貴州省從業(yè)資資格考試《專業(yè)知識與實務(wù)》練習(xí)題含答案(十四)

貴州省從業(yè)資資格考試《專業(yè)知識與實務(wù)》練習(xí)題含答案（十四）

單選題-1

將投資劃分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，是依據(jù)（）所作的分類。

A.投資行為的介入程度

B.投入的領(lǐng)域不同

C.投資的方向不同

D.投資的內(nèi)容不同

【答案】B

【解析】

［解析］按照投資行為的介入程度，將投資分為直接投資和間接投資；按照投入的領(lǐng)域不

同，將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資；按照投資的方向不同，將投資分為對內(nèi)投資和對

外投資；按照投資的內(nèi)容不同，將投資分為固定資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資、其他資產(chǎn)投資、流

動資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、有價證券投資、期貨與期權(quán)投資、信托投資和保險投資等多種形式。

單選題-2

關(guān)于建筑工程質(zhì)量管理的敘述，正確的是（）o

A.建筑工程實行質(zhì)量保險制度

B.建筑工程竣工后，方可交付使用

C.建筑工程的勘察、設(shè)計單位必須對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負(fù)責(zé)

D.建筑監(jiān)理單位對工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)

【答案】C

【解析】

暫無解析

單選題-3

在商業(yè)銀行成本管理中，固定資產(chǎn)折舊屬于（）支出。

A.稅費

B.利息

C.補償性

D.營業(yè)外

【答案】C

【解析】

本題考查商業(yè)銀行成本包含的內(nèi)容。補償性支出，包括固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、

遞延資產(chǎn)攤銷等。

單選題-4

企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的研究與開發(fā)費用，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的會計處理是（）。

A.全部計入當(dāng)期損益

B.全部計入無形資產(chǎn)，按預(yù)計使用壽命攤銷

C.全部計入無形資產(chǎn)，作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)

D.符合條件的開發(fā)費用確認(rèn)為無形資產(chǎn)，其余的研發(fā)費用計入發(fā)生當(dāng)期的損益

【答案】D

【解析】

［解析］按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號一一無形資產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目的支出，

應(yīng)當(dāng)區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出，研究階段支出全部費用化，計入當(dāng)期損益；企業(yè)內(nèi)部

研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，在同時滿足相關(guān)條件時才能確認(rèn)為無形資產(chǎn)。

單選題-5

在重大疾病保險中，某類產(chǎn)品通常作為壽險的附約，保險責(zé)任包含重大疾病

和死亡高殘兩類，且有確定的生存期間。這種類型的重大疾病保險屬于（）重

大疾病保險。

A.獨立主險型

B.提前給付型

C.附加給付型

D.比例給付型

【答案】C

【解析】

［解析］附加給付型重大疾病保險通常作為壽險的附約，保險責(zé)任包含重大疾病和死亡高

殘兩類。提前給付型重大疾病保險沒有確定的生存期間。

單選題-6

某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬元依法取得了1公頃綜合用地50年的土地使用

權(quán)，該地塊地上容積率為6,建筑覆蓋率為50%,可建一幢16層商住綜合樓和

一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1層至第4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，第5

層至第16層為建筑面積相同的住宅；辦公樓總建筑面積5000m

2

,各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措

施改善條件方適用于建造，假定該綜合樓單位建筑面積造價為1800元/m

2

,土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率均為30%。某咨詢公司依法購買了

該開發(fā)公司辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價格為300萬元。在建辦公樓時，該

咨詢公司以抵押方式向當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行貸款200萬元，另從私人手中借得部分資

金。銀行為防范貸款風(fēng)險，要求該公司對所抵押的在建工程辦理保險，為此該公

司委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該抵押物的保險價值進(jìn)行了評估，并據(jù)此與某財產(chǎn)保

險公司簽訂了保險合同。

在下列合同中，屬于從合同的有（）o

A.購房合同

B.抵押合同

C.保險合同

D.借款合同

【答案】B

【解析】

暫無解析

單選題-7

1998年我國財政支出規(guī)模（財政支出/國內(nèi)生產(chǎn)總值）大約為（）o

A.1.6%

B.16%

C.19%

D.190%

【答案】B

【解析】

［解析］本題應(yīng)注意兩圖給出的單位：萬億元和千億元。1998年，我國財政支出規(guī)模大

約為13-?80xl00%=16%o選Bo

單選題-8

對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一

個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點被稱為（）o

A.拐點

B.盈虧轉(zhuǎn)化點

C.盈虧平衡點

D.盈虧轉(zhuǎn)折點

【答案】C

【解析】

對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我

們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點(BreakEvenPoint,BEP),在這一點上，銷售收入和總成本費用相

等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。

單選題-9

［交通銀行］金融市場最主要、最基本的功能是()o

A.定價

B.優(yōu)化資源配置

C.融通貨幣資金

D.經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)

