知名公司地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

中海地產(chǎn)

——成本管理中海地產(chǎn)成本管理伴隨著改革開放的春風(fēng)和我國住房制度、土地使用制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇并快速發(fā)展起來。迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在其發(fā)展過程中存在的問題也日益凸顯，加之近年來，國家相繼出臺(tái)了一系列較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本越來越高，市場投資熱度減退，項(xiàng)目預(yù)期投資利潤率下降。許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識(shí)到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競爭力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個(gè)關(guān)鍵性因素。項(xiàng)目成本管理是企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，是品質(zhì)文化建設(shè)的重要組成部分。企業(yè)在品質(zhì)的支撐，文化的引導(dǎo)下才能提高員工的成本意識(shí)和能力；系統(tǒng)地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實(shí)現(xiàn)利潤的最大化和低成本運(yùn)營戰(zhàn)略。

一四三二中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理具體思路成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本管理體系剖析土地成本前期費(fèi)用成本營銷財(cái)務(wù)成本管理成本工程成本項(xiàng)目開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成

項(xiàng)目開發(fā)成本分析從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較?。磺捌谫M(fèi)用、工程成本、營銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。

中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、其他直接費(fèi)五、利息六、公司管理費(fèi)七、銷售費(fèi)用中海地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)公司成立成本控制小組在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支成本經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響中海地產(chǎn)成本的主要因素自身管理能力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價(jià)值以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。

價(jià)值工程中海地產(chǎn)成本管理的目的土地成本管理土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對(duì)競爭對(duì)手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對(duì)我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)土地成本控制小結(jié)：

根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對(duì)不同時(shí)段、不同域、不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類，并建立競爭對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)前期費(fèi)用前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制

（1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比；（2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；（3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；（4）滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理前期費(fèi)用控制小結(jié)中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理

眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。甲供物資成本

分判工程配套成本中海地產(chǎn)工程成本管理工程成本管理工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。土建裝飾消防弱電室內(nèi)全裝修分判工程電梯甲供材料機(jī)電安裝中海地產(chǎn)工程成本管理分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理

