業(yè)主專有權(quán)行使的法律限制

胡厚兵2012年5月25日時間8:30業(yè)主不可以胡作非為-----業(yè)主專有權(quán)行使的法律限制第一頁，共三十七頁。2010.10.27一、業(yè)主的專有部位界定二、專有權(quán)行使的界限三、裝飾裝修注意事項第二頁，共三十七頁。一、業(yè)主的專有部分界定

作為物業(yè)服務(wù)人員，在日常工作中當(dāng)我們遇到業(yè)主濫用權(quán)利使用物業(yè)時，我們有權(quán)利也有義務(wù)對業(yè)主的行為加以制止，但制止的前提是了解業(yè)主使用物業(yè)的行為哪些是合法的，哪些是違法的。案例第三頁，共三十七頁。原告為19戶個人業(yè)主及某房產(chǎn)公司，被告為某實業(yè)公司。被告系某六層商住樓底層商業(yè)用房的所有權(quán)人，原告則為該樓二至六層房屋的所有權(quán)人。1998年3月，被告裝修其底層房屋，準備增建夾層，將填充墻全部拆除，并將地面下挖1米左右，使部分地梁裸露。由此原告與被告引發(fā)糾紛。同年6月，被告委托鑒定，結(jié)論為：夾層施工對樓房主體未造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全，但夾層在設(shè)計、施工中存在問題，建議委托有資質(zhì)的單位進行設(shè)計、施工。此后，被告按照鑒定結(jié)論的要求進行了整改，并于同年9月再次對增建夾層的新設(shè)計方案進行委托鑒定，結(jié)論為：現(xiàn)經(jīng)持證設(shè)計單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足安全使用要求，建議施工期間加強監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。同年11月，相關(guān)政府主管部門同意被告按所報圖紙進行施工。但原告仍然不同意被告施工，并提起訴訟。第四頁，共三十七頁。被告有無權(quán)利進行施工？第五頁，共三十七頁?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：

建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。第六頁，共三十七頁。建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第五條：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。第七條：商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。建設(shè)部《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》規(guī)定：建筑物承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面等屬于住宅的共用部位、非專有部分。第七頁，共三十七頁。根據(jù)以上兩部規(guī)定可知專有部分的界定區(qū)分內(nèi)外部關(guān)系界定標(biāo)準不同：在區(qū)分所有權(quán)人之間有關(guān)建筑物的維護、管理、使用等內(nèi)部關(guān)系上，專有部分是以“最后粉刷表層”為界限的，而在區(qū)分所有權(quán)人與第三人之間的有關(guān)房屋買賣、租賃、投保、納稅等外部關(guān)系上則以壁心為界限。第八頁，共三十七頁。業(yè)主對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使不能超過應(yīng)有的界限，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。案例：原告與被告均系某小區(qū)業(yè)主，兩家房屋相鄰，被告居住在原告樓上。雙方入住房屋后，被告將其房屋主臥室衛(wèi)生間南側(cè)的隔斷墻改建，向南推移了38厘米，并對其改建后的主臥室衛(wèi)生間進行了防水處理。原告得知被告的改建行為后訴諸法院，要求被告將隔墻恢復(fù)原狀，并賠禮道歉，賠償原告房屋因被告的改建行為造成的返潮起皮損失。二、專有權(quán)行使的限制第九頁，共三十七頁。根據(jù)前文關(guān)于業(yè)主專有部分的法律規(guī)定可知，衛(wèi)生間屬于業(yè)主專有部分，大多數(shù)人可能會據(jù)此認為既然是我自己的東西，那我有權(quán)按照自己的意愿變動，別人無權(quán)干涉?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：㈠未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；㈡將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；可見，在物業(yè)領(lǐng)域，即使是專有權(quán)，業(yè)主在行使權(quán)利時也不是毫無限制的。第十頁，共三十七頁。法律關(guān)于業(yè)主專有權(quán)行使限制的相關(guān)規(guī)定：《物權(quán)法》第七十一條：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。第八十三條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！段飿I(yè)管理條例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。遵紀守法光榮違法亂紀可恥第十一頁，共三十七頁?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：(一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標(biāo)準或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位或者具有資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。第八條：改動衛(wèi)生間、廚房間防水層，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準制訂施工方案，并做閉水試驗。第十五條第二款：裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。第十二頁，共三十七頁。《建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》第3.3.4規(guī)定：建筑裝飾裝修工程施工中，嚴禁違反設(shè)計文件擅自改動建筑主體承重結(jié)構(gòu)或主要使用功能，嚴禁未經(jīng)設(shè)計確認和有關(guān)部門批準擅自拆改水暖電燃氣通訊等配套設(shè)施。第十三頁，共三十七頁。總結(jié)以上法律法規(guī)規(guī)定，法律對業(yè)主專有權(quán)的限制主要表現(xiàn)在如下三方面：