【答案】C

【解析】

【中人教育精析］融通貨幣資金是金融市場最主要、最基本的功能。金融市場一方面為社

會中資金不足的一方提供了籌集資金的機(jī)會，另一方面也為資金的富余方提供了投資機(jī)會，即

為資金的需求方和供給方架起了一座橋梁。A、B、D項則不是其基本功能。

單選題-10

某建筑工程，業(yè)主投保了建筑工程一切險。工程竣工移交后，在合同約定保

險期限內(nèi)發(fā)生地震，造成部分建筑物損壞，業(yè)主向保險公司提出索賠，則應(yīng)由

（）。

A.保險公司承擔(dān)全部損失

B.保險公司承擔(dān)除外責(zé)任以外的全部損失

C.業(yè)主自行承擔(dān)全部損失

D.業(yè)主和保險公司協(xié)商分擔(dān)損失

【答案】C

【解析】

［知識點］建筑工程一切險（及第三者責(zé)任險）

單選題-11

財政收入分配職能的履行主要是（）o

A.實現(xiàn)資源配置效率

B.實現(xiàn)收入公平分配

C.實現(xiàn)收入分配效率

D.創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境

【答案】B

【解析】

財政收入分配職能就是指政府在進(jìn)行財政分配活動的過程中，為了實現(xiàn)社會公平，而對市

場經(jīng)濟(jì)形成的收入分配結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整的職能。

單選題-12

甲公司的記賬本位幣為人民幣。20x7年12月5日以每股2美元的價格購入

A公司10000股作為交易性金融資產(chǎn)，當(dāng)日匯率為1美元=7.6元人民幣，款項已

經(jīng)支付，20x7年12月31日，當(dāng)月購入的A公司股票市價變?yōu)槊抗?.1美元，當(dāng)

日匯率為1美元=7.4元人民幣，假定不考慮相關(guān)稅費的影響，則甲公司期末應(yīng)計

入當(dāng)期損益的金額為（）元人民幣。

A.3400

B.800

C.10000

D.4600

【答案】A

【解析】

［解析］交易性金融資產(chǎn)應(yīng)以公允價值計量，由于該交易性金融資產(chǎn)是以外幣計價的，在

資產(chǎn)負(fù)債表日，不僅應(yīng)考慮美元股票市價的變動，還應(yīng)一并考慮美元與人民幣之間匯率變動的

影響。甲公司期末應(yīng)計入當(dāng)期損益的金額=2.1x1。000x742x10

000x7.6=155400-152000=3400（元人民幣）。

單選題-13

某公司擬將正在經(jīng)營的餐廳改造成網(wǎng)吧繼續(xù)經(jīng)營，預(yù)計每年將因此而節(jié)約運

營成本5萬元，該項目還可能經(jīng)營30年。當(dāng)資本利率為10%時，該項目合適的

改造投資不多于（）萬元。

D.150

【答案】A

【解析】

該項目合適的改造投資費用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營成本的折現(xiàn)值。因此本題的實質(zhì)

仍然是資金時間價值換算中年值換算為現(xiàn)值的計算。

＞單選題-14

建筑工程一切險的被保險人可以包括（）o

A.業(yè)主、總承包商、建設(shè)行政主管部門

B.總承包商、分包商、業(yè)主、業(yè)主聘用的監(jiān)理工程師

C.分包商、業(yè)主、建設(shè)行政主管部門

D.建設(shè)行政主管部門、業(yè)主、總承包商

【答案】B

【解析】

暫無解析

單選題-15

某化工廠建設(shè)單位購買了安裝工程一切險并附加第三者責(zé)任險。廠房竣工交

付使用后的第二天，由于原料存放不當(dāng)引發(fā)劇烈爆炸，造成500萬元經(jīng)濟(jì)損失,

還導(dǎo)致一個路人嚴(yán)重受傷。在此情況下，保險人（）o

A.只需賠償500萬元的經(jīng)濟(jì)損失

B.對于全部損失均不予賠償

C.只需賠償路人損失

D.需賠償全部經(jīng)濟(jì)損失和路人損失

【答案】B

【解析】

［解析］安裝工程保險的第三者責(zé)任險主要承保被保險人在安裝工程期間，因意外事故造

成安裝場所以及附近區(qū)域第三者的人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。安裝工程保

險第三者責(zé)任部分的除外責(zé)任與建筑工程保險絕大部分相同，但是建筑工程保險的第三者責(zé)任

部分對"由于震動、移動或減弱支撐而造成的損失"是不予負(fù)責(zé)的，而安裝工程保險第三者責(zé)任

的除外責(zé)任部分就沒有此項規(guī)定。

單選題-16

已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如

果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，

年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的資本金利潤率為（）o

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

【答案】B

【解析】

650+1500xl00%=43.3%

單選題-17

實施性施工進(jìn)度計劃的主要作用是（

A.確定施工作業(yè)的工休日期

B.確定施工作業(yè)的采購計劃

C.確定施工作業(yè)的人員數(shù)量

D.確定施工作業(yè)的具體安排

【答案】D

【解析】

實施性施工進(jìn)度計劃的主要作用如下：

單選題-18

第52-57題為套題：在各地試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，2004年1月6日，勞動和社會

