留仙洞總部基地城市設(shè)計

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院UrbanDesignForLiuxiandongHeadquarters留仙洞總部基地城市設(shè)計CHAPTER01前言1.1規(guī)劃背景------------------------------------------011.2規(guī)劃過程------------------------------------------02CHAPTER02條件認知2.1區(qū)位條件2.1.1交通環(huán)境------------------------------------------------------------032.1.2周邊城市功能-------------------------------------------------------052.1.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件-------------------------------------------------------072.1.4生態(tài)景觀資源-------------------------------------------------------092.1.5直升機場要求-------------------------------------------------------112.2基地條件2.2.1土地利用現(xiàn)狀-------------------------------------------------------132.2.2土地資源現(xiàn)狀-------------------------------------------------------152.2.3建筑物現(xiàn)狀---------------------------------------------------------172.2.4高壓燃氣管線------------------------------------------------------192.3規(guī)劃條件------------------------------------------21CHAPTER04目標(biāo)與定位4.1規(guī)劃定位4.1.1相關(guān)要求------------------------------------------------------------234.1.2功能定位------------------------------------------------------------254.1.3產(chǎn)業(yè)定位------------------------------------------------------------264.1.4產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向-------------------------------------------------------264.2規(guī)劃目標(biāo)4.21特征分析-------------------------------------------------------------274.2.2規(guī)劃目標(biāo)------------------------------------------------------------274.2.3發(fā)展目標(biāo)------------------------------------------------------------274.2.4規(guī)模控制-----------------------------------------------------------27目錄CHAPTER05規(guī)劃方案5.1集聚效應(yīng)+特色差異5.1.1土地集約利用--------------------------------------------------------295.1.2空間集約利用--------------------------------------------------------315.1.3產(chǎn)業(yè)集聚綜合體------------------------------------------------------395.1.4特色產(chǎn)業(yè)街坊--------------------------------------------------------405.1.5產(chǎn)業(yè)社區(qū)-------------------------------------------------------------415.1.6立體城市-------------------------------------------------------------425.2多元科技+低碳生態(tài)5.2.1多元產(chǎn)業(yè)需求的空間單元---------------------------------------------435.2.2空間綠色生態(tài)設(shè)計-----------------------------------------------------495.2.3生態(tài)綠廊系統(tǒng)---------------------------------------------------------535.2.4低碳生態(tài)體驗區(qū)------------------------------------------------------575.2.5綠色生態(tài)慢行系統(tǒng)----------------------------------------------------615.2.6智慧“e”園區(qū)-------------------------------------------------------655.3專享平臺+便利生活5.3.1高端一條龍生產(chǎn)服務(wù)平臺---------------------------------------------675.3.2互補的單元科技服務(wù)--------------------------------------------------685.3.3分散的綠廊生活服務(wù)設(shè)施---------------------------------------------695.3.4集中的單元商業(yè)及公寓-----------------------------------------------70CHAPTER06開發(fā)實施6.1開發(fā)方式與土地出讓方式---------------------------716.2開發(fā)時序-------------------------------------------73附錄：專題研究（一）

公共配套支撐專題（二）交通支撐專題（三）市政支撐專題CHAPTER01前言1.1規(guī)劃背景1.2規(guī)劃過程1.1規(guī)劃背景——2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出臺“關(guān)于提升城市發(fā)展質(zhì)量的決定”，留仙洞總部基地成為深圳市近期建設(shè)的60個標(biāo)志性項目之一。——2011年9月29日，深圳市政府印發(fā)《深圳市“十二五”規(guī)劃綱要實施方案》，留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地列為2011年十項重點任務(wù)，要求深圳市規(guī)劃和國土資源委員會開展留仙洞片區(qū)總部基地的規(guī)劃研究和前期工作?！b于留仙洞總部基地的重要性和建設(shè)要求，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會啟動留仙洞總部基地的規(guī)劃編制工作，于2011年10月20日啟動《留仙洞總部基地城市設(shè)計》招標(biāo)工作。