一、業(yè)主行使權(quán)利不能危及建筑物的安全，不能損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

危及建筑物安全的判定：一般都需要通過專業(yè)鑒定來確定，當(dāng)然對于通過日常的生活經(jīng)驗或其他證據(jù)可以確定的，也不是必須要鑒定。

侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的判定：該種判定并非單純的事實認定，還涉及到利益衡量。一般訴訟實務(wù)中法院多以業(yè)主行使專有權(quán)帶來的利益與其給其他業(yè)主帶來的破壞影響比較，如果利益小于破壞，那么就可以認定為“損害了其他業(yè)主合法權(quán)益”。第十四頁，共三十七頁。二、不得隨意住宅改商戶《物權(quán)法》并未禁止業(yè)主將住宅改為商戶，但明確規(guī)定需要遵守法律、法規(guī)的規(guī)定并需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。目前關(guān)于業(yè)主該商戶的相關(guān)規(guī)定包括：1、需要到工商局登記。（《國家工商行政管理總局關(guān)于住所(經(jīng)營場所)登記有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定了需要登記以及登記所需材料。）2、需要經(jīng)所有有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十五頁，共三十七頁。三、住宅裝飾裝修的特別限制我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中：（一）《物業(yè)管理條例》該條例涉及到裝飾裝修的規(guī)定包括以下兩條。第53條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第46條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。（二）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》是專門的裝飾裝修管理的部門規(guī)章。第十六頁，共三十七頁。三、裝飾裝修注意事項裝飾裝修在物業(yè)領(lǐng)域是不可避免的一個環(huán)節(jié)，且在實務(wù)中因裝飾裝修導(dǎo)致的鄰里沖突、業(yè)主與物業(yè)公司的沖突較多，因此為了規(guī)范業(yè)主的裝飾裝修行為，法律規(guī)定了嚴格的操作程序及業(yè)主應(yīng)遵守的相關(guān)義務(wù)。第十七頁，共三十七頁。報建程序提交材料

告知（重點）裝修禁止和注意事項

簽訂協(xié)議監(jiān)督檢查竣工驗收一、裝飾裝修流程第十八頁，共三十七頁。（一）報建程序：

向物業(yè)企業(yè)或管理單位申請，填申請表。（二）提交材料

（1）房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）。（2）申請人身份證件。（3）非業(yè)主使用人還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。（4）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。（5）裝飾裝修方案。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案。經(jīng)有關(guān)部門批準裝修方案的批準文件。第十九頁，共三十七頁。（三）告知（重點、難點）

1、裝修禁止事項裝修行為一1）先試分析下列裝修行為是否妥當(dāng)？大梁能動嗎？大梁是承重構(gòu)件，不能隨意動！第二十頁，共三十七頁。裝修行為二陽臺能改為廚房嗎？第五條第二項：不能將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、服務(wù)間第二十一頁，共三十七頁。裝修行為三保溫墻節(jié)能窗節(jié)能綠化

