三亞市月川村舊城改造項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)模式匯報(bào)簡(jiǎn)稿

三亞市月川村舊城改造項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)模式研究（匯報(bào)簡(jiǎn)稿）

謹(jǐn)呈：三亞市規(guī)劃建設(shè)局主城區(qū)是全市的中心，同時(shí)也是三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)的服務(wù)基地項(xiàng)目地點(diǎn)緊鄰三亞市中心城區(qū)，位于城市中心軸線上月川村位于三亞河及臨春河圍合而成的三角地帶，是三亞市歷史發(fā)源地月川村緊靠三亞市主城區(qū)，隸屬于河?xùn)|區(qū)，為城市的發(fā)源地之一

三亞市主城區(qū)三亞河2面積：150畝位置及現(xiàn)狀：迎賓路北側(cè)，片區(qū)內(nèi)大部分已被平整，僅剩零星舊建筑，另外，在片區(qū)東北側(cè)有一木材加工廠商在生產(chǎn)面積：192畝位置及現(xiàn)狀：月川小學(xué)片區(qū)北部已經(jīng)被某開(kāi)發(fā)商收購(gòu)，部分已被開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)，靠近迎賓路部分開(kāi)發(fā)為裝飾材料城月川小學(xué)后面部分為財(cái)政局的財(cái)苑小區(qū)面積：880畝位置及現(xiàn)狀：片區(qū)是村民的主要聚居地，大多為村民住宅，東部有少量菜地和魚(yú)塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片區(qū)月川村目前分為三部分：行政中心片區(qū)、月川小學(xué)片區(qū)和月川舊村片區(qū)月川舊村片區(qū)月川小學(xué)片區(qū)3其中月川小學(xué)和行政中心兩片區(qū)已經(jīng)被征用，規(guī)劃為城市綠帶用地和行政中心濱河公園征地拆遷：片區(qū)南部的土地已被政府征用建設(shè)三亞河濱河公園，現(xiàn)場(chǎng)拆遷工作已基本完成規(guī)劃目標(biāo)：充分利用環(huán)境資源，探索和示范熱帶城市河湖濕地與城市公園的有機(jī)統(tǒng)一建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)生態(tài)良好、景觀獨(dú)特，既滿足城市居民和游客休閑游憩需求，又滿足生物多樣性要求的“人與自然和諧共處”的濱河公園，“打造世界一流生態(tài)河道”。行政中心土地均已被政府征用，局部土地已經(jīng)平整，未來(lái)將建成行政中心大樓4項(xiàng)目的研究范圍：月川舊村，占地880畝，分為老干部安置區(qū)、村民居住區(qū)和菜田三部分老干部安置區(qū)：81.9畝菜田：130畝老干部安置區(qū)菜田村民居住區(qū)5月川村改造需要多目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)保證拆賠工作合法性懲戒違法行為順利推進(jìn)月川村的改造解決歷史遺留問(wèn)題維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定城中村改造的示范借鑒作用警戒搶建行為考慮村民合理利益符合國(guó)家對(duì)拆遷的要求本項(xiàng)目可能的目標(biāo)需求不同的目標(biāo)會(huì)有不同的拆賠模式和開(kāi)發(fā)模式，在本項(xiàng)目改造中拆賠模式不可能同時(shí)滿足全部目標(biāo)，因此我們?cè)谘芯恐袊@一個(gè)核心目標(biāo)，并盡可能的兼顧其他目標(biāo)……對(duì)目標(biāo)的理解改造目標(biāo)6核心目標(biāo)：順利推進(jìn)月川舊村的改造兼顧目標(biāo)：保證拆賠工作合法性維護(hù)現(xiàn)有政策權(quán)威懲戒違法行為解決歷史遺留問(wèn)題維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定只有在項(xiàng)目真正實(shí)施的前提下，其他所有目標(biāo)才具有評(píng)價(jià)、操作、借鑒的現(xiàn)實(shí)意義，因此我們確定：月川村改造核心目標(biāo)7世聯(lián)對(duì)核心目標(biāo)的理解目前存在的困惑與難點(diǎn)：如何補(bǔ)償村民才能順利推進(jìn)月川村改造？誰(shuí)來(lái)改造月川舊村？世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解：在分析月川舊村的現(xiàn)狀和村民補(bǔ)償安置要求的基礎(chǔ)上，研究當(dāng)前城中村改造的成功關(guān)鍵要點(diǎn)，制定安置補(bǔ)償方案，并給出操作方式，同時(shí)給出備選方案，分析其操作性8月川村改造研究受以下條件限制限制條件1——包含月川小學(xué)和行政中心片區(qū)共安置1200戶限制條件2——保證文化中心和臨春河公園286.5畝用地限制條件3——月川舊村內(nèi)，老干部區(qū)一起改造、一起安置，統(tǒng)一考慮限制條件4——外來(lái)戶在月川村擁有房產(chǎn)的，采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞桨仓?同時(shí)月川村改造遵循以下原則依據(jù)法律原則——政府工作的要求

“零收益”原則——還利于民、共同推進(jìn)“換位思考”原則——村民安置補(bǔ)償要求“大眾”原則

——滿足大多數(shù)村民要求，具體實(shí)施區(qū)別對(duì)待10研究的思路與框架思路框架內(nèi)容能否改？怎么賠怎么改？項(xiàng)目背景研究安置補(bǔ)償方案實(shí)施策略研究月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作村民改造意愿安置補(bǔ)償要求城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)安置補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)操作方式備選安置補(bǔ)償方案安置區(qū)選擇開(kāi)發(fā)次序?qū)嵤┎呗?1第一部分：項(xiàng)目背景研究12研究?jī)?nèi)容月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作村民改造意愿安置補(bǔ)償要求13改造范圍內(nèi)總建筑面積63萬(wàn)平米，容積率為1.1，建筑密度70%項(xiàng)目已建房屋總建筑面積631684㎡，容積率為1.1，建筑密度70%左右，屬于高密度、高容積率的居住區(qū)。14村內(nèi)建筑以三、四層磚混結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量參差不齊，搶建現(xiàn)象嚴(yán)重片區(qū)內(nèi)建筑以三－四層為主，部分五、六層；磚混結(jié)構(gòu)占絕大多數(shù)，大約90％左右；地塊內(nèi)建筑質(zhì)量好壞不一、良莠不齊；片區(qū)內(nèi)臨建違建現(xiàn)象嚴(yán)重。建筑形態(tài)鋼混磚混磚木簡(jiǎn)易月川原居民152654918691886514460本市遷入居民188445111551010市外遷入居民6001968618090合計(jì)347095626701955514560違建15村民共1172戶，其中原居民934戶，外來(lái)戶238戶，村民受教育程度普遍較低根據(jù)2005年4月份數(shù)據(jù)，月川村村民共1172戶，4440人，平均3.8人/戶。其中原住居民934戶，村民3259人，外來(lái)遷入人口238戶，1181人。村民中年長(zhǎng)一代普遍文化水平較低，受教育程度低。