營業(yè)稅條例及其實施細則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

營業(yè)稅稅收政策

第一頁，共三十八頁。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅基本政策一、納稅義務(wù)人二、征稅范圍三、納稅義務(wù)發(fā)生時間四、納稅期限五、納稅地點六、計稅依據(jù)七、稅率八、減免稅第二頁，共三十八頁。

一、納稅義務(wù)人在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：（1）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)；（2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個人在境內(nèi)；（3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；（4）所銷售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi)。第三頁，共三十八頁。二、征稅范圍1.條例第一條所稱條例規(guī)定的勞務(wù)是指屬于交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。2.條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)?？钏Q有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。第四頁，共三十八頁。3.銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。（2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。第五頁，共三十八頁。三、納稅義務(wù)發(fā)生時間1.營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。2.條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。第六頁，共三十八頁。3.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。

納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。

納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。第七頁，共三十八頁。四、納稅期限營業(yè)稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅；以5日、10日或者15日為一個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。第八頁，共三十八頁。

五、納稅地點1．納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。2．自2003年7月1日起（含），在本市范圍內(nèi)從事銷售不動產(chǎn)的納稅人新發(fā)生的業(yè)務(wù)（以主管部門簽發(fā)的建筑工程施工許可證中批準的開工日期為準），依法應(yīng)當繳納營業(yè)稅的，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅、城建稅和教育費附加。第九頁，共三十八頁。六、計稅依據(jù)1．納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。2．條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：第十頁，共三十八頁。

（1）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（3）所收款項全額上繳財政。3．納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。第十一頁，共三十八頁。4.納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（1）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（2）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（3）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）。公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。第十二頁，共三十八頁。5.納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。6.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。7.根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對房地產(chǎn)公司向購房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應(yīng)并入營業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計算征收營業(yè)稅。第十三頁，共三十八頁。8.以“還本”方式銷售建筑物，在計征營業(yè)稅時可否從營業(yè)額中減除“還本”支出？以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。第十四頁，共三十八頁。9.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。第十五頁，共三十八頁。七、稅率稅目稅率一、交通運輸業(yè)3%二、建筑業(yè)3%三、金融保險業(yè)5%四、郵電通信業(yè)3%五、文化體育業(yè)3%六、娛樂業(yè)5%-20%七、服務(wù)業(yè)5%八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%九、銷售不動產(chǎn)5%第十六頁，共三十八頁。八、減免稅1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。2．對企業(yè)、行政事業(yè)單位、房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司按房改成本價、標準價出售住房的收入，并納入我市住房資金管理的，暫免征收營業(yè)稅。單位按房改成本價、標準價出售住房，系指執(zhí)行國家房改辦法的單位，以所出售住房所在地政府房改管理機關(guān)制定的房改成本價、標準價出售的生活用居住房。對單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入，憑其所提供的所屬級別政府房改主管部門“售房款存儲證明”中注明的歸集金額，免征營業(yè)稅；凡超額部分，應(yīng)照章全額征收營業(yè)稅。第十七頁，共三十八頁。3．對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，暫免征收營業(yè)稅。對各單位以高于政府規(guī)定價格出租的住房，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。4．對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅。廉租住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人以及廉租住房租金、貨幣補貼標準等須符合國發(fā)[2007]24號文件及《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號）、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。第十八頁，共三十八頁。5.納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。第十九頁，共三十八頁。6.農(nóng)村集體土地拆遷補償費營業(yè)稅政策(1)農(nóng)村集體取得的拆遷補償費鑒于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，故村集體（村委會）通過合法程序出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補償收入，應(yīng)依照《營業(yè)稅稅目注釋》中“對土地所有者出讓土地使用權(quán)，不征收營業(yè)稅”的規(guī)定執(zhí)行。而對于村集體（村委會）未經(jīng)政府相關(guān)部門審批，私自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地，因其土地權(quán)屬未進行變更仍為集體土地，故對其取得的補償收入按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”子目征收營業(yè)稅。第二十頁，共三十八頁。（2）相關(guān)單位取得的拆遷補償費部分單位與村集體（村委會）簽訂集體土地租賃協(xié)議，租用集體土地并自行興建了廠房或其他建筑物用于經(jīng)營。在拆遷過程中，租用土地的單位取得的拆遷補償費中對于“建筑物”的補償應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目照章征收營業(yè)稅，而對于停產(chǎn)停業(yè)補償、機器設(shè)備補償、員工失業(yè)補償?shù)炔粚儆跔I業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。但對于上述各類補償款的具體款項應(yīng)在拆遷協(xié)議中予以明確，且被拆遷單位在財務(wù)處理上應(yīng)分別核算，否則應(yīng)并入建筑物補償款，一并征收營業(yè)稅。第二十一頁，共三十八頁。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的營業(yè)稅稅收政策一、房地產(chǎn)開發(fā)預售環(huán)節(jié)二、房地產(chǎn)竣工銷售環(huán)節(jié)三、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)第二十二頁，共三十八頁。一、房地產(chǎn)開發(fā)預售環(huán)節(jié)1．合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：第二十三頁，共三十八頁。（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第二十四頁，共三十八頁。（2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。第二十五頁，共三十八頁。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：（1）房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。第二十六頁，共三十八頁。（2）房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。第二十七頁，共三十八頁。（4）合法取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)人，在其取得土地使用權(quán)的土地上，按照政府有關(guān)工程建設(shè)項目申請審批程序法規(guī)以自己名義“立項”建設(shè)，無論采取何種銷售或與他人合作方式，均不適用有關(guān)營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。第二十八頁，共三十八頁。(5)

中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。第二十九頁，共三十八頁。關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題：外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。三、對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。第三十頁，共三十八頁。（6）個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人（以下簡稱“地主”）簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶。這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。另一方面，個人與地主的關(guān)系，屬于一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房的行為。對其雙方應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。第三十一頁，共三十八頁。2.單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。（2）轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。第三十二頁，共三十八頁。二、房地產(chǎn)竣工銷售環(huán)節(jié)1.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購，對此應(yīng)如何征收營業(yè)稅。在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。第三十三頁，共三十八頁。2.從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外