房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)土地制度

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)李德智njldz@，東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系1第5章房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)土地制度分析5.1土地對(duì)于國(guó)家、城市和企業(yè)的意義5.2我國(guó)土地的所有制度5.3我國(guó)土地的管理制度5.4我國(guó)土地的使用制度5.5我國(guó)土地的儲(chǔ)備制度2思考題國(guó)土資源部2010年2月2日披露，2009年全國(guó)土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)1.59萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)60%。你知道該收入在中央和地方政府中是如何分配的嗎？南京市棲霞區(qū)某村委會(huì)欲拿該村150畝地與小劉所在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)土地價(jià)格，問(wèn)是否應(yīng)該參加？35.1土地對(duì)于國(guó)家、城市和企業(yè)的意義對(duì)于企業(yè)對(duì)于城市對(duì)于國(guó)家土地的意義4土地對(duì)于國(guó)家的意義土地是人類賴以生存和發(fā)展的活動(dòng)場(chǎng)所，它具有固定性、不可替代性和有限性的特征。所以，世界各國(guó)都把它視為最為重要的自然資源，盡量合理開發(fā)利用，不斷提高其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。土地是民生之本、發(fā)展之基、財(cái)富之母。土地問(wèn)題事關(guān)國(guó)家糧食安全，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家長(zhǎng)治久安。5

溫家寶：堅(jiān)持和落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，嚴(yán)守18億畝耕地紅線不動(dòng)搖。

袁隆平：“18億畝的耕地紅線保不住”茅于軾：“18億畝耕地紅線沒(méi)有必要”我國(guó)耕地情況和保護(hù)目標(biāo)6我國(guó)建設(shè)用地規(guī)模過(guò)大目前我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量為24萬(wàn)多平方公里，居世界第一。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市人均建設(shè)用地60至120平方米，一般都應(yīng)控制在100m2/人以內(nèi)。只有首都和特區(qū)城市最高值可達(dá)到120m2/人，鄉(xiāng)村人均建設(shè)用地50至150m2/人，一般應(yīng)控制在100m2/人。世界平均水平不超過(guò)85m2/人。目前我國(guó)人均建設(shè)用地量水平（130m2/人）不僅超過(guò)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，而且還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界平均水平。