2.成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。分判護(hù)成本槍控制揭的具低體措孫施：3.在工婦程分銀判和巨材料遭采購砌過程閘中，頁堅(jiān)持“三堂會(huì)史審、貨止比三家折，最低三價(jià)中標(biāo)”的原奇則?？指鞣挚媾泄と叹鶖嗑幹婆鰳?biāo)底鳥，作坑為報(bào)靈價(jià)評(píng)腹議的醫(yī)重要賓依據(jù)含。同占時(shí)，柿加強(qiáng)哄分判渾商管伶理工歪作，泰完善遠(yuǎn)投標(biāo)耕單位魄的資悄格預(yù)準(zhǔn)審、片考核抖制度棗，本采著公休開、棒公平體、公鼓正的犧原則鳴廣泛幕吸收神種類校承包頂商，餐以實(shí)世現(xiàn)充播分的脫市場顏競爭竄，最椅終實(shí)夫現(xiàn)降伴低成溝本的盲目標(biāo)選。中海地耍產(chǎn)工程添成本管幣理分判割成本醬控制艙的具已體措臥施：中海恨地產(chǎn)耽工程妹成本警管理4.加強(qiáng)林對(duì)投茄標(biāo)單劑位的聽議標(biāo)勝制度寸。一略方面武，通希過議降標(biāo)，賀解決插了招活標(biāo)過筍程中課存在汁的圖蓋紙、宵技術(shù)針、工割期節(jié)業(yè)點(diǎn)設(shè)偽置等膛各類翅含糊騰不清醋的問最題，僵避免掀了將洞這些炊問題艦、矛食盾帶尺入合避同中第而可離能導(dǎo)穿致的鐮后期?，F(xiàn)場首施工喇糾紛班、價(jià)戰(zhàn)款爭遷議事您項(xiàng)；叨另一雞方面怒利用盡承包載商的畢競爭攝心態(tài)浩實(shí)現(xiàn)惰報(bào)價(jià)跑讓利籠，成脫本下同浮。5.充分叫進(jìn)行磚建材會(huì)市場雙調(diào)研徑，了最解有響關(guān)新破工藝尼、新卸材料誓、積奇累廣踩泛的霧市場齡信息缺，廠坡家單耕位，兄以充申分協(xié)節(jié)助設(shè)勉計(jì)部膚門進(jìn)達(dá)行設(shè)豪計(jì)、痛選樣三、封而樣，惰并盡英可能貫實(shí)現(xiàn)標(biāo)有關(guān)輪材料提的替蛙代、惠有關(guān)冰施工程方案儲(chǔ)的替原代，陰降低閘工程腫成本閣。分判成靠本控制府的具體禿措施：6.設(shè)計(jì)圖谷紙、材藝料樣板菌提早開膏始研究強(qiáng)、完善遲，招標(biāo)晌準(zhǔn)備工萍作也應(yīng)坊早開始那。金無嘴赤金、別人無完稱人，我倦們的造份價(jià)管理肆人員、亡設(shè)計(jì)管游理人員丘避免不洲了對(duì)某圍些專業(yè)倘存在生齡疏、不威了解的棗情況提依早開始脫這方面饞的工作見，實(shí)際拔上是在剪學(xué)習(xí)的災(zāi)過程中瞇完成了待準(zhǔn)備工績作，為丙下一步蛛的正式龜操作過爐程積累穿了必要腎的專業(yè)曾知識(shí)和忠管理經(jīng)滑驗(yàn)，少送走了彎館路減少斤了后期做成本增聾加的可吃能機(jī)會(huì)設(shè)，間接冬實(shí)現(xiàn)了父成本控慰制目標(biāo)。中海地減產(chǎn)工程此成本管記理分判成慨本控制的的具體躬措施：中海地遮產(chǎn)工程喘成本管艘理7.完善凱設(shè)計(jì)證變更伐、現(xiàn)耀場簽源證的蔑流程澤、制蘋度，狠完善忌設(shè)計(jì)攪變更座前的振成本逝評(píng)審適制度歉，明瘡確各恨相關(guān)胸人員救的簽盼字權(quán)他限。耍設(shè)計(jì)緩變更挎引致捎的費(fèi)元用調(diào)方整是衰工程魯成本矛控制跡的重偉點(diǎn)和撞難點(diǎn)糾，因配為大耍部分念的施住工圖瓣紙發(fā)缺生變糧更修療改時(shí)文，一尚般無攤法借鞭助于定貨比益三家順的方愚式確筆定造攪價(jià)。事只能黎是以掌獨(dú)家袋協(xié)商被議價(jià)孔的方命式進(jìn)迫行落葵實(shí)。逢這必仁然會(huì)撫帶來駁成本惠的增再加。下我們點(diǎn)推行鋸的控錦制措甜施主急要是衣：嚴(yán)抹格變?cè)绺皵氐某傻捅驹u(píng)蹄審，湯明確頸相關(guān)引我員廳的簽鼻字權(quán)溉限，殘即由喘設(shè)計(jì)儀院簽耳發(fā)的各設(shè)計(jì)牌修改毀圖紙服必須徑經(jīng)過濕公司賀設(shè)計(jì)揀管理估部門戀的書講面確裹認(rèn)，中如涉腸及變犁更金呈額較換大（20萬元贊以上耍），持則提楊交公榆司總幕經(jīng)理累辦公拜會(huì)討脅論確魚定后尼再予卵以實(shí)清施。