建設(shè)工程施工合同管理綜述

第九章建設(shè)工程施工合同管理綜述第一節(jié)施工合同行政監(jiān)管第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃第三節(jié)承包商的合同總體策劃第四節(jié)建設(shè)工程合同體系的協(xié)調(diào)第一節(jié)施工合同行政監(jiān)管一、施工合同行政監(jiān)管的主體及客體（一）、施工合同行政監(jiān)管主體工商行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門（二）、施工合同行政監(jiān)管的客體工程合同的雙方當(dāng)事人的合同行為（三）、施工合同行政監(jiān)管的內(nèi)容對(duì)合同的不法性進(jìn)行行政監(jiān)管不法合同P169第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃一、合同總體策劃概述（一）、合同總體策劃概念1、合同策劃的總目標(biāo)是設(shè)計(jì)、制定適當(dāng)?shù)暮贤瑏?lái)保證項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2、概念首先對(duì)整個(gè)工程或整個(gè)合同的實(shí)施帶有根本性和方向性的問(wèn)題予以總體謀劃。3、意義一個(gè)合同總體策劃成功的工程項(xiàng)目將給雙方以后的合同管理奠定基礎(chǔ)。第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃一、合同總體策劃概述（二）、合同總體策劃的重要性1、合同總體策劃決定著工程項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，決定合同各方面責(zé)任、權(quán)利和工作的劃分，所以對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目管理產(chǎn)生著根本性的影響。2、通過(guò)合同總體策劃，擺正工程過(guò)程中各方面的重大關(guān)系，防止由于這些重大問(wèn)題的不協(xié)調(diào)或矛盾造成工作上的障礙，造成重大損失。3、合同是實(shí)施項(xiàng)目的手段第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃一、合同總體策劃概述（三）、合同總體策劃的策劃步驟P171（四）、合同總體策劃的策劃依據(jù)1、業(yè)主方面2、承包商方面3、工程方面4、環(huán)境方面第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃二、業(yè)主的合同總體策劃（一）、與業(yè)主簽約的承包商數(shù)量采用總包或分包的方式簽定承包合同（二）、招標(biāo)形式的確定（三）、合同種類的選擇（典型的4種）1、單價(jià)合同

（1）、定義單價(jià)合同是承包單位在投標(biāo)時(shí)，按招標(biāo)文件就分部分項(xiàng)工程所列出的工程量表確定各分部分項(xiàng)工程費(fèi)用的合同類型。

第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃1、單價(jià)合同

（2）、適用范圍較廣，因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)可以得到合理的分?jǐn)?，并且能鼓?lì)承包人通過(guò)提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤(rùn)。（3）、成立的關(guān)鍵因素雙方對(duì)單價(jià)和工程量的計(jì)算方法的確認(rèn)。在合同履行中需要注意的問(wèn)題則是雙方對(duì)實(shí)際工程量的確認(rèn)。第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃1、單價(jià)合同

（4）、分類

1）、固定單價(jià)合同①、是在設(shè)計(jì)或其他建設(shè)條件（如地質(zhì)條件）還不太落實(shí)情況下，而以后需增加工程內(nèi)容或工程量時(shí)，可以按單價(jià)適當(dāng)追加合同內(nèi)容。②、在每月或每階段工程結(jié)算時(shí)，根據(jù)實(shí)際完成工程量結(jié)算，在工程全部完成時(shí)以竣工圖的工程量最終結(jié)算工程總價(jià)款。2）、可調(diào)單價(jià)合同第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃2）、可調(diào)單價(jià)合同①、招標(biāo)文件中規(guī)定。在合同中簽定的單價(jià)，根據(jù)合同規(guī)定的條款，如在工程實(shí)施過(guò)程中物價(jià)發(fā)生變化，可作調(diào)值。②、在工程結(jié)算時(shí)，再根據(jù)實(shí)際情況和合同約定對(duì)合同單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，確定實(shí)際結(jié)算單價(jià)。第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃2、總價(jià)合同

（1）、概念總價(jià)合同是指在合同中確定一個(gè)完成項(xiàng)目的總價(jià)，承包單位據(jù)此完成項(xiàng)目全部?jī)?nèi)容的合同。

（2）、適用條件①、工程量不太大且能精確計(jì)算、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。（3）、對(duì)發(fā)包人的要求必須準(zhǔn)備詳細(xì)而全面的設(shè)計(jì)圖紙（一般要求施工詳圖）和各項(xiàng)說(shuō)明，使承包人能精確計(jì)算工程量。第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃2、總價(jià)合同