—數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源部官員解析如何堅(jiān)守18億畝耕地不放松http://=5947國(guó)家保護(hù)耕地力度加大勢(shì)在必行8土地對(duì)于城市的意義土地對(duì)于城市的意義地方財(cái)政地方可持續(xù)發(fā)展9土地對(duì)于地方財(cái)政的意義1994年我國(guó)實(shí)行分稅制后，作為主體稅種的增值稅、所得稅為中央、地方所共享，而土地出讓金作為地方財(cái)政固定收入則全部劃歸地方所有。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上?！俺燥埧控?cái)政，建設(shè)靠國(guó)土”成為一些地方政府的思維定式。10土地對(duì)于地方財(cái)政的意義按照上海市社科院所做的調(diào)查，在長(zhǎng)三角地區(qū)，農(nóng)地征用價(jià)格為37.5萬(wàn)-45萬(wàn)元／公頃，農(nóng)地一級(jí)市場(chǎng)出讓價(jià)格為210萬(wàn)-525萬(wàn)元／公頃，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為1125萬(wàn)-2250萬(wàn)元／公頃。在城市化的進(jìn)程中，土地價(jià)值幾十倍甚至上百倍地升值，地方政府因此獲益頗豐。2009年，中國(guó)財(cái)政收入2009年達(dá)6.85億元，而同年，作為地方政府預(yù)算外收入的土地出讓金收入，就高達(dá)1.59萬(wàn)億元，其中杭州市以創(chuàng)紀(jì)錄的1200億元力壓上海和北京奪魁。預(yù)算內(nèi)資金是解決地方政府的吃飯問(wèn)題，而預(yù)算外資金，則是地方政府進(jìn)行城市擴(kuò)張、建設(shè)的主要來(lái)源。11土地出讓金管理制度改革改革措施 —《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦100號(hào)文件）—要求2007年1月1日開始實(shí)施土地出讓金收益管理實(shí)行嚴(yán)格的“收支兩條線”，即收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，接受地方人大監(jiān)督；建立“國(guó)有土地收益基金”，地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。改革目的 —界定概念，明確范圍；調(diào)整地方利益取向；平衡各屆地方政府利益，避免“寅吃卯糧”；提高征地拆遷補(bǔ)償，增大農(nóng)民社會(huì)保障。12土地收入波動(dòng)大，準(zhǔn)確編制預(yù)算困難，可能因此導(dǎo)致既得利益集團(tuán)的反對(duì)；現(xiàn)行財(cái)政預(yù)算體系不完善，地方人大監(jiān)督幾乎空白；中央對(duì)地方政府土地出讓金的金額和數(shù)量不清楚，難以監(jiān)督；對(duì)土地出讓金收益的分配并沒(méi)有平衡不同地區(qū)的差別；擬設(shè)立的國(guó)有土地出讓基金很可能成為另外一種形式的“錢袋子”。土地出讓金管理制度改革（難點(diǎn)）13對(duì)于地方可持續(xù)發(fā)展的意義

珠三角

據(jù)2004年土地變更調(diào)查統(tǒng)計(jì)，廣東全省人均耕地面積只有0.55畝，不及全國(guó)人均水平的一半，也遠(yuǎn)低于聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織劃定的0.8畝的警戒線。1997年以來(lái)，全省平均每年新增建設(shè)用地高達(dá)50萬(wàn)畝以上，高于全國(guó)平均水平；同期廣東GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，消耗土地5.09萬(wàn)畝；不少地方已面臨有項(xiàng)目、無(wú)地可用的嚴(yán)重困境。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去15年，深圳平均每年消耗的建設(shè)用地總量是35平方公里，全市現(xiàn)有的建設(shè)用地總量只有200平方公里左右，而且已經(jīng)幾乎沒(méi)有可供成片開發(fā)的土地，按此態(tài)勢(shì)，‘十一五’期間該市建設(shè)用地就可能消耗殆盡。14對(duì)于地方可持續(xù)發(fā)展的意義

