同致行-新政下的小戶(hù)型開(kāi)發(fā)研究

一、 字面解讀新政關(guān)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的規(guī)定?關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知?〔深圳市人民政府文件深府[2006]98號(hào)〕自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須到達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的工程凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。購(gòu)置自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更工程、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒(méi)收。?關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的假設(shè)干意見(jiàn)?〔建設(shè)部建住房〔2006〕165號(hào)文〕套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成對(duì)于2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房工程……城市政府……區(qū)別規(guī)劃用地性質(zhì)、工程布局，因地制宜地確定需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)的具體工程……

關(guān)鍵點(diǎn)1：“90㎡〞蓋棺定論建設(shè)部165號(hào)文消除了之前關(guān)于90㎡的爭(zhēng)論。90㎡即戶(hù)型的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤，無(wú)可非議。排除組合分割因素，建筑面積90㎡以下的戶(hù)型，應(yīng)該是單房到小三房戶(hù)型。關(guān)鍵點(diǎn)2：“70%〞的為難根據(jù)[建設(shè)部165號(hào)文]，70%針對(duì)地區(qū)所有新地塊工程建面總和。且對(duì)于2006-6-1之前已審批但未取得施工許可證的工程要“妥善處理〞，因地制宜決定是否需要重新調(diào)整戶(hù)型比例。根據(jù)[深15條細(xì)那么]，70%針對(duì)各個(gè)未取得施工許可證的工程。兩者的分歧在于，70%是總體控制還是工程控制？已審批但未取得施工許可證的工程是否必須調(diào)整戶(hù)型比例？政策非兒戲，我司技術(shù)中心及代理事業(yè)一部經(jīng)研討認(rèn)為，深圳不大可能再出“細(xì)細(xì)那么〞顛覆之前的規(guī)定。新政的原那么性在目前形勢(shì)下不可能改變，但政府和企業(yè)雙方都可有所作為來(lái)化解矛盾。從政府來(lái)講，根據(jù)土地出讓時(shí)的協(xié)議，有可能在其它方面給予松動(dòng)或補(bǔ)償；從開(kāi)發(fā)商來(lái)講，樓盤(pán)分大戶(hù)、小戶(hù)組團(tuán)開(kāi)發(fā)，變化大盤(pán)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，如放緩開(kāi)發(fā)速度或者先開(kāi)發(fā)小戶(hù)組團(tuán)。規(guī)劃上，資源較好的大盤(pán)依然可以出現(xiàn)局部純豪宅區(qū)域，即便被迫開(kāi)發(fā)小戶(hù)也是品質(zhì)與附加值極高的產(chǎn)品。政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)的協(xié)作，一方面可以保持市場(chǎng)供給穩(wěn)定，另一方面也可防止土地跌價(jià)、流拍等消極現(xiàn)象。關(guān)鍵點(diǎn)3：不宜公開(kāi)宣傳戶(hù)型的可變更性〔組合、打通等〕組合、打通甚至整層任意分割等變更方式，從消費(fèi)者角度能夠解決大戶(hù)居住需求，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)要求較高；從開(kāi)發(fā)商角度，能夠一定程度化解社區(qū)定位矛盾；但從政府角度，這種方式破壞了政策初衷〔調(diào)節(jié)戶(hù)型供給比例以抑制房?jī)r(jià)〕，如果市場(chǎng)大量出現(xiàn)這種行為，必然導(dǎo)致進(jìn)一步政策出臺(tái)阻止，使打算“組合、打通〞的工程騎虎難下。