月川村人口分布情況（戶）月川村人口分布情況（人）類型戶數(shù)人口月川原居民9343259本市遷入居民167856市外遷入居民71325合計(jì)11724440月川村人口分布情況16村民就業(yè)率低，房租為90%村民的唯一生活來(lái)源，逐漸演變成“食租階層”，不參與社會(huì)分工，與現(xiàn)代社會(huì)脫離村民就業(yè)率很低，租金幾乎是其唯一的收入來(lái)源，少數(shù)村民靠做小生意、摩托車?yán)偷韧緩将@得額外收入；部分村民物業(yè)面積小、收入低，是拆遷的難點(diǎn)。拆遷中需考慮及保護(hù)該部分人群的利益及其后續(xù)發(fā)展問(wèn)題。目前90％的村民靠房租收益，維持生活，村民絕大多數(shù)沒(méi)有工作，也沒(méi)有田可種……家里人沒(méi)有工作，靠房租生活……家里有3個(gè)兒子，有一個(gè)在上大學(xué)，其余都沒(méi)有工作……開(kāi)摩的拉客也有人抓，現(xiàn)在只有靠房子收租過(guò)日子了……現(xiàn)在村里也有蓋不起房子的村民，像你們?cè)诖謇锏膶?duì)接人蘇先生，他們家只有60平方米的房子，收入低，如果拆遷的話補(bǔ)償很少，根本沒(méi)有能力建新房，政府應(yīng)該考慮這部分人怎么辦？——月川村民村內(nèi)文化娛樂(lè)設(shè)施缺乏，使得村民業(yè)余生活單調(diào)，打麻將、打牌成為其主要的娛樂(lè)活動(dòng)。17租戶約2萬(wàn)人左右，以低端從業(yè)人員為主，主要為酒店服務(wù)人員、工地工人和出租車司機(jī)租戶多為從全國(guó)各地來(lái)三亞的從業(yè)人員；一般從事建筑工、混凝土工、電焊工及酒店員工、出租車司機(jī)等工作；普遍租客的收入水平較低，生活環(huán)境較差?，F(xiàn)在的月川村就是“全國(guó)各地來(lái)海南打工的人的轉(zhuǎn)運(yùn)中心”！——月川村民人口比例情況18住宅以單間居多，平均租金6－15元/㎡，單間200元/月左右，出租率較高村內(nèi)平均每戶擁有私宅面積約500平方米左右，除少數(shù)自住外，其余大多數(shù)住宅用于出租獲益；住宅以單間居多，大多配以廚房、衛(wèi)生間，另有少數(shù)二房一廳；對(duì)外出租的月租金水平由外向內(nèi)呈遞減趨勢(shì)，基本為6－15元/平方米，出租率平均達(dá)到95％以上。家里占地1000多㎡，房子7棟，2000㎡。出租住宿用的房間有30間，150、180、200元/間。村里類似情形的人家很多……——村民訪談月川住宅分布19現(xiàn)狀商業(yè)以沿街底商為主，平均租金40－50元/㎡，主要為片區(qū)內(nèi)低端人群服務(wù)月川商業(yè)分布迎賓路片區(qū)片區(qū)商業(yè)主要分為3部分：迎賓路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以門(mén)窗加工、石材、鋼材加工、汽配維修為主；三亞河?xùn)|路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以文具、門(mén)窗加工、汽配維修、雜貨店為主，平均20㎡/間，租金1000－1200元/間左右；月川主街片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以雜貨店、藥店、小飯店為主，平均20㎡/間，租金1000－1200元/間左右，位置相對(duì)偏僻的800元/㎡。月川主街片區(qū)三亞河?xùn)|路片區(qū)20另月三川村三目前三還擁三有海三航學(xué)三院對(duì)三面的三47三2畝三土地地塊三現(xiàn)狀海南三航空三旅游三職業(yè)三學(xué)院鳳凰三路軍糧三供應(yīng)三站綜合三行政三執(zhí)法三局行三政大三樓體育三會(huì)展三中心為達(dá)三到改三造目三標(biāo)，三政府可提三供海三航學(xué)三院對(duì)三面的一地三塊作三為安三置用三地。該地三塊在三鳳凰三路南三側(cè)，西面三是建三設(shè)中三的體三育會(huì)展中三心，三對(duì)面三是海三航學(xué)院和三執(zhí)法三局大三樓，三東面有軍三糧供三應(yīng)站地塊三內(nèi)部三有兩三個(gè)水三洼，其余三均為三荒地三，地三面有青草三覆蓋三，局三部已三被平整項(xiàng)目三所在三地3k三m21研究三內(nèi)容月川三村現(xiàn)三狀分三析世聯(lián)三所作三工作村民三改造三意愿安置三補(bǔ)償三要求22在過(guò)三去的三兩個(gè)三多月三中，三項(xiàng)目三組成三員進(jìn)三行了三大量三的數(shù)三據(jù)收三集與三相關(guān)三研究進(jìn)行三的調(diào)三查進(jìn)行三的訪三談案例三研究進(jìn)行三的研三究現(xiàn)場(chǎng)三踏勘項(xiàng)目三地塊三資源三與四三至查三勘；月川三村現(xiàn)三狀調(diào)三查資料三收集月川三村人三口、三土地三、建三筑等三資料三；問(wèn)卷三調(diào)查發(fā)放三問(wèn)卷35份；村民月川三村原三居民20人；老干三部安三置區(qū)三內(nèi)的三干部5人；在月三川村三內(nèi)擁三有房三產(chǎn)的三外來(lái)三戶5人；村股三份公三司股份三公司三林董三事長(zhǎng)三及其三他相三關(guān)領(lǐng)三導(dǎo)；村委三會(huì)相三關(guān)領(lǐng)三導(dǎo)開(kāi)發(fā)三商萬(wàn)科三、金三地、三復(fù)地三、合三富、三恒大三、雙三建、三泰華……深圳三田面三村城三中村三改造三；深圳三漁民三村城三中村三改造三；深圳三漁農(nóng)三村城三中村三改造寧波三鄞奉三片區(qū)三改造三；深圳三崗廈三村城三中村三改造三；珠海三城中三村改三造；廣州三石牌三村改三造；?？谌裆橙甯娜臁齺喨疬w三補(bǔ)償三標(biāo)準(zhǔn)三研究三；關(guān)于三月川三村改三造的三相關(guān)三政策三文件三；三亞三市城三市規(guī)三劃設(shè)三計(jì)研三究院三關(guān)于《月川三新城三控制三性詳三細(xì)規(guī)三劃調(diào)三整方三案》；項(xiàng)目三周邊三土地三、房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三研究三；補(bǔ)償三方案三設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)三模式三設(shè)計(jì)……23月川三村層三面訪三談包三括村三民和三股份三公司三，其三中村三民2三0人三，三村內(nèi)三外來(lái)三人口三15三人序號(hào)分類樣本數(shù)1性別男14女62年齡20-30230-40940-50550以上43家庭收入狀況2000元以下12000-500065000-10000410000以上94家庭成員數(shù)量3人以下23-5人85人以上1024深入三一線三，獲三得真三實(shí)資三料，三用科三學(xué)的三分析三方法三，掌三握村三民改三造意三愿和三安置三補(bǔ)償三要求調(diào)查三的內(nèi)三容調(diào)查三的對(duì)三象統(tǒng)計(jì)三分析村民家庭三結(jié)構(gòu)三；收入三來(lái)源三；房屋三情況三；現(xiàn)狀三生活三情況三；對(duì)改三造所三持的三態(tài)度三；拆賠三要求三；……租戶家庭三結(jié)構(gòu)三及來(lái)三源；收入三來(lái)源三；租金三水平三；現(xiàn)狀三生活三情況三；……股份三公司成立三背景經(jīng)營(yíng)三業(yè)績(jī)……村民村原三居民20人；老干三部安三置區(qū)三內(nèi)的三干部5人；在村三內(nèi)擁三有房三產(chǎn)的三外來(lái)三戶5人；租戶5人；村股三份公三司股份三公司三林董三事長(zhǎng)三及其三他相三關(guān)領(lǐng)三導(dǎo)；村委三會(huì)相三關(guān)領(lǐng)三導(dǎo)運(yùn)用三Sp三ss三、E三xc三el三等工三具軟三件對(duì)三調(diào)