房地產(chǎn)金融與投資四

房地產(chǎn)金融與投資分析周天建中國礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)Chp7房地產(chǎn)投資概述§7-1房地產(chǎn)投資的概念與類型（掌握）§7-2房地產(chǎn)投資的特點和效應(yīng)（掌握）§7-3房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題（理解）§7-4房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控（了解）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§7-1房地產(chǎn)投資的概念及類型一、房地產(chǎn)投資的概念1、投資的概念投資是指經(jīng)濟主體（個人或機構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。

■理解（三個角度）

通俗角度－投資就是用錢來獲取更多的錢（錢生錢）

金融角度－投資是為了獲得滿意的預(yù)期未來收益而購買金融產(chǎn)品或其他有價資產(chǎn)的行為

經(jīng)濟角度－投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或收益的行為SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)

投資的形式有多種多樣，如股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買賣和房地產(chǎn)投資等，而房地產(chǎn)投資是眾多投資形式中較為重要的一種?！?-1房地產(chǎn)投資的概念及類型1、投資的概念投資具有四特性：

■投資是一種經(jīng)濟行為（本質(zhì)）

■投資具有時間性（犧牲即期消費獲得將來消費、價值）

■投資的目的是獲取收益（動力）

■投資具有風險性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)2、房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)榱诉_到預(yù)定的收益目標，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)以及消費中去的投資活動。（1）房地產(chǎn)投資活動的成果是形成新的房地產(chǎn)或改造利用原有的房地產(chǎn)；它的經(jīng)濟實質(zhì)是資金的增值，是投資者通過房地產(chǎn)投資活動實現(xiàn)的投資資金的增值?！?-1房地產(chǎn)投資的概念及類型◆投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）

A、獲取房地產(chǎn)當期收益

B、獲取房地產(chǎn)未來收益

C、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

D、間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)（2）房地產(chǎn)投資是地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資的總稱。在房地產(chǎn)投資中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的。這不僅是因為房產(chǎn)與地產(chǎn)連接在一起，房依地建，地也為房載，是房地不可分離性在物質(zhì)形態(tài)上的反映；而且在法律上還可以同時獲得房產(chǎn)的所有權(quán)及占用土地的使用權(quán)。在經(jīng)濟上，房價也是地價的折射反映。§7-1房地產(chǎn)投資的概念及類型2、房地產(chǎn)投資的含義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)3、房地產(chǎn)投資三要素（1）時機（Occasion）第一節(jié)房地產(chǎn)投資由于房地產(chǎn)具有不可移動性、地區(qū)性的特點，一個地區(qū)節(jié)余的房屋并不能彌補另一地區(qū)房屋的短缺，這一現(xiàn)象常常給人以錯覺。如果房屋擁有者因為本地區(qū)房屋的短缺而占有房屋待價而沽，那么，當房地產(chǎn)市場形勢突然發(fā)生變化時，他就會措手不及而失去高價出手的時機。時機的掌握存在于房地產(chǎn)開發(fā)利經(jīng)營的各個階段，例如，什么時候買入土地，什么時候購入物業(yè)、投資于開發(fā)的哪一階段等等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)（2）地段（Location）第一節(jié)房地產(chǎn)投資

1）房地產(chǎn)地段的選擇，對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有有增值性，其很大程度上在于土地的增值。掌握好時機，以便宜的地價買下土地，卻不能保證土地的增值潛力有多大。土地增值潛力的大小、利用效果的好壞程度，都與地段有著密切的聯(lián)系。增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件，地價和投資資金也許倒在其次。

2）房地產(chǎn)地段不僅指其所處的地理位置，同時還包括其社會位置，后者主要包括人口素質(zhì)、教育水準、服務(wù)業(yè)水平、交通、通訊、生活設(shè)施等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)投資（3）質(zhì)量（Quality）有了良好的地段，就具備了良好的投資獲利條件，但卻并不一定帶來優(yōu)良的投資效果。優(yōu)良的投資效果要通過房地產(chǎn)優(yōu)良的質(zhì)量來實現(xiàn)。地段只是誘人的手段，而房地產(chǎn)質(zhì)量則是留人的手段。一個設(shè)計陳舊、材料低劣、施工粗糙的房屋自然不會讓人青睞，地段再好也難圓好夢。只有設(shè)計新穎、結(jié)構(gòu)嚴謹、材料優(yōu)良、施工精細的房屋才能有效地實現(xiàn)地段的功能，為房地產(chǎn)投資者帶來高額的投資利潤。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)投資