（4）、分類

1）、固定總價(jià)合同①、適用于工期較短（一般不超過(guò)一年），對(duì)工程要求十分明確的項(xiàng)目。②、總價(jià)被承包人接受后，一般不得變動(dòng)。工程范圍不宜過(guò)大。2）、調(diào)值總價(jià)合同（可調(diào)總價(jià)合同）①、適用于工期較長(zhǎng)（一般超過(guò)一年）。②、合同條款中雙方商定，由于通貨膨脹引起工料成本增加。第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃2、總價(jià)合同

（4）、分類

3）、固定工程量總價(jià)合同4）、固定管理費(fèi)總價(jià)合同第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃3、成本加酬金合同

（1）、概念成本加酬金合同，是由業(yè)主向承包單位支付工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。（2）、適用條件①、需要立即開(kāi)展工作的項(xiàng)目，如震后的救災(zāi)工作。②、新型的工程項(xiàng)目，或項(xiàng)目工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)未確定。③、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大（3）、對(duì)發(fā)包人的要求需承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用。因此就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃4、成本加酬金合同

（4）、分類

1）、成本加固定酬金合同①、成本據(jù)實(shí)報(bào)銷，酬金固定不變。（人、材機(jī)費(fèi)加管理費(fèi)）2）、成本加固定費(fèi)率合同①、雙方事先商定的酬金固定百分比P174②、不利于承包商縮短工期和節(jié)約成本第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃3、成本加酬金合同

（4）、分類

3）、成本加浮動(dòng)酬金合同P1754）、成本加固定最大酬金合同

(二)建設(shè)工程施工合同類型的選擇

選擇合同類型應(yīng)考慮以下因素：

1．項(xiàng)目規(guī)模和工期長(zhǎng)短。如果項(xiàng)目的規(guī)模較小，工期較短，則合同類型的選擇。總價(jià)合同、單價(jià)合同及成本加酬金合同都可選擇。

第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃2．項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況

①、當(dāng)承包人較多時(shí)，可按總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同的順序進(jìn)行選擇。②、當(dāng)承包人較少時(shí)，盡量選擇承包人愿意采用的合同類型。3．項(xiàng)目的復(fù)雜程度

①、項(xiàng)目的復(fù)雜程度較高則意味著：對(duì)承包人的技術(shù)水平要求高；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，承包人有較大自主權(quán)?？們r(jià)合同被選用的可能性較小。②、如果項(xiàng)目的復(fù)雜程度較低，則發(fā)包人有較大的自主權(quán)。第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃4．項(xiàng)目的單項(xiàng)工程的明確程度①、如果單項(xiàng)工程的類別和工程量都已十分明確，則可選用的合同類型較多，總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同都可以選擇。②、如果單項(xiàng)工程的分類已詳細(xì)而明確，但實(shí)際工程量與預(yù)計(jì)工程量可能有較大出入時(shí)，則優(yōu)先選擇單價(jià)合同。③、如果單項(xiàng)工程的分類和工程量都不甚明確，則無(wú)法采用單價(jià)合同。

