資產(chǎn)評估工作流程

..>資產(chǎn)評估工作流程根據(jù)資產(chǎn)評估根本準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)要求，結(jié)合國際通用的一般方法和慣例，以及資產(chǎn)的特點(diǎn)，評估的不同方法，制定資產(chǎn)評估操作流程如下。一、工程洽談：這一過程主要是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托方就評估工程進(jìn)展洽談，評估機(jī)構(gòu)初步了解委托方和資產(chǎn)占有方單位根本情況，雙方就相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為及其背景、評估目的、評估對象和范圍、評估基準(zhǔn)日、委估資產(chǎn)的分布情況、評估的時間及收費(fèi)、客戶的期望和特別要求等進(jìn)展商談。二、風(fēng)險評價：資產(chǎn)評估中的風(fēng)險既可以理解為在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)中可能遇到的不確定性因素的多寡，也可以理解為客觀合理的完成評估任務(wù)的把握程度。進(jìn)展風(fēng)險評價應(yīng)考慮以下幾個方面的因素：1.了解和掌握客戶的根本情況；2.本次資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為的合法性；3.是否具備資產(chǎn)評估的根本條件；4.客戶是否有影響評估結(jié)論的具體要求和條件限制；5.評估機(jī)構(gòu)是否有足夠勝任此次評估任務(wù)的專業(yè)人士；6.是否有影響評估獨(dú)立性和客觀性的其他因素。三、簽定資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書評估業(yè)務(wù)約定書是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽定的，以確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系、明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)的書面合約。約定書對當(dāng)事人雙方具有約束力。四、要求和配合委托方作好評估的準(zhǔn)備工作，包括：1.準(zhǔn)備好有關(guān)法律文件和經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件等相關(guān)資料：--有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的文件：包括公司董事會關(guān)于此次評估的決議等。--被評估對象的產(chǎn)權(quán)證明文件及原始憑證；--被評估對象原始證明材料，如主要建筑物和在建工程的單位工程竣工決算書或預(yù)算書、主要進(jìn)口設(shè)備進(jìn)口合同等；--委托單位現(xiàn)狀及開展概要介紹；--委托單位組織機(jī)構(gòu)圖和生產(chǎn)流程圖；--評估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告或會計(jì)報(bào)表；--涉及房地產(chǎn)評估的要求提供委托方房屋總平面圖和地下管線圖等。2.委托方應(yīng)組織力量搞好委托評估范圍的資產(chǎn)清查，清查的結(jié)果應(yīng)該是賬賬相符、賬表相符和賬實(shí)相符。對資產(chǎn)清查中的盤盈盤虧應(yīng)按權(quán)限作妥善處理。在清查處理之后，按評估機(jī)構(gòu)的要求填好資產(chǎn)評估登記表〔或評估清查明細(xì)表〕，資產(chǎn)評估登記表的要求是表內(nèi)各工程必須填列齊全。五、評估機(jī)構(gòu)的評估準(zhǔn)備工作〔一〕組成資產(chǎn)評估工作小組：即根據(jù)資產(chǎn)評估的不同類型，除選派工程經(jīng)理以外，還要選派各類資產(chǎn)評估專業(yè)人員及專業(yè)小組負(fù)責(zé)人，組成資產(chǎn)評估工作小組，以便在分工的根底上進(jìn)展總體協(xié)調(diào)工作?！捕持贫ㄔu估工作方案：資產(chǎn)評估工作方案即資產(chǎn)評估工作方案，工作方案應(yīng)包括評估綜合方案和評估程序方案。〔三〕清查核實(shí)資產(chǎn)，搜集整理資料：清查核實(shí)資產(chǎn)是評估人員在委托方自查的根底上，以委托方提供的登記表或評估申報(bào)明細(xì)表為準(zhǔn)，對委估資產(chǎn)進(jìn)展核實(shí)和鑒定1.