旅游地產(chǎn)策劃體系培訓

旅游地產(chǎn)策劃體系總論度假區(qū)市場分析可行性分析和投資土地使用規(guī)劃項目設計經(jīng)營與管理實例分析旅游地產(chǎn)的市場潛力：從市場需求來說，旅游地產(chǎn)實際上巧妙的實現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，也在某種程度上滿足了消費者對休閑和投資的雙重追求，所以具有充分的市場潛力。開發(fā)理念：充分挖掘項目自身資源（山、水……）差異化的產(chǎn)品旅游帶動地產(chǎn)首先我們要對項目開發(fā)目標有清晰的描述：給你驚奇的空間讓你松一口氣的舒適地方寧靜的心靈之旅……休閑、輕松健康、運動自然、生態(tài)體驗、刺激幽雅、寧靜先驅(qū)性、夢想、驚奇多元化、多功能復合……開發(fā)者對項目目標清晰的描述將通過細致的市場分析和可行性研究論證和調(diào)整，通過全面的土地規(guī)劃和項目設計體現(xiàn)和深化，最后借由高效的經(jīng)營和管理保證目標的實現(xiàn)。旅游地產(chǎn)策劃體系總論市場來源旅游度假區(qū)市場的需求由人的三個基本愿望決定：擺脫原來熟悉的環(huán)境、改變生活節(jié)奏的愿望滿足個人興趣的愿望去風景名勝和不尋常地區(qū)旅游的愿望成功的度假區(qū)開發(fā)要求開發(fā)商一定要非常清楚消費者所需要的各種娛樂方式和可供選擇的度假場所。旅游地產(chǎn)策劃體系總論度假區(qū)分類1、按消費市場的遠近分名勝度假區(qū)區(qū)域性度假區(qū)名勝度假區(qū)區(qū)域性度假區(qū)市場距離遠近（2－3h車程）交通方式飛機汽車光顧頻率一年一次或者若干年一次一年15－20次或更多次逗留時間較長（1－2周）2－4天兩者的旅館需求類型、休閑項目類型、服務模式都有很大區(qū)別。名勝度假區(qū)的旅館和第二寓所有較高的入住率。兩者界限并不是絕對的，可以互相轉(zhuǎn)化。旅游地產(chǎn)策劃體系總論度假區(qū)分類2、根據(jù)環(huán)境和娛樂活動內(nèi)容來分海灣度假區(qū)湖（河）濱度假區(qū)山地（滑雪）度假區(qū)高爾夫度假區(qū)網(wǎng)球俱樂部馬術度假社區(qū)健身和溫泉度假區(qū)自然風景度假區(qū)——國家公園、瀑布、奇石運動探險度假區(qū)——釣魚、攀巖、打獵、潛水、拓展主題公園度假區(qū)——歷史和傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)、音樂文化、異域文化尋找針對項目自身特點，有特色的旅游項目。旅游地產(chǎn)策劃體系總論度假區(qū)分類3、根據(jù)住宅和旅館類型來分度假旅館分時制旅館度假別墅（第二寓所）多功能度假社區(qū)※度假旅館

度假旅館與商業(yè)旅館區(qū)別主要在于客人住旅館的目的不一樣。住度假旅館主要是為了放松、娛樂，而住商業(yè)旅館是為了方便；度假旅館常設計成多層、有陽臺、房間也較大、擁有較多的娛樂用房。因為住這些旅館的多數(shù)是夫婦或者家庭，與住商業(yè)旅館的客人相比，他們通常會花更多的時間待在房間里。這種旅館應能提供不同套型的房間，以吸引不同層次的旅客。※分時制和假日產(chǎn)權(quán)度假村買主購買了一年中某個時段使用某個單元的權(quán)力。分時制旅館通常比度假旅館包括更多的房間——臥室、起居室、廚房，可以被設計成各種建筑形式，有獨立的高層，也有多個低層建筑的組合，與第二寓所相比，最大的市場優(yōu)點是它的可支付能力，還有交換能力?！诙⑺椖块_發(fā)更強調(diào)戶外活動面積的增加、建筑密度要低，建筑設計不傾向采用很正規(guī)的建筑外形，住宅的形式變化多樣。于開發(fā)商而言，第二寓所項目的開發(fā)，不必要后續(xù)過多的管理工作。旅游地產(chǎn)策劃體系總論※多功能度假區(qū)

多功能度假區(qū)的優(yōu)點：它結(jié)合了前文已討論的幾種度假區(qū)形式。除了有大量的娛樂設施外，多功能度假區(qū)主要特點是能提供各種類型的房屋所有權(quán)和房屋設施的使用權(quán)。一般來講，多功能度假區(qū)比普通度假區(qū)規(guī)模大，娛樂設施也多得多。一個住旅館或作短暫停留的客人是分時制單元、公寓住宅單元或獨立式住宅的潛在購買者。一個分時制單元的擁有者是潛在的公寓住宅單元和獨立式住宅、公寓住宅單元和聯(lián)排式獨戶住宅的擁有者。

……

“多功能度假區(qū)的根本優(yōu)點在于它最終作為一個整體要比它各部分的簡單相加更有優(yōu)勢?！倍燃俾灭^分時制單元公寓住宅聯(lián)排式獨戶住宅獨立住宅

上一級的住戶都是下級的潛在購買者。同樣，一個滑雪愛好者或是一個風帆沖浪愛好者可以將興趣轉(zhuǎn)移到其他項目如高爾夫上。因此具有為用戶提供多種度假活動的能力是度假區(qū)在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢前提條件。旅游地產(chǎn)策劃體系總論項目啟動初期的關鍵：交通吸引人的入口指引標志景觀、綠化、環(huán)境整治（蚊子、蟲、水草）公共開敞空間、聚會場所周到的物業(yè)、服務、管理

多功能開發(fā)帶來的挑戰(zhàn)在于：這類開發(fā)區(qū)規(guī)模很大，因此，也就要求有更多的前期資本用在規(guī)劃、土地購置、基礎設施和主體結(jié)構(gòu)的花費中。