長(zhǎng)三角

在粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式中，最集中的體現(xiàn)是土地要素的粗放式投入。如今，在整個(gè)“長(zhǎng)三角”，工業(yè)用地平均產(chǎn)出率僅為約2億元/平方公里，只相當(dāng)于國(guó)際工業(yè)用地平均產(chǎn)出率的1．25%。 根據(jù)計(jì)算，按照目前的土地批租速度，13年后，“長(zhǎng)三角”將無(wú)地可用。

“長(zhǎng)三角”今天面臨的問(wèn)題，“珠三角”昨天曾經(jīng)面對(duì)，現(xiàn)在也還在繼續(xù)面對(duì)，而其它地區(qū)在將來(lái)也同樣需要面對(duì)。15土地對(duì)于企業(yè)的意義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的四大核心要素跨區(qū)發(fā)展資源（尤其是土地）占有與規(guī)?；放菩?yīng)融資能力16中國(guó)主要房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備全為上市公司，其中萬(wàn)科在深圳上市，保利在上海上市，其余全在香港上市。17巨額土地儲(chǔ)備是福是禍？土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)，和未來(lái)幾年宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)承受力息息相關(guān)；萬(wàn)科已經(jīng)將可開發(fā)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備量降至2年，而其他企業(yè)依然保持了3-5年甚至更長(zhǎng)開發(fā)周期的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備量。“地王”們?nèi)羰琴€贏了，未來(lái)三年的房?jī)r(jià)，將以每年30％的速度增長(zhǎng)。若是輸了，風(fēng)險(xiǎn)將從開發(fā)商、購(gòu)房者傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)。18201循1年會(huì)約上演“炮土地收弱回”口浪潮？20章09年11月20日以50.已5億元仔拍得被北京順義望后沙概峪天久竺開婆發(fā)區(qū)22號(hào)住衡宅用曾地的大龍地灑產(chǎn)，因欠翻繳地價(jià)糠款逾期筋未簽訂觸合同，幻玉其繳納的2億元臺(tái)保證握金在20筒10年2月1日被北碗京市絨國(guó)土城局沒(méi)壩收。201之0年2月3距日，南京脈市國(guó)臭土資螞源局公告淚宣布川，將案20抽07以年1少2月坡6日腹招舅商地臺(tái)產(chǎn)(允00看00四24忠.S有Z)與與香鉗港九襲龍倉(cāng)灘(0鐵00鑼04掘.H競(jìng)K)受競(jìng)得害的一幅地提王收回，彼哄時(shí)出穩(wěn)讓總世價(jià)高益達(dá)2漢4.炮1億簽元。該地太塊為葉棲霞齊區(qū)仙疫林湖戰(zhàn)以西結(jié)、仙陷林大暗道以刃北B1、B2地塊播土地荒使用膊權(quán)(N雜0.綢20爭(zhēng)07托G8冬2)。沒(méi)收幣競(jìng)買繩保證連金2.句45億港修元，并保銷留追究揪其相應(yīng)閱責(zé)任的織權(quán)利。19地價(jià)承房?jī)r(jià)達(dá)誰(shuí)更她瘋狂藍(lán)?205.2趕我國(guó)彈土地的童所有制短度儲(chǔ)備制度使用制度管理制度所有制度基本制度21我國(guó)慈土地津的所法有制必度（1）乓全部俗土地都回實(shí)行社會(huì)主汽義公有失制，具體肯分為全融民所有薯制和勞楚動(dòng)群眾亡集體所其有制兩殺種形式缺。（2）京土地偵的社會(huì)功主義全歲民所有縣制，具俊體采取耗的是國(guó)家所治有制的形璃式。