土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論與方法》（題庫）考前點(diǎn)題卷一

土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論與方法》考前點(diǎn)題卷一[單選題]1.某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年（江南博哥）的地價(jià)指數(shù)分別為110、115、123。某比較案例2006年成交價(jià)為1200元/㎡，則2008年該比較案例價(jià)格為()元/㎡。A.1476B.1342C.1200D.1073參考答案：B參考解析：該比較案例價(jià)格=1200×（123/110）≈1342（元／㎡）。[單選題]2.計(jì)算建筑物折舊額時(shí)，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞來計(jì)算折舊，稱為()。A.物理折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.成新折舊參考答案：A[單選題]3.根據(jù)工業(yè)區(qū)位理論，集聚因素形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益可使()和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，從而形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形。A.運(yùn)費(fèi)B.分散因素C.原料指數(shù)D.固定成分參考答案：A參考解析：集聚因素如同勞工成本可以克服運(yùn)輸成本最小區(qū)位的引力一樣，由其形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益也可使運(yùn)費(fèi)和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，而形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形。因此，本題的正確答案為A。[單選題]4.影響建筑物價(jià)格的最基本因素是()。A.建筑年代B.建筑用途C.建筑樓層D.建筑結(jié)構(gòu)參考答案：D[單選題]5.用對(duì)照法評(píng)估建筑物時(shí)，估算房價(jià)是以()為基礎(chǔ)。A.基準(zhǔn)地價(jià)B.標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)C.交易價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格參考答案：B參考解析：對(duì)照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)。因此，本題的正確答案為B。[單選題]6.剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是()。A.根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)B.根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定C.根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)水平確定D.根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)參考答案：D[單選題]7.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積為10000㎡，預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，建安工程費(fèi)為1200元/㎡，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建安工程費(fèi)的12%，第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，銀行貸款年利率為5.8%，銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為6元／㎡。則正常情況下該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用利息為()萬元。A.86.54B.70.50C.70.81D.107.94參考答案：B[單選題]8.營業(yè)外收入是指()的各項(xiàng)收入。A.為取得其它業(yè)務(wù)收入而發(fā)生B.與企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)無直接關(guān)系C.與產(chǎn)品制造無直接關(guān)系D.進(jìn)行加工勞務(wù)而發(fā)生參考答案：B[單選題]9.我國企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的貨幣資金是指()。A.現(xiàn)金B(yǎng).現(xiàn)金和銀行存款C.庫存現(xiàn)金和有價(jià)證券D.庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金參考答案：D[單選題]10.在采用土地租金測算土地純收益時(shí)，需扣除的租賃費(fèi)用中不包括()。A.管理費(fèi)B.土地稅C.維護(hù)費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)參考答案：D[單選題]11.()不是影響地價(jià)的個(gè)別因素。A.宗地所在區(qū)域環(huán)境條件B.宗地使用限制C.宗地形狀D.宗地容積率參考答案：A[單選題]12.根據(jù)路線價(jià)的基本原理，特定街道上各宗土地的單位面積地價(jià)隨()。A.土地開發(fā)成本的高低而升降B.使用者的改變而升降C.臨街深度的增加而遞減D.經(jīng)營管理水平的優(yōu)劣而升降參考答案：C[單選題]13.申報(bào)地價(jià)是由()。A.土地出讓方和受讓方向有關(guān)方面申報(bào)的地價(jià)B.土地所有人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)C.下級(jí)向上級(jí)申報(bào)的地價(jià)D.