一個解決的辦法就是從一個小型的多用途度假區(qū)或單用途度假區(qū)開發(fā)著手，然后根據(jù)需求再進行擴大。（項目分期的概念）

在項目的初期，怎樣吸引客戶，聚集人氣成為整個項目的關鍵。旅游地產(chǎn)策劃體系總論“不管建設用地面積的大小，一個度假區(qū)開發(fā)的第一步應該是建立一個吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引標志，完美的景觀，有一個或更多的聚會地點，能為新居民和作短暫停留的有客提供一個相互熟悉的環(huán)境，生活在一個社區(qū)中，友好和有趣的鄰居及周到的物業(yè)管理對購置產(chǎn)業(yè)者來說有著很強的吸引力。開發(fā)商在花費大量資金建一個新高爾夫球場和進行新項目的維護之前就必須把這些事情做好?！?/p>

——查爾斯?E?費雷澤海松村度假村創(chuàng)始人和總裁社區(qū)50%的住宅銷售都源于顧客愉悅的心情！總論度假區(qū)市場分析可行性分析和投資土地使用規(guī)劃項目設計經(jīng)營與管理實例分析旅游地產(chǎn)策劃體系度假區(qū)市場分析20世紀80年代許多項目的成功只是憑借有巨大的市場。然而今天許多項目都不成功，市場原則已發(fā)生了很大變化，深入細致的市場研究很關鍵，特別是大規(guī)模的多功能度假區(qū)?！坝涀。覀兊臉I(yè)務不是必需品業(yè)務，我們的業(yè)務是奢侈品業(yè)務。我們的顧客正在有越來越多的空閑時間和多余資金，但他們也有越來越多更復雜的需求：要求房產(chǎn)質(zhì)量更高、服務更多、更加便利。我們首先必須探知人們想要什么，繼而發(fā)現(xiàn)我們是否能夠為他們解決什么?！?/p>

——詹姆斯?查芬恩

一個越來越細化的市場更要求開發(fā)商要把握產(chǎn)品的形式。

市場分析是進行項目經(jīng)濟可行性研究的基礎，也是成功的關鍵所在。除非一個項目正好能滿足市場某部分的需求，否則無論這個項目的具體計劃是多么有吸引力，或者財務計劃多么周全，開發(fā)者也不能進行運作。度假區(qū)市場大體包括：娛樂消費者市場住宅市場分時制市場旅館和游客市場商業(yè)房地產(chǎn)市場旅游地產(chǎn)策劃體系度假區(qū)市場分析娛樂消費者市場研究內(nèi)容家庭結(jié)構(gòu)收入心理因素和娛樂休閑偏（見圖表2－1）市場分析表（見圖表2－2）三小時路程兩小時路程一小時路程項目輻射區(qū)位分析(圖表2-1）運動和娛樂項目參與率

19911992199319941995

199119921993199419951步行鍛煉69.667.864.470.870.328背包徒步旅行10.49.79.29.810.22游泳66.263.161.460.361.529高山滑雪10.410.810.510.69.33騎自行車54.054.647.949.856.330健美操12.311.510.88.59.34器械鍛煉39.239.434.943.844.331乒乓球

9.5

7.89.35釣魚47.047.651.245.744.232橄欖球

8.36野營47.147.342.742.942.833獨木舟8.77.26.58.57.27保齡球40.442.541.337.441.934花樣滑冰7.96.76.97.87.18臺球29.629.329.434.031.135滑水橇9.07.98.17.46.99籃球26.228.229.628.230.136羽毛球

7.0

5.45.810徒步旅行22.721.619.525.325.037騎山地車——有路

4.65.75.711汽船22.422.320.726.425.038水下潛游5.44.84.95.95.712高爾夫24.724.022.624.624.039射箭

4.813室內(nèi)溜冰7.39.712.419.523.940室內(nèi)網(wǎng)球6.36.65.45.34.714有氧鍛煉25.927.824.923.223.141武術3.2

3.6

4.515跑步或慢跑22.521.920.920.620.642滑板8.05.55.64.94.316投擲17.018.819.221.219.443攀巖

4.3

3.44.017排球22.622.120.517.418.044航海4.13.53.84.13.718壘球19.619.217.918.117.645滑雪4.43.53.73.63.419打獵17.117.818.516.416.346曲棍球

1.52.23.220棒球16.515.116.715.115.747啦啦隊

2.921滑冰18.616.815.314.013.648冰上曲棍球1.81.61.71.92.522網(wǎng)球16.717.314.211.612.649乘筏漂流2.0

2.1

2.523足球無無

12.150潛水2.02.22.42.22.424英式足球10.010.610.312.512.051滑雪1.61.21.82.12.325增氧健美操6.89.210.611.511.452拳擊

0.7

1.426打靶11.512.312.812.211.253雪中行走

0.4

0.627騎山地車無無10.59.010.554風帆沖浪0.80.80.60.70.5(圖表2-2)度假區(qū)市場分析表經(jīng)濟趨勢位置政策環(huán)境度假地的經(jīng)濟趨勢景觀特點公共性法規(guī)客源地的經(jīng)濟趨勢道路決策的過程在業(yè)人員和失業(yè)人員距機場距離對變化的反應收入空運服務質(zhì)量

周邊環(huán)境潛在消費者的調(diào)查人口趨勢設施和服務意識度假地的人口趨勢道路交通狀況購買的可能性客源地人口趨勢

組成重要性組成消費者喜愛的產(chǎn)品構(gòu)成(年齡、收入、家庭類型）寓所形式

旅館、汽車旅館季節(jié)度假區(qū)優(yōu)勢公寓價格戶外娛樂設施公時制公寓尺寸風景特征野營露宿交通文化和歷史特征費用、比例設施商業(yè)和購物機會質(zhì)量服務會議、習俗占有率

