城市房地產(chǎn)管理法三

第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述

一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)業(yè)

（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。房產(chǎn)是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物等永久性建筑。地產(chǎn)是指與房屋相關(guān)的全民所有及部分集體所有土地以及地下基礎(chǔ)設(shè)施。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí)，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí)，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱(chēng)為房地產(chǎn)。所以，“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。在我國(guó)現(xiàn)階段，實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制（又稱(chēng)國(guó)家所有制）和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩種。國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用，此時(shí)集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。除了這種土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變外，國(guó)有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)粐?guó)有土地和集體土地可依法確定給單位或者個(gè)人使用。房屋方面，我國(guó)存在三種所有權(quán)：國(guó)家所有，集體所有，個(gè)人所有。房屋可以作為商品發(fā)生所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)移，稱(chēng)為“買(mǎi)賣(mài)房屋”。此時(shí)，房產(chǎn)權(quán)實(shí)即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在土地與房屋連為一體而發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合下，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租時(shí)，“房隨地走”；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，“地隨房走”。此即房、地一并轉(zhuǎn)移的原則。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一般市場(chǎng)的共性，如要求貫徹平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；但作為一類(lèi)特殊商品交換，它又具有自己的若干特性。1．綜合功能。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能。2．多級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓?zhuān)ㄒ患?jí)市場(chǎng)）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級(jí)市場(chǎng)），還包括土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄒ患?jí)市場(chǎng)）后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（二級(jí)市場(chǎng)）以及投入使用的房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押和房屋的租賃（三級(jí)市場(chǎng)）等，由此形成多層次的市場(chǎng)。3．法定形式。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理登記手續(xù)。4．國(guó)家適度干預(yù)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行國(guó)家宏觀調(diào)控，如土地用途管制、集體土地使用權(quán)不能直接出讓?zhuān)晦r(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；控制城市豪華建筑項(xiàng)目等，與此同時(shí)充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開(kāi)搞活。（三）房地產(chǎn)業(yè)狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類(lèi)：一類(lèi)是從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類(lèi)是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，簡(jiǎn)稱(chēng)成片開(kāi)發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國(guó)家鼓勵(lì)吸收外商投資進(jìn)行土地成片開(kāi)發(fā)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上被列為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的獨(dú)立的一大類(lèi)型。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也作了定位：“房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。”

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題：（1）在房地產(chǎn)交易方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需渠道不暢，有效需求不足（2）在房地產(chǎn)金融方面，融資渠道不暢，假按揭、重復(fù)抵押現(xiàn)象嚴(yán)重（3）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，土地浪費(fèi)驚人，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不合理，高檔樓盤(pán)積壓嚴(yán)重（4）在房地產(chǎn)管理方面，政府多頭管理，人人有權(quán)、人人無(wú)責(zé)，監(jiān)管力度不夠（5）在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，居民“存十用一”的消費(fèi)觀念有待轉(zhuǎn)變二、城市房地產(chǎn)管理法（一）城市房地產(chǎn)管理法的概念是調(diào)整城市房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。１９９４年７月５日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。具體包括：1．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。

2．土地利用和管理關(guān)系土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地的特殊保護(hù)，土地開(kāi)發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場(chǎng)行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場(chǎng)行為與政府行為的結(jié)合。3．城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。4．城市房地產(chǎn)規(guī)劃關(guān)系城市的整體規(guī)劃，對(duì)公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府管理、監(jiān)督行為。

（二）城市房地產(chǎn)管理法的體系1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地（土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)劃撥）

2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3，房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)）

4，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（三）城市房地產(chǎn)管理法的基本原則1．

土地公有原則2．

土地有償使用原則（國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。）3．

十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則4．

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則5．

城鎮(zhèn)住房商品化原則6，宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則（國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。）第二節(jié)

土地管理法律制度

一、土地管理法的概念土地指一國(guó)領(lǐng)土范圍內(nèi)的陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。土地管理是國(guó)家用以維護(hù)土地所有權(quán)、合理組織利用土地的一項(xiàng)行政管理活動(dòng)。土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的基本條件，也是最為珍貴的、不可再生和替代的生產(chǎn)資料，因而，對(duì)土地實(shí)行有效的管理，是各社會(huì)制度下的一項(xiàng)重要法律制度。土地管理法就是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范的總稱(chēng)。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、開(kāi)發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。１９８６年６月２５日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)，１９８８年１２月２９日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議第一次修正，１９９８年８月２９日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議第二次修正《中華人民共和國(guó)土地管理法》。司考題28．關(guān)于承包經(jīng)營(yíng)集體土地可以從事的生產(chǎn)活動(dòng)，下列哪一選項(xiàng)符合《土地管理法》規(guī)定？A．種植業(yè)、林業(yè)B．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)D．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)二、土地管理法的基本內(nèi)容包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等。修改后突出點(diǎn)：第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。首先是突出了保護(hù)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加重了各級(jí)人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。第三，加大查處土地違法行為的力度。司考題75.關(guān)于國(guó)有土地，下列哪些說(shuō)法是正確的？A.國(guó)有土地可以是建設(shè)用地，也可以是農(nóng)用地B.國(guó)有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個(gè)人使用C.國(guó)有土地可以有償使用，也可以無(wú)償使用D.國(guó)有土地使用權(quán)可以有期限，也可以無(wú)期限A.國(guó)有土地可以是建設(shè)用地，也可以是農(nóng)用地B.國(guó)有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個(gè)人使用C.國(guó)有土地可以有償使用，也可以無(wú)償使用D.國(guó)有土地使用權(quán)可以有期限，也可以無(wú)期限

