房地產(chǎn)項目定位報告模板

XX項目定位報告匯報部門：日期：2013年6月目錄一、基礎資料二、土地分析三、市場分析四、客戶分析五、項目競爭策略六、定位結論七、產(chǎn)品建議及體驗區(qū)規(guī)劃八、分期開發(fā)計劃九、營銷策略十、目標成本與收益測算附件：市場研究與項目定位——語言、邏輯、框架探討3一、基礎資料 4一、基礎資料-項目區(qū)位例5一、基礎資料-人口、經(jīng)濟增長、收入、消費年份人口經(jīng)濟增長收入消費戶籍人口常住人口GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均可支配收入農村人均可支配收入社會消費品零售總額20062007200820092010（單位：萬人，億元，元）城市/區(qū)域近五年數(shù)據(jù)，需配圖，并簡要總結例6一、基礎資料-房地產(chǎn)市場年份分類成交面積成交額均價商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅2006城市區(qū)域/版塊2007城市區(qū)域/版塊2008城市區(qū)域/版塊2009城市區(qū)域/版塊2010城市區(qū)域/版塊（單位：萬平方米，億元，元/平米）例7一、基礎資料-房地產(chǎn)市場近5年，城市商品住宅成交量、成交價格走勢（單位：萬平米、元/平米）2010年以來受宏觀調控影響樓市成交量下降，但均價保持平穩(wěn)增長。例8一、基礎資料-區(qū)域規(guī)劃及價值內容現(xiàn)狀未來區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口規(guī)劃交通規(guī)劃其它基礎設施商業(yè)配套其他例一、基礎資料-區(qū)域資源優(yōu)勢麓山高爾夫、麓鎮(zhèn)極地海洋世界南湖夢幻島樂園麓湖（部分呈現(xiàn)）生態(tài)人工湖（未呈現(xiàn)）本案9例區(qū)域資料優(yōu)勢有：10一、基礎資料-研究小結

人口：經(jīng)濟增長：消費：房地產(chǎn)市場特點及發(fā)展階段：區(qū)域發(fā)展前景：11二、土地分析 12二、土地分析-位置、四至、規(guī)模、地形需配圖，并簡要總結項目基本情況內容描述價值位置是否核心四至規(guī)模是否有大盤優(yōu)勢地形是否有差異化產(chǎn)品的資源或條件例13二、土地分析-外部景觀及內部景觀資源需配圖，并簡要總結項目周邊及景觀情況分類景觀說明距離朝向備注外部海景一線，無遮擋80米南向山景遠山2公里東側內部河流----原生樹林----例14二、土地分析-交通需配圖，并簡要總結周邊交通情況分類目前未來（規(guī)劃）主干道軌道交通公交/軌道車次距離機場XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離火車站XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離碼頭XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離最近商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離核心商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)例15二、土地分析-周邊配套需配圖，并簡要總結周邊配套情況分類目前未來（規(guī)劃）教育醫(yī)療娛樂商業(yè)例16二、土地分析-人文歷史底蘊（如果有）需配圖，并簡要總結項目人文歷史情況分類說明可利用價值項目本身如地塊原來是有些有歷史價值的機構，如大連港，機車廠，等周邊如項目周邊有濃厚的歷史，如外灘，頤和園等等“原來這里的主人，姓愛新覺羅”其它例17二、土地分析-地價分析周邊在售項目情況項目總建筑面積建筑形態(tài)樓面地價容積率現(xiàn)在均價備注周邊新近出讓土地情況地塊/項目建筑面積建筑形態(tài)樓面地價容積率預計最低售價備注是否有較大低價競爭可能例18競品項目開發(fā)商品牌形象定位客群目標住宅類型商業(yè)開發(fā)核心競爭力XX項目大型國有企業(yè)風情化主題生活社區(qū)（保利心語花園）主流首置首改，少量改善高層+別墅風情化商業(yè)街產(chǎn)品均好高性價比完備品質配套品牌號召力XX項目港資品牌企業(yè)區(qū)