地區(qū)特征入住率

氣候條件現(xiàn)狀和未來

信譽信譽

旅游趨勢市場區(qū)域

數(shù)量位置和范圍

來源大小

季節(jié)已滲透的市場

組成（年齡、收入、家庭類型）未滲透的市場

重游此地的人數(shù)組成

停留的時間交通條件（距離、費用）

旅游地產(chǎn)策劃體系度假區(qū)市場分析住宅市場

成功的度假區(qū)開發(fā)者都明白這個道理：即不同的動機和因素會影響購買者的決定。強調(diào)去調(diào)查和理解市場最重要的部分——買主，及怎樣把買主吸引到產(chǎn)品中來。

住宅市場的客戶：（圖表2－3）第二寓所投資者分時制購買者第二寓所使用者工作人員（周邊）退休人員主寓所購買者對消費者消費動機的分析

VALS——價值觀和生活方式方案消費者能被三個基本定位中的一項或多項所促動：原則、地位、行動。以原則為主的消費者通常被他們認為是好的和正確的價值觀、道義、準則所左右。以地位為主的消費者被驅(qū)使去購買那些能證明他們成功的產(chǎn)品和服務，特別是能夠在具有同等地位的人群中的服務。以行為為主的消費者通常被一種愿望所驅(qū)使、或者是感情、或是物質(zhì)的沖動。

針對特定的消費者，開發(fā)他們需要的特定產(chǎn)品，以及采用特定的營銷策略。

第二寓所投資者分時制購買者第二寓所使用者工作人員退休人員主寓所使用者預計銷售百分比23%2%15%25%25%10%用途投資或度假使用

出租財產(chǎn)度假使用度假使用季節(jié)性使用

不出租度假使用、退休后居住投資、退休后居住永久或季節(jié)性居住退休居住永久性居住

戶主使用參考資料

年齡35-5535-5540-5550-6060+35-55家庭收入（萬美元）15+7.5+15+7.5+5+7.5+凈資產(chǎn)（萬美元）15050+25015012070居住者來源

本地5%0%0%10%10%50%地區(qū)30%40%40%40%40%20%州65%60%60%50%50%30%產(chǎn)品形式參考公寓公寓公寓套房獨立住宅獨立住宅小型別墅小型別墅獨立住宅示范住宅示范住宅

獨立住宅示范住宅套房套房影響決策的因素各種經(jīng)驗各種經(jīng)驗使用增值醫(yī)療設施學校使用和現(xiàn)金狀況使用價值和質(zhì)量社區(qū)購物環(huán)境上班地點增值娛樂設施靠近水邊社會結(jié)構(gòu)服務水平購物環(huán)境娛樂設施的便利性所有權(quán)娛樂設施的便利性娛樂設施離湖(海)邊的距離服務水平所有權(quán)便于使用所有權(quán)醫(yī)療設施娛樂設施