用地單位或個(gè)人向政府申報(bào)的地價(jià)參考答案：D[單選題]14.在層數(shù)一定的條件下，容積率與建筑密度呈()關(guān)系。A.反比B.正比C.互補(bǔ)D.不相關(guān)參考答案：B[單選題]15.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的無限年期價(jià)格為()萬元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83參考答案：C[單選題]16.2004年某宗地土地開發(fā)費(fèi)用為1000萬元。2008年某評(píng)估公司對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估。據(jù)調(diào)查，目前該區(qū)域同等情況下土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬元，年利息率為6%。采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)該取()萬元。A.1000B.1124C.2000D.2247參考答案：C[單選題]17.應(yīng)用剩余法評(píng)估宗地價(jià)格，首先需要調(diào)查確認(rèn)的是()。A.該宗土地規(guī)劃許可的用途B.該宗土地規(guī)劃的容積率和建筑密度C.該宗土地開發(fā)周期D.該宗土地開發(fā)完成后房地產(chǎn)可能的售價(jià)參考答案：A[單選題]18.現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估的三大基本方法是()A.收益還原法、市場比較法和重置成本法B.收益還原法、市場比較法和成本法C.收益還原法、市場比較法和清算價(jià)格法D.收益還原法、清算價(jià)格法、和成本法參考答案：B[單選題]19.一般而言宗地形狀以()為佳。A.矩形B.圓形C.三角形D.梯形參考答案：A[單選題]20.根據(jù)馬克思的地租理論，下列()為錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。A.地租是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式B.土地價(jià)格是地租的資本化C.土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)D.一切地租都是剩余價(jià)值參考答案：C[單選題]21.在資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)一企業(yè)的某棟廠房進(jìn)行評(píng)估，屬于()。A.單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估B.部分資產(chǎn)評(píng)估C.長期投資評(píng)估D.整體資產(chǎn)評(píng)估參考答案：A[單選題]22.商譽(yù)評(píng)估理解不正確的是()A.商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，可與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。B.商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素，不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。C.商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的.能產(chǎn)生效益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。D.商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項(xiàng)價(jià)值參考答案：A[單選題]23.某宗不動(dòng)產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的有效年收入不變?yōu)?6萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年8萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限為無年限，資本化率為10%，則其收益價(jià)為()萬元。A.60B.93.3C.226.7D.260參考答案：A[單選題]24.建設(shè)工程項(xiàng)目從大到小可分為()。A.建設(shè)項(xiàng)目-單項(xiàng)工程-單位工程-分部工程-分項(xiàng)工程B.單項(xiàng)工程-建設(shè)項(xiàng)目-單位工程-分部工程-分項(xiàng)工程C.建設(shè)項(xiàng)目-單位工程-單項(xiàng)工程-分部工程-分項(xiàng)工程D.建設(shè)項(xiàng)目-單位工程-單項(xiàng)工程-分項(xiàng)工程-分部工程參考答案：A參考解析：建設(shè)工程項(xiàng)目從大到小可分為建設(shè)項(xiàng)目-單項(xiàng)工程-單位工程-分部工程-分項(xiàng)工程。[單選題]25.某企業(yè)6月份銷售A產(chǎn)品一批，貨款200000元，下月才能收回，6月份銷售B產(chǎn)品一批，貨款150000元已收訖；6月份收回上月賒銷給思達(dá)公司的A產(chǎn)品貨款300000元，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，該企業(yè)6月份的收入應(yīng)為()元。A.350000B.450000C.500000D.650000參考答案：A參考解析：根據(jù)會(huì)計(jì)中的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，該企業(yè)6月份的收入為銷售A產(chǎn)品貨款200000元加上B產(chǎn)品貨款150000元，共為350000元。[單選題]26.建設(shè)單位為進(jìn)行建設(shè)工程的財(cái)務(wù)總結(jié)，確定建筑工程的實(shí)際投資額，必須以()依據(jù)。A.工程結(jié)算B.工程決算C.施工圖預(yù)算D.施工圖決算參考答案：B[單選題]27.A.B.C.D.參考答案：D[單選題]28.