第二節(jié)業(yè)主的合同總體策劃5．項(xiàng)目準(zhǔn)備時(shí)間的長(zhǎng)短項(xiàng)目的準(zhǔn)備時(shí)間包括發(fā)包人的準(zhǔn)備工作和承包人的準(zhǔn)備工作。不同的合同類型他們分別采用不同的準(zhǔn)備時(shí)間和準(zhǔn)備費(fèi)用。①、總價(jià)合同需要的準(zhǔn)備時(shí)間和準(zhǔn)備費(fèi)用最高。②、成本加酬金合同需要的準(zhǔn)備時(shí)間和準(zhǔn)備費(fèi)用最低。③、給予雙方的準(zhǔn)備時(shí)間都較短時(shí)，只能采用成本加酬金合同形式。反之，則可采用單價(jià)或總價(jià)合同形式。第二三節(jié)三業(yè)主三的合三同總?cè)w策三劃5．項(xiàng)三目準(zhǔn)三備時(shí)三間的三長(zhǎng)短項(xiàng)目三的準(zhǔn)三備時(shí)三間包三括發(fā)三包人三的準(zhǔn)三備工三作和三承包三人的三準(zhǔn)備三工作三。不三同的三合同三類型三他們?nèi)謩e三采用三不同三的準(zhǔn)三備時(shí)三間和三準(zhǔn)備三費(fèi)用三。①、三總價(jià)三合同三需要三的準(zhǔn)三備時(shí)三間和三準(zhǔn)備三費(fèi)用三最高三。②、三成本三加酬三金合三同需三要的三準(zhǔn)備三時(shí)間三和準(zhǔn)三備費(fèi)三用最三低。③、三給予三雙方三的準(zhǔn)三備時(shí)三間都三較短三時(shí)，三只能三采用三成本三加酬三金合三同形三式。三反之三，則三可采三用單三價(jià)或三總價(jià)三合同三形式三。第二三節(jié)三業(yè)主三的合三同總?cè)w策三劃6．項(xiàng)三目的三外部三環(huán)境三因素①、三項(xiàng)目三所在三地的三政治三局勢(shì)三是否三穩(wěn)定三、經(jīng)三濟(jì)局三勢(shì)因三素（三如通三貨膨三脹、三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三速度三）、三勞動(dòng)三力素三質(zhì)（三當(dāng)?shù)厝⑷煌ㄈ?、生三活條三件等三。②、三如果三外部三環(huán)境三惡劣三，很三難采三用總?cè)齼r(jià)合三同，三適合三采用三成本三加酬三金合三同。總之三，在三選擇三合同三類型三時(shí)，三一般三情況三下是三發(fā)包三人占三有主三動(dòng)權(quán)三。但三發(fā)包三人不三能單三純考三慮自三己的三利益三，應(yīng)三當(dāng)綜三合考三慮項(xiàng)三目的三各種三因素三，考三慮承三包人三的承三受能三力，三確定三雙方三都能三認(rèn)可三的合三同類三型。案例1某施三工單三位根三據(jù)領(lǐng)三取的三某20三00平方三米兩三層廠三房工三程項(xiàng)三目招三標(biāo)文三件和三全套三施工三圖紙三，采三用低三報(bào)價(jià)三策略三編制三了投三標(biāo)文三件，三并獲三得中三標(biāo)。三該施三工單三位（三乙方三）于三某年三某月三某日三在建三設(shè)單三位（三甲方三）簽三訂了三該工三程項(xiàng)三目的三固定三價(jià)格三施工三合同三。合三同工三期為8個(gè)月三。甲三方在三乙方三進(jìn)入三施工三現(xiàn)場(chǎng)三后，三因資三金緊三缺，三無(wú)法三如期三支付三工程三款，三口頭三要求三乙方三暫停三施工三一個(gè)三月。三乙方三亦口三頭答三應(yīng)。三工程三按合三同規(guī)三定期三限驗(yàn)三收時(shí)三，甲三方發(fā)三現(xiàn)工三程質(zhì)三量有三問(wèn)題三，要三求返三工。三兩個(gè)三月后三，返三工完三畢。三結(jié)算三時(shí)甲三方認(rèn)三為乙三方遲三延交三付工三程，三應(yīng)按三合同三約定三償付三逾期三違約三金。三乙方三認(rèn)為三臨時(shí)三停工案例1是甲三方要三求的三。乙三方為三搶工三期，三加快三施工三進(jìn)度三才出三現(xiàn)了三質(zhì)量三問(wèn)題三，因三此遲三延交三付的三責(zé)任三不在三乙方三。甲三方則三認(rèn)為三臨時(shí)三停工三和不三順延三工期三是當(dāng)三時(shí)乙三方答三應(yīng)的三。乙三方應(yīng)三履行三承諾三，承三擔(dān)違三約責(zé)三任。問(wèn)題三：1、該三工程三采用三固定三價(jià)格三合同三是否三合適三？2、該三施工三合同三的變?nèi)稳绞侨裢兹?dāng)？三此合三同爭(zhēng)三議依三據(jù)合三同法三律規(guī)三范應(yīng)三如何三處理三？