中信房地產(chǎn)CLD項目前期報告

中信東莞CLD項目前期報告?第一頁，共五十六頁。商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。第二頁，共五十六頁。需解決的問題①定位(基于2年內(nèi)市場趨勢)②物業(yè)發(fā)展方向CLD項目高端(超前)中高中端(主流)設(shè)計指導(dǎo)第三頁，共五十六頁。思路與解決模型項目發(fā)展空間項目限制條件定位選擇建筑規(guī)劃產(chǎn)品組合開發(fā)節(jié)奏方向選擇市場判斷(趨勢/競爭)地塊資源條件中端中高高端地塊企業(yè)目標(biāo)基本面(政策)第四頁，共五十六頁。萬科運河?xùn)|1號星河傳說凱旋城景湖春曉格林小城東駿豪苑世紀(jì)城森林湖葛蘭溪谷御花苑本項目FOCUS2007項目面臨的競爭總建面積(m2)239505.15土地面積(m2)95802.06容積率≤2.5建筑覆蓋率≤25％綠地覆蓋率≥30%第五頁，共五十六頁。FOCUS競爭時間表06.345678910111207.12345678萬科運河?xùn)|1號：預(yù)計05年12月1期開盤容積率2.92期、3期、4期金眾葛蘭溪谷：預(yù)計06年初1期開盤，創(chuàng)新產(chǎn)品入市容積率1.65洋房為主力產(chǎn)品凱旋城：05年5月1日2期開盤中大戶型高檔洋房東竣豪苑：05年9月18日1期開盤，高端入市容積率1.782期小高層、3期高層星河傳說：6500元/均價月均8－10套高價低速非市場化操作模式金地格林小城：05年5月1日2期開盤70萬規(guī)模容積率1.53期產(chǎn)品建設(shè)控股項目：預(yù)計明年上半年開盤，容積率1.65洋房為主力產(chǎn)品森林湖：2006東莞市場顛峰之作，頂級豪宅入市后續(xù)中高密度產(chǎn)品本項目本項目24萬建面，容積率2.5，規(guī)模/資源/指標(biāo)屬性存在差距第六頁，共五十六頁。現(xiàn)狀市場價格箱體歸納單價（元/m2）檔次低檔中檔中高檔高檔總價（萬元）物業(yè)類型低檔中檔洋房中高檔洋房別墅及低密度產(chǎn)品第七頁，共五十六頁。未來2年城區(qū)洋房價格水平變化趨勢2007走勢線2006走勢線第八頁，共五十六頁。東莞中高檔住宅距離拉近（別墅面積下降，洋房價格提升）。主流別墅發(fā)展趨勢（早期傳統(tǒng)別墅）（嘉多利山花園）均價：5000（世紀(jì)城一期）均價：6000（世紀(jì)城二期）均價：6500主流中高端洋房發(fā)展趨勢（凱旋城一期）均價：4000（凱旋城二期）均價：4500（世紀(jì)城）均價：4000180-250平米200-300平米300-400平米156平米180平米152平米150萬-200萬120萬-180萬110萬-160萬200萬-400萬50萬-60萬70萬-80萬60萬-70萬50萬-60萬143平米400-500平米面積區(qū)間總價區(qū)間第九頁，共五十六頁?？們r（萬元）物業(yè)類型低檔中檔洋房中高檔洋房別墅及低密度產(chǎn)品價格趨勢：東莞中高檔住宅價格箱體進(jìn)一步放大，項目發(fā)展空間及可選擇方向進(jìn)一步拓寬。2007走勢線2005走勢線第十頁，共五十六頁。5500元/平米7000元/平米6000元/平米高端：中端：中高端：5000元/平米Question：本項目的價格箱體如何判定？4500元/平米森林湖/五環(huán)路項目/星河傳說御花苑/世紀(jì)城/凱旋城萬科運河?xùn)|1號/東駿豪苑金眾葛蘭溪谷/建設(shè)控股項目/景湖春曉？2007市場價格箱體變化第十一頁，共五十六頁。本地人、外高、企業(yè)中高管資源型大面積獨立別墅（400-500）工薪階層經(jīng)濟(jì)實用型多層平面（80-120）新移民隨著東莞城市化進(jìn)程的加速，大量外來中間階層（白領(lǐng)、中產(chǎn)）的崛起未來將逐漸向紡錘體轉(zhuǎn)變中間產(chǎn)品空隙的填充東莞傳統(tǒng)啞鈴型的客戶結(jié)構(gòu)決定其啞鈴型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

