套房地產開發(fā)項目成本管理合集一鍵下載

現代房地產項目管理

之

合約與成本管理篇項目管理中國傳統(tǒng)管理思想項目管理現代管理思想

結構化流程化指標化企業(yè)越做越大，項目“管理”人員越來越多項目越管越細，越做越像總承包商項目經理經常扮演“救火隊長”的角色企業(yè)的苦惱……傳統(tǒng)項目管理的特點

以施工管理為主導的經驗導向的 項目管理模式 甲方的項目經理與承包方的項目 經理區(qū)別模糊，甲方現場管理工 程師和承包方的工長區(qū)別模糊 項目管理缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性 項目管理人員合同成本意識薄弱傳統(tǒng)合同與合同管理

部門管理職責劃分——成本部、預 算部、合約部、采購部 成本與合同管理人員知識結構單一 合同與合同管理的理念落后—— 孤立的、靜態(tài)的合同管理理念 合同文本缺乏系統(tǒng)性和標準化傳統(tǒng)的工程項目管理與合同管理的關系及其不適應性

相互分離的管理體系——合同成本管理和工程管 理“兩張皮”，各行其是 不平衡的管理關系——在工程管理人員眼里，合 同是成本合同管理人員的事。這導致在合同實施 階段（施工階段）經常疏于管理，在現場工作中 由于缺乏合同交底和監(jiān)督工作，現場管理人員的 習慣意識較強，往往憑經驗按照以往常規(guī)做法工 作而常常造成項目管理中不必要的麻煩。

工程管理人員與合同成本管理人員“語言不通”

1＋1<2甲方的項目管理

甲方項目管理特點——資源整合 以合同管理為核心的思想——一切按合同條款 和流程辦事，不能有隨意性，圖省事，拍腦袋 定問題。惟有嚴格地按照施工合同等全套合同 文件的規(guī)定，尤其是施工技術規(guī)范的要求進 行，才能保證工期和質量，并使工程成本控制 在合理的范圍內，從而使合同順利實施，使工 程圓滿地完成。 對甲方項目管理人員業(yè)務水平、工作作風、 良 好的素質的要求——體現在合同觀念、合同的 主觀程度以及控制合同的力度上?，F代項目管理－動態(tài)全過程管理

項目范圍時間質量成本風險人力溝通采購集成現代項目管理的知識體系知識體系風險管理采購管理溝通管理人力管理質量管理成本管理范圍管理集成管理時間管理項目管理

啟動

計劃

實施

控制

收尾階段房地產項目采購管理房地產項目采購的定義項目采購不同于一般概念上的商品購買，它包含著以不同方式通過努力從企業(yè)外部獲得貨物、土建工程和服務的整個采辦過程。因此，采購不僅包括采購建筑材料設備，而且還包括雇用承包商來實施土建工程和聘用咨詢專家來從事咨詢服務。

材料設備采購

工程采購

咨詢服務采購

房地產項目采購管理【工程采購】采購內容：工程總（分）包工作內容：工程招投標，合同管理【材料設備采購】

項目采購采購內容：建筑材料與設備 戰(zhàn)略采購工作內容：采購招投標，供應商管理課程大綱上篇—合約與成本管理標準化體系下篇—材料設備采購與供應商管理上篇合約與成本管理標準化體系課程內容提綱合同管理是工程項目管理的核心標準化合同與成本管理流程體系合同與成本管理人員的專業(yè)化熏陶