三、我國(guó)基本土地制度1．實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制(國(guó)家、集體)2．國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使3．不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓4．國(guó)家為公共利益的需要可以依法征用集體所有的土地5．國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度6．國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)四、國(guó)有土地有償使用制度（一）土地使用權(quán)出讓?zhuān)?、土地使用權(quán)出讓的概念、特征：國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：（1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。）2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣(mài)、招標(biāo)、雙方協(xié)議。3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。74．根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，在下列哪些情況下使用集體土地從事建設(shè)不需要經(jīng)過(guò)國(guó)家征收？A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B．村民建設(shè)住宅C．鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)D．鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè)A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)企業(yè)B．村民難建設(shè)堡住宅C．鄉(xiāng)村公共茫設(shè)施建設(shè)D．鄉(xiāng)村公益蒼事業(yè)建設(shè)（三朝）土叨地使囑用權(quán)介出租1、土地治使用權(quán)公出租的批概念：是指土地漠使用者將究土地使用朝權(quán)單獨(dú)或膝者隨同地砌上建筑物顛、其他附選著物租賃熱給他人使處用，由他漸人向其支帽付租金的右行為。2、土地乘使用權(quán)綱出租的王法律后碰果：（1）土地使端用權(quán)出租狗后，出租亮人必須繼武續(xù)履行土族地使用權(quán)耍出讓合同查。（2）土地使踩用權(quán)出租銜，其地上梅建筑物及凈其他附著原物亦同時(shí)柜出租。（3）承租人脈取得租賃風(fēng)權(quán)后，享查有對(duì)土地朋的占有、儉使用和收她益權(quán)，但即是，未經(jīng)全出租人同倘意，承租例人不得將端土地使用令權(quán)再轉(zhuǎn)租趕，也不得偵將土地使逃用權(quán)用于稱(chēng)抵押。（4）如發(fā)生計(jì)轉(zhuǎn)讓?zhuān)诰就葪l件班下，承租螞人有優(yōu)先合于他人接掀受轉(zhuǎn)讓的描權(quán)利，即介使承租人惜不購(gòu)買(mǎi)出華租人的土帽地使用權(quán)蔬，租賃合病同對(duì)于新病的土地使晴用權(quán)人也嬌仍繼續(xù)有驅(qū)效。（四板）土享地使攝用權(quán)妙抵押兩：是指土地順使用者提怒供可供抵細(xì)押的土地哀使用權(quán)作葛為履行債忌務(wù)的擔(dān)保呆的行為。（五）國(guó)有土乘地租賃降：是指剩土地牛使用姑者與淡縣級(jí)坡以上慈人民極政府倡土地效管理鳳部門(mén)混簽訂全一定灑年限燒的土腰地租造賃合煮同，鐮并支召付租運(yùn)金的病行為2、國(guó)有土齊地使用權(quán)待作價(jià)出資基或入股的糠概念：是凈指國(guó)家以碗一定年限仇的國(guó)有土厚地使用權(quán)閑作價(jià)，作胳為出資或課股本投入責(zé)新設(shè)立的變企業(yè)。（六）州土地使慰用權(quán)的漁終止五、國(guó)有技土地使用扣權(quán)的劃撥1、土巴地使路用權(quán)育劃撥下的概廣念和糊范圍（1）土氧地使糊用權(quán)緣瑞劃撥他的概府念是指縣鉆級(jí)以上呀人民政瘋府依法甜批準(zhǔn)，新在土地革使用者靜繳納補(bǔ)誦償、安嘉置等費(fèi)借用后，榮將該幅淹土地交想付其使序用，或互者將土危地使用酸權(quán)無(wú)償糕交付給擁土地使且用者使盜用的行資為。（2）土鞭地使貞用權(quán)酷劃撥趟的特唐征：①土地使栗用權(quán)劃撥舉是一種具濟(jì)體的行政嗚行為；②土地使辣用權(quán)劃撥拴是一種無(wú)備償?shù)男袨槲郏恋厥共ㄓ谜呷〉毛F使用權(quán)無(wú)江需支付地匹價(jià)，但這竟并不等于溫使用者不匆需支付任乓何費(fèi)用；③土蓬地使疑用權(quán)加可以鳥(niǎo)是有康期限描的，窗也可熄以是卸無(wú)期花限的臟；④劃撥數(shù)的土地鉆使用權(quán)膊，不可欠以轉(zhuǎn)讓抽、出租煙、抵押井。2、劃定撥土屯地使御用權(quán)翁的轉(zhuǎn)意讓、慎出租倚、抵抹押：劃撥土揀地使用石權(quán)，只含有在符嶄合一定廳條件情織況才可才以轉(zhuǎn)讓麻、出租尚、抵押花。條件就倚是：（1）土地使督用者必須押是企業(yè)、靠公司、其贊他經(jīng)濟(jì)組健織和個(gè)人王；（2）領(lǐng)有童國(guó)有土管地使用結(jié)證；（3）具有忽地上建鬧筑物、纖其他附日著物合西法的產(chǎn)張權(quán)證明稿；（4）依照有輸關(guān)土地使帶用權(quán)出讓順的規(guī)定簽姥訂土地使福用權(quán)出讓晴合同，向鼻當(dāng)?shù)厥?、稼縣人民政闊府補(bǔ)交土耐地使用權(quán)蝕出讓金或快者以轉(zhuǎn)讓詠、出租、織抵押所獲激得收益抵巾交土地使益用權(quán)出讓克金。3、國(guó)座有企丈業(yè)改程革中擠劃撥貞土地膀使用尖權(quán)的栽處理押：根陽(yáng)據(jù)企淺業(yè)改垂革的躺不同雕形式絡(luò)和具慨體情比況，于可以潮分別昨采取繳國(guó)有分土地蠅使用耍權(quán)出僑讓、透國(guó)有帖土地傳租賃偵、國(guó)單家以趙土地打使用參權(quán)作鵲價(jià)入漆股和征保留贊劃撥苦用地垂方式店四種預(yù)辦法昏予以套處置閣。有下列削情況之設(shè)一的，悼應(yīng)當(dāng)采水取出讓臉或租賃版方式處問(wèn)置（1）國(guó)慈有企級(jí)業(yè)改班革或上改組用為有遵限責(zé)暑任公巧司、繭股份友有限岡公司拘以及鍵組建體企業(yè)忘集團(tuán)尿的；（2）國(guó)有企俗業(yè)改組為漁股份合作冒制的；（3）國(guó)有企掌業(yè)租賃經(jīng)排營(yíng)的；（4）非國(guó)貫有企業(yè)努兼并國(guó)面有企業(yè)瞇的。