保障部頒發(fā)了《企業(yè)年金試行辦法》（第20號令）。2月23日，勞動和社會保

障部、中國銀行監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會、中國保險監(jiān)督管理

委員會聯(lián)合頒發(fā)了《企業(yè)年金基金管理試行辦法》（第23號令）?！镀髽I(yè)年金

試行辦法》和《企業(yè)年金基金管理試行辦法》標(biāo)志著我國企業(yè)年金制度建設(shè)和市

場發(fā)展正式啟動。20號令明確企業(yè)年金基金來源包括：（）0①企業(yè)繳費②

職工個人繳費③企業(yè)年金基金投資運營收益④基本養(yǎng)老保險繳費

A.①②

B.①②③

C.①③④

D.①②④

【答案】B

【解析】

暫無解析

多選題-19

社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制中，政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能包括（）o

A.對收入分配的調(diào)節(jié)

B.加強城鄉(xiāng)公共設(shè)施建設(shè)

C.對社會總需求和總供給進(jìn)行總量調(diào)控

D.對國際收支等國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)

E.對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)

【答案】A,C,D,E

【解析】

［解析］經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能包括對社會總需求和總供給進(jìn)行總量調(diào)控；對收入分配的調(diào)節(jié)；對

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)；對進(jìn)出口貿(mào)易、國際收支等國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)整和控制。B項屬于政府的公

共服務(wù)職能。

多選題-20

自主決定的員工福利形式包括（）o

A.人壽保險

B.養(yǎng)老保險

C.退休方案

D.自助式福利

E.休假期薪酬

【答案】A,C,E

【解析】

［解析］自主決定的員工福利形式主要有以下幾種。

多選題-21

投資可按以下（）角度分類。

A.短期投資和長期投資

B.實物投資和金融投資

C.商品房投資和土地開發(fā)投資

D.直接投資和間接投資

E.固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資

【答案】A,B,D

【解析】

商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)投資的范疇，固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資屬于實

物投資或生產(chǎn)性投資的范疇。

多選題-22

根據(jù)FIDIC合同條件，一般可按照均攤法進(jìn)行計量的有（）0

A.建筑工程保險費

B.保養(yǎng)測量設(shè)備的費用

C.保養(yǎng)氣象記錄設(shè)備的費用

D.為監(jiān)理工程師提供宿舍的費用

E.履約保證金

【答案】B,C,D

【解析】

暫無解析

多選題-23

投資機(jī)會研究也稱投資機(jī)會鑒別，其主要類型包括（

A.特定項目機(jī)會研究

B.地區(qū)機(jī)會研究

C.融資機(jī)會研究

D.部門機(jī)會研究

E.資源開發(fā)機(jī)會研究

【答案】A,B,D,E

【解析】

暫無解析

多選題-24

下列各項中，屬于管理費用核算內(nèi)容的是（）o

A.企業(yè)在籌建期間的注冊登記費

B.企業(yè)繳納的礦產(chǎn)資源補償費

C.企業(yè)繳納的排污費用

D.業(yè)務(wù)招待費

【答案】A,B,C,D

【解析】

［解析］管理費用是指企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的各項費用。具體包括

以下幾項：

多選題-25

在企業(yè)會計實務(wù)中，下列事項中能夠引起資產(chǎn)總額增加的有()o

A.獲得政府給予的一次陸補助

B.轉(zhuǎn)讓交易性金融資產(chǎn)發(fā)生損失

C.計提未到期持有至到期債券投資的利息

D.提取法定盈余公積

E.長期股權(quán)投資權(quán)益法下實際收到的現(xiàn)金股利

【答案】A,C

【解析】

暫無解析

多選題-26

()是對工程項目在實施期間的所有風(fēng)險提供全面的保險，即對安裝施工

期間工程本身、工程設(shè)備、施工機(jī)械和器具，以及其他物質(zhì)損失所遭受的損失予

以賠償，也對因施工給第三者造成的人身傷亡和物質(zhì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

A.建筑工程一切險

B.機(jī)動車輛險

C.安裝工程一切保險

D.財產(chǎn)保險

E.人身保險

【答案】A,C

【解析】

暫無解析

多選題-27

金融自由化論者主張（）o

A.取消對金融業(yè)在利率、匯率、對市場準(zhǔn)入、經(jīng)營范圍、資本流動等方面的政策限制,

將其完全由市場決定

B.取消一切管理行為，完全由市場去自由發(fā)展

C.取消一切銀行等金融機(jī)構(gòu)，對銀行業(yè)實行自由進(jìn)入和退出

D.金融自由化并不否認(rèn)金融監(jiān)管，也主張政府的干預(yù)是必要的

E.金融自由化認(rèn)為金融監(jiān)管應(yīng)當(dāng)充當(dāng)金融體系"保護(hù)神”的作用

【答案】A,D,E

【解析】

［解析］金融自由化是相對于實施金融管制而言的，即放松或取消對金融業(yè)在利率、匯率、

市場準(zhǔn)入、經(jīng)營范圍、資本流動等方面的政策限制，將其完全交由市場去決定。金融自由化并

不否認(rèn)金融監(jiān)管，也主張政府的干預(yù)是必要的。金融自由化下的審慎金融監(jiān)管不同于金融壓制

下的金融管制，審慎監(jiān)管強調(diào)應(yīng)著眼于保護(hù)市場有效運作的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟(jì)力量本身對金融