1、為什么房地產企業(yè)仍然感覺成本難于控制？

（1）關于目標成本的研究和制定已經相當深入

； （2）建筑市場競爭日趨激烈，建筑采購成本日益低廉； （3）ISO業(yè)務流程管理已經在各大房地產企業(yè)廣泛運用。

2、設計、工程人員的苦惱……

（1）成本目標束縛設計

； （2）招投標與項目采購分判混亂；

（3）變更簽證管理混亂； （4）遵守流程和趕進度的矛盾?？鄲馈瓊鹘y(tǒng)概預算成本管理

——以固定“量”、“價”、“費”定額為主導的靜態(tài)管理模式現代合同管理與成本控制理念

——以標準化合同文本與流程化管理為核心

——工程量清單計價模式

——成本的動態(tài)管理與監(jiān)控合同管理是工程項目管理的核心

工程的一切均在成本、工期和質量這三要素 的指導下，通過承包合同這個紐帶，來完成 合同規(guī)定的義務。合同管理作為工程項目管 理的核心，是法律、工程管理、成本控制、 質量標準的綜合體現。 合同文件的三大要素：法律與商務方面用合 同條件制約，經濟方面用工程量清單和計量 支付制約，技術方面用規(guī)范和設計文件及圖 紙制約。合同與合同管理是核心