國(guó)有湖企業(yè)旅破產(chǎn)矮或出淺售，碧企業(yè)舍原劃傭撥的規(guī)土地盟使用掘權(quán)應(yīng)裹當(dāng)以播出讓司方式驕處置青。有下列遣情形的孫，可以摘經(jīng)批準(zhǔn)濤后保留笛劃撥方越式（1）繼續(xù)作廁為城市基矛礎(chǔ)設(shè)施用努地、公益軌事業(yè)用地除和國(guó)家重顆點(diǎn)扶持的舒能源、交宜通、水利軍等項(xiàng)目用圾地，原土壟地用途不釋變的，但庫(kù)改造或改襲組為公司匠制企業(yè)除裕外；（公乎司是商主聽(tīng)體；以贏送利為目的宮。所以，劣不允許部遙隊(duì)、政府速經(jīng)商。）（2）國(guó)有企孫業(yè)兼并國(guó)咳有企業(yè)或贈(zèng)非國(guó)有企供業(yè)，以及鼻國(guó)有企業(yè)孩合并，兼役并或合并廚后是國(guó)有加工業(yè)企業(yè)西的；（3）在國(guó)拜有企業(yè)淘兼并、尖合并中朗，被兼筋并的國(guó)詢(xún)有企業(yè)蘿或國(guó)有乓企業(yè)合帳并的一蜓方屬于壓瀕臨破蝦產(chǎn)的企隔業(yè)；（4）國(guó)有企欺業(yè)改造或魚(yú)改組為國(guó)各有獨(dú)資公啊司的。司考題70.某市政左府在土役地管理屠中的下濾列哪些丹行為違摔反了《土地管別理法》的規(guī)育定？A.甲公司在曠市郊申請(qǐng)播使用一片況國(guó)有土地銳修建經(jīng)營(yíng)引性墓地，譽(yù)市政府批嚷準(zhǔn)其以劃福撥方式取皇得土地使田用權(quán)B.乙公槽司投猜標(biāo)取辦得一簡(jiǎn)塊商卻品房現(xiàn)開(kāi)發(fā)惱用地獸的出盈讓土逝地使植用權(quán)婦，市滋政府遇同意悅其在獸房屋矩建成告銷(xiāo)售帖后繳寸納土裙地出癢讓金C.丙公沉司以喊出讓甘方式嫌在本幼市規(guī)此劃區(qū)叨取得漂一塊鋒工業(yè)城用地待，市刊國(guó)土暖局在餐未征冤得市合規(guī)劃倉(cāng)局同痛意的塞情況脖下，獨(dú)將該丹土地斥的用拔途變艇更為錦住宅糾建設(shè)漿用地D.丁公司在正城市規(guī)劃瀉區(qū)取得一衰塊臨時(shí)用囑地，使用饞已達(dá)6年，并在講該處修建鋤了永久性誤建筑，市長(zhǎng)政府未收休回土地，漏還為該建闊筑發(fā)放了湊房屋產(chǎn)權(quán)玩證A.甲公司在小市郊申請(qǐng)槳使用一片移國(guó)有土地棋修建經(jīng)營(yíng)泥性墓地，靠市政府批史準(zhǔn)其以劃匹撥方式取柳得土地使姻用權(quán)B.乙公司麻投標(biāo)取要得一塊纖商品房偽開(kāi)發(fā)用味地的出耗讓土地冠使用權(quán)籃，市政毯府同意等其在房爐屋建成眨銷(xiāo)售后架繳納土拼地出讓貢金C.丙公笑司以改出讓半方式臂在本咱市規(guī)敵劃區(qū)誘取得催一塊票工業(yè)烘用地繡，市育國(guó)土禮局在墻未征啊得市默規(guī)劃聰局同脹意的徐情況譜下，鋸將該障土地果的用震途變善更為摘住宅璃建設(shè)膠用地D.丁公司蔬在城市懷規(guī)劃區(qū)巴取得一江塊臨時(shí)瞧用地，格使用已傍達(dá)6年，并梁在該處流修建了珠永久性差建筑，屆市政府番未收回曾土地，毅還為該沉建筑發(fā)衰放了房腰屋產(chǎn)權(quán)睜證六、雞建設(shè)筑用地禮制度1．建設(shè)用地勁的概念建設(shè)用轉(zhuǎn)地是指熄建造建夸筑物、在構(gòu)筑物較的土地善，包括焦城鄉(xiāng)住困宅和公跡共設(shè)施疊用地、罷工礦用促地、交三通水利遺設(shè)施用弊地、旅敗游用地閃、軍事甩用地等躬。從廣通義上講傭，建設(shè)脖用地是孫指已利識(shí)用土地查中的一鼓切非農(nóng)廊業(yè)生產(chǎn)潔用地。兼國(guó)家實(shí)瘦行土地滑用途管醬制，嚴(yán)患格限制材農(nóng)用地譜轉(zhuǎn)為建不設(shè)用地先。2．國(guó)家建設(shè)纏用地使用陣權(quán)的取得（1）國(guó)家蛇建設(shè)用濾地的來(lái)薪源國(guó)家睡建設(shè)索用地風(fēng)必須蘭是國(guó)以有土南地，字國(guó)家靜通過(guò)臘一定駝的程輛序?qū)⒃趪?guó)有瓶土地蹈使用凡權(quán)有域償出束讓或柔無(wú)償倡劃撥貍給建套設(shè)單讀位或彈個(gè)人弓使用詳。國(guó)家要燙出讓、疲租賃或澇劃撥?chē)?guó)恨有土地雀使用權(quán)蹤蝶，首要咐條件是蔥國(guó)家擁果有該幅董土地的弄使用權(quán)爺。在下由列三種途情況下債，國(guó)家捷可以劃訓(xùn)撥或出飾讓、租狠賃土地標(biāo)使用權(quán)天：①磚農(nóng)村拔集體旬所有幕的土貝地已次征用騰為國(guó)貨有；②國(guó)家流已依法收副回國(guó)有建典設(shè)土地使架用權(quán)；③帆國(guó)有與荒山但、荒輛地，娃即國(guó)廈有未到利用佩土地舍已改嫌為建耳設(shè)用示地。（2）農(nóng)純用地姨轉(zhuǎn)用珠審批建設(shè)占用糾土地，涉?zhèn)慵稗r(nóng)用地忍轉(zhuǎn)為建設(shè)萌用地的，待應(yīng)當(dāng)辦理黎農(nóng)用地轉(zhuǎn)秤用審批手區(qū)續(xù)。這是類(lèi)新的《土地晚管理你法》實(shí)行綿土地妄用途劃管制得的一子個(gè)關(guān)頑鍵。阿辦理您轉(zhuǎn)用幼審批橡后，杜方可姿辦理大征地結(jié)手續(xù)紐奉。（3）以劃撥略方式取得筍建設(shè)用地役的審批程哲序3．國(guó)家建夏設(shè)征用土浩地國(guó)家寫(xiě)建設(shè)濟(jì)征用種土地皂是國(guó)河家運(yùn)腎用其菌行政決權(quán)力眼把農(nóng)好民集鋤體土懸地轉(zhuǎn)歡為國(guó)瓣家所骨有的淚行為趴。（1）國(guó)家建宗設(shè)征用土千地的法律銳特征：①征地雞主體的惟跑一性；②征兄地行為框的行政走性；③艱征地怎條件膚的補(bǔ)茂償性棉。（2）征用土盒地的審批虛權(quán)199狹8年新《土地管理確法》上收了屯征地審類(lèi)批權(quán)，獻(xiàn)征地審見(jiàn)批權(quán)集禿中在中侵央和省屋兩級(jí)政填府，其者他各級(jí)幼地方人緒民政府影無(wú)征地謹(jǐn)審批權(quán)嘗。該法子第45條規(guī)步定，凳征用腎下列靜土地峰的，藝由國(guó)淺務(wù)院敗批準(zhǔn)收：（1）基本賴(lài)農(nóng)田；覆（2）基本擱農(nóng)田以暴外的耕梁地超過(guò)35公頃拼的（候折合525畝）；份其他土侄地超過(guò)70公頃的（組折合1050畝）。征征用前款規(guī)屯定以外的踐土地的，束由省、自抱治區(qū)、直提轄市人民財(cái)政府批準(zhǔn)吵，并報(bào)國(guó)態(tài)務(wù)院備案柳。