。未來的客戶結(jié)構(gòu)將隨著東莞城市化進(jìn)程而發(fā)生變化。2003－2005城區(qū)人口增長分析城區(qū)常住人口99.29萬人常住人口3年增長率15.35%大專以上年均增長率135％年均總?cè)丝谠鲩L量25.52萬人數(shù)據(jù)來源：東莞統(tǒng)計局第十二頁，共五十六頁。第十三頁，共五十六頁。第十四頁，共五十六頁。2004年上半年東莞市實際利用外資15.90億美元，比上年同期增長50.3%。在以外源經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)體系中，利用外資一直保持平穩(wěn)增長趨勢，外商直接投資比重相對較大。05年東莞購房客戶構(gòu)成未來客戶：外來的中高端客戶是東莞主要的客戶構(gòu)成，同時隨著東莞發(fā)展會帶來更多的客戶資源。數(shù)據(jù)來源：東莞房管所時間地點東莞市廣州市2004年------2003年14,0807,7282002年14,0618,7272001年13,6128,3092000年13,8258,0001999年13,678----東莞外資利用統(tǒng)計東莞市近年外商投資企業(yè)發(fā)展與深圳市、廣州市對比表單位：家第十五頁，共五十六頁。政府04年對高端低密度市場控制，使其開始逐漸進(jìn)入減速發(fā)展期啟動期發(fā)展期快速發(fā)展期90年代末~2000年初市場由90年代末的高潮期步入平穩(wěn)發(fā)展期景湖花園、愉景花園項目的水景園林曾一時轟動市場，陸續(xù)又有多個別墅項目推陳出新，充分保證了市場供量2000年初~2004年御花苑、世紀(jì)城、星河傳說等新興項目的推出，以其各自獨特的產(chǎn)品及營銷給東莞豪宅市場帶來了強(qiáng)大的沖擊力，市場呈現(xiàn)出供需兩旺之勢減速發(fā)展期2004年初，政府出臺停止別墅用地的供應(yīng)在此之前獲得審批的項目相繼入市，現(xiàn)度引起發(fā)市場火爆，消費者需求受到觸發(fā)，但這一政策會導(dǎo)致未來1、2年的別墅供應(yīng)逐步減少，市場會出現(xiàn)供不應(yīng)求局面90年代初東莞豪宅開始概念誕生93年旗峰山下新世界花園的開發(fā)興建，將香港豪宅的規(guī)劃設(shè)計正式引入東莞特征5：政策因素影響大市場快速發(fā)展階段特征：第十六頁，共五十六頁。高端需求強(qiáng)勁，低密度市場稀缺性逐漸顯現(xiàn)，市場呈現(xiàn)追捧現(xiàn)象。在別墅銷售不斷攀升的情況下，別墅累計空置面積基本保持不變，說明客戶購買別墅主要用于改善居住。別墅預(yù)售面積急劇下降，市場供應(yīng)被政府有效的控制別墅價格在一路攀升，且增幅明顯大于住宅整體增幅資源來源：東莞房協(xié)東竣豪苑9.18開盤至今，疊加售罄，獨棟剩5套，洋房銷售僅30％。第十七頁，共五十六頁。項目名稱區(qū)域容積率總建筑面積（m2）后續(xù)量（推出時間）06年下半年后續(xù)供應(yīng)中信森林湖南城0.9866萬2006年上半年獨立別墅＋聯(lián)排TH＋洋房東峻珊瑚灣畔南城1.7848萬2005年下半年少量獨棟＋小高層御花苑南城0.9955萬2005下半年聯(lián)排TH＋洋房景湖花園南城2005下半年少量TH,洋房世紀(jì)城南城1.3357.8萬2006上半年洋房金眾項目南城1.6534萬2006年上半年洋房建設(shè)控股南城1.6543萬2006年下半年洋房景湖灣畔南城1.730萬2005下半年洋房運河?xùn)|1號南城2.929.8萬2006年中小高層湖畔灣東城1.832萬2005下半年少量別墅＋洋房萬科城市高爾夫東城1.536萬2004.11洋房景湖春曉東城243萬2005下半年洋房天驕峰景東城2.847萬2005下半年洋房星河傳說東城1.0992萬（住宅51萬）2005下半年洋房理想0769萬江1.549萬2005下半年洋房（低密度產(chǎn)品）城區(qū)后續(xù)供應(yīng)量預(yù)估：05－07低密度產(chǎn)品主要來自于森林湖、御花苑，景湖和東峻等有少量供應(yīng)，預(yù)計供應(yīng)量在2年內(nèi)在20多萬第十八頁，共五十六頁。東莞市場購買大戶型的中高端需求量占到市場總體購房需求的25％（套數(shù)比）左右。從成交價格來看，140平米以上的戶型價格承受能力較強(qiáng)。從成交速度來看，180平米以上的戶型銷售難度較大按房價劃分，房價3000元左右是市場銷售單價的主力；結(jié)合實際銷售情況，洋房單價達(dá)到4000-4500元已屬高檔洋房系列，而這些高價樓盤的主力戶型一般在120平米以上。25％25％25％第十九頁，共五十六頁。按05年1－9月供應(yīng)量，城區(qū)的住宅面積在135萬，中高端住宅的年消化量（供需基本平衡）預(yù)計在50萬左右。東莞市批準(zhǔn)商品房預(yù)售項目情況表（2005年1-9月）鎮(zhèn)區(qū)名稱

