中央別墅區(qū)價值體系概述

中央別墅區(qū)價值體系第一頁，共四十六頁。[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：別墅[簡介]：本案例通過研究國內(nèi)外三個優(yōu)秀的中央別墅區(qū)，得出了中央別墅區(qū)的KPI第二頁，共四十六頁。中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國長島（富人區(qū)）中國北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國際居住區(qū)）第三頁，共四十六頁。長島位于紐約曼哈頓島以東，三面臨海，距市中心20英里，通過長島高速（LIE）與市中心實現(xiàn)便捷聯(lián)系地理位置地理位置：位于紐約市東南島嶼，西同曼哈頓島和大陸間隔伊斯特河，北瀕長島海峽，東、南臨大西洋。基本情況：總面積4356平方公里，東西長約190千米，南北窄約20-30千米。全島分4個行政區(qū)：西部的昆斯和布魯克林兩區(qū)屬紐約市區(qū)，人口464萬；中、東部的拿騷縣和薩?？丝h屬于紐約大市區(qū)，人口232萬。交通聯(lián)系長島中心距紐約市中心30英里（約32公里），主要道路交通聯(lián)系為長島高速公路LIE（LongInlandExpressway），至長島圣?？丝さ闹胁繛榻K點，從曼哈頓到長島中心45分鐘車程。昆斯區(qū)的南端有紐約市最大的機(jī)場約翰·肯尼迪國際機(jī)場，北端有瓜迪亞機(jī)場。NewYorkLongInlandExpressway第四頁，共四十六頁。長島為典型的北溫帶海洋氣候，遍布丘陵與森林，具有享譽(yù)全球的海灘美景，有“黃金海岸線”之稱自然環(huán)境長島四周環(huán)海、北溫帶海洋性氣候、遍布丘陵、廣袤森林、超大植被比例,具有超過65個不同級別的公園和休閑碼頭，有享譽(yù)全球的瓊斯海灘和長島海灘，以及令人難以置信的2500英尺海岸線summerBeachLongBeachRobertMosesBeachJonesBeachOceanBeach第五頁，共四十六頁。由于便利的交通聯(lián)系，宜人的氣候與優(yōu)越的自然環(huán)境，吸引了大量城市財富階層置業(yè)居住客戶構(gòu)成長島人均空間、人均綠地和人均公共活動場地遠(yuǎn)高于紐約市