（3侮）面土地隊(duì)的社水會(huì)主區(qū)義勞渠動(dòng)群穩(wěn)眾集押體所仗有制駛，具悲體采迅取的果是集體遍經(jīng)濟(jì)擁組織軟所有屯制的形西式。22（4）城市市廟區(qū)的土脾地全部錢屬于記國(guó)家翁所有球。（5磁）農(nóng)村和屆城市郊斤區(qū)的土泄地，除由婦法律規(guī)揀定屬于猛國(guó)家所孫有的以蓄外，屬申于農(nóng)民溝集體所犯有。（6）宅基顯地和自留術(shù)地、自留山，屬于代集體椒所有。（7）櫻在中國(guó)列現(xiàn)有耕君地面積居中，屬律于國(guó)家情所有的青占5.膏6%，年屬于集泰體所有扛的占9疾4.4屋%。我國(guó)勵(lì)土地射的所繼有制顫度235.3盼我國(guó)圈土地的少管理制東度儲(chǔ)備制度使用制度管理制度所有制度基本制度24我國(guó)土核地的管蛋理制度土地管稠理的機(jī)穿構(gòu)—世界上除無(wú)論什陶么性質(zhì)纏的國(guó)家寨，也無(wú)清論實(shí)行半什么樣慰的土地密制度，國(guó)家吸政府（具皆體為弊國(guó)土朝資源殖管理叮部門鋒）都要知以社織會(huì)代挺表的均身份趕，對(duì)全蓄國(guó)的繁土地在宏微觀上進(jìn)行撕管理、監(jiān)督守和調(diào)控丘。土地?cái)?shù)管理笛的概靠念—即土地宅管理制代度，是的國(guó)家對(duì)位全國(guó)（嘆或某一稅區(qū)域）堂的土地權(quán)沫屬、地籍、利用、市場(chǎng)和稅費(fèi)等在宏舟觀上進(jìn)哥行管理多、監(jiān)督副和調(diào)控聚的制度狠、機(jī)構(gòu)沸和手段業(yè)的總稱蘇。25我國(guó)土遮地管理茂制度（內(nèi)容）土地管嘴理的主鴿要內(nèi)容①地僵籍管構(gòu)理—包括道土地鉤調(diào)查延、土匯地登堆記、掙土地件統(tǒng)計(jì)層、土隸地分和等定埋級(jí)和餡地籍綢檔案陜管理沿。②土地騾權(quán)屬管哄理—包括土用地所有菠權(quán)或使哭用權(quán)的障審核和保確認(rèn)、徐土地權(quán)驅(qū)屬變更尿（土地相征用、蹈劃撥、杰出讓、價(jià)轉(zhuǎn)讓等肉）、土迅地權(quán)屬痕糾紛的娛調(diào)處、徑對(duì)違法著侵犯土差地所有找權(quán)與使像用權(quán)行公為的查濫處等。③土紅地利屑用管德理—包括土宴地利用鵲總體規(guī)放劃、土星地利用邪專項(xiàng)規(guī)漂劃（土娘地的開孩發(fā)、整跟治、保鍵護(hù)規(guī)劃畜）、土榴地利用流計(jì)劃（功中期和急年度計(jì)原劃）、療土地利鄙用動(dòng)態(tài)昂監(jiān)測(cè)等疫。265.盤4歇我國(guó)妄土地犁的使縣用制幼度儲(chǔ)備制度使用制度管理制度所有制度基本制度27我國(guó)勿土地竹的使英用制植度農(nóng)民集楚體所有榨的土地由本集光體經(jīng)濟(jì)晚組織的把成員承池包經(jīng)營(yíng)嫁，從事償種植業(yè)迎、林業(yè)繁、畜牧鋸業(yè)、漁紡業(yè)生產(chǎn)價(jià)。土地贏承包經(jīng)梯營(yíng)期限探為三十送年。國(guó)家催所有跑的土裳地?zé)o償睡無(wú)期凍限有償有摩期限28土地己使用弟權(quán)的僑合法載獲得竭方式贈(zèng)予聯(lián)建參建企業(yè)并購(gòu)抵押出租轉(zhuǎn)讓出讓劃撥使用權(quán)獲得方式29土地鋸使用肝權(quán)的過(guò)劃撥含義—指縣級(jí)摩以上人搭民政府饑依法批糾準(zhǔn)，在澡土地使盟用者繳些納補(bǔ)償廉、安置戀等費(fèi)用稅后將該將幅土地買交付使級(jí)用，或偶將土地僚使用權(quán)診無(wú)償交核付給土頌地使用球者使用屋的行為媽。特征（1）沒(méi)有明確的期限；（2）無(wú)需壘支付土地織使用逮權(quán)出讓金；（3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。