新政下產(chǎn)品設(shè)計(jì)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)特點(diǎn)一：90㎡以下戶(hù)型區(qū)間更加細(xì)分面積區(qū)間戶(hù)型舒適度置業(yè)類(lèi)型客戶(hù)輪廓產(chǎn)品提升空間30左右單房一般投資為主選成熟地段，放租式投資帶裝修、酒店式效勞35-401F1T較好投資、單身置業(yè)理財(cái)型，住租兩相宜帶裝修、酒店式效勞45-551F1T好單身置業(yè)單身自由寬尺度生活個(gè)性包裝、多功能設(shè)置、效勞功能55-602F1T一般首次置業(yè)講求實(shí)惠，精明置業(yè)細(xì)節(jié)設(shè)置表達(dá)空間超值〔內(nèi)置鞋柜之類(lèi)〕65-702F2T一般首次置業(yè)、長(zhǎng)線(xiàn)投資買(mǎi)房安家的小家庭超值空間、個(gè)性設(shè)置70-802F2T較好自住兩口之家，舒適愜意社區(qū)景觀、個(gè)性效勞85左右3F2T一般自住買(mǎi)房安家的準(zhǔn)三口家庭外部環(huán)境、社區(qū)配套納米小戶(hù)納米小房子，如55左右的兩房、75左右的三房，嚴(yán)格控制總價(jià)面向首次置業(yè)者，目的是不降低甚至提高單價(jià)，同時(shí)通過(guò)炒作概念和稀缺的面積區(qū)間來(lái)避開(kāi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。但此類(lèi)產(chǎn)品在入住后實(shí)用性較差，不適合居家客戶(hù)。納米小戶(hù)關(guān)鍵詞：投資性地段、便捷交通、總價(jià)控制“大尺度小戶(hù)〞有可能在社區(qū)景觀資源優(yōu)越、規(guī)劃杰出的社區(qū)中出現(xiàn)超大小戶(hù)，如90-100平米的兩房等，面向家庭人口少又追求大尺度生活的人群。這類(lèi)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)的配置性、創(chuàng)新性方面將有高度要求。超大小戶(hù)關(guān)鍵詞：景觀住宅、高檔社區(qū)、“高級(jí)灰〞客戶(hù)、配置創(chuàng)新有可能出現(xiàn)90-100平米相對(duì)真空由于90㎡以上戶(hù)型首付至少三成，使原本90-100的小三房客戶(hù)〔準(zhǔn)三口之家，首付能力有限〕被迫降低要求選取85㎡左右的小三房。90-100平米在大局部普通樓盤(pán)中將成為真空區(qū)間。特點(diǎn)二：戶(hù)型趨于實(shí)用新政下的產(chǎn)品設(shè)計(jì)面臨兩個(gè)問(wèn)題：壓縮問(wèn)題和同質(zhì)化問(wèn)題。壓縮問(wèn)題是個(gè)技術(shù)問(wèn)題：原本95㎡的三房加上贈(zèng)送露臺(tái)凸窗，可以形成很舒適的居室環(huán)境，但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)者出于銷(xiāo)售速度考慮可能將這類(lèi)三房壓縮至90㎡以下。而且由于新的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)杜絕大比例贈(zèng)送面積，現(xiàn)在90㎡以下的戶(hù)型使用起來(lái)要小很多。于是，如何在比原來(lái)小很多的空間里合理安排各功能、如何使戶(hù)型的實(shí)用性提高，是當(dāng)下戶(hù)型設(shè)計(jì)首要解決的技術(shù)問(wèn)題。同質(zhì)化問(wèn)題是個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題：政策開(kāi)始生效的未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，涌向市場(chǎng)的產(chǎn)品無(wú)疑集中在中小戶(hù)。單就戶(hù)型因素而言，如何在同質(zhì)產(chǎn)品中勝出〔起碼是不能落后〕是很多業(yè)內(nèi)人士在新政后第一時(shí)間考慮的事。小戶(hù)型本身沒(méi)有多少噱頭可做，很難找到新鮮的概念。在消費(fèi)趨于理性的今天，好產(chǎn)品必然是營(yíng)銷(xiāo)成功的第一步——好戶(hù)型就是方正好用、尺度適宜、內(nèi)外通透實(shí)用的戶(hù)型。特點(diǎn)三：小房子，大生活當(dāng)戶(hù)型面積被集體壓縮，起居空間相對(duì)減小，那么起居空間所注重的不再是“尺度、奢華〞之類(lèi)，而是盡量減小浪費(fèi)、合理組織各功能分區(qū)。結(jié)合深圳新的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)谛抡履芸吹降漠a(chǎn)品不會(huì)輕易出現(xiàn)“大露臺(tái)大陽(yáng)臺(tái)〞之類(lèi)的噱頭，更多出現(xiàn)的是方正好用的戶(hù)型。