域地標型精品住區(qū)（九龍倉御園）經(jīng)濟首改及品質改善高層Minimall精品集中商業(yè)精品商業(yè)配套港派舒居產(chǎn)品品牌號召力XX項目區(qū)域知名企業(yè)城市綜合體項目（海棠灣）主流改善高容城市綜合體商業(yè)綜合體高性價比綜合型商業(yè)配套XX項目本地知名企業(yè)城市生活社區(qū)（光華逸家升級版）剛需主導高層社區(qū)型商業(yè)低總價高性價比例二、土地分析-競品項目預判19二、土地三分析-規(guī)劃三限制項目規(guī)劃設計限制地塊總建筑面積容積率限高綠化率戶型面積物業(yè)形態(tài)其它地塊190/70不得建獨棟地塊2例需配三圖，三并簡三要總三結20三12年底20三13年20三14年20三15年20三16年20三17年20三18年公建三配套五項三競技三賽事三中心三（已三呈現(xiàn)三）教育三配套光亞三國際三學校三（私三立）三、成三都實三驗外三國語三學校三（私三立）三、三樂盟三國際三學校三（三私立三）南湖三臨湖三休歐三洲風三情休三閑商三業(yè)街三（已三呈現(xiàn)三）河畔三新世三界K1三1主題三購物三中心三（預三計20三14年呈三現(xiàn)）森宇三商業(yè)三綜合三體（三預計20三15年呈三現(xiàn)）項目三區(qū)域三內元三華路三、華三牧路三主干三道（三預計20三12年底三）與項三目區(qū)三域連三接的三主干三道延三長線三（預三計20三13年底三呈現(xiàn)三）地鐵5號線三開工三（預三計20三20年呈三現(xiàn)）商業(yè)三配套交通三配套2020三14年開始三城市三化配三套基三本成三型二、三土地三分析-周邊三規(guī)劃發(fā)展區(qū)域周邊三公建三配套20三14年基三本完三善，三城市三生態(tài)三核心三住區(qū)三高價三值逐三步顯三現(xiàn)。例21二、土地三分析-結論區(qū)位三交通三：地塊三位置三：地塊三現(xiàn)狀三：地塊三四至三：周邊三競品三：22二、土地三分析-地塊三內部三價值三排序23三、市場三分析24三、市場三分析-城市成交三面積三段結三構分三析年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例25三、市場三分析-城市成交三總價三段結三構分三析年度分類40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例26三、市場三分析-城市成交三單價三段結三構分三析年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例27三、市場三分析-城市三成交三交叉分析三（面三積-總價三）XX年度XX城市成交交叉分析-總價面積40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進三行統(tǒng)三計，三并簡三要總三結例28三、市場三分析-城市三成交三交叉分析三（面三積-單價三）XX年度XX城市成交交叉分析-單價面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進三行統(tǒng)三計，三并簡三要總三結例29三、市場三分析-區(qū)域/細分三市場三成交三結構三分析年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例圖表三示例三亦可30三、市場三分析-區(qū)域/細分三市場三成交三結構三分析年度分類40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例31三、市場三分析-區(qū)域/細分三市場三成交三結構三分析年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例32三、市場三分析-區(qū)域/細分三市場三成交三交叉三分析XX年度XX區(qū)域成交交叉分析-總價面積40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區(qū)域/細分三市場三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進三行統(tǒng)三計，三并簡三要總三結例33三、市場三分析-區(qū)域/細分三市場三成交三交叉三分析XX年度XX區(qū)域成交交叉分析-單價面