30土地使攝用權(quán)的柳劃撥根據(jù)《每土地管夕理法》墳第五十算四條和揚(yáng)《房地懼產(chǎn)管理昌法》第慣二十三肌條：四勁種建設(shè)壘用地，悲經(jīng)縣級(jí)影以上人明民政府挪依法批賺準(zhǔn)，可益以以劃性撥方式峰取得是鍛：國(guó)家釀機(jī)關(guān)塑用地更和軍族事用梢地；城市敏基礎(chǔ)住設(shè)施銷用地跡和公敲益事被業(yè)用戒地；國(guó)家重絕點(diǎn)扶持旨的能源紹、交通隊(duì)、水利弟等基礎(chǔ)矮設(shè)施用澆地；法律楚、行岡政法厭規(guī)規(guī)裁定的碗其他把用地余。31土地使浪用權(quán)的隸劃撥劃撥的哥審批權(quán)蹦限（1）基本待農(nóng)田、?；巨r(nóng)賽田以外速的耕地旨超過(guò)35公頃的胳，其他恒土地超級(jí)過(guò)70公頃慚的，持由國(guó)務(wù)圓院批遇準(zhǔn)；（2）征用本省、自碼治區(qū)行藍(lán)政區(qū)域濕內(nèi)的土梳地，由省、自直治區(qū)人棵民政府慮批準(zhǔn)；（3）征艙用耕逢地3畝以下橋、其他所土地10畝以下扶，由縣級(jí)島人民固政府藍(lán)批準(zhǔn)。32土地殊使用失權(quán)的齒合法墾獲得秋方式贈(zèng)予聯(lián)建參建企業(yè)并購(gòu)抵押出租轉(zhuǎn)讓出讓劃撥使用權(quán)獲得方式33土地讓使用獲權(quán)的報(bào)出讓含義—指國(guó)家愚以土地內(nèi)所有者掠的身份校將土地矛使用權(quán)秤在一定涂年限內(nèi)粒讓與土敗地使用間者，并臺(tái)由土地撞使用者鳥向國(guó)家講支付土筐地使用糞權(quán)出讓鍬金的行登為。注意—地下叨的各尿類自脈然資氏源、商礦產(chǎn)攏及埋脖藏物澆、隱宜藏物蛛和市肝政公龍用設(shè)堆施等披，不壤在土善地使甩用權(quán)揚(yáng)有償莫出讓閉范圍窩之內(nèi)口。34土地使程用權(quán)的淡出讓特征（1）所有搏權(quán)與使用權(quán)分離歡；（2）有償；（3）有期限。最高曉年限（1）居住慘用地70年；（2）工業(yè)辱用地50年；（3）教育音、科技產(chǎn)、文化刃、衛(wèi)生乖、體育聚用地50年；（4）商腫業(yè)旅瓣游、超娛樂(lè)筒用地40年；（5）綜潛合或敘其他醫(yī)用地50年。35土地使終用權(quán)的座出讓思考題（1）高爾愿夫球月場(chǎng)、別墅、民辦耍學(xué)校用地的緊最高使用年尖限是多冤少年泛？（2）某住宅項(xiàng)目土地宋使用私權(quán)期染滿時(shí)，依火法應(yīng)怎笛么辦？答案（1）40年、70年、50年。（2）新頒掠布的《物權(quán)埋法》明確規(guī)寧定：住曲宅建設(shè)耐用地使責(zé)用權(quán)期霞間屆滿怪的，自續(xù)動(dòng)續(xù)期穿。36土地姑使用厭權(quán)的模合法讓獲得袍方式贈(zèng)予聯(lián)建參建企業(yè)并購(gòu)抵押出租轉(zhuǎn)讓出讓劃撥使用權(quán)獲得方式37土地飛使用繳權(quán)的型轉(zhuǎn)讓含義—指經(jīng)出少讓方式某獲得土疾地使用壺權(quán)的土筍地使用魯者，通索過(guò)出售娛、贈(zèng)與滾或其他救合法方燒式將土地意使用竹權(quán)再稿轉(zhuǎn)移的行為嬌。方式轉(zhuǎn)讓方式出售交換贈(zèng)予聯(lián)建參建企業(yè)并購(gòu)38土地博使用矛權(quán)的于轉(zhuǎn)讓銹（原則）效益不可損認(rèn)地不認(rèn)人房地產(chǎn)一致轉(zhuǎn)讓原則39土地言使用會(huì)權(quán)的奇轉(zhuǎn)讓《城市土輪地管理表法》規(guī)定場(chǎng)的條捐件（1）土地?zé)o使用權(quán)門轉(zhuǎn)讓只懼能在原土貼地使億用權(quán)餅出讓參合同規(guī)定蝕的權(quán)薦利義近務(wù)范幸圍內(nèi)嘴進(jìn)行此，權(quán)穩(wěn)利人哨不得蓬擴(kuò)張吵其權(quán)智利內(nèi)優(yōu)容。（2）按棕照出漫讓合離同的夏約定萌，受煩讓人險(xiǎn)已經(jīng)蒙交付全部環(huán)土地待使用故權(quán)出囑讓金并取得忍土地使腥用權(quán)證漏書。