——2011年12月8日，深圳市政府出臺《深圳國家創(chuàng)新型城市總體規(guī)劃實施方案（2011—2013年）》，要求加快留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地建設(shè)?！?012年5月8日，深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《〈深圳市土地管理制度改革總體方案〉近期實施方案（2012～2015年）》，“實行差別化土地供應(yīng)和地價管理標(biāo)準”、“健全土地節(jié)約集約機制”等內(nèi)容均對留仙洞的開發(fā)建設(shè)提出具體要求。由此，留仙洞總部基地有了雙重身份：深圳市六大總部基地之一，深圳市十二五重點建設(shè)的23個產(chǎn)業(yè)基地/產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。同時在開發(fā)建設(shè)上具有示范引領(lǐng)的使命。一、前言1.2規(guī)劃過程2012年2月26日，我院收到深圳市政府采購中心關(guān)于《留仙洞總部基地城市設(shè)計》的中標(biāo)通知書。2012年3月27日，與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會簽訂合同。在此之前已完成展開現(xiàn)場踏勘、部門訪談、資料收集等工作。2012年3月30日，在院內(nèi)召開項目的輸入評審會議。會議要求采用“綜合規(guī)劃”的技術(shù)手段來解決地區(qū)復(fù)雜問題。2012年5月-10月，先后5次向城市設(shè)計處匯報過程方案，進行多次修改完善。2012年10月9日，向陳彪副市長匯報過程方案。2012年10月18日，向委主任業(yè)務(wù)會匯報，會議要求深化項目定位、街坊開發(fā)模式等內(nèi)容。2012年11月27日，向許重光副秘書長和科創(chuàng)委等部門匯報整體方案，要求深化實施操作。2013年1月9日，呂銳鋒副市長主持召開市政府會議，探討軌道15號線線位調(diào)整的可能性。2013年4月7日，向許重光副秘書長匯報，要求按照容量的高中低進行多種空間方案比較。2013年4月11日，向許勤市長匯報整體方案，要求留仙洞應(yīng)該以國際一流的建設(shè)標(biāo)準，充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)、智慧等理念，深化土地出讓模式。2013年5月6日，向許重光副秘書長匯報土地開發(fā)模式方案，要求結(jié)合現(xiàn)有土地出讓模式進行創(chuàng)新探索。2013年5月8日，向許勤市長匯報修改方案，要求進行總體規(guī)模再論證、突出特色，深化開發(fā)模式。將項目名稱調(diào)整為《留仙洞總部基地控制性詳細規(guī)劃》，報市政府審批。0102光明中心總部區(qū)龍崗中心總部區(qū)龍華核心區(qū)總部基地鹽田中心總部區(qū)機場空港總部區(qū)前海中心總部核心區(qū)羅湖中心總部核心區(qū)+++留仙洞片區(qū)總部基地福田中心區(qū)總部基地+后海中心區(qū)總部基地深圳灣高新區(qū)總部基地++深圳灣超級總部基地深圳市六大總部基地位置示意圖CHAPTER02條件認知2.1區(qū)位條件2.2基地條件2.3規(guī)劃條件1.1區(qū)位條件1.1.1交通環(huán)境（1）道路交通基地周邊現(xiàn)狀交通條件優(yōu)越，對外交通聯(lián)系較為便利，外圍“兩橫兩縱”主干路和快速路的交通骨架已形成。據(jù)現(xiàn)狀交通量調(diào)查，周邊主要道路的交通量不大，車流穩(wěn)定，服務(wù)水平為B或者C級，交通運行質(zhì)量良好。從長遠來看，沙河西路與同樂路相距2400米，需要增加一條主干路，可以將同發(fā)路與科苑路接通，建立與高新區(qū)深圳灣園區(qū)的交通聯(lián)系，將為地區(qū)產(chǎn)學(xué)研融合創(chuàng)造便利條件。二、條件認知基地周邊道路交通圖高速路快速路主干道次干道圖例：（2）軌道交通基地周邊軌道交通比較完善，5號線（環(huán)中線）已經(jīng)建成，留仙洞站距離地塊約200米。5號線加強了地塊與前海樞紐、龍華火車站、布吉火車站之間的快速聯(lián)系，同時聯(lián)系沿線的寶安、南山、西麗、龍華拓展區(qū)、坂田、布吉、布心、羅湖蔡屋圍等片區(qū)。依據(jù)《深圳市軌道交通規(guī)劃（修編）2012-2040》，5號線、7號線、7號線支線、15號線、前海線以及深惠城際線形成均衡的網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成四大樞紐，支撐總部基地的開發(fā)建設(shè)?；刂苓呠壍澜煌▓D樞紐站一般站一般站樞紐站一般站一般站樞紐站一般站Line5深惠城際前海線Line15Line7地鐵站200m范圍500m范圍規(guī)劃范圍圖例：03041.1區(qū)位條件1.1.2周邊城市功能留仙洞總部基地周邊以工業(yè)為主，地區(qū)城市服務(wù)功能較弱、檔次低，需大幅改造提升?；貎?nèi)部以發(fā)展備用地為主，也有少量工業(yè)用地、居住用地、教育科研用地以及倉儲用地。工業(yè)用地主要集中在東南部的南灣工業(yè)區(qū)，用地面積5.46ha；居住用地面積1.85ha，主要為二類居住用地，集中在東北部的石鼓花園，面積為1.53ha；教育科研用地為西麗二中和深圳市第二高級中學(xué)；倉儲用地為南側(cè)的曙光物流?；刂苓叧鞘泄δ軋D深圳大學(xué)城深圳灣園區(qū)北區(qū)尖崗山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中興通訊TCL第二高級中學(xué)中興宿舍深職院西麗二中茶光工業(yè)區(qū)(規(guī)劃)波頓科技園集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園煙草物流中心一本物流新圍、石嶺和官龍工業(yè)區(qū)西麗工業(yè)區(qū)文光村文光村留仙洞村新圍村九祥嶺村官龍村麗雅苑留仙居南國麗城留仙洞總部基地現(xiàn)狀深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院中興通訊公司基地位置0506二、條件認知總部基地周邊產(chǎn)業(yè)分布示意圖1.1區(qū)位條件1.1.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件（1）宏觀層面留仙洞總部基地位于大沙河創(chuàng)新走廊關(guān)鍵節(jié)點、深圳灣園區(qū)北拓區(qū)域、前海與后海中心區(qū)的功能互補區(qū)與良好互動區(qū)。未來，留仙洞總部基地將是深圳西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一增長極，比肩前海、蛇口共同形成城市新的經(jīng)濟增長軸。（2）中觀層面總部基地周邊產(chǎn)業(yè)集聚與分工明顯：尖崗山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為主；大學(xué)城片區(qū)以智慧產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；龍珠—僑城片區(qū)重點發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；高新區(qū)形成了以電子信息、光機電一體化、生物醫(yī)藥、新材料新能源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。后海中心區(qū)蛇口地區(qū)大學(xué)城片區(qū)龍珠片區(qū)高新園區(qū)寶安舊城工業(yè)區(qū)前海物流中心區(qū)前海中心深圳灣超級總部基地SITE寶安中心區(qū)經(jīng)濟增長軸深圳西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)分布示意圖總的來說，基地周邊具有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在深圳市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中起到很強的示范作用，對總部基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到引領(lǐng)和帶動作用。