批準(zhǔn)預(yù)售面積

住宅

城區(qū)

217127110987東城

804089519796南城

921722589756萬江

237254137275常平

445740366311長安

407686323131虎門

347751341353塘廈

283767258538厚街

321677283651住宅

套數(shù)比

面積比8024％（80戶均）17％80-12051％（100戶均）46％120-14025％（160戶均）37％160以上

各類戶型銷售的面積比第二十頁，共五十六頁。未來中高端洋房客戶客戶特征客戶的具像描述購買動機(jī)原豪宅消費群東莞本地有錢人客戶層面窄，對價格不太敏感非常注重項目的尊貴感、身份感和居住人群的特點，有明顯的群居特性休閑娛樂配套、獨有的景觀資源，如山景、水景、高爾夫等港、臺商、外商有一定的投資趨向，對價格不太關(guān)注較為注重項目的地段、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理，有非常明顯的群居特性形成特定的生活群體及良好的生活氛圍外來企業(yè)主、高級管理層對價格相對敏感，物業(yè)總價將是衡量其決定購買的關(guān)鍵因素注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感，注重產(chǎn)品品質(zhì)、管理及私密性看重外來背景物管公司，規(guī)模突顯價值傳統(tǒng)洋房消費群本地原住民、公務(wù)員需求面積相對較大，以120~180平米為主，對價格敏感性相對較低注重項目的園林景觀效果、戶型布局、商業(yè)配套等因素改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體港、臺商、外商企業(yè)主擁有自己的工廠或企業(yè)，買房為員工提供更好的福利注重項目品質(zhì)及檔次，希望員工群居，并以此來為自己公司打造更好的形象為員工提供更好的福利，以留住人才新移民來東莞5年以上時間，打算在東莞安家可能與孩子、父母同住，注重社區(qū)環(huán)境和片區(qū)環(huán)境，對生活的期望值高改善居住環(huán)境高級白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、商務(wù)人仕、一般來莞多年，習(xí)慣東莞生活，多數(shù)已成家取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感，注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式中高端客戶對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)及物業(yè)管理要求較高。本地客戶看重內(nèi)部環(huán)境，外商更重功能使用的舒適性和外部環(huán)境?？蛻糈厔荩褐懈邫n住宅客戶主要來自兩塊，高端客戶尋求替代，傳統(tǒng)洋房客戶因人口增長而增加。第二十一頁，共五十六頁?！碍h(huán)境和治安都不錯，而且住在里面的人也相對比較有素質(zhì)?！薄拔易钕矚g的數(shù)字就是9，我買的房子正望東莞龍脈黃旗山頂，又是9棟9樓09單位，所以立刻就定了下來。““我買國際公館是因為這里所獨有的品味。?！薄拔覐奈丛跂|莞看過房，我印象中東莞還沒有高尚，環(huán)境好的大社區(qū)。偶然一次在路邊看到了世紀(jì)城的幾棟房子，就過來看看了。感覺挺符合我的要求的?！拔蚁矚g綠色的安靜的環(huán)境，早上忙了一天晚上挺想享受一下。我對南城發(fā)展有信心，我買這里是為了小孩以后的生長環(huán)境著想，這里治安不錯，而且住在里面的人也相對比較有素質(zhì)。買房前我就已經(jīng)鎖定了四環(huán)路這一帶的小區(qū)，因為我這邊朋友比較多，我也經(jīng)常過來典型客戶語錄（類別墅客戶）第二十二頁，共五十六頁。典型客戶語錄（高端洋房客戶）配套設(shè)施要比較休閑，可以提供老人散步的地方，要有閱覽室、游泳池、籃球場；會所更要休閑。目前東莞的房子間距較密，覺得沒有私密性，所以還是選擇是四樓。來東莞已有五年時間，已融入東莞的習(xí)俗，尤其是風(fēng)水方面。對周邊的環(huán)境會比較看重，認(rèn)為如果周邊環(huán)境不好，回家的心情也會不好。在看過的樓盤當(dāng)中，喜歡景湖花園，因為物業(yè)管理較為放心，而國際公館則花園較密，管理水平也一般，凱旋城有個好的學(xué)校，而格林小城的樓距太窄，而且大量使用玻璃不安全，欠缺考慮小朋友、老人的安全。現(xiàn)在東莞學(xué)校接送的比較多，不需要過多考慮是否在學(xué)校附近。對小孩的未來規(guī)劃很多，希望給小孩自由成長的環(huán)境，并提供盡量好的一些環(huán)境，舍得對小孩投資，肯定會選擇最好的學(xué)校