根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍與()及產(chǎn)品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。A.中心的規(guī)模與人口分布密度B.居民收入水平和人口分布密度C.中心地規(guī)模和居民收入水平D.中心地規(guī)模、居民收入水平和人口分布密度參考答案：D參考解析：中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。不同規(guī)模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們?cè)诳臻g地域上的這些差異，經(jīng)過相互作用和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干擾，就將形成規(guī)律有序的中心地——市場等級(jí)體系。[單選題]29.成本逼近法構(gòu)成中，()是成本逼近法無法估算，這正是成本逼近法的缺陷所在。A.征地拆遷費(fèi)B.增值地租C.土地開發(fā)費(fèi)D.開發(fā)利潤參考答案：B[單選題]30.根據(jù)馬克恩的地租理論，農(nóng)業(yè)用地的壟斷地租是來自()。A.農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值B.社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值C.農(nóng)業(yè)工人利用肥沃土地創(chuàng)造的超額利潤D.農(nóng)業(yè)工人利用位置較好的土地創(chuàng)造的超額利潤參考答案：B參考解析：壟斷地租的形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個(gè)前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。這些商品的生產(chǎn)者憑借壟斷經(jīng)營形成壟斷價(jià)格，便可獲得壟斷價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，即壟斷利潤。這部分利潤經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者后形成壟斷地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。[單選題]31.作為區(qū)域因素考慮的城市規(guī)劃因素，有()A.建筑密度B.宗地用途C.建筑容積率D.土地用地結(jié)構(gòu)參考答案：D參考解析：作為區(qū)域因素影響地價(jià)的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。[單選題]32.建設(shè)項(xiàng)目總概算書是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從籌建到()全過程建設(shè)費(fèi)用的總文件。A.基本竣工B.竣工驗(yàn)收C.可以使用D.驗(yàn)收交付使用參考答案：B[單選題]33.2009年上半年我國各主要大城市均出現(xiàn)土地市場、房地產(chǎn)市場的火爆現(xiàn)象，房價(jià)過快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認(rèn)為存在一定的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。根據(jù)土地估價(jià)的基本原理，在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，()才能夠評(píng)估出估價(jià)對(duì)象客觀潛在的價(jià)格。A.市場比較法B.成本法C.收益還原法D.剩余法參考答案：C參考解析：土地價(jià)格是指土地的購買價(jià)格，是土地未來年期純收益的資本化。脫離土地未來年期純收益的房地產(chǎn)價(jià)格勢必形成房地產(chǎn)泡沫。[單選題]34.在資產(chǎn)評(píng)估中，對(duì)一企業(yè)的某棟廠房進(jìn)行評(píng)估，屬于()。A.單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估B.部分資產(chǎn)評(píng)估C.長期投資評(píng)估D.整體資產(chǎn)評(píng)估參考答案：A[單選題]35.采用平均年限法計(jì)提折舊，折舊額應(yīng)根據(jù)()乘以折舊率計(jì)算。A.固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)凈殘值B.固定資產(chǎn)凈值C.固定資產(chǎn)應(yīng)提折舊總額D.固定資產(chǎn)原值參考答案：D[單選題]36.根據(jù)工業(yè)區(qū)位理論，可以通過對(duì)()等因素的比較，確定不同工業(yè)用地之間的價(jià)格差異。A.區(qū)域和個(gè)別B.成本和收益C.運(yùn)輸、勞動(dòng)力和集聚D.供給和需求參考答案：C參考解析：工業(yè)區(qū)位理論的核心就是通過對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。[單選題]37.一宗商業(yè)用地，目前的純收益為50萬元，還原率為5%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，該土地的無限年期的收益價(jià)格最接近于()萬元。A.1860B.1380C.1250D.1025參考答案：C[單選題]38.某一房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/㎡，成新率為70％，房地產(chǎn)凈收益為140元/㎡，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/㎡。A.1700B.2000C.2100D.2400參考答案：C[單選題]39.現(xiàn)有一建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為1000㎡，1990年11月1日建成。目前與該建筑物類似的建筑物重置價(jià)為2000元/㎡，耐用年限為50年，殘值率為2%，則采用平均折舊法計(jì)算該建筑物在2000年11月1日的現(xiàn)值為()萬元。A.197B.161C.160D.150參考答案：B[單選題]40.