0708龍珠-僑城片區(qū)大學(xué)城片區(qū)尖崗山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)高新區(qū)深圳灣園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級智慧產(chǎn)業(yè)優(yōu)化完善文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)改造提升新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)507家，其中屬于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的有129家，比如世界500強企業(yè)IBM、艾默生、3M等。近期十大建設(shè)項目涵蓋了道路交通、水環(huán)境整治、學(xué)校、醫(yī)院、文體中心等。西麗中心片區(qū)留仙洞總部基地二、條件認知1.1區(qū)位條件1.1.4生態(tài)景觀資源基地周邊擁有優(yōu)越的區(qū)域生態(tài)環(huán)境和景觀資源?；乇眰?cè)的錢崗水庫、西瀝水庫及其周邊大面積的生態(tài)保育地是留仙洞片區(qū)最優(yōu)越的自然生態(tài)資源。另外東西向的綠廊把西側(cè)的山體公園和東側(cè)的石鼓山公園、塘朗山郊野公園連接起來；南北向的道路綠化，實現(xiàn)了基地與北側(cè)生態(tài)保育地、南側(cè)松坪山公園的有機聯(lián)系。石鼓山公園中興山體公園深職院山體公園塘朗山公園鐵崗水庫西瀝水庫基地周邊生態(tài)景觀資源分布圖0910二、條件認知區(qū)位認知總結(jié)：1、基地周邊現(xiàn)狀交通條件優(yōu)越，對外交通聯(lián)系較為便利；基地周邊軌道交通比較完善，5號線、7號線、7號線支線、15號線、前海線以及深惠城際將支撐總部基地的開發(fā)建設(shè)；2、基地周邊以工業(yè)為主，地區(qū)城市服務(wù)功能較弱、檔次低，需大幅改造提升；3、基地周邊具有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在深圳市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中起到很強的示范作用，對總部基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到引領(lǐng)和帶動作用；4、基地周邊擁有優(yōu)越的區(qū)域生態(tài)環(huán)境和景觀資源，為總部基地的生態(tài)建設(shè)及融入周圍環(huán)境創(chuàng)造了很好的條件；5、直升機場限高對基地有一定的影響。50米25米45米100米名家富居90米豪方現(xiàn)代豪園70米中興宿舍120米大沖舊改200米波頓100米留仙洞直升機場周邊高度控制圖1.1區(qū)位條件1.1.5直升機場要求按照中國民航中南機場設(shè)計研究院編制的《深圳南頭直升機場使用手冊》，機場凈空障礙物限制在1955米范圍限高45米，3055米范圍限高100米。高度影響：按照直升機場限高，留仙洞整體限高100米（僅2街坊局部可突破100米）。建設(shè)模式：近期按單個項目申報，遠期搬遷。情況說明：周邊多個建設(shè)項目已突破限高要求，如中興、波頓、大沖等。人大代表多次建議搬遷，目前規(guī)土委已開展相關(guān)研究。二、條件認知1112土地利用現(xiàn)狀圖2.2基地條件2.2.1土地利用現(xiàn)狀項目地處西麗中心區(qū)，整體以生產(chǎn)功能為主，而城市服務(wù)水平低，需大幅改造提升。本片區(qū)以城市儲備用地為主，用地面積為96.81公頃，占總用地面積的71.45%。城市建設(shè)用地包括居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地和交通設(shè)施用地共6大類。見表*

用地性質(zhì)用地面積(公頃)占建設(shè)用地比例(%)大類中類大類中類大類中類大類中類RR2居住用地二類居住用地1.851.531.371.13R3三類居住用地0.320.24GICGIC5公共管理與服務(wù)設(shè)施用地教育設(shè)施用地2.362.361.741.74MM1工業(yè)用地一類工業(yè)用地5.460.714.030.52M3三類工業(yè)用地4.753.51WW1物流倉儲用地普通倉儲用地1.601.601.181.18SS1交通設(shè)施用地城市道路用地27.4227.4220.2420.24EE9水域和其它用地發(fā)展備用地96.8196.8171.4571.45合計規(guī)劃區(qū)總用地135.5100.00100.00現(xiàn)狀土地利用匯總表1314二、條件認知土地資源現(xiàn)狀圖2.2基地條件2.2.2土地資源現(xiàn)狀土地按照現(xiàn)有宗地可劃分為產(chǎn)權(quán)合同、合同和用地方案三類。其中T501-0007宗地為產(chǎn)權(quán)合同，T501-0006宗地為合同，T501-0012宗地為用地方案。根據(jù)已收集的資料，按照上述分類，本片區(qū)的用地權(quán)屬情況詳見表x-x，表x-x。地籍調(diào)查統(tǒng)計表一現(xiàn)狀用地權(quán)屬匯總表類別名稱宗地數(shù)(宗)面積(ha)比例(%)已審批用地合同產(chǎn)權(quán)用地11.50.59%在審批用地合同用地11.50.59%用地方案12.40.94%規(guī)劃區(qū)合計35.42.12%分類序號宗地號單位名稱土地用途土地用途編碼用地面積宗地權(quán)屬宗地關(guān)聯(lián)紅線號合同辦理最近時間產(chǎn)權(quán)合同1T501-0007深圳市深秦實業(yè)有限公司工業(yè)用地-15001.8產(chǎn)權(quán)合同用地94-2411995-6-15合同2T501-0006深圳市天地混凝土有限公司工業(yè)用地-15004合同用地92-0371992-11-18用地方案3T501-0012深圳市南山區(qū)教育局教育用地-23990用地方案93-2632002-6-18地籍調(diào)查統(tǒng)計表二1516二、條件認知1718建筑物概況圖2.2基地條件2.2.3建筑物概況現(xiàn)狀建筑主要為南灣工業(yè)、石鼓花園以及西麗二中，總建筑量約為3.23萬平方米，毛容積率為0.03。其中，建筑以多層為主?，F(xiàn)狀建筑質(zhì)量整體較好，一類建筑0.32萬平方米，占總建筑面積的10%；二類建筑0.40萬平方米，占總建筑面積12.5%；三類質(zhì)量建筑2.5萬平方米，占總建筑面積77.6%。根據(jù)片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)需要，建議拆除南灣工業(yè)區(qū)內(nèi)廠房建筑以及石鼓花園居住建筑。建筑質(zhì)量分類統(tǒng)計表建筑類型建筑面積（平方米）比例（%）簡單描述一類建筑32289.99鋼筋砼結(jié)構(gòu)；近期開發(fā)的成片居住小區(qū)、沿街商業(yè)，新建工業(yè)區(qū)、中小學(xué)、幼兒園等。二類建筑403812.5鋼筋砼結(jié)構(gòu)；較早期開發(fā)的居住小區(qū)、沿街商業(yè)、公共建筑，新村及舊村原有住宅較好的部分等。三類建筑2506877.6磚混或鋼筋砼結(jié)構(gòu)；爛尾樓、舊工業(yè)區(qū)等。合計3234100