（3）征花用土鳥(niǎo)地的科補(bǔ)償溪安置征地悄費(fèi)用磨一般稍由以帥下幾敲部分再構(gòu)成田：①土地遍補(bǔ)償費(fèi)。戀土地補(bǔ)償要費(fèi)是對(duì)土食地所有人征或使用人欄對(duì)土地的燥投入和收困益的補(bǔ)償告。②倡安置區(qū)補(bǔ)助幻玉費(fèi)。完安置蛙補(bǔ)助淺費(fèi)是跡為安閃置以集土地牲為主唱要生羨產(chǎn)資疤料并仍取得塌生活農(nóng)來(lái)源微的農(nóng)鋼業(yè)人間口的游生活吵所給票予的縮慧補(bǔ)助財(cái)費(fèi)用乞。③貪青苗剝補(bǔ)償包費(fèi)。④像地上帳附著鑄物補(bǔ)亡償費(fèi)室。⑤新菜價(jià)地開(kāi)發(fā)建斜設(shè)基金。⑥輕土地更復(fù)墾偵費(fèi)或雷耕地引開(kāi)墾宵費(fèi)。第三節(jié)釀城市房捷地產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)法律制度一、城市蹈房地產(chǎn)權(quán)惠屬關(guān)系（一）狡房屋所捷有權(quán)1．房屋棗所有權(quán)會(huì)的概念房屋所有顏權(quán)是指所毛有人依法精對(duì)自己所服有的房屋休享有占有希、使用、嫁收益和處冬分的權(quán)利晃。占有搶權(quán)是找對(duì)房嚷屋的濫實(shí)際漆控制商的權(quán)卡利。使用權(quán)午是根據(jù)仁房屋的罷性能和短用途對(duì)古房屋的尤利用的遲權(quán)利。收益權(quán)是禍房屋所有券人收取房走屋所產(chǎn)生伶的利益的稈權(quán)利。處分權(quán)月是房屋慕所有人糧在事實(shí)害上或法縫律上對(duì)屯房屋進(jìn)抬行處置宵的權(quán)利榆。2．房屋慚共有的駛概念房屋共槍有是指熊兩個(gè)以螺上主體芝對(duì)同一祥房屋共牲同享有哀所有權(quán)搬。共有旋與公有友不同，小房屋公棄有的主糧體是單毅一的，甜它只能醒是國(guó)家況或某一婆集體組考織；而書(shū)房屋共混有的主最體為兩惜個(gè)以上投。各共丸有人因篇房屋共旬有而形值成的權(quán)貿(mào)利、義惑務(wù)關(guān)系蘭，稱(chēng)為鈔房屋共唱有關(guān)系授。房屋街共有具栗有以下容特征：（1）主鞠體有著兩個(gè)楚以上民，單艱一主幣體不鳴構(gòu)成呢房屋直共有田。（2）客體是泉同一項(xiàng)房碼產(chǎn)。（3）房屋盜共有存普在著對(duì)望內(nèi)、對(duì)亂外兩種突關(guān)系。（二）昂土地使壓用權(quán)1．土地使感用權(quán)的概獻(xiàn)念這里所稱(chēng)惑的土地使巖用權(quán)是指鎮(zhèn)土地使用泊者依法使深用其占有字的土地并距享有收益尸及一定處飽分的權(quán)利絹。土地使石用權(quán)實(shí)息際上有浩兩種：塌一是土棚地所有巖權(quán)人對(duì)樓自己擁英有的土毅地所享取有的使轟用權(quán)；中二是非扮土地所搖有權(quán)人頃對(duì)土地鍛所享有屋的使用瓜權(quán)。2．土地泥使用權(quán)貢的內(nèi)容（1）使晶用權(quán)尖。（2）收日益權(quán)帳。（3）處壘分權(quán)督。3．土征地使納用權(quán)定的特白征（1）權(quán)泳利的浸派生犯性。（2）客鎮(zhèn)體的氣有限蠶性。（3）目的礎(chǔ)的特殊孟性。（4）取得醫(yī)的法定次性。（5）使用污的期限診性。4．土地時(shí)使用權(quán)猛的終止土地露使用餓權(quán)人田由于讓某種光法定床事由拐的出貴現(xiàn)而立喪失豈土地池使用確權(quán)。（1）因土響地使用留權(quán)出讓朽合同規(guī)盟定的使享用期限蹤蝶屆滿(mǎn)而株終止。（2）土地使鉤用權(quán)屆滿(mǎn)織前，國(guó)家銅根據(jù)社會(huì)龜公共利益便的需要，拆可以依照熄法律程序生提前收回秀土地使用岸權(quán)，并根估據(jù)土地使含用者使用潤(rùn)土地的實(shí)轎際年限和穗開(kāi)發(fā)土地淹的實(shí)際情維況給予相海應(yīng)的補(bǔ)償頸。（3）因土地掘使用者嚴(yán)猾重違反城橫市規(guī)劃或泊違反土地探使用權(quán)出水讓合同而貼被國(guó)家強(qiáng)長(zhǎng)制收回土齡地。（4）因土抹地的滅燙失而導(dǎo)跨致土地的使用權(quán)吐的終止忽。（三）斧房地產(chǎn)瓣相鄰權(quán)1．房雜地產(chǎn)挪相鄰恩權(quán)的挨概念懂和特挽征房地產(chǎn)相須鄰權(quán)即房蔥地產(chǎn)相鄰賭關(guān)系，是裙指兩個(gè)或身兩個(gè)以上包相互毗鄰?qiáng)实姆康禺a(chǎn)截所有人或優(yōu)使用人在控行使房地藏產(chǎn)的占有全、使用、少收益和處魚(yú)分權(quán)時(shí)，縫相互之間從應(yīng)當(dāng)給予舌便利或者若接受限制勉而發(fā)生的子權(quán)利義務(wù)需關(guān)系。房地妙產(chǎn)相掠鄰權(quán)梳具有悉如下偽特征殿：（1）房地脹產(chǎn)相鄰伏權(quán)的主寬體是兩按個(gè)以上卸的房地噸產(chǎn)所有夠人或使駛用人。（2）房地鑒產(chǎn)在地譯理位置撤上必須椒是相鄰擋的。（3）相鄰獎(jiǎng)關(guān)系的裙客體是計(jì)相鄰房耍地產(chǎn)所揀有人或怖使用人耗行使其緒權(quán)利時(shí)和所體現(xiàn)川的利益獻(xiàn)，而非跟房地產(chǎn)丸本身。（4）房地浴產(chǎn)相鄰莫關(guān)系的熱內(nèi)容是緣瑞相鄰人悶之間的跌權(quán)利義圣務(wù)。2．房地阻產(chǎn)相鄰酷權(quán)的種抗類(lèi)（1）因使用燙鄰地、通腦道，或通戚行而發(fā)生執(zhí)的相鄰關(guān)渠系（2）因貫相鄰活環(huán)境口保護(hù)歸而發(fā)隔生的隔相鄰咬關(guān)系（3）因險(xiǎn)綱情危害興而發(fā)生素的相鄰像關(guān)系（4）因相鄰囑通風(fēng)、采翼光、管線(xiàn)憲設(shè)置而發(fā)住生的相鄰境關(guān)系二、城思市房地爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)屬醉登記（一）則房地產(chǎn)艱權(quán)屬登墊記的概發(fā)念房地獻(xiàn)產(chǎn)權(quán)改屬登送記是東指房知地產(chǎn)泥行政均主管民部門(mén)峽代表往政府曠對(duì)房姿地產(chǎn)矛所有蹈權(quán)和爆使用娘權(quán)以年及由患上述箭權(quán)利旺產(chǎn)生僻的抵裝押權(quán)模、典晶權(quán)等驢房地涉產(chǎn)他夾項(xiàng)權(quán)科利進(jìn)撤行登幕記，簡(jiǎn)依法殊確認(rèn)墻房地霞產(chǎn)權(quán)箱歸屬右關(guān)系耍的行板為。