合同質量施工措施，技術規(guī)范，圖紙成本合同價格，工程量清單，支付與變更管理工期工期要求，進度計劃，延誤賠償范圍合同魚管理糟與成殃本控潤制及撥工程秤項目膊管理輛的關令系工程雄項目騾各項肺工作累的實介施都歷是圍輝繞合粗同總美體目丑標來素運行咽的，顆因此懶，有疑效的改工程言項目房誠管理欲和成鎮(zhèn)本控負制是考通過襪有效晚的合辮同管掠理實浪現的鉗。工程池管理掃人員被與成個本合拔同管充理人孝員共驅同做好病合同泡，管屋好合益同。合發(fā)同的清管理祥貫穿擠于整寫個工擊程項堂目的濕始終婆。項目絲式工程羅建設只的工夕作過般程概陸括起殖來就句是兩設個環(huán)土節(jié)：悼一是神簽訂絞合同刑，二替是執(zhí)交行合球同。雙這兩理個環(huán)微節(jié)是綁密不筆可分欺的，龜前一戚個環(huán)棕節(jié)是扣后一嶺個環(huán)雹節(jié)的級基礎遮，后挑一個班環(huán)節(jié)歷是前屋一個央環(huán)節(jié)專的繼火續(xù)，歸缺一澆不可蹤蝶。如果障將采輸用各公種技保巧來技實施粘工程來項目到管理灑和控炮制成宿本比遺作“殿栽花凳”，略那么防提高倍企業(yè)辦的整劇體合退同管巨理意欲識和尚管理脂水平桑，就謊是“恰植樹診”。標準察化合疤同管似理體囑系合同帽文件杠結構拌化、帥標準勉化。合同遙管理團流程匯化——流程小管理搖實現赴從職疊能導吼向到緩流程種導向品的轉屬變?！孪缺M預防召勝過效事后軍補救抵?！行Т值乜劁N制好濤每一武個管秋理過刷程/流程椅節(jié)點宋，就攀自然餓可以戶得到符預期添的可坐交付五成果轟。——做正元確的詠事與拐正確墓地做垂事。流程法管理流程琴象人扎體的隆神經徒系統(tǒng),它確封保了軟組織功能條的正潤常運決轉與睡協(xié)調宏一致抓性流程導是組衡織的談基本紋運作仁環(huán)境,直接碌影響服到人的圾行為估進而厭影響享組織野的文鋪化壞人望在好碼的制丘度下頃可能截會變握好,好人橡在壞請的制鉛度下纏可能史會變叮壞為什哈么我勤們總勿是出策錯？已經娛習慣腐了!流程榴管理凝定義脊：約管理層一個變或者委幾個害流程逝的一童種體水制，醋把責采任和關義務濾端對牌端地董分配牲給流討程所輩有者欺（托體馬斯隊伯特括爾斯嚇），獲通過推對流形程的殖要素袖進行陷管理,以達縱成流木程的竹績效緒目標慈的過括程。流程絮管理記的好駝處－手有責厚有供序昨有效曲高荒效保證罷目標尚的持次續(xù)實荷現提升屠組織畜的運疏作效浩率球實現債管理按一致燃性實現蠻管理掀模式判的轉暫變構建舞有競失爭力領的管炸理平斧臺組織回目標共通過殘有效燥的流望程運有作來貌實現靠，通艷過流獻程管佛理實妹現流遞程的愁目標字最終歉保證霜組織奸目標爐的持妖續(xù)實奏現理順乘內部團運作燈流程枕及流壓程之棋間的話接口票，消家除流室程的再瓶頸肝提高膛流程籍的運玻行效凈率降罷低運鬧營成岡本，墨實現蹈組織漫內部求運營司及管禮理的稠一致扔性通過噸流程移管理尼的實狗施將杯以職躬能為墻中心把的傳搞統(tǒng)管趴理模丘式轉馬變?yōu)楸芤粤鞴?jié)程為速中心碧的管專理模涂式通過腫流程牲結構楚和流顯程網唱絡的哲建立階，明竿確流鏈程關涂系和女流程乎運行案標準痕和要距求，霞將最幟優(yōu)經筐驗顯素性化薪，構揉建持意續(xù)改孤進的艦管理澇平臺實現矩顧客撲的高殲度滿御意建立息以顧家客為考關注付焦點騾的流使程管跡理體夸系，憑實現料顧客暫的高純度滿業(yè)意并熔提高賊顧客奶的信廟任度勒和忠坦誠度組織詢內部揮文化饒轉變以有妹形的土流程理影響秋組織衰的內可部文優(yōu)化并床帶動有組織控文化布的轉猶變,建立爭高效車溝通/開放/知識玩共享/有效緣瑞執(zhí)行暢的內憶部文西化流程截管理掛是實籠現精肅益化道生產戰(zhàn)的必峽然途測徑創(chuàng)業(yè)碑期成長肅期成熟均期規(guī)模/市場框影響依力發(fā)展棵階段衰退獄期手工抖作坊粗放渠式規(guī)范扇化精細文化精益饞化我們鹿正處蝴于從沿規(guī)范棋化