2022年度房地產估價師之估價原理與方法能力檢測試卷A卷附答案

2022年度房地產估價師之估價原理與方法能力檢測試卷A卷附答案

單選題（共55題）1、假設開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選?。ǎ?。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時機【答案】A2、下列選項中，不屬于抑制房地產價格措施的是（）。A.增加土地供應量B.規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產投機【答案】C3、下列估價業(yè)務中，估價機構可以承接的是（）。A.超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務B.估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務【答案】C4、由于房地產的（），使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性【答案】A5、欠債到期要還，無奈只有出售房地產償還，這種情況下房地產的成交價格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正?！敬鸢浮緾6、手三陽經行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A7、下列哪項不是十二經別的生理功能A.加強了十二經脈中相為表里的兩條經脈在體內的聯(lián)系B.加強了體表與體內、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強了十二經脈對四肢的聯(lián)系D.加強了足三陰、足三陽經脈與心臟的聯(lián)系【答案】C8、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A9、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C10、A市B房地產開發(fā)公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業(yè)人口50戶，180人。據查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產開發(fā)公司應安置C村（）個農民。A.30B.60C.100D.180【答案】C11、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。A.估價作業(yè)日期B.其成交日期C.估價時點D.建成時點【答案】B12、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D13、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據()，依據法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序【答案】B14、收益法是以（）為基礎的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.預期原理【答案】D15、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】A16、下列關于奇經八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經，陽維脈維系諸陽經D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A17、下列關于征地補償安置費和相關稅費的表述中不正確的是（）。A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定【答案】B18、下列房地產估價機構的行為中，錯誤的是（）。A.根據某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產轉讓估價業(yè)務C.聘請其他專業(yè)機構參與完成一項以房地產為主的整體資產評估業(yè)務D.利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務【答案】D19、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結果均為8800元/m2，假設開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結果（多種估價方法的，采用簡單算數平均數）應確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B20、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A21、建立價格可比基礎中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清【答案】D22、某宗房地產規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價值時點原則D.替代原則【答案】B23、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間【答案】B24、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D25、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛【答案】C26、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A27、下列估價業(yè)務中，估價機構可以承接的是（）。A.超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務B.估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務【答案】C28、某宗房地產在現(xiàn)狀下持續(xù)經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D.重新開發(fā)【答案】A29、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權益（）的內容。A.合法產權方面B.合法使用方面C.合法處分方面D.合法居住方面【答案】B30、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C31、當重新開發(fā)完成后的房地產價值減去重新開發(fā)的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)有房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】D32、評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構和估價師是否遵循了應遵循的（）。A.估價原則B.價值規(guī)律C.市場情況D.估價方法【答案】A33、成本利潤率的計算公式是()。A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產價值【答案】A34、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據。A.類似房地產的客觀B.類似房地產的實際C.類似房地產的最高D.類似房地產的最低【答案】A35、下列哪句原文不是陰陽相互轉化的體現(xiàn)A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽，重陽必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”【答案】D36、由于房地產的不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D37、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產價值為150萬元。若乙宗地土地權利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。A.70B.80C.90D.100【答案】C38、利用收益法或假設開發(fā)法評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率【答案】C39、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對立制約D.陰陽相互轉化【答案】B40、下列（）不是估價假設的作用。A.規(guī)避估價風險B.保護估價報告使用者C.保護估價機構和估價師D.保護估價機構的管理者【答案】D41、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括（）。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D.估價師對估價結果成立條件的提示和說明【答案】D42、房地產權利的種類中，屬于債權的是()。A.地役權B.典權C.抵押權D.租賃權【答案】D43、某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B44、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C45、關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值【答案】B46、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果【答案】D47、某地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常負擔下的價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B48、根據疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B49、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C50、按房地產的()來分，房地產可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產及特殊房地產等。A.收益性B.用途C.市場性D.地段【答案】B51、某宗房地產的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產的收益價值為（）萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A52、關于估價目的的說法，錯誤的是（）。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途【答案】C53、對于經濟可行性檢驗時，只有預測未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定【答案】B54、下列有關房地產價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C55、關于估價依據選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據應根據估價對象和估價結果來選取B.《房地產估價規(guī)范》應作為估價依據，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據【答案】B多選題（共13題）1、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數法B.金額修正C.分數法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD2、下列資料中一般應放入估價報告附件的有（）。A.估價委托書B.估價委托合同C.估價對象權屬證明D.估價報告內部審核表E.估價師注冊證書復印件【答案】AC3、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權的設立C.建筑結構D.維護情況E.物業(yè)管理【答案】AB4、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。A.區(qū)位B.用途C.檔次D.周圍環(huán)境E.建筑規(guī)?！敬鸢浮緽C5、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD6、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2【答案】D7、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產的價值B.后續(xù)建設成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產取得稅費【答案】ABC8、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BCD9、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD10、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括（）。A.土地補償費與安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農民的社會保障費E.場地平整費【答案】ABD11、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助【答案】A12、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果【答案】AB13、房地產的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給B.房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產交易難