工程項目前期策劃三

第三章工程項目的前期策劃與決策本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項目的可行性研究第三節(jié)：工程項目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項目管理決策的基本原則和方法重點掌握：工程項目可行性研究的內(nèi)容第一節(jié)工程項目的策劃與構(gòu)思一、工程項目策劃概述

1、策劃的含義

策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時做、如何做和誰來做的問題。

2.策劃類型的劃分方法--從策劃工作在社會上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等--從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。

---從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)）項目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。

（二）工程項目策劃

工程項目策劃是指項目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標(biāo)要求，從不同角度出發(fā)，通過對工程項目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對項目建設(shè)活動的整體策略進(jìn)行運籌規(guī)劃，對工程建設(shè)活動的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。具備以下三點基本要素

-----是要有依據(jù)國家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項目；-----是在對項目的實施、運營與未來發(fā)展做出預(yù)測的基礎(chǔ)上策劃------是要有能對手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評價的可能性。二、工程項目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機(jī)會研究－－構(gòu)思的基礎(chǔ)。

機(jī)會研究的主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會，為項目的投資方向提供建議。二是項目構(gòu)思－－目標(biāo)設(shè)計、方案策劃的基礎(chǔ)。

項目構(gòu)思就是對項目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標(biāo)設(shè)計

目標(biāo)設(shè)計在項目前期策劃過程中居于核心地位。

四是方案策劃－－可行性研究的基礎(chǔ)。

方案策劃是計劃編制的依據(jù)。五是可行性研究?？尚行匝芯渴菍椖客顿Y方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，是對前述項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。

三、工程項目前期策劃工作的重要性（一）項目前期策劃工作的意義1.可解決項目的方向性問題。2.具有的全局性影響。（二）工程項目前期策劃的作用1)構(gòu)思工程項目系統(tǒng)框架。2)形成項目的競爭優(yōu)勢。3)決策保證作用。4)項目計劃的依據(jù)。5)預(yù)測的作用。6)項目管理創(chuàng)新作用。五、工程項目機(jī)會研究與項目構(gòu)思（－）工程項目的投資機(jī)會研究

通常投資機(jī)會研究是指針對一地區(qū)/一種類型以投資方向為目標(biāo)進(jìn)行的研究。研究的目的在于識別投資機(jī)會，對項目的投資方向提出建議。具體項目的投資機(jī)會是針對具體的地域進(jìn)行的。（二）投資項目構(gòu)思1)構(gòu)思的產(chǎn)生。2)構(gòu)思的選擇。

（三）項目構(gòu)思的選擇與方案策劃1)項目規(guī)劃與目標(biāo)設(shè)計2)方案策劃。六、項目前期策劃應(yīng)注意的幾個問題1.優(yōu)先注意環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測。2.重視在現(xiàn)代工程項目中項目管理專家的早期介入。第二節(jié)工程項目的可行性研究一、可行性研究前的工作

1．項目經(jīng)理的任命。2．研究小組的成立或研究任務(wù)的委托。3．工作圈子的指定。4．研究深度和廣度要求，以及研究報告內(nèi)容的確定。5．可行性研究開始和結(jié)束時間的確定以及工作計劃的安排。二、建設(shè)項目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：①擬建項目在技術(shù)上的可行性；②擬建項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性；③擬建項目在財務(wù)上的贏利性；④項目所需資金的數(shù)量；⑤項目建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；⑥建設(shè)資金的籌措方式及渠道；⑦項目建設(shè)周期；⑧項目建設(shè)及建設(shè)完成后需要的人力、物力、資源和動力。⑨社會上的可接受性。二、可行性研究各工作階段的基本要求

可行性研究的工作過程，一般可分為四個階段機(jī)會研究----------項目建議書初步可行性研究--步可行性研究報告詳細(xì)可行性研究---可行性研究報告項目評估-------項目評估報告（一）投資機(jī)會研究－－主要任務(wù)是為建設(shè)項目的投資方向和設(shè)想提出建議。（二）初步可行性研究－－作出初步投資估價、確定專題輔助研究的問題、確定項目的初步可行性。（三）詳細(xì)可行性研究－－也叫可行性研究。這是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，其主要目標(biāo)有：

1)深入研究各種可能選擇的的計劃和技術(shù)方案，進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較選擇工作，并推薦一個可行的投資建設(shè)方案。2)著重對投資總體建設(shè)方案進(jìn)行企業(yè)財務(wù)效益、國民經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的分析與評價，對投資方案進(jìn)行多方案比較選擇，確定最佳建設(shè)方案。3)確定項目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對擬建投資項目提出結(jié)論性意見。4)可行性研究是決定項目性質(zhì)的階段（定性階段），是項目決策研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在此階段，要求建設(shè)投資和生產(chǎn)成本計算精度控制在±10％的范圍內(nèi)；研究工作所花費的時間為8～12個月；所需費用中，大項目約占總投資的0.2%~1.0%，中小型項目約為總投資的1.0%～3.0％。（四）項目評估

項目評估是由投資決策部門組織和授權(quán)給諸如國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、投資銀行、國防工程咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家或投資方（主體）對上報的建設(shè)項目可行性研究報告所進(jìn)行的全面的審核和再評價。其主要任務(wù)是對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見，對該項目投資的可行與否作出最終決策（取舍），確定出最佳的投資方案。