我國(guó)實(shí)大行土地疼使用權(quán)決和房屋源所有權(quán)老登記發(fā)釣證制度硬。在大淺多數(shù)城腳市，房淘地產(chǎn)權(quán)跨屬登記牧實(shí)行土匯地與房泛屋分別互登記的述制度，壇即一宗廊房地產(chǎn)胸要辦理糠兩個(gè)產(chǎn)哨權(quán)證書(shū)絨，一個(gè)翠是國(guó)有冠土地使雄用權(quán)證脂書(shū)，一運(yùn)個(gè)是房疼屋所有翼權(quán)證書(shū)僚。廣州乒、深圳虹等少數(shù)蒼城市制戴作、頒運(yùn)發(fā)統(tǒng)一啞的房地恩產(chǎn)權(quán)證周書(shū)。（二）謎房地產(chǎn)薪權(quán)屬登唇記的功岡能房地機(jī)產(chǎn)權(quán)撒屬登陽(yáng)記作仆為現(xiàn)凡代房乏地產(chǎn)繞法律土制度嬌的基懲礎(chǔ)，華具有桑三個(gè)奪方面穿的功深能，各即產(chǎn)眠權(quán)確革認(rèn)功升能、趨公示曉功能童和管龜理功藏能。1．產(chǎn)權(quán)確雀認(rèn)功能房地產(chǎn)登匆記的產(chǎn)權(quán)換確認(rèn)功能舒是房地產(chǎn)棗權(quán)屬登記孝具有的確瞇認(rèn)房地產(chǎn)腿的權(quán)屬狀閑態(tài)，賦予售房地產(chǎn)權(quán)硬以法律效槽力，建立頑房地產(chǎn)與飯其權(quán)利人撈之間的法傲律支配關(guān)襲系的功能兄。2．公示病功能房地產(chǎn)權(quán)罰屬登記的蛾公示功能嗓是將房地衣產(chǎn)權(quán)利的合事實(shí)向社彼會(huì)公開(kāi)用熱以標(biāo)示房掏地產(chǎn)流轉(zhuǎn)姐的功能。3．管煤理功脫能房地產(chǎn)索權(quán)屬登煙記的管膀理功能仇是指房鼻地產(chǎn)登筑記所具膏有的實(shí)劑施國(guó)家妻管理意自圖的功弊能。（三）房冶地產(chǎn)權(quán)屬隊(duì)登記的效微力房地產(chǎn)觀權(quán)屬登挨記的效距力是指獨(dú)法律賦途予房地椒產(chǎn)權(quán)屬葵登記的敢強(qiáng)制力怕。在世妨界各國(guó)唇的立法仆中，關(guān)赤于房地值產(chǎn)登記折的效力駐主要有敬兩種：僵一是成水立要件旨主義；普二是對(duì)僻抗要件涌主義。從立法實(shí)擱踐來(lái)看，嘆我國(guó)房地典產(chǎn)權(quán)屬登載記的效力拿為成立要燒件主義。（四）房聲產(chǎn)權(quán)屬登組記房產(chǎn)權(quán)飛屬登記困是指房藥產(chǎn)行政頑管理部衰門(mén)代表?yè)险畬?duì)駱?lè)课菟裼袡?quán)以刑及由此匹權(quán)利產(chǎn)伸生的抵殊押、典爛權(quán)等房淋屋他項(xiàng)平權(quán)利進(jìn)擴(kuò)行登記風(fēng)，并依侵法確認(rèn)朵房屋產(chǎn)程權(quán)歸屬擴(kuò)關(guān)系的策行為。房產(chǎn)權(quán)革屬登記單分為總揭登記、欺轉(zhuǎn)移登毒記、變譯更登記凡和其他屠登記。（五）死地產(chǎn)權(quán)醉屬登記地產(chǎn)權(quán)撓屬登記塊是房地汁產(chǎn)行政肉主管部斑門(mén)代表日政府對(duì)悶國(guó)有土傻地使用偶權(quán)、集只體土地壩所有權(quán)餓、集體舒土地建暑設(shè)用地稱(chēng)使用權(quán)算及他項(xiàng)霞權(quán)利均摧進(jìn)行注關(guān)冊(cè)登記驅(qū)和發(fā)證茄的一種閑制度。按照登榜記的時(shí)諒間和內(nèi)盒容的不昏同，地怠產(chǎn)權(quán)屬舊登記可巨區(qū)分為附初始登行記和變睬更登記討。國(guó)家實(shí)噸行土地全使用權(quán)竄和房屋脖所有權(quán)寒登記發(fā)匠證制度為。以出芝讓或展者劃俊撥方錦式取賓得土笛地使蜜用權(quán)贊，應(yīng)慘當(dāng)向洽縣級(jí)左以上泡地方薦人民詠政府丑土地歌管理蜘部門(mén)夜申請(qǐng)予登記追，經(jīng)廣縣級(jí)仿以上陰地方憲人民標(biāo)政府哪土地章管理濤部門(mén)無(wú)核實(shí)之，由封同級(jí)柴人民科政府狼頒發(fā)揭土地抽使用狗權(quán)證摟書(shū)。在依法取岔得的房地筍產(chǎn)開(kāi)發(fā)用依地上建成幅房屋的，穴應(yīng)當(dāng)憑土誘地使用權(quán)械證書(shū)向縣辨級(jí)以上地郊方人民政期府房產(chǎn)管蜓理部門(mén)申僑請(qǐng)登記，趟由縣級(jí)以灰上地方人格民政府房挺產(chǎn)管理部牛門(mén)核實(shí)并呀頒發(fā)房屋持所有權(quán)證撲書(shū)。房地產(chǎn)凡轉(zhuǎn)讓或俊者變更踐時(shí)，應(yīng)潔當(dāng)向縣稠級(jí)以上巴地方人申民政府切房產(chǎn)管中理部門(mén)聯(lián)申請(qǐng)房策產(chǎn)變更得登記，存并憑變喜更后的盯房屋所暴有權(quán)證尖書(shū)向同辜級(jí)人民拉政府土恒地管理處部門(mén)申微請(qǐng)土地俘使用權(quán)潛變更登姓記，經(jīng)耕同級(jí)人抗民政府篇土地管莫理部門(mén)姑核實(shí)，衫由同級(jí)錯(cuò)人民政趁府更換快或者更設(shè)改土地右使用權(quán)修證書(shū)。法律另有塔規(guī)定的，賴(lài)依照有關(guān)密法律的規(guī)論定辦理。第四節(jié)輪城膀市房地產(chǎn)晉開(kāi)發(fā)法律碎制度一、拆房地煎產(chǎn)開(kāi)欄發(fā)的怖概念螺和特噸征（一）賭房地產(chǎn)菜開(kāi)發(fā)的絮概念房地委產(chǎn)開(kāi)獻(xiàn)發(fā)是漿指在棚依法挽取得勝?lài)?guó)有也土地扒使用盒權(quán)的鬧土地險(xiǎn)上進(jìn)禿行基甘礎(chǔ)設(shè)飽施、旨房屋贊建設(shè)市的行比為。1．取關(guān)得國(guó)嫩有土嘉地使擁用權(quán)那是房饞地產(chǎn)赤開(kāi)發(fā)陽(yáng)的前疲提。2．房地丙產(chǎn)開(kāi)發(fā)急既可以跌是進(jìn)行診基礎(chǔ)設(shè)姓施建設(shè)桑，也可廉以是繼理之進(jìn)行威房屋建煙設(shè)。（二）房佳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)梨的特征1．涉及石面廣2．工程嶄項(xiàng)目多3．投資量塵大4．建設(shè)帽周期長(zhǎng)二、房喉地產(chǎn)開(kāi)模發(fā)用地（一斧）房醫(yī)地產(chǎn)詠開(kāi)發(fā)油用地請(qǐng)的概齊念房地防產(chǎn)開(kāi)鋪發(fā)用該地即麥進(jìn)行蓄基礎(chǔ)斜設(shè)施棵和房收屋建估設(shè)的場(chǎng)用地枯。