據(jù)2006年統(tǒng)計數(shù)字顯示，紐約市人口密度是長島人口密度的8.5倍，人均收入不及長島人均收入的一半；紐約市暴力犯罪風(fēng)險指數(shù)達(dá)6.8（10為最高），財產(chǎn)犯罪風(fēng)險指數(shù)達(dá)5.4，與此同時全國平均為3和3.2，長島為2和3.7；紐約市擁房率39%，長島達(dá)80%；紐約市擁車率36%，而長島為78%。以皇后區(qū)為例，面積112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度達(dá)19，839人。而納蘇郡287平方英里，人口1，340，000，密度為4，669人；蘇?？丝?11平方英里，人口1，440，000，密度為1，581人。人口密度犯罪指數(shù)擁房率擁車率紐約市8.56.839%36%長島1280%78%低密度、勻質(zhì)、高素質(zhì)、富裕第六頁，共四十六頁。長島房地產(chǎn)市場圍繞區(qū)域核心資源呈組團(tuán)分布，共分為各具特色的六大區(qū)域昆斯和布魯克林兩區(qū)屬紐約市區(qū)，臨近紐約市，城市意向較強(qiáng)烈，建筑密度較高，生活配套設(shè)施齊全，交通便利相對北海岸有更為完善的商業(yè)與娛樂設(shè)施配套，經(jīng)常舉辦吸引人的比賽和活動，其中瓊斯海灘為世界一流的海灘，相對開放與繁華。具有鄉(xiāng)下田園風(fēng)情的區(qū)域，有傳統(tǒng)的農(nóng)場和葡萄園，盛產(chǎn)享譽(yù)世界的白葡萄酒，絕好的休閑度假場所。沒有公交通行，是更為隱蔽的豪宅區(qū)域，具有名人的高爾夫、騎馬等奢侈運(yùn)動場所，世界著名的海灘美景，以及不同風(fēng)格的山村風(fēng)情。CentralSuffolk薩?？酥行钠瑓^(qū)：區(qū)域內(nèi)形成強(qiáng)烈對比，具有繁華商業(yè)零售區(qū)域，中心存在未開發(fā)區(qū)具有大量的未被損壞的原始森林和隱藏的小水灣。NorthShore北海岸區(qū)SouthShore南海岸區(qū)北叉區(qū)NorthFork南叉區(qū)SouthFork整體規(guī)劃豪宅公寓散落分布在山海之間，具有較高的收藏價值，主要客戶為富裕的businesstycoons（商業(yè)企業(yè)大亨），有些別墅用作企業(yè)會所。第七頁，共四十六頁。長島核心物業(yè)產(chǎn)品為獨立住宅，私密性高，設(shè)計強(qiáng)調(diào)與自然景觀的完美結(jié)合，配套齊全，價格昂貴長島住宅有兩類：一類是60萬—100萬美元的新建住宅，另一類是100萬美元以上的豪宅，其中最為奢華的為早期建設(shè)住宅基本條件：綠地草坪，家庭泳池，封閉庭院豪宅產(chǎn)品：自然景觀占有、網(wǎng)球場、小型跑馬場，以及高爾夫練習(xí)場，占地可達(dá)1、2萬平米及以上豪宅設(shè)計強(qiáng)調(diào)資源與自然的結(jié)合，房子與優(yōu)美的自然風(fēng)光融合為一體，充分體現(xiàn)人與自然的和諧EastHampton$40,000,000產(chǎn)品第八頁，共四十六頁。長島中心區(qū)建有大型國際特色的ShoppingMall，其他區(qū)域商業(yè)主要以時尚的Boutiques精品店為主“MiracleMile”inManhassetRooseveltFieldMallRooseveltFieldMall為長島最大的購物中心，修建于1955年，1993年改建為兩層，為目前全國第五大購物中心，占地300英畝，260家主力店，400作為的劇院，18家餐廳，１個保齡球館和旱冰場，11000車位，可同時容納20萬人。有Bloomingdale‘s,JCPenny,Macy’s,andNordstrom世界高端品牌位于Manhasset區(qū)的Boutques精品小店，時尚休閑，風(fēng)情十足，包括書店、流行服裝、首飾珠寶等業(yè)態(tài)，該商業(yè)街被譽(yù)為長島“華麗一英里”配套第九頁，共四十六頁。長島賓館酒店以避免張揚(yáng)奢華的高品質(zhì)花園式酒店為主，功能齊全，規(guī)模經(jīng)濟(jì)“LongIslandisaquiet,beautifulplacetoenjoythepristinebeautyoftheBahamas.Hotelsandresortsontheislandtendtobefairlyeco-friendly,andtheislandissofarsafefromoverdevelopment…”

LongIslandMarriottHotel配套第十頁，共四十六頁。高爾夫、馬術(shù)、游艇——長島生活的必需，而非身份的奢侈品配套第十一頁，共四十六頁。長島教育資源豐富，私立學(xué)校眾多，高中教育水平位居全國前列，成為紐約富人置業(yè)重要因素數(shù)量學(xué)生數(shù)量教師數(shù)量公立學(xué)校127476，00035，800私立學(xué)校23053，0005，000TOP100highschoolinthenation23.GreatNeckNorthHighSchool-Nassau