第二十三頁，共五十六頁。分析：1.德方斯區(qū)是凱旋城標(biāo)桿區(qū)域；2.巴黎樓和嘎納樓是德方斯區(qū)景觀、位置最優(yōu)；3.當(dāng)時以均價為3985元/平米的價位銷售，銷售率達(dá)50%—80%。（2003年1月放售），最終實現(xiàn)均價為4245元【凱旋城實踐】洋房中高端客戶對景觀的追逐，說明其對高素質(zhì)物業(yè)的強(qiáng)烈要求。德方斯區(qū)巴黎樓嘎納樓從早期的銷售情況來看，最先消化的是價格最高、景觀最佳的戶型單位第二十四頁，共五十六頁?！緞P旋城實踐】對高素質(zhì)物業(yè)追求的這群高端客戶購買力強(qiáng)。分析：120平米的小三房銷售達(dá)到50%，160平米的中四房銷售達(dá)到41%，凱旋城景觀、位置最好的大平面銷售達(dá)77%。

在艾麗舍區(qū)銷售較好的樓棟為景觀、位置、朝向最好的艾1和艾9部分單位，可以看到銷售分別達(dá)到40%和67%；超級四房：均價達(dá)5000元，面積為240平米，總價可達(dá)120萬，接近別墅總價第二十五頁，共五十六頁。中高端競爭：競爭對手的開發(fā)模式分析開發(fā)模式世紀(jì)城/御花苑金眾葛蘭溪谷星河傳說凱旋城/格林小城二高一低模式局部創(chuàng)新高價低速穩(wěn)健模式模式分析指標(biāo)分解：高端啟動樹立形象；快速建立轟動效應(yīng)；外來發(fā)展商慣常思路：依托新產(chǎn)品創(chuàng)新快速進(jìn)入陌生市場非市場化低容積率下品質(zhì)與環(huán)境的提升，全面均好社區(qū)隨市場增長而增值模式前提規(guī)模大，容積率低必須保證足夠大的可開發(fā)空間局部創(chuàng)新（產(chǎn)品/環(huán)境/會所配套/功能突破）市場價格必須可預(yù)期——市場不明朗/資源有限下的快進(jìn)快出模式模式應(yīng)用判斷依賴對地塊的趨勢判斷第二十六頁，共五十六頁。生態(tài)居住區(qū)CBD項目地段價值中心區(qū)的向心力凸現(xiàn)，本項目作為未來東莞CLD的代表性項目，具有典型的示范意義和價值空間CLD第二十七頁，共五十六頁。項目四環(huán)路進(jìn)入路徑CLD東莞大道項目印象優(yōu)越的城市中心資源，純凈的高尚片區(qū)第二十八頁，共五十六頁。交通：現(xiàn)狀較差，未來交通便利，文教衛(wèi)娛配套齊全東莞大道五環(huán)路南外環(huán)路本案食街客車站配套分析中央生活區(qū)購物樂園汽車站南開中學(xué)（擬建）高級中學(xué)四環(huán)路第二十九頁，共五十六頁。CLD資源及項目地塊未來景觀資源第三十頁，共五十六頁。CLD資源及項目地塊周邊未來發(fā)展第三十一頁，共五十六頁。CLD發(fā)展意義：東莞CBD發(fā)展困境及瓶頸的突破。東莞將投入500億打造現(xiàn)代化中心城市CBD大量市政配套投入，土地價值提升帶動房地產(chǎn)升值東莞現(xiàn)有做法：商務(wù)啟動。辦公樓的大量集中供應(yīng)，但辦公樓（4000-4300）與高檔洋房住宅（3900-4500）相當(dāng)。原因：產(chǎn)業(yè)未成熟，需求有限，土地價值較難體現(xiàn)。非大都市CBD啟動的常規(guī)模式：住宅啟動。市政配套對土地價值的拉升立即從住宅需求中得到釋放需求較強(qiáng)，客戶范圍擴(kuò)展第三十二頁，共五十六頁。