總結(jié)：無論是時機、地段還是質(zhì)量都必須用動態(tài)的觀點來看待。時機是在時間的運動中產(chǎn)生，地段的好壞也不是一成不變，質(zhì)量的標準也不是越高越好。因此，在遇到具體的房地產(chǎn)投資問題時，要多加變通，靈活處理。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型

1、按照房地產(chǎn)投資的對象劃分1）土地開發(fā)投資2）住宅（居住）房地產(chǎn)投資3）辦公樓投資（寫字樓，位置要求高）4）商業(yè)房地產(chǎn)投資（零售商業(yè)用房、出租公寓等，持有、出租或整體銷售，收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長期投資，對位置要求高）5）工業(yè)廠房及倉儲性物業(yè)投資6）特殊房地產(chǎn)投資（高爾夫球場、加油站、飛機場、車站、

橋梁、碼頭、公路）§7-1房地產(chǎn)投資的概念及類型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型

1、按照房地產(chǎn)投資的對象劃分§7-1房地產(chǎn)投資的概念及類型下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。多項

A、能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B、適合于長期投資

C、適合于短期投資

D、位置對其有著特殊的重要性

下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。

A、在建工程B、車站

C、購物中心D、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型

2、按照房地產(chǎn)投資的方式劃分1）房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者將貨幣資金直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)活動中，或者購買房地產(chǎn)進行租賃經(jīng)營或轉(zhuǎn)售。（房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資）§7-1房地產(chǎn)投資的概念及類型

當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A、出售B、抵押

C、轉(zhuǎn)讓D、經(jīng)營SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型

2、按照房地產(chǎn)投資的方式劃分2）房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資是指投資者購買與房地產(chǎn)有關(guān)的各種證券的投資行為，投資者不直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。（房地產(chǎn)投資信托、住房抵押貸款證券、房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券）§7-1房地產(chǎn)投資的概念及類型

◆房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（）。

A、投資房地產(chǎn)信托

B、購買住房抵押支持證券

C、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

D、購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

E、購買土地進行開發(fā)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型

3、按照房地產(chǎn)投資者劃分1）股權(quán)投資者和債權(quán)投資者對房地產(chǎn)擁有直接所有權(quán)的投資者稱為股權(quán)投資者。2）主動投資者和被動投資者主動投資者對所投資的房地產(chǎn)享有直接產(chǎn)權(quán)并具有決策權(quán)?！?-1房地產(chǎn)投資的概念及類型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的類型

3、按照房地產(chǎn)投資者劃分§7-1房地產(chǎn)投資的概念及類型股權(quán)債權(quán)主動直接開發(fā)房地產(chǎn)直接購置房地產(chǎn)并經(jīng)營房地產(chǎn)在一級市場發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放長期的住房抵押貸款在二級市場購買抵押貸款被動持有房地產(chǎn)公司的股份持有有限合伙人股份持有權(quán)益型REITs股份持有房地產(chǎn)抵押證券持有抵押型REITs股份SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資的特點1、房地產(chǎn)投資成本巨大，投資回收期長。2、房地產(chǎn)投資的不確定因素多，投資風險很高。3、房地產(chǎn)投資回報率高，收益性好。4、房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識。§7-2房地產(chǎn)投資的特點及效應(yīng)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投資的特點§7-2房地產(chǎn)投資的特點及效應(yīng)◆買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。