27.JerichoHighSchool-Nassau

31.GreatNeckSouthHighSchool-Nassau

32.SouthSideHighSchool-Nassau

35.ColdSpringHarborHighSchool-Suffolk

69.ManhassetHighSchool-Nassau

96.VandermeulenHighSchool-SuffolkGreatNeckNorthHighSchoolGreatNeckSouthHighSchoolManhassetHighSchoolVandermeulenHighSchool-配套第十二頁，共四十六頁。同時長島亦具備多所優(yōu)質(zhì)大學(xué)，島內(nèi)文化氣息濃厚Brooklyn校園建于1926年，處于布魯克林社區(qū)，校園提供超過195種的專業(yè)學(xué)術(shù)課程。以其藥劑，護(hù)理，和健康專業(yè)著名。在紐約州取得藥劑師執(zhí)照的，約有三分之一是此校園的畢業(yè)生。

CWPost校園建于1954年，離紐約市只有45分鐘的車程，校園提供將近250種的專業(yè)學(xué)術(shù)課程。有名的院系包括教育學(xué)院，表演和視覺藝術(shù)學(xué)院，以及護(hù)理和健康專業(yè)科系。校園風(fēng)景如畫，校園是有名的Tilles表演藝術(shù)中心的所在地。Southampton校園距離紐約市中心大概90分鐘的車程。學(xué)校提供許多頂尖的課程，尤其再科學(xué)及人文方面，以海洋生物系和環(huán)境科學(xué)系聞名。其校園提供多艘海洋生物研究船，給學(xué)生從真實的海洋環(huán)境中取得知識和經(jīng)驗。長島其他大學(xué)HofstraUniversity,DowlingCollege,NewYorkInstituteofTechnology,St.JosephCollege,SUNYStonyBrook,andTouroLawCollege