觀念便于使用購物環(huán)境永久性

服務水平私密性

離湖(海)邊的距離

（圖三表2-三3）希三爾頓三黑德三島度三假區(qū)三市場三分析三模式旅游三地產(chǎn)三策劃三體系度假三區(qū)市三場分三析分時三制和三假日三產(chǎn)權(quán)三市場這個三市場三過去10年間三在世三界范三圍內(nèi)三迅速三發(fā)展三，并三繼續(xù)三擴展三。在中三國，三還是三處于三初步三發(fā)展三階段三，不三過可三以肯三定將三成為三發(fā)展三最快三的一三種度三假形三式。分時三制和三假日三產(chǎn)權(quán)三市場三的客三戶：年長三者或三成年三人市三場帶有三小孩三的家三庭單身三族國際三市場旅游三地產(chǎn)三策劃三體系度假三區(qū)市三場分三析旅館三和游三客市三場市場三類型三的劃三分要三根據(jù)三旅行三的目三的、三季節(jié)三、停三留的三時間三、價三格、三設施三的種三類、三所要三求的三娛樂三項目三及所三需的三房間三數(shù)量三等因三素。散客三旅游三市場對價三格不三敏感三，常三在旺三季、三周末三出游三，所三需產(chǎn)三品：三公寓三和第三二寓三所出三租。旅游三批發(fā)三市場對價三格較三敏感三，不三選旺三季出三游，三所需三產(chǎn)品三：旅三館。團體三旅游三市場會議三業(yè)務社團三旅游興趣三團體商務三游客三市場靠近三商業(yè)三活動三中心三，靠三近機三場。研究三內(nèi)容三：項目三位置過往三游客三來源三和數(shù)三量有競?cè)隣幜θ椖咳牡厝砦蝗?、三?jīng)營三特點三、項三目安三排、三產(chǎn)品三類型未來三的旅三行模三式、三旅館三供給三、需三求分三析區(qū)域三經(jīng)濟三增長三狀況特殊三的地三理條三件旅游三地產(chǎn)三策劃三體系度假三區(qū)市三場分三析商業(yè)三房地三產(chǎn)市三場商業(yè)三設施三作為三娛樂三或度三假活三動的三一個三組成三部分三，其三充當三的角三色相三當重三要，三發(fā)展三潛力三也非三常大三。度假三區(qū)或三娛樂三項目三附屬三商業(yè)三部分三的規(guī)三模、三地理三位置三和自三然狀三況源三于以三下三三個主三要影三響因三素：度假三區(qū)的三特征三和經(jīng)三營目三的市場三的規(guī)三模和三特征毗鄰三地區(qū)三設施三的存三在形三式和三可用三性商業(yè)三設施三常包三括以三下五三種產(chǎn)三品和三服務三：基本三的物三質(zhì)供三應、三設施有可三供選三擇的三休閑三活動三、整三個項三目的三參觀三活動為游三客提三供在三原居三住地三享受三不到三的各三種服三務醫(yī)療三和其三他專三業(yè)服三務或三貿(mào)易三服務基本三的餐三館和三娛樂三服務商業(yè)三設施三可以三由開三發(fā)商三以某三種方三式自三主經(jīng)三營，三也可三以獨三立經(jīng)三營，三但必三須注三意控三制商三業(yè)設三施的三內(nèi)容三、數(shù)三量、三規(guī)?？?cè)摱燃偃齾^(qū)市三場分三析可行三性分三析和三投資土地三使用三規(guī)劃項目三設計經(jīng)營三與管三理實例三分析旅游三地產(chǎn)三策劃三體系可行三性分三析和三投資簡言三之，三可行三性分三析和三計劃三過程三的目三的就三是確三定最三合適三的能三獲得三成功三的開三發(fā)項三目，三這個三分析三和計三劃過三程需三考查三幾種三不同三的開三發(fā)方三案，三以決三定哪三種是三可行三的或三是最三合適三的?？尚腥苑秩龊腿顿Y三包括三：可行三性分三析，三討論三開發(fā)三計劃三和許三多可三能的三因素項目三位置三選擇三和分三析多功三能度三假區(qū)三的假三設經(jīng)三濟模三型度假三區(qū)資三產(chǎn)投三資問三題旅游三地產(chǎn)三策劃三體系可行三性分三析和三投資開發(fā)三計劃三：基礎三設施三計劃娛樂三項目三計劃住宅三和旅三館項三目計三劃商業(yè)三設施三開發(fā)三計劃開發(fā)三的階三段和三時間三計劃旅游三地產(chǎn)三策劃三體系可行三性分三析和三投資基礎三設施三計劃設置三內(nèi)容三研究交通三及公三共設三施規(guī)三劃前期三投入娛樂三項目三計劃要與三項目三的市三場觀三念相三匹配三，具三有一三定功三能、三數(shù)量三和質(zhì)三量的三娛樂三項目三。投入三與建三設周三期經(jīng)營三模式總體三控制應變?nèi)芰ψ≌吐萌^項三目計三劃地塊三銷售產(chǎn)品三組合分段三實施商業(yè)三設施三計劃投資經(jīng)營三、管三理服務旅游三地產(chǎn)三策劃三體系可行三性分三析和三投資開發(fā)三的階三段和三時間三計劃階段三性和三時間三性是三度假三區(qū)開三發(fā)的三兩個三主要三理論三。如三果在三項目三開發(fā)三的初三期就三能提三供適三當?shù)娜A三設施三、娛三樂設三施、三商業(yè)三設施三，則三能吸三引充三足的三客源三，并三因此三滿足三了開三發(fā)者三不斷三增長三的需三求。平衡三前期三費用三和收三益幾種三不同三的前三期策三略：優(yōu)化三已有三的自三然景三觀，三依托三自然三景觀三進行三寓所三開發(fā)三、聚三集人三氣。三（香三泉湖三）高投三入營三造高三質(zhì)量三的娛三樂設三施、三基礎三設施三、加三快銷三售進三程。三（三國外三）高爾三球場三、土三地轉(zhuǎn)三讓給三高爾三夫球三場經(jīng)三營者三，由三他們?nèi)ㄔ烊?，但三注意三控制三標準三。三（三國三外三）將娛三樂項三目向三公共三開放三。一三可以三吸引三潛在三買主三，二三可以三獲得三收益三，缺三點是三易被三理解三為社三區(qū)的三貶值三。（華三僑城三）經(jīng)營三控制三策略三和出三售策三略開發(fā)三者需三要對三娛樂三設施三和項三目的三各個三部分三在項三目建三設期三內(nèi)進三行持三續(xù)性三的控三制和三管理三?！翱厝啤比馕度ＨC項三目建三設、三經(jīng)營三和設三施的三維護三與項三目的三整體三構(gòu)想三和目三標保三持在三相當三水平三的能三力“如果三開發(fā)三者一三定要三做大三規(guī)模三的項三目，三比較三合理三的是三將該三項目三分成三一系三列獨三立的三小項三目，三各自三只需三要較三短的三時間三即可三完成三。成功三的度三假區(qū)三開發(fā)三者應三該是三那些三不僅三提供三了基三本的三消費三產(chǎn)品三，而三且建三立一三定的三系統(tǒng)三、計三劃和三組織三的人三，這三些系三統(tǒng)、三組織三使得三人們?nèi)坏┤徺I三了這三種產(chǎn)三品，三那么三他們?nèi)募偃诰腿兂扇艘蝗螛O三好的三經(jīng)歷三。不三管度三假者三是度三假區(qū)三的游三客或三第二三寓所三的擁三有者三，他三們都三會在三管理三者井三井有三條的三安排三中渡三過他三們的三假期三。必須三清楚三地認三識到三銷售三過程三中最三重要三的是三度假三區(qū)的三質(zhì)量三，而三不是三房地三產(chǎn)產(chǎn)三品本三身，三每個三居住三單元三都是三度假三區(qū)質(zhì)三量的三體現(xiàn)三，質(zhì)三量是三房地三產(chǎn)的三靈魂三。一三套公三寓的三價值三同整三個度三假區(qū)三的整三體質(zhì)三量相三當，三在未三來市三場競?cè)隣幹腥軌蛉@勝三的就三是那三些認三識到三這一三區(qū)別三并努三力去三做好三的人三們。三”——哈里?H三?弗蘭三普頓科羅三拉多三州東三西部三合資三公司三總裁“成三功的三第二三寓所三項目三應位三于距三主寓三所三三四小三時的三汽車三路程三，漸三漸地三第二三寓所三會成三為主三寓所三的延三伸。三因此三，成三功的三度假三區(qū)不三僅要三提供三娛樂三活動三，還三要有三文化三和教三育設三施?！≌踩匪?J三?查芬旅游三地產(chǎn)三策劃三體系可行三性分三析和三投資地點三選擇三與分三析：環(huán)境位置物質(zhì)三環(huán)境三分析規(guī)章三制度三分析（參三見圖三表3－1）勘測圖植被公用事業(yè)邊界測定和土地面積已有植被物種污水管道法定繪制圖樹林、動物保護和植被面積水所有權(quán)的形式樣本樹林的面積和位置雨、雪水附屬建筑物（形式和位置）特殊植物的特征和棲息地電道路用地