A、不可移動性

B、適應(yīng)性

C、弱流動性

D、相互影響性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、三房地三產(chǎn)投三資的三效應(yīng)1）房三地產(chǎn)三投資三推動三了國民三經(jīng)濟三增長2）房三地產(chǎn)三投資三增加三了政府三的財三政收三入3）房三地產(chǎn)三投資三改善三了城市三建設(shè)三和投三資環(huán)三境4）房三地產(chǎn)三投資三提高三了居民三的居三住水三平，推三動了三居民三的合三理消三費§7-三2房地三產(chǎn)投三資的三特點三及效三應(yīng)1、房三地產(chǎn)三投資三的宏三觀效三應(yīng)（三國家三層面三）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、三房地三產(chǎn)投三資的三效應(yīng)房地三產(chǎn)投三資的三微觀三效應(yīng)三可以三通過企業(yè)三或個三人從房三地產(chǎn)三投資三活動三中所得三到的三利益加以三反映三。房地三產(chǎn)投三資可三增值三、保三值，三充分三發(fā)揮三采取三財務(wù)三杠桿三作用三、可三合理三避稅§7-三2房地三產(chǎn)投三資的三特點三及效三應(yīng)2、房三地產(chǎn)三投資三的微三觀效三應(yīng)（三企業(yè)三個人三角度三）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、三房地三產(chǎn)投三資價三值投資三價值三（in三ve三st三me三nt三v三al三ue）指三的是投資三者對三某項三房地三產(chǎn)投三資預(yù)期三的未三來收三益的三價值三。投資三價值三不僅三反映三了投三資者三對某三一物三業(yè)未來三產(chǎn)生三利潤三的能三力的三一種三假定，而三且也三反映三了投三資者三對可能三的持三有期三、銷三售價三格、三稅收三結(jié)果三、融三資前三景以三及影三響項三目預(yù)三期凈三利潤三的所三有其三它因三素的三判斷三?！?-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題1、投三資價三值的三涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、三房地三產(chǎn)投三資價三值幾個三與投三資價三值有三關(guān)的三概念三和術(shù)三語1）交三易價三格（tr三an三sa三ct三io三n三pr三ic三e）。三交易三價格三是指實際三交易三過程三中發(fā)三生的三歷史三價格。在三正常三的市三場條三件下三，交三易價三格就三是買三賣雙三方議三價的三結(jié)果三，因三此，三實際三交易三價格三常常三是人三們預(yù)測三未來三交易三價格三的基三礎(chǔ)。2）最三可能三銷售三價格三（mo三st三p三ro三ba三bl三e三se三ll三in三g三pr三ic三e）。三最可三能銷三售價三格是三對未來三交易三中成三交價三的一三種可三能性三估計。它三是指三在現(xiàn)三行的三市場三條件三下，三按照三目前三某一三物業(yè)三的銷三售條三件，三在合三理的三時間三范圍三內(nèi)，三對該三類物業(yè)三未來三交易三價格三所作三的預(yù)三測?！?-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題1、投三資價三值的三涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、三房地三產(chǎn)投三資價三值幾個三與投三資價三值有三關(guān)的三概念三和術(shù)三語3）市三場價三值（ma三rk三et三v三al三ue）。三市場三價值三是評估三人員常用三的術(shù)三語。三它是三指在三一個三競爭三開放三市場三中，三具備三公平三銷售三所需三要的三條件三時，三某一三物業(yè)三的最三可能三價格三。這三里假三定買三賣雙三方均三是謹三慎的三、理三智的三。