房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要階段劃分

房地產(chǎn)開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。第二章房地產(chǎn)開發(fā)前期工作第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)管理第十章房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣第十一章物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)的

主要階段劃分開發(fā)程序提出投資設(shè)想可行性研究細(xì)化投資設(shè)想合同談判簽訂正式協(xié)議和合同工程建設(shè)

竣工交用物業(yè)資產(chǎn)管理八步驟論投資機會選擇與決策分析階段建設(shè)階段前期工作階段租售階段四階段論四階段論——

（一）投資機會選擇與決策分析

投資機會選擇主要包括：提出投資設(shè)想尋找和篩選投資機會細(xì)化投資設(shè)想投資決策分析主要包括：市場分析項目財務(wù)評價投資決策投資機會選擇與決策分析機會篩選財務(wù)分析資源評估投資決策分析投資機會選擇機會尋找

中觀經(jīng)濟評估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)自身價值評估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評估指標(biāo)總體規(guī)劃要點城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟評估指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評估指標(biāo)城市的經(jīng)濟交通地理優(yōu)勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究進(jìn)行項目資源評估

二、項目前期階段1、土地使用權(quán)的獲得2、規(guī)劃設(shè)計3、建設(shè)工程招標(biāo)具體工作內(nèi)容獲取土地使用權(quán)征地、拆遷安置、補償規(guī)劃設(shè)計建設(shè)方案分析地塊特征規(guī)劃許可三通一平市政設(shè)施接駁融資市場分析預(yù)售成本估算選擇承包商保險洽談四階段論（三）建設(shè)管理階段1、施工組織2、項目控制3、竣工驗收（四）經(jīng)營階段：營銷、管理四階段論第二章房地產(chǎn)開發(fā)前期工作掌握我國的土地制度，土地使用權(quán)的獲取方式，“五證”；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)主要階段劃分，前期工作階段的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)項目招標(biāo)方式；了解房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)部門、項目立項報批的程序與內(nèi)容，招標(biāo)程序與組織形式，辦理施工許可。前期工作土地使用權(quán)的獲得；開發(fā)項目立項與報批；房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)；辦理施工許可。第一節(jié)土地使用權(quán)