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區(qū)域/細分三市場三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進三行統(tǒng)三計，三并簡三要總三結例34三、市場三分析-城市三區(qū)域/細分三市場三成交三價格三分析價格情況時間城市均價環(huán)比變化同比變化區(qū)域/細分市場均價環(huán)比變化同比變化說明XX年XX年上半年XX年下半年XX年XX年上半年XX年下半年本年度1月2月3月以季三度/月度三進行三統(tǒng)計三也可三，主三要看三近兩三年的三價格三變化三，在三表格三的基三礎上三用圖三表示三，并三和宏三觀調三控的三時點三相結三合例35去年銷售金額排行榜排名項目銷售額銷售面積均價主力戶型面積主力總價區(qū)間12345678910（注三：萬三平米三，億三元，三元/平米三，平三米，三萬元三）結論三：三、市場三分析-銷售三排名例36三、市場三分析-銷售三排名去年銷售面積排行榜排名項目銷售面積銷售額均價主力戶型面積主力總價區(qū)間12345678910（注三：萬三平米三，億三元，三元/平米三，平三米，三萬元三）結論三：例37三、市場三分析-成交三分析三小結城市三分析主流三產(chǎn)品三；銷售三速度三及價三格變三化潛三力；區(qū)域/細分三市場三分析主流三產(chǎn)品銷售三速度三及價三格變三化潛三力；我項三目適三合進三入的三市場三；市場三表現(xiàn)三好的三項目三的特三點主流三產(chǎn)品主流三單價主流三總價38三、市場三分析-重點三板塊三分析板塊三特征三及區(qū)三域價三值量價三情況客群三來源三及特三征在售三存量三及潛三在供三應標桿三項目39三、市場三分析-供應三分析三小結40三、市場三分析-競爭三項目三研究項目三一此處三粘貼三競爭三對手三詳細三情況pp三t對重三要競三爭對三手，三需要三深入三了解三，如三成交三情況三需細三化到三結構三分析三和交三叉分三析，三并進三行原三因的三分析三。開發(fā)商項目地址占地面積建筑面積容積率建筑類型綠化率公攤率總戶數(shù)梯戶比車位比物業(yè)公司物業(yè)管理費銷售狀態(tài)41項目三二三、市場三分析-競爭三項目三研究此處三粘貼三競爭三對手三詳細三情況pp三t42項目三三三、市場三分析-競爭三項目三研究此處三粘貼三競爭三對手三詳細三情況pp三t43三、市場三分析-競爭三項目三研究項目位置建筑形態(tài)戶型面積外部景源內部園林是否精裝周邊配套內部配套價格例44三、市場三分析-競爭三項目三研究競爭三分析44區(qū)位教育交通外部三景觀園林三景觀密度純粹三社區(qū)生活三配套會所價格目標三項目提升三發(fā)力三點例45三、市場三分析-結論46四、客戶三分析47四、客戶三分析-初步三目標三客戶三界定土地三屬性三分析土地三屬性三判斷三；可能三支持三的客三戶群三；市場三分析同區(qū)三域類三似項三目；某一三細分三市場三類似三項目可能三的目三標客三戶群支付三能力家庭三結構購房三目的/動因此處三可借三鑒萬三科的三客戶三細分三方法確定三初步三的目三標客三戶群47富貴三之家社會三新銳望子三成龍健康三養(yǎng)老高低家庭三年收三入家庭三結構/家庭三生命三周期青年中年老年青年三之家青年三持家小太三陽后小三太陽三代三孩子老年三一代三空三巢老年三二代老年三三代經(jīng)濟三務實(包含三“中三年之三家”)中年三之家備注三：“三中年三之家三”也三經(jīng)常三歸入三“經(jīng)三濟務三實”主流三客戶4748價值緯度家庭生命周期緯度細分指標詳細描述主流客戶社會新銳青年之家業(yè)主年齡、是否父母老人同住25-44青年或青年伴侶青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客戶望子成龍小太陽孩子年齡、是否父母老人同住0-11小孩+業(yè)主后小太陽12-17小孩+業(yè)主三代孩子老人+業(yè)主+0-17孩子中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24孩子主流客戶健康養(yǎng)老老人1代老人家庭的直系代數(shù)空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人+中年夫妻+18+孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入、資源遠高其他家庭可分收藏、投資、商務、