天然氣地形土地使用電視電纜航空照片土地使用現(xiàn)狀（結(jié)構(gòu)和用途）電話行政區(qū)域和所在地位置歷史使用狀況

周圍土地使用情況（包括任何錯誤的使用或活動）公共服務設施地形毗鄰用地學校坡度（按比例繪制）開敞空間本地區(qū)和鄰近地區(qū)的計算（高點、低點的值）鄰近土地質(zhì)量評估容量山坡該地區(qū)增長、發(fā)展格調(diào)學校片區(qū)的人口排水方式

公園和娛樂服務設施特殊特征（露出地面的巖層等）規(guī)章制度緊急救助設施景觀（地面上的和離開地面的）政府權(quán)力（城市、鄉(xiāng)村、學校管區(qū)、公園管區(qū)、公用事業(yè)管區(qū)、其他）火警

主要的和總的計劃方針警察土壤現(xiàn)有的分區(qū)（包括鄰近地塊）救護車、護理人員種類和特征法令細則公共交通運輸表土層的深度可用的開發(fā)費用商業(yè)服務和商店底層土條件專項預算職業(yè)介紹服務所在地可用的建筑材料狀況其他可用的市政、地區(qū)和州立規(guī)劃

基巖、地下水的深度

其他特征

交通和流通主導風向排水現(xiàn)有的交通形式氣候條件表層排水特征道路入口考古發(fā)現(xiàn)地下水平面到達該地區(qū)交通系統(tǒng)最短時間野生動物（種類和棲息地）洪水泛濫的臨界線規(guī)劃和建議的交通系統(tǒng)改進方案噪聲聲源濕地、沼澤鐵路（現(xiàn)存的和規(guī)劃的）本地和周圍環(huán)境的藝術氛圍水井的位置運輸路線

地下水的深度

整個地區(qū)的污染源

潮汐數(shù)據(jù)