通常，項目評估其主要內(nèi)容包括：1)該可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；2)分析項目可行性研究中各項指標(biāo)計算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；3)從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷工程項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；4)分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；5)最后寫出項目的評估報告。（五）關(guān)于可行性研究報告具體內(nèi)容的規(guī)范要求

1、可行性研究報告應(yīng)由有資質(zhì)的設(shè)計（咨詢）單位（人員）編制。2、可行性研究的基本內(nèi)容和深度應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定確定，一般新建工業(yè)項目的可行性研究應(yīng)包括以下十個方面的具體內(nèi)容：1)總論：綜述項目概況、可行性研究的主要結(jié)論概要和存在的問題與建議。2)產(chǎn)品的市場需求和擬建規(guī)模：3)資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況：4)建廠條件和廠址方案：5)項目工程技術(shù)方案：6)環(huán)境保護(hù)與勞動安全：7)生產(chǎn)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)。8)項目實施計劃和進(jìn)度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的分析與評價：10)評價結(jié)論與建議：項目可行性研究的基本內(nèi)容可概括為三大部分：首先是產(chǎn)品的市場調(diào)查和預(yù)測研究，其次是技術(shù)方案和建設(shè)條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果的分析和評價。案例：南通中央商務(wù)區(qū)項目市場調(diào)研報告

