安徽一線高端住宅項目營銷策略報告策略分解

熙龍灣,

制定蕪湖原生態(tài)生活理想規(guī)范2

本報告的思路及框架基本面分析市場分析競爭分析客戶分析營銷戰(zhàn)略占位營銷定位案例借鑒策略分解推廣攻略展示攻略推售攻略營銷攻略本體分析營銷總控項目目標3項目目標4開發(fā)商目標項目整體實現均價高于城東板塊的前列2在陌生區(qū)域建立整盤高端項目形象價值3全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現4億銷售額1全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現4億銷售額1全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現4億銷售額全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現4億銷售額1全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現4億銷售額1全年供應8萬多㎡貨量，目標計劃實現4億銷售額目標目標理解5長期目標理解：高端項目形象占位第一集團軍前列,實現區(qū)域內價格的突破目標目標理解“以高端產品形象切入市場，位于城東項目前列，成為蕪湖最具有知名度的項目”“銷售需要在開盤后能夠迅速回款，并且全年能夠完成4億元的銷售額”

——訪談鴻瑞錢總對于項目長期目標的理解立足整個蕪湖市場，力求未來有所突破，以高端整體形象成為蕪湖市場一線樓盤；不僅形象高端，且市場表現優(yōu)秀，能夠在市場上持續(xù)發(fā)出聲音，而且要達到“量與價”的均衡實現；對長期目標實現的判斷6短期目標的理解1：主力產品為現時蕪湖市場的旺銷產品面積段，別墅和復式兼具豪宅產品屬性目標目標理解“項目整體價格超過城東價格前列以上，并希望價格逐步走高”“預計6月中首批開盤推出2棟樓，約200套，同期其他單位同步施工，后續(xù)推售需要明確”