從另一個(gè)角度來(lái)講，當(dāng)室內(nèi)空間可作的文章極其有限，那么室外空間就顯得重要了，包括園林、公共休閑空間、社區(qū)配套效勞等。早期“大而恢宏〞的園林變得不實(shí)用，注重空間感受注重業(yè)主體驗(yàn)的可參與性園林會(huì)被提倡，園林景觀既有中心又有節(jié)點(diǎn)，多層次多組團(tuán)，能夠給業(yè)主的活動(dòng)空間帶來(lái)豐富感受；社區(qū)的配套效勞同樣以實(shí)用性、個(gè)性化為導(dǎo)向，既利于本錢(qián)控制又能切實(shí)為業(yè)主提供便利的效勞工程和設(shè)施將被提倡，如社區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)經(jīng)歷了前些年的失敗應(yīng)該逐漸走向平民化。特點(diǎn)四：小房子，高技術(shù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化——當(dāng)戶(hù)型趨于集中，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和生產(chǎn)成為可能。采用統(tǒng)一的模數(shù)尺寸、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)，能夠降低設(shè)計(jì)和建造本錢(qián)，適合大批量生產(chǎn)，同時(shí)防止出現(xiàn)怪異戶(hù)型。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和生產(chǎn)，最適合政府開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房；而國(guó)內(nèi)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科早已致力于“標(biāo)準(zhǔn)化〞研究和嘗試，將經(jīng)典產(chǎn)品不斷復(fù)制和改進(jìn)，保持著品質(zhì)領(lǐng)先。產(chǎn)品節(jié)能化——提高產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)采暖、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能、又舒適的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，主動(dòng)提高產(chǎn)品的舒適度，從而提高住宅產(chǎn)品的附加值。節(jié)能，是綠色建筑的第一步，早年就有建筑專(zhuān)家在呼吁，但是這些年來(lái)由于“綠色建筑〞的本錢(qián)增加、市場(chǎng)效果不明顯、節(jié)能技術(shù)不成熟等原因，大局部開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑節(jié)能并不熱心。新政之后，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重新定位、節(jié)能管理?xiàng)l例的即將出臺(tái)，都會(huì)迫使開(kāi)發(fā)者積極考慮“產(chǎn)品節(jié)能化〞這個(gè)課題。深圳已經(jīng)有局部樓盤(pán)在進(jìn)行產(chǎn)品節(jié)能的實(shí)踐，如在龍崗的節(jié)能試點(diǎn)房，采用遮陽(yáng)、自然通風(fēng)設(shè)計(jì)、太陽(yáng)能利用，每平米本錢(qián)增加約200元，據(jù)專(zhuān)家統(tǒng)計(jì)，降溫節(jié)電效果非常明顯?！皳?jù)了解，該地產(chǎn)工程在住宅節(jié)能上增加的總投資為2500萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算得出，單位面積增加造價(jià)約206元每平米建筑面積；如果不包括太陽(yáng)能熱水器的投資，那么節(jié)能設(shè)計(jì)增加的造價(jià)約177元每平米，增加建造本錢(qián)7.1％，但一年節(jié)省電費(fèi)28元每平方米，增量本錢(qián)回收期只需要6.5年。〞〔本段摘自?深圳商報(bào)?〕“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，未向買(mǎi)受人明示所售商品房的耗熱量指標(biāo)等根本信息，或者未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)中予以載明的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處5萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)降低資質(zhì)等級(jí)，直至撤消資質(zhì)證書(shū)。