進辦入精州細化穗管理究的過教程合同塌管理脾流程董的標刻準化榴與專分業(yè)化現有蒙管理頸流程危的主付要問適題——專業(yè)棉管理可流程呀和行極政管永理流碗程混愁在一糧起，功過于策繁瑣嗎和復趴雜，雄再加棵上部撕門之泡間的剛協(xié)調卸問題幟和具越體專弦業(yè)人皆員的喘綜合闊素質宇等因惠素，成導致你工程與人員獎為了哀趕進去度，甲常常幅選擇樂“走雄捷徑將”，漫致使凝流程息形同旬虛設樹；觀點聯(lián)：快閥節(jié)奏饑的工廉作作漲風同腹必須說按照匪程序青辦事士，似繁乎有享矛盾轉，其病實不具然，奮實踐六證明貧這恰茫恰是較我們觸的不籠足和斑應該浮加強粉的地雹方。要點通：工挑作的已事先幸計劃椒至關催重要努。管理款流程惕文件啞的基盛本組鳥成工作例程序橡＋作業(yè)鑒指導砌書＋標準賄表單流程丈的無?？p銜擔接與愚過程強控制控制毅時間努，責最任到就人，高和績餡效掛黎鉤；關鍵戴節(jié)點項的工嘩作檢鹽查記普錄——工作乓檢查斤單；跨部丙門的上協(xié)調柜與銜蛙接——流程臺協(xié)調斧人的翻職責渠；領導吹人的橋充分奧授權馬與快匪速傳桑遞。標準攔化招殘標文誓件的矩應用項目樓成本遙管理成本獸管理扒理論佳的發(fā)暢展傳統(tǒng)協(xié)成本才管理歇理論工程雄建設亞成本娘管理項目粥操作寺成本趟約束現代膝成本管理伏理論全方位成本管理把成本管理的范圍擴大到資源最優(yōu)化配置，價值分析，風險分析等領域，以系統(tǒng)觀點注意各領域的動態(tài)價值關系范圍橫向延伸全生命周期成本管理把成本管理的鏈條擴大到決策投標階段，向后伸延到項目的使用維護階段，使項目的成本在其整個項目生命周期中達到最優(yōu)化。時間縱向延伸成本慘管理控制措施組織措施技術措施經濟措施合同措施總原則：一次投資的節(jié)約與項目全壽命的經濟性控制過程設計宴準備設匯計招丙投值標施嗎工投入沸使用矮階段經濟工作管理工作技術工作工作性質成本麗管理煤的內斬涵項目丸論證項目壟策劃響階段成本跪的基或準計岸劃10000020000300004000050000600007000080000JANUARYFEBRUARYMARCHAPRILMAYJUNEJULY策劃犯階段設計白階段施工事階段銷售傍驗收臘階段成本葵基準潛計劃秀在項搶目立莫項時販必須項完成!積極瞧的成辛本管逮理大小于消級極的漂成本盲控制XX臉X項目隊結構淡含鋼拾量結構駐成本芽占建艷安成救本的50的%，結霞構成鍋本會惑由于嗓設計浙管理便的好涼壞出耕現大鄙的波懂動，考因此遞必須加強恥結構求成本鞭的管慢理。20顯02年深滿圳市予定額極站發(fā)纏布的鼻信息識顯示庸深圳臣地區(qū)蛇高層撐建筑誘上部覽結構步的平扔均含繳鋼量枕為64圈kg件/㎡，而熔本項艙目僅拜為41燃kg咸/㎡。對果于20萬平棕方米準的建疤筑面?zhèn)蚍e，猶共節(jié)約18聽40萬元?？刂苹胤椒ㄌ茫捍_霜定優(yōu)橋化的結構黎方案；確趨定統(tǒng)一寸技術切措施；確暮定樣狡板部常位的概優(yōu)化構造陸做法；加強往事前激及事裳中控推制。積極猜的成吐本管樸理大僅于消葵極的嬌成本糧控制無機發(fā)房及框小機斧房電眉梯以90愉0k每g,弄1.廊75副m/券s電梯般為例麗：普通勁電梯鬼較小喊機房夕或無傾機房介電梯擇一次交性成剪本大場約便歐宜3萬多恐元；按每龜天運磨行時告間6小時坦考慮柴，電租價按0.從8元/度計漸算，酬每年挽節(jié)省杯的電牢費1.均3萬元牢。這位樣在玻兩年飾多一迅點的臂時間聚，僅陷節(jié)約逗的電妹費就莖可以壘彌補蓮無機連房和艱小機蘋房電窯梯一惑次性言成本模的差俗價；無機揀房電硬梯平帳均每非臺要濾比有綿機房度電梯球節(jié)省洋維保芹費46晝20元；無/小機泰房電筐梯的持機房史建筑轉面積杏較普輸通機構房大浩約節(jié)陵省8平方犬米，培其帶私來的絡價值舞是多慌少？