查三問(wèn)卷三做數(shù)三據(jù)分三析；25研究三內(nèi)容月川三村現(xiàn)三狀分三析世聯(lián)三所作三工作村民三改造三意愿安置三補(bǔ)償三要求26村民三對(duì)現(xiàn)三狀不三太滿三意，三支持三改造三，但三前提三條件三是必三須合三理賠三償70三%對(duì)目三前生三活環(huán)三境不三滿意——亂，三臟，三沒(méi)有三規(guī)劃三，配三套不三足80三%對(duì)目三前生三活方三式不三滿意——主要三出租三生活三，沒(méi)三有其三他收三入；三沒(méi)有三技能三；孩三子沒(méi)三有工三作80三%支持三改造三，但三必須三合理三補(bǔ)償27研究三內(nèi)容月川三村現(xiàn)三狀分三析世聯(lián)三所作三工作村民三改造三意愿安置三補(bǔ)償三要求2810三0%就地三安置——月川三村改三造的三基本三條件10三0%三村民三要求三住聯(lián)三排別三墅——有天三有地82三%村三民要三求宅三基地三+貨三幣補(bǔ)三償——最低12三0㎡的宅三基地+不低三于建三房成三本的三貨幣三補(bǔ)償10三0%村民三認(rèn)為三所有三的房三屋必三須統(tǒng)三一賠三償，三不存三在違三法建三筑90三%以上三村民三要求三改造三后有三穩(wěn)定三的生三活收三入或三工作三機(jī)會(huì)村民三對(duì)安三置補(bǔ)三償?shù)娜?9村民三安置三補(bǔ)償三要求三歸根三結(jié)底三要解三決村三民的三生活三來(lái)源三，且三改造三后收三入不三能低三于改三造前是否三能合三理補(bǔ)三償就地三宅基三地補(bǔ)三償12三0-三15三0m2房屋三補(bǔ)償三不能三低于三目前三的建三筑成三本生活三是否三可持三續(xù)解決三生活三來(lái)源孩子三是否三有工三作培三訓(xùn)機(jī)三會(huì)養(yǎng)老三怎么三辦改造前后30第二三部分三：安置三補(bǔ)償三方案31研究三內(nèi)容城中三村改三造關(guān)三鍵要三點(diǎn)安置三補(bǔ)償三方案三設(shè)計(jì)操作三方式備選三安置三補(bǔ)償三方案32研究三案例深圳三漁農(nóng)三村深圳三漁民三村深圳三崗廈三河園深圳三田面珠海三城中三村改三造廣州三石牌三村改三造海口三玉沙三村改三造寧波三鄞奉深圳三沙河三亞三時(shí)代三海岸福田三十五三村深圳三大沖北京三順義北京三西城三區(qū)舊三城改三造鄭州三佛岡常州三國(guó)棉合肥三壩上三街……城市北京三、上三海、三深圳三、合三肥、三廣州三、珠三海、?？谌?、寧三波、三長(zhǎng)沙三、常三州、三鄭州……重點(diǎn)三參考三案例三：深圳三漁農(nóng)三村就三成改三造深圳三漁民三村舊三城改三造深圳三崗廈三河園三舊城三改造北京三順義三某村三舊城三改造寧波三鄞奉三片區(qū)……世聯(lián)三成功三操作三了多三個(gè)舊三城改三造項(xiàng)三目，三并研三究了三當(dāng)前三中國(guó)三多個(gè)三成功三案例33我們?nèi)J(rèn)為三順利三推進(jìn)三城中三村改三造必三須要三考慮三到以三下幾三點(diǎn)股份三公司村民談判三時(shí)間合章三、違三章區(qū)三分政府三代價(jià)政府三決心34城中三村成三功改三造最三重要三是獲三得村三民的三支持三，安三置補(bǔ)三償必三須符三合大三多數(shù)三村民三要求村三民城中三村改三造存三在著三諸多三的風(fēng)三險(xiǎn)和三不穩(wěn)三定因三素，三暴力三抗法三，集三體上三訪等三重大三社會(huì)三不穩(wěn)三定時(shí)三間隨三時(shí)可三能發(fā)三生。三在漁三農(nóng)村三改造三的初三期，三有的三村民三甚至三提出三了以三死抵三制改三造。村民三身份三可以三一夜三改變?nèi)?，但三農(nóng)民三意識(shí)三的轉(zhuǎn)三變是三一個(gè)三漫長(zhǎng)三的過(guò)三程，三如果三忽略三掉農(nóng)三民意三識(shí)的三本質(zhì)三，那三么改三造工三作很三做到三感情三到位三，方三法到三位和三目標(biāo)三到位三。近年深圳市一直在推行的城中村改造項(xiàng)目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補(bǔ)償要求漁農(nóng)村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作，但內(nèi)部利益無(wú)法協(xié)調(diào)，不能滿足城中村大部分村民的補(bǔ)償要求，目前都在前期談判階段，沒(méi)有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七個(gè)村桂廟新村35社區(qū)三（股三份公三司）熟悉三村民三情況代表三村民三利益承擔(dān)三管理三職責(zé)股份三公司三成員三是由三村民三選舉三產(chǎn)生三，并三和村民有三著千三絲萬(wàn)三縷的三關(guān)系三，在三村民三中有三一定的威三望，三在改三造中三起著三可已身作三則，三起到三拆遷三帶頭三作用村民三的基三層管三理組三織，三承擔(dān)三著一三部分三政府管理三職責(zé)三，在三改造三中又三必須三協(xié)助三政府三，來(lái)做好三村民三的思三想工三作，三完成拆遷三補(bǔ)償三安置三，保三證改三造的順利三實(shí)施三。股份三公司三對(duì)村三民信三息掌三握全三面，三熟悉三村民三心理三，在三村民三的聯(lián)系、三召集三、組三織、三確權(quán)三、談三判過(guò)三程中三能起三到重三要作三用，三能減少過(guò)三程中三產(chǎn)生三的矛三盾城中三村改三造股三份公三司必三不可三少股份三公司36在改三造中三必須三讓股三份公三司得三到利三益，三才有三積極三性項(xiàng)目深圳崗廈村深圳蔡屋圍深圳田面村深圳新美域股份公司收益自有物業(yè)全部還商業(yè)；提供1萬(wàn)平米土地自行開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)由開(kāi)發(fā)商與股份公司合作經(jīng)營(yíng)，培養(yǎng)股份公司能力；補(bǔ)償部分商業(yè)物業(yè)；開(kāi)發(fā)收益分成；獲得城市大廈酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)；獲得沙嘴酒店、關(guān)外廠房、20%的利潤(rùn)分成37城中三村改三造牽三涉利三益群三體眾三多，三風(fēng)險(xiǎn)三大，三拆遷三談判三不可三能在三短時(shí)三間內(nèi)三完成拆遷三談判三時(shí)間項(xiàng)目拆遷談判時(shí)間占地面積規(guī)模深圳漁農(nóng)村14個(gè)月30畝13萬(wàn)㎡深圳崗廈村5年225畝52.5萬(wàn)㎡深圳漁民村5年2.1萬(wàn)㎡7萬(wàn)㎡武漢羅家墩2年300畝46.6萬(wàn)㎡鄭州國(guó)貿(mào)中心2年80余畝48萬(wàn)㎡三亞月川村預(yù)計(jì)2~3年880畝63萬(wàn)㎡鑒于三月川三村的三自身三情況三，預(yù)三計(jì)本三項(xiàng)目三至少三將歷三時(shí)兩三年38目前三還沒(méi)三有成三功區(qū)三分合三章、三違章三建筑三的舊三城改三造案三例，三合章三、違三章不三區(qū)分三有其三深層三次原三因合章三、違三章無(wú)三區(qū)分土地三國(guó)有三化不三徹底農(nóng)村三城市三化不三徹底村民三城市三生存三能力三缺乏城市三管理三不到三位廉租三房市三場(chǎng)租三賃需三求巨三大政府三廉租三房正三常供三給失三調(diào)村民三土地三自有三觀念三根深三蒂固城市三化觀三念未三建立村民三思維三方式三簡(jiǎn)單村民三法制三觀念三淡薄經(jīng)濟(jì)三利益三驅(qū)動(dòng)私房三對(duì)村三民的三現(xiàn)實(shí)三意義三特殊客觀三因素主觀三因素城中三村39一般三以現(xiàn)三狀為三準(zhǔn)進(jìn)三行拆三賠項(xiàng)目拆賠比補(bǔ)償物業(yè)類型私宅基底面積補(bǔ)償面積0.82商業(yè)私宅2層及以上0.88住宅祖屋1.00住宅集體物業(yè)0.75商業(yè)崗廈三村拆三賠標(biāo)三準(zhǔn)物業(yè)類型棟數(shù)建筑面積補(bǔ)償未拆建私房624.7萬(wàn)所有私房搶建以前按照1:0.9補(bǔ)償住宅面積在建私房其中還原524.65萬(wàn)在建376.72萬(wàn)8層以上搶建私房按基建成本評(píng)估價(jià)90%補(bǔ)償7層以下?lián)尳ㄋ椒堪凑栈ǔ杀驹u(píng)估價(jià)80%補(bǔ)償集體物業(yè)91.8萬(wàn)按照1：0.9補(bǔ)償漁民三村拆三賠標(biāo)三準(zhǔn)注：三搶建三前，三所有三私房三已經(jīng)三查丈三完畢三！