素分判葬工程微及甲匆供物曠資成顧本管態(tài)理的諒主要券責(zé)任礙部門嗽為合回約管昏理部錘和項(xiàng)洞目發(fā)芳展部油。特太別要略強(qiáng)調(diào)撫的是鄙，近納年來紗，在沃財(cái)務(wù)樸系統(tǒng)間的配捎合下效，合壟約管形理部榜建立徹了成憐本分答析預(yù)葬警制艦度，俱取得偏了較圾好的翼效果父。成籮本分李析預(yù)煤警制寬度指廁的是越成本筆管理圣部門吐與有袋關(guān)部繁門配里合，肯在項(xiàng)烈目發(fā)莊展的韻不同昂階段碌根據(jù)滋項(xiàng)目盞發(fā)展席的具樹體情逆況實(shí)怠時(shí)，稱定期楚調(diào)整低成本眠臺(tái)帳稿，及哥時(shí)反勸饋有儲(chǔ)關(guān)成雄本變凳動(dòng)情樹況，種預(yù)測潔成本賓變動(dòng)胖趨勢(shì)給，并某通過煩各種局有效冷途徑掀（如制成本宿控制哄小組久會(huì)議個(gè)制度很）及挨時(shí)進(jìn)爐行調(diào)土整、蜓消除壺造成效成本偏異常綠波動(dòng)霜的不煤合理惹因素說。另勝外，伸在項(xiàng)威目完掏工生鹿，對(duì)豬由財(cái)蔽務(wù)部識(shí)、合底約管棄理部期共同深牽頭謠，對(duì)彎項(xiàng)目去開發(fā)未成本只的組戲成、寇分布?xì)?、變急化過漆程進(jìn)頸行深覺入分讓析，恥并做眼出合王理的姿評(píng)估酒。營銷成本管理售樓處費(fèi)用廣告費(fèi)推廣費(fèi)中海地村產(chǎn)營銷辮成本管阻理營銷成尚本（約僵占項(xiàng)目遲總成本煎的5-瘡8%左右）煤，主要瘦指在項(xiàng)導(dǎo)目銷售菠過程中摘形成的滿種類費(fèi)孟用，包博括廣告臟費(fèi)、推毀廣費(fèi)、丘售樓處撿費(fèi)用。營銷掃成本注管理幅的具指體措虜施：中海地點(diǎn)產(chǎn)營銷剪成本管蜻理建立打各項(xiàng)膨的廣跪告及疏市場憶推廣泉計(jì)劃番、預(yù)文算的完執(zhí)行騰及監(jiān)拆督體衛(wèi)制。重隨著求公司立項(xiàng)目末增加這，營映銷中六的廣芹告及妨推廣削手法漆增多兆，廣腔告隨裝機(jī)性越加強(qiáng)灘，廣池告費(fèi)趨用的程不可顫測因姑素也矮隨之拘增多崇，建馳立完嶄善的歸廣告復(fù)及市監(jiān)場推貧廣計(jì)企劃以闊及費(fèi)飼用預(yù)腰算制尾度，碗是必摧不可糟少的既。上撕述制膨度的水要點(diǎn)族在于鹽計(jì)劃淹及預(yù)期算編森制的攪準(zhǔn)確不性、揭可操猾作性戴、有隸針對(duì)乳性，隙一方調(diào)面確河保在茅宏觀任上實(shí)叢現(xiàn)控眼制項(xiàng)旱目的材廣告蛾及市樣場推筆廣費(fèi)棟用，倡另一臺(tái)方面著緊緊注抓住逗市場念根據(jù)部不同后項(xiàng)目少的特鐮點(diǎn)靈元活多裕變地災(zāi)采取假種類煉媒體退推廣俱措施軟。營銷成能本管理猛的的具雨體措施毯：中海地厭產(chǎn)營銷剛成本管表理2.完善舊營銷占成本球管理宮的招艷標(biāo)體炸系，頌完善月各項(xiàng)剩廣告茂制作殊的報(bào)立價(jià)、畝比價(jià)尺、議東價(jià)操奪作流禁程，饑用競攔標(biāo)的侍方式奶，謀綁求各升項(xiàng)廣較告制魂作的違優(yōu)質(zhì)極低價(jià)量，控橡制廣倍告制喂作的苦費(fèi)用嚇成本守。3.降低斧媒體旗發(fā)布寸的折澤扣點(diǎn)唉，媒貢體發(fā)粗布尤沃其是趣報(bào)紙到廣告悼的投婦放，愉占整渴個(gè)廣率告費(fèi)艘用的蜘比重靜很大裕，進(jìn)談一步嶺降低辮主要辜媒體錘廣告歇發(fā)布注的折勢(shì)扣點(diǎn)歌數(shù)，憑可直朵接降緒低廣功告費(fèi)雅用，鞋對(duì)于敬營銷衰成本餡的控券制也遣是有顆效的臥舉措星。營銷成犯本管理寶的主要鑒責(zé)任部擾門為營朗銷策劃屠部。中海地夕產(chǎn)管理拆成本控毅制管理成氏本（約血占項(xiàng)目豆總成本瞞的2-濁3%左右溉），收是指敗公司佛、項(xiàng)頌?zāi)坎空譃榻M暮織和隱管理仇項(xiàng)目斗開發(fā)接經(jīng)營愁活動(dòng)敢而發(fā)私生的歇種類到費(fèi)用秧，主養(yǎng)要為共人力疫資源體成本彈及行漿政成開本。管理成本人力資源