資產(chǎn)清查的主要內(nèi)容：〔1〕了解企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)制度；〔2〕了解企業(yè)內(nèi)部管理制度，重點(diǎn)是企業(yè)的資產(chǎn)管理制度；〔3〕對企業(yè)申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)的清單進(jìn)展初審，與有關(guān)會計(jì)賬表進(jìn)展核對；〔4〕對企業(yè)申報(bào)的各項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)展實(shí)地勘察；〔5〕對企業(yè)申報(bào)各項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)展驗(yàn)證，確認(rèn)其合法性；〔6〕對企業(yè)申報(bào)評估的資產(chǎn)中用于抵押、擔(dān)保、租賃、訴訟等特殊用途的資產(chǎn)進(jìn)展專項(xiàng)核查；〔7〕清查中發(fā)現(xiàn)申報(bào)有誤的資產(chǎn)、負(fù)債，根據(jù)清查結(jié)果和有關(guān)制度進(jìn)展清查調(diào)整；〔8〕搜集評估所需的相關(guān)資料。2.資產(chǎn)清查的根本要求：〔1〕關(guān)于資產(chǎn)清查范圍的要求：資產(chǎn)清查的范圍是以委托方委估資產(chǎn)的范圍為準(zhǔn)。特別應(yīng)注意委托方委托評估資產(chǎn)中包括的自身占用以外的局部，如分公司資產(chǎn)、異地資產(chǎn)租出等，做到不遺不漏?！?〕關(guān)于清查程度的要求：關(guān)于資產(chǎn)清查的程度應(yīng)根據(jù)不同種類的資產(chǎn)予以區(qū)別：如對建筑物要逐棟進(jìn)展勘察，并了解其使用、維修、和現(xiàn)狀，以作好勘察記錄。建筑物的產(chǎn)權(quán)證明是核查中必不可少的程序。對于機(jī)器設(shè)備，主要看評估對象的數(shù)量，對于較小的評估工程，即使設(shè)備不多，也應(yīng)對待估設(shè)備逐一核查。如果評估工程較大，設(shè)備種類繁多，數(shù)量較多時，可按ABC法分類找出評估重點(diǎn)，對A類設(shè)備逐一核查并做技術(shù)鑒定；對B類設(shè)備也應(yīng)盡量逐一核查；對C類設(shè)備可采取抽樣核查。對存貨采用抽查方法，按現(xiàn)行規(guī)定抽查數(shù)量應(yīng)達(dá)40%以上，價值比例達(dá)60%以上，其中殘次、變質(zhì)、積壓及待報(bào)廢存貨的應(yīng)逐項(xiàng)檢查。對無形資產(chǎn)、長期投資、遞延資產(chǎn)等資產(chǎn)要逐筆審核。涉及評估凈資產(chǎn)的，要對債權(quán)債務(wù)進(jìn)展逐筆審核。3.清查調(diào)整：對清查中發(fā)現(xiàn)的賬外資產(chǎn)、盤虧、毀損資產(chǎn)、收不回的債權(quán)、虛掛的債務(wù)，以及重復(fù)申報(bào)和遺漏的資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)具體情況和管理要求，進(jìn)展必要的調(diào)整并詳細(xì)說明調(diào)整的原因、過程和結(jié)果。對那些受財(cái)務(wù)制度限制，不能直接調(diào)賬的盤虧毀損的資產(chǎn)，雖可暫不作會計(jì)賬務(wù)調(diào)整，但作為評估對象及評估對象申報(bào)表必須作出調(diào)整。六、資產(chǎn)評估實(shí)施階段：房屋建筑物評估實(shí)施階段1.核實(shí)相關(guān)資料：主要對委托方提供的房屋建筑物清查評估申報(bào)表進(jìn)展核實(shí)，其中包括所提供的資料和財(cái)務(wù)記錄是否相吻合，有關(guān)產(chǎn)權(quán)及相關(guān)法律資料是否完整，表格填寫內(nèi)容是否齊全，數(shù)字是否正確等。其格式以財(cái)政部關(guān)于評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)要求填列的房屋建筑物評估表格為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場調(diào)查分析：在開場現(xiàn)場工作之前，評估師須對委估范圍內(nèi)的房屋建筑物的基本情況進(jìn)展調(diào)查分析，主要包括資產(chǎn)概況、產(chǎn)權(quán)狀況、所涉及土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬狀況，結(jié)合生產(chǎn)經(jīng)營對資產(chǎn)使用情況進(jìn)展初步評價。具體有以下幾方面的內(nèi)容：〔1〕評估企業(yè)房屋建筑物根本情況調(diào)查：被評估房屋建筑物的總面積、占地面積、主要用途；主要建筑物的建造時間、分布、構(gòu)造類型；從生產(chǎn)經(jīng)營角度看目前的使用狀況?！?