某城市四級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為300元／㎡，設(shè)定的土地開發(fā)狀況為“四通一平”（通上水、通下水、通電、通信和場地平整），若增加供氣、供熱將使地價(jià)分別增加40元/㎡、30元／㎡。若該四級(jí)地上某工業(yè)區(qū)達(dá)到通上水、通下水、通電、通信、通熱和場地平整的狀況，其基準(zhǔn)地價(jià)將達(dá)到()元/㎡。A.300B.340C.370D.330參考答案：D[單選題]41.下列因素中不是影響土地經(jīng)濟(jì)供給因素的是：()A.土地的自然供給量B.人們利用土地的知識(shí)和技術(shù)水平C.交通運(yùn)輸條件D.可供人類生活的物品和生產(chǎn)必需的資源參考答案：D參考解析：D是影響土地自然供給的因素。[單選題]42.根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是()。A.重置成本B.物理成本C.重建成本D.經(jīng)濟(jì)成本參考答案：C[單選題]43.對(duì)具有市場流動(dòng)性的建筑物進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)以()為基礎(chǔ)，采用對(duì)照法、殘余法、比較法等評(píng)估出建筑物的價(jià)格。A.重置成本B.建筑成本C.成新度D.重建成本參考答案：A參考解析：依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價(jià)分成兩類：①對(duì)具有市場流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等，評(píng)估出建筑物的市場價(jià)格；②對(duì)不具備市場流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本原理是用成本法計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估建筑物的價(jià)格。因此，本題的正確答案為A。[單選題]44.()因素屬于影響土地質(zhì)量的面狀因素。A.商服中心B.交通道路C.文化設(shè)施D.環(huán)境質(zhì)量參考答案：D[單選題]45.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于()。A.該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C..甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.不可能出現(xiàn)這種情況參考答案：A參考解析：依題意甲乙空地價(jià)值應(yīng)相等，乙房地價(jià)值低于甲土地價(jià)值，根據(jù)公式：乙房地價(jià)值＝乙空地價(jià)值－拆遷費(fèi)用＋建筑殘值，原因是該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用。[單選題]46.()的估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告對(duì)外不具有法律效力，僅供自己參考。A.主動(dòng)爭取B.被動(dòng)接受C.委托估價(jià)D.自有自估參考答案：D參考解析：自有自估是估價(jià)人員對(duì)自己擁有或擬取得的不動(dòng)產(chǎn)，自己提出估價(jià)要求，并自己進(jìn)行估價(jià)。這是對(duì)有估價(jià)能力者而言的，但這種估價(jià)不屬于專業(yè)估價(jià)行為，自有自估的估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告對(duì)外不具有法律效力，僅供自己參考。因此，本題的正確答案為D。[單選題]47.下列說法錯(cuò)誤的是()。A.一般而言，土地定著物估價(jià)發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的過程中B.“實(shí)地查勘記錄”在查勘后，必須有相關(guān)人員的簽字認(rèn)可，倘若被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人不同意簽字，應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行說明C.在實(shí)際評(píng)估過程中，根據(jù)合法原則，在確定土地定著物屬于補(bǔ)償?shù)姆秶?，直接套用政府的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，即補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法D.在采用收益補(bǔ)償法對(duì)地上農(nóng)作物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均按一季產(chǎn)值計(jì)算參考答案：D[單選題]48.對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指()。A.通水、通路、通電，地面平整B.通水、通電、通氣，地面平整C.通水、通電、通信，地面平整D.通水、通路、通信，地面平整參考答案：A參考解析：對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通電、通路，平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路，平整地面。作為工業(yè)用地，“三通一平”只是最基本的條件，還不能立即上工業(yè)項(xiàng)目，只有搞好“七通一平”，項(xiàng)目才能正常進(jìn)行。所以，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，本題的正確答案為A。[單選題]49.為適應(yīng)土地估價(jià)師行業(yè)發(fā)展的需要，自2006年度起，全國土地估價(jià)師資格考試原則上每年舉行一次，報(bào)考人員自由選擇報(bào)考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績?cè)谶B續(xù)()個(gè)考試年度內(nèi)滾動(dòng)有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的土地估價(jià)師資格證書，取得土地估價(jià)師資格。