行政成本管理堅(jiān)成本椅控制診的具鳳體措榆施：中海董地產(chǎn)槐項(xiàng)目置管理退成本吳控制人力資沸源成本腔由人力喊資源部評(píng)負(fù)責(zé)，枝依據(jù)項(xiàng)符目規(guī)模沾及發(fā)展歇進(jìn)度合柿理制度狗人員配辨?zhèn)浞桨概觯A(yù)算胳人力資嫌源成本貼。行政巨成本則辦依據(jù)集瘋團(tuán)下達(dá)林的年度慨管理費(fèi)淋用指標(biāo)草，按項(xiàng)占目分拆兄到各部目門，作早為部門烘考核指惹標(biāo)。管理成粱本控制森的措施主要是棍全員樹專立降低糞成本、瓦增加效后益的觀惡念，全蠶方位對(duì)跑項(xiàng)目的知開發(fā)間早接費(fèi)進(jìn)秤行監(jiān)控軌，如提未高工作蹤蝶效率，躬減少浪明費(fèi)、減羊少管理豪費(fèi)用的桶開支等菌。財(cái)務(wù)成階本（約牛占項(xiàng)目籌總成本姐的6-8議%左右）滴，主要遮為資金偏成本和頑稅務(wù)成微本，由起項(xiàng)目總超成本確條定。財(cái)虹務(wù)部協(xié)乒同項(xiàng)目燃發(fā)展總菜提前做違好與政潑府部門屠的溝通靜，爭取繡稅收優(yōu)督惠，在猶可控范棟圍內(nèi)最夫大限度恒降低稅伯金成本瞞。依據(jù)掛項(xiàng)目《可行性爽研究報(bào)貸告》、《項(xiàng)目宴發(fā)展娛計(jì)劃》、《年度豈現(xiàn)金掀流量靠預(yù)算》，合披理安尖排資廣金計(jì)捧劃，額發(fā)揮裳集團(tuán)偵資金總統(tǒng)籌爽的優(yōu)言勢(shì)，矛保證鐘項(xiàng)目末資金揀供求互平衡襪，最蟲大限樂度降更低項(xiàng)歸目資策金成桂本。另外同，與鍬合約身管理脾部配糕合，之采取腔適當(dāng)然緩付邁分判巷商糧稠款的萍方式統(tǒng)也可臨以降興低財(cái)盾務(wù)成搜本中海眉地產(chǎn)煤財(cái)務(wù)觸成本禮管理中海燈地產(chǎn)隸和萬開科的怎管理潛水平近在房物地產(chǎn)隔行業(yè)賣是比犬較出疼名的甩，分鉛析《中海地堡產(chǎn)項(xiàng)目棉發(fā)展成海本管理點(diǎn)制度》，可輩以看撿出中欣海地衫產(chǎn)這殼套成寧本管霉理制浪度并左沒有嗎運(yùn)用竿多么紛復(fù)雜渡或很屢超前餡的管盲理手樸段，判似乎扶就是爐將教制科書禮中的腐成本呼管理箏方法凳落實(shí)迷到了孩具體劇管理風(fēng)制度糧和實(shí)且施中塘。但紛是仔蝦細(xì)分跨析，醉這套巾制度道確實(shí)良系統(tǒng)債性很切強(qiáng)，派有其型很多邀先進(jìn)盲的方虛面。霧下面乳是我搖對(duì)這譯套中懷海項(xiàng)匙目成土本管忠理體暴系的象一些瓶認(rèn)識(shí)習(xí)。中海地赤產(chǎn)成本橫管理體掀系剖析中海腦地產(chǎn)件成本他管理?xiàng)U體系千剖析中海葛地產(chǎn)禁成本貌管理桃文件否體系供分析中海深地產(chǎn)剝成本湖管理腿文件閘由一誕系列稱文件撫組成疏，最晉高一瓜級(jí)是《中海地耽產(chǎn)項(xiàng)目崗發(fā)展成辯本管理光制度》，下廚面還跨有一乞系列丟文件吼，包周括管張理辦踐法，予管理剛指引唇、工強(qiáng)作程浙序、牽單項(xiàng)浮通知設(shè)和用線表等伐，將適這些折文件擱進(jìn)行莖分類蛾后，摸見下睬表。中海地泛產(chǎn)成本牌管理體嶄系剖析文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對(duì)于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等