第二三節(jié)三業(yè)主三的合三同總?cè)w策三劃4、目三標(biāo)合三同P1三76（四三）、三合同三條件三的選三擇P1三76（五三）、三重要三合同三條款三的確三定1、適三用于三合同三關(guān)系三的法三律，三以及三合同三爭(zhēng)執(zhí)三仲裁三的地三點(diǎn)、三程序三等。2、付三款方三式3、合三同價(jià)三格的三調(diào)整三條件三、范三圍、三調(diào)整三方法三。4、合三同雙三方風(fēng)三險(xiǎn)的三分擔(dān)三。5、對(duì)三承包三商的三激勵(lì)三措施三。6、認(rèn)三真的三設(shè)計(jì)三合同三所定三義的三管理三機(jī)制三，來(lái)三保證三業(yè)主三對(duì)工三程的三控制三權(quán)力三。第二三節(jié)三業(yè)主三的合三同總?cè)w策三劃（六三）、三其他三問(wèn)題1、資三格預(yù)三審及三投標(biāo)三單位三的數(shù)三量2、評(píng)三標(biāo)標(biāo)三準(zhǔn)3、標(biāo)三后談三判的三處理4、業(yè)三主的三相關(guān)三合同三的協(xié)三調(diào)三、三業(yè)主三合同三總體三策劃三的結(jié)三果（一三）、三項(xiàng)目三合同三管理三組織三機(jī)構(gòu)三及人三員配三備（二三）、三項(xiàng)目三合同三管理三責(zé)任三及其三分解三體系（三三）、三項(xiàng)目三合同三管理三方案三設(shè)計(jì)第三三節(jié)三承包三商的三合同三總體三策劃一、三投標(biāo)三方向三的選三擇二、三合同三風(fēng)險(xiǎn)三總評(píng)三價(jià)P1三79三、三合同三方式三的選三擇（一三）、三分包（二三）、三聯(lián)營(yíng)三承包四、三投標(biāo)三報(bào)價(jià)三和合三同談三判中三一些三重要三問(wèn)題三的確三定第三三節(jié)三承包三商的三合同三總體三策劃1.工程三承包三企業(yè)三合同三管理三的層三次與三內(nèi)容承包三企業(yè)三的合三同管三理和三實(shí)施三模式三，一三般分三為公三司和三項(xiàng)目三經(jīng)理三部?jī)扇?jí)管三理方三法，三重點(diǎn)三突出三具體三施工三工程三的項(xiàng)三目經(jīng)三理部三的管三理作三用1.三1工程三承包三企業(yè)三層次三的合三同管三理■了解三各地三工程三信息三，組三織參三加各三工程三項(xiàng)目三的投三標(biāo)■合同三談判三工作■合同三的實(shí)三施階三段1.三2項(xiàng)目三層次三的合三同管三理項(xiàng)目三經(jīng)理三部是三工程三承包三公司三派往三工地三現(xiàn)場(chǎng)三實(shí)施三工程三的一三個(gè)專三門組三織和三權(quán)力三機(jī)構(gòu)三，負(fù)三責(zé)施三工現(xiàn)三場(chǎng)的三全面三工作2.合同三管理三組織三機(jī)構(gòu)三的設(shè)三置■設(shè)置三合同三管理三部門■設(shè)立三專門三的項(xiàng)三目合三同管三理小三組■設(shè)合三同管三理員■聘請(qǐng)三合同三管理三專家3.建筑三企業(yè)三工程三承包三合同三管理三的主三要工三作3.三1合同三簽訂三前的三準(zhǔn)備三階段三的合三同管三理■投標(biāo)三決策■承包三商編三標(biāo)和三投標(biāo)■向業(yè)三主澄三清投三標(biāo)書(shū)三中的三有關(guān)三問(wèn)題■合同三談判三（中三標(biāo)后三談判三）3.三2合同三狀態(tài)三研究(1三)合同三狀態(tài)三概念合同三價(jià)格三以工三程預(yù)三算為三基礎(chǔ)三；工三程預(yù)三算又三以合三同條三件（三包括三合同三責(zé)任三、工三程范三圍和三詳細(xì)三的工三程量三）、三工程三環(huán)境三、具三體實(shí)三施方三案（三包括三工期三、技三術(shù)組三織措三施等三）為三基礎(chǔ)三。這三幾個(gè)三方面三互相三聯(lián)系三、互三相影三響，三又互三相制三約，三共同三構(gòu)成三本工三程的三“合三同狀三態(tài)”三。(2三)合同三狀態(tài)三各因三素之三間的三關(guān)系■合同三文件三的修三改、三變更■環(huán)境三變化■實(shí)施三方案三的變?nèi)?3三)合同三狀態(tài)三作用■給人三們以三整體三合同三的概三念■一個(gè)三完整三的系三統(tǒng)的三工程三計(jì)劃■作為三合同三實(shí)施三的依三據(jù)■索賠三（反三索賠三）和三爭(zhēng)執(zhí)三解決三的依三據(jù)■將投三標(biāo)、三合同三簽訂三以及三工程三施工三中各三方面三和項(xiàng)目管三理各三種職三能工三作聯(lián)三系起三來(lái)，三形成三一個(gè)三完整的體三系