學(xué)校名稱：長島大學(xué)（私立）

排

名：全美第八名

建校時間：1926年

注冊學(xué)生：28656名，男女同校配套第十三頁，共四十六頁。中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國長島（富人區(qū)）中國北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國際居住區(qū)）第十四頁，共四十六頁。天竺中央別墅區(qū)位于北京東北部，距CBD25公里，為北京同板塊圈層實現(xiàn)價格最高的別墅區(qū)13467101市區(qū)2亞北3京昌沿線4馬坡5中央別墅區(qū)6京通7亦莊8京開9京石10西山9板塊主流產(chǎn)品單價平臺總價平臺中央別墅區(qū)獨棟20000元/平方米600萬京昌獨棟12000元/平方米500萬西山獨棟、聯(lián)排聯(lián)排16000元/平獨棟1200萬聯(lián)排500萬亞北小獨棟11000元/平方米300-350萬通州獨棟、聯(lián)排獨棟10000元/平聯(lián)排7000元/平獨棟300萬聯(lián)排180萬亦莊聯(lián)排、獨棟獨棟9000元/平聯(lián)排7500元/平獨棟280萬聯(lián)排200萬城南獨棟、聯(lián)排獨棟8500元/平聯(lián)排6500元/平獨棟250萬聯(lián)排160萬懷柔獨棟、聯(lián)排鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)獨棟7000元/平聯(lián)排5500元/平獨棟200-300萬聯(lián)排150萬密云獨棟、聯(lián)排鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)獨棟6000元/平聯(lián)排5000元/平獨棟140萬聯(lián)排85-120萬距國貿(mào)半小時車程距機(jī)場15分鐘車程825地理位置第十五頁，共四十六頁。唯一起源于北京境內(nèi)的天然水系—溫榆河斜穿別墅區(qū)，兩岸環(huán)境優(yōu)美，項目沿河岸分布，體現(xiàn)居住與自然的完美融合溫榆河四季水量充沛的河流，被譽(yù)為北京的“母親河”，也是舉世聞名的京杭大運(yùn)河之源頭，千年以來，發(fā)源溫榆河的這條黃金水路承載財富連接著南來北往的商客，是繁榮中國歷代經(jīng)濟(jì)的命脈之河。溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃自然環(huán)境第十六頁，共四十六頁。中央別墅區(qū)早期外籍客戶比例高于中國客戶，隨著財富人群的聚集，投資客成為中央別墅區(qū)主流客戶多次中央別墅區(qū)置業(yè)熟悉區(qū)域租賃市場主要來自歐美國家東部工作的外企高管、使館人員區(qū)域內(nèi)升級換遷在區(qū)域內(nèi)長期居住保證投資回報率物業(yè)具有升級潛力國際學(xué)校國際生活氛圍和配套國際化生活氛圍和成熟的配套高舒適度、體現(xiàn)身份的產(chǎn)品傳統(tǒng)投資客外籍租客傳統(tǒng)自住客300-500㎡舒適獨棟、雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品客戶等級客戶類型客戶特征關(guān)鍵置業(yè)因素產(chǎn)品類型需求KPI產(chǎn)業(yè)人口當(dāng)?shù)貦C(jī)場、產(chǎn)業(yè)區(qū)工作中層管理人員已在城市擁有居住物業(yè)方便到達(dá)工作地點控制成本投入資產(chǎn)后期處置有投資和升值性疊拼、公寓類城市屬性住宅物業(yè)便利性區(qū)域平臺主流客戶非主流客戶新興客戶城市新貴首次在中央別墅區(qū)置業(yè)活躍在東部區(qū)域擁有海外生活背景事業(yè)成功，有較高職級有家庭和孩子在區(qū)域內(nèi)階段性居住與城市、機(jī)場保持密切聯(lián)系給孩子國際化的教育成長環(huán)境資產(chǎn)后期處置有投資和升值性延續(xù)自己的國際化生活方式貼近自己的社交圈層體現(xiàn)自己的身份地位200-320㎡小獨棟、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品城市進(jìn)程客戶構(gòu)成第十七頁，共四十六頁。天竺別墅區(qū)開發(fā)主要沿核心資源溫榆河兩岸分布整體規(guī)劃機(jī)場高速京順路溫榆河京西國際學(xué)校德威香江校區(qū)瑞典小學(xué)德威麗京校區(qū)英國學(xué)校北京順義國際學(xué)校伊頓國際幼兒園德威裕京校區(qū)力邁國際學(xué)校北皋出口楊林出口歐陸苑長島瀾橋香江花園大湖山莊香江板塊麗高王府麗斯花園麗京花園美林香檳優(yōu)山美地萊蒙湖名都園裕京花園天竺板塊孫河板塊卓錦萬代觀唐麗嘉花園龍灣水木蘭亭區(qū)域項目國際學(xué)校

生活廣場醫(yī)療配套日祥廣場歐陸廣場溫榆廣場和睦家診所北京鄉(xiāng)村賽馬場，第十八頁，共四十六頁。中央別墅區(qū)主流產(chǎn)品為別墅與類別墅產(chǎn)品麗宮淺水灣0.52獨棟優(yōu)山美地0.48獨棟、雙拼、聯(lián)排長島瀾橋0.47獨棟、雙拼、聯(lián)排觀唐0.47獨棟大湖山莊0.25獨棟麗嘉花園0.38獨棟棕櫚灘0.35獨棟龍灣0.47獨棟、聯(lián)排美林香檳0.6雙拼、聯(lián)排、疊拼卓錦萬代0.47獨棟、聯(lián)排財富公館0.58獨棟中央別墅區(qū)物業(yè)類型以獨棟、聯(lián)排別墅為主，及少量公寓部分項目指標(biāo)：產(chǎn)品第十九頁，共四十六頁。建筑風(fēng)格多樣，以歐美為主，完全屬于高端人群的個性化精品美林香檳小鎮(zhèn)麗京花園優(yōu)山美地南加州風(fēng)格現(xiàn)代原創(chuàng)建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格多樣，包括北美風(fēng)格、加拿大風(fēng)格、北歐風(fēng)格、法國風(fēng)格、維多利亞風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、地中海風(fēng)格、甚至中式別墅……容積率從0.3到0.8，面積從200到2000平方米，從獨棟、小獨棟、聯(lián)排到疊拼等類低密度產(chǎn)品。德式風(fēng)格美國鄉(xiāng)村風(fēng)格歐陸苑龍湖.滟瀾山產(chǎn)品第二十頁，共四十六頁。滿足高端階層人士所必須的社交場所，娛樂設(shè)施與享受的綜合生活條件配套國際學(xué)校：ISB、京西、德威等知名國際學(xué)校聚集；別墅生活配套：擁有日祥廣場、溫榆廣場、和睦家診所等區(qū)域級生活、醫(yī)療配套。別墅娛樂配套：鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部，格林馬術(shù)培訓(xùn)中心，天星馬術(shù)俱樂部，北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂部等。第二十一頁，共四十六頁。嘉浩國際萊蒙湖別墅麗斯花園北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂部天星馬術(shù)俱樂部國家會計學(xué)院格林馬術(shù)培訓(xùn)中心力邁學(xué)校