的獲得城市與城市土地區(qū)域上看，城市土地包括三個層次：1.城市市區(qū)的土地2.城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地3.城市行政管理區(qū)范圍內(nèi)的土地城市土地城市郊區(qū)土地農(nóng)村土地>城市區(qū)域中用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地城市土地的特征1.城市土地的位置具有特殊的重要性----地價和地租城市郊區(qū)土地城市密土地以的特惹征2.城市旬土地喊對社德會經(jīng)宰濟條宣件具圓有很飛強的達(dá)依賴抽性——交通長運輸塌和城稠市基私礎(chǔ)設(shè)弱施城市蚊土地躲的特頂征3.城市梁土地蹤蝶的用庭途具發(fā)有相算對固科定性4.城市節(jié)地產(chǎn)盡與房腸產(chǎn)結(jié)命合在兄一起辣，具女有不姿可分品割性《中華人僚民共和誦國土地推管理法》第八條弦“城市肉市區(qū)的淋土地屬撿于國家所回有。農(nóng)森村和進(jìn)城市籌郊區(qū)鄰的土陷地，圈除由菊法律殖規(guī)定發(fā)屬于寧國家斑所有榴的以睜外，冊屬于農(nóng)民集輝體所有；宅基扶地和自豈留山、沿自留地懷，屬于農(nóng)民蟻集體驢所有。我國實模行土地睜的社會最主義公敲有制，殃即全民所絲式有制和農(nóng)民筒群眾應(yīng)集體胸所有鎖制。城市國裕有土地冊使用權(quán)晉獲取的勸方式城市國旨有土地究使用權(quán)制出讓城市決國有餅土地連使用蛛權(quán)劃午撥城市國揀有土地待使用權(quán)葛轉(zhuǎn)讓土地比合作一、城碌市國有刊土地使棉用權(quán)出雜讓土地炮使用冶權(quán)出陶讓是國家以土地墻所有者博的身份檢將土地雨使用權(quán)谷在一定蒜年限預(yù)內(nèi)讓與土議地使用現(xiàn)者，并個由土地登使用者梁向國家支付土濁地使用顫權(quán)出讓拳金的行武為。窮屬于妻房地惠產(chǎn)的柜一級吳市場獸。出讓土懇地使用澡權(quán)的基宋本特征基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金1、出讓殼的含義殖包括：1）土地室使用權(quán)膚出讓，搶由國家壟斷，板任何單福位和個濃人不得怨出讓土冠地使用吐權(quán)。2）經(jīng)幫出讓紀(jì)取得妄土地貝使用診權(quán)的句單位爹和個敲人，仿只有呀使用狠權(quán)，部在使扒用土墊地期彈限內(nèi)弟對土抄地?fù)砦逵姓加?、銳使用、雖收益、短處分權(quán)；土居地使雀用權(quán)森可以臣進(jìn)入獅市場帥，可解以進(jìn)美行轉(zhuǎn)陶讓、蜘出租歲、抵瓦押等廊經(jīng)營貫活動惜，但地下埋頑藏物歸周國家所世有。出讓的帥含義包廳括：3）土骨地使捏用者遺只有膊向國吩家支餓付了黨全部連土地恢使用智權(quán)出在讓金執(zhí)后才欠能領(lǐng)未取土誕地使峽用權(quán)策證書敢。4）集體土彼地不經(jīng)牽征收不稿得出讓。5）土作地使北用權(quán)暖出讓主是國足家以杠土地著所有暫者的茅身份挑與土飽地使張用者緒之間襖關(guān)于攝權(quán)利崖義務(wù)揀的經(jīng)線濟關(guān)盾系，彈具有然平等挽、自告愿、有償船、有樓限期的特點釣。房地產(chǎn)讓市場分懸類常被慨分為駝一級閃市場五、二霸級市嫌場和約三級甲市場非。一級世市場理：土終地使萍用權(quán)撿出讓澤市場二級突市場或：土鳴地轉(zhuǎn)凝讓新建波商品長房租純售市劣場三級棟市場訂：存妻量房輝地產(chǎn)碧交易慚市場土地尖使用析權(quán)出惕讓的朽最高伸期限居?。?0年工業(yè)：50年教育、既科技、敘文化衛(wèi)路生、體襯育：50年商業(yè)凳、旅冒游、萬娛樂征：40年綜合帖或其辱他：50年《物權(quán)法》和20準(zhǔn)07年11月1日開始喇施行的《中華人洲民共和緣瑞國城鎮(zhèn)花土地使橡用權(quán)出肥讓和轉(zhuǎn)稍讓暫行雄條例》規(guī)定若：工業(yè)、辛商業(yè)、嗎旅游、濁娛樂和憲商品住條宅等經(jīng)塞營性用軋地以及抄同一土亭地有兩第個以上修意向用合地者的仍，應(yīng)當(dāng)卡采取招捐標(biāo)、拍督賣或者目掛牌方類式出讓址。工業(yè)輩用地中秋不包括期采礦用涉地。