（圖三表3－1）位三置分三析樣三表清三單自然三策略自然三為主三，娛三樂設三施為三補充住宅三產(chǎn)品三以寓三所為三主：三公寓三、別三墅商業(yè)三設施三應符三合自三然、三幽靜三的特三點對特三定的三土地三兩種三基本三的介三入思三路：旅游三地產(chǎn)三策劃三體系可行三性分三析和三投資人工三策略自然三條件三為背三景，娛樂三設施三豐富住宅三產(chǎn)品三中包三括較三多的三旅館商業(yè)三設施三齊全旅游三地產(chǎn)三策劃三體系可行三性分三析和三投資財務三分析三：評價三擬建三項目三的經(jīng)三濟可三行性三、指三導并三修正三有關三建議三內(nèi)容三和開三發(fā)過三程，三獲得三與開三發(fā)目三標相三一致三的最三大的三經(jīng)濟三回報三；并三且為三整個三開發(fā)三過程三實現(xiàn)三全過三程的三經(jīng)濟三控制三提供三基本三數(shù)據(jù)三和方三便的三手段三。總?cè)摱燃偃齾^(qū)市三場分三析可行三性分三析和三投資土地三使用三規(guī)劃項目三設計經(jīng)營三與管三理實例三分析旅游三地產(chǎn)三策劃三體系土地三使用三規(guī)劃度假三區(qū)規(guī)三劃和三設計三的主三要目三的之三一就三是創(chuàng)三造出三良好三的環(huán)三境氣三氛，三能給三顧客三帶來三賓至三如歸三的感三覺。創(chuàng)造三良好三氣氛三可以三有許三多方三法，三多種三考慮三，但三這個三過程三要求三創(chuàng)造三出一三個形三式或三主題——度假三區(qū)應三該有三怎樣三的景三象？土地三使用三規(guī)劃三階段三需要三我們?nèi)芯咳簣龅厝奶厝c及三文化三內(nèi)涵三，景三觀環(huán)三境未來三度假三區(qū)的三游客三和居三民所三能承三受的三消費三價格喜歡三的娛三樂活三動尋找三和你三將開三發(fā)的三度假三區(qū)類三似的三有關三直觀三形象確定三開發(fā)三用地三未來三的前三景展三望旅游三地產(chǎn)三策劃三體系土地三使用三規(guī)劃土地三使用三規(guī)劃三應注三意的三原則——三1.自然三景觀三環(huán)境三的保三護與三營造優(yōu)美三的自三然景三觀環(huán)三境是三一個三成功三的度三假區(qū)三最重三要的三資源三，任三何新三的度三假區(qū)三在規(guī)三劃中三都必三須認三識到三保持三和加三強環(huán)三境保三護是三度假三區(qū)規(guī)三劃和三設計三理念三的一三個重三要部三分。土地三使用三規(guī)劃三應注三意的三原則——三2.布局在進三行度三假區(qū)三的整三體布三局規(guī)三劃中三要對三獨立三住宅三、旅三館和三公寓三等的三位置三進行三重點三考慮三，在三某種三程度三上要三為每三個單三元提三供高三質(zhì)量三的景三觀視三野，三要有三到娛三樂場三所的三便捷三通道三，各三使用三功能三間要三有合三理的三關系三。開發(fā)三者要三最大三限度三地將三每個三單元三都朝三向可三視景三觀。規(guī)劃三中應三布置三一些三有主三要開三敞空三間的三低層三建筑三，保三持一三種自三然的三鄉(xiāng)村三氣息三的特三征，三這類三度假三區(qū)所三冒的三風險三要比三沒有三生氣三的度三假區(qū)三小得三多。通常三能夠三最大三限度三增加三居住三單元三，同三時又三能保三證開三敞空三間的三需求三的最三有效三的辦三法就三是開三發(fā)密三集型三住宅三。通三常應三保留1/三3－1/三2的土三地作三為開三敞空三間，三建筑三只占三了很三小的三用地三。常三見產(chǎn)三品類三型：三低層三聯(lián)排三住宅三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系土地三使用三規(guī)劃用地三規(guī)劃三過程概念三性規(guī)三劃初步三方案三規(guī)劃規(guī)劃三成果三階段旅游三地產(chǎn)三策劃三體系土地三使用三規(guī)劃概念三性規(guī)三劃包括三對用三地有三關信三息的三收集三和評三價，三為將三地塊三開發(fā)三成特三定的三度假三區(qū)形三式指三明方三向。三這個三階段三最廣三泛地三涉及三用地三的具三體問三題，三通常三決定三購置三土地三之前三就已三經(jīng)開三始了三這個三階段三的規(guī)三劃，三概念三性規(guī)三劃考三察可三能的三機會三和約三束條三件。一份三詳細三的概三念性三規(guī)劃三應該三包括三以下三內(nèi)容三：規(guī)劃三文件三應表三明項三目的三風格三，概三括性三地提三出建三筑主三題風三格，三季節(jié)三性設三施的三使用三和娛三樂活三動。項目三的總?cè)玫厝?guī)劃三圖。三常用三“泡三泡圖三”表三明不三同用三地的三位置三，并三對住三宅的三數(shù)量三、大三小或三戶型三單元三作粗三略的三估計三。依據(jù)三土地三的資三產(chǎn)和三債務三說明三文件三作土三地資三源分三析。人口三統(tǒng)計三、心三理分三析和三社會三趨勢三的市三場分三析。關于三預算三開支三和經(jīng)三濟策三略的三經(jīng)濟三分析三。娛樂三活動三的形三式、三用途三、項三目的三個性三特征三。居住三用地三和非三居住三用地三的使三用，三各種三用途三用地三間功三能的三聯(lián)系三?！@個三階段三應考三慮幾三個可三選擇三性的三方案三，進三行評三價、三比較三?！粋€三完整三的概三念規(guī)三劃應三使開三發(fā)者三和規(guī)三劃者三明白三該用三地是三否值三得進三一步三投資三，如三果確三定值三得投三資，三那么三就進三入下三一階三段—三—初三步規(guī)三劃階三段旅游三地產(chǎn)三策劃三體系土地三使用三規(guī)劃初步三方案三規(guī)劃——初步三的方三案審三核在這三個階三段，三規(guī)劃三組應三做工三作：由營三銷人三員和三經(jīng)濟三規(guī)劃三師做三出所三有設三施的三初期三費用三預算三。與營三銷人三員或三經(jīng)濟三規(guī)劃三師一三道進三行設三施的三設計三工作三。做土三地使三用面三積的三詳細三計劃三，為三進一三步的三設計三分析三和經(jīng)三濟分三析做三準備三。進一三步做三開發(fā)三土地三總面三積和三設施三的承三載力三研究三。經(jīng)濟三規(guī)劃三師做三有關三經(jīng)濟三評價三和臨三時計三劃。確定三初期三的項三目設三計指三導原三則。成果三文件三：用地三的合三法性三，包三括所三有權(quán)三說明項目三的規(guī)三劃目三標陳三述建設三時間三表定量三的數(shù)三字分三析：住宅三單元三數(shù)量各地三塊面三積、三地塊三范圍三和密三度總的三娛樂三建筑三和非三居住三建筑三面積審核三小組三需要三的市三場分三析、三市場三性分三析和三其它三報告所要三求的三規(guī)劃三圖：用地三現(xiàn)狀三條件規(guī)劃三用地三紅線三和地三塊設三計圖所有三已有三的、三計劃三建造三的、三需改三建的三建筑三位置三、面三積規(guī)三劃圖需要三留作三公共三開敞三空間三、作三為娛三樂設三施或三其它三用途三的所三有用三地的三位置三、面三積規(guī)三劃圖總的三地形三規(guī)劃三，包三括分三期開三發(fā)計三劃任何三可能三有助三于提三高待三開發(fā)三項目三價值三的毗三鄰地三區(qū)的三設計三圖旅游三地產(chǎn)三策劃三體系土地三使用三規(guī)劃規(guī)劃三成果三階段三：初步三方案三和規(guī)三劃成三果階三段的三主要三區(qū)別三是規(guī)三劃內(nèi)三容詳三細程三度的三不同三在初三步方三案階三段有三關的三綱要三性文三件和三圖解三說明三需要三在規(guī)三劃成三果階三段作三進一三步的三分析三、設三計。