——訪談鴻瑞馬總近期市場調研所知，城東物業(yè)實際銷售單價上限達5300～5800元/㎡；

——偉星城項目市調資料對于項目短期目標的理解貨品組成分解120㎡以下120—150㎡復式211—237㎡別墅218—336㎡460套(60.8%)258套（34.1%）24套（3.2%）14套（1.9%）7短期目標的理解2：短期內快速積累大批意向客戶，明確一期合理的開發(fā)推售節(jié)奏目標目標理解預計6月下旬首批開盤推出2棟樓，約200套，同期其他單位同步施工，明確推售節(jié)奏；一期實現4億銷售目標需銷售574套小高層產品+12套復式+7套別墅共計593套產品；全年銷售時間約6個月，月均銷售99套；首次推出200套住宅，銷售率80%即160套需要積累320個籌量；需蓄客1000組左右才能保證；因此自3月開始推廣營銷，5月中旬開始認籌的鋪排節(jié)奏明確一期后續(xù)樓棟、貨品推售節(jié)奏，以指導開發(fā)營銷進度安排，形成項目持續(xù)火爆銷售的局面；對短期目標實現的判斷2011.3臨時接待中心開放2011.5.1售樓部對外開放2011.5—6月一期首批產品客戶認籌2011.6中旬首批次產品開盤積累1000批意向客戶8目標理解建立蕪湖一線高端項目品牌形象；整體均價突破現時價格天花板；明確一期開發(fā)推售節(jié)奏，實現4億銷售目標；9市場分析104.15新政——嚴格信貸政策，控制二套房及三套房投資需求；購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；4.17新政——國務院正式發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》對14日的國務院常務會議內容做出進一步的規(guī)范和補充。新政出臺后國內主要城市商品住宅成交量急劇下滑(單位：萬㎡)——數據來源:中國指數研究院此次新政出臺后，一線城市反應極為靈敏，住宅成交量應聲而落，并且屬于全國各大城市同步顯露，二三線城市迅速波及。政策解讀：肇始于4月中旬的新政出臺之后成效明顯，許多城市房地產成交量應聲而落市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景11政策解讀：9.29新政的出臺，預計市場將呈現成交量二次觸底后價格觸底的局面政策要點解讀：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；首套購房客戶首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍；首次明確推進房產稅改革；部分城市在一定時間內限購房套數；囤地捂盤等有違法違規(guī)記錄的房企將停發(fā)股票債券及貸款市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景12不同購房者對未來價格預期的影響政策影響：購房者心態(tài)變化—9月底二次新政后直接波及投資、改善型置業(yè)客群，普遍表現為對調控效果預期高，但二三類城市客戶仍舊認為后續(xù)價格會上漲市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景13經濟面：全國的經濟狀況較好，世界性經濟危機已經在探底回升；通脹預期：物價上漲、人民幣貶值、通脹預期較強；而房地產是面對通脹的重要資產；需求強勁：城市化進程在繼續(xù)，需求仍舊強勁。政府對房價的調控：既要調控房價過快上漲，但又要防止矯枉過正；既要打壓投資和改善需求，又要保障中低收入群體有房住，愿意買房；本屆政府是決心博弈到底的：調控手段豐富且目標精準，說明這個博弈期至少兩年；而下屆政府難以預測，不排除延續(xù)這種路線的可能。房價向上的動力政府對市場的調控VS博弈形成的短周期波動：調控雙方的態(tài)度和能力對比，說明是一個長期博弈的過程；未來兩年內，市場波動明顯，但多頻率、短周期成為波動特征。在行政手段打壓房價向下和市場自然向上之間的博弈過程中,穩(wěn)步上漲的趨勢將成為未來的趨勢市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景14整體經濟水平較高，近年保持了持續(xù)的增長，GDP位居安徽省第二位近年蕪湖經濟快速增長，城鎮(zhèn)居民消費能力顯著提高，生活水平穩(wěn)步上升2009年蕪湖GDP總量位居全省第二，人均GDP排全省第四數據來源：各城市統(tǒng)計公報市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景15皖江城市帶核心城市、樞紐港口、迅速擴建的陸上交通系統(tǒng)合力拉升蕪湖城市價值皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃：迄今全國唯一以產業(yè)轉移為主題的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃；一軸中，依托黃金水道和岸線資源，大力發(fā)展主導產業(yè)，積極培育產業(yè)集群。在雙核中，規(guī)劃強化蕪湖作為皖江開發(fā)開放龍頭地位和重要節(jié)點城市的作用，帶動示范區(qū)產業(yè)加快發(fā)展。皖江城市帶—蕪湖新的發(fā)展機遇依靠優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢和積極的政府政策，以奇瑞、海螺等為龍頭帶動蕪湖整個產業(yè)鏈的升級和發(fā)展；未來蕪湖經濟將持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平大幅提高，這是房地產發(fā)展的良好背景。城市港口陸上交通09年，全市常住人口230萬人，GDP為902億，全年城市居民人均可支配收入16747元。蕪湖港是安徽省最大的港口和重要的物資流通樞紐港，現已獲得淮南礦業(yè)的鐵運公司和物流公司的資產，將顯著提升蕪湖港的盈利能力，并進一步帶動蕪湖整體經濟增長。蕪湖火車站將由7200㎡的現規(guī)模擴建至5萬㎡，同時增設4處新站點；蕪湖市同時積極推進公路系統(tǒng)建設，加快蕪雁高速公路、銅南宣高速公路建設，并爭取早日開工建設徐福高速公路蕪黃段和蕪湖長江二橋。政府積極制定政策，優(yōu)化投資環(huán)境，加速承接產業(yè)轉移市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景162004–2006年蕪湖市商品住宅成交價格及銷售面積漲勢平穩(wěn)，平均年增長率分別為2.2%與18.2%2007年出現價格爆發(fā)，價格上漲29.92%，銷售面積上漲38.45%；2008年受金融危機的影響，量跌價滯，2009表現為價穩(wěn)量升2010年再次出現價格爆發(fā)，價格上漲幅度為26.54%自2004年以來，蕪湖房產市場處于穩(wěn)步發(fā)展趨勢，隨大環(huán)境的發(fā)展節(jié)點式價格快速上漲備注：