A.5B.3C.2D.7參考答案：B參考解析：為適應(yīng)土地估價(jià)師行業(yè)發(fā)展的需要，自2006年度起，全國土地估價(jià)師資格考試原則上每年舉行一次，報(bào)考人員自由選擇報(bào)考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績?cè)谶B續(xù)3個(gè)考試年度內(nèi)滾動(dòng)有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的土地估價(jià)師資格證書，取得土地估價(jià)師資格。因此，本題的正確答案為B。[多選題]1.新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)的論述特點(diǎn)有()等。A.對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行了闡述B.引入了區(qū)位平衡概念，使其更具實(shí)用價(jià)值C.對(duì)土地市場作為一個(gè)“完善市場”進(jìn)行了闡述D.建立了有關(guān)地租模型，解決了城市地租測算的理論方法問題E.更注重對(duì)政府政策的研究，如土地利用規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施政策對(duì)地價(jià)的影響參考答案：ABDE[多選題]2.市場比較法中交易案例修正的主要因素有()。A.交易情況B.個(gè)別因素C.區(qū)域因素D.期日和年期E.一般因素參考答案：ABCD[多選題]3.建筑物折舊是指隨時(shí)間的推進(jìn)，因各種原因造成建筑物價(jià)值的損失，估價(jià)時(shí)一般從()方面考慮建筑物折舊。A.物理B.功能C.成新D.經(jīng)濟(jì)E.科技參考答案：ABD[多選題]4.在路線價(jià)法評(píng)估過程中，街角地所臨的兩條道路，()的街道應(yīng)作為正街。A.路線價(jià)低B.路線價(jià)高C.路線價(jià)相同時(shí)較寬D.路線價(jià)相同時(shí)較窄E.車流量較大參考答案：BC[多選題]5.成本逼近法中的基本成本包括()A.土地取得費(fèi)B.土地開發(fā)費(fèi)C.土地出讓金D.利息參考答案：AB[多選題]6.房屋出租中，維修費(fèi)的計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般有()。A.指數(shù)還原法B.造價(jià)比例法C.定期輪修法D.經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法E.租金比例法參考答案：BCD[多選題]7.某宗地價(jià)格為400萬元，其宗地面積為2000平方米，建筑面積為4000平方米，則()。A.地面地價(jià)為2000元/平方米B.地面地價(jià)為1000元/平方米C.樓面地價(jià)為2000元/平方米D.樓面地價(jià)為1000元/平方米E.地面地價(jià)為4000元/平方米參考答案：AD參考解析：樓面地價(jià)＝宗地總地價(jià)/建筑面積＝4000000/4000＝1000，以單位建筑面積來表示土地單價(jià)；宗地地面地價(jià)＝宗地總地價(jià)/宗地面積＝4000000/2000＝2000。[多選題]8.利用路線價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序應(yīng)包括()。A.確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段B.確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件C.確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)D.估算宗地地價(jià)E.確定待估宗地的路線價(jià)參考答案：ABCDE[多選題]9.按照契稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，下列有關(guān)契稅敘述正確的有()。A.契稅實(shí)行3%—5%的幅度稅率B.房屋買賣以評(píng)估價(jià)格為契稅計(jì)稅依據(jù)C.國有土地使用權(quán)出讓以成交價(jià)格為契稅計(jì)稅依據(jù)D.房屋贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格核定契稅E.土地使用權(quán)贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)市場價(jià)格核定契稅參考答案：ACD[多選題]10.市場比較法應(yīng)用的基礎(chǔ)是()。A.發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)市場B.豐富的交易案例C.交易類型全面D.待估土地與交易案例有替代性E.交易價(jià)格多樣參考答案：ABD[多選題]11.凡中華人民共和國公民，遵紀(jì)守法并具備下列條件之一的，均可報(bào)名參加土地估價(jià)師考試，條件包括()。A.取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿1年B.取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位，研究生班畢業(yè)C.取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿2年D.不具備上述規(guī)定學(xué)歷要求，但具有中華人民共和國認(rèn)可的初級(jí)以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱E.不具備上述規(guī)定學(xué)歷要求，但具有中華人民共和國認(rèn)可的中級(jí)以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱參考答案：ABCE參考解析：凡中華人民共和國公民，遵紀(jì)守法并具備下列條件之一的，均可報(bào)名參加土地估價(jià)師考試：取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿2年；取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿1年；取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位；取得第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)；不具備上述規(guī)定學(xué)歷要求，但具有中華人民共和國認(rèn)可的中級(jí)以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。