三用地三規(guī)劃三內(nèi)容三必須三非常三詳細三，以三備存三檔作三為合三法性三文件三。其三它各三種規(guī)三劃圖三，如三風景三規(guī)劃三圖等三，也三必須三以最三終成三果形三式呈三送規(guī)三劃部三門。開發(fā)三者需三要了三解本三地有三關部三門對三主要三規(guī)劃三允許三修改三的幅三度、三范圍三。一三般來三說，三除非三非常三有必三要進三行修三改，三否則三最好三不要三偏離三經(jīng)審三批后三的規(guī)三劃?？?cè)摱燃偃齾^(qū)市三場分三析可行三性分三析和三投資土地三使用三規(guī)劃項目三設計經(jīng)營三與管三理實例三分析旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計交通三設施三設計三：確保三交通三的便三利性三和靈三活性采用三趣味三性、三創(chuàng)造三性的三交通三方式三：電三車、三單軌三鐵路馬車三、自三行車游艇三、橋飛機三場限制三汽車三的使三用（三入口三處設三立大三型車三庫）旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計公用三設施三設計三：給水三：是三否有三可用三水資三源廢水三：廢三水處三理方三式垃圾三處理三站保衛(wèi)三、安三全設三施度假三區(qū)標三識設三計其它三便民三設施旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計水上三娛樂三設施三和游三船設三備：在濱三水區(qū)三可以三提供三開敞三空間三作為三小道三、自三行車三道及三釣魚三或野三營用三地船坊三和劃三船活三動，三劃船三一直三都是三度假三區(qū)最三受歡三迎的三項目三之一一定三數(shù)量三的濱三水住三宅商業(yè)三設施三開發(fā)三、商三業(yè)開三發(fā)能三最大三程度三地利三用度三假區(qū)三濱水三用地三，通三常有三旅館三、零三售商三店、三飯店三等，三考慮三到濱三水區(qū)三的生三態(tài)環(huán)三境，三不適三宜進三行密三集的三商業(yè)三開發(fā)三。水上三運動三和劃三船運三動的三形式三有：三釣魚三、滑三水、三橡皮三船、三獨木三舟、三動力三船巡三游、三航海三、劃三船比三賽等三。豪華三型船三塢常三成為三度假三區(qū)關三鍵的三娛樂三活動三場所三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計濱水三區(qū)設三計：在以三水為三特色三的度三假區(qū)三，居三民和三游客三都想三靠近三水、三使用三水，三進行三各種三娛樂三活動三；同三時，三他們?nèi)€要三求最三大程三度地三保護三濱水三區(qū)的三美麗三和環(huán)三境質(zhì)三量、三使用三和保三護形三成了三沖突三。如三果廣三闊的三濱水三區(qū)只三對一三部分三用地三進行三開發(fā)三，另三一部三分不三開發(fā)三，那三么這三種沖三突就三較容三易解三決了三。建議2/三3的濱三水區(qū)三不開三發(fā)，1/三3用于三集合三式住三宅、三水上三運動三設施三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計高爾三夫球三活動三：對度三假區(qū)三開發(fā)三者來三說，三高爾三夫球三是主三要的三娛樂三活動三或者三是幾三個主三要的三娛樂三活動三之一三，它三有利三于增三加營三銷力三，提三升項三目的三價值三，同三時也三是獲三取收三益的三來源三。此三外，三法律三要求三開發(fā)三項目三要有三足夠三的開三敞空三間，三高爾三夫球三形成三了一三片開三敞空三間，三這有三助于三項目三獲得三審批三許可三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計高爾三夫活三動設三計要三點：關鍵三因素三是選三擇合三適的三用地根據(jù)三地形三特點三和球三場類三型，三需要三面積三會有三所不三同，三約50萬㎡三－60萬㎡一些三不適三宜作三為建三筑開三發(fā)的三用地三，如三濕地三、泛三濫平三原、三排水三干道三、干三涸的三河床三等都三可以三作為三高爾三夫球三場的三用地三。不過三濕地三面積三所占三比例三不宜三太大三，且三應注三重排三水處三理。如果三建立三形象三（或三提升三市場三人氣三）是三項目三開發(fā)三的主三要目三標，三那么三開發(fā)三者在三項目三的早三期就三應建三設高三爾夫三球場三、設三計它三為了三進行三比賽三，規(guī)三劃它三讓人三永遠三難忘三，充三分利三用特三有的三地形三特征三形成三漂亮三的球三洞。另外三，高三爾夫三俱樂三部會三所、三練習三場所三、高三爾夫三學校三也應三考慮三設置三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計網(wǎng)球三、游三泳、三礦泉三療養(yǎng)三和健三身設三施：這類三娛樂三活動三所需三的設三施通三常彼三此靠三得很三近，三為游三客提三供了三一體三的，三又是三多樣三化的三娛樂三活動三。與滑三船、三滑雪三和高三爾夫三活動三相比三，這三類活三動所三需用三地較三少，三對用三地所三處理三位置三要求三也不三是太三高。網(wǎng)球三、游三泳、三健身三和療三養(yǎng)可三以綜三合起三來形三成一三個多三功能三設施三，它三們起三到的三協(xié)調(diào)三作用三能夠三成為三度假三區(qū)的三一道三風景三線。對這三些計三劃而三言，三完善三的服三務計三劃特三別重三要。馬術三娛樂三活動騎車滑冰草坪三及田三野運三動、三射箭三、飛三靶射三擊旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計開敞三空間三和自三然娛三樂活三動：對于三大多三數(shù)度三假區(qū)三開發(fā)三項目三，其三環(huán)境三是最三主要三方面三。保三留一三定的三開敞三空間——私人三的、三公共三的或三共同三的——是娛三樂活三動規(guī)三劃的三一個三很關三鍵的三原則三。與主三寓所三社區(qū)三的住三房相三比，三度假三區(qū)的三住戶三和游三客更三喜歡三保留三了自三然狀三態(tài)的三開敞三空間三，這三種空三間更三有價三值。道路三系統(tǒng)三對于三增加三開敞三空間三的面三積、三為不三同的三市場三提供三自然三的娛三樂活三動等三是一三個特三別有三效的三方法三。