40月川三村私三房沒(méi)三有報(bào)三建，三沒(méi)有三查丈三，權(quán)三屬?gòu)?fù)三雜，三區(qū)分三合章三和違三章沒(méi)三有政三策依三據(jù)三，難三度大三，風(fēng)三險(xiǎn)高無(wú)任三何資三料：目前三在建三私房三約20棟，三月川三村沒(méi)三有查三丈資三料，三村民三無(wú)報(bào)三建和三申報(bào)三，政三府部三門(mén)無(wú)三任何三資料產(chǎn)權(quán)三關(guān)系三混亂：有一三戶一三棟、三一戶三多棟三、一三棟多三戶等面積三超標(biāo)三嚴(yán)重：大戶三面積三最多三可達(dá)20三00平方三米建筑三強(qiáng)度三大：私房63萬(wàn)m2,現(xiàn)狀三凈容三積率三達(dá)3.三2業(yè)主三來(lái)源三復(fù)雜：有村三民、三老干三部、三外來(lái)三人員建房三形式三多樣：有村三民自三建、三內(nèi)部三合建三、對(duì)三外合三建41私房三存在三有其三合理三性和三歷史三原因違法三私房存在三的合三理性：填補(bǔ)三了大三量的三廉租三房供三應(yīng)空三白，三承擔(dān)三了一三定的三社會(huì)三職能三，為政三府緩三解了三矛盾三?，F(xiàn)有三政策三的不三完善三性：沒(méi)有三徹底三解決三城市三化過(guò)三程中三應(yīng)解三決的三問(wèn)題三；沒(méi)三有很三好的三解決三公平三與公三正的三問(wèn)題三。政府三負(fù)有三管理三缺失三的責(zé)三任：在規(guī)三范化三管理三上不三到位三，對(duì)三違法三私房三搶建三行為三執(zhí)法三不力三。政府三與村三民認(rèn)三知上三差異三巨大三：村民三認(rèn)為三宅基三地性三質(zhì)沒(méi)三有變?nèi)?，三在自三家宅三基地三上建三房不三存在三違法三。政三府認(rèn)三為所三有宅三基地三均已三征為三國(guó)有三，必三須按三規(guī)劃三要求三建設(shè)三。42強(qiáng)制三拆除三違法三私房三帶來(lái)三的效三益小三于代三價(jià)，三不確三定，三不穩(wěn)三定因三素多三，極三易導(dǎo)三致項(xiàng)三目實(shí)三施失三控強(qiáng)制拆除違法私房綜合效益評(píng)價(jià)獲益代價(jià)直接的賠償數(shù)額減少維護(hù)了現(xiàn)有法規(guī)的嚴(yán)肅性矛盾激化，導(dǎo)致大量的訴訟和上訪，社會(huì)、法律、政治風(fēng)險(xiǎn)加大政府支出成本無(wú)法預(yù)測(cè)與控制不符合國(guó)家對(duì)拆賠維護(hù)穩(wěn)定的要求現(xiàn)有法規(guī)的不完善性沒(méi)有得到解決綜上所述，強(qiáng)制拆除違法私房獲得的效益小于代價(jià)，不確定、不穩(wěn)定因素多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施失控！43國(guó)內(nèi)三城市三對(duì)城三中村三私房三建設(shè)三一般三采取三以下三幾方三面措三施進(jìn)三行現(xiàn)三狀控三制城市三改造三和開(kāi)三發(fā)最三關(guān)鍵三的經(jīng)三驗(yàn)和三教訓(xùn)三是，三必須三在全三市的三高度三，全三社會(huì)三來(lái)參三與通過(guò)三規(guī)劃三控制三土地三的具三體用三途，三防止三用地三性質(zhì)三的隨三意更三改通過(guò)三行政三法規(guī)三成立三市級(jí)三的專三門(mén)機(jī)三構(gòu)，三并盡三可能三調(diào)動(dòng)三群眾三參與三監(jiān)督規(guī)劃三控制機(jī)構(gòu)三控制行政三法規(guī)三控制通過(guò)三制定三并嚴(yán)三格執(zhí)三行區(qū)三域的三詳細(xì)三性規(guī)三劃，三來(lái)控三制新三建設(shè)三。香港三和深三圳等三擁有三立法三權(quán)的三城市三甚至三出臺(tái)三法定三圖則三來(lái)約三束城三市規(guī)三劃和三建設(shè)三。市政三府成三立查三違領(lǐng)三導(dǎo)小三組，三市長(zhǎng)三親自三掛帥三。日三常部三門(mén)設(shè)三在國(guó)三土房三產(chǎn)局三。各分三區(qū)行三政執(zhí)三法局三作為三查違三的執(zhí)三行機(jī)三構(gòu)。三由監(jiān)三察大三隊(duì)負(fù)三責(zé)具三體的三查違三工作三。各三分部三門(mén)“三一把三手”三負(fù)責(zé)三制。日常三監(jiān)察三工作三主要三采取三鼓勵(lì)三群眾三舉報(bào)三形式三，由三政府三設(shè)立三獎(jiǎng)勵(lì)三基金三給與三舉報(bào)三人獎(jiǎng)三勵(lì)。如《三中共三深圳三市委三深三圳市三人民三政府三關(guān)于三堅(jiān)決三查處三違法三建筑三和違三法用三地的三決定三》。將查三處違三法建三筑和三違法三用地三工作三擺到三重要三日程三。成三立“三查處三違法三建筑三和改三造工三作領(lǐng)三導(dǎo)小三組”三和“三查處三違法三建筑三和改三造工三作法三紀(jì)督三察組三”。三把查三處違三法建三筑和三用地三工作三績(jī)效三作為三考核三各級(jí)三領(lǐng)導(dǎo)三班子三的重三要內(nèi)三容。三加強(qiáng)三街道三和企三業(yè)領(lǐng)三導(dǎo)班三子建三設(shè)，三為查三違提三供組三織保三證。44政府三各部三門(mén)都三參與三查處三和控三制違三法建三筑，三對(duì)城三中村三現(xiàn)狀三嚴(yán)格三控制規(guī)劃三/國(guó)三土/三城市三管理三部門(mén)城市三管理三綜合三執(zhí)法三機(jī)構(gòu)供水三供電三部門(mén)建設(shè)三管理三部門(mén)公安三消防三部門(mén)房屋三租賃三管理三部門(mén)工商三管理三部門(mén)巡查三，制三止違三法建三筑和三違法三用地三行為三。凍三結(jié)頒三發(fā)《三建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證》三和《三建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證》三。停止三向施三工工三地供三水、三供電三。加強(qiáng)三管理三，監(jiān)三督和三指導(dǎo)三各區(qū)三執(zhí)法三機(jī)構(gòu)三查處三違法三行為三。停止三發(fā)放三《施三工許三可證三》、三對(duì)擅三自施三工行三為依三法處三罰。查處三未經(jīng)三消防三審查三、驗(yàn)三收的三建筑三物從三事生三產(chǎn)、三經(jīng)營(yíng)三及其三它影三響消三防安三全的三行為三。對(duì)不三能提三供有三效房三地產(chǎn)三產(chǎn)權(quán)三證明三文件三或者三合法三租賃三手續(xù)三的生三產(chǎn)經(jīng)三營(yíng)者三，不三予辦三理營(yíng)三業(yè)執(zhí)三照。加強(qiáng)三房屋三租賃三市場(chǎng)三管理三，堅(jiān)三決查三處違三法租三賃行三為，三禁止三違法三建筑三進(jìn)入三租賃三市場(chǎng)三。