機(jī)構(gòu)和金融市場的活動實施制約，同時也有利于市場參與監(jiān)督。金融監(jiān)管應(yīng)該充當(dāng)"裁判”的作

用和金融體系"保護(hù)神”的作用。

簡答題-28

遠(yuǎn)華公司系上市公司，屬于增值稅一般納稅企業(yè),適用的增值稅稅率為17%,

適用的所得稅稅率為25%,所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算。遠(yuǎn)華公司對于應(yīng)

收款項計提壞賬準(zhǔn)備的比例確定為10%O

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)計提的壞賬準(zhǔn)備在發(fā)生實質(zhì)性損失前不允許稅前扣除。

不考慮除增值稅、所得稅以外的其他相關(guān)稅費。遠(yuǎn)華公司按當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤的

10%提取法定盈余公積。

遠(yuǎn)華公司2008年度所得稅匯算清繳于2009年3月8日完成，在此之前發(fā)生

的2008年度納稅調(diào)整事項，均可進(jìn)行納稅調(diào)整。遠(yuǎn)華公司2008年度財務(wù)報告于

2009年4月18日經(jīng)董事會批準(zhǔn)對外報出。

2009年1月1日至4月18日，遠(yuǎn)華公司發(fā)生如下交易或事項；

(1)1月5日，遠(yuǎn)華公司收到甲公司退回的2008年購入的一批商品，以及稅

務(wù)機(jī)關(guān)開具的進(jìn)貨退出證明單。由于該批產(chǎn)品質(zhì)量存在一些問題，遠(yuǎn)華公司同意

了甲公司的退貨要求，并向甲公司開具紅字增值稅專用發(fā)票。該批商品的銷售價

格(不含增值稅)為100萬元，增值稅額為17萬元，銷售成本為80萬元。假定遠(yuǎn)

華公司銷售該批商品時，銷售價格是公允的，也符合收入確認(rèn)條件。至2009年

1月5日，該批商品的應(yīng)收賬款尚未收回。

(2)1月23日，經(jīng)法院一審判決，遠(yuǎn)華公司需要賠償乙公司經(jīng)濟(jì)損失為115

萬元，支付訴訟費用5萬元，遠(yuǎn)華公司不再上訴，并且賠償款和訴訟費用已經(jīng)支

付。

該項業(yè)務(wù)是遠(yuǎn)華公司和乙公司簽訂的供銷合同，合同約定，遠(yuǎn)華公司需要在

2008年10月銷售一批商品給乙公司，但是遠(yuǎn)華公司到期未發(fā)貨，致使乙公司發(fā)

生重大損失，乙公司提起訴訟，至12月31日，法院尚未判決，遠(yuǎn)華公司預(yù)計很

可能敗訴，如果敗訴估計賠償金額為95萬元，并承擔(dān)訴訟費5萬元，當(dāng)時確認(rèn)

了預(yù)計負(fù)債100萬元。

(3)1月30日，遠(yuǎn)華公司辦公樓因電線短路引發(fā)火災(zāi)，造成辦公樓嚴(yán)重?fù)p壞，

直接經(jīng)濟(jì)損失為100萬元。

(4)2月10日，遠(yuǎn)華公司發(fā)現(xiàn)2008年漏記某項無形資產(chǎn)的攤銷費用180萬元，

金額較大，該項無形資產(chǎn)用于管理部門。假定稅法允許調(diào)整應(yīng)交所得稅。

(5)2月20日遠(yuǎn)華公司發(fā)現(xiàn)，2008年11月2日，遠(yuǎn)華公司與丙公司簽訂大

型設(shè)備的銷售合同并負(fù)責(zé)安裝,合同規(guī)定,遠(yuǎn)華公司向丙公司銷售兩臺大型設(shè)備，

售價為每臺500萬元，成本為360萬元，并負(fù)責(zé)安裝，且安裝是銷售的重要組成

部分，遠(yuǎn)華公司已開具增值稅專用發(fā)票并已收到丙公司通過銀行支付的上述款項,

設(shè)備已發(fā)出，預(yù)計在2009年5月30日安裝完畢。假定稅法規(guī)定，該事項應(yīng)當(dāng)計

入應(yīng)納稅所得額。遠(yuǎn)華公司在2008年11月2日的賬務(wù)處理為：

借：銀行存款1170

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000

應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅一銷項稅額170

借：主營業(yè)務(wù)成本720

貸：庫存商品720

(6)3月6日，遠(yuǎn)華公司獲知丁公司被法院依法宣告破產(chǎn)，預(yù)計應(yīng)收丁公司賬

款300萬元(含增值稅)收回的可能性極小，應(yīng)按全額計提壞賬準(zhǔn)備。遠(yuǎn)華公司在

2008年12月”日已被告知丁公司資金周轉(zhuǎn)困難無法按期償還債務(wù)，因而按應(yīng)

收丁公司賬款余額的50%計提了壞賬準(zhǔn)備。

(7)3月20日，遠(yuǎn)華公司處置了其子公司，獲得投資收益為210萬元。

(8)3月31日，遠(yuǎn)華公司發(fā)現(xiàn)，在2008年12月31日，將可供出售金融資產(chǎn)

的公允價值增加額計入了公允價值變動損益，金額為80萬元。

(9)4月10日，遠(yuǎn)華公司為了籌集資金，發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券500萬元。