二、現(xiàn)狀概況1920高壓燃氣管線位置圖2.2基地條件2.2.4高壓燃氣管線本片區(qū)南側(cè)沿茶光路布設(shè)一條城市高壓燃氣管線，根據(jù)《橙線管理規(guī)定》，城市高壓燃氣管線兩側(cè)15米范圍（控制范圍）內(nèi)不得規(guī)劃建設(shè)其他地面設(shè)施；管線兩側(cè)27米范圍（限制范圍）內(nèi)不得規(guī)劃建設(shè)居民、大型廠房等設(shè)施；管線兩側(cè)50米范圍（影響范圍）內(nèi)不得規(guī)劃建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校、商場、敬老院等人口高度密集且疏散難度大的重要公共設(shè)施。影響范圍對軌道交通站點布局、茶光路沿線功能布局產(chǎn)生一定影響。二、現(xiàn)狀概況50米27米15米50米27米15米高壓燃氣管線深圳市深秦實業(yè)有限公司深圳市天地混凝土有限公司2.3規(guī)劃條件2.3.1《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》根據(jù)本規(guī)劃要求，基地屬于深圳市高新區(qū)的范圍，以產(chǎn)業(yè)功能為主，以教育科研、集成電路、通訊設(shè)備、軟件、生物醫(yī)藥、新材料及光機電一體化為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是深圳市重點工業(yè)園區(qū)的重要組成部分，基地中保留了部分山體。2.3.2《深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2002-2010）》《深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2002-2010）》中確定以集成電路為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在用地規(guī)劃中保留大部分的山體，只有北側(cè)的為產(chǎn)業(yè)用地。2.3.3《深圳市南山區(qū)【西麗中心區(qū)】地區(qū)法定圖則》（在編、暫緩）法定圖則在編制過程中結(jié)合當(dāng)時的大規(guī)模集成電路用地需求，以大地塊的工業(yè)用地為主，無經(jīng)營性用地。基地在總規(guī)中的位置示意圖基地在分區(qū)規(guī)劃中的位置示意圖2122基地在總規(guī)中的位置示意圖2.3.4《大沙河創(chuàng)新走廊重點更新片區(qū)城市更新專項規(guī)劃》該規(guī)劃對基地的定位為：西麗中心區(qū)重要組成部分；為周邊提供城市服務(wù)和產(chǎn)學(xué)研服務(wù)；內(nèi)部增加經(jīng)營性用地和教育科研用地。二、條件認知CHAPTER04目標(biāo)與定位4.1規(guī)劃定位4.2規(guī)劃目標(biāo)留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地

新能源（核電）產(chǎn)業(yè)基地

大沙河創(chuàng)新走廊新興產(chǎn)業(yè)基地平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地華為科技城新一代通信產(chǎn)業(yè)基地新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地坪山國家生物產(chǎn)業(yè)基地

大芬油畫產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生物育種創(chuàng)新基地光明中心總部區(qū)龍崗中心總部區(qū)龍華核心區(qū)總部基地鹽田中心總部區(qū)機場空港總部區(qū)前海中心總部核心區(qū)羅湖中心總部核心區(qū)+++留仙洞片區(qū)總部基地福田中心區(qū)總部基地+后海中心區(qū)總部基地深圳灣高新區(qū)總部基地++深圳灣超級總部基地深圳灣超級總部基地：世界級企業(yè)總部基地福田中心區(qū)總部基地：打造深圳總部經(jīng)濟航母后海中心區(qū)總部基地：名企結(jié)對、企業(yè)家云集之地留仙洞片區(qū)總部基地：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地深圳灣高新區(qū)總部基地：建設(shè)中國最大科技總部基地龍華核心區(qū)總部基地：綜合型的城市副中心六大總部基地：四、目標(biāo)與定位4.1規(guī)劃定位4.1.1相關(guān)要求2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出臺“關(guān)于提升城市發(fā)展質(zhì)量的決定”，留仙洞總部基地成為深圳市近期建設(shè)的60個標(biāo)志性項目之一。2011年12月8日，深圳市政府出臺《深圳國家創(chuàng)新型城市總體規(guī)劃實施方案（2011—2013年）》，要求加快留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地建設(shè)。留仙洞是深圳市六大總部基地之一留仙洞是深圳近期建設(shè)9大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。九個戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：大沙河創(chuàng)新走廊新興產(chǎn)業(yè)基地留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地新能源（核電）產(chǎn)業(yè)基地新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地華為科技城新一代通信產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生物育種創(chuàng)新基地坪山國家生物產(chǎn)業(yè)基地大芬油畫產(chǎn)業(yè)基地23242011年9月29日，深圳市政府印發(fā)《深圳市“十二五”規(guī)劃綱要實施方案》，留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地列為2011年十項重點任務(wù)。4.1規(guī)劃定位4.1.2功能定位根據(jù)相關(guān)文件要求，留仙洞承擔(dān)總部基地、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地兩大使命。因此，本規(guī)劃確定留仙洞片區(qū)總體功能定位為：四、目標(biāo)與定位戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地即集戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)特征和企業(yè)總部特征的新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是深圳未來引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展的重要基地!研發(fā)孵化類產(chǎn)業(yè)園區(qū)臺灣新竹科技園印度班迪加爾軟件園一般類產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)北京豐臺總部基地上海浦江智谷香港科技園?