多品牌開發(fā)商共同打造，北京歷史最悠久的高端別墅區(qū)域發(fā)展階段配套開發(fā)京西國際學(xué)校（94年）鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部(88)

京西國際學(xué)校住宅開發(fā)19922000香江花園2006麗京花園

裕京花園名都園歐陸苑優(yōu)山美地麗高王府美林香檳小鎮(zhèn)水木蘭亭大湖山莊觀唐龍灣別墅麗嘉花園長島瀾橋卓錦萬代財富公館麗宮淺水灣麗柏公寓

2003200420051996順義國際學(xué)校擴(kuò)建和睦家日祥廣場北京鄉(xiāng)村賽馬場溫愉廣場歐陸廣場北京英國學(xué)校京西國際高中部949596979899別墅公寓配套配套建設(shè)及環(huán)境營造購買人群環(huán)境改造快速交通92年出現(xiàn)第一個定位外銷的別墅項目，到港澳臺做推廣，吸引來了第一批港澳臺客戶，約占80%，其余為國內(nèi)個人及外企購買；依托溫榆河的良好環(huán)境、國際學(xué)校的建立以及與東部便捷的交通聯(lián)系，吸引了第一批使館和外企的外籍人士，且形成一定聚集效應(yīng)居住人群國際化配套產(chǎn)品線豐富城市蔓延隨著市場的不斷擴(kuò)大，國內(nèi)投資客逐漸涌入，港澳臺投資客的比例逐漸下降到50%，在中央別墅區(qū)內(nèi)長期投資的成熟投資客約占10%隨著區(qū)域配套的成熟和產(chǎn)品的升級，吸引了國內(nèi)自住客戶，約占30%

受新政影響，傳統(tǒng)的港澳臺客戶幾乎不能購買500強(qiáng)企業(yè)內(nèi)的中高層管理者，預(yù)算在5000美金/月以上普通外資企業(yè)的中高層管理者，預(yù)算在3000-6000美金/月國外使館內(nèi)的高級官員，預(yù)算在5000-6000美金/月，普通官員，預(yù)算在2000-4000美金/月國際學(xué)校的老師，預(yù)算在1500美金/月左右自住客戶，充分依賴中央別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，置業(yè)帶有一定的投資性開發(fā)歷程第二十二頁，共四十六頁。中央別墅區(qū)案例NewYorkLongInlandExpressway美國長島（富人區(qū)）中國北京（天竺別墅區(qū)）上海碧云（國際居住區(qū)）第二十三頁，共四十六頁。上海.碧云國際社區(qū)位于浦東金橋開發(fā)區(qū)西部，距陸家嘴CBD20公里地理位置：碧云國際社區(qū)位于浦東金橋開發(fā)區(qū)西部，是上海市內(nèi)距離浦東機(jī)場最近的居住區(qū)；規(guī)劃：整個社區(qū)的占地面積占地約4平方公里，正在開發(fā)100多萬平米的房地產(chǎn)項目，4平方公里的國際社區(qū)；城區(qū)功能：作為浦東、金橋、張江涉外商務(wù)區(qū)生活配套的多功能開放型的涉外高級住宅區(qū)，一般只租不售，在售樓盤中以投資型物業(yè)為主；產(chǎn)業(yè)：已經(jīng)落戶張江、金橋的眾多家跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地”和“知識源泉”。虹橋機(jī)場浦東機(jī)場外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)世紀(jì)公園湯臣高爾夫球場虹橋開發(fā)區(qū)陸家嘴CBD18公里3公里9公里20公里地理位置第二十四頁，共四十六頁。碧云國際社區(qū)空氣質(zhì)量與綠化面積位居上海市首位，并緊鄰湯臣高爾夫球場，被公認(rèn)為上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)自然環(huán)境上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)擁有上海市內(nèi)最大的綠化帶，綠化面積達(dá)18萬平方米，中心綠地面積達(dá)5萬平方米，綠化率達(dá)70%碧云國際社區(qū)首家通過ISO1400國際環(huán)境認(rèn)證，是上海市區(qū)內(nèi)唯一達(dá)到國際空氣質(zhì)量一級標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域。