［要求］

1.指出遠(yuǎn)華公司發(fā)生的上述事項中哪些屬于調(diào)整事項；

【答案】此事項應(yīng)該調(diào)整報告年度2008年的資產(chǎn)負(fù)債表期末數(shù)，利潤表的本期金額及所有者

權(quán)益變動表的本年金額欄的相關(guān)項目，具體調(diào)整如下：

【解析】

暫無解析

簡答題-29

以下是一份土地估價報告中“估價對象描述及地價影響因素分析”部分的“地

價影響因素分析〃中截取的片斷(有刪減)，請閱讀后回答所提問題。

“地價影響因素分析

（一）一般因素

影響土地價格的一般因素主要有城市資源狀況、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀

況、產(chǎn)業(yè)政策和稅收優(yōu)惠政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。

1.城市資源狀況

XX市位于中國西部地區(qū)，與其他西部城市相比較，XX市地理條件優(yōu)越，土地

資源豐富，地勢平坦，易于城市開發(fā)建設(shè)；氣候溫暖、四季分明，是非常適宜人

類生活和工作的區(qū)域。

XX市地處東經(jīng)107。40,?109。49,和北緯33。42,?34。45,之間，轄境東西長約

204km,南北寬約116km,面積10108km

2

o城市建成區(qū)面積249km

2

OXX市位于XX平原區(qū)，其城區(qū)位于XX平原的二級階地上。XX市屬暖溫帶半濕

潤大陸性季風(fēng)氣候，冷暖干濕四季分明。年平均氣溫13.0?13.7C,年降水量

522.4?719.5mm,年日照時數(shù)1646.1?2114.9h,年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)。xx市水

資源較為豐富，年徑流量為25億m

3

,地下水儲量估算總計約19億?91億m

3

O市區(qū)日總供水能力可達(dá)172萬3基本滿足了城市生產(chǎn)生活用水。

XX市現(xiàn)轄9個區(qū)4個縣，共有50個鎮(zhèn)、52個鄉(xiāng)、74個街道辦事處。全市年

末常住人口822.52萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口375.48萬人，占45.65%,農(nóng)業(yè)人口

447.04萬人，占54.35%,市轄區(qū)人口516.3萬人，建成區(qū)人口237萬人。

2.房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況

⑴房地產(chǎn)制度。近年來，國家嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量、嚴(yán)格實行國有土

地有償使用制度、大力推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌，加強土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓管理、加強地價管理以及規(guī)范土地審批的行政行為等宏觀調(diào)控政策措施的實

施，使土地市場發(fā)展日趨規(guī)范。2004年10月21日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化改

革嚴(yán)格土地管理的決定》，要求實行最嚴(yán)格的土地管理制度，同時在嚴(yán)格土地執(zhí)

法、加強規(guī)劃管理、保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)集約用地、健全責(zé)任制度等方面作出了

全面系統(tǒng)的規(guī)定；2006年5月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)

業(yè)健康發(fā)展的六項措施，要求科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用

監(jiān)管，制止囤積土地行為；2006年8月31日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強土地調(diào)控

有關(guān)問題的通知》，通知指出針對當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中建設(shè)用地總量

增長過快，違法違規(guī)用地、濫占耕地屢禁不止等現(xiàn)象要嚴(yán)把土地“閘門”。

配合國家加強土地管理的大政方針，為了促進(jìn)xx市地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，推

動區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，xx市人民政府近年來相繼制定出臺了《關(guān)于實施國有土地

儲備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》、《xx市閑置土地處理辦法》、《XX

市人民政府辦公廳關(guān)于加強劃撥土地使用權(quán)管理的通知》等一系列法規(guī)文件。尤

其是自2006年以來，土地作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，為貫徹落實國務(wù)院關(guān)

于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知精神，xx市人民政府下發(fā)了《XX市人民政府關(guān)于

進(jìn)一步加強土地管理和調(diào)控工作的通知》（市政發(fā)[2006]100號），通知要求嚴(yán)格執(zhí)

行土地利用總體規(guī)劃，科學(xué)編制年度用地計劃，加大土地儲備力度，嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)

讓管理，加大閑置土地清理力度，不斷深化招拍掛制度改革，增強土地市場透明

度。

(2)房地產(chǎn)市場。xx市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展強勁，不斷改善的投資環(huán)境、雄厚的產(chǎn)

業(yè)基礎(chǔ)和獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引著越來越多的境內(nèi)外投資，帶動了旺盛的土地需求,

房地產(chǎn)市場交投活躍，市場發(fā)展空間廣闊。

從房屋市場交易投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至2007年6月底，xx市房地產(chǎn)開發(fā)

投資完成155.69億元，商品房銷售面積達(dá)311.68萬m

2

，較上年同期增長83.3%,住宅完成投資122.95億元，較去年同期相比增長

37.6%。從xx市2006年商品房實際銷售面積數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)房銷售面積為193.3萬

m

3

，占全年商品房銷售面積的31.11%；期房銷售面積428.2萬m

2

，占68.89%o與2005年相比，銷售面積增長25%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于竣工面積10.5%