深圳三市查三處違三法建三筑和三城中三村改三造工三作領(lǐng)三導(dǎo)小三組市長(zhǎng)三、副三市長(zhǎng)各區(qū)三政府三和各三局負(fù)三責(zé)人深圳三市查三處違三法建三筑和三城中三村改三造工三作法三紀(jì)督三查組查處三違法三建筑三工作三辦公三室城中三村改三造工三作辦三公室常設(shè)三國(guó)土三房產(chǎn)三局常設(shè)三規(guī)劃三局45多數(shù)三舊城三改造三，政三府需三要付三出一三定的三代價(jià)三，才三能保三證城三中村三改造三經(jīng)濟(jì)三上可三行政府三代價(jià)項(xiàng)目珠海城中村深圳漁農(nóng)村廣州石牌村政府付出的代價(jià)開(kāi)發(fā)商每拆1㎡的房屋建筑面積，可免交2㎡或3㎡建筑面積的地價(jià)；減免相應(yīng)的消防費(fèi)；允許開(kāi)發(fā)商適當(dāng)提高容積率增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積；提供容積率到7以上；調(diào)配土地資源1.1萬(wàn)平方米；政府全額投資建設(shè)一條雙向車道的市政道路，解決漁農(nóng)村片區(qū)僅有一個(gè)城市出入口的問(wèn)題；政府免除地價(jià)，另外福田區(qū)政府補(bǔ)助1.6個(gè)億免收土地出讓金和市政建設(shè)配套費(fèi)；扶持骨干企業(yè)；城中三村改三造，三政府三需付三出一三定的三代價(jià)三，在三補(bǔ)貼三、稅三收、三貸款三等多三方面三給予三優(yōu)惠三！46政府三需要三極大三的決三心和三毅力三，并三成立三專門(mén)三機(jī)構(gòu)三負(fù)責(zé)三改造三，強(qiáng)三力推三進(jìn)城三中村三改造政府三決心雙組三長(zhǎng)區(qū)委三書(shū)記三、區(qū)三長(zhǎng)辦公三室常務(wù)組長(zhǎng)副組長(zhǎng)6人維穩(wěn)工作三組執(zhí)法工作三組政治三思想三工作三組宣傳三教育三工作三組港澳三僑務(wù)三工作三組集體三經(jīng)濟(jì)研究工作三組政府三投資建設(shè)工作三組計(jì)劃三財(cái)政工作三組改造工作三組綜合三協(xié)調(diào)工作三組47關(guān)鍵三要點(diǎn)三總結(jié)城中三村改三造最三大的三障礙三來(lái)源三于村三民，三改造三最重三要的三工作三是解三決村三民的三收入三來(lái)源三，滿三足大三部分三村民三的安三置補(bǔ)三償要三求，三否則三改造三存在三不確三定性三，風(fēng)三險(xiǎn)大合章三、違三章一三般不三區(qū)分三，按三照現(xiàn)三狀進(jìn)三行拆三遷補(bǔ)三償，三對(duì)城三中村三違章三建設(shè)三采取三控制三措施三，政三府各三部門(mén)三都參三與于三其中股份三公司三必不三可少三，能三“擺三平”三村民三，給三改造三降低三風(fēng)險(xiǎn)三和成三本政府三通常三付出三一定三的代三價(jià)，三制定三專門(mén)三的優(yōu)三惠政三策，三成立三專門(mén)三的工三作班三子。三有決三心和三毅力三在相三當(dāng)長(zhǎng)三的時(shí)三間內(nèi)三改造三城中三村48研究三內(nèi)容城中三村改三造關(guān)三鍵要三點(diǎn)安置三補(bǔ)償三方案三設(shè)計(jì)操作三方式備選三安置三補(bǔ)償三方案49村內(nèi)三所有三村民三一致三要求三就地三安置三，滿三足村三民就三地安三置的三要求三是月三川村三改造三的前三提條三件全部三村民三都要三求就三地安三置月川三村是三一個(gè)三風(fēng)水三寶地三，祖三祖輩三輩都三生活三在三三亞，三是老三三亞三人，三月川三村比三三亞三還要三早成三立。三所以三一定三要就三地安三置……要就三地安三置，三村子三已經(jīng)三有幾三百年三的歷三史了三，……不愿三意搬三出村三里在月三川村三已經(jīng)三有幾三百年三了，三搬出三去是三不可三能的三，只三要在三村里三，具三體位三置都三可以三。要就三地安三置，三村子三已經(jīng)三有幾三百年三的歷三史了三，從三上一三代到三現(xiàn)在三，家三里沒(méi)三人生三病，三月川三村是三風(fēng)水三寶地三，不三愿意三搬出三村里三?！麓ㄈ迕駠?guó)家三、河三東區(qū)三、村三居委三會(huì)對(duì)三改造三的態(tài)三度《中共三中央三關(guān)于三構(gòu)建三社會(huì)三主義三和諧三社會(huì)三若干三重大三問(wèn)題三的決三定》中指三出：三“著三力解三決土三地征三收征三用、三城市三建設(shè)三拆遷三、環(huán)三境保三護(hù)、三企業(yè)三重組三改制三和破三產(chǎn)、三涉法三涉訴三中群三眾反三映強(qiáng)三烈的三問(wèn)題三，堅(jiān)三決糾三正損三害群三眾利三益的三行為三?！薄对麓ㄈf城三改造三開(kāi)發(fā)三思路》表明三“目三標(biāo)一三是確保三拆遷三安置三項(xiàng)目三符合三絕大三多數(shù)三群眾三的要三求，最三大限三度的三照顧三村民三的利三益；三目標(biāo)三二是三安置三好村三民…；”5082三%村三民要三求宅三基地三+貨三幣補(bǔ)三償；三10三0%三村民三要求三住聯(lián)三排別三墅；三90三%以三上村三民要三求改三造后三有穩(wěn)三定的三生活三收入三或工三作機(jī)三會(huì)82三%村三民接三受貨三幣＋三宅基三地補(bǔ)三償，三其中三貨幣三補(bǔ)償三標(biāo)準(zhǔn)三不能三低于三現(xiàn)在三的建三房成三本，三宅基三地補(bǔ)三償不三能低三于1三20三㎡由于三目前三村民三已經(jīng)三沒(méi)有三土地三，也三沒(méi)有三工作三，故三基本三依靠三房租三生活三，改三造后三希望三也能三有租三賃用三房，三使家三庭能三有穩(wěn)三定收三入…三………三希望三賠償三一塊三地，三補(bǔ)償三地后三的房三子要三自己三建，三可以三設(shè)計(jì)三、規(guī)三劃好三后——三月川三村民90三%村三民希三望未三來(lái)能三有穩(wěn)三定的三收入三來(lái)源希望改造三后建三設(shè)一三些經(jīng)三營(yíng)性三物業(yè)三，由三村里三來(lái)經(jīng)三營(yíng)，三使村三里的三就業(yè)三增加三，這三樣就三能獲三得固三定的三收入三，如三果一三次性三補(bǔ)償三，就三算再三多錢(qián)三也會(huì)三花完三，最三終根三本無(wú)三法維三持生三計(jì)…三…補(bǔ)償三土地三后再三入股三股份三公司三是最三好的三了，三以后三可以三分紅——三月川三村民所有三村民三均反三對(duì)公三寓安三置，三要求三住聯(lián)三排別三墅要改三造月三川？三可以三??！三把方三案拿三出來(lái)三啊！三…三…我三們住三不慣三公寓三啦，三不給三地建三房子三？那三還談三什么三，不三用談三，肯三定不三可能三的改造三了肯三定要三比現(xiàn)三在好三啦，三不然三改做三什么三……三我們?nèi)灰「呷龢?，三住什三么？三…三…?dāng)三然要三住有三天有三地、三獨(dú)門(mén)三獨(dú)戶三的房三子啦三！——三月川三村民51考慮三月川三村民三要求三和可三能的三補(bǔ)償三內(nèi)容三，我三們通三過(guò)六三項(xiàng)補(bǔ)三償內(nèi)三容的三組合三來(lái)設(shè)三計(jì)補(bǔ)三償方三案補(bǔ)償三內(nèi)容貨幣宅基三地12三0㎡養(yǎng)老三保險(xiǎn)工作三和培三訓(xùn)集體三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三預(yù)留三地1三5畝出租三公寓三90三㎡養(yǎng)老三保險(xiǎn)三、工三作培三訓(xùn)對(duì)三村民三參與三社會(huì)三分工三，獲三得生三活保三障極三為重三要，三因此三包含三在每三個(gè)安三置方三案中村民三宅基三地、三貨幣三補(bǔ)償三是改三造的三基本三條件52補(bǔ)償三水平三從低三到高三，我三們提三出三三個(gè)補(bǔ)三償方三案村民三利益補(bǔ)償三方案三一股份三公司三利益無(wú)利三益分三享現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號(hào)文三貨幣三補(bǔ)償就地三返還三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）補(bǔ)償三內(nèi)容現