XX豆X項目板電梯喊選用積極友的成粉本管匠理大來于消硬極的轟成本太控制XX溪X項目權大堂開敞荒式的慕園林傻大堂客戶你的體窮驗和少要求大堂絞裝修孝費用空調異運行建費用積極診的成宣本管確理大完于消您極的偶成本誤控制南京小拉德頓芳斯準項目寒的方狹案調妨整0.績00標高維的取宵值，淺地下拾室的隱埋深哲：--熟-對支蔽護、身土方蘆、水鼠浮力伶、抗培拔樁歸的影絮響；覆土森厚度充的控儲制；地下啄室底占板的伙不同才布置碑方案,用鋼缸量差20謀%-抓30辛%。一點烏遺憾聾：樁蒙型的收選擇節(jié)省退工程屯造價35醋00萬元慎以上被！積極責的成避本管宣理大藝于消倒極的竟成本腳控制杭州先宋都減項目盟的轉巴換層河取舍轉換文層的黃含鋼抓量約拔是40勢0k愧g/㎡，混傘凝土擔含量鴿約0.縣9m洪/㎡，炒相當做于5烤個以鋤上的紹標準截層價腦格；取消敞轉換劑層相偉當于糧節(jié)省捉上部差結構記造價食的10島%；結構完剪力義墻的牛方案彈布置痕可否陣再優(yōu)仗化，浸以滿撿足架甘空層紀及地顧下室詠的空惰間需抹要。節(jié)省灘工程僚造價16乖00萬元石以上種！積極開的成串本管親理大策于消房誠極的服成本昌控制水泥樂攪拌津樁復筍合地星基(樁長8米)與預雖應力塑管樁(樁長25米),哪個偵更可翠靠?哪個巧工期消長?哪個揭造價飲高?不要擦理所糊當然喇地采翼用習對慣思概維,多問墓幾個炸為什紙么?多動擊手做追幾個伴比較論方案!也許訊我們鄰就會堵有機托會發(fā)公現出業(yè)乎意信料的踩結果略！南京桿拉德磚芳斯迅項目3+可1層建疼筑的雷樁基難選型上海酒廣中劑路一綱號項猴目的由樁基草選型悅及樁摸長選桂擇預應鬧力管性樁與獅鉆孔去樁,哪個蚊造價喚高?選用34米樁塊長與副選用56米的內樁長患哪個執(zhí)造價蹲高?成本足管理炎的幾籍個案球例XX鑼X項目循的會搏所及躲恒溫爐泳池XX暢X項目虧室內傍恒溫艷游泳觀池的看容量張為30劍0立方今米，瘦加熱屋裝置天為燃巖氣鍋歌爐，呆泳池仇水溫趁控制幻玉在34℃左右姻，經慘測算駛每小池時需騙花費22鍬00元--棒-2爹40桌0元才譽能保宵證正產常營街業(yè)，怪而小享區(qū)住山戶經反常每善月不辮到10人次朝來消歉費，構會所挽該項狼服務勤每月?lián)袷召M葡約60饑0元，釋而每繞月支糧出約袋為70萬元達（按烏每天缸開放校時間強為10小時隙，每晨月30天計軍），害則每猴月會殲所該銅項服愿務大銳致虧俱損70萬元蹦。成本克管理躲的幾后個案吩例XX贊X的玻塘璃雨儉蓬xx灣翠堤妙灣翠堤抗灣鋼化風玻璃復的每州平方市米的膠維修濫單價排約40何0~拖80呈0元左薄右，深一些逢尺寸瘦比較嚇特殊憤的還汁需定級做，積費用圖就更壘高。XX番X小區(qū)逐平均掌每年燃為此冶支付箭的維龍修工最程費腎用接右近2萬元總。成本鵲管理搜的幾砌個案兵例XX有X項目取的自動辱扶梯翠堤幅灣翠堤復灣該扶擁梯功雁率為族：17昏.5腐KW，每義天平迫均運暴行12小時尤，尼則每污月耗播電63逢00度，渣該項灘支出蛙約占絕小區(qū)羞月度誰管理燃費收沈入的1%。成本篇管理法的幾羨個案航例X小區(qū)紅木制穩(wěn)品、免鐵制春品翠堤悔灣翠堤愉灣該扶括梯功博率為17香.5煉KW，每哄天平管均運塌行12小時兩，忍則每闖月耗乓電63遠00度，麥該項丈支出濾約占彩小區(qū)趕月度輛管理沉費收令入的1%。木制爆品每燙平方欣米的半維修稀費用條約40元，港鐵制引品每芳平方諷米的舊維修罷費用跡約25元，XX刪X小區(qū)盟每年候在該孫兩項丟的維矛修費監(jiān)用約8.寒0萬元母左右談，占洪小區(qū)撫年管浮理費伸收入塔的1.途5%成本需管理昂的幾褲個案蔬例XX摘X的水矛景翠堤宮灣翠堤述灣XX設X小區(qū)爆水景蔑的水贏泵功慘率共區(qū)：12達9.檢7K蹈W；XX植X小區(qū)方水景芽的總計容量灰約為厚：42撞0立方骨米；如果藍按平釣時每迷天運報行3小時（早磁上1小時矮，晚啊上2小時扎），厘節(jié)假昏日每望天運要行6小時傲，水講景每金月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