〕估房屋建筑物產(chǎn)權(quán)情況調(diào)查：①對擁有行政劃撥土地使用權(quán)或以出讓方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)，應(yīng)核查房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)原件，房產(chǎn)證的有效期、房產(chǎn)證、房產(chǎn)面積；房產(chǎn)證登記的位置、所有權(quán)人、房產(chǎn)證附圖、變更登記情況、頒發(fā)日期；產(chǎn)權(quán)證上記錄的他項(xiàng)權(quán)利。②無房產(chǎn)證的房產(chǎn)或在建工程中的房產(chǎn)工程應(yīng)取得建立工程規(guī)劃許可證或建立工程開工許可證，主要核查證號、房產(chǎn)面積、位置、頒發(fā)日期。③他項(xiàng)權(quán)利的相關(guān)記錄，包括；擔(dān)保抵押、質(zhì)押期限、擁有他項(xiàng)權(quán)利存在的資產(chǎn)投資投資轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否受到限制，有關(guān)擔(dān)保、抵押、質(zhì)押合同等。對尚未取得房產(chǎn)證的正規(guī)建筑，應(yīng)檢查建立工程規(guī)劃許可證、建立工程開工許可證、房地產(chǎn)買賣合同等文件。④對沒有土地使用權(quán)或土地使用權(quán)尚未辦理完土地出讓手續(xù)的土地上的房產(chǎn)，應(yīng)核查租地協(xié)議、有關(guān)政府批文、建立用地許可證等法律性文件。⑤對擁有產(chǎn)權(quán)但已簽定長期出租協(xié)議的出租房屋，應(yīng)檢查房屋租賃合同對承租、出租雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。⑥對在租用土地上建造的不應(yīng)作為企業(yè)固定資產(chǎn)的建筑物，應(yīng)了解租地合同中的相關(guān)內(nèi)容，其中包括出租方占用的土地性質(zhì)、租用土地期限、租用期完畢對地上物的處置方案及相關(guān)房屋建筑物的面積、用途、構(gòu)造特征等。⑦對待征土地建造的房產(chǎn)—臨時建筑物，應(yīng)核實(shí)規(guī)劃實(shí)施的時間、獲準(zhǔn)在該地塊建房限定性條件、撤除時是否回得到相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)?。⑧待評估的在建工程是否已取得建立工程規(guī)劃許可證、建立工程開工證，假設(shè)在建工程工程僅僅為前期規(guī)劃階段，應(yīng)通核實(shí)有關(guān)政府批文以對其權(quán)屬關(guān)系予以認(rèn)定。⑨了解委估資產(chǎn)周邊環(huán)境及其規(guī)劃條件。3.根據(jù)所了解的房屋建筑物的不同情況分別采用本錢法、市價法、收益法對房屋建筑物進(jìn)展估價。土地使用權(quán)評估實(shí)施階段：1.核實(shí)相關(guān)資料：主要對委托方提供的土地使用權(quán)清單進(jìn)展審核。其中包括提供的資料與財(cái)務(wù)資料是否吻合，表格填列的內(nèi)容是否齊全，數(shù)字是否準(zhǔn)確等有關(guān)清單的格式主要按財(cái)政部關(guān)于評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)要求填列的"無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)清查評估明細(xì)表〞為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場調(diào)查分析；〔1〕調(diào)查待估宗地所在地市縣的自然條件、行政規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)開展、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策、和稅收政策等；〔2〕現(xiàn)場勘察待估宗地及周圍地區(qū)土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物構(gòu)造、用途，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等；〔3〕調(diào)查待估宗地的根底設(shè)施條件、開發(fā)費(fèi)用水平；〔4〕調(diào)查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建筑物本錢、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價中的土地級別、交易狀況；3.根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評估思路，選擇適宜的評估方法，進(jìn)展初步測算，并確定最終地價。