一、住宅部分（一）南通市民的住房消費特點：1、消費比較喜歡跟風(fēng)，愛攀比。如摩托車，汽車的消費，房地產(chǎn)消費也存在這一狀況；2、購房選擇對地段和居住的便利性比較重視；3、經(jīng)過房產(chǎn)熱，住房消費還算比較成熟，對物業(yè)的環(huán)境，外立面，物管已有比較高的要求；4、一般購房是面比較多的也比較暢銷的戶型面積在130平方米左右（60%以上）。比較喜歡南廳，三室朝南；5、貸款是住房消費的重大支撐，80%以上；10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅；6、已出現(xiàn)居住階級的劃分；7、對住宅風(fēng)水也有一定的想法；（二）冷從現(xiàn)有寺小高層外和高層絨開發(fā)和錘銷售現(xiàn)恒狀況看包，有這銳樣幾個蝦特點：1、基本詳集中在駛濠河周瞎邊地區(qū)兼，地段面較好，邪大都向期濠河借致景。2、物管態(tài)費1.料5元/平方米/月左右坑。3、陷一梯搖二戶嶺位主捕。4、車庫啟為10到25萬。5、外融立面液風(fēng)格潤缺乏旋創(chuàng)意引，用版材簡臂單：討面磚免和外斯墻漆奏。戶型比驗較大。痰定位符思合高層另追求豪崖華氣派量要求及孩二次置鋤業(yè)狀況物。6、高宣層，革小高暖層住丹宅宅呆本主樹要都交集中幕在濠武河及存周邊總區(qū)域拘，憑徹借其謠天然梅的地近段優(yōu)甲勢和痕完善吩的生狗活配透套,因此基盛本上不吸需要營愁銷.入住率唱不高,其客惹戶基盒本上栽為投探資型誤客戶客。（三）豈南通街房地產(chǎn)犧的開發(fā)種預(yù)測趨籍勢1、區(qū)搭域:以新區(qū)續(xù)為主的忽地塊將微是開發(fā)揀的重點攪熱點區(qū)疏域。通術(shù)過開發(fā)哪品質(zhì)的驢提升，圾及大盤奔的優(yōu)勢明，有望齒取代老前城區(qū)領(lǐng)伯跑南通位房產(chǎn)開踐發(fā)。2、品質(zhì)件：更趨大條盤化，碌郊區(qū)化申，樓盤華品質(zhì)將義會有飛批躍性的辣提升，己單一賣地點已經(jīng)復(fù)不可能炒贏得市于場。3、價央格：在宏觀脹調(diào)控的傳背景下氣，通過院對開發(fā)棚商，銀沸行，房孫地產(chǎn)交資易所的渴走訪，緊目前這撒一時段詠還看不哪出對南寨通房地岔產(chǎn)的影輛響。但評后期走蕉勢依然旗需要關(guān)沸注，市謹(jǐn)政府已趟經(jīng)出臺遣多項調(diào)稈控措施知，考慮翻到這一倦政策并槐考量了端低價商騙品房的疏沖擊，曾南通的沸房價將企穩(wěn)定在46梳00元左右棒。中央商斑務(wù)區(qū)部堪分住宅蓄將通過大多賣點跪集成，扎爭取達(dá)受到500選0以上昌，遠(yuǎn)艇期爭舌取達(dá)豎到70聯(lián)00元。4．對中牌央商務(wù)焦區(qū)構(gòu)成出競爭的排現(xiàn)有盤朗面分析筆和未來速開發(fā)的讓互動。從現(xiàn)們有樓志盤品速質(zhì)和賊價位養(yǎng)及目滿標(biāo)客針戶來臉看，趙以下章樓盤搖將會步在新軌構(gòu)板呢塊內(nèi)賽構(gòu)成物競爭勇又構(gòu)盛成互黎動，拌他們像是：鑒天安升花園番，兆鑼豐嘉刷園，陜鳳凰監(jiān)萊茵億苑，姨公務(wù)啟員公酷寓，攤春暉霉花園志。開跟發(fā)區(qū)猛的一碑些項溪目及央位于且新區(qū)薪周邊幼的低偽價位泥商品夾房不甚會對沃樓盤案產(chǎn)生網(wǎng)競爭斥。反脊而有錯利于康推動想新區(qū)洲人氣鼻。中誰央商婆務(wù)區(qū)振住宅難項目僑要爭耀取將哲準(zhǔn)備溫在老援城區(qū)份購置全高檔里物業(yè)葛的客踏戶吸該引到帳新區(qū)陷來。5．中央湖商務(wù)區(qū)晌優(yōu)勢與鉆障礙優(yōu)勢：CB慰D概念有嫁利于營禍銷的尊姐貴感，昏包容性宗強，易聲于生發(fā)須次級概瘦念；新此城區(qū)的簡發(fā)展后門勁前景龍已為市秘民認(rèn)可釀接受，虛普遍看浪好；體吃育會展膚中心，敵狼山風(fēng)楚景區(qū)和芳南通大灘學(xué)新?；閰^(qū)正可諒借勢；呀目前南軟通市場植熱度不種減，市稻場氛圍健還好；鈴目前無窮論是市在場還是科產(chǎn)品和拋開發(fā)商灘水準(zhǔn)都哪還有很耽多空白針點，切玻入口。障礙：開發(fā)戀周期娛長，傍政府扭已經(jīng)茶開始桐打壓曉房價脖，政葉策面洪不好劇，相掏較于洽項目塵體量亞目前衡市場需容量樹不夠疏，前彩期市蛾場高輪端購茂買能祖力已近經(jīng)得字到充嫩分釋賄放，糠后續(xù)蓮可能襪能量單不足初，新泄區(qū)周巾邊配考套還魂不完嬸善，蟲居住躲的便拳利性匪不夠逝，周簽邊競雕爭性病項目銹的價漂格沖她擊。貸比如飾：公叮務(wù)員箭公寓萌。存胡在以斗時間川兌換衫空間管的問從題。6．中央咽商務(wù)區(qū)塌的目標(biāo)貼客戶及運市場定辯位。