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號(hào)文三貨幣三補(bǔ)償就地三返還三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）贈(zèng)送三村民三每戶90三㎡公寓三（三可作三出租三用）補(bǔ)償三方案三二補(bǔ)償三方案三三現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號(hào)文三貨幣三補(bǔ)償就地三返還三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）贈(zèng)送三村民三每戶90三㎡公寓三（三可作三出租三用）無(wú)償三提供三給股三份公三司15畝集三體經(jīng)三濟(jì)用三地（三村民三可參三股）三）村民三房屋三現(xiàn)金三補(bǔ)償有天三有地三別墅三居住24三0㎡三(三層)別墅三一層三做商三鋪可三出租養(yǎng)老三保險(xiǎn)工作三培訓(xùn)可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營(yíng)提供三工作三機(jī)會(huì)村民三房屋三現(xiàn)金三補(bǔ)償有天三有地三別墅三居住24三0㎡(三層)別墅三一層三做商三鋪可三出租90三㎡公寓三可出三租養(yǎng)老三保險(xiǎn)工作三培訓(xùn)可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營(yíng)可將15畝用三地入三股，三參與三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三，獲三得集三體物三業(yè)提供三工作三機(jī)會(huì)村民三房屋三現(xiàn)金三補(bǔ)償有天三有地三別墅三居住24三0㎡(三層)別墅三一層三做商三鋪可三出租90三㎡公寓三可出三租股份三分紅養(yǎng)老三保險(xiǎn)工作三培訓(xùn)53補(bǔ)償三方案三在財(cái)三務(wù)上三是否三平衡三？測(cè)算三模型基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)測(cè)算三前提測(cè)算三結(jié)果54土地三出讓三分為三兩種三模式三：凈三地出三讓和三捆綁三出讓改造三項(xiàng)目三列入三政府三項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)三設(shè)施安置拆遷三談判拆遷三補(bǔ)償三安置土地三開(kāi)發(fā)管理三運(yùn)營(yíng)補(bǔ)償政府三出資三金，三拆遷三談判三安置開(kāi)發(fā)三商繳三納土三地出三讓金三后，三進(jìn)行三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)凈地三出讓（拆三遷安三置完三畢，三土地三出讓三）開(kāi)發(fā)三商繳三納土三地出三讓金三后，三進(jìn)行三拆遷三補(bǔ)償三安置三和項(xiàng)三目開(kāi)三發(fā)捆綁三出讓（拆三遷安三置前三，土三地出三讓）55因此三項(xiàng)目三產(chǎn)生三的收三益有三兩種三：一三級(jí)開(kāi)三發(fā)收三益和三二級(jí)三開(kāi)發(fā)三收益產(chǎn)生三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三收益產(chǎn)生三二級(jí)三開(kāi)發(fā)三收益拆遷三談判安置三區(qū)建三設(shè)市政三道路三、水三電施三工建三設(shè)掛牌拆遷三談判安置三區(qū)建三設(shè)市政三道路三建設(shè)熟地三招標(biāo)三、拍三賣、三掛牌三獲取一級(jí)三開(kāi)發(fā)三利潤(rùn)通過(guò)三毛地三土地三開(kāi)發(fā)三，獲三取開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)掛牌開(kāi)發(fā)三產(chǎn)生三收益56凈地三出讓三時(shí)，三政府三“零三收益三”原三則為三：土三地出三讓金三=拆三遷補(bǔ)三償成三本改造三項(xiàng)目三列入三政府三項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)三設(shè)施安置拆遷三談判拆遷三補(bǔ)償三安置土地三開(kāi)發(fā)管理三運(yùn)營(yíng)補(bǔ)償政府三出資三金，三拆遷三談判三安置凈地三出讓（拆三遷安三置完三畢，三土地三出讓三）拆遷三補(bǔ)助征地三費(fèi)基礎(chǔ)三設(shè)施房屋三補(bǔ)償成本土地三出讓三金收益按照三政府三零收三益原三則，三凈地三掛牌三時(shí)，三收益三=拆三遷補(bǔ)三償成三本57捆綁三出讓三時(shí)，三政府三“零三收益三”原三則為三：土三地出三讓金三=0三；開(kāi)三發(fā)單三位收三益原三則為三：N三PV三≥0三，I三RR三≥三行業(yè)三基準(zhǔn)三收益三率改造三項(xiàng)目三列入三政府三項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)三設(shè)施安置拆遷三談判拆遷三補(bǔ)償三安置房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)管理三運(yùn)營(yíng)補(bǔ)償拆遷三安置毛地三出讓（拆三遷安三置完三畢，三土地三出讓三）拆遷三補(bǔ)助征地三費(fèi)基礎(chǔ)三設(shè)施房屋三補(bǔ)償拆遷三安置三成本房屋三銷售收益土地三開(kāi)發(fā)建筑三工程三費(fèi)相關(guān)三稅費(fèi)項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三成本土地三出讓三金按照三政府三零收三益原三則，三毛地三掛牌三時(shí)，三土地三出讓三金按三零計(jì)三算開(kāi)發(fā)三商最三低收三益為三：NP三V≥三0，三IR三R三≥行三業(yè)基三準(zhǔn)收三益率58按照三保守三原則三，包三含行三政中三心和三月川三小學(xué)三片區(qū)三以及三老干三部安三置，三共需三安置三12三00三戶現(xiàn)狀人口基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目單位戶數(shù)合計(jì)1統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)原居民戶100012002老干部戶1503月川小學(xué)戶304行政中心戶205貨幣補(bǔ)償村內(nèi)外來(lái)遷入戶238

6合計(jì)戶1438

人三口59月川三舊村三改造三范圍三內(nèi)扣三除已三開(kāi)發(fā)三用地三、市三級(jí)配三套及三城市三綠帶三用地三，可三利用三的土三地為三59三3.三5畝本項(xiàng)三目可三利用三的土三地包三括兩塊三：舊三村地三塊以三及海三航學(xué)院三片區(qū)三地塊舊村三地塊三總面三積88三0畝，其中三原老三干安三置區(qū)三位置三將建設(shè)三公共三綠地三；另三外，三村東還三有18三7畝土三地已三確定用來(lái)三建設(shè)三文化三中心舊村三地塊三剩余三可利三用的三土地面三積為59三3.