《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系

《中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法》包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件《合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé)》合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件《關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知》總部將參與子公司的大額工程合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作

《分判商名冊(cè)管理程序》分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分類與更新等

《招標(biāo)分判工作程序》包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過程管理、評(píng)標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件《合約管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理

《工程簽證管理工作程序》施工過程的簽證管理

《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)大額工程款支付審批管理的通知》大額付款管理中海姿地產(chǎn)傾成本塞管理愿體系阻剖析(1)成本緣瑞管理嬌總思思路清秘晰而端且系匪統(tǒng)，中海的念成本管碗理總思鐮路：以膽統(tǒng)一成儉本科目特為前提奧，以全規(guī)過程成逼本管理激為主線竿，以建炕安成本橡動(dòng)態(tài)監(jiān)辣控為重補(bǔ)點(diǎn)，以葛建立成鹽本經(jīng)驗(yàn)陵數(shù)據(jù)庫溝為支撐慮，以統(tǒng)鳥一合約察安排模浸式及ERP項(xiàng)目敲管理救為手脫段，僚構(gòu)建精有效洞的成袋本管職理體仁系，慌不斷因完善楚，持駝續(xù)改走進(jìn)。(2跪)建立帆了公涉司統(tǒng)餃一的什、和并財(cái)務(wù)摸緊密栽結(jié)合俘的成哪本分時(shí)解體購系，蓄相當(dāng)拾于統(tǒng)孕一了溜成本箏管理運(yùn)的“度量衡”。中海閃首先省建立濕了一妹個(gè)和喊財(cái)務(wù)百科目兩相結(jié)槍合的憂成本賀分解儲(chǔ)體系-《中海摟地產(chǎn)車房地匠產(chǎn)開恐發(fā)項(xiàng)接目成足本科胸目》，成仆本計(jì)指劃、戚成本富管理糞、成組本核擁算、牲成本五考核世等都注以這梯個(gè)成縮慧本分匯解體揭系為企基礎(chǔ)蹦，即輛統(tǒng)一奇了各扎層次皇成本債的口鳥徑和僅構(gòu)成否，相浸當(dāng)于決統(tǒng)一塌了成杜本管蛛理的“度量青衡”，不會(huì)范出現(xiàn)各拿個(gè)部門輸對(duì)于成鎮(zhèn)本理解雙不同而賄造成的誦偏差，唉而影響躍成本管蜻理的執(zhí)齊行力。中海地事產(chǎn)成本吉管理體饞系剖析(3歌)成本責(zé)組織敏管理賢架構(gòu)我合理慶，各貝部門漲對(duì)于脅成本贈(zèng)管理腫的職著責(zé)清芒晰，插并由線發(fā)展倉管理詠部代渡表公佩司進(jìn)嫩行成喊本總馳控。在總笑部成棍立項(xiàng)濃目成動(dòng)本管客理工沒作小妙組，解小組事成員害由公鏟司發(fā)辱展管博理委民員會(huì)衫確定依，由梨總部翅主管年領(lǐng)導(dǎo)絕、各送相關(guān)根部門否負(fù)責(zé)展人和第各地灑區(qū)公激司財(cái)啦務(wù)負(fù)拴責(zé)人績組成伍，負(fù)浴責(zé)統(tǒng)宏領(lǐng)地督產(chǎn)業(yè)閥務(wù)線恒的項(xiàng)泛目成握本管達(dá)理工忙作，掛并向騎公司詢發(fā)展逆管理求委員徑會(huì)負(fù)末責(zé)?？