因裝修破壞節(jié)能設(shè)施，可以嗎？

第五條第四項：不得損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。第二十二頁，共三十七頁。裝修行為四鋪磚

結(jié)構(gòu)層

水泥層任意處理大廳地面，可以嗎？第五條第五項：不得影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標(biāo)準或規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。結(jié)構(gòu)層關(guān)系房屋安全，水泥層起到保護結(jié)構(gòu)層的用．不得隨意破壞！第二十三頁，共三十七頁?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、服務(wù)間。

（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第二十四頁，共三十七頁。裝修行為五1）先試分析下列裝修行為是否妥當(dāng)？2、裝修應(yīng)注意事項搭建建筑物、構(gòu)筑物，可以嗎？第六條第一項：要經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準第二十五頁，共三十七頁。裝修行為六能封陽臺嗎？

能在外面隨意裝空調(diào)嗎？

第六條第二項：改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗要經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準第二十六頁，共三十七頁。第六條第三項規(guī)定：改動供暖管道和設(shè)施，要經(jīng)供暖管理單位批準改動供暖管道和設(shè)施可以嗎？裝修行為七同樣道理：第六條第四項規(guī)定：拆改燃氣管道和設(shè)施,要經(jīng)燃氣管理單位批準第二十七頁，共三十七頁。28第八條：改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準訂施工方案，并做閉水試驗。裝修行為八第二十八頁，共三十七頁。2）小結(jié)得出結(jié)論：

A、裝修活動中未經(jīng)批準不得有四項的行為即為《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第６條的規(guī)定：（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開、窗。（3）拆改供暖管道和設(shè)施。（4）拆改燃氣管道和設(shè)施。應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準應(yīng)經(jīng)供暖管理單位批準應(yīng)經(jīng)燃氣管理單位批準（1）搭建建筑物、構(gòu)筑物。第二十九頁，共三十七頁。B、要注意的兩條規(guī)定（第７條和第８條的規(guī)定）第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標(biāo)準或規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。第八條：改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準訂施工方案，并做閉水試驗。第三十頁，共三十七頁。1、更改空間：將三個臥室改為四個臥室，打了一個承重墻后砌了兩面墻。封閉了觀景陽臺并加了防護欄，拆除了連接陽臺的磚、混凝土墻體，將陽臺與原室內(nèi)空間連為一體；2、將與次臥室相鄰的儲藏室改為第二個衛(wèi)生間；3、在一個非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打了一個高2米、寬1米的長方形空間，準備設(shè)置一下“隱形酒柜”，結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部破裂的現(xiàn)象；4、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克”，結(jié)果使衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。5、對原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)果使樓下5戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達不到10度。案例思考：【案例１】某業(yè)主張某購買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進行了裝修。其裝修行為是否妥當(dāng)，違反了哪些法律規(guī)定？第5條第1項（主體、承重）第6條第2項（經(jīng)規(guī)劃部門批準）第5條第3項第5條第2項不違反行政法規(guī)，但不能侵犯他人權(quán)益第八條（防水施工，閉水試驗）第6條第3項經(jīng)供暖單位批準第三十一頁，共三十七頁。（四）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議

裝修人或裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容。（2）裝飾裝修工程的實施期限。（3）允許施工的時間。（4）廢棄物的清運與處理。（5）住宅外立面設(shè)計及防盜窗的安裝要求。（6）禁止行為和注意事項。（7）管理服務(wù)費用。（8）違約責(zé)任。（9）其他需要約定的事項。裝修協(xié)議第三十二頁，共三十七頁。（五）監(jiān)督檢查1、監(jiān)督檢查的主體：有關(guān)行政部門第18條物業(yè)管理企業(yè)第17條、20條任何單位和個人第21條第三十三頁，共三十七頁。2、監(jiān)督檢查的內(nèi)容：自覺限定每天施工的時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染按照規(guī)定位置、方式和時間堆放和清運廢物裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準，有質(zhì)量檢驗合格證明和有中文標(biāo)識的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、廠