（3）按隙照出糊讓合靜同約餅定對(duì)縫土地慮進(jìn)行傍了投皆資開烏發(fā)，布屬于引房建松工程鐘的要還完成摔開發(fā)慢投資灣總額籃的25%，屬陣于成婦片開鐮發(fā)土團(tuán)地的曬，要灶形成豈工業(yè)宇用地蛛或其虛他建稈設(shè)用般地條販件。40土地使蝦用權(quán)的婆轉(zhuǎn)讓（案例返分析）案例獻(xiàn)背景公司A于20竄06年3月以出怪讓方式談取得M地塊姐商品綱房開皇發(fā)權(quán)洋，支演付土臟地出卷讓金30柳00萬(wàn)元。至20系06年6月底埋，M地塊一臘直處于沒(méi)生地狀來(lái)態(tài)。因傘所在城硬市重新魔規(guī)劃給燃該地塊佛帶來(lái)的拉極大利大好，導(dǎo)霞致該地膚塊價(jià)格菊迅速飆蛇升，評(píng)離估價(jià)高姨達(dá)700腿0萬(wàn)元。A公司冶股東敞會(huì)決羊議擬蓄以轉(zhuǎn)創(chuàng)讓方辯式迅速將M地塊出手以獲取狼差價(jià)。B公司系夕為一家循新成立拜的、以添貨幣資孫金100過(guò)0萬(wàn)元作暈投入的聚房地產(chǎn)乒開發(fā)經(jīng)衣營(yíng)公司史。其得推知了A公司伸意向鳥并看蹄好M地塊斷的良考好前援景，扯決定踐以評(píng)配估價(jià)閣受讓M地塊址土地晚使用厚權(quán)后咽獨(dú)立劈燕開發(fā)吳。該項(xiàng)撇目如何籌暫劃才能極實(shí)現(xiàn)A、B公司合府作成功惑并實(shí)現(xiàn)整體冶利益最大暗化？41土地巾使用怨權(quán)的予轉(zhuǎn)讓脆（案例屯分析）案例填分析（1）直接廉轉(zhuǎn)讓既疾存在法怎律障礙商，也不武符合經(jīng)煮濟(jì)原則鑒。因?yàn)榉课锏禺a(chǎn)未環(huán)完成開繡發(fā)投資雷總額的25域%以上是鑒不允許眼轉(zhuǎn)讓的查，而且諷直接轉(zhuǎn)零讓涉及找營(yíng)業(yè)稅蒸（70似00塞*5巨%=注35炊0）、叛增值慣稅（700啟0*5辟0%-陷400樓0*0瓦.15囑=29濃00）、更契稅息（70型00粘*4茅%=編28綁0）、企束業(yè)所得煮稅（40套00維*3王3%籍=1霧32展0）等高千額成本掀（合計(jì)485濟(jì)0萬(wàn)元絨）。42土地船使用催權(quán)的窄轉(zhuǎn)讓歪（案例分穴析）（2欠）合密作建喪房不亂符合毯雙方生愿望掠。無(wú)論采評(píng)用分房四或分利體方式合留作建房塌，A公玩司都必?cái)r須與B淡公司協(xié)粥作完成貨整個(gè)開喝發(fā)過(guò)程濁，這樣緣瑞做既不補(bǔ)符合A計(jì)公司股局東意愿擾，也不除滿足B雀公司獨(dú)開立開發(fā)漲的愿望慎。（3府）聯(lián)泰合投躁資，科然后絲式內(nèi)部唯股權(quán)柿轉(zhuǎn)讓梁亦不抬行。B公疾司實(shí)力誕較弱豬在聯(lián)拳合投寺資時(shí)齊控制過(guò)不了敬該投男資項(xiàng)霜目，童且A劈燕公司陰在轉(zhuǎn)掠讓土劃地使甘用權(quán)脫時(shí)仍蝦需繳務(wù)納巨殿額企于業(yè)所搏得稅被、契四稅和煎土地根增值幼稅。43土地斯使用藥權(quán)的扒轉(zhuǎn)讓魔（案例分匹析）處理辦彩法第一步仙：A公司派巡壽生分立館出目標(biāo)劑公司Y，Y公司歌的資蘭產(chǎn)就枯是M地塊的逃土地使掌用權(quán)，碑價(jià)值為30固00萬(wàn)元概，股唱本設(shè)匹計(jì)為500萬(wàn)元宮，差繁額為尖負(fù)債250流0萬(wàn)元護(hù)。分立項(xiàng)捆目設(shè)計(jì)割的意圖盡有：①劣被分欄立資付產(chǎn)就膀是B公司系想要恢的M地塊；②防凈資純產(chǎn)要鴉小，描設(shè)為B公司凈背資產(chǎn)的袖一半，酸以便B公司驢進(jìn)行綢以下燒并購(gòu)嗚時(shí)能濟(jì)實(shí)現(xiàn)患絕對(duì)鹽控制丹權(quán)。44土地倘使用碼權(quán)的負(fù)轉(zhuǎn)讓蛾（案例分菠析）第二步卸：B、Y余公司采祥用新設(shè)拜合并形風(fēng)式成立劃X公司。具物體做鞭法是掛：①Y公司星凈資產(chǎn)潛經(jīng)評(píng)估司升值4扇000甘萬(wàn)元，譽(yù)根據(jù)已走知條件累，該評(píng)勸估值肯層定能征濫得B公假司的確善認(rèn)。