因此，本題的正確答案為ABCE。[多選題]12.土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的職能包括()。A.負(fù)責(zé)組織全國土地估價(jià)師考試B.受理土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中發(fā)生糾紛的調(diào)解和裁定C.組織土地估價(jià)理論、方法和政策的研究與交流，制定協(xié)會(huì)土地估價(jià)技術(shù)指南D.負(fù)責(zé)會(huì)員的管理及組織聯(lián)絡(luò)，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益，反映會(huì)員的意見和要求，協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)外關(guān)系E.協(xié)同行政主管部門，組織開展對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，并按有關(guān)程序?qū)`反土地評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的協(xié)會(huì)會(huì)員進(jìn)行相應(yīng)處理或處罰參考答案：BCDE參考解析：土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的職能包括：①接受行政主管部門指導(dǎo)，擬定、實(shí)施土地評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，建立各項(xiàng)自律性管理制度，配合行政主管部門搞好行業(yè)管理，形成完善有效的行業(yè)自律性管理約束機(jī)制；②負(fù)責(zé)會(huì)員的管理及組織聯(lián)絡(luò)，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益，反映會(huì)員的意見和要求，協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)外關(guān)系，維護(hù)提升行業(yè)地位及利益，保障土地估價(jià)師依法執(zhí)業(yè)，代表會(huì)員向有關(guān)部門進(jìn)行申述；③組織土地估價(jià)理論、方法和政策的研究與交流，制定協(xié)會(huì)土地估價(jià)技術(shù)指南，組織會(huì)員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，向社會(huì)提供咨詢服務(wù)，提升行業(yè)的整體技術(shù)水平；④協(xié)同行政主管部門，組織開展對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，并按有關(guān)程序?qū)`反土地評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的協(xié)會(huì)會(huì)員進(jìn)行相應(yīng)處理或處罰；⑤受理土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中發(fā)生糾紛的調(diào)解和裁定；⑥開展土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)，推動(dòng)行業(yè)誠信建設(shè)，開展各項(xiàng)有關(guān)土地估價(jià)的評(píng)比活動(dòng)，表彰對(duì)協(xié)會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)的團(tuán)體和個(gè)人，提升行業(yè)的凝聚力和影響力；⑦編輯印發(fā)土地估價(jià)書刊、資料，開展與國內(nèi)外各相關(guān)組織的合作、交流與宣傳工作；⑧協(xié)調(diào)各地方土地估價(jià)師協(xié)會(huì)合作開展相關(guān)的工作；⑨承擔(dān)中國土地估價(jià)師資格考試的組織及考務(wù)等相關(guān)事務(wù)；⑩接受行政主管部門委托承擔(dān)全行業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)或交辦的各項(xiàng)工作。因此，本題的正確答案為BCDE。[多選題]13.地價(jià)評(píng)估中，土地投資利息和利潤計(jì)算的差異有()。A.含義不同B.計(jì)息與計(jì)利潤項(xiàng)目不同C.計(jì)算方法不同D.計(jì)算參數(shù)不同E.計(jì)算周期不同參考答案：ACDE[多選題]14.下列說法不正確的是()。A.路線價(jià)法適用于城市土地評(píng)估，更適用于農(nóng)村土地評(píng)估B.路線價(jià)法適用于征地拆遷評(píng)估C.路線價(jià)法適用于征地補(bǔ)償評(píng)估D.路線價(jià)法不適用于大量宗地評(píng)估E.路線價(jià)法適用于土地課稅、土地重劃參考答案：ACD[多選題]15.建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其主要原因是()。A.自然環(huán)境惡化B.消費(fèi)觀念變更C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E.政府政策變化參考答案：BC參考解析：物理的折舊包括因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損.風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞；功能的折舊指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新.設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對(duì)減價(jià)；經(jīng)濟(jì)的折舊是指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價(jià)值減低。[多選題]16.