偛砍l(fā)展獄管理膨部為盛項(xiàng)目括成本朽管理短的日敞常工甩作機(jī)推構(gòu),具體離負(fù)責(zé)戶工作瓶小組馬成員疏之間央及工愉作小公組與掙地區(qū)順公司杜之間軌的聯(lián)畝絡(luò)等任工作曉。負(fù)隔責(zé)下薯達(dá)、蟻審批屯目標(biāo)錯(cuò)成本鼠，并耍進(jìn)行挽成本郵監(jiān)控悟。集團(tuán)照總部圓的投銹資管舟理部怠、規(guī)切劃設(shè)浮計(jì)中腰心、倘營銷答策劃郵中心證、財(cái)編務(wù)資飼金部朗和發(fā)搬展管笨理部設(shè)，以咱及各頂?shù)貐^(qū)知公司阻對(duì)于繭項(xiàng)目撇成本敏各部槽分（蒸基于罩成本賄分解甩體系姜）的躬管理司職責(zé)丹清晰菠。中海洗地產(chǎn)雷成本澇管理爛體系滅剖析(4腿)項(xiàng)目散開發(fā)成建設(shè)腦全過撥程各盟階段負(fù)的管頁理方闊法和俘管理銜流程貧清晰它。實(shí)施逐全過檢程目劑標(biāo)成約本管扒理，趟在項(xiàng)棍目的便可行駁性研膝究、袋市場謊定位畢、規(guī)門劃設(shè)咸計(jì)、綁施工鉆等各股個(gè)階供段，刪分別鄙建立敲成本雀控制赤目標(biāo)艦，實(shí)么行全程過程猾目標(biāo)追成本志管理輛。并娃對(duì)實(shí)險(xiǎn)施過汗程的咱關(guān)鍵流節(jié)點(diǎn)知進(jìn)行程控制亮，除幸以上阿節(jié)點(diǎn)檔外，宏還有恐施工灰過程閣的主脅體工奸程開萄工或做主包風(fēng)合同崖簽訂幟、主附體結(jié)惕構(gòu)封榮頂兩捷個(gè)節(jié)端點(diǎn)，拳到達(dá)柿每個(gè)繞節(jié)點(diǎn)怕時(shí)必塊須進(jìn)玻行成切本預(yù)已測或恨核算餅，超干過成烘本目湊標(biāo)必它須上似報(bào)批諒準(zhǔn)。償對(duì)頂于各深個(gè)階抖段成驕本管何理，她均配補(bǔ)有相俘應(yīng)的奸表格疼要求波填寫贊上報(bào)房誠，下賓面對(duì)乎于表?xiàng)澑駥Ｏ蓍T還令有分皆析。(5)統(tǒng)一全購公司的嗎成本管漫理方法碗?？偛繉?duì)輸?shù)貐^(qū)公鄰司的合宅約安排傻模式做鋼出統(tǒng)一翁規(guī)定，迫包括合喪約策劃遺、工程露分判模晴式、報(bào)遍價(jià)及定志標(biāo)、甲慚供材管束理、進(jìn)秀度款支丑付等，連地區(qū)公付司應(yīng)嚴(yán)雷格執(zhí)行牧。中海地艱產(chǎn)成本周管理體沒系剖析(6唯)對(duì)成本夠管理每碎個(gè)環(huán)節(jié)訊配有相新應(yīng)工作毀指引和辛模板。對(duì)成本礎(chǔ)管理每世個(gè)環(huán)節(jié)再配有相惜應(yīng)工作緒指引和叫模板，虜內(nèi)容細(xì)明致全面評(píng)，如上屋述的《中海地胡產(chǎn)統(tǒng)一天合約安膚排管理典辦法》中，對(duì)嫁項(xiàng)目合創(chuàng)同結(jié)構(gòu)縣策劃內(nèi)鋪容、報(bào)林價(jià)方式迎、定標(biāo)莊原則、違工程量扯計(jì)量管婚理、造孤價(jià)構(gòu)成奔、甲供陡料確定原原則及紗損耗率堂確定、圍工程款勵(lì)支付方愉式等均牌有詳細(xì)傳的說明幅或規(guī)定乏。如上易述的《合約濁管理汽工作間程序》中，華對(duì)合池同簽調(diào)訂后助的合擴(kuò)同交求底、偏付款其、預(yù)亂算、嫌報(bào)價(jià)抬、變泥更、薄結(jié)算康管理怖等工登作，艦均有民詳細(xì)角的說日明或暴規(guī)定轉(zhuǎn)。中海秀地產(chǎn)飽成本侮管理擴(kuò)體系巷剖析(7)配套用煎表齊全疤、清晰貞和細(xì)致奸，形成欠體系，園對(duì)成本搭管理每盛個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)均有標(biāo)撕準(zhǔn)用表襖或示例促模板。各項(xiàng)積制度高的配部套用哥表具噸體如飲下：制度名稱配套用表《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》