街坊式開發(fā)高品質(zhì)配套生態(tài)化環(huán)境目標(biāo)導(dǎo)向4.1.3產(chǎn)業(yè)定位留仙洞以集成電路設(shè)計、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算和高端軟件五大產(chǎn)業(yè)為重點，發(fā)展新一代信息技術(shù)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、目標(biāo)與方向如下：以集成電路設(shè)計作為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先發(fā)驅(qū)動力，以移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)驅(qū)動力，以高端軟件為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價值增長極，通過“四驅(qū)一極”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，將留仙洞打造成為國際化新一代技術(shù)研發(fā)中心國家新一代信息技術(shù)轉(zhuǎn)化與應(yīng)用示范基地區(qū)域性新一代信息技術(shù)輻射帶動極4.1.4產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（1）承接需求，聚焦發(fā)展集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)（2）依托龍頭，突破發(fā)展移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)（3）扎根優(yōu)勢，提速發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)（4）整合資源，錯位發(fā)展云計算產(chǎn)業(yè)（5）推動升級，協(xié)調(diào)發(fā)展高端軟件產(chǎn)業(yè)留仙洞總部基地產(chǎn)業(yè)定位25264.2規(guī)劃目標(biāo)4.2.1特征分析通過相關(guān)案例分析并結(jié)合總部基地、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點，確定戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)具有以下三個特征：四、目標(biāo)與定位4.2.2規(guī)劃目標(biāo)本片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)：依托良好的區(qū)位條件和自然資源，將本片區(qū)建設(shè)成為深圳市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施完善的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地。集聚效應(yīng)+特色差異多元科技+低碳生態(tài)專享平臺+便利生活123高端人才集聚科技信息交匯特色形象差異化分區(qū)企業(yè)需求多元化空間設(shè)計多元化大型開敞空間低碳生態(tài)技術(shù)綠色交通出行一站式高端生產(chǎn)性服務(wù)（酒店、會議、展覽等）便利分散生活性服務(wù)（餐飲、娛樂、休閑等）集聚效應(yīng)+特色差異多元科技+低碳生態(tài)專享平臺+便利生活融合4.2.3發(fā)展目標(biāo)到2015年，留仙洞將實現(xiàn)以下目標(biāo)：——擁有1500家入駐企業(yè)——產(chǎn)值規(guī)模達到1000億元——稅收到達100億元——提供14萬就業(yè)崗位——擁有4萬研發(fā)人員——引進5-10個國家省市工程（技術(shù)）中心、重點（工程）實驗室及企業(yè)技術(shù)中心——擁有4個創(chuàng)新團隊4.2.4規(guī)?？刂疲?）用地規(guī)模及開發(fā)規(guī)模本片區(qū)總用地面積為172.31萬平方米。開發(fā)規(guī)模遵循“彈性控制、整體形態(tài)控制”的原則。通過城市空間研究以及交通和市政設(shè)施支撐分析，確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)?？偭繛?83.6-683.6萬平方米（不包括公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）。創(chuàng)科路以東片區(qū)為留仙洞總部基地的核心區(qū)，總用地面積為135.52萬平方米，規(guī)劃建設(shè)規(guī)?？偭繛?00-600萬平方米（不包括公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）。（2）人口規(guī)模按照經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)測試，本項目本片區(qū)規(guī)劃就業(yè)人口為15-18萬人，約4.7-5.1萬人在本片區(qū)內(nèi)居住，其中約2-2.4萬人在核心區(qū)內(nèi)居住。2728CHAPTER05規(guī)劃方案5.1集聚效應(yīng)+特色差異5.2多元科技+低碳生態(tài)5.3專享平臺+便利生活2930五、三規(guī)劃三方案土地三利用三規(guī)劃三圖5.三1集聚三效應(yīng)+特色三差異5.三1.三1土地三集約三利用本片三區(qū)規(guī)三劃范三圍內(nèi)三用地三由6類用三地組三成，三包括三工業(yè)三用地三（M）、三商業(yè)三服務(wù)三業(yè)用三地（C）、三公共三管理三與服三務(wù)設(shè)三施用三地（GI三C）、三交通三設(shè)施三用地三（S）、三綠地三與廣三場用三地（G），三規(guī)劃三總用三地面三積為13三5.三52公頃三。（1）工三業(yè)用三地（M）:規(guī)劃三工業(yè)三用地三面積57三.3三2公頃三，占三總用三地面三積的42三.3三0%。工三業(yè)用三地主三要為新三型產(chǎn)三業(yè)用三地M0。（2）商三業(yè)服三務(wù)業(yè)三用地三（C）:規(guī)劃三商業(yè)三服務(wù)三用地三面積3.三59公頃三，占三總用三地面三積的2.三65三%。商三業(yè)服三務(wù)用三地主三要布三局茶三光路三、留三仙大三道與三同發(fā)三南路三交叉三口，三結(jié)合三軌道5號線三留仙三洞站三、軌三道15號線三茶光三站進三行綜三合開三發(fā)。（3）公三共管三理與三服務(wù)三設(shè)施三用地三（GI三C）:規(guī)劃三公共三管理三與服三務(wù)設(shè)三施用三地面三積2.三40公頃三，占三總用三地面三積的1.三77三%。規(guī)三劃保三留片三區(qū)內(nèi)三部的三深圳三市西三麗第三二中三學(xué)。（4）交三通設(shè)三施用三地（S）:規(guī)劃三交通三設(shè)施三用地三面積47三.3三9公頃三，全三部為三城市三道路三用地三（S1），三占總?cè)玫厝娣e三的34三.9三7%。（5）綠三地與三廣場三用地三（G）:規(guī)劃三區(qū)綠三地面三積24三.1三8公頃三，占三總用三地面三積的18三.3三2%。綠三地主三要有三兩種三用地三形態(tài)三：G1和G1三+C三1。其三中公三共綠三地(G三1)三7.三51公頃三，主三要為三道路三外側(cè)三的公三共綠三地、三街頭三綠地三等；三公共三綠地+新型三產(chǎn)業(yè)用地三（G1三+C三1）呈三“H”形三綠廊三，綠三廊內(nèi)三部可三設(shè)置三零售三、文三化、三康體三、休三閑等三小型三商業(yè)三服務(wù)三功能三。序號用地代碼用地性質(zhì)用地面積(公頃)占總用地比例(%)大類中類大類中類大類中類大類中類1C—商業(yè)服務(wù)業(yè)用地—3.593.592.652.652GICGIC5公共管理與服務(wù)設(shè)施用地教育設(shè)施用地2.402.401.771.773MM0工業(yè)用地新型產(chǎn)業(yè)用地57.3257.3242.3042.304SS1交通設(shè)施用地城市道路用地47.3947.3934.9734.975GG1綠地與廣場用地公共綠地24.187.6418.325.64G1+C1公共綠地+商業(yè)用地17.1812.686合計城市總用地135.52100.00100.00規(guī)劃三用地三匯總?cè)?1325.三1集聚三效應(yīng)+特色三差異5.三1.三2空間集約三利用總規(guī)三劃面三積13三5.三5公頃三，規(guī)三劃建三筑面三積50三0~三60三0萬㎡三，毛三容積三率3.三7~三4.三4，地三塊凈三容積三率8.三0~三9.三6，控三制建三筑高三度小三于等三于30三0m。規(guī)三劃區(qū)三可提三供就三業(yè)人三口15萬~1三8萬，三容納三居住三人口2~三2.三4萬人三。按照三集約三化空三間利三用的三要求三，留三仙洞三產(chǎn)業(yè)三基地三規(guī)劃三毛容三積率三為3.三7-三4.三4，產(chǎn)三業(yè)用三地凈三容積三率為8.三5-三10三.2，整三體建三筑高三度不三超過30三0米。三其中1街坊三容積三率為7.三0-三9.三1，2街坊三容積三率為10三.4三-1三2.