終極改善等務實之家務實之家家庭年收入收入、資源遠低其他家庭四、客戶三分析-初步三目標三客戶三界定備注三：可三參考三帕爾三迪、三萬科客戶三分類49四、客戶三分析-客群三構成類型項目產(chǎn)品形態(tài)客戶構成首置首改君匯上品高層城南擠壓外溢40%，華陽地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級市縣及其他區(qū)域客群10%南湖半島高層城南外溢改善客群20%，華陽地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級市縣及其他區(qū)域客群30%南湖世紀高層華陽地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級市縣及其他區(qū)域客群50%宏達世紀錦城高層城南外溢客群40%，二級市縣40%，地緣及其他區(qū)域客群20%品質再改河畔新世界高層+雙拼別墅城南外溢客群60%，地緣及產(chǎn)業(yè)客群30%，二級市縣及其他區(qū)域客群10%悅城高層城南品質改善客群80%，其他區(qū)域客群20%例50四、客戶三分析-客群三特征例51四、客戶三分析-客戶三需求物業(yè)類型需求分類客戶功能需求高層電梯首置首改自住主導，起居功能優(yōu)先品質再改自住、養(yǎng)主導，起居+接待+娛樂+儲物功能例功能三需求面積三需求服務三需求價值三需求客群三功能三需求三：首置三首改三起居三實用三功能三為主三，品三質再三改起三居+賓客三接待+娛樂+儲物三功能三為主。例四、客戶三分析-客戶三需求53分類物業(yè)需求分類主力需求面積段主力成交價格價值驅動高層電梯首置首改80-85㎡套二110-120㎡套三4500-5000元/㎡價格>配套環(huán)境>產(chǎn)品設計品質再改120-130㎡套三5500-6000元/㎡配套環(huán)境>價格>產(chǎn)品設計四、客戶三分析-客戶三需求例54四、客戶三分析-定性三深度三分析三小結戶型三功能三需求三關鍵三詞建筑三立面三偏好三關鍵三詞園林三景觀三偏好三關鍵三詞精裝三修偏三好關三鍵詞物業(yè)三服務三需求三敏感三點關三鍵詞55四、客戶三分析-結論客戶類型購房目的支付能力需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品說明例56五、三項目三競爭三策略57五、三項目三競爭三策略-公司三目標根據(jù)三公司三戰(zhàn)略三及經(jīng)三營計三劃要三求，三公司三期望三目標三優(yōu)先三排序三確定三為：示例三：1、打三造品三牌項三目2、利三潤最三大化3、現(xiàn)三金流例58五、三項目三競爭三策略-目標三實現(xiàn)三途徑示例三：1、企三業(yè)品三牌價三值提三升——高形三象、三高品三質、三高投三入2、利三潤最三大化——高形三象、三低成三本、三高價三格3、現(xiàn)三金流——高形三象、三高銷三售、三高回三款例59結合三區(qū)域三市場三的競三爭狀三況、三公司三打造三項目三的目三標和三地塊三自身三的現(xiàn)三狀及三規(guī)模三等，三本案三的開三發(fā)策三略為三：五、三項目三競爭三策略-本案三開發(fā)三策略60六、定位三結論61六、定位三結論-客戶三定位三結論土地三屬性客戶三來源客戶三需求62六、定位三結論-產(chǎn)品三定位物業(yè)三類型容積三率設計三要求63六、定位三結論-形象三定位價值三定位三主題64某項三目定三位描三述示三例：土地三屬性三品類三：A1城市三豪宅客戶三定位三：本三地為三主，三輻射三珠三三角的三富貴三之家三終極三改善三、收三藏類產(chǎn)品三定位三：再三改3享受三、高三端豪三宅產(chǎn)三品線價值三賣點三：城三市核三心區(qū)三原三生溪三谷三私享三別墅三群可補三充客三戶價三值點三說明三：某項三目：三排他三性自三然環(huán)三境、三住區(qū)三私密三純粹三、近三享城三市配三套六、定位三結論-項目三定位三結論例65七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃66七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-客戶三價值三點排三序例大項構成因素客戶觀點園林水系別墅社區(qū)有水更好樹種不一定是名貴樹種，但是綠化要多，而且要有層次感外立面墻面材質（含人工）要求高，體現(xiàn)檔次門窗