中央商億務(wù)區(qū)的嚇開發(fā)量恒大，而踩且定位謙于高檔今物業(yè)，淺其購買述人群也矩是特定速和可預(yù)矮見的。一是煉城中示的先踐鋒人學(xué)士，對居搞住有炸比較撿新奇務(wù)的要她求，編對城鄉(xiāng)豐市發(fā)糧展有炒較高塌的預(yù)拜判。斷重視打居住億品質(zhì)痰與潮分流。腦估計炭前期斷銷售渾這樣膝的客蹤蝶戶群壺將達(dá)岸到30%以上。二是城互市中比奶較富裕現(xiàn)階層的更新紡換代陜，或驅(qū)擴(kuò)張旅置業(yè)災(zāi)，短這期內(nèi)掀應(yīng)該提以公晶務(wù)員愁為主控，但狡公務(wù)引員公斤寓的早興建勻?qū)⑹谴滓粋€第不小吼的沖座擊。三是荷外來華人口栗的成凡功人耳士主要哲是南票通所竊轄市敞縣。巾這一必人群擱比較骨喜歡延跟進(jìn)越，對驗價格夫的敏巴感性故不高羊，應(yīng)宿該是腔后期架主要沉顧客幸。四是原放住新區(qū)需周邊或嫂工作在癢新區(qū)附捏近的公胳司企業(yè)對居徐住區(qū)濤域與著習(xí)慣臉性要模求的煙人群盼。五是告投資殺性購稱買人嘉群?？春媒镄聟^(qū)躬附近抖的增點值潛罰力。匯估計恨前期皇銷售裕這樣設(shè)的客火戶群業(yè)將占罷到30平%以上酷。根據(jù)梳目標(biāo)遞客戶內(nèi)及新荒城區(qū)御核心污區(qū)的燃地位變，品吃味定怒位于倍南通抹最高襲檔的降住區(qū)野。其卵高檔卷性體趟現(xiàn)在游景觀紹，規(guī)順劃設(shè)就計。宿建筑震立面扛用材牙，配砌套，鍬物業(yè)累管理礦，價涼格，緒區(qū)位職，客薪戶群論等方食面。鐵項目彈的開扯發(fā)必掛須走申引領(lǐng)班路線陶。7．避免都風(fēng)險，落中央商男務(wù)區(qū)的稼住宅開竄發(fā)建議茂。本項懇目定隱位于你高檔資客戶萬，提鉛出建活議如燭下：鑒于嗽體量稈及市錯場問雨題，濟(jì)建議20萬平方估米不要瀉一次性經(jīng)推出。子先期推熊出的市平場成熟婆度較高兔的二房所獲或三層房板式省樓。通笛過不斷維的營銷琴互動，項走上良膜性循環(huán)城。20萬平米車的開發(fā)地量中，選建議結(jié)壩高層和您小高層爽類型中身再進(jìn)行嗽細(xì)分。比如膨單身仆公寓鵝，特寸小戶漏型，舒（50坪以下狀），當(dāng)耐然類新圾產(chǎn)品應(yīng)醋該在地漿區(qū)炒熱司之后推槳出，或板者是打怨造南通隨第一的端豪宅等耽。比如精蒜裝修，懼利用體場育會展壇中心由站是打造煉健康住文宅新概扔念。進(jìn)行創(chuàng)獸新，實鐮現(xiàn)品質(zhì)惡化和優(yōu)框質(zhì)化，鄰必須賦剛予一定列的概念交，在規(guī)經(jīng)劃設(shè)計教，特別采是單體賣設(shè)計上示下功夫劑。比如濫外立面勻細(xì)部色輸彩線條帝處理。前期者在市獨民中害普及CBD的概念慢，渲染災(zāi)工作要榆做足。曉對提高滅項目品謙質(zhì)感，客價值感茂，滿足英客戶尊僅榮感，世吸引投毛資性買息家大有射好處。級這一工涌作現(xiàn)在于就應(yīng)該邪在進(jìn)行按一初般概鍬念，便建議侍戶型扣面積閱區(qū)間包應(yīng)該擔(dān)在90穿-2疏00坪米莊為宜孔，二茅房二農(nóng)廳和業(yè)三房竿二廳底，四斧房二蹲廳，沉考慮撈一部凱分復(fù)惕式。8．戶詳型配警比建稀議：90至12勇015%總價候約在50至60萬120至16060恒%總價集約在60至80萬16湯0至20020%總價挪約在80至100萬以上蠶或復(fù)姿式5%總價約杜在10配0至120萬9．開別發(fā)次殿序：先開發(fā)遲住宅的鋪市場成化熟度較撤高的二拼房或三遣房板式插樓（小趴高層）禾→相應(yīng)享的社區(qū)音配套商孟業(yè)→五賀星級酒香店→娛國樂業(yè)房給地產(chǎn)→毒主題購常物（休螺閑街區(qū)慨）→地誓塊熱度湯足夠時粘再推出范住宅（通高層）端，并根侄據(jù)市場罩反應(yīng)適哄度嘗試熱新鮮品獵種（如毛小戶型粗）。二、辦頁公樓部闖分（一）出市場現(xiàn)墓?fàn)钆c住暴宅市盡場不驢同，賄南通列的寫搏字樓勉辦公土樓啟接動緩味慢。由于200初2年前的變市場低位迷，本望地開發(fā)欲商很少雕開發(fā)辦迅公樓。踩這是因斥為：住爆宅市場華風(fēng)險較膊小，而家寫字樓掀單位利姓潤并不嶼高于住隊宅，因譜此開發(fā)免商更樂緒意興建抄高回報理率的住襪宅。南通捕的交過通不卷便，旅外來川人口貌較少奶，雖令是沿切海較柱早的鵲十四房誠個沿爽海開京放城衰市，裕但經(jīng)側(cè)濟(jì)總撈量不重高，叨外向杯度也佛不高猶，故偽商務(wù)占空間凝需求增并不敵多。近三常年有肆轉(zhuǎn)好美的趨養(yǎng)勢。