2、出讓樣土地使能用權(quán)的魯基本類帶型拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議招標(biāo)謀拍賣貝掛牌球公告祖應(yīng)挪當(dāng)包覆括下三列內(nèi)昌容忘：1.出讓人番的名稱趨和地址2.出讓頁宗地包的位叢置、勾現(xiàn)狀孩、面堂積、覆使用館年限澤、用斬途、慈規(guī)劃播設(shè)計賭要求3.投標(biāo)人頂、競買侮人的資烘格要求饅及申請貴取得投犧標(biāo)、競當(dāng)買資格仆的辦法4.索取招勻標(biāo)拍賣掉掛牌出葬讓文件脖的時間稍、地點燥及方式5.招標(biāo)拍心賣掛牌販時間、驅(qū)地點、憶投標(biāo)掛忙牌期限黨、投標(biāo)認(rèn)和競價殃方式等6.確定中阻標(biāo)人、惡競得人俊的標(biāo)準(zhǔn)哥和方法7.投標(biāo)萬、競?cè)毁I?？钭C金8.其他竭需要巨公告墾的事樓項（一）手招標(biāo)出韻讓招標(biāo)鞏出讓柿國有切土地強使用販權(quán)，槳是指喚市、時縣人悠民政透府土運地行士政主虜管部蝴門（航以下柿簡稱江出讓長人）皺發(fā)布招標(biāo)公漿告，邀肺請?zhí)貒L定或餃者不蜓特定評的公旗民、拍法人慎和其研他組解織參扣加國喂有土撐地使棋用權(quán)投標(biāo)，根呈據(jù)投標(biāo)結(jié)瘡果確定彩土地俱使用磚者的泊行為古。方式：鈔公開（餓開發(fā)利補用條件樹和要求曲）特點爆：程創(chuàng)序規(guī)拍范、時透明享度高患、公墻開競洽爭。適用范裁圍：很這廣，大炎型開發(fā)勞項目和挖城市規(guī)鞭劃的重謊點發(fā)展餐項目，跌商業(yè)、玩旅游、柱娛樂和兵豪華住湯宅等經(jīng)陸營性用匙地。（一報）招盛標(biāo)出礦讓（一踢）招給標(biāo)出繞讓4、程冰序招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)拍賣出住讓國有勻土地使客用權(quán)，籃是指出弓讓人發(fā)剝布拍賣品公告，炮由競買醬人在指淹定時間塑、地點夾進(jìn)行公榮開競價枝，根據(jù)戴出價結(jié)黑果確定蛇土地使?jié){用者的宗行為。（二教）拍半賣出戚讓方式：適公開（揀用地條最件和底方價）特點給：價蛛高者廁得，連完全膊市場它化。適用疫范圍皆：競截爭性踐較高搏的房潤地產(chǎn)約業(yè)、戒金融鼻業(yè)、趕商業(yè)請、旅帆游業(yè)——區(qū)位條番件好、鈴交通便爪利、土互地利用嫁較為靈李活。規(guī)則榆：土嗓地行土政主葵管部病門主有持拍粱賣,首先稍叫底任價，淘輪番境報價逗，最雄后出鈴最高尸價者償?shù)?競買人辰不足三哪人或最機高應(yīng)價姐未達(dá)底欠價，終輛止拍賣餐。（二笨）拍介賣出怎讓（二）袍拍賣出檔讓程序公告競買申斧請拍賣領(lǐng)取土月地使用聚證掛牌出貌讓國有惱土地使偉用權(quán)，踢是指出謙讓人發(fā)產(chǎn)布掛牌血公告，像按公告啊規(guī)定的健期限將算擬出讓君宗地的釋交易條因件在指隔定的土故地交易彈場所掛準(zhǔn)牌公布甜，接受叼競買人因的報價峽申請并活更新掛奸牌價格崗，根據(jù)太掛牌期撓限截止豪時的出是價結(jié)果慕確定土額地使用榆者的行植為。（三）們掛牌出換讓方式：削公開競起價交易特點改：規(guī)燭定期鏟限（僑不少倍于10工作日狂）公開除競爭。（三掌）掛桌牌出百讓確定土剃地使用剛者規(guī)則嶼：掛牌期完限內(nèi)只范有一個沿競買人伏報價，潤且報價泡高于底蠶價，并朗符合其蠻他條件偷，掛牌絨成交掛牌君期限控內(nèi)兩驗個或甚兩個城以上騰競買鋪人報強價，丑出價遍最高盼者為襲競得頁人；角報價令相同嫁的，簡先提凍交報儀價者類為競摧得人禽，報輩價低微于底炕價除訂外掛牌期諷限內(nèi)無劈燕應(yīng)價者?；驁髢r肥均低于沈底價或漁均不符費合其他裂條件，滔掛牌不熄成交期限尖截止適時仍乞有兩材個或讓兩個沃以上抽競買級人要蠢求報勤價的饞，出錦讓人監(jiān)應(yīng)對騾掛牌沖宗地完進(jìn)行塘現(xiàn)場孩競價棕，出翻價最瓣高者狹為競千得人（三螺）掛煩牌出臟讓掛牌傍出讓程序?qū)徟娓們r確定報名合同（四治）協(xié)變議出拐讓協(xié)議出殖讓國有削土地使碧用權(quán)是覆指國家糟以協(xié)議你方式將聞國有土孩地使用販權(quán)在一侮定年限萍內(nèi)出讓槍給土地材使用者襯，由土孫地使用何者向國桑家支付劇土地使云用權(quán)出泊讓金的混行為。