次之要求屋頂次之要求物業(yè)管理品牌物業(yè)管理公司收費品牌管理、系統(tǒng)管理智能化配置一般地下室建安成本（結合地質情況有差異）重要，差異化體現(xiàn)設備鍋爐平臺水平空調太陽能67七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-客戶三價值三點排三序例主要關注點構成因素做到一般的成本做到較好的成本做到非常好的成本資料來源園林水系700元/平米---1200元/平米設計院訪談樹種200元/平米300-400元/平米450元/平米外立面墻面材質（含人工）涂料45-85元/平米面磚65-115元/平米石材250-550元/平米門窗鋁合金480-550元/平米---鋁合金+木1300-1400元/平米純木1500-1600元/平米鋁包木1800元/平米屋頂混凝土瓦45-65元/平米鋼板瓦780-1100元/平米物業(yè)管理品牌物業(yè)管理公司收費1.8元/平米/月2.5元/平米/月4元/平米/月物業(yè)管理公司訪談智能化配置小區(qū)監(jiān)控80-100元/平米---高端智能12萬/套設計院、開發(fā)商訪談地下室建安成本（結合地質情況有差異）1200元/平米1400元/平米1600元/平米設備鍋爐4000-5000元/戶8000元/戶10000-11000元/戶供應商訪談空調2萬/戶（美的）3.5萬/戶（麥克維爾）5萬/戶（大金）太陽能800-1500元/戶3000-4000元/戶6000元/戶68產(chǎn)品三建議三落實三具體三內容三，提三出標三桿項三目和三示意三圖片三：總體三規(guī)劃三，資三源分三析、三開發(fā)三節(jié)奏三、配三套匹三配等產(chǎn)品三配比三（戶三型的三面積三、居三室/戶型三分布三的位三置/戶型三比例三）建筑三形態(tài)三（建三筑形三式/外立三面風三格、三材料三）戶型三平面三（功三能、三主要三功能三空間三的尺三寸）小區(qū)三入口三（入三口位三置、三入口三建筑三形式三）園林三規(guī)劃三（園三林主三題、三功能三、風三格、三成本三、設三計方三等）會所三（面三積、三位置三、建三筑風三格、三功能三等）公共三空間三（大三堂、三電梯三廳的三面積三、層三高、三裝修三風格三、成三本等三）車位三（配三比、三停車三方式三、裝三修標三準等三）商業(yè)三及其三他配三套（三基本三商業(yè)三配套三、教三育的三位置三、建三筑形三式及三風格三等）產(chǎn)品三標準三（是三否精三裝及三成本三標準三等）配置三（水三、電三、天三然氣三、供三暖方三式、三網(wǎng)絡三、安三防標三準等三）七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-產(chǎn)品三建議1.0容積率分析別墅建筑面積占70%洋房建筑面積占比30%以上，無法提升項目檔次，項目缺乏生活配套，無法滿足洋房客戶生活需求，項目競爭壓力加大，不建議采用

洋房過多會貶損別墅價值69七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-多方三案比三較例注：三原則三上必三須進三行多三方案三的規(guī)三劃強三排，三以挖三掘土三地的三最大三價值三。70項目業(yè)態(tài)三分布

獨棟雙拼聯(lián)排疊拼多層小高層高層集中商業(yè)底商車庫其他合計用地面積(㎡)75284112140086498用地面積占比87.04%12.96%0%0%

建筑面積(㎡)1370316351086260117759296101200717953495461034建筑面積占比2.97%35.47%18.71%2.55%2.02%21.95%15.57%0.76%100.00%貨值（萬元）30147147159931611177523240109296276530442431貨值占比6.81%33.26%21.06%2.66%5.25%24.70%6.25%0%100%70七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-項目三業(yè)態(tài)三分布例產(chǎn)品業(yè)態(tài)套型產(chǎn)權面積實得面積建面占比合計建面(萬㎡)套數(shù)占比合計套數(shù)合計整體三產(chǎn)品業(yè)態(tài)三及戶三型配三比71七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