很多犧單位該都是迎自己外新建躺辦公愈樓，莫金融議資料意，行喘政機(jī)森關(guān)，連廠礦鋸企業(yè)揚，并羽且南倦通體呈量大暴標(biāo)準(zhǔn)戀高的進(jìn)寫字古樓一蔥般的亭都是兄政府敞和銀可行所涉建，胡如：竹建行標(biāo)大樓萍，國策土局狂大樓恨，稅拾務(wù)局杯大樓栗，電舞信郵傍政大臉樓。近幾映年來虎隨著測房地個產(chǎn)市溉場的蟻繁榮眨，商囑務(wù)市算場開咽始回衛(wèi)暖。除正穩(wěn)常的萍經(jīng)濟(jì)首發(fā)展飄推動汽的商目務(wù)空唉間要梅求之清外，粉也有肥大量薯的投腸資者恩開始闊瞄準(zhǔn)樓了商廟務(wù)樓百這一少新的餃投資弄品種暴。因泰此近筒年來傳辦公閃樓市切場有楊起色飄，但末即便遵如此皂，辦頭公樓尺市場酷的開亡發(fā)目范前占蕉到南滴通市狐場開梳發(fā)總套量的5%左右。對南通旬市場辦很公樓的具特點總悟結(jié)如下街：1.分布區(qū)決域：南通的炮商務(wù)樓跟大都集約中在南丙大街和蘆工農(nóng)南請路，主久要是因獻(xiàn)為該區(qū)懲的交通瘦比較捷便利，枝商務(wù)形殊象好，薯合作伙延伴集中栗，商務(wù)蓬設(shè)備齊狗全。2.格局瞇：主要莖是內(nèi)氏外走鏈廊分枯邊式就，比饑較擁涼擠，逼沒有滅共享奮空間助。3.物業(yè)管譽理：物講業(yè)管礎(chǔ)理僅舊僅是嗓提供暮一般休的保母安，籍保潔懼，報評信業(yè)鬧務(wù),技術(shù)防揀備設(shè)施撐簡單。4.樓內(nèi)配時套：一般城無，絕新海潛通等鳴內(nèi)有外中央?？照{(diào)5.租金水抗平：一般為20-哈40元每坪娃，車為略一般為蹦租賃，200倆-30或0元/月/個。6.銷售價廳格：一般誰與住僻宅價登格相語同。7.銷售時磁間：有的鞋整層殺銷售,有的麻分割帝銷售。2.中央民商務(wù)醫(yī)區(qū)寫晉字樓項建議a)在開發(fā)索次序上休在住宅服啟動吸括引人氣俯后，市劃場預(yù)熱那后，方既考慮建炒寫字樓蛋，并且廢一次推首出不要褲太多。b）將形寫字樓施市場再造做細(xì)分臭；比如待對網(wǎng)絡(luò)煎公司、器廣告公里司、貿(mào)怠易公司揪對寫字遙樓的不遍同需求拳進(jìn)行度器身定做須，在前磚期設(shè)計走上，考各慮與相旬關(guān)行業(yè)隊的適用妙性。c)在設(shè)計宿及細(xì)分杠時考慮醉投資性襯購買需膨求；輔件以相應(yīng)候的營銷柏手法。d)品質(zhì)單上要胖提高殃；辦歪公格電局，聾設(shè)備堆設(shè)施劑配置往、外鈔立面便用材戶。e)可以?？紤]童進(jìn)行繭預(yù)訂禾、聯(lián)微建式藝開發(fā)錢。比喬如可乳于王滾子職烈紙業(yè)唇等開按發(fā)區(qū)行大型愚企業(yè)款磋商鬧。南稠通寫練字樓襖普遍控存在淋停車喬難，寄中央別商務(wù)屬區(qū)寫強字樓袖應(yīng)合峰理規(guī)扯劃交雁通、搏停車栽。主要襪客戶悟：南大街菠，工農(nóng)朽路主要姐以外貿(mào)污公司，愉廣告，紐奉紡織品宗公司，靜律師樓雁，網(wǎng)絡(luò)崇公司，捉通訊公些司為主青，一般山規(guī)模又鼠不太大釀。南通普目前稈辦公腥樓租該賃市是場基表本滿妻租，能市場山較好愿，寫魔字樓據(jù)空閑梨率在2%左右葵，90%以上均案由小型茫公司承碎租。j）澡辦公足樓租謝金近已年來鹽比較胖平穩(wěn)先，租礙金并隨為隨闖同房辦價上煤漲，低租售朱比1：20濾0，辦憑公樓窯出租傅投資講回報妻率是塵比較雀低的腿。但睛高于雁住宅怪回報劇率。k)南通寫忍字樓處妖購買自接用外，綢投資性后購買約護(hù)占整個如市場0%以上昆。沒鄭有開咳發(fā)商記保有鞠運營唱這一息形式捉。l)預(yù)計鈔南通致寫字掩樓市發(fā)場今柜后五遮年內(nèi)釣將能軍保持章一定咬的景壩氣度碗，市盼場寫先字樓被新增票供應(yīng)唯量不掌高，巡壽而租槐賃和占購買補需求箭將比鉗較旺繼盛。公寓式冊（酒店挎）辦公南通的堆公寓式遺辦公是倡隨著南漠通房地皇產(chǎn)市場貨的興起瞞而誕生社的。公寓巨式辦吵公是元在住即宅市壞場比塞較火碗爆后護(hù)而寫促字樓賓市場旺存在敏一定素風(fēng)險澇的情譜況下獸，原萄來一私些商移辦項淘目更篇改規(guī)疫劃后柏建設(shè)焰的。目前市樸場中明誘確以公洞寓式辦滾公立項遷的有南候方大廈酸，中華際廣場。野南方大爆廈已交愚付使用金，目前需入住率違約75波%，現(xiàn)有兇入住者剖中，辦元公住宅獅比為2：8，物污業(yè)費0.股5元/平方裹米。南通好隸地段的輩一些高宏層住宅槍如王府漸公寓、頓望江樓和等存在躺著住改犯辦現(xiàn)象尖。即購占買者大回部分系龜購入后蔬對外出得租給小膽型公司陵辦公。乎這種住士宅改辦信公的優(yōu)氣勢在于精一是物移業(yè)管理蘇費較低韻；二是度地段比撈較好；頓三是租摸金與純奧辦公比疾有優(yōu)勢熱。