三5畝市級(jí)三文化三中心123可利三用土三地面積三：5三93三.5三畝1面積三：1三86三.5三畝2公共三綠地面積三：1三00三畝3基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)三—土三地60需要三補(bǔ)償三的建三筑物三包含三老干三部安三置區(qū)三共6三3萬(wàn)三平方三米，三其中三現(xiàn)狀三商業(yè)三按照三65三00三平方三米估三算鋼混磚混磚木簡(jiǎn)易合計(jì)(㎡)月川原居民152654918691886514460540459本市遷入居民18844511155101070669市外遷入居民600196861809020556合計(jì)(㎡)347095626701955514560631684商業(yè)住宅建筑面積(㎡)6500625184注：三商業(yè)三面積三以3三25三間，三20三㎡/三間計(jì)三算建筑三類型功能三類型基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)三—建三筑61若考三慮賣三地，三地價(jià)三取3三00三萬(wàn)元三／畝三；若三考慮三賣房三，則三房?jī)r(jià)三取5三00三0元三／平三方迎賓三花園芙蓉三花園住宅三：4三10三0-三42三00三元/三㎡商業(yè)三：8三70三0元三/㎡住宅三：3三80三0元三/㎡商業(yè)三：8三00三0元三/㎡目前三月川三舊村三附近三有地三塊評(píng)三估價(jià)三已達(dá)25三0萬(wàn)三元/三畝豐興三隆大三橋南三側(cè)地三塊：18三7萬(wàn)三元/三畝62補(bǔ)償方案出讓模式容積率判斷標(biāo)準(zhǔn)NPV≥0IRR≥12%利潤(rùn)財(cái)務(wù)可行性村民安置補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案一凈地出讓-3.73億元＜0-3.7億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡捆綁出讓R=2.5-1.59億元＜01.3億元R=3-0.93億元＜03.0億元補(bǔ)償方案二凈地出讓-6.08億元＜0-6.1億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡

+公寓90㎡捆綁出讓R=2.5-3.32億元＜00.3億元R=3-2.38億元＜00.4億元補(bǔ)償方案三凈地出讓-6.55億元＜0-6.6億元貨幣補(bǔ)償+還建120㎡+公寓90㎡

+集體經(jīng)濟(jì)用地1萬(wàn)㎡捆綁出讓R=2.5-3.82億元＜00.3億元R=3-2.98億元＜00.3億元安置三補(bǔ)償三方案三無(wú)論三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三還是三二級(jí)三開(kāi)發(fā)三財(cái)務(wù)三都不三可行63但能三滿足三大部三分村三民的三安置三補(bǔ)償三要求三，保三證改三造后三村民三生活三的可三持續(xù)三性改三造三后月收三入股份社會(huì)三保險(xiǎn)安置三補(bǔ)償三要求工作三機(jī)會(huì)居住三環(huán)境配套VS改造三不能三降低三收入三水平由2三52三0元三提高三為4三83三0元有股三份分三紅有社三會(huì)保三險(xiǎn)可提三供8三00三元/三月的三工作三機(jī)會(huì)別墅三居住三，又三天有三地配套三齊全三，學(xué)三校、三醫(yī)院三和公三共空三間保證三生活三的可三持續(xù)三性養(yǎng)老三有保三證還在三有工三作，三具有三一技三之長(zhǎng)就地三別墅三安置配套三齊全64月川三村改三造存三在資三金缺三口重三要原三因在三于文三化中三心占三用了三18三6畝三月川三土地市場(chǎng)三價(jià)值三：5三.6三億元按市場(chǎng)三價(jià)值計(jì)算三，即三使只三進(jìn)行三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三，開(kāi)三發(fā)主三體就三可多三獲取三18三6.三5畝三×3三00三萬(wàn)元三/畝三=5三59三50三萬(wàn)元三≈5三.6三億元三人民三幣征地三成本三：1三.6三億元即使三由政三府單三獨(dú)征三用這三18三6.三5畝三土地三，按三同等三補(bǔ)償三標(biāo)準(zhǔn)三，政三府需三另行三支出三土地三成本三18三6.三5÷三88三0×三74三30三7萬(wàn)三元（三拆遷三補(bǔ)償三總額三）=三15三74三8萬(wàn)三元≈三1.三6億三元人三民幣65研究三內(nèi)容城中三村改三造關(guān)三鍵要三點(diǎn)安置三補(bǔ)償三方案三設(shè)計(jì)操作三方式備選三安置三補(bǔ)償三方案66在財(cái)三務(wù)不三可行三的情三況下三，一三般有三兩種三操作三方式政府三補(bǔ)貼三資金三或捆三綁海三航土三地，三引進(jìn)三開(kāi)發(fā)三商，三進(jìn)行三市場(chǎng)三化運(yùn)三作政府三自己三成立三項(xiàng)目三公司三運(yùn)作三，不三考慮三平均三利潤(rùn)三，進(jìn)三行半三市場(chǎng)三化運(yùn)三作67補(bǔ)貼當(dāng)政三府補(bǔ)三貼資三金時(shí)三，有三兩種三補(bǔ)貼三方式三：補(bǔ)三償現(xiàn)三金或三捆綁三海航三地塊補(bǔ)貼三方式補(bǔ)貼三資金直接三補(bǔ)助三開(kāi)發(fā)三公司三資金捆綁三土地與海三航地三塊捆三綁安置補(bǔ)償方案出讓模式政府代價(jià)安置補(bǔ)償方案一一級(jí)開(kāi)發(fā)3.7億元或123畝土地二級(jí)開(kāi)發(fā)1.6億元或53畝土地安置補(bǔ)償方案二一級(jí)開(kāi)發(fā)6.1億元或203畝土地二級(jí)開(kāi)發(fā)3.0億元或100畝土地安置補(bǔ)償方案三一級(jí)開(kāi)發(fā)6.6億元或220畝土地二級(jí)開(kāi)發(fā)3.7億元或123畝土地68政府三與開(kāi)三發(fā)商三共同三拆遷三，然三后進(jìn)三行土三地出三讓，三獲取三賣地三收益一級(jí)三開(kāi)發(fā)三模式三建議三亞三市政三府拆賠三談判拆遷三補(bǔ)償土地三平整掛牌簽訂三協(xié)議月川三村拆遷三工作三小組安置三房建三設(shè)市政三府相三關(guān)部三門(mén)股份三公司開(kāi)發(fā)三商河?xùn)|三區(qū)土地三出讓三收益69政府三與開(kāi)三發(fā)商三共同三拆遷三，開(kāi)三發(fā)商三進(jìn)行三土地三開(kāi)發(fā)三，獲三取賣三房收三益三亞三市政三府項(xiàng)目三公司拆賠三談判拆遷三補(bǔ)償土地三平整二級(jí)三開(kāi)發(fā)簽訂三協(xié)議月川三村拆遷三工作三小組定向三摘牌運(yùn)營(yíng)管理安置三房建三設(shè)二級(jí)三開(kāi)發(fā)三模式三建議市政三府相三關(guān)部三門(mén)股份三公司開(kāi)發(fā)三商河?xùn)|三區(qū)①開(kāi)發(fā)三商+三村民三股份三公司按股三份分三享開(kāi)三發(fā)利三潤(rùn)70崗廈三村實(shí)三行“三政府三+股三份公三司+三開(kāi)發(fā)三商”三的開(kāi)三發(fā)模三式實(shí)三行城三中村三改造崗廈三村案三例現(xiàn)狀三總建三筑面三積52三.5萬(wàn)平三方米三?，F(xiàn)狀三毛容三積率2.三3，現(xiàn)三狀凈三容積三率3.三2現(xiàn)狀三居住三總?cè)巳?.三8萬(wàn)人三，其三中本三地戶三籍人三口11三53人，三外籍三人口84三3人，三暫住三人口6.三6萬(wàn)人三，常三暫比1：34。占地三：7.三2萬(wàn)平三方米三，總?cè)ㄖ娣e三：45三.3萬(wàn)平三方米可銷三售面三積：20三.6萬(wàn)平三方米酒店三式公三寓：三約12萬(wàn)城市三公寓三：20萬(wàn)，三還建19萬(wàn)商業(yè)三：約8.三8萬(wàn)，三還建4.三9萬(wàn)地下三商業(yè)三：約4.三5萬(wàn)，三還建0.三8萬(wàn)改三造三前改三造三后71充分三發(fā)揮三股份三公司三和村三民在三改造三過(guò)程三中的三積極三性項(xiàng)目拆賠比私宅基底面積補(bǔ)償面積0.82私宅2層及以上0.88祖屋1.00集體物業(yè)0.75采用三高于三深圳三市的三補(bǔ)償三標(biāo)準(zhǔn)注重三改造三后的三村民三生活三保障三和改三善股三份公三司經(jīng)三濟(jì)結(jié)三構(gòu)1、全三部村三民住三宅一三層補(bǔ)三償商三業(yè)2、集三體物三業(yè)全三部返三還商三業(yè)3、劃三出1萬(wàn)平三米土三地股三份公三司自三行建三設(shè)集三體物三業(yè)股份三公司三與金三地集三團(tuán)聯(lián)三合組三成商三業(yè)經(jīng)三營(yíng)公三司，三經(jīng)營(yíng)三項(xiàng)目三商業(yè)三，培三養(yǎng)股三份公三司人三才，三村民三入股三分紅政府三補(bǔ)貼三資金2.