第一，從末權(quán)利性質(zhì)齡來(lái)看，房伸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)舞用地僅指己取得開(kāi)發(fā)活用地的使牲用權(quán)，而奧不是指取取得開(kāi)發(fā)用她地的所有享權(quán)。第二質(zhì)，從僚土地蜘所有予權(quán)來(lái)到看，污僅指段城鎮(zhèn)癥國(guó)有跌土地維，而呢不包各括農(nóng)禁村集摘體所牽有的起土地語(yǔ)。第三姑，從藝土地自范圍剝來(lái)看悠，出某讓的臂土地猴使用怪權(quán)只交是一窗種地君上使導(dǎo)用權(quán)放，該鑰土地犬的地遞下資沿源和辮埋藏煎物仍拖屬于威國(guó)家今所有愈。城市規(guī)劃霉區(qū)內(nèi)的集疊體所有的嗚土地，經(jīng)影依法征用拼轉(zhuǎn)為國(guó)有辨土地后，熱該幅國(guó)有仿土地的使濱用權(quán)方可宏有償出讓靜。土地使用分權(quán)出讓?zhuān)o必須符合亦土地利用晉總體規(guī)劃昌、城市規(guī)杯劃和年度喇建設(shè)用地各計(jì)劃。縣級(jí)以風(fēng)上地方右人民政佩府出讓們土地使羞用權(quán)用董于房地辮產(chǎn)開(kāi)發(fā)車(chē)的，須潤(rùn)根據(jù)省只級(jí)以上袋人民政瘋府下達(dá)陳的控制損指標(biāo)擬視訂年度案出讓土制地使用則權(quán)總面電積方案女，按照陶國(guó)務(wù)院潤(rùn)規(guī)定，盲報(bào)國(guó)務(wù)挎院或者漏省級(jí)人俊民政府忙批準(zhǔn)。土地使掀用權(quán)出臭讓?zhuān)砷l市、縣鐵人民政桃府有計(jì)雕劃、有陜步驟地果進(jìn)行。鏟出讓的俊每幅地掩塊、用融途、年纖限和其絹他條件熱，由市辱、縣人償民政府橡土地管縱理部門(mén)察會(huì)同城蘇市規(guī)劃沫、建設(shè)調(diào)、房產(chǎn)告管理部滋門(mén)共同歇擬定方辰案，按形照國(guó)務(wù)縫院規(guī)定倍，報(bào)經(jīng)匹有批準(zhǔn)借權(quán)的人淡民政府答批準(zhǔn)后勞，由市漁、縣人狗民政府青土地管湊理部門(mén)幻玉實(shí)施。直轄攀市的胞縣人犁民政念府及捆其有消關(guān)部冰門(mén)行進(jìn)使前限款規(guī)蜓定的至權(quán)限服，由冷直轄體市人蜜民政虧府規(guī)耗定。（二）土全地使用權(quán)由出讓1．國(guó)坡有土諸地使召用權(quán)色出讓園的概落念國(guó)有土糾地使用菊出讓是束指國(guó)家砍將國(guó)有寫(xiě)土地使已用權(quán)在押一定年六限內(nèi)出迷讓給土嫌地使用厘者，由延土地使殊用者向烤國(guó)家支埋付土地舉使用權(quán)剩出讓金木的行為寫(xiě)。土地使和用權(quán)出撈讓具有膠以下法降律特征工：（1）土地使吃用權(quán)出讓漲是一種特期殊的民事夏法律行為滾。（2）土地使拘用權(quán)出讓嘗附有特殊柏限制，表瞎現(xiàn)為權(quán)利朝的有期性葵和有限性敞。土地使用淡權(quán)出讓均命具有一定校年限且不著得超過(guò)法盛定最高年瓣限的規(guī)定銳。受讓方記取得的土酬地使用權(quán)害附有許多君使用限制錫。2．土地旨使用權(quán)還出讓的訪方式土地?cái)囀褂锰隀?quán)出途讓方吵式，遞按《城市房滔地產(chǎn)管卡理法》第12條規(guī)定：沸可以采取帽拍賣(mài)、招佩標(biāo)或者雙健方協(xié)議的皂方式。商赤業(yè)、旅游紋娛樂(lè)和豪濾華住宅用晴地，有條恩件的必須煌采取拍賣(mài)拒、招標(biāo)方蝴式；沒(méi)有伶條件，不識(shí)能采取拍弊賣(mài)、招標(biāo)口方式的，鑰可以采取宜雙方協(xié)議罵的方式。（三）土戶(hù)地使用權(quán)蛾劃撥1．土地碰使用權(quán)范劃撥的辯概念土地許使用診權(quán)的火劃撥螞是指舌縣級(jí)申以上該人民旨政府堵依法李批準(zhǔn)品，在龍土地蔥使用豆者繳境納補(bǔ)棚償、卸安置賤等費(fèi)支用后耳，將蜜該幅盡土地帽交付帝其使喂用，勿或者核將土頭地使秀用權(quán)括無(wú)負(fù)繭擔(dān)地聚交付渡給土錫地使叉用者援使用該的行登為。土地使用錯(cuò)權(quán)劃撥具字有以下特春征：（1）土四地使木用權(quán)光劃撥滅是一領(lǐng)種具茄體的透行政繩行為虜，國(guó)錫家行貍使社蕉會(huì)經(jīng)厭濟(jì)管街理者游的行誰(shuí)政權(quán)蜜力，夠?qū)⑼炼厥骨橛脵?quán)杏進(jìn)行縣分配顏或調(diào)唇整。（2）土地愿使用權(quán)雕劃撥是終一種無(wú)滅償?shù)男懈蕿?，土火地使用從者取得什使用?quán)趨無(wú)需支摸付地價(jià)服，但這道并不等葡于使用倦者不需系支付任員何費(fèi)用場(chǎng)。（3）土地至使用權(quán)蜘可以是悼有期限塞的，也罪可以是碰無(wú)期限支的。（4）劃耗撥的姿土地篇使用兄權(quán)，關(guān)不可瞧以轉(zhuǎn)娘讓、蓬出租腿、抵僑押。依照本法創(chuàng)規(guī)定以劃濱撥方式取漁得土地使寬用權(quán)的，走除法律、駁行政法規(guī)態(tài)另有規(guī)定毀外，沒(méi)有沿使用期限角的限制2．土地使妙用權(quán)劃撥華的范圍《城市高房地伍產(chǎn)管視理法》規(guī)定下辮列建設(shè)妻用地的額土地使刺用權(quán)，彩確屬必羞需的，仙可以由街縣級(jí)以睡上人民寬政府批趙準(zhǔn)劃撥兔：①?lài)?guó)伍家機(jī)關(guān)臭用地和跡軍事用王地；②旬城市基丘礎(chǔ)設(shè)施昌有地和捕公益事橡業(yè)用地艇；③國(guó)貿(mào)家重點(diǎn)系扶持的膽能源、陶交通、五水利等碰項(xiàng)目用胞地；④穩(wěn)法律、摟行政法制規(guī)規(guī)定厭的其他躍用地。3．劃處撥土鄙地使瓦用權(quán)劈燕的轉(zhuǎn)狗讓、粒出租夫、抵賞押劃撥土地事使用權(quán)只蘆有在符合泛一定條件賀才可以轉(zhuǎn)勾讓、出租探、抵押。冒①土地使鼻用者必須偏是企業(yè)、報(bào)公司、其摔他經(jīng)濟(jì)組洗織和個(gè)人率。②領(lǐng)有謙國(guó)有土地棗使用證。鳴③具有地球上建筑物自、其他附灰著物合法撕的產(chǎn)權(quán)證終明。④依婦照有關(guān)土領(lǐng)地使用權(quán)詠出讓的規(guī)刑定簽訂土染地使用權(quán)抵出讓合同下，向當(dāng)?shù)囟Ｊ小⒖h人質(zhì)民政府補(bǔ)徐交土地使騾用權(quán)出讓紙金或者以淘轉(zhuǎn)讓、出貴租、抵押戒所獲得收閑益抵交土撤地使用權(quán)螺出讓金。4．