道三路系三統(tǒng)也三像高三爾夫三球場三一樣三，是三項目三場地三規(guī)劃三的組三織和三協(xié)調(diào)三的一三種有三效的三手法三。道路三可以三作為三兩種三不同三用途三地塊三的過三渡帶三。可以三將各三種項三目與三主要三設施三；建三筑與三毗鄰三的娛三樂活三動聯(lián)三系起三來。步行三鍛煉三、騎三自行三車居三于所三有娛三樂消三遣的三首位三（美三國）三，跑三步也三是非三常流三行的三娛樂三活動三。這三些都三應在三道路三系統(tǒng)三設計三中予三以考三慮。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計自然三娛樂三活動一些三非常三普及三的娛三樂消三遣只三需要三有適三合的三自然三地形三、氣三候和三環(huán)境三即可三，這三些娛三樂消三遣主三要是三：徒三步旅三行、三背包三徒步三旅行三、野三營、三釣魚三和打三獵。有適三合環(huán)三境的三度假三區(qū)，三可以三通過三為各三種娛三樂消三遣人三員提三供周三到的三服務三和相三關的三設施三來最三大程三度地三增加三其吸三引力三。如三有關三設備三的租三賃、三銷售三和修三理；三路線三圖；三服務三指南三和出三游組三織；三各種三外出三活動三的交三通服三務等三。急三于自三然的三娛樂三活動三正成三為度三假區(qū)三的一三個重三要部三分。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計文化三、娛三樂和三零售三設施三：娛樂三活動三并不三總是三指運三動和三娛樂三，許三多游三客和三房地三產(chǎn)業(yè)三主被三吸引三到度三假區(qū)三的部三分原三因是三度假三區(qū)的三文化三、娛三樂和三零售三服務三吸引三了他三們。三所有三這些三都能三增加三整個三項目三的品三位和三精致三程度三。當三其他三的娛三樂消三遣不三可行三時，三或在三晚上三和下三雨的三時候三，或三者在三不合三適的三季節(jié)三，這三些娛三樂活三動還三能填三補閑三暇時三間。三在拉三斯維三加斯三賭城三或在三迪斯三尼世三界、三娛樂三、表三演或三游戲三活動三是吸三引游三客的三主要三方式三。許多三大型三度假三區(qū)利三用公三園、三娛樂三中心三、藝三術長三廊、三表演三舞臺三、電三影院三和表三演藝三術等三來吸三引游三客。音樂三和表三演藝三術是三許多三知名三度假三區(qū)的三追求三組成三部分三。在度三假區(qū)三舒適三的環(huán)三境里三購物三已經(jīng)三是度三假區(qū)三旅客三和住三戶們?nèi)顭崛龕鄣娜顒尤蝗?。（三名品三店）在越三寧靜三的第三二寓三所下三零售三的需三且可三能越三少，三但即三使在三這些三環(huán)境三中，三也要三保持三零售三店的三風格三，創(chuàng)三造出三一種三鄉(xiāng)村三的零三售環(huán)三境。賭場三：需三要考三慮政三策合三法性三問題三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計居住三產(chǎn)品三與設三計：按居三住單三元分三：獨三立住三宅聯(lián)排三住宅三（雙三聯(lián)、三聯(lián)排三）集合三住宅三：2－3層的三低層三住宅三（花三園洋三房）4－6層的三多層三住宅高層三住宅按住三戶擁三有方三式分三：簡三單付三費式公寓三式互助三式分時三制住宅三風格三策劃三、類三型策三劃旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計旅館三產(chǎn)品三與設三計：典型三的12三5－80三0房間三的度三假區(qū)三旅館三是一三個設三備齊三全的三體系三。度假三旅館三常常三擁有三一個三比一三般商三業(yè)旅三館更三長的三營業(yè)三期，三隨之三而來三的配三套服三務設三施以三及規(guī)三模也三更大三，具三體反三映如三下：門廳三范圍三擴大三，擁三有健三身、三娛樂三、零三售和三其他三服務三，還三常常三作為三到度三假村三各處三的通三道中三心。三室外三場地三也相三應擴三展，三常常三包括三主要三的水三系特三征和三場地三景觀三?？头咳容^三大，三游客三平均三居住三時間三較長三，且三要滿三足家三庭游三客市三場需三求。餐飲三服務三和便三利性三：多三樣的三、高三品質(zhì)三的餐三飲。為了三滿足三小孩三與大三人等三不同三層次三度假三客人三的需三求，三游泳三池、三室外三空間三以及三其他三娛樂三設施三都有三所擴三大。三另外三旅館三還提三供了三一些三擴展三的服三務項三目，三如：三高爾三夫球三場俱三樂部三、網(wǎng)三球場三和水三上運三動場三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計場地三和外三部設三計：假日三旅館三應該三建在三最吸三引人三和最三容易三到達三娛樂三設施三的地三方。三畢竟三旅館三是度三假區(qū)三中最三主要三的一三個部三分，三它決三定了三這個三社區(qū)三最起三主導三作用三的格三調(diào)。最根三本的三還是三客人三提供三最是三深刻三的體三驗，三展示三地域三最佳三風貌三，從三而為三這個三地區(qū)三帶來三更多三的回三頭客三。一三個令三人喜三悅的三經(jīng)營三經(jīng)驗三就是三如何三將旅三館的三房客三轉(zhuǎn)化三為粉三飾購三房者三或第三二寓三所購三買者三，這三樣能三帶來三長期三的利三益。游泳三池、三水體三和其三他景三觀常三有利三于建三立一三種最三具吸三引力三的場三所和三環(huán)境三。建立三旅館三物色三景觀三的另三一個三重要三因素三是旅三館的三地位三。不三管通三過特三權(quán)、三有特三權(quán)的三建筑三形式三，還三是優(yōu)三質(zhì)的三服務三，建立三一個三有聲三望的三旅館是最三理想三的。度假三區(qū)旅三館設三計建三議：與國三際知三名旅三館合三作。主題三公園三內(nèi)建三旅館三（迪三斯尼三發(fā)展三公司三是世三界主三題公三園中三的霸三主）獨特三的風三格，三游客三選擇三旅館三住宿三時都三會做三一個三謹慎三的選三擇，三不會三喜歡三平庸三和世三俗的三風格三，這三一點三是肯三定的三。旅游三地產(chǎn)三策劃三體系項目三設計客房三設計三：除了三像普三通客三房一三樣擁三有衛(wèi)三生間三、梳三妝臺三、椅三子或三小沙三發(fā)、三更衣三柜、三電視三、電三話之三外，三旅游三區(qū)的三客房三對舒三適的三要求三提高三，還三應該三有：客房三尺寸三增大三、家三具增三加有一三個精三致的三電話三系統(tǒng)抽煙三間寫字三臺或三寫字三桌有線三電視有冰三箱和三吧臺室內(nèi)三咖啡三器具增加三的浴三室設三施，三如：三吹風三機、三浴衣一個三大的三室外三陽臺三，玻三璃推三拉門家庭三休閑三市場三的出三現(xiàn)對三休閑三場所三有著三獨特三的要三求。三家庭三一般三需要三更大三面積三的房三間，三并需三要為三小孩三的活三動提三供場三所與三設施三。商務三旅行三和團三體旅三行對三客房三設計三也產(chǎn)三生了三很多三的影三響。三在進三行商三務行三為時三，它三們需三在客三房中三有一三個功三能合三理、三采光三充分三的工三作區(qū)三，還三需要三多連三