對本地賄快商業(yè)掛項目定考位的建訂議：南通城縣市商業(yè)稍研究南通膨城市琴商業(yè)芳發(fā)展司的特民點●飄現(xiàn)有城色市商圈姻、商業(yè)針界主要古是由歷檢史形成希的沿街欄商鋪為暢載體，裝缺乏統(tǒng)器一的商幣業(yè)規(guī)則填，規(guī)模容小、特暢色少、銷競爭力阻弱等問般題非常舌突出；●諸本悟土大滔型商顛業(yè)企弱業(yè)缺架乏，妻許多洗商場滑是千羊店一央面，孫重復(fù)凳經(jīng)營摘，缺窯乏?？輼I(yè)特餓色；●孔隨著主昨城區(qū)范奏圍的擴(kuò)饒大和城杰市房地采產(chǎn)業(yè)的課發(fā)展，盲也出現(xiàn)正了購物蹦中心、扣休閑購增物節(jié)等熔新型商晶業(yè)項目架，但總更體上是靜脫離不圓了住宅嗎地上的夫傳統(tǒng)套摔路；●裂城鉗市的據(jù)新區(qū)增成為動超級燦市場炮競爭頂?shù)臒嵬军c區(qū)業(yè)域，柜一批嶺國際匆品牌赴的超躲級大淡賣場掙相繼謙開業(yè)筋，同畜類業(yè)眾態(tài)之趕間的叨競爭毛將日簡趨激敗烈；總體開盛來，經(jīng)面營較好療的市場碑大多物拾業(yè)管理孝與服務(wù)鄙也較好析，特別律體現(xiàn)在巖農(nóng)貿(mào)市桌場上?？h鎮(zhèn)招再商的商析業(yè)項目架普遍營資銷表現(xiàn)蓄水平一胖般，體拘現(xiàn)在：望其一，啄定位大抹而全，婆主題不臺鮮明，撇特有性寸不突出亮；其二炭，廣告骨表現(xiàn)力哥水平較型低，視震覺沖擊衛(wèi)力不足紋，系列歐性不強珍；其三著，宣傳勻資料大帆多較粗澆糙；其舅四，銷熱售處裝廣修及包饞裝水平妄不高。南通蝦上也由在迅呈速發(fā)尾展的紛同時姜，在斃南通扶以老伐城區(qū)矛為主攪的餐戒飲服罷務(wù)行葵業(yè)有巡壽了明戴顯的捕提高董。餐鞋飲服平務(wù)行趣業(yè)的嶼檔次映與規(guī)株模有皮了超且前的主發(fā)展劣。商業(yè)定擔(dān)位建議以布頭置在物項目娘地塊反上，壟東西蒸軸的膨商業(yè)蠻步行思街和饞南北錄州親所水景柔觀大道，既槍靠近體旱育場館所的大型洞購物中參心為三戴大核心織區(qū)塊，嘉建成一話個集購物索，餐冬飲，補休閑蹦，游府樂，芒商務(wù)箏，文敢化等蒜萬千仍豐富吼業(yè)態(tài)夜于一楊體的蠶“一站式”贊超級購薦物樂園木（MAI訂L）。在東西鼠軸的商廈業(yè)步行較街的設(shè)辛計上，冠遵循以遍人為本訪的原則賊，從人齒的行為未、心烘理、廢視覺釣出發(fā)孫。具雪體的媽建議架如下狡：1、按碼照商溝業(yè)規(guī)掩律，蝕商業(yè)企街的腥“有鳳效長鉛度”泄大多膽為300到600米；2、商驕業(yè)街潤的寬濾度應(yīng)刊該在20至30米，千不宜瞎過寬3、商業(yè)貧街的建季筑不宜翼過高，輕一般在顧兩層為茅宜；4、在商銹業(yè)街的膚公共配夸套方面凳，突出迷休閑功蘿能的原繪則，以運有效延言長消費浩者在商賺業(yè)街逗塑留的時碎間。5，采用忍特殊的逐照明方湯式，特饅殊的地曲面鋪裝焦，使空訊間，建下筑，景速觀的設(shè)代置布局角渾然一辨體?！痢痢聊媳陛S井景觀大閃道上，券建議：設(shè)計磚多個痰主題幫景觀培植攀訊巖，水鳴階石級糊等體育愉休閑等爺相關(guān)的敲現(xiàn)代游蒜樂設(shè)施谷。建成構(gòu)超級鐮兒童仆游樂紅園等令。以此充琴分吸聚紫人氣，豪形成廣賀泛的商殃業(yè)凝聚巴力和輻雪射力。大型購意物中心圓的設(shè)計垃上，建節(jié)議采用斥“訂單晃式”物藝業(yè)。避腳免無效臘的供給杏。×××業(yè)態(tài)定榴位建議由于苦大型不的（適含外嘗資）傅商業(yè)贈零售榜業(yè)的捷進(jìn)駐久主要元是一叮些針允對必需芳品消慌費的勸商業(yè)紫經(jīng)營劃項目財，而CBD作為商以務(wù)中心葛區(qū)，無典論從品質(zhì)還繞是價格懇的定位達(dá)上，都炎不可能途以超市動、普通疾賣場等寶經(jīng)營業(yè)態(tài)為主津，應(yīng)要閥求商業(yè)潤項目的洽高標(biāo)準(zhǔn)勇定位。所以航，對寺于東岸西和計南北軸拜線上幫的商沙業(yè)業(yè)痕態(tài)，厚應(yīng)側(cè)懇重于乘休閑忌、健察身、器美容洞、娛韻樂等往業(yè)態(tài)，且誰多選擇洞適度超革前的業(yè)吵態(tài)業(yè)種嶄，以滿洗足好收富入人群歡個性化購物需霧要，且蜜高收入堤人群的種忠誠度領(lǐng)會很高街。×××商業(yè)運跌作上的善建議對于大月型購物這中心，高按照國戰(zhàn)際上購綠物中心經(jīng)營淚的成己功案武例來火看，藍(lán)購物牲中心共應(yīng)遵對循只遠(yuǎn)租不售的鍬原則廢。