《項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測表》

《項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表》

《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表》

《項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表》

《開發(fā)項(xiàng)目成本分期審批表》

《關(guān)于第×期第×階段成本預(yù)測報(bào)表的回復(fù)格式》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表VX.X》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表VX.X》中海地伍產(chǎn)成本輸管理體東系剖析

《關(guān)于【XXXX】項(xiàng)目發(fā)展成本控制指標(biāo)（XX階段）的批復(fù)格式》

《項(xiàng)目成本超支審批表》

《建安成本超支審批表》

《項(xiàng)目成本執(zhí)行情況表》

《建安成本數(shù)據(jù)采集分析表》

招投標(biāo)管理制度《大額工程合同投標(biāo)單位備案表》

《大額工程合同定標(biāo)會(huì)議通知》

《大額工程合同中標(biāo)單位審批表》

《

年半年工程合約定標(biāo)情況表》

《分判商考察意見表》（適用于在建工程）

《分判商考察意見表》（適用于完工工程）

《分判商考察意見表》（適用企業(yè)基地）

《分判商考察意見表》（適用于工廠）

《分判商履約評(píng)價(jià)表》（HY01-05）

《分判商名冊(cè)》（HY01-06）

《分判商履約情況調(diào)查表》（HY01-07）

《分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃（參考模板）》（HY02－02）中海先地產(chǎn)油成本院管理區(qū)體系至剖析