4）交三易區(qū)三間（tr三an三sa三ct三io三n三ra三ng三e）。三在房三地產(chǎn)三交易三中，賣方三在出三售物三業(yè)時三將為該三物業(yè)三的出三售價三格設(shè)三置一三個較三低的三價格三下限，低三于這三一下三限，三業(yè)主三將拒三絕出三售。三而買三方則三將為三此設(shè)三置一三個較三高的三價格三上限三，高三于這三一上三限，三買方三會拒三絕成三交。實際三成交三價格三總是三落在三這兩三個極三限之三間?！?-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題1、投三資價三值的三涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、三房地三產(chǎn)投三資價三值投資三者如三果購三買了三某一三特定三物業(yè)三，實三際上三就是三購買三了該三物業(yè)三在持三有期三內(nèi)的一系三列現(xiàn)三金流三量的三產(chǎn)出三能力以及在持三有期三結(jié)束三之后三的預(yù)三期市三場價三值。這兩三方面三構(gòu)成三了預(yù)三期收三益的三總量三。收益三總量三、獲三得收三益的三時間三以及三獲得三收益三的確三定性決定三了所三有投三資機三會的三相對三價值三。投資三價值三可以三通過物業(yè)三的權(quán)三益現(xiàn)三值加三上債三務(wù)現(xiàn)三值來估三算（三適用三于收三益性三房地三產(chǎn)投三資）三?，F(xiàn)三金流三量分三布與三投資三價值三關(guān)系三如下三圖所三示：§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題2、投三資價三值估三測的三一般三方法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、三房地三產(chǎn)投三資價三值§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題2、投三資價三值估三測的三一般三方法凈經(jīng)營收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量所得稅股本投資者未來稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值＝Pe抵押貸款的現(xiàn)值＝PdPv＝Pd＋PeSchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、三投資三者的三目標三和風三險房地三產(chǎn)投三資者三的投資三目標三可能三各不三相同，比三如有三的是三為了三獲得三穩(wěn)定三的收三益，三有的三是為三了投三機以三獲得三高額三的資三本增三值，三有的三是為三了避三稅，三也有三的是三為了三保值三。盡管三目的三各自三不同三，但三是所有三的理三性投三資者三都要三為其所三提供三的資三源和承擔三的風三險去尋三求相三應(yīng)的財務(wù)三回報三。§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、三投資三者的三目標三和風三險從投三資者三對風三險的三態(tài)度三來看三，有三些人三天生三喜愛三風險三，有冒三險精三神，而三有些三人總?cè)且?guī)避三風險，以三收益三的安三全性三為首三要，三甚至三不惜三犧牲三自己三的預(yù)三期收三益。大多三數(shù)投三資者三介于三這兩三者之三間，他三們愿意三承擔三最小三的風三險而三接受三相對三穩(wěn)定三的低三收益，不三愿意三為了三獲得三某種三可能三性不三大的三高回三報而三承擔三大的三風險三。風三險規(guī)三避型三投資三者預(yù)三期的三風險三－回三報關(guān)三系如三下圖三所示三：§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題風險三規(guī)避三型投三資者三預(yù)期三的風三險－三回報三關(guān)系回報P3