三5億元72福田三區(qū)政三府主三導(dǎo)，三區(qū)政三府相三關(guān)部三門(mén)，三金地三集團(tuán)三與股三份公三司實(shí)三施改三造方三案福田三區(qū)政三府金地三集團(tuán)拆賠三談判拆遷補(bǔ)償三與經(jīng)三營(yíng)簽訂三協(xié)議崗廈三村改三造工三作辦三公室開(kāi)發(fā)三建設(shè)股份三公司街道三辦事三處區(qū)國(guó)三土、三規(guī)劃配三合福田三區(qū)政三府73市政三府相三關(guān)部三門(mén)股份三公司利用三三亞三舊城三改造三資金三，政三府成三立的三項(xiàng)目三公司三進(jìn)行三拆遷三和開(kāi)三發(fā)建三設(shè)，三不以三盈利三為目三的三亞三市政三府項(xiàng)目三公司拆賠三談判拆遷三補(bǔ)償土地三平整二級(jí)三開(kāi)發(fā)簽訂三協(xié)議河?xùn)|三區(qū)政三府月川三村拆遷三工作三小組三亞三城投定向三摘牌運(yùn)營(yíng)管理安置三房建三設(shè)三亞三城投河?xùn)|三區(qū)商業(yè)三銀行債務(wù)三/股三權(quán)融三資信托三/私三募基三金國(guó)家三開(kāi)發(fā)三銀行注資三入股村股三份公三司74寧波三市鄞三奉片三區(qū)位三于城三市未三來(lái)的三核心三區(qū)，三市政三府期三望將三鄞奉三片區(qū)三改造三成寧三波的三新商三務(wù)區(qū)案三例項(xiàng)目三位于三寧波三三江三口目三前核三心區(qū)三的外三圍區(qū)三域，屬于三核心三區(qū)一三級(jí)輻三射圈三；目三前為三舊的三居住三區(qū)和工三業(yè)廠三區(qū)，三區(qū)域三認(rèn)知三度較三低，三屬于三產(chǎn)業(yè)三衰落區(qū)三；北三靠南三塘河三，南三臨奉三化江三，擁三有奉三化江的三一線三江景三，地三塊呈三現(xiàn)狹三長(zhǎng)形三，濱三水景三觀面大三。寧波三市政三府期三望將三鄞奉三片區(qū)三打造三成一三個(gè)富三于表三現(xiàn)力和體三現(xiàn)區(qū)三域價(jià)三值的三標(biāo)簽——三“寧波三灣”三；一三個(gè)以三寧波支三柱產(chǎn)三業(yè)為三核心三，最三具積三聚力三的主三題商三務(wù)集三聚區(qū)——寧波三高新三經(jīng)貿(mào)三港；三和一三條代三言寧三波歷三史、三現(xiàn)代和三未來(lái)三的“三寧波三走廊三”；75鄞奉三片區(qū)三改造三采用三政府三主導(dǎo)三，寧三波市三城投三和海三曙區(qū)三政府三組成三的海三城公三司主三持實(shí)三施的三開(kāi)發(fā)三模式寧波三市政三府海城三公司拆賠三談判拆遷土地三出讓簽訂三協(xié)議鄞奉三片區(qū)三改造三工作三領(lǐng)導(dǎo)三小組基礎(chǔ)三設(shè)施街道三辦事三處海曙三區(qū)政三府相互三配合市國(guó)三土、三規(guī)劃海曙三區(qū)政三府5三1%寧波三市城三投4三9%寧波三市城三投資金76研究三內(nèi)容城中三村改三造關(guān)三鍵要三點(diǎn)安置三補(bǔ)償三方案三設(shè)計(jì)操作三方式備選三安置三補(bǔ)償三方案77若利三益驅(qū)三動(dòng)村三民居三住公三寓或三說(shuō)服三海航三地塊三異地三安置三，則三有兩三個(gè)補(bǔ)三償方三案村民三利益補(bǔ)償三方案三四股份三公司三利益補(bǔ)償三內(nèi)容補(bǔ)償三方案三五村民三房屋三現(xiàn)金三補(bǔ)償大面三積公三寓居三住別墅三一層三做商三鋪可三出租股份三分紅養(yǎng)老三保險(xiǎn)工作三培訓(xùn)村民三房屋三現(xiàn)金三補(bǔ)償有天三有地三別墅三居住18三0㎡公寓三可出三租豐厚三的股三份分三紅養(yǎng)老三保險(xiǎn)工作三培訓(xùn)現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號(hào)文三貨幣三補(bǔ)償公寓三還建三（30三0㎡）贈(zèng)送三村民三每戶90三㎡公寓三（三可作三出租三用）無(wú)償三提供三給股三份公三司15畝集三體經(jīng)三濟(jì)用三地（三村民三可參三股）三）現(xiàn)有三物業(yè)三按13三8號(hào)文三貨幣三補(bǔ)償海航三地塊三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）贈(zèng)送三村民三每戶18三0㎡公寓三（三可作三出租三用）無(wú)償三提供三給股三份公三司50畝集三體經(jīng)三濟(jì)用三地（三村民三可參三股）三）可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營(yíng)可將15畝用三地入三股，三參與三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三，獲三得集三體物三業(yè)提供三工作三機(jī)會(huì)可將三村民三出租三公寓三聯(lián)合三經(jīng)營(yíng)可將50畝用三地入三股，三參與三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三，獲三得集三體物三業(yè)提供三工作三機(jī)會(huì)78公寓三安置三只有三在二三級(jí)開(kāi)三發(fā)時(shí)三，財(cái)三務(wù)才三可行三性補(bǔ)償方案出讓模式容積率判斷標(biāo)準(zhǔn)NPV≥0IRR≥12%利潤(rùn)財(cái)務(wù)可行性補(bǔ)償方案四現(xiàn)金補(bǔ)償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬(wàn)㎡集體用地凈地出讓-1.46億元＜0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元＜04.2億元R=30.84億元＞06.4億元79但全三部村三民均三要求三住聯(lián)三排，三對(duì)公三寓樓三非常三排斥三，該三方案三實(shí)施三風(fēng)險(xiǎn)三較大三，可三操作三性較三低財(cái)務(wù)三可行毛地三掛牌三：IR三R>三0；凈現(xiàn)三值>0三;村民所有三村民三一致三要求三住聯(lián)三排，三在觀三念上三排斥三住公三寓樓80海航三地塊三異地三安置三有較三高利三潤(rùn)補(bǔ)償方案出讓模式容積率判斷標(biāo)準(zhǔn)NPV≥0IRR≥12%利潤(rùn)財(cái)務(wù)可行性政策安置補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案五凈地出讓2.5億元＞02.5億元現(xiàn)金補(bǔ)償+海航地塊120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元＞015億元R=32.7億元＞019億元81但不三能滿三足村三民就三地安三置的三基本三要求三，實(shí)三施風(fēng)三險(xiǎn)較三大，三可操三作性三較低財(cái)務(wù)三可行凈地三掛牌三：盈三利2.三5億；毛地三掛牌三：IR三R>三0；村民全部三村民三一致三要求三就地三安置三，對(duì)三月川三村民三而言三，就三地安三置是三其基三本要三求82村民三要求三與政三策標(biāo)三準(zhǔn)集三中反三映在三村民三還建三房類三型村民三還建三聯(lián)排三別墅村民三還建三公寓三房方案三四村民三意愿政府三意愿可開(kāi)三發(fā)土三地面三積83若能三部分三別墅三還建三、部三分公三寓還三建，三則形三成折三衷方三案六村民三利益補(bǔ)償三方案三六股份三公司三利益補(bǔ)償三內(nèi)容村民三房屋三現(xiàn)金三補(bǔ)償有天三有地三別墅三或大三面積三公寓別墅三一層