②按公刊平原則趙以及保臉證B公英司的絕解對(duì)控制達(dá)權(quán)，雙竄方商定煤原A公解司股東斃占50而0萬(wàn)股液，占X挖公司總霞股本的難33.蠟33%找，評(píng)估竭升值4鉤000億萬(wàn)元作遇為X公父司負(fù)債煎處理，豬投入M莫地塊X新公司按定評(píng)估值諸入賬。③B公孔司股悠東以貨B公剃司凈駕資產(chǎn)綁10渡00梳萬(wàn)元懷出資餓，占此X公騎司總燥股本敏的6旬6.臉67部%。45土地使皆用權(quán)的湊轉(zhuǎn)讓（案例分刻析）第三診步：X公司郊以M地倡塊作抵倉(cāng)押向銀各行貸款邊550些0萬(wàn)元疑（不到調(diào)其評(píng)估律值的8彩0%，藥相對(duì)可壘行），著加上X考公司已秧有現(xiàn)金粗100床0萬(wàn)元姥，歸還深負(fù)債6鍋500畜萬(wàn)元欠頂款。第四模步：經(jīng)過(guò)脖一段資適當(dāng)差時(shí)間傾間隔登，原能A公向司股凡東以幫1∶趨1轉(zhuǎn)鬧讓全肯部股但權(quán)給鼻原B怒公司霜股東食。此時(shí)著，X方公司靈資產(chǎn)桿負(fù)債爺表的皮組成四內(nèi)容方是：霜資產(chǎn)量就是際M地頌塊7資00哥0萬(wàn)津元，循負(fù)債誘就是月銀行差貸款刷55慈00撒萬(wàn)元摸，凈忌資產(chǎn)廊就是逃股本漲15長(zhǎng)00浩萬(wàn)元疤。46土地使舅用權(quán)的賣轉(zhuǎn)讓（案例壓分析）上述見處理夜辦法睜的優(yōu)俊點(diǎn)（1）利石用并購(gòu)，回避摔直接偷轉(zhuǎn)讓土地使浙用權(quán)的約束問(wèn)題榨；（2）A公司股東敏通過(guò)底分立望出負(fù)蛇債250圍0萬(wàn)元撒，并滿購(gòu)時(shí)M地塊增呀值400碎0萬(wàn)元處傷理為X公司河負(fù)債炕的做井法，增加了65哈00萬(wàn)元（貍?cè)哭D(zhuǎn)劍讓價(jià)的93嫁%）及時(shí)剩到手僻的可苗能性悲和保莊障性；（3）按《國(guó)家稅京務(wù)總局盟關(guān)于企賺業(yè)合并婦分立業(yè)府務(wù)有關(guān)伸所得稅響問(wèn)題的犬通知》（國(guó)裳稅發(fā)[20薦00]腿119號(hào)）的玻精神，匹通過(guò)設(shè)終計(jì)非股測(cè)權(quán)支付筆額高于袋所支付思股權(quán)票恥面價(jià)值飄的20%，使X公司稻對(duì)M地塊以丙評(píng)估值四入賬，歐為其今胳后降低脹企業(yè)所勢(shì)得稅和蝴土地增歐值稅稅忙負(fù)奠定藏基礎(chǔ)，直從而提高了組原B公司股東項(xiàng)蔥目合作的湖積極性；47土地樂(lè)使用綿權(quán)的捎轉(zhuǎn)讓金（案例蓬分析）（4）態(tài)根據(jù)《做財(cái)政部于、國(guó)家院稅務(wù)總午局關(guān)于避企業(yè)改耕制重組輝若干契狂稅政策韻的通知換》（財(cái)爛稅[2睬003錘]18擋4號(hào)）蹈規(guī)定，摩以分立恐、并購(gòu)診方式實(shí)疑現(xiàn)了M托地塊從塘A公司絮到Y(jié)公貿(mào)司再到疏X公司凡所有契稅格的免蛙繳；（5）圖通過(guò)分膝立時(shí)夾汁帶負(fù)債湖形式降龜?shù)土瞬⒘阗?gòu)對(duì)象鉛的價(jià)值漏，成功倡地解決了士B公司模以小搏赴大的并啟購(gòu)困難，并保眠證了其乘在操作雨過(guò)程中糠的絕對(duì)擱控制地通位；（6）哥該方案應(yīng)運(yùn)用了族并購(gòu)會(huì)木計(jì)處理蜘中的購(gòu)召買法，互它符合侍國(guó)際糊會(huì)計(jì)李準(zhǔn)則耕導(dǎo)向，實(shí)苗現(xiàn)了惹設(shè)計(jì)幻玉方案陵賬務(wù)驢處理載的可括行性慈和不組違規(guī)券性。48土地使探用權(quán)的分轉(zhuǎn)讓（案例分蓋析）上述蛙處理督辦法蟻的不確蒸定因林素（1）政策適敏用上的騎風(fēng)險(xiǎn)。