三0，3街坊三容積三率為6.三1-三7.三1，4街坊三容積三率為9.三1-三10三.2，5街坊三容積三率為6.三3-三7.三2，6街坊三容積三率為6.三5-三8.三3，7街坊三容積三率為10三.3三-1三2.三7（圖5）。三規(guī)劃三通過三超高三層建三筑結(jié)三合公三共開三敞綠三地共三同塑三造地三區(qū)特三色差三異性三空間三：4街坊三為標(biāo)三志性三地區(qū)三，為三基地三綜合三性生三產(chǎn)服三務(wù)平三臺；2街坊三和7街坊三依托三軌道三站點三，構(gòu)三建高三端產(chǎn)三業(yè)綜三合體三，形三成南三北標(biāo)三志性三入口三；1街坊三和6街坊三構(gòu)成三了基三地內(nèi)三南北三兩側(cè)三的形三象界三面；3街坊三和5街坊三均三三面臨三綠廊三，是三基地三環(huán)境三最好三的地三區(qū)。項目容量(萬㎡)比例（%）總建筑面積（萬平方米）500~600100其中產(chǎn)業(yè)用房（辦公）355~43171~72商業(yè)35-427人才公寓50-6010服務(wù)綜合體45-549生活服務(wù)設(shè)施152.2~2.6規(guī)劃三建筑三功能三一欄三表五、三規(guī)劃三方案城市三設(shè)計三效果三圖各街三坊規(guī)三模示三意圖33345.三1集聚三效應(yīng)+特色三差異5.三1.三2空間集約三利用結(jié)合三片區(qū)三周邊三現(xiàn)有三景觀三資源三，構(gòu)三筑“三綠廊+慢行三系統(tǒng)三”的三整體三空間三結(jié)構(gòu)三，形三成東三西向三由城三市空三間到三自然三山體三的引三導(dǎo)，三營造三總部三基地三與自三然山三體景三觀的三融合三。本片三區(qū)城三市空三間組三織為三“三三廊七三街坊三”的三空間三結(jié)構(gòu)三，構(gòu)三建總?cè)炕氐娜h(huán)境三特色三和空三間特三色?！叭取比秊楦魅址蝗g三形成三具有三綠色三生態(tài)三休閑三服務(wù)三功能三的高三品質(zhì)三公共三空間三，從三各街三坊內(nèi)三部步三行5分鐘三（20三0米）三即可三到達三綠色三服務(wù)三生態(tài)三廊道三，享三受就三近服三務(wù)。三中部三為捷三運動三力廊三，通三過一三系列三沿街三商業(yè)三服務(wù)三功能三的布三置，三形成三豐富三、親三切的三街道三景觀三界面三，打三造一三條現(xiàn)三代、三高效三、復(fù)三合的三活力三走廊三；北三側(cè)是三創(chuàng)新三服務(wù)三廊，三通過三地景三建筑三形成三綠色三、立三體、三慢行三的坡三地景三觀系三統(tǒng)，三并賦三予文三化設(shè)三施、三休閑三設(shè)施三、商三業(yè)設(shè)三施以三及首三末站三等服三務(wù)設(shè)三施形三成一三體化三服務(wù)三廊道三；南三側(cè)為三生活三休閑三廊，三通過三大量三公共三綠地三及多三樹種三的植三物景三觀形三成豐三富的三步行三流線三打造三一條三綠色三、安三靜的三休閑三走廊三。“七三街坊三”即三由主三要道三路和三綠化三分隔三而成三的七三個街三坊，三每個三獨立三的街三坊以三研發(fā)三和總?cè)哭k三公為三主，三融合三商業(yè)三、休三閑等三配套三功能三。按三照立三體城三市的三設(shè)計三構(gòu)想三，規(guī)三劃七三個高三強度三密集三街坊三，容三積率三為7-三12不等三。通三過超三高層三建筑三結(jié)合三公共三開敞三綠地三共同三塑造三地區(qū)三特色三差異三性空三間：4街坊三為標(biāo)三志性三地區(qū)三，為三基地三綜合三性生三產(chǎn)服三務(wù)平三臺；2街坊三和7街坊三依托三軌道三站點三，構(gòu)三建高三端產(chǎn)三業(yè)綜三合體三，形三成南三北標(biāo)三志性三入口三；1街坊三和6街坊三構(gòu)成三了基三地內(nèi)三南北三兩側(cè)三的形三象界三面；3街坊三和5街坊三均三三面臨三綠廊三，是三基地三環(huán)境三最好三的地三區(qū)。五、三規(guī)劃三方案“三三廊七三街坊三”示三意圖城市三設(shè)計三總平三面圖大型產(chǎn)業(yè)綜合體（2街坊）服務(wù)綜合體（4街坊）大型產(chǎn)業(yè)綜合體（6、7街坊）塘朗山前期三方案——城市三天際三線最終三方案——城市三天際三線5.三1集聚三效應(yīng)+特色三差異5.三1.三2空間集約三利用城市三天際三線的三塑造三經(jīng)歷三了兩三個過三程，三前期三方案三中央三服務(wù)三綜合三體控三制高三度為10三0m，后三期將三服務(wù)三綜合三體打三造為三標(biāo)志三性節(jié)三點，三將高三度提三高到30三0m，從三而使三城市三天際三線形三態(tài)更三加豐三富。五、三規(guī)劃三方案優(yōu)三化35365.三1集聚三效應(yīng)+特色三差異5.三1.三2空間集約三利用為了三增加三空間三集約三利用三效率三，對三地下三空間三進行三了一三定的三開發(fā)三，堅三持開三發(fā)與三保護三相結(jié)三合的三原則三、地三上與三地下三相協(xié)三調(diào)的三原則三、堅三持統(tǒng)三一規(guī)三劃、三分期三實施三的原三則。根據(jù)三國內(nèi)三外經(jīng)三驗，三地下三空間三開發(fā)三分為三淺層三、次三淺層三、次三深層三和深三層四三個層三次：（1）淺三層（0至-1三0米）三主要三功能三為地三下商三業(yè)、三餐飲三、文三化娛三樂、三商業(yè)三步行三街、三停車三場、三高層三建筑三附屬三設(shè)施三及防三空地三下室三、城三市水三、電三、氣三、通三訊管三網(wǎng)的三市政三公用三設(shè)施三；（2）中三層（-1三0至-3三0米）三主要三功能三為地三下軌三道交三通、三停車三場、三高層三建筑三附屬三設(shè)施三及防三空地三下室三，其三它部三分應(yīng)三限制三開發(fā)三；（3）深三層（-3三0米以三下）三主要三功用三為軌三道交三通，三其它三地區(qū)三應(yīng)保三護控三制，三基本三不作三開發(fā)三。建議三規(guī)劃三區(qū)內(nèi)三的地三下空三間目三前以0—三20三m淺層三地下三空間三開發(fā)三為主三，而三深層三作為三保護三性資三源，三為以三后重三大基三礎(chǔ)設(shè)三施地三下化三留有三余地三。地下三空間三功能三布局三：（1）軌三道交三通站三：結(jié)三合軌三道交三通站三點及三周邊三的商三業(yè)用三地形三成地三下商三業(yè)網(wǎng)三絡(luò)，三建議三軌道三交通三站點三周邊三地區(qū)三（約50三0米半三徑）三統(tǒng)一三規(guī)劃三、整三體設(shè)三計確三定地三下各三層標(biāo)三高，三并預(yù)三留地三下人三行過三街通三道。三各地三塊應(yīng)三根據(jù)三建設(shè)三時序三進行三通道三銜接三。（2）街三坊內(nèi)三部：三根據(jù)三需求三設(shè)置三地下三商業(yè)三和地三下停三車庫三，其三中地三下商三業(yè)應(yīng)三該處三理好三與軌三道站三點之三間，三以及三與綠三廊之三間的三銜接三關(guān)系三，合三理的三組織三人流三和車三流。（3）地三下通三道：三在綠三廊下三方、三街坊三主要三道路三下方三設(shè)置三地下三人行三通道三；并三通過三地下三車行三通道三串接三各街三坊地三下停三車空三間，三形成三地下三口字三環(huán)路三。五、三規(guī)劃三方案3738地下三空間三連接三示意三圖街坊三內(nèi)部地下三空間街坊三內(nèi)部地下三空間地下三連接三通道5.三1集聚三效應(yīng)+特色三差異5.三1.三3產(chǎn)業(yè)三集聚三綜合三體留仙三洞戰(zhàn)三略性三新興三產(chǎn)業(yè)三總部三基地三內(nèi)的2街坊三和7街坊三，依三托軌三道站三點，三構(gòu)建三高端三產(chǎn)業(yè)三綜合三體，三形成三南北三標(biāo)志三性入三口。三其中2街坊三以互三聯(lián)網(wǎng)三為主三導(dǎo)產(chǎn)三業(yè)，7街坊三以云三計算三為主三導(dǎo)產(chǎn)三業(yè)。五、三規(guī)劃三方案5.三1.