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風險SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題對待三風險三的不三同態(tài)三度風險回報規(guī)避型折衷型喜好型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)三、三房地三產(chǎn)投三資分三析的三意義三和基三本內(nèi)三容房地三產(chǎn)投三資分三析就三是研三究房三地產(chǎn)三投資三項目三的可三行性三、對三項目三的收益三和風三險進三行評三價，為三投資三者的三決策三提供三全面三而詳三實的三參考三依據(jù)三，使三投資三者在三既定三的資三源條三件和三預(yù)期三的收三益目三標下選擇三最佳三的投三資方三案的工三作。1）可三以為三房地三產(chǎn)投三資者三確定三投資三方向三提供三論證2）可三以為三投資三者提三供投三資方三案并三預(yù)測三投資三收益3）可三以為三房地三產(chǎn)投三資者三描述三風險三及提三供規(guī)三避風三險的三方法§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題1、房三地產(chǎn)三投資三分析三的意三義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)三、三房地三產(chǎn)投三資分三析的三意義三和基三本內(nèi)三容1）在三預(yù)先三確定三的地三塊上三，研三究開三發(fā)類三型2）預(yù)三先確三定了三投資三類型三，尋三找合三適的三地塊三或一三組最三合適三的存三量物三業(yè)3）在三資金三確定三的情三況下三尋找三投資三機會三。4）需三進行三改造三的現(xiàn)三有項三目§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題2、房三地產(chǎn)三投資三分析三類型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)三、三房地三產(chǎn)投三資分三析的三意義三和基三本內(nèi)三容1）市三場研三究2）財三務(wù)評三價3）風三險評三估§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題3、房三地產(chǎn)三投資三分析三的基三本內(nèi)三容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)四、三房地三產(chǎn)投三資分三析的三方法1）宏三觀分三析與三微觀三分析三相結(jié)三合。2）定三量分三析與定三性分三析相三結(jié)合三。3）靜三態(tài)分三析與三動態(tài)三分析三相結(jié)三合。§7-三3房地三產(chǎn)投三資的三幾個三基本三問題3、房三地產(chǎn)三投資三分析三的基三本內(nèi)三容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)房地三產(chǎn)投三資宏三觀調(diào)三控的三主要三目標三就是實現(xiàn)三房地三產(chǎn)市三場總?cè)┙o三和總?cè)枨笕钠饺?，三提高三資源三配置三的效三率，三保證三房地三產(chǎn)業(yè)三的持三續(xù)健三康發(fā)三展。由于三房地三產(chǎn)市三場的三信息三不完三全，三房地三產(chǎn)投資三時滯的存三在，三房地三產(chǎn)市三場易三產(chǎn)生“市三場失三靈”。當出三現(xiàn)了投資三過熱三現(xiàn)象三或投三機過三度問題三時，三政府三必須三采取三一定三的宏三觀調(diào)三控手三段來三保證三房地三產(chǎn)市三場運三行效三率，三同時三又要三兼顧三住房三的社三會保三障性三。§7-三4房地三產(chǎn)投三資的三宏觀三調(diào)控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)房地三產(chǎn)投三資過三熱往三往是三非理三性的三持續(xù)三過度三開發(fā)三，引三起的三市場三表現(xiàn)三往往三是市三場上三的新增三供給三增長三的速三度超三過需三求增三長的速三度?！巴顿Y三過熱”現(xiàn)象三的產(chǎn)三生主三要是三因為三兩方三面的三原因三：一是三開發(fā)三商對三市場三預(yù)測三發(fā)生三偏差三。當三開發(fā)三商對三未來三市場三過分三樂觀三時，三就會三產(chǎn)生三強大三的投三資出三動，三甚至三其他三行業(yè)三的企三業(yè)也三會因三為房三地產(chǎn)三投資三的高三額利三潤誘三惑和三市場三預(yù)期三進入三房地三產(chǎn)投三資領(lǐng)三域，三從而三時開三發(fā)投三資總?cè)繑U三張。（市三場預(yù)三期過三高）二是三開發(fā)三商能三夠比三較容三易地三獲取三開發(fā)三資金三或土三地（易三融資三低）§7-三4房地三產(chǎn)投三資的三宏觀三調(diào)控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)歸納三小結(jié)1、房三地產(chǎn)三的投三資的三概念三和類三型。三房地三產(chǎn)投三資是三指人三們?yōu)槿诉_三到預(yù)三定的三收益三目標三，將三一定三的資三金直三接或三間接三地投三入到三房地三產(chǎn)開三發(fā)、三經(jīng)營三、管三理、三服務(wù)三以及三消費三中去三的投三資活三動。三按照房地三產(chǎn)投三資的三對象可以三將房三地產(chǎn)三投資三劃分三為①三土地三開發(fā)三投資三②住三宅房三地產(chǎn)三投資三③辦三公樓三投資三④商三業(yè)房三地產(chǎn)三投資三⑤工三業(yè)廠三房及三倉儲三性物三業(yè)投三資。三按照房地三產(chǎn)投三資的三方式可以三劃分三為房三地產(chǎn)三直接三投資三和房三地產(chǎn)三間接三投資三。按三照投資三者權(quán)三利以三及在三房地三產(chǎn)投三資經(jīng)三營中三的參三與程三度可以三將房三地產(chǎn)三投資三劃分三為股三權(quán)投三資和三債權(quán)三以及三主動三投資三和被三動投三資。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)歸納三小結(jié)2、房三地產(chǎn)三投資三的特三點和三作用三。由三于房三地產(chǎn)三特有三的資三產(chǎn)特三點，三與其三他投三資形三式相三比，三房地三產(chǎn)投三資具三有以三下明三顯的三特點三：房三地產(chǎn)三投資三成本三巨大三，投三資回三收期三長；三房地三產(chǎn)投三資的三不確三定因三素多三，投三資風三險高三；房三地產(chǎn)三投資三回報三率，三收益三性好三；房三地產(chǎn)三投資三需要三具備三專業(yè)三知識三。房地三產(chǎn)投三資的三作用三通過三宏觀三和微三觀兩三方面三反映三。宏觀三作用三有房三地產(chǎn)三投資三推動三了國三民經(jīng)三濟增三長；三房地三產(chǎn)投三資增三加了三政府三的財三政收三入；三房地三產(chǎn)投三資改三善了三城市三建設(shè)三和投三資環(huán)三境；三房地三產(chǎn)投三資提三高了三居民三的居三住水三平，三推動三了居三民的三合理三消費三。微三