A公司以在負(fù)債形耳式分立惹套現(xiàn)，研并購(gòu)時(shí)桂評(píng)估增談值處理阻為負(fù)債微且在并脾購(gòu)后迅厲速以股聽權(quán)轉(zhuǎn)讓納形式實(shí)春現(xiàn)單方欠退出，棋實(shí)質(zhì)上田仍有土膝地使用寸權(quán)直接彎轉(zhuǎn)讓的妹嫌疑。（2）操作單完成時(shí)間蓋方面梳的損臨失。由于矮上述表處理蠶辦法視操作僵步驟仍多且晚涉及收分立火合并內(nèi)的公若告程快序等禾耗時(shí)鄉(xiāng)豐較長(zhǎng)派，有撈被罰磚款或肝收回莫土地廉的風(fēng)寸險(xiǎn)。圓另外戒，從Y公司瘋的被逮分立獅至其皂被合撐并，肯其時(shí)繡間間詞隔要送求至正今尚礦無(wú)明竟文規(guī)雨定，勵(lì)這將仍取決府于主穩(wěn)管部窗門的院態(tài)度款和要絞求。49土地熄使用六權(quán)的區(qū)轉(zhuǎn)讓沃（案例分佛析）（3）蘭分立與商合并時(shí)債務(wù)人歷配合的野可能性。分立與窮合并，恨按公司窗法等要巡壽求都需幸要征得室債務(wù)人耀同意才諒行。因誓此巨額擠往來(lái)在斧分立和鬼合并時(shí)谷能否得毀到債務(wù)觸人的配甜合，直族接影響貝以上方泳案的可劃行性。（4煙）處理方桌法的準(zhǔn)確河和精鑒細(xì)要求較地高。以上方號(hào)案，涉浮及分立迎、合并室、股權(quán)隨內(nèi)部轉(zhuǎn)秩讓三個(gè)峰環(huán)節(jié)，殼需要簽煙訂大量羨合同協(xié)虜議，需饅要驗(yàn)資俊、工商推和稅務(wù)浴變更或虹注銷等靈工作，久應(yīng)做全焰、做細(xì)撞、做正遮確，否啞則會(huì)影奇響方案根的落實(shí)陷和效果般。50土地使蛙用權(quán)的糟合法獲爬得方式贈(zèng)予聯(lián)建參建企業(yè)并購(gòu)抵押出租轉(zhuǎn)讓出讓劃撥使用權(quán)獲得方式51土地使辯用權(quán)的轟出租概念—指土地栽使用者堪作為出梢租人，勺將土地俘使用權(quán)暑隨同地毛上建筑皂物、其滲他附著瓶物租賃惹給承租寄人使用暈，由承誤租人向晌出租人暈支付租卵金的行故為。出租僚與轉(zhuǎn)菊讓的瞎區(qū)別（1）前者迫土地毅使用仁權(quán)在撇一定殲時(shí)間枕內(nèi)轉(zhuǎn)肥移，托并多藍(lán)次按兇期結(jié)映算租嫁金，超需到撲國(guó)有恭土地絮管理界部門鋪辦理他項(xiàng)鋸權(quán)利絞登記手續(xù)。（2）后題者土地隙使用化權(quán)發(fā)漢生變檔更，棚需要額到當(dāng)考地的享國(guó)有保土地葉管理接部門味辦理使用權(quán)瓶變更登慮記手續(xù)，芬要重新核刑發(fā)土地遭使用恭證明址，且亦一次譜付清慶轉(zhuǎn)讓請(qǐng)費(fèi)用形；52土地運(yùn)使用住權(quán)的戴出租限制培條件（1）出租淺的土地戀必須是顯經(jīng)過(guò)國(guó)于家出讓杜的土地患；（2）出租葡的土地辰必須是飯已按出錫讓合同餓的規(guī)定義的期限朽和條件雅投資開籌發(fā)并利疏用的土貍地；（3）出租充方必須宋是土地棟出讓關(guān)構(gòu)系中的眾受讓方運(yùn)；（4）土吹地使恰用權(quán)圓出租勝的期帳限必掌須短站于出數(shù)讓的起期限律；（5）土地俱使用權(quán)段出租的褲用途必喉須和出考讓合怖同中的用性途相一房誠(chéng)致，出慶租時(shí)衰不僅殊指土藥地，武還包健括地秋上建拾筑物辦、附桶著物除。535.5巴我國(guó)炎土地的厭儲(chǔ)備制且度儲(chǔ)備制度使用制度管理制度所有制度基本制度54土地儲(chǔ)良備制度概念—La遭nd擁Ban鍋kin延g或Pu卵bl襪ic咱L撲an愛d續(xù)Ba皺nk敲in革g，即易土地凡銀行鼻?！浠纠砗x是統(tǒng)：在土長(zhǎng)地尚未頑需要開亦發(fā)利用皂之前，恰預(yù)先由顧公共機(jī)求構(gòu)（團(tuán)務(wù)體）將阻其獲取喘并持有仗，以作殺為未來(lái)刻開發(fā)之湖用或用蟲以實(shí)現(xiàn)承某一公石共利益貴。我國(guó)土譽(yù)地儲(chǔ)備戴發(fā)展上海土地錢發(fā)展顧中心牢