湯臣上海浦東高爾夫球場為唯一位于上海市區(qū)的世界級錦標(biāo)賽型球場。占地140公頃，18棟72桿，球道總長7200碼，引進(jìn)3萬棵樟樹、楓樹等名貴樹種，3萬立方奇巖異石作景觀，250萬立方土做球道、沙坑造型。第二十五頁，共四十六頁。碧云國際社區(qū)建筑風(fēng)格多樣，滿足不同國籍國際人士的審美需求產(chǎn)品碧云別墅浦東花園別墅云間綠大地別墅第二十六頁，共四十六頁。碧云國際社區(qū)具備高品質(zhì)國際特色配套，真正滿足國際人群生活需要配套碧云國際社區(qū)內(nèi)有建兩個教堂，一個是天主教堂一個是基督教堂，是開發(fā)區(qū)當(dāng)初以1美元的租金賣給教會，并義務(wù)承擔(dān)教堂建設(shè)。這成為外國人選擇在此定居的一大理由。天主教堂牙買加藍(lán)山咖啡店印度餐廳意大利餐廳第二十七頁，共四十六頁。國際學(xué)校、醫(yī)院與運(yùn)動場所等高端生活配套設(shè)施配套上海協(xié)和國際學(xué)校（幼兒園年費）Yearlypayment

(OncePerYear)

Semesterpayment

(TwicePerYear)

Preschool(3&4yearolds)

Tuition

RMB110,500

RMB55,250

CapitalFee

RMB28,350

RMB15,250

Total

RMB138,850

RMB70,500

幼兒園3~4歲的一年共138,850元人民幣包括平和、協(xié)和、德威、中歐商學(xué)院等眾多知名外籍學(xué)校美格菲健身俱樂部、橄欖球場、高爾夫練習(xí)場、足球場等平和雙語學(xué)校華山醫(yī)院第二十八頁，共四十六頁。區(qū)域指示系統(tǒng)以中英文對照為主，社區(qū)外籍活動客戶眾多，展現(xiàn)了區(qū)域的國際化與獨特性社區(qū)環(huán)境第二十九頁，共四十六頁。品牌開發(fā)商高起點運(yùn)作，短期形成高端成熟中央別墅區(qū)價值發(fā)展階段配套開發(fā)配套建設(shè)及環(huán)境營造建成寫字樓和國際學(xué)校項目周邊無生活配套設(shè)施，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段首次出現(xiàn)了外銷的獨棟別墅和內(nèi)銷的公寓產(chǎn)品，定位中高端建成區(qū)內(nèi)城市級生活配套，如超市、建材、高爾夫球場、商業(yè)步行街、酒吧街公交車站等均按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，公共交通系統(tǒng)建設(shè)完備高端涉外別墅等各種居住產(chǎn)品放量，出現(xiàn)連排、疊拼等產(chǎn)品形式；休閑購物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，國際化社區(qū)形成規(guī)模浦東民航大廈、體育休閑中心中國福利會幼兒園、平和雙語學(xué)校、新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商學(xué)院OBI建材超市、家樂福、MINI高爾夫練習(xí)場18萬平米綠地酒吧街、coffee吧、商業(yè)街