采用市場比較法估價(jià)，需要具備()條件。A.所處的地區(qū)房地產(chǎn)市場較活躍B.房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期D.同一供求范圍內(nèi)E.有較多類似土地的交易參考答案：CDE參考解析：市場比較法估價(jià)需具備的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似土地的交易。因此，本題的正確答案為CDE。[多選題]17.關(guān)于礦山地租的描述，正確的觀點(diǎn)是()。A.它是土地所有權(quán)的體現(xiàn)B.存在級(jí)差地租和絕對(duì)地租C.壟斷地租占優(yōu)勢D.位置對(duì)其有決定性的影響E.個(gè)別礦可以以更高的價(jià)格出售參考答案：AB[多選題]18.樓面和地面是人們生活中經(jīng)常接觸行走的平面，樓、地面的構(gòu)造層次一般有()。A.基層B.混合層C.墊層D.找平層E.填充層參考答案：ACDE[判斷題]1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是對(duì)一般比較法變形后的一種估價(jià)方法。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]2.土地的自然供給是無限的，因此土地的經(jīng)濟(jì)供給總量也可以通過增加經(jīng)濟(jì)投入不斷擴(kuò)大。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B參考解析：人類難以或無法增加土地的自然供給，但可以在自然供給的基礎(chǔ)上增加土地經(jīng)濟(jì)供給，而不是可以通過增加經(jīng)濟(jì)投入不斷擴(kuò)大。[判斷題]3.通?，F(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，均采用剩余法評(píng)估。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]4.土地商品可以交易，因此具有價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]5.土地需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對(duì)土地產(chǎn)品的需求才有對(duì)土地的需求。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]6.在采用市場比較法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，若某正常交易案例的價(jià)格為1000元/㎡，設(shè)其區(qū)域條件指數(shù)為100，評(píng)估對(duì)象的區(qū)域條件與之相比指數(shù)為110，則經(jīng)區(qū)域因素修正，評(píng)估對(duì)象的價(jià)格為1100元/㎡。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]7.從統(tǒng)計(jì)分類看，城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查屬于一次性調(diào)查。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]8.一般而言，土地面積與建筑密度一定時(shí)，容積率越高，樓面地價(jià)越低。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]9.以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，把交易案例和待估土地均與其逐項(xiàng)比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格，此方法為直接比較。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]10.由于承租土地使用權(quán)的年限要短于出讓土地使用權(quán)的年限，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要小，因此在采用收益還原法評(píng)估時(shí)，所選用的還原率一般應(yīng)比出讓土地使用權(quán)還原率低1個(gè)百分點(diǎn)左右。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]11.土地和一般商品沒有很大區(qū)別。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]12.對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)這個(gè)特定的時(shí)間，既不是委托人也不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，在估價(jià)中特別要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭，確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)估價(jià)目的來確定了。在估價(jià)中，根據(jù)需要，房地產(chǎn)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，如果估價(jià)為現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)，用以前的房地產(chǎn)狀況顯然是不行的，估價(jià)對(duì)象狀況就要根據(jù)估價(jià)目的而定，例如，在損害和保險(xiǎn)理賠估價(jià)中就需要根據(jù)估價(jià)對(duì)象過去的狀況進(jìn)行理賠，而不能用現(xiàn)在已損壞的估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行估價(jià)。因此，本題的說法正確。[判斷題]13.建筑物現(xiàn)值是建筑物的原始購建價(jià)格扣除使用過程中的折舊（價(jià)值減損）后的余額。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]14.相對(duì)而言，收益還原法不太適合評(píng)估公共建筑用地。