的增長幅度，這反映出xx市房地產(chǎn)市場面臨著供不應(yīng)求的局面，也是拉動房價不

斷上漲的原因之一。

從房地產(chǎn)交易價格來看，據(jù)2007年xx市統(tǒng)計局和xx城調(diào)隊調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，

2007年上半年xx市無論是新建商品房、二手房、住宅租金和地價都在上漲，2007

年1?6月，xx市新建商品房銷售價格同比增長4.7%。分類來看，住宅類價格同

比上漲5.5%,非住宅類價格同比上漲1.3%。與國家發(fā)展和改革委員會價格監(jiān)測

中心發(fā)布的上半年36個大中城市房價16.34%的平均增幅相比，xx市房地產(chǎn)價格

漲幅還處于中低水平，這也預(yù)示著xx市的房地產(chǎn)價格還有一定的上漲空間。

可以預(yù)見，伴隨著國家和地方土地管理制度的不斷強化和土地使用制度改革

創(chuàng)新步伐的加快，xx市的房地產(chǎn)市場發(fā)育會日趨成熟，城市土地潛能會得到了進(jìn)

一步的發(fā)揮，通過對一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的認(rèn)真貫徹和執(zhí)行落實，必將推

進(jìn)土地資源的集約節(jié)約利用，推動城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

3.產(chǎn)業(yè)政策和稅收優(yōu)惠政策

(1)產(chǎn)業(yè)政策。xx市鼓勵投資發(fā)展以電子信息、現(xiàn)代生物與新醫(yī)藥、機(jī)電一體

化、光電子、新材料和高效節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)為重點的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，包括建立高科

技研發(fā)中心；以裝備工業(yè)、輕紡工業(yè)、化學(xué)工業(yè)和建筑與建材等四大產(chǎn)業(yè)為重點

的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級；以旅游服務(wù)設(shè)施、景觀建設(shè)和旅游資源綜合開發(fā)為重點

的旅游產(chǎn)業(yè)；以交通、通信、市政、供水、供電、供熱、供氣等城市公用事業(yè)為

重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以新型住宅、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和舊城改造為重點的房地

產(chǎn)開發(fā)。

⑵稅收優(yōu)惠政策。凡在XX市投資國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)外資企業(yè)，在一定期限

內(nèi)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；投資新辦交通、電力、水利、郵政、廣播

電視等企業(yè)，企業(yè)所得稅實行兩年免征、三年減半征收；對國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)

勢產(chǎn)業(yè)項目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口自用技術(shù)設(shè)備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外,

免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對高新技術(shù)企業(yè)實行挾持政策，單位和個人(包括

外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個人)從事技術(shù)

轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入免征營業(yè)

稅；鼓勵開發(fā)軟件產(chǎn)品，對增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，

按17%的法定稅率征收增值稅，對實際稅負(fù)超過3%的部分實行即征即退，由企

業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn)；對高新技術(shù)產(chǎn)品的出口實行增值稅零稅

率政策。

4.城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)

(1)城市規(guī)劃。根據(jù)xx市正在執(zhí)行的第三輪城市總體規(guī)劃(1995-2010),按照“保

護(hù)古城，降低密度，控制規(guī)模，節(jié)約土地，優(yōu)化環(huán)境，發(fā)展組團(tuán)，基礎(chǔ)先行，改

善中心”的原則，確定xx市城市結(jié)構(gòu)和布局形態(tài)為：中心集團(tuán)，外圍組團(tuán)，軸向

布點，帶狀發(fā)展，形成中心城市、衛(wèi)星城、建制鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系。規(guī)劃到2010

年，中心市區(qū)人口規(guī)模214萬人，用地規(guī)模175km

2

O但截至2006年底，中心市區(qū)人口規(guī)模已達(dá)237萬人，用地規(guī)模已擴(kuò)展到

249km

2

目前，XX市正在修編報批第四輪城市總體規(guī)則。根據(jù)新規(guī)劃，XX市的城市空

間布局將形成東接XX、西連XX、南拓XX、北跨XX的格局。新規(guī)劃確定城市總體結(jié)

構(gòu)布局形態(tài)為“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”。在主城區(qū)范圍內(nèi)為

富有中國傳統(tǒng)城市空間特色的“九宮格局〃模式，沿城市放射狀交通線向外發(fā)展功

能區(qū)，形成多個新城。

新規(guī)劃合理確定城市人口和建設(shè)用地規(guī)模。到2020年，主城區(qū)城市人口控

制在528萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在490km

2

以內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為92.73m

2

左右。

(2)城市發(fā)展目標(biāo)。xx市將通過規(guī)劃立市、科教興市、產(chǎn)業(yè)強市、文化名市、

環(huán)境優(yōu)市、依法治市，實現(xiàn)以下城市發(fā)展目標(biāo)：深入挖掘歷史文化資源，豐富人

文景觀和自然景觀，營造文化環(huán)境，延續(xù)城市文脈，提升品質(zhì)，建設(shè)國際性旅游

城市；依托教育、科研和人才資源優(yōu)勢，推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開

發(fā)區(qū)建設(shè)，營造創(chuàng)業(yè)最佳環(huán)境，建設(shè)科技創(chuàng)新城市；保護(hù)利用生態(tài)資源，結(jié)合山、