天主教堂、華山醫(yī)院住宅開發(fā)19992002啟動期上升期成熟期金橋酒店公寓碧云108碧云東方公寓曉園云間綠大地維詩凱亞銀泰花園碧云花園愛建園中天碧云羅山花苑碧云中惠新金橋酒店公寓碧云東壹棟政策及產(chǎn)業(yè)90年規(guī)劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國家級開發(fā)區(qū)浦東機(jī)場擴(kuò)建，主要基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè)普通外籍公司進(jìn)駐99年重點開發(fā)金橋和張江，金橋出口加工貿(mào)易初具規(guī)模，張江硅谷、藥谷成形跨國公司開始規(guī)模進(jìn)駐四大開發(fā)區(qū)，自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展陸家嘴CBD成熟、展覽中心、磁懸浮等設(shè)施落成，啟動洋山深水港，浦東成就金融中心、產(chǎn)業(yè)基地地位跨國公司批量落戶金橋、張江，包括西門子、惠普、可口可樂等數(shù)百家500強(qiáng)企業(yè)人口大型跨國公司外派中高管出差的外派工作人員碧云別墅百富麗山莊世貿(mào)湖濱花園浦東花園別墅2005普通外籍高層管理者別墅公寓

配套

酒店式公寓中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者500強(qiáng)企業(yè)外派中高管中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者大型跨國公司外派中高管開始大量出現(xiàn)城市化居住物業(yè)區(qū)域級城市生活配套公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)周邊產(chǎn)業(yè)具備一定規(guī)模周邊產(chǎn)業(yè)人口層次不斷升級開發(fā)歷程第三十頁，共四十六頁。中央別墅區(qū)價值體系中央別墅區(qū)案例研究中央別墅區(qū)形成KPI第三十一頁，共四十六頁。中央別墅區(qū)形成KPI總結(jié)Factor1:環(huán)境中央別墅區(qū)ＫＰＩFactor２:配套Factor3:產(chǎn)品Factor4:人Factor5:開發(fā)模式第三十二頁，共四十六頁。具有強(qiáng)烈的區(qū)域感與私密性環(huán)境１NewYorkLongInlandExpressway項目地塊旅順南路入口1入口2規(guī)劃端頭路處理手段，高速外只能私家車行駛，愈往端頭走，私密性愈高，主要分布長島最昂貴的私家獨棟豪宅高速路形成圍合，保證社區(qū)不受道路車輛干擾京承高速京順路機(jī)場高速旅順南路與海岸線形成天然的圍合，具有較強(qiáng)的區(qū)域感與私密性第三十三頁，共四十六頁。高爾夫環(huán)境——自然與人工之間的精致平衡環(huán)境２這里不是遙遠(yuǎn)原始的郊野，這里不是人工斧鑿的公園在純凈如初的空氣里洗去旅居大都市的塵囂在藍(lán)天、白云、大海、青山、綠草中感受自然在如星辰般散落山間的房子中享受生活————尊貴與生俱來，顯赫如影隨形