因為搶，根濕據(jù)市愛場需渡求的顏變化貿(mào)，商循業(yè)業(yè)銹態(tài)的桂調(diào)整是商倍業(yè)經(jīng)營窗不變的唱主題，兆如果將珍店鋪出品售，產(chǎn)權(quán)黎分離雙，購室物中辯心的殃統(tǒng)一綁管理喬、統(tǒng)膽一物襪業(yè)、統(tǒng)一宣嗽傳、統(tǒng)果一促銷倡等將很衡難實現(xiàn)再，必要徑的業(yè)態(tài)調(diào)責(zé)整將肉成為糞空談恥。第三鎖節(jié)陣工程摘項目長決策（一）歇工程準(zhǔn)項目帝管理膨決策祝的基見本類唉型根據(jù)擁項目葵管理愁決策鴿過程升工程田信息類的完鉆備程郊度不甘同，診可以葵把工泰程項晨目管輕理決趟策分僚為確尊定型列決策死、風(fēng)炕險型孔決策懸和不肌確定遙型決家策。1、確濕定型伙工程譯項目撓決策是指繡決策臉過程羞各備恒選方筆案在榴確知針的客貼觀條湊件下誼，每澡個方罩案只隨有一詳種結(jié)跳果，胞比較膽其結(jié)五果優(yōu)遵劣作古出最臨優(yōu)選擇擇的隊決策謎。方濟(jì)案制膝定有閃固定恰的程粱式和陪選擇拔準(zhǔn)則民，容返易做瞎到最旁優(yōu)化畫選擇默。這康類決曉策一得般可網(wǎng)用數(shù)壁學(xué)模披型，成借助苦計算侍機(jī)程辟序進(jìn)尼行模慈擬決歐策。2、風(fēng)險型呀?jīng)Q策是指工竭程項目杯決策過甚程在事哈先能預(yù)固知各備唱選方案錢于幾種皇可能約楚束狀態(tài)糧下產(chǎn)生順幾種不僑同結(jié)果懇及其出咳現(xiàn)的概墊率情況扶下可作距出的決消策。因流而工程云項目決生策的約基束條件搏就帶有脖較大的蘿隨機(jī)性冊，存在利一定的推決策風(fēng)無險。3、不確糖定型申決策是指矛決策決過程壟事先窄僅能卸預(yù)知歡各備苗選方便案在謙幾種屈可能吧的客掃觀狀積態(tài)下倒產(chǎn)生穗的幾帝種不還同結(jié)沸果，循其出慰現(xiàn)概歪率不氧明確住情況澤下作濫出的挨決策皺。這抗類決淡策增釀大了治決策籠的不匠確定偏性程活度，部其風(fēng)饅險較嗎大。（二拳）工倉程項拼目管優(yōu)理活渡動中秒的程尾序化掃決策兄和非對程序莖化決坐策－－捐－程扒序化哀決策蘿又稱磁例行測決策幫，它指針若對項目洲管理活駁動中反手復(fù)出現(xiàn)赤、有明吧確穩(wěn)定廉解決問身題程式降的業(yè)務(wù)森活動進(jìn)終行的決偽策。如桂工程項煎目管理扣中的大事多數(shù)內(nèi)保容的決涌策就屬佛于例行然活動的擺決策。－－－嚼非程序謝化決策柴又稱非達(dá)例行決呀策，它指針嶺對項目兔管理中靠隨市場狼環(huán)境和器社會經(jīng)秒濟(jì)環(huán)境伐變化，蟻很少重我復(fù)出現(xiàn)簽，難以療用固定窄模式解擇決的經(jīng)葉營活動幫問題所節(jié)進(jìn)行的婚決策。子如工程婚項目中做改擴(kuò)建肯項目屬靈于企業(yè)拼的擴(kuò)展吵、破產(chǎn)胳或兼并??；二、祝工程薯項目奮管理圍決策旨的程饑序（一）委發(fā)現(xiàn)問押題，確酬定目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)貿(mào)問題。2、確洽定目乒標(biāo)。（1）在佳滿足喚決策應(yīng)要求睛的前技提下藝，對題多個領(lǐng)目標(biāo)帆應(yīng)按傷照其典相互乒關(guān)系賢加以炮取舍紫，削蓬減重欄復(fù)目豎標(biāo)，畫合并布類似略目標(biāo)健，綜氧合同贊變量懶目標(biāo)叨，把垮決策慕目標(biāo)騰減少歪到最潛低限秤度。（2）保留芽下來的企最低限興度目標(biāo)梁，根據(jù)擔(dān)其重要晚程度分捕為必須役達(dá)到和增希望達(dá)辯到的兩底類。（3）在假對目哲標(biāo)取最舍和費區(qū)分模兩類簡目標(biāo)吐基礎(chǔ)議上，歲再按物照主單次順妄序把硬決策湖目標(biāo)雞分為尋主要發(fā)目標(biāo)故和次拆要目膏標(biāo)，踢將主李要目細(xì)標(biāo)作蓄為關(guān)不鍵的文、首鹿先應(yīng)狗當(dāng)達(dá)鋼到的疏目標(biāo)絨，其喇他目耽標(biāo)則紗按順但序依稻次排且序。（二）缸擬定方暗案（三）口評價選固擇方案1)要評價銜各方案訊技術(shù)上腸的先進(jìn)稻性、經(jīng)豆?jié)系募夂侠硇郧锖蛯崿F(xiàn)挖的可能限性。2)在備選術(shù)方案綜林合評價收基礎(chǔ)上佛，決策御者作出表權(quán)衡和獄最終抉獻(xiàn)擇，即悔所謂“究拍板定疏案”。襲“拍板拾定案”畢選定的天決策方禾案，其戶可行性圓及優(yōu)化責(zé)程度直社接影響溫方案的柴實施過斑程與結(jié)娛果在工典程項華目多貸方案孤比選披中，弦可供靜采用食的方布法通價常有籮經(jīng)驗巡壽判斷宅法、皺數(shù)學(xué)醫(yī)分析存方法救和實牲驗方和法。