劃飼撥土討地使汁用權(quán)欄的收斗回依照《城鎮(zhèn)國(guó)有焰土地使用構(gòu)權(quán)出讓和忽轉(zhuǎn)讓暫行先條例》第47條的芒規(guī)定蜘，收漿回行秧政劃棄撥土那地使尿用權(quán)射的前插提有騎下列缺兩種競(jìng)：（1）土地使敢用者因遷艙移、解散回、撤銷(xiāo)、揮破產(chǎn)或者匆其他原因宜而停止使梳用土地的縮慧，市、縣場(chǎng)人民政府渾應(yīng)當(dāng)無(wú)償賠收回其劃鳥(niǎo)撥土地使煮用權(quán)；（2）對(duì)劃鏈撥的土?xí)竦厥褂煤瑱?quán)，市走、縣人皇民政府惑可以根書(shū)據(jù)城市泥建設(shè)發(fā)苦展需要披和城市丈規(guī)劃要當(dāng)求無(wú)償訪收回?！锻恋毓芾绽矸ā芬?guī)定的可急以收回劃盾撥的國(guó)有秧土地使用釣權(quán)的情形殺有：①為強(qiáng)公共利益氣需要使用堪土地的；僵②為實(shí)現(xiàn)三城市規(guī)劃可進(jìn)行舊城伙區(qū)改建，座需要調(diào)整腸使用土地街的；③土澡地出讓等幣有償使用京合同約定叛的使用期書(shū)限屆滿(mǎn)，住土地使用屢者未申請(qǐng)蕉續(xù)期或者斃申請(qǐng)續(xù)期浩未獲批準(zhǔn)癢的；④因忽單位撤銷(xiāo)鏈、遷移等鈔原因，停歲止使用原誘劃撥的國(guó)浩有土地的甘；⑤公路客、鐵路、季機(jī)場(chǎng)、礦含場(chǎng)等經(jīng)核椒準(zhǔn)報(bào)廢的塞。三、房憐地產(chǎn)開(kāi)蜓發(fā)企業(yè)（一）房糠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延企業(yè)的概柄念房地產(chǎn)悼開(kāi)發(fā)企朱業(yè)是指溝以營(yíng)利不為目的冶，從事士房地產(chǎn)眠開(kāi)發(fā)和柱經(jīng)營(yíng)的武企業(yè)。1．以營(yíng)果利為目稀的。2．營(yíng)業(yè)內(nèi)綁容包括房曬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)益和經(jīng)營(yíng)。3．依法律就規(guī)定的條磁件和程序詞設(shè)立。（二）敏房地產(chǎn)亡開(kāi)發(fā)企澡業(yè)的設(shè)仗立條件1．有自己皮的名稱(chēng)和躲組織機(jī)構(gòu)竿。2．有固定期的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)黑所。3．有符塌合國(guó)務(wù)昏院規(guī)定蹈的注冊(cè)梨資本。4．有示足夠束的專(zhuān)勤業(yè)技陰術(shù)人齊員。5．法律錯(cuò)、行政矛法規(guī)規(guī)陡定的其蝕他條件飽。司考賢題76．關(guān)商于以么劃撥陷方式逆取得鐮土地子使用鍋權(quán)的耕房地紫產(chǎn)轉(zhuǎn)閘讓時(shí)壘適用陰的《房地產(chǎn)管顛理法》特殊規(guī)定乳，下列哪嶼些表述是湯正確的？A．應(yīng)雄當(dāng)按疑照國(guó)榜務(wù)院塊規(guī)定躲，報(bào)礦有批魄準(zhǔn)權(quán)呆的人富民政歉府審期批B．有壞批準(zhǔn)旁權(quán)的謝人民桃政府架準(zhǔn)予燦轉(zhuǎn)讓湖的，下可以芳決定顛由受嶺讓方局辦理刪土地朗使用停權(quán)出浙讓手艦續(xù)，祥也可淘以允埋許其滿(mǎn)不辦朝理土器地使必用權(quán)彩出讓有手續(xù)C．辦鈔理土陜地使吐用權(quán)卷出讓拒手續(xù)慎的，劃受讓房誠(chéng)方應(yīng)制繳納也土地癥使用夢(mèng)權(quán)出省讓金D．不辦世理土地赤使用權(quán)定出讓手出續(xù)的，助受讓方肉應(yīng)繳納班土地使帝用權(quán)轉(zhuǎn)睜讓費(fèi)，擁轉(zhuǎn)讓方惠應(yīng)當(dāng)按族規(guī)定將套轉(zhuǎn)讓房癥地產(chǎn)所梢獲收益誤中的土彼地收益初上繳國(guó)獅家A．應(yīng)當(dāng)按照屋國(guó)務(wù)院規(guī)賞定，報(bào)有猛批準(zhǔn)權(quán)的兇人民政府質(zhì)審批B．有批準(zhǔn)速權(quán)的人耗民政府鋸準(zhǔn)予轉(zhuǎn)百讓的，凡可以決茅定由受研讓方辦纖理土地只使用權(quán)散出讓手隸續(xù)，也防可以允許許其不絞辦理土逆地使用閑權(quán)出讓塊手續(xù)C．辦理土地艇使用權(quán)出明讓手續(xù)的皂，受讓方龍應(yīng)繳納土繼地使用權(quán)委出讓金第五節(jié)城市房旬屋拆遷替法律制燈度一、房參屋拆遷橫的概念獻(xiàn)和種類(lèi)（一）房佛屋拆遷的買(mǎi)概念房屋茅拆遷希是指淺根據(jù)筑城鎮(zhèn)此建設(shè)迅規(guī)劃首和國(guó)定家專(zhuān)土項(xiàng)工壟程的軟遷建無(wú)計(jì)劃朗及當(dāng)紗地政輩府的匹用地徒文件氣，拆貼除和施遷移瓜建設(shè)樓用地梢范圍勢(shì)內(nèi)的值房屋頓及其林他設(shè)功施的頸行為袋。（二）房雅屋拆遷的憂(yōu)種類(lèi)房屋顯拆遷翁的種細(xì)類(lèi)可品依據(jù)誰(shuí)不同移的標(biāo)高準(zhǔn)進(jìn)塘行劃綠分。1．市政殲動(dòng)遷和轉(zhuǎn)社會(huì)動(dòng)戒遷這是以建嫁設(shè)投資不吐同的資金伐來(lái)源為標(biāo)觸準(zhǔn)所作的庸分類(lèi)。市低政動(dòng)遷是扔城市人民蓄政府基于穴基礎(chǔ)設(shè)施界建設(shè)需要沉而發(fā)生的燒房屋拆遷縮慧行為。社獄會(huì)動(dòng)遷是頃機(jī)關(guān)、團(tuán)朱體、企業(yè)粥事業(yè)單位合基于基本繳建設(shè)用地汗需要而發(fā)業(yè)生的房屋攏拆遷行為衡。2．征地叨拆遷和記非征地陜拆遷這是以土鋪地權(quán)屬的諒不同為標(biāo)交準(zhǔn)所作的拴分類(lèi)。征初地拆遷是勿建設(shè)單位涼在征用集亮體所有的恩土地時(shí)而譯發(fā)生的房很屋拆遷行賓為。非征永地拆遷是能建設(shè)單位傍在國(guó)有土伍地上發(fā)生帶的房屋拆動(dòng)遷行為。3．統(tǒng)一拆很遷、自行帝拆遷和委妹托拆遷這是以伴拆遷主歇體的不翻同為標(biāo)咐準(zhǔn)所作既的分類(lèi)漏。統(tǒng)一文拆遷由遭當(dāng)?shù)厝巳拭裾M織。葡自行拆柔過(guò)由建淺設(shè)用地害單位統(tǒng)銀一組織球。委托筋拆遷由渾建設(shè)用莊地單位筒（拆遷傭人）委鼓托取得奸房屋拆億遷資格食證書(shū)的宵單位（剖被委托膠人）進(jìn)燃行。（三）房瘋屋拆遷的崗程序1．申領(lǐng)州規(guī)劃用蟻地許可雷證。2．編盡制拆灶遷計(jì)堆劃和諒方案涉。3．申領(lǐng)苦房屋拆昂遷許可蒸證。4．發(fā)布環(huán)拆遷公奧告。5．簽叢訂拆司遷補(bǔ)蜘償、牙安置苗協(xié)議慢。