嫄、河、林自然地貌，建設(shè)依山抱水、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居城市；依托區(qū)位優(yōu)勢，

構(gòu)建高效、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)航空、鐵路、公路交通樞紐城市；充分發(fā)

揮優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和地區(qū)輻射能力，建設(shè)國防科技、裝備制造、高新技術(shù)研發(fā)和生產(chǎn)三

大基地；擴(kuò)大開放，增強城市綜合實力和核心競爭力，強化金融、商貿(mào)、信息、

物流等區(qū)域功能，建設(shè)中國西部經(jīng)濟(jì)中心。

5.社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

近年來，xx市社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP持續(xù)增長，居民收入穩(wěn)定提高，物價

上漲幅度亦有所加快。xx市自1998年以來各項經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)及相關(guān)指數(shù)(環(huán)比)

見下表。

從上表可以看出，除了1998年和1999年受東南亞金融危機(jī)影響外，其他年

份的GDP增長速度一直保持在兩位數(shù)，強勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭是xx市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

展的巨大推動力。同時，從商品零售價格總指數(shù)、居民消費價格總指數(shù)和房屋銷

售價格指數(shù)來看，雖然1998年到2003年商品零售價格總指數(shù)、居民消費價格總

指數(shù)普遍下浮，但房屋銷售價格指數(shù)仍穩(wěn)定且略有上漲，2003年以后房地產(chǎn)價

格與物價指數(shù)均出現(xiàn)了恢復(fù)性的上漲，且房屋價格指數(shù)高于物價指數(shù)，這也印證

了房地產(chǎn)的增值保值功效。

XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入自1998年一直在穩(wěn)步上漲，隨著居民收入的

增加，購買力增強，人們生活水平提高，對居住、工作的空間要求提高，對房地

產(chǎn)的需求也在增加，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲。隨著xx市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城

鎮(zhèn)居民人均可支配收入的上漲空間還很大，房地產(chǎn)價格還會有一定的上漲空間。

（二）區(qū)域因素

估價對象位于XX市XX區(qū)，處XX市老城區(qū)中心北部。

1.區(qū)域概況

XX區(qū)是XX市中心城區(qū)之一，是XX省人民政府、XX市人大常委會等黨政機(jī)關(guān)所

在地，位于市中心東北部。XX區(qū)轄區(qū)面積31km

2

，設(shè)9個街道辦事處、90個社區(qū)、13個行政村、53萬人口。

xx區(qū)交通發(fā)達(dá)，轄區(qū)北連至銅川高速公路、東接到臨潼高速干線，區(qū)內(nèi)有兩

個火車站、兩個汽車站，是西北重要的交通樞紐。xx區(qū)商貿(mào)業(yè)較發(fā)達(dá)，目前已形

成了以xx路、xx路為軸線的商貿(mào)、飲食、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，xx路批發(fā)市場、輕工業(yè)批發(fā)

市場等60多個大小市場遍布全區(qū)，香格里拉飯店、xx人民大廈、xx百貨大樓等

服務(wù)商貿(mào)設(shè)施能滿足居民衣、食、住、行、購、玩等多種生活服務(wù)需求。區(qū)內(nèi)分

布有xx遺址、xx公園和八路軍xx辦事處舊址，旅游資源豐富。

2006年，xx區(qū)生產(chǎn)總值完成152.17億元，同比增長12%;地方財政收入完成

6.91億元，同比增長17%;全社會固定資產(chǎn)投資完成82億元，同比增長31.1%；

規(guī)模以上工業(yè)增加值完成63.35億元，同比增長11.5%；社會消費品零售總額達(dá)

150.59億元；吸引外商直接投資3215萬美元，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。

估價對象接于xx市XX區(qū)XX路x號，主干道xx大街東側(cè)，xx路以北地區(qū)，所處

區(qū)域位于xx市老城區(qū)中心北部，區(qū)域大部分土地處《xx市城區(qū)土地級別圖（2007

年）》二級范圍。區(qū)城內(nèi)主要以科研設(shè)計院所和醫(yī)療文教單位為主，其間穿插分

布一些居民社區(qū)，沿街巷布設(shè)有部分小型商服網(wǎng)點，商服繁華度遠(yuǎn)不及老城區(qū)內(nèi)

以xx樓為中心的東x街、南x街、xx路、西x街以及北x街路段。目前區(qū)域內(nèi)市政基

礎(chǔ)設(shè)施配套較完備，各項生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，交通較順暢，伴隨著xx市舊城

改造步伐的加快，未來土地增值潛力較大。

2.交通備件

估價對象所處的XX區(qū)北連XX市至XX一級公路，東接XX市至XX高速公路。境內(nèi)

有XX火車站、XX省XX長途汽車站、XX城東汽車客運站、XX火車站東站，交通四通

八達(dá)，地理位置優(yōu)越，是XX省、XX市重要的交通樞紐。

估價對象所處的老城區(qū)擁有全市最為密集的公交線路，并由城區(qū)輻射到市區(qū)