（四）泳協(xié)議出誼讓1、方式軋：協(xié)商姜（用地緞條件和昂出讓金垮）2、特點泡：公開盲性和透唐明度低妄，一對寸一，主吩觀隨意即性大，韻缺乏公俯開競爭塌。3、適用晉范圍：賣工業(yè)高舟新技術(shù)蒙項目、窮公益事盲業(yè)用地隆、需重現(xiàn)點扶持丙優(yōu)先發(fā)網(wǎng)展的產(chǎn)農(nóng)業(yè)——公益福吸利和非周盈利性魯項目。（四陳）協(xié)逮議出姑讓4、程肺序申請協(xié)商簽訂合爆同領(lǐng)取土陣地使用騾證供地早環(huán)節(jié)捷的一妨般程否序協(xié)議勉出讓遭土地豪使用籠權(quán)獲剛?cè)〉奶林饕擦鞒坦_禍信息接收申屑請編制汗方案地價勇評估確定底冠價方案、底價報姐批協(xié)商簽訂公示簽訂合姿同公布即結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)駁書土地登燙記資料躺歸檔北京友市協(xié)術(shù)議出陡讓程樣序協(xié)議剃出讓酬土地秤使用懂權(quán)獲非取的須主要弄流程受理告知簽約審定復(fù)審審核地價評審審查經(jīng)營貼性用弱地招裕牌掛協(xié)議出勿讓國有召土地最完低價格允標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議吵出讓匠公示超制度存在的咱問題：信慰息公大開程炊度不苗夠，葛操作胞行為避和操縮慧作程參序不喘夠規(guī)戶范5、協(xié)后議出虛讓土所地使短用權(quán)荒的管拐理情香況協(xié)議出基讓（五榮）浩出讓胸土地兆使用籃權(quán)過洋程中藍(lán)涉及樣的各橫主要蒸利益媽主體候及相控互關(guān)濤系協(xié)議簽出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開發(fā)商農(nóng)民招牌掛敵出讓直接負(fù)的利描益主腰體：出讓方——地方政悄府受讓方——土地使投用者（五當(dāng)）出驕讓土蓄地使腔用權(quán)施過程聰中涉芳及的型各主薄要利碑益主涉體及吐相互酷關(guān)系城市國裁有土地匯使用權(quán)劉出讓城市國述有土地冠使用權(quán)乎劃撥城市傘國有漲土地寨使用戴權(quán)轉(zhuǎn)畢讓土地拴合作二、認(rèn)土地應(yīng)使用酬權(quán)劃似撥1、含義土地使潮用權(quán)劃懷撥，是透指經(jīng)疏縣級夕以上省人民唐政府胖依法挨批準(zhǔn)菊，在長土地賭使用烘者繳持納補叢償、辭安置淡等費嶺用后堅將該勸幅土哀地交趨付其繩使用呈，或哄者將朱土地墓使用沸權(quán)無償播交付給土弱地使襲用者失的行樂為。2、取希得劃冷撥土框地使勒用權(quán)衫實際挑上分釘為兩良種情舒況一種吸是土處地使漆用者醫(yī)先繳誕納對株原土條地所呢有人漫或使嚼用人騰的補芝償、捷安置切后費圣用后標(biāo)，國粒家將諒?fù)恋囟冉桓都て涫购陀?；另一庸種情栗況是橋國家狡將國騎有土孝地使?fàn)T用權(quán)草無償?shù)艚桓栋杲o土職地使緞用人慶。3、劃刻撥土井地使桃用權(quán)眼的基妹本特旺征基本特征行政甜性無償恭性無期限害性流轉(zhuǎn)夠限制其性4、劃撥土霉地使用醬權(quán)的范旅圍國家什機關(guān)閉用地珍和軍悅事用鉛地城市基葉礎(chǔ)設(shè)施唱用地和捉公益事錦業(yè)用地國家重色點扶持怕的能源脖、交通創(chuàng)、水利厲等項目赴用地法律、搖行政法桐規(guī)規(guī)定盒的其他郊用地（晨監(jiān)獄、表收容教寸育所）劃撥土蹤蝶地使用皮權(quán)的主薯要步驟5、劃撥輸土地使塌用權(quán)獲迎取的主腎要流程預(yù)審申請批準(zhǔn)審查登記發(fā)谷證《國有競土地遇使用餃證》主要利根益主體鞭及相互澇關(guān)系5、劃暫撥土高地使殼用權(quán)兄獲取豪的主畏要流秘程房地志產(chǎn)開淺發(fā)與腳經(jīng)營育（第給二版狡）寬普通絨高等逃教育邀“十感一五沈”國支家級罵規(guī)劃翼教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系6、劃存撥土犬地使挽用權(quán)鎮(zhèn)獲取平過程確中的包主要貼成本筍和稅怕費其他堆費用安置俘補助陽費主要成龍本和稅改費土地補局償費地上梨附著隊物及層青苗色補償外費拆遷補富償費城市球國有昨土地姜