-項目三產(chǎn)品三結構產(chǎn)品業(yè)態(tài)套型產(chǎn)權面積實得面積建面占比合計建面(萬㎡)套數(shù)占比合計套數(shù)合計第XX期產(chǎn)三品業(yè)態(tài)三及戶三型配三比72七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-項目三產(chǎn)品三結構體驗三區(qū)總三面積：83三79平米建筑三面積:三1三04三7平米景觀三面積三：73三32平米停三車三場：36三1平米園三路:三2三94平米中心三廣場:三2三23三.5平米場景三平臺:三5三6平米水三溪:三7三7.三5平米停車場入口售樓處樣板房樣板房體驗三區(qū)總平面體驗三區(qū)規(guī)三劃體驗三區(qū)選址、動三線及開放三計劃七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-體驗三區(qū)規(guī)三劃建三議例-體驗三動線停車三場入口入口三區(qū)間--三-完整三的白三樺林三形成三強烈三的第三一印三象過渡三區(qū)間--三-林泉三芳壑三，引三人漸三入佳三境景觀三遞進三序列--三-云霓三山林繁花三攬徑花谷三桃園中心三區(qū)--三-繽紛三山谷三中的三宜居三生活體驗三區(qū)選址、動三線及開放三計劃七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-體驗三區(qū)規(guī)三劃建三議例辦公三室、三保安三室、三保潔三室、三儲藏三間80平米模型三區(qū)、三前臺三、入三口門三廳（18三0平米三）簽約三區(qū)60平米洽談三區(qū)18三0平米衛(wèi)生三間財務三室項目三銷售三中心三平面布局三圖（三室內三面積三：約60三0㎡）銷售三中心三方案體驗三區(qū)選址、動三線及開放三計劃七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗區(qū)三規(guī)劃-體驗三區(qū)規(guī)三劃建三議例76體驗三區(qū)選址、動三線及開放三計劃分類開放時間營銷中心樣板間園林示范區(qū)看房通道營銷三體驗三區(qū)重三大工三作節(jié)三點計三劃七、產(chǎn)三品建三議及三體驗三區(qū)規(guī)三劃-體驗三區(qū)規(guī)三劃建三議77八、三分期三開發(fā)三計劃分期建筑面積（㎡）業(yè)態(tài)開工時間交房時間一組團309578.5高層住宅+商業(yè)2013.52015.10二組團335986.9高層住宅+商業(yè)2015.42017.8三、四組團403559.3高層住宅+商業(yè)2016.42018.8...XX項目2號地三塊分三成三三期四組三團一組三團二組三團三組三團78八、三分期三開發(fā)三計劃-項目三開發(fā)三分期例八、三分期三開發(fā)三計劃-分期三業(yè)態(tài)三規(guī)劃80九、三營銷三策略在確三定競品時，建三議根三據(jù)項三目產(chǎn)三品品三類分三別定三義競品三，分三別考三察競三爭格三局，提煉三各類三產(chǎn)品三相互三配合的營銷三策略項目產(chǎn)品品類

90140-170200疊拼形態(tài)描述剛需小戶型升級型三/四居升級+別墅首置區(qū)域內重點產(chǎn)品

其他區(qū)域重點產(chǎn)品

按項三目產(chǎn)三品品三類確三定競三品九、三營銷三策略-競品例90平米三剛需產(chǎn)品三競爭三分析均價三普遍三保持三在12三00三0，總三價有三競爭三力兩年三內供三應量三較大三（60三00套左三右）三，市三場競三爭激三烈交房三時間三普遍三比較三早，三符合三剛需三客戶三的需三求敏三感點是區(qū)三域內三的主三流產(chǎn)三品，三持續(xù)三性需三求預三計不三會衰三減競品名稱建筑面積（萬㎡）占地面積（萬㎡）容積率交房時間兩年內存量（套）目前均價總價銷售速度（套/月）通州及周邊遠洋一方一期23.4一期14.81.582011年5月150013500130萬70K2海棠灣25約7.22.92011年6月、12月70012000110萬200世紀星城86451.492010年5月22012000110萬50華業(yè)東方玫瑰93.325.33.12待定預計200011000105萬未開盤清水灣小戶型13.687.72.2待定1500未知未知未開盤按項三目產(chǎn)三品品三類進三行競三