邊緣。建設(shè)中的地鐵2號線由北至南沿XX街貫穿城內(nèi)，即將動工的地鐵1號線自

西向東穿城而過。兩條線路建成后將會極大緩解城內(nèi)交通擁堵問題。XX市政府北

遷后，城內(nèi)區(qū)的行政功能將會弱化，屆時，城內(nèi)交通狀況會得到進(jìn)一步改善。

估價對象所處區(qū)域在XX市火車站西側(cè)，距XX市火車站約1.9km,距XX長途汽

車站約1km,對外交通便捷度較高；宗地南臨支路XX路，西距生活型主干道XX

街約140m,道路通達(dá)度較高；主干道上有第6路、9路、26路、28路、33路、

36路、37路、39路、104路、107路、117路、205路、206路、208路、214

路、216路、228路、229路、236路、238路、239路、310路、336路、506路、

507路、511路、519路、600路、601路、608路、609路、K618路、703路、

705路、712路、714路、718路、719路、912路等多條公交線路布設(shè)站點，站

點距估價對象約200m,公交便捷度高，區(qū)域禁止貨車通行。總體而言，交通條

件較為便捷。

3.商服繁華度

估價對象所處的xx市老城區(qū)擁有全市最完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施體系。老城區(qū)內(nèi)

以XX樓為中心，東、南、西、北4個特色的商業(yè)大街共同構(gòu)成市級商服中心，輻

射整個市區(qū)。有“文明一條街〃之稱的東x街，全長2000m,大小鋪面足有500余

家，以專賣店為主要形式，是本地人和外地人在xx購物的首選去處；南x街是XX

市金融機(jī)構(gòu)最為密集的街道，在這1km長的街道上幾乎集中了所有的金融機(jī)構(gòu)，

包括中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、招商銀行、平安保險等一些銀行、保險公司、

證券公司、信托投資公司等；西x街是仿古一條街，全長2088m,采用仿唐建筑

風(fēng)格，商業(yè)建筑面積70萬m

2

,道路兩側(cè)分布著9處景觀廣場，被中國步行商業(yè)街工作委員會命名為“中

國著名商業(yè)街〃；北x街是電訊業(yè)、大型家電連鎖業(yè)一條街，從北x街十字到xx樓

積淀了濃厚的商業(yè)氛圍，大型家電連鎖巨頭國美、蘇寧，及迅捷、迪信通、華中

通信、峰星等手機(jī)專賣使得北x街商業(yè)特色分外明顯。

估價對象處xx街北段x側(cè)，由于不臨主干道，所處區(qū)域商服業(yè)主要為沿街巷

布設(shè)的部分小型商服網(wǎng)點，商業(yè)氛圍相對一般，距市級商服中心區(qū)約1km,距區(qū)

級商服中心約0.5km,商服繁華度遠(yuǎn)不及以xx樓為核心的市級商服中心區(qū)。目前

區(qū)域商服繁華度總體一般。

4.基礎(chǔ)設(shè)施條件

⑴市政基礎(chǔ)設(shè)施。估價對象所處區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已達(dá)到“六通〃（通路、

通電、通信、供水、排水、供氣）條件，基礎(chǔ)設(shè)施配套基本完善，且保證率較高，

有利于宗地的開發(fā)利用，具體如下。

通路：區(qū)域內(nèi)東西方向主要有XX路、XX北路等主干道，南北方向主要有XX

大街、XX路等市政主干道，與各條支路共同形成了密集路網(wǎng)體系，道路通達(dá)度較

高，交通較方便。

通電：區(qū)域由城中區(qū)供電所管轄的變電站及多條10kV電力線路提供供電電

源，供電充足、完全能夠滿足用電的需求，現(xiàn)有供電保障率達(dá)95%以上。

通信：市政有線及無線通信網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，可提供DDD、IDD、數(shù)據(jù)傳輸，

圖文傳真等各種服務(wù)，可滿足通信需要，現(xiàn)有通信保障率95%以上。

供水：市政供水，區(qū)域內(nèi)市政自來水管網(wǎng)到位，現(xiàn)有供水保障率95%以上。

排水：區(qū)域內(nèi)有市政統(tǒng)一鋪設(shè)的排水管網(wǎng)，雨水、污水分流，現(xiàn)有排水保障

率95%以上。

供氣：市政供氣，由國家重點工程一xx天然氣工程的高壓管道輸入該區(qū)域。

區(qū)域內(nèi)有天然氣中壓管線，可向用戶供氣，現(xiàn)有供氣保障率95%以上。

⑵公用服務(wù)設(shè)施。估價對象所處區(qū)域內(nèi)分布的各類生活服務(wù)及公共設(shè)施配套

主要有：xx市第二醫(yī)院、xx市中心醫(yī)院、xx市婦幼醫(yī)院、xx口腔醫(yī)院、XX小學(xué)、

XX路小學(xué)、XX中學(xué)、第X中學(xué)、第XX中學(xué)、XX街廣場、XX路郵電所、XX路郵局、

交行、建行、商行XX街支行、XX公園、XX廣場等，所處區(qū)域的生活服務(wù)設(shè)施及公

用設(shè)施配套齊全。

5.環(huán)境條件

估價對象所處區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)，噪聲在40?50dB,地下水污染一般，

屬地下水較壞水區(qū)，由