————如詩如畫，似人間仙境第三十四頁，共四十六頁。International國際化：生活配套的國際化，以滿足國外客戶生活為標(biāo)準(zhǔn)配套１高品質(zhì)國際學(xué)校中小規(guī)模國際醫(yī)院／診所品種豐富的綜合超市第三十五頁，共四十六頁。Noble檔次：配套的評價標(biāo)準(zhǔn)不再是規(guī)模和數(shù)量，優(yōu)越與尊貴與生俱來配套２花園酒店海景餐廳第三十六頁，共四十六頁。Class圈層：滿足一個圈層的生活方式，而非身份的彰顯與標(biāo)定配套３他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭，因此，他們理解那兒——都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核；但當(dāng)一些人向城市中心蜂擁時，他們卻住進(jìn)了遠(yuǎn)離紅塵的自然當(dāng)中去享受田園牧歌的生活。但他們并沒有遠(yuǎn)離都市，他們還是那里的領(lǐng)袖，并代表著一個階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力。高爾夫名流會所第三十七頁，共四十六頁。Boutique特色：以精致與時尚為基礎(chǔ)的個性化追求配套４“Boutique”——起源于法語。原意是指專賣時髦服飾的小店。伴隨著上個世紀(jì)逐漸興起的Boutique酒店，Boutique的含義逐漸轉(zhuǎn)化成為了一種文化審美追求，指富有個性、品位獨特，具有精致趣味的物品、風(fēng)格或流行元素。除此以外，Boutique強(qiáng)調(diào)了融入生活的藝術(shù)素養(yǎng)，不是不能親近的奢華，而是可享受的質(zhì)感。Boutique精品店第三十八頁，共四十六頁。多樣勻質(zhì)性：同樣的高品質(zhì)，不同的建筑風(fēng)格，完全屬于高端人群的個性化精品產(chǎn)品１每棟不一樣的建筑風(fēng)格，即便一個社區(qū)也具備不同的外立面第三十九頁，共四十六頁。資產(chǎn)化：房子的價值不在于是否居住，而在于是否擁有產(chǎn)品2傳世經(jīng)典作品第四十頁，共四十六頁。資源傾向化：風(fēng)景是房子的一部分，房子是風(fēng)景中的風(fēng)景產(chǎn)品3第四十一頁，共四十六頁。由于高端財富人群的長期聚集，中央別墅區(qū)租賃市場發(fā)達(dá)，投資客戶眾多預(yù)算水平$/月客戶層次承租物業(yè)類型1000-2000國際學(xué)校普通教師、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口麗高、麗京公寓、美林疊拼、名都園聯(lián)排2000-3000國際學(xué)校高級教師、使館領(lǐng)事秘書、外籍企業(yè)內(nèi)的港澳臺員工名都園小獨棟、麗京聯(lián)排、長島瀾橋聯(lián)排3000-5000歐美企業(yè)中層管理人員、部門經(jīng)理、韓國、新加坡等亞洲其他國家企業(yè)內(nèi)中高層管理人員裕京花園獨棟、歐陸苑獨棟、麗京獨棟、麗斯雙拼、萊蒙湖聯(lián)排、名都園大獨棟、香江聯(lián)排5000-6000普通歐美企業(yè)中高層管理人員、500強(qiáng)企業(yè)中層管理人員、使館參贊、亞洲其他國家企業(yè)內(nèi)高級管理人員香江獨棟、麗京獨棟、麗斯獨棟、萊蒙湖獨棟、長島瀾橋雙拼、優(yōu)山美地聯(lián)排和雙拼6000-8000普通歐美企業(yè)高級管理人員、500強(qiáng)企業(yè)中高層管理人員、使館領(lǐng)事、小型外企CEO香江獨棟、大湖獨棟、麗高獨棟、麗斯獨棟、萊蒙湖獨棟、優(yōu)山美地獨棟8000-10000以上500強(qiáng)企業(yè)CEO、使館大使、外交官香江獨棟、大湖獨棟、麗高獨棟、優(yōu)山美地獨棟、長島瀾橋獨棟人1北京天竺中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品租賃價格2006年由于境外租客長期集聚，碧云板塊內(nèi)的樓盤具有較高的租金回報率。以世茂湖濱花園為例，其目前售價為每平方米17000－18000元，按兩房160平方米計算，總價為280萬元，按照目前市場2萬元的月租金，則年投資回報率為8.57％。高端產(chǎn)品如碧云別墅的單套租