①以邀經(jīng)驗頭判斷桌為主赤的傳脂統(tǒng)選硬優(yōu)方隨法，背一般玩采用坑淘汰恒制根蛛據(jù)選若擇方屈案的終指標(biāo)仍（即陽決策調(diào)目標(biāo)臣）對升備選產(chǎn)方案版進(jìn)行堵篩選交、淘億汰，趴逐步杠縮小則備選祥方案膚的選揪擇范剪圍。僅當(dāng)余傭下的辦備選度方案詢具有批同等睬價值增而難條以進(jìn)盛一步室抉擇猴時，少則可醉以采椒取補痕充評憐選標(biāo)喪準(zhǔn)的永辦法批，以至表明塞某一乞方案原優(yōu)于范其他鼓方案負(fù)。②數(shù)慢學(xué)分嗽析方繼法，宣是通兵過建假立決濃策問飛題的猶數(shù)學(xué)估模型腰，按薯照最寒優(yōu)化決策呆準(zhǔn)則進(jìn)盡行方案把優(yōu)化選惱擇，選理出最優(yōu)監(jiān)方案的癥方法。③實驗惹法，是肚對每個員備選方良案進(jìn)行番模擬實公驗，選袋出效果壞最好的方盡案。艦實驗凳法在贈工程豎項目向中經(jīng)降常是叛遇到繳沒有騙經(jīng)驗板的非逐例行惡問題，又陣無合適采的數(shù)學(xué)倚方法進(jìn)雅行分析初問題時丸，以恰望當(dāng)少數(shù)露幾個典型單攔位為克試點劣，實釣施驗辦證方仆案優(yōu)獲劣，窩然后嫌總結(jié)脆經(jīng)驗震作出繪選擇共。（四）乳方案實棍施與控垮制（五）股信息收唱集與反隊饋三、銳工程深項目會管理它決策洞的基肢本原簡則1.系統(tǒng)原先則一是內(nèi)故部條件倒與外部決條件相西結(jié)合；二是鴉局部殊利益酸與整夕體利嬌益相匆結(jié)合斑；三是當(dāng)貞前利益酷與長遠(yuǎn)弄利益相報結(jié)合。2.經(jīng)濟(jì)原伸則總之，換就是以糞最小的禿人、財松、物及滴時間耗塘費取得瘦最大速的效勢益或怒爭取廳最少避的損沈失。3.科學(xué)置性原拐則4.可持續(xù)席發(fā)展原漁則四、工寒程項目仗投資決賄策的一潤般原理擇和基本仔方法工程項亞目工程掏項目決閣策的分謎析方法炮，又稱蠶項目決辱策技術(shù)押。是應(yīng)談用數(shù)學(xué)痰工具對罩項目決糖策過程跌可供選址擇的多駛種方案貢進(jìn)行定固性與定鬼量的描很述和分背析，提彼供數(shù)量層依據(jù)，干輔助決扒策者從泊中選取砍最佳方卸案的方的法和過興程。（一）樂確定型淘決策分駱析方法其決策秘方法多息種多樣爭，主要萌介紹盈扇虧分析仇的方法氧。所謂盈虧分觀析法是依據(jù)肢與工程矛項目決女策方案扮相關(guān)的腳業(yè)務(wù)量吉（產(chǎn)量易或銷售身量）、絲式成本、飄利潤三勒者之間視的相互銹關(guān)系建熊立的數(shù)騎學(xué)模型鬼，分析跳評價決桿策方案枕優(yōu)劣的訂一種重優(yōu)要方法耳，簡稱島量本利控（或BEP）分鍵析法拉。（二）困風(fēng)險型著決策分牢析方法風(fēng)險型攤決策是皺在明確笛決策目念標(biāo)的情貝況下，軟依據(jù)通過次預(yù)測勾得到已的不星同自烘然狀穴態(tài)下嗚多種鉆方案稀的目讀標(biāo)貢獻(xiàn)枕及其崇出現(xiàn)瓦概率皂情況躺作出從的決糊策。常用的棒風(fēng)險型牙決策方兼法有期望拋值法牢和概志率分騾析法。（三）犬不確定融型決策燃分析方庸法決策者討雖然知珍道未來隸可能發(fā)斷生哪些寬自然狀必態(tài)，但卻背無法黃預(yù)先聯(lián)估計華或預(yù)藍(lán)測各想種可歪能狀脹態(tài)發(fā)伙生的驚概率，這屢就是不屑確定型歷決策問朽題。工粱程項目蜜決策分析中里的敏感性梁分析評中價，即是樣如此。所謂介敏感件性分熔析就衣是分屋析并聚測定更各個稍因素笛的變訓(xùn)化對齒指標(biāo)黎的影顧響程擊度，秩即研芳究和石分析工項目簽的投傳資、搜成本城、價膽格、怠產(chǎn)量刑和工躺期等岡主要喪變量妖發(fā)生張變化想時，冒導(dǎo)致亂對評短估項改目經(jīng)資濟(jì)效堆益的顫主要坡指標(biāo)崇發(fā)生抬變動扣的敏誤感程蠻度，襲如計滾算出版這些之因素鏈在一骨定范通圍內(nèi)踐變化低時，饞有關(guān)晚效益獸指標(biāo)識變動面的數(shù)蜘量，著從而秧建立烈主要樸變量停因素朝與經(jīng)病濟(jì)效留益指冒標(biāo)之度間的棚對應(yīng)逆定量創(chuàng)關(guān)系脂（變鑒化率叔）。同時預(yù)獻(xiàn)測出項跟目經(jīng)濟(jì)朱效益情斤況變化聚的最樂脆觀和最財悲觀的訓(xùn)臨界條散件或臨板界數(shù)值樹，求出等各因素喂變化的嘩允許幅丘度（極影限值）兔，計算灰出臨界蹈點，借命以判斷饅相對于香某個項現(xiàn)目的指娃標(biāo)在其慚外部條擔(dān)件發(fā)生求不利變皇化時的么承受能判力或在礎(chǔ)項目的績實施過陵程中對繩敏感性要因素加散以控制圓，達(dá)到廣減少項耳目風(fēng)險母，使之厭