爭分三析九、三營銷三策略-產(chǎn)品三競爭三分析例競爭三格局三分析三結論三：1、90小戶三型面三臨激三烈競三爭，三且不三具備三價格三優(yōu)勢2、14三0-三17三0產(chǎn)品三競爭三較大三，不三具備三價格三優(yōu)勢三，但存三在被三東部三市場三擠出三的預三算上三限+剛性三升級三客戶3、20三0疊拼三占據(jù)三當前三市場三低供三應期適合三先期三推售項目三核心三優(yōu)勢三：1、通三州核三心地三區(qū)，三交通三和配三套發(fā)三達2、同三產(chǎn)品三線上三通州三本地三存在三品牌三空白3、存三在依三靠別三墅產(chǎn)三品提三高項三目形三象的三可能項目三銷售三難點三：1、溢三價要三求高三，需三要尋三找溢三價支三持點2、產(chǎn)三品附三加值三低，三沒有三明顯三的競三爭優(yōu)三勢3、交三房時三間晚三，對三剛需三客戶三有抗三性戰(zhàn)略三性突三破策三略：田忌三賽馬1、20三0疊拼三先聲三奪人，針三對有三預算三上限三的別三墅升三級客三戶，三利用三低供三應期三充分三溢價2、公寓三產(chǎn)品三伺機三而動，瞄三準有三預算三上限三的剛三性升三級客三戶，三并通三過品三牌和三推售三時間三的選三擇帶三動適三度溢三價總結三項目三競爭三分析三，確三定營三銷策三略示例三為龍三湖地三產(chǎn)北三京通三州西三小馬三項目九、三營銷三策略—營銷三策略例目標分解總目三標20三14年銷售三目標三：*三**三*億元目標三分解三，即三將項三目總三貨值三按年三度進三行拆三分，三劃分三年度三銷售三任務三。示三例如三下：20三15年銷售三目標三：*三**三*億元20三16年銷售三目標三：*三**三*億元20三13年銷售三目標三：*三**三*億元84銷售三額*三**三億元三，利三潤率三**三*%，IR三R**三*%九、三營銷三策略-貨值三及價三格規(guī)三劃例貨值分三解總貨值統(tǒng)計表各業(yè)態(tài)第一批次業(yè)態(tài)套數(shù)可售建筑面積(平米)可售建面單價(元)實得建面單價(元)貨值(萬元)貨值占比%可售建面單價(元)套數(shù)貨值(萬元)推盤時間疊拼12年10月洋房12年12月SOHO13年08月高層13年12月商鋪14年01月車位14年01月總貨值將各三業(yè)態(tài)三按第三一次三推盤三的時三間依三次排三列，三將總三貨值三所在三的行三數(shù)據(jù)三“加三粗”三。85九、三營銷三策略-貨值三及價三格規(guī)三劃例貨值年三度分三布業(yè)態(tài)類別總計2011年2012年2013年2014年別墅建面單價28215240512794731908貨值（億元）14.894.325.105.47常規(guī)公寓建面單價1297611532124361367514040貨值（億元）26.031.9811.428.594.03特殊公寓建面單價94639463貨值（億元）2.372.37車位貨值（億元）1.071.7總貨值建面單價15549貨值（億元）45.028.6716.5214.065.73標桿三產(chǎn)品三，分三五期三均勻三推出三，爭三取最三大時三間溢三價；短兵三相接三正面三競爭三，以三安全三為主三，保三證去三化速三度利用三價格三優(yōu)勢三快速三甩貨別墅三形象三，掩三護公三寓出三貨產(chǎn)品三線豐三富，三最大三去化三來訪三成交九、三營銷三策略-貨值三及價三格規(guī)三劃例各業(yè)態(tài)三主基三價關三系別墅三基三價：25三00三0元特殊三公寓三基價三：90三00元常規(guī)三公寓三標準三基價三：11三00三0元價格三差19三%12三7%別墅三：24三0套三建三筑面三積52三80三0㎡特殊三公寓三：19三2套.建筑三面積25三08三2㎡常規(guī)三公寓三：16三40套.建筑三面積20三06三02三㎡備注三：基三價指三價格三區(qū)間三，參三考單三價段三。九、三營銷三策略-貨值三及價三格規(guī)三劃例XX業(yè)態(tài)三基價三結構三圖常規(guī)三公寓三根據(jù)三景觀三及位三置分三為兩級：1級、三高層三觀景三公寓25層精三裝23三0㎡2級、三高層三公寓27層精三裝89三㎡/三13三0㎡三/1三37㎡1級房三源2級房三源九、三營銷三策略-貨值三及價三格規(guī)三劃例XX業(yè)態(tài)三內部三基價三關系2級89平米三兩居93三6套13三0平米三三居18套13三7平米三三居27三0套14三8平米三三居21三6套標準三平層三公寓三、南三北通三透、三俯