在學(xué)校、機(jī)關(guān)、公園、醫(yī)院等四類公共建筑用地中，機(jī)關(guān)用地是最不適合采用收益還原法評(píng)估其價(jià)格的。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]15.標(biāo)定地價(jià)是反映正常市場條件下區(qū)域平均地價(jià)的一種價(jià)格類型。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]16.土地報(bào)酬遞減規(guī)律，是指在技術(shù)不變、其他要素不變的前提下，對(duì)相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來的報(bào)酬的增量遲早會(huì)出現(xiàn)下降。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]17.影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A參考解析：行政因素主要是指國家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。因此，本題的說法正確。[判斷題]18.深度百分率表的制作原理有累計(jì)深度百分率、平均深度百分率和個(gè)別深度百分率。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]19.土地價(jià)格是由土地的效用、相對(duì)稀缺性及潛在需求三者相互作用、相互影響所形成的。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]20.一條街道劃分為同一區(qū)段：一般情況下，一條街道設(shè)兩個(gè)路線價(jià)。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]21.對(duì)具有市場流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)格折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等，評(píng)估出建筑物的市場價(jià)格。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]22.采用市場比較法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，如果個(gè)別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]23.重置成本是指采用當(dāng)前的建筑材料、建筑技術(shù)和工藝水平等，重新建造與原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需的成本。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]24.土地的價(jià)格大部分取決于成本，而非取決于效用。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]25.注冊(cè)土地估價(jià)師年內(nèi)情況與土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)年檢材料同時(shí)報(bào)送，由省、自治區(qū)、直轄市土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)辦理，年檢結(jié)果向社會(huì)公布。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]26.依據(jù)《合伙企業(yè)法》設(shè)立的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱結(jié)尾宜稱為事務(wù)所。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：A[判斷題]27.土地價(jià)格由這塊土地上收獲產(chǎn)品和服務(wù)的所需成本所決定。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B[判斷題]28.重置價(jià)格折舊法是求取估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格，扣除相應(yīng)的折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。()A.正確B.錯(cuò)誤參考答案：B共享題干題某城市建成區(qū)內(nèi)有一國有化工廠，土地面積15000平方米，為1980年底經(jīng)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，地上建有磚混結(jié)構(gòu)的廠房和辦公用房。1995年領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。該工廠周圍為居住區(qū)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，該廠址所處區(qū)域規(guī)劃為居住用地。由于經(jīng)營效益低下，且對(duì)環(huán)境有污染，該市土地儲(chǔ)備中心擬進(jìn)行收購。該市基準(zhǔn)地價(jià)公布日期為2003年1月1日。請(qǐng)根據(jù)上述資料，回答下列各題。[多選題]1.該工廠土地要入市交易，可以采用()方式。A.不改變工業(yè)用途，協(xié)議出讓B.直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商C.招標(biāo)D.掛牌參考答案：CD請(qǐng)根據(jù)上述資料，回答下列各題。[多選題]2.僅根據(jù)城市總體規(guī)劃圖中的信息判斷，估價(jià)中該土地可能按()用途評(píng)估。A.居住B.商業(yè)C.工業(yè)D.商住綜合參考答案：AD請(qǐng)根據(jù)上述資料，回答下列各題。[多選題]3.某開發(fā)商委托評(píng)估該宗土地可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格，可采用()。A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法B.市場比較法C.成本逼近法D.剩余法參考答案：ABD請(qǐng)根據(jù)上述資料，回答