州稅率不一，上下不等，多數(shù)是房子價(jià)值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，地稅那么要低許多。因此，對(duì)于每一個(gè)投資工程的稅率都要的特別關(guān)注，并且及時(shí)采取各種避稅措施。物業(yè)維護(hù)和管理?

在美國(guó)，物業(yè)維護(hù)和管理對(duì)于房地產(chǎn)投資的保值、增值起著重要作用。由于美國(guó)允許土地私有化，因此業(yè)主們對(duì)自己永久擁有的產(chǎn)業(yè)維護(hù)有佳。同時(shí)，法律也有相關(guān)規(guī)定，每年必須花費(fèi)一定比例的金額在房屋維護(hù)方面。物業(yè)管理人員都必須擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。政府職能?美國(guó)是土地私有制國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個(gè)普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)那么。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府第一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進(jìn)展土地管制；第二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員的發(fā)牌制度標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三是依法征稅；第四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動(dòng)完全按市場(chǎng)規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。法律?美國(guó)的法律無(wú)論在體系和內(nèi)容上都比較完善，對(duì)于海外投資者的利益保障也與本國(guó)公民一樣對(duì)待。另外，美國(guó)的合同大多為標(biāo)準(zhǔn)合同，對(duì)于投資者也是一種保護(hù)。政府對(duì)土地利用的控制主要是通過制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：總體規(guī)劃〔masterplan〕：總體規(guī)劃由市或縣一級(jí)政府制定，主要規(guī)劃一個(gè)地區(qū)的開展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等關(guān)系。分區(qū)條例〔Zoningordinance〕：分區(qū)條例即法定圖那么，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個(gè)地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。建筑法典〔BuildingCodes〕：建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)那么，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得?建筑許可證?方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)歷收合格，獲得?占用證?〔certificateofoccupancy〕，改建的建筑物完工后經(jīng)歷收合