三4特色三產(chǎn)業(yè)三街坊各個三街坊三根據(jù)三各自三產(chǎn)業(yè)三特點三承擔(dān)三不同三的科三技服三務(wù)功三能，三具體三為：1街坊三和2街坊三配備三物聯(lián)三網(wǎng)綜三合應(yīng)三用開三放實三驗平三臺、三移動三互聯(lián)三網(wǎng)軟三件開三發(fā)測三試公三共平三臺、三產(chǎn)品三展示三平臺三、智三慧管三理服三務(wù)平三臺；3街坊三配備三云計三算服三務(wù)平三臺；4街坊三配備三酒店三、會三議中三心、三展示三中心三、綜三合管三理平三臺、三投融三資服三務(wù)平三臺、三政府三資金三申請三平臺三、稅三務(wù)服三務(wù)平三臺等三，是三為其三他街三坊提三供一三站式三生產(chǎn)三性服三務(wù)的三大型三綜合三體；5街坊三配備IC設(shè)計三公共三服務(wù)三平臺三、IC測試三公共三服務(wù)三平臺三；6街坊三配備三軟件三測試三平臺三；7街坊三配備三云服三務(wù)平三臺。三各街三坊的三產(chǎn)業(yè)三和產(chǎn)三業(yè)服三務(wù)配三套相三互支三持、三相互三促進三、協(xié)三調(diào)發(fā)三展。產(chǎn)業(yè)三集聚三綜合三體功三能示三意圖特色三產(chǎn)業(yè)三街坊三產(chǎn)業(yè)三分布三圖2街坊7街坊1街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊39405.三1集聚三效應(yīng)+特色三差異5.三1.三5產(chǎn)業(yè)三社區(qū)產(chǎn)業(yè)三社區(qū)三是以三研發(fā)三為主三導(dǎo)，三融合三商業(yè)三、居三住、三休閑三等綜三合配三套功三能的三新型三城市三化形三態(tài)。三傳統(tǒng)三的生三產(chǎn)性三空間三規(guī)劃三以產(chǎn)三業(yè)為三主，三空間三載體三多為三產(chǎn)業(yè)三園區(qū)三；隨三后產(chǎn)三業(yè)園三區(qū)開三始向三街區(qū)三化發(fā)三展，三成為三生產(chǎn)三、生三活的三整體三；未三來產(chǎn)三業(yè)基三地規(guī)三劃需三要此三基礎(chǔ)三上進三行創(chuàng)三新，三要利三用新三技術(shù)三對園三區(qū)進三行全三方位三提升三，形三成“三生產(chǎn)三、生三活、三生態(tài)三”三三位一三體的三新理三念。三“生三產(chǎn)”三是產(chǎn)三業(yè)基三地的三主體三，其三核心三就是三效益三，新三理念三下的三效益三包括三：經(jīng)三濟效三益，三也就三是通三過信三息技三術(shù)的三不斷三升級三，提三高經(jīng)三濟產(chǎn)三出；三社會三效益三，是三新技三術(shù)下三對于三人才三的需三求和三培養(yǎng)三，指三向促三進就三業(yè)、三利于三交流三和教三育。三“生三活”三體現(xiàn)三在配三套設(shè)三施的三完善三，以三及環(huán)三境品三質(zhì)的三提升三，實三現(xiàn)從三產(chǎn)業(yè)三園區(qū)三到產(chǎn)三業(yè)社三區(qū)的三轉(zhuǎn)變?nèi)?。五、三?guī)劃三方案5.三1.三6立體三城市總部三基地三本著三土地三集約三利用三、整三體形三態(tài)控三制、三市政三交通三可支三撐的三原則三，既三要有三充分三人性三化的三服務(wù)三空間三，又三要有三相對三清靜三的研三發(fā)空三間和三高密三度的三總部三大樓三，還三要有三利于三快速三建造三和避三免高三強度三的壓三迫感三。有三效的三做法三，是三將有三限的三地皮三掰成三幾層三來利三用，三取名三為“三立體三街坊三”。三立體三街坊三由三三重的三公共三、半三公共三空間三組成三。包三括地三下車三庫層三、街三巷廣三場層三、平三臺花三園層三和塔三樓層三。街區(qū)三之間三公共三空間三滿足三高可三達性三、多三元、三連通三；街三坊內(nèi)三部滿三足多三層次三的立三體交三流等三，通三過廣三場、三平臺三花園三、綠三色街三道將三各個三地塊三聯(lián)系三在一三起，三配合三垂直三交通三設(shè)施三使整三個街三坊呈三現(xiàn)出三一種三多層三次、三復(fù)合三的立三體街三區(qū)形三象。三規(guī)劃三通過三增加三軌道三線路三，加三密支三路網(wǎng)三，均三勻布三局公三交設(shè)三施，三完善三步行三網(wǎng)絡(luò)三，以三提高三交通三支撐三能力三；完三善周三邊市三政主三干管三網(wǎng)，三擴容三現(xiàn)有三給水三廠容三量，三以提三高市三政支三撐能三力。立體三街坊三局部三透視三圖產(chǎn)業(yè)三社區(qū)三透視三圖4142生態(tài)化Soho辦公集中式產(chǎn)業(yè)總部庭院式產(chǎn)業(yè)總部街坊廣場平臺花園綠色街道五、三規(guī)劃三方案5.三2多元三科技+低碳三生態(tài)5.三2.三1適應(yīng)三多元三產(chǎn)業(yè)三需求三的空三間單三元通過三對問三卷及三訪談三的分三析，三本文三把企三業(yè)對三入駐三留仙三洞總?cè)炕氐娜枨笕謨扇箢惾?、七三小類三，具三體如三下表三所示三；目標(biāo)層準則層指標(biāo)層企業(yè)需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境需求產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套需求產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新需求產(chǎn)業(yè)空間需求公共服務(wù)配套需求產(chǎn)業(yè)建筑空間需求工作環(huán)境需求標(biāo)志性需求（1）產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三需求產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三環(huán)境三需求總部三基地三未來三都會三有哪三些產(chǎn)三業(yè)聚三集，三周圍三的企三業(yè)是三否能三與自三身企三業(yè)良三好互三動是三他們?nèi)P(guān)心三的首三要問三題。三毫無三疑問三，良三好的三產(chǎn)業(yè)三環(huán)境三是企三業(yè)健三康成三長的三關(guān)鍵三因素三，尤三其是三某些三關(guān)鍵三性企三業(yè)（三“第三一粒三種子三”）三是決三定總?cè)炕厥侨癯扇Φ娜A(chǔ)三。這三類企三業(yè)的三入駐三不但三能把三產(chǎn)業(yè)三優(yōu)勢三輻射三到產(chǎn)三業(yè)關(guān)三聯(lián)鏈三的各三個產(chǎn)三業(yè)中三去，三帶動三相關(guān)三企業(yè)三的發(fā)三展，三而且三也能三助其三快速三增長三。盡三管沒三人能三準確三預(yù)測三出第三一粒三樹種三何時三會落三地，三但該三樹種三一旦三入土三，它三就可三能會三長出三一片三森林三。因此三，留三仙洞三總部三基地三的規(guī)三劃設(shè)三計首三先要三考慮三入駐三意愿三強烈三、行三業(yè)中三有影三響力三、產(chǎn)三業(yè)帶三動力三強的三企業(yè)三，可三采取三“私三人定三制”三的方三式量三身定三做，三以此三吸引三其入三住，三以此三來促三使產(chǎn)三業(yè)聚三集；三其次三從空三間的三多元三化、三可變?nèi)缘热齺砦蝗?guī)三模和三類別三的企三業(yè)，三引導(dǎo)三產(chǎn)業(yè)三的多三元化三；鼓三勵各三企業(yè)三之間三互動三、錯三位和三協(xié)調(diào)三發(fā)展三，避三免類三型單三一的三企業(yè)三入駐三造成三惡性三競爭三；通三過上三下游三企業(yè)三的協(xié)三作實三現(xiàn)其三核心三業(yè)務(wù)三的專三業(yè)化三，形三成外三部勞三動分三工，三把總?cè)炕丶叭渲苋叺厝齾^(qū)打三造成三戰(zhàn)略三性新三興產(chǎn)三業(yè)總?cè)考?。產(chǎn)業(yè)三服務(wù)三配套三需求盡管三“第三一粒三種子三”的三到來三可能三是偶三然的三，但三形成三產(chǎn)業(yè)三中心三最重三要的三是偶三然事三件之三后的三累積三過程三，而三產(chǎn)業(yè)三服務(wù)三配套三就是三累積三過程三中必三備的三基礎(chǔ)三?？v三觀世三界成三功的三產(chǎn)業(yè)三社區(qū)三，產(chǎn)三業(yè)服三務(wù)配三套是三產(chǎn)業(yè)三社區(qū)三的綜三合品三質(zhì)、三持續(xù)三活力三的重三要評三價指三標(biāo)。三產(chǎn)業(yè)三配套三不局三限于三提供三食堂三、交三通，三更主三要的三是針三對戰(zhàn)三略性三新興三產(chǎn)業(yè)三的交三流、三展示三等服三務(wù)平三臺。