〞上述強(qiáng)制性條款將出現(xiàn)在即將出臺(tái)的?建筑節(jié)能管理?xiàng)l例?中。小房子高技術(shù)，已經(jīng)有很多開(kāi)發(fā)商在積極探討，期望將更多的技術(shù)引進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在同類(lèi)產(chǎn)品中取得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品高適用化——戶(hù)型采用框架或高層可采用鋼架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)隔墻，廚房衛(wèi)生間采用同層橫向排水系統(tǒng)，管井集中設(shè)置，客戶(hù)購(gòu)置時(shí)可自行分割成兩居或三居，如有需求，客戶(hù)甚至可將整層購(gòu)置，再重新進(jìn)行戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)。從而做到戶(hù)型種類(lèi)豐富，涵蓋客戶(hù)群廣，既方便一戶(hù)內(nèi)任意分割，同時(shí)也滿(mǎn)足買(mǎi)多套住房的重新組合的個(gè)性化需求。圖片說(shuō)明：整層分隔要求管道系統(tǒng)更為明晰集中，不影響分隔前后使用。所以傳統(tǒng)的豎管穿樓板作法不適宜，改為右圖所示豎管從公共空間落下，而橫管更適合從本層地面設(shè)夾層走。關(guān)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些建議從戶(hù)型設(shè)計(jì)角度區(qū)別樓盤(pán)檔次從戶(hù)型劃分角度——如圖示，即便同為70%在90平米以下的戶(hù)型，根據(jù)不同區(qū)間不同房數(shù)的劃分，依舊可以分為經(jīng)濟(jì)型、舒適性和享受型。這樣一來(lái)，不同樓盤(pán)依舊可以根據(jù)工程自身?xiàng)l件和周邊市場(chǎng)環(huán)境，來(lái)選取適宜的面積區(qū)間與房數(shù)，從而在戶(hù)型設(shè)計(jì)階段定位樓盤(pán)的檔次及面向的客戶(hù)。從樓盤(pán)主力戶(hù)型定位角度——70%集中在90平米以下的樓盤(pán)可以分為三類(lèi)：純小戶(hù)、以大兩房小三房為主的穩(wěn)妥戶(hù)型、舒適居家型。就關(guān)內(nèi)可能出現(xiàn)土地放量的區(qū)域〔安托山、梅林、南山非成熟區(qū)域〕來(lái)看，根本屬于適合開(kāi)發(fā)穩(wěn)妥戶(hù)型的工程。戶(hù)型同質(zhì)下的產(chǎn)品差異化表達(dá)戶(hù)型同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品的差異化個(gè)性化將突出表現(xiàn)在以下幾方面〔產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度〕：面積、戶(hù)型交叉分析圖整體規(guī)劃——更加鮮明的規(guī)劃理念，突出生態(tài)性〔良好的通風(fēng)節(jié)能效果〕和文化感〔如規(guī)劃理念的故事性〕；面積、戶(hù)型交叉分析圖景觀環(huán)境——更為細(xì)致的景觀小環(huán)境塑造，突破以往大局部樓盤(pán)均用“大圍合中心園林〞的做法，真正以人為本，突出景觀體驗(yàn)；社區(qū)文化——圈層文化的鮮明表達(dá)，表達(dá)在建筑立面、景觀塑造、社區(qū)細(xì)節(jié)、會(huì)所配置等。戶(hù)型組合〔有可能禁止此項(xiàng)〕原本有條件做大戶(hù)型社區(qū)的工程，迫于政策規(guī)定，不得不將原定的大戶(hù)型單元分拆再重新組合。合縱即上下單元打通。對(duì)建筑結(jié)構(gòu)多少會(huì)有影響〔撤除樓板、架設(shè)室內(nèi)樓梯〕，且較難保證居住舒適度，不能廣泛被客戶(hù)接受。連橫一種是相同的兩個(gè)單位之間打通，合并成為一戶(hù)，如60+60?？臻g功能改變，管道設(shè)備等重新設(shè)置比擬困難；一種是子母居，即一套大面積單位加一套小面積單位如90+60或大單位〔>90〕+小單位〔<90〕，由于相對(duì)獨(dú)立，無(wú)需打通或打通后無(wú)需改變空間功能〔如一個(gè)單元用作主人起居一個(gè)單元用作老人或子女起居〕。這種連橫方式較為理想，不改變結(jié)構(gòu)管道，同時(shí)是