〔三〕機(jī)器設(shè)備評估實(shí)施階段：1、核實(shí)相關(guān)資料：即對委托方提供的設(shè)備清單進(jìn)展審核，檢查其與財(cái)務(wù)記錄是否吻合，表格內(nèi)的各項(xiàng)內(nèi)容是否填列齊全。有關(guān)格式主要按財(cái)政部評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)要求填列的設(shè)備評估清查表格為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場了解情況：〔1〕在對企業(yè)具體資產(chǎn)作出價值評估以前，應(yīng)根據(jù)企業(yè)不同類別對與之相關(guān)的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營狀況、產(chǎn)品市場前景及近期投資規(guī)模等情況進(jìn)展初步調(diào)查，對企業(yè)主要生產(chǎn)經(jīng)營手段有一定了解。對生產(chǎn)企業(yè)特別是有生產(chǎn)流水線的企業(yè)應(yīng)查閱有關(guān)工藝流程圖、設(shè)備平面布置圖、大型設(shè)備安裝位置示意圖、安裝工程預(yù)算及相關(guān)合同并作相應(yīng)記錄，從技術(shù)角度對設(shè)備在生產(chǎn)中的作用作出評價。〔2〕對委估設(shè)備進(jìn)展現(xiàn)場勘察：包括結(jié)合現(xiàn)場勘察對委托方提供的評估清查明細(xì)單進(jìn)展逐項(xiàng)核實(shí)；對設(shè)備技術(shù)資料的核實(shí)以及對設(shè)備管理情況進(jìn)展了解?！?〕對設(shè)備產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)展核查：設(shè)備的產(chǎn)權(quán)應(yīng)以委托方提供的明細(xì)清單為依據(jù)。由于存在以機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)置押、抵押、融資租賃、租用等經(jīng)濟(jì)行為，對現(xiàn)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有一定影響。此外車輛有行使執(zhí)照作為產(chǎn)權(quán)認(rèn)定的依據(jù)，因此對機(jī)器設(shè)備的產(chǎn)權(quán)應(yīng)做一般性調(diào)查。核查情況可根據(jù)根據(jù)工程的不同及工程的大小而定。3.根據(jù)不同情況分別采用本錢法或市價法對設(shè)備價值進(jìn)展評估?！菜摹沉鲃淤Y產(chǎn)及其他資產(chǎn)評估實(shí)施階段1.資料核實(shí)及調(diào)查：主要根據(jù)評估范圍提供的資產(chǎn)負(fù)債表對委托方提供的流動資產(chǎn)及其他資產(chǎn)清單進(jìn)展核實(shí)，包括所提供的資料與財(cái)務(wù)記錄是否吻合，數(shù)字是否正確等。有關(guān)清單的格式主要按財(cái)政部關(guān)于評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)要求填列的流動資產(chǎn)及其他資產(chǎn)評估清單為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場核查分析：為了對企業(yè)流動資產(chǎn)及其他資產(chǎn)是否具有變現(xiàn)價值作出判斷，應(yīng)首先對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、組織構(gòu)造、生產(chǎn)經(jīng)營狀況、核算體系等情況進(jìn)展全面調(diào)查。在對企業(yè)整體進(jìn)展評估時，由于采用的方法不同，對是否需要單獨(dú)評估流動資產(chǎn)價值的要求亦不同。如果采用市價法或收益法對飯店、綜合樓、寫字樓等整體價值進(jìn)展評估，不考慮企業(yè)的現(xiàn)有負(fù)債，不計(jì)算企業(yè)的凈資產(chǎn)，對流動資產(chǎn)僅需核實(shí)情況，無須單獨(dú)產(chǎn)生估價意見。如采用本錢加和法進(jìn)展整體資產(chǎn)評估，則需對整體企業(yè)每一單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)展核查和估價。3.估價依據(jù)和估價過程：流動資產(chǎn)估價依據(jù)及估價過程對流動資產(chǎn)中的貨幣資金，評估中主要看有無屬于費(fèi)用性支出或壞賬或應(yīng)轉(zhuǎn)入損益的長期未達(dá)賬及取得的能夠支持起其調(diào)賬的有關(guān)資料。對評估范圍內(nèi)的非人民幣存款，記錄折算的信息來源獲取信息的日期及折算公式。對短期投資，凡公開市場交易的有價證券，按基準(zhǔn)日市價確定其價值，假設(shè)基準(zhǔn)日為公休日的則以前一天的市價記錄為依據(jù)。