經(jīng)調(diào)三查發(fā)三現(xiàn)：三大部三分企三業(yè)有三技術(shù)三提升三、產(chǎn)三品發(fā)三布與三展示三、企三業(yè)交三流等三需求三，需三要相三應(yīng)的三測試三平臺三、實三驗平三臺、三展示三平臺三、智三慧管三理平三臺等三空間三支撐三，但三多數(shù)三企業(yè)三對這三類空三間使三用率三不高三，企三業(yè)自三建容三易造三成浪三費，三而且三部分三中小三企業(yè)三沒有三自建三平臺三的能三力。三因此三，企三業(yè)希三望在三留仙三洞總?cè)炕啬苋腥ㄔO(shè)三一個三面向三全社三會開三放、三共享三的多三學(xué)科三、多三用戶三、多三功能三的科三技資三源保三障與三服務(wù)三系統(tǒng)三，為三中小三企業(yè)三提供三技術(shù)三信息三、咨三詢、三開發(fā)三、試三驗、三推廣三以及三產(chǎn)品三研制三、設(shè)三計、三加工三、監(jiān)三測等三服務(wù)三。產(chǎn)業(yè)三創(chuàng)新三需求調(diào)查三發(fā)現(xiàn)三，良三好的三創(chuàng)新三環(huán)境三也是三企業(yè)三關(guān)心三的主三要因三素，三這是三關(guān)系三企業(yè)三長遠三發(fā)展三的重三要問三題。三創(chuàng)新三環(huán)境三的培三育可三以通三過企三業(yè)與三周邊三大學(xué)三、研三究機三構(gòu)長三期的三交流三與合三作完三成，三也可三以通三過企三業(yè)之三間的三互動三實現(xiàn)三。比三如，三在奧三地利三的集三群發(fā)三展中三，為三促進三企業(yè)三互動三而提三供很三多公三共服三務(wù)：三信息三通信三平臺三、培三訓(xùn)、三資助三合作三項目三、發(fā)三展?fàn)I三銷和三公共三關(guān)系三、為三有興三趣參三與合三作者三召開三圓桌三會議三等。三因此三，留三仙洞三總部三基地三的規(guī)三劃中三應(yīng)該三搭建三企業(yè)三之間三的交三流平三臺，三預(yù)留三籌辦三產(chǎn)學(xué)三研聯(lián)三盟、三展會三、論三壇等三大型三會議三、展三示空三間，三為企三業(yè)之三間、三員工三之間三提供三隨時三隨地三的交三流機三會與三空間三，從三而激三發(fā)創(chuàng)三意的三火花三，提三高產(chǎn)三業(yè)創(chuàng)三新能三力。（2）產(chǎn)業(yè)三空間三需求空間三需求三的滿三足是三企業(yè)三發(fā)展三的重三要推三動力三，一三方面三不同三行業(yè)三、類三型、三階段三的企三業(yè)對三建筑三單體三、組三合及三綜合三配套三等需三求不三同，三另一三方面三由于三總部三基地三內(nèi)的三人群三特點三為高三學(xué)歷三、年三輕化三，對三空間三舒適三性的三需求三也高三于一三般產(chǎn)三業(yè)園三區(qū)。三如三下表三所示三，通三過對三“企三業(yè)是三否入三駐留三仙洞三總部三基地三首先三考慮三的因三素是三哪些三”這三一問三題調(diào)三查發(fā)三現(xiàn)，三各種三類型三企業(yè)三對交三通、三配套三服務(wù)三、空三間使三用等三均提三出了三較高三的要三求。企業(yè)類型交通便捷性配套服務(wù)方便性空間使用舒適度外觀及位置標(biāo)識性空間使用靈活性景觀環(huán)境舒適度大型28%22%17%17%11%6%中型31%25%25%8%8%3%小型33%22%22%0%22%0%公共三服務(wù)三配套三需求調(diào)查三分析三發(fā)現(xiàn)三，公三共配三套服三務(wù)主三要包三括餐三飲、三購物三、休三閑娛三樂、三醫(yī)療三、教三育等三，其三中對三餐飲三的需三求最三為強三烈，82三%的被三訪者三對企三業(yè)目三前的三餐飲三現(xiàn)狀三不滿三意，三希望三增加三餐飲三配套三的比三例。三據(jù)筆三者在三深圳三市高三新區(qū)三實地三調(diào)研三發(fā)現(xiàn)三，園三區(qū)內(nèi)三配備三食堂三的企三業(yè)較三少，三沿街三的小三飯館三也不三多，三且檔三次低三、衛(wèi)三生條三件差三，企三業(yè)員三工不三得不三去很三遠的三地方三就餐三。除基三本的三生活三服務(wù)三配套三外，三通過三對企三業(yè)管三理人三員和三行業(yè)三協(xié)會三訪談三發(fā)現(xiàn)三：總?cè)炕貎?nèi)三還承三擔(dān)對三外交三流、三商務(wù)三洽談三等多三種外三向型三功能三，及三部分三行業(yè)三骨干三、國三外技三術(shù)人三員、三企業(yè)三高層三短期三的生三活居三住、三家庭三辦公三、商三務(wù)會三議等三功能三。因三此，三留仙三洞總?cè)炕貎?nèi)三部也三需配三備一三定面三積的三酒店三、大三型商三業(yè)、三公寓三、文三化體三育等三配套三設(shè)施三。產(chǎn)業(yè)三用房三空間三需求企業(yè)三目前三的餐三飲企三業(yè)由三于規(guī)三模、三產(chǎn)業(yè)三類型三等不三同對三產(chǎn)業(yè)三用房三的總?cè)ㄖ娣e三、平三面形三式、三單層三建筑三面積三的要三求也三各異三。如三下圖2-三3所示三，辦三公面三積需三求在20三0-三10三00三㎡的企三業(yè)占62三%，需三求大三于10三00三0㎡的僅三占14三%。大三型企三業(yè)需三求一三般大三于10三00三0㎡，希三望購三地自三建或三者購三買物三業(yè)；三中型三企業(yè)三的需三求為20三00至10三00三0㎡，希三望半三租半三買；三小企三業(yè)需三求為20三0-三10三00三㎡，以三租賃三為主三。企三業(yè)對三建筑三體量三的需三求也三不同三，對三單層三建筑三面積三小于10三00三㎡的建三筑需三求較三多，三約占三總需三求的57三%，對三單層三建筑三面積三大于25三00三㎡的建三筑需三求較三少，三僅占19三%。4344五、三規(guī)劃三方案5.三2多元三科技+低碳三生態(tài)5.三2.三1適應(yīng)三多元三產(chǎn)業(yè)三需求三的空三間單三元另外三調(diào)查三發(fā)現(xiàn)三：和三塔式三高層三相比三，80三%的企三業(yè)更三愿意三入駐7至11層的三院落三式小三高層三；口三字型三和U字型三的建三筑公三共空三間多三樣、三層次三豐富三，能三方便三企業(yè)三員工三之間三的合三作交三流，三是比三較受三歡迎三的建三筑組三合模三式。不同三大小三辦公三面積三的需三求比三例不同三建筑三體量三的需三求比三例工作三環(huán)境三需求產(chǎn)業(yè)三總部三應(yīng)當(dāng)三是什三么樣三子的三，和三商務(wù)三中心三有什三么區(qū)三別，三這是三在規(guī)三劃設(shè)三計之三初面三臨的三最重三要問三題。三總部三是高三智慧三的創(chuàng)三造性三工作三，是三理性三加激三情的三思維三活動三，需三要能三夠激三發(fā)激三情的三場所三；創(chuàng)三新離三不開三集體三合作三和思三維碰三撞，三需要三利于三交流三、促三進合三作的三場所三，這三是對三戰(zhàn)略三性新三興產(chǎn)三業(yè)總?cè)炕乜杖g設(shè)三計的三巨大三挑戰(zhàn)三。另三外調(diào)三查發(fā)三現(xiàn)：三目標(biāo)三企業(yè)三的員三工呈三現(xiàn)“三高學(xué)三歷、三低齡三化”三的趨三勢。三如圖2-三5和圖2-三6所示三：53三%的被三訪者三擁有三本科三學(xué)歷三，14三%的被三訪者三擁有三研究三生及三以上三學(xué)歷三；30歲以三下占三被訪三者總?cè)龜?shù)的61三%。此三類人三群對三工作三環(huán)境三的要三求更三高，三不僅三要求三環(huán)境三的快三捷性三與便三利性三，更三強調(diào)三環(huán)境三的舒三適性三。訪談三發(fā)現(xiàn)三：大三部分三被訪三者對三現(xiàn)狀三辦公三環(huán)境三基本三滿意三，但三渴望三更生三態(tài)、三現(xiàn)代三、科三技的三辦公三形式三。留三仙洞三總部三基地三作為三高端三產(chǎn)業(yè)三的研三發(fā)辦三公空三間，三規(guī)劃三將引三入“三創(chuàng)意三辦公三”、三“SO三HO辦公三”和三“自三然式三辦公三”等三規(guī)劃三理念三，通三過“三立體三分層三”的三空間三設(shè)計三，打三造多三層次三的辦三公空三間和三室外三公共三空間三，營三造一三種