《招標(biāo)文件評(píng)審表》（HY02－03）

《投標(biāo)單位審批表》（HY02－04）

《開標(biāo)書》（HY02－05）

《分判工程定標(biāo)記錄》（HY02－06）

合同管理制度《合約管理策劃報(bào)告評(píng)審表》（HY02－01）

《合約交底記錄》（HY03－01）

《合同文件評(píng)審表》（HY02－07）

《合同分發(fā)登記表》（HY02－08）

合同簽訂后成本管理制度《工程付款證書》（模板）（HY03－02）

《工程變更價(jià)款確認(rèn)書》（HY03－05）

《工程變更價(jià)款審批表》（HY03－04）

《工程成本變動(dòng)報(bào)告》（HY03－03）

《工程簽證單》（HY04-01）

《工程簽證登記表》（HY04-02）

《簽證費(fèi)用審批表》（HY04-03）

《結(jié)算書》（模板）（HY03－06）

《結(jié)算確認(rèn)書》（HY03－07）若只有石制度和確工作流憤程，而兩不配合敘以相應(yīng)跌的標(biāo)準(zhǔn)肚管理用豎表或模承板，則李這些制丈度很難單被執(zhí)行分，或執(zhí)蒼行效果貼大打折低扣。中海片地產(chǎn)戚成本記管理毅體系竿剖析(8)招投宰標(biāo)管東理制濃度融冠合到抹成本芝管理糕和合澇同管崗理的渾各項(xiàng)病制度勇中中海傳沒有辯單獨(dú)跟編制閃招投該標(biāo)管述理制借度，脈而是尋將招博投標(biāo)膏管理辭制度盟融合殖到成望本管塞理和典合同墳管理高的各魄項(xiàng)制染度中(9辛)對(duì)各塊地區(qū)掉公司遮既有吃統(tǒng)一貪，也俊有開冶放。制度規(guī)狠定：各即地區(qū)公雕司應(yīng)按氧照總部楊的相關(guān)送要求和套多年以應(yīng)來形成宰的行之療有效的喪作法,結(jié)合本躍公司的炭實(shí)際情榨況制定冷自己的英合約管倦理辦法愚可參照疼該辦法粥制定各黑地區(qū)管漆理辦法拳。龍湖萬科綠城中海特茅色房地汽產(chǎn)企誼業(yè)成脂本管許理分改析一、龍忌湖集團(tuán)完成本管冊(cè)理辦法兩個(gè)關(guān)鍵費(fèi)項(xiàng)口徑、動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)和管控一條主線以合同及合約規(guī)劃為管理主線，由項(xiàng)目成本經(jīng)理管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板目標(biāo)成本模板、合約規(guī)劃模板、歷史成本庫模板龍湖集團(tuán)成本管理辦法龍湖地鬧產(chǎn)成本隱管理體粱系總體思弓路新增強(qiáng)貫控預(yù)警譽(yù)體系，童完善無瓣效成本舞的管理映流程，扒規(guī)范無息效成本稿的管理村方法。統(tǒng)一成罩本科目孫，新增惱資源規(guī)鹿劃管控構(gòu)體系，供并完善廣前期目燦標(biāo)成本福的測算撓方法，彼規(guī)范操瘋作步驟完善察成本溝后評(píng)刮估管蒜理流顫程，絡(luò)優(yōu)化杯成本殃信息漁庫的葡管理討方法幕。綠城地產(chǎn)班成本皮管理貞體系造價(jià)管斧理產(chǎn)品經(jīng)陰濟(jì)性招標(biāo)須管理變更星簽證夫管理預(yù)結(jié)教算管遷理綜合鑼成本繡體系成本信葡息化成本軟多件信息握月報(bào)成本啞數(shù)據(jù)趁庫目標(biāo)夸成本動(dòng)態(tài)拿成本責(zé)任與成本綜合映成本萬科成扮本管理追體系龍湖勿、綠材城、么萬科覽三家跳企業(yè)耕成本擠管理貪共性從以上爸三家企匹業(yè)的項(xiàng)桃目成本滿控制可偵以看出旅項(xiàng)目成薪本控制距是集經(jīng)闊濟(jì)、技沉術(shù)與管戲理為一墓體的綜進(jìn)合性管淹控，即抵項(xiàng)目管炎理流程鴨的制度醋化、統(tǒng)故一化、盞標(biāo)準(zhǔn)化脅。以成可本控制城貫穿整早個(gè)項(xiàng)目夢(mèng)之中。鄉(xiāng)豐只有做始到各方莫綜合評(píng)側(cè)衡，同禾時(shí)結(jié)合破產(chǎn)品特菠性及企附業(yè)模式嘩才能做調(diào)到直接頸有效。潛在項(xiàng)目漁開發(fā)中愁必須對(duì)簽影響成介本的各依個(gè)階段析實(shí)施全偉過程控絹制，以炎利于房紗地產(chǎn)開艱發(fā)企業(yè)港資金的襪合理流裂動(dòng)，實(shí)鍬現(xiàn)投資幸的良性黨循環(huán)。位也只有爭這樣