[案例借鑒]自1993年啟動開始，福田中心區(qū)以商務(wù)物業(yè)帶動，走了這樣一條道路：交通配套--寫字樓--住宅--市政工程--商業(yè)規(guī)劃啟動基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)寫字樓啟動住宅啟動市政工程啟動商業(yè)啟動1993年前1993年1995年1996年1998年1998年1999-2001年投資大廈、信息樞紐中心啟動量：啟動量：47.9萬平米彩福大廈、中海華庭、深業(yè)花園六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂廳區(qū)域商業(yè)形成=居住商業(yè)+寫字樓商業(yè)多元化發(fā)展2002年-現(xiàn)在啟動量：約20萬平米住宅（星河國際、天?。?寫字樓（中電）+集中商業(yè)（購物公園）+市政設(shè)施1998：彩福大廈130000平米1999：中海華庭109302平米2000：黃埔雅苑1，深業(yè)花園，240000平米2002：城中雅苑、風(fēng)華盛世、黃埔2、3，天健、星河國際697356平米2003：春暉苑、港麗豪園、黃埔4，雅頌居276984平米住宅累計總放量不足150萬平米：第三十三頁，共五十六頁。商服物業(yè)供應(yīng)的缺乏為寶安新中心區(qū)住宅物業(yè)發(fā)展方向提供多種可能住宅寫字樓市政配套商務(wù)功能住宅（44.6%）寫字樓市政配套等（40.9%）商務(wù)功能福田中心區(qū)：寶安新中心區(qū)：住宅物業(yè)在商服物業(yè)供應(yīng)缺乏下的兩種可能：1、部分住宅成為商服務(wù)業(yè)的配套；2、部分住宅物業(yè)本身功能上的商服化14.5%開發(fā)時序體量第三十四頁，共五十六頁。寶安新中心區(qū)的啟動快于深圳中心區(qū)，其中心區(qū)進(jìn)程縮短，多元化提前到來規(guī)劃啟動商務(wù)住宅商業(yè)04333深圳中心區(qū)多元化進(jìn)程軸(年)規(guī)劃啟動住宅商務(wù)商業(yè)多元化032122寶安新中心區(qū)多元化進(jìn)程軸(年)多元化2中心區(qū)多元化進(jìn)程對比第三十五頁，共五十六頁。東莞CBD發(fā)展契機(jī)1：大量外來開發(fā)商的進(jìn)入，房地產(chǎn)項目聯(lián)合造勢

CLD的啟動在未來2年內(nèi)住宅供應(yīng)高速放大，未來2-3年內(nèi)現(xiàn)已知的供應(yīng)量在300萬以上——土地交易的規(guī)范化使得開發(fā)商進(jìn)入門檻提高；——外地開發(fā)商積極進(jìn)入的方式：參與市場交易；尋求合作；（萬科、金地、金眾等）——城區(qū)待開發(fā)土地集中分布在東莞大道沿線和四、五環(huán)路兩側(cè)；第三十六頁，共五十六頁。東莞CBD發(fā)展契機(jī)2：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的增長，人口的快速增長。東莞近5年人均GDP及增長率人均GDP增長率達(dá)38.4%,列于珠三角首位第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)常住人口平衡增長，外來人口的迅速增長。第三十七頁，共五十六頁。東莞CBD發(fā)展契機(jī)3：中心區(qū)效應(yīng)逐漸突顯（政治文化中心化，配套逐漸成熟）市政府人民大會堂國書館群眾藝術(shù)館展示中心大劇院科學(xué)技術(shù)博物館青少年活動中心12345678第三十八頁，共五十六頁。東莞CBD發(fā)展契機(jī)3：中心區(qū)效應(yīng)逐漸突（商務(wù)中心，目前商務(wù)氛圍最濃的區(qū)域）