6．實(shí)施房桶屋拆遷。二、城市逢房屋拆遷糖的補(bǔ)償和寶安置（一核）拆蔥遷補(bǔ)話(huà)償房屋拆秤遷補(bǔ)償綱是拆遷環(huán)人依法拖對(duì)被拆溉除房屋茅及其附埋屬物的發(fā)所有人憑因拆遷招所遭受宜的損失卡給予合晃理的彌由補(bǔ)。1．拆遷鬧補(bǔ)償?shù)木鋵?duì)象和物范圍拆遷補(bǔ)對(duì)償?shù)膶?duì)舟象是被寬拆除房抵屋及其集附屬物夢(mèng)的所有沃人。拆遷補(bǔ)償資的范圍是畢被拆除的雙房屋及其各附屬物。倡但拆除違乳章建筑、罷超過(guò)期限休的臨時(shí)建謝筑不屬拆門(mén)遷補(bǔ)償?shù)娜挤秶?．房屋拆岡遷補(bǔ)償?shù)陌绞?。產(chǎn)爺權(quán)調(diào)換、萬(wàn)作價(jià)補(bǔ)償練和產(chǎn)權(quán)調(diào)時(shí)換與作價(jià)怕補(bǔ)償相結(jié)浸合。3．拆澡遷補(bǔ)拌償標(biāo)獸準(zhǔn)（二）拆姓遷安置1．拆遷星安置的鹿對(duì)象與鉗方式拆遷安置堅(jiān)是指拆遷錄人對(duì)被拆著除房屋的檢使用人另男外提供房味屋以供居珍住使用，郵并給予一買(mǎi)定的補(bǔ)助晴費(fèi)用。拆揚(yáng)遷安置的約對(duì)象為被當(dāng)拆除房屋香使用人。拆遷安置劑可以一次泡性安置，肉即用產(chǎn)權(quán)券調(diào)換的方哪式一次性森解決被拆嫌除房屋使燥用人的用餅房問(wèn)題，奧也可以先串由拆遷人搖提供周轉(zhuǎn)焰房臨時(shí)過(guò)角渡，或由駐被拆遷人揮自己尋找吊房屋過(guò)渡鋒，待正式螺房建成后寨再行遷人嗎。2．拆遷紫安置地求點(diǎn)拆遷安埋置地點(diǎn)饒有原地蕉安置和誦異地安習(xí)置兩種射。原地嚇安置是士在拆遷棟范圍內(nèi)牌的建設(shè)娃工程完愛(ài)工后，干將安置簽對(duì)象遷你回原地巡壽安置。藍(lán)異地安吼置是將便安置對(duì)錄象遷往就他處安辯置。3．拆遷姐安置的功標(biāo)準(zhǔn)4．拆遷安跌置費(fèi)拆遷安悠置費(fèi)包夏括搬家削補(bǔ)助費(fèi)逝、臨時(shí)會(huì)安置補(bǔ)乖助費(fèi)和燦經(jīng)濟(jì)損荒失補(bǔ)償支費(fèi)。第六秧節(jié)城市房地正產(chǎn)交易法銷(xiāo)律制度一、房拼地產(chǎn)交雕易概念電和特征1．房地霧產(chǎn)交易吵的概念房地雀產(chǎn)交北易就駁是指尸當(dāng)事繼人之裙間進(jìn)渡行的位房地剩產(chǎn)轉(zhuǎn)秧讓、聰房地積產(chǎn)抵盟鉀和信房屋擁租賃據(jù)的活晃動(dòng)。2．房地產(chǎn)察交易的特倚征（1）房拉地產(chǎn)帽交易劑對(duì)象寄的特饑殊性濟(jì)。（2）房冶地產(chǎn)雞交易損形式暈的確蔬定性（3）房控地產(chǎn)振交易窯是數(shù)模種典南型合礦同的干稱(chēng)謂展。（4）房地蔥產(chǎn)交易巖為要式訊法律行佩為。二、房常地產(chǎn)轉(zhuǎn)騰讓?zhuān)ㄒ唬┓抗~地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍的概念房地憶產(chǎn)轉(zhuǎn)摧讓是呈指房坑地產(chǎn)譯權(quán)利掙人通庫(kù)過(guò)買(mǎi)引賣(mài)、嗓贈(zèng)與駝或者諷其他山合法竟方式卡將其傲房地檔產(chǎn)轉(zhuǎn)疊移給同他人手的行弊為。1．房討地產(chǎn)找轉(zhuǎn)讓胖是房侄地產(chǎn)壁權(quán)利全人實(shí)罰施的只行為2．房地產(chǎn)貌轉(zhuǎn)讓是房榮地產(chǎn)權(quán)利背人將房地彎產(chǎn)轉(zhuǎn)移給陣他人的行叉為。3．房地產(chǎn)集轉(zhuǎn)讓通過(guò)跡買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)院與或者其到他合法方勝式實(shí)現(xiàn)。4．房地產(chǎn)山轉(zhuǎn)讓的客解體具有多巴樣性。（二）房共地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓欠的條件1．房界地產(chǎn)辭轉(zhuǎn)讓添的禁稱(chēng)止條危件（1）司法認(rèn)機(jī)關(guān)和哭行政機(jī)痛關(guān)依法眾裁定、亞決定查楚封或者抄得以其葬他形式擾限制房董地產(chǎn)權(quán)顏利的（2）依法窗收回土擴(kuò)地使用樂(lè)權(quán)的（3）共有房裕地產(chǎn)，未躁經(jīng)其他共籮有人書(shū)面醬同意的（4）權(quán)致屬有逗爭(zhēng)議錢(qián)的（5）未依法爪登記領(lǐng)取肝權(quán)屬證書(shū)乖的（6）法律撞、行政妙法規(guī)規(guī)秤定禁止府轉(zhuǎn)讓的融其他情判形2．允方許房拖地產(chǎn)溜轉(zhuǎn)讓攻的條前件以出釘讓方垃式取切得土遇地使叉用權(quán)翅的房頌地產(chǎn)炊的轉(zhuǎn)劑讓?xiě)?yīng)碌具備僅的條芹件：（1）按照出蓮讓合同約點(diǎn)定已經(jīng)支飛付全部土威地使用權(quán)腫出讓金，康并取得土創(chuàng)地使用權(quán)釋證書(shū)。（2）按照出匪讓合同約籍定進(jìn)行投鉤資開(kāi)發(fā)，循屬于房屋陡建設(shè)工程男的，應(yīng)完雁成開(kāi)發(fā)投廈資總額的25%以上；屬捷于成片開(kāi)士發(fā)土地的耀，依照規(guī)佳劃對(duì)土地牙進(jìn)行開(kāi)發(fā)外建設(shè)，完端成供排水激、供電、腥供熱、道奸路交通、瓣通信等市門(mén)政基礎(chǔ)設(shè)六施、公用甘設(shè)施的建驢設(shè)，達(dá)到艱場(chǎng)地平整興，形成工挖業(yè)用地或駕者其他建爆設(shè)用地條輝件。（3）轉(zhuǎn)桑讓房絮地產(chǎn)逗時(shí)房塔屋已黨經(jīng)建錘成的撤，還希應(yīng)當(dāng)范持有驢房屋確所有輸權(quán)證聰書(shū)。以劃撥方叛式取得土妄地使用權(quán)劑的房地產(chǎn)末的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)營(yíng)當(dāng)具備的槍條件：符合下公列條件慮的，經(jīng)場(chǎng)市、縣布人民政雪府土地除管理部歡門(mén)和房癥產(chǎn)管理默部門(mén)批鑰準(zhǔn)，其奏劃撥土播地使用酬權(quán)和地鵲上建筑漂物、其恨他附著鑄物可以候轉(zhuǎn)讓、婆出租、服抵押：（1）土地使背用者為企井業(yè)、公司嚼、其他經(jīng)鑼濟(jì)組織和齊個(gè)人；（2）領(lǐng)仰有國(guó)眨有土恰地使絲式用證餃；（3）具有地錯(cuò)上建筑物扯、其他附躍著物合法饒產(chǎn)