對應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款主要是對可能形成的費(fèi)用性支出取得支持結(jié)論的外部證據(jù)〔如法院判決書等〕、委托方或企業(yè)財(cái)務(wù)的部門出具的說明。對無風(fēng)險的正常債權(quán)資產(chǎn)取得函證等。對存貨主要是應(yīng)說明重新估價存貨的依據(jù)及相關(guān)的計(jì)算方法。對待攤費(fèi)用主要應(yīng)分析待攤費(fèi)用相關(guān)工程是否為正常跨期攤銷的費(fèi)用，是否能為未來投資人節(jié)約一定的本錢或享有一定的權(quán)益、合理攤銷期限及應(yīng)保存的價值。對待處理財(cái)產(chǎn)，主要應(yīng)檢查是否還有實(shí)物性資產(chǎn)，假設(shè)無實(shí)物，應(yīng)對其發(fā)生的原因做必要說明，評估按零值處理?！?〕長期投資估價依據(jù)及估價過程對委托方持有絕對控股權(quán)的或股權(quán)超過50%，應(yīng)按獨(dú)立企業(yè)和評估程序?qū)ζ溥M(jìn)展評估。假設(shè)采用單項(xiàng)資產(chǎn)估價法的，應(yīng)分專業(yè)進(jìn)展評估。對委托方持有非控股權(quán)的或持有50%以下股權(quán)的，應(yīng)取得被投資方有關(guān)財(cái)務(wù)資料，如近三年企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、年度審計(jì)報(bào)告等，并對相關(guān)資料進(jìn)展分析。對股票、債券應(yīng)獲取評估基準(zhǔn)日相關(guān)市場交易價格，并區(qū)分流通和不流通股票、債券的實(shí)質(zhì)差異，明確其差異對資產(chǎn)價值的影響?！?〕遞延資產(chǎn)估價依據(jù)和估價過程遞延資產(chǎn)的估價依據(jù)主要指可證明遞延資產(chǎn)對未來投資人認(rèn)可延續(xù)享有一定的權(quán)益，或在一定時期內(nèi)為未來投資人節(jié)約一定本錢的合同和協(xié)議。估價過程包括對遞延資產(chǎn)的主要內(nèi)容進(jìn)展分析，對其中屬于正常經(jīng)營中形成的跨期攤銷費(fèi)用，評估即可按帳面合理的攤余價值予以保存?！参濉碂o形資產(chǎn)評估操作1.評估實(shí)施階段前期資料核實(shí)及調(diào)查此階段主要是調(diào)查了解委托方提出需評估的已記入賬內(nèi)和未記入賬內(nèi)的無形資產(chǎn)是否能滿足持續(xù)經(jīng)營的條件、是否具有使用價值和交換價值、是否具備評估條件。核對委托方提供的無形資產(chǎn)明細(xì)清單，其中包括提供的資料與財(cái)務(wù)記錄是否吻合，數(shù)字是否正確。有關(guān)清單的格式主要以財(cái)政部關(guān)于評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)要求填列的無形資產(chǎn)明細(xì)清單為準(zhǔn)。2.現(xiàn)場調(diào)查及分析：即根據(jù)委估無形資產(chǎn)的不同類別，有針對性地搜集有關(guān)資料。一般情況下，可應(yīng)用的市場、可為投資人帶來的超額收益、可為投資人節(jié)約投資或節(jié)約本錢是決定無形資產(chǎn)價值的幾個主要因素。無形資產(chǎn)的評估可采用本錢法、市場法、收益法三種方法:〔1〕本錢法此種評估方法主要用于專有技術(shù)和專利技術(shù)的評估。對購置的專利或?qū)Ｓ屑夹g(shù)主要以原購置本錢為依據(jù)?！?〕市場法采用市場法適用于專利技術(shù)、專有技術(shù)、和商標(biāo)的評估。其前提條件是除技術(shù)和商標(biāo)本身的使用價值外，還要求同類無形資產(chǎn)在市場上交易活潑，才能獲取相應(yīng)的比較參照物。收益法收益法可廣泛地用于無形資產(chǎn)的評估。評估時可在對企業(yè)整體評估的根底上，采用割差的方式產(chǎn)生相關(guān)的無形資產(chǎn)價值，亦可采用對單一資產(chǎn)節(jié)約本錢或價格優(yōu)勢所帶來的差額收益計(jì)算?！财摺池?fù)債類評估核實(shí)操作企業(yè)負(fù)債不是價值評估的范疇，而是為計(jì)算企業(yè)所擁有的凈資產(chǎn)或每一股的股權(quán)價值，對企業(yè)所要付出的債務(wù)進(jìn)展核實(shí)。1.債前期資料的核實(shí)及調(diào)查主要根據(jù)企業(yè)提供的清單、財(cái)務(wù)記錄進(jìn)展核實(shí)核對，其中包括提供的資料與財(cái)務(wù)記錄是否吻合，數(shù)字是否正確等。有關(guān)清單的格式主要按財(cái)政部關(guān)于評估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)要求填列的流動及長期負(fù)債