四環(huán)路東莞大道鴻福路莞太路體育路12345678聯(lián)通大廈華凱大廈金盈大廈鴻富大廈華凱廣場鴻福廣場鴻禧中心第一國際黃金花園石竹花園已集有多個寫字樓項目，多以中小戶型單位為主，其入住客戶以辦事處、私人工作室及裝飾公司為主。910兩大居住樓主要是為片區(qū)提供居住配套功能第三十九頁，共五十六頁。城市中心形成房地產(chǎn)四大表現(xiàn)表現(xiàn)一：土地稀缺性體現(xiàn)，價格快速上漲表現(xiàn)二：價格級差出現(xiàn)表現(xiàn)三：用地容積率升高，土地效能的最大化發(fā)揮表現(xiàn)四：影響力范圍擴(kuò)大，聚集效應(yīng)突顯。東莞CBD發(fā)展契機(jī)3：中心區(qū)效應(yīng)逐漸突顯（居住中心化，配套逐漸成熟）放量3500300033004200-480030003700時間軸200320042005價格軸南城普通住宅均價走勢第四十頁，共五十六頁。CLD未來發(fā)展趨勢判斷地塊趨勢判斷①政府發(fā)展CLD是必然趨勢：②不可確定因素：CLD建設(shè)時間不確定。CLD住宅啟動有效釋放大量市政配套對土地價值的拉升；東莞CBD單一商務(wù)化發(fā)展，CLD為其帶來多元化發(fā)展契機(jī)；第四十一頁，共五十六頁。方案一：穩(wěn)健式（快進(jìn)快出）項目發(fā)展方向基于市場不明朗，CLD發(fā)展不確定下的選擇物業(yè)類型選擇：經(jīng)濟(jì)型（中?。┛蛻簦喝遮叿糯蟮陌最I(lǐng)階層戶型面積范圍套數(shù)比2房65－7535％小3房85－9020％中3房100－10520％大三房115－12015％四房120－12510％價格區(qū)間判定：5000元/平米左右第四十二頁，共五十六頁。方案二：局部創(chuàng)新項目發(fā)展方向創(chuàng)新提升方向——①主產(chǎn)品

(高舒適性/高附加值/高形象標(biāo)簽[樓王與立面])②環(huán)境：生態(tài)③功能創(chuàng)新：——商業(yè)『社區(qū)參與/體驗/CBD商務(wù)/企業(yè)展廊』——CBD公寓（功能創(chuàng)新點、經(jīng)營性）網(wǎng)球建筑第四十三頁，共五十六頁。超大觀景面，三面采光本項目建筑實踐的戰(zhàn)略1：突破東莞傳統(tǒng)中高密度產(chǎn)品現(xiàn)狀，打造全新城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)—標(biāo)準(zhǔn)一：高舒適性指標(biāo)1：超級無敵視野指標(biāo)2：超級的空間享受（如多面采光、陽光室、空中花園、絕對的通透性、超級復(fù)式戶型，2梯2戶）指標(biāo)3：豪華功能享受（如桑拿房、景觀衛(wèi)生間）第四十四頁，共五十六頁。本項目戶型設(shè)計新標(biāo)準(zhǔn)1：

突破傳統(tǒng)平面產(chǎn)品——綠色走廊系列（樓王）戶型面積四房兩廳160-170平贈送面積:40-50平米綠色走廊系列:環(huán)繞型/可參與性（觀賞型+使用型）的花園組合1322陽光早餐廳生態(tài)走廊+戶內(nèi)花園系列

(50%送)12錯層露臺(全送)3入戶花園(全送)44專屬私家電梯獨立客房第四十五頁，共五十六頁。本項目戶型設(shè)計新標(biāo)準(zhǔn)2：

——底層溢價系列（底層“TOHO”系列）戶型面積四房兩廳180－220平贈送面積:30-40平米12層層退臺(全送)312抽屜式全景書房嵌入式花園（50%送）3疊水4通過少量創(chuàng)新產(chǎn)品提升底層住宅價格，改變塔樓價格參照系，而提升平面戶型總體均價第四十六頁，共五十六頁。底層“TOHO”系列第四十七頁，共五十六頁。四層夾層三層層高2.18米情景洋房(6層+負(fù)1層)(7層+負(fù)1層)情景美墅(16層+負(fù)1層)本項目戶型設(shè)計新標(biāo)準(zhǔn)3：

——情景美墅系列（明星＋現(xiàn)金牛）第四十八頁，共五十六頁。3。85米空中會客廳指標(biāo)1：豪華人性公共空間（陽光電梯廳、豪宅入戶大堂等）指標(biāo)2：智能安全系統(tǒng)（如門禁系統(tǒng)