10年份數據截止11.30市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景17受4.14、9.29新政影響，在階段性有短暫的下滑，但整體影響不明顯，量價仍保持平穩(wěn)2008年受金融危機和國家宏觀調控政策的影響，住宅成交量僅為上市量的58.6%2009年受2008年樓市不景氣的影響，住宅上市量下降5.5%，后期市場回暖，成交量上升了129.7%10年新政頻出，4.14新政出臺后，5月份的成交量為4月份的26.73%，隨著4.14新政的影響慢慢消退，成交量逐步上揚9.29新政的出臺，使成交量再次大幅下滑，10月份的成交量為9月份的52.96%市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景18未來伴隨著各類置業(yè)客戶需求的變化，客戶的置業(yè)流向將隨之明顯改變市中心在市場發(fā)展和客戶流向改變的趨勢下，篩選出本項目可捕捉，且能滿足項目開發(fā)目標的置業(yè)客戶城北城中城南城東各區(qū)域市場特點和未來主力滿足的需求低價區(qū)多層小高層房地產市場發(fā)展基本飽和高價值區(qū)供應衰竭小規(guī)模高容積率項目為主中等價值區(qū)規(guī)模型主流居家項目發(fā)展到頂峰開始取代城中城市新中心發(fā)展剛起步大量具有優(yōu)質資源的項目后續(xù)供應第一輪流動第一輪流動首次的客戶流動高端客戶：中心區(qū)江景高層→別墅、豪宅化高層剛性需求：中心區(qū)普通高層→小高層、高層。未來的客戶流向高端客戶：中心區(qū)江景高層+南北區(qū)別墅→東區(qū)優(yōu)質升級型別墅及其他中高端項目一般改善：中心區(qū)→南區(qū)、東區(qū)高性價比項目剛性需求：老城區(qū)→新區(qū)更高性價比物業(yè)投資客：老市中心小戶型→新區(qū)多元化物業(yè)第二輪外溢市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景19宏觀背景及市場分析小結總結：全年兩次新政調整，市場反應劇烈，存在二次探底的趨勢；政府調整房地產制度改革的決心不會更改，未來政策將日趨嚴峻；總結：蕪湖市場表現為受政策調整影響較為明顯，但同時也受供應變化起伏的影響；城東板塊為蕪湖重點外擴區(qū)域，未來價值有較大提升空間；城市規(guī)模外擴過程中，項目所處區(qū)域將為中高端客戶資源流動的第二輪選擇區(qū)域；20近年值來，蘿蕪湖疼市大期力推敵行“腎東擴阿南進禁”發(fā)姜展戰(zhàn)桐略，驚城東死成為曉蕪湖屯未來產重要毀發(fā)展保方向批之一從20宣09年元隙月開殖始，惡截止20賴10煉.1野1.賠18，蕪件湖市振共成順交住設宅地聾塊33幅，前鳩江念區(qū)成謝交地晶塊11幅，穩(wěn)其中10幅位獄于城順東新卻區(qū)城東季新區(qū)源將被價打造圾成輻左射周弄邊2億人己口的痰商務川文化扔中心讀、區(qū)劣域性卸總部郵經濟業(yè)中心璃，成既為最決具發(fā)丈展?jié)摴ちΦ暮没盍壭聟^(qū)買、園劍林新綢區(qū)和陵時尚皇新區(qū)名稱拿地時間地塊信息樓面地價競得單位1.東方紅郡09.4.6占地：20.5萬㎡；r=2.0；建面：41萬㎡801元/㎡蕪湖市益安項目建設有限公司2.偉星城09.5.12占地：34.6萬㎡；r=1.8；建面：62萬㎡983元/㎡偉星置業(yè)3.0919地塊09.10.16占地：38.4萬㎡；r=1.9553元/㎡中國二十冶4.三潭音悅09.10.20占地：27.1萬㎡；r=1.81278元/㎡個人：崔敏華5.熙龍灣09.11.19占地：13.3萬㎡；r=2.0；建面：31萬㎡1727元/㎡個人：錢志勇；本案6.柏莊·觀邸10.2.2占地：15.8萬㎡；r=3.0；建面：47萬㎡1496元/㎡柏莊控股集團7.兆通·大觀10.2.11占地：11.9萬㎡；r=2.2；建面：35萬㎡1806元/㎡浙江兆通置業(yè)8.1006地塊10.4.7占地：72.4萬㎡2573元/㎡蘇寧環(huán)球9.1011地塊10.5.11占地：12.4萬㎡1585元/㎡上海正地投資有限公司10.1025地塊10.10.25占地：4.4萬㎡；r=2.081567元/㎡安徽工程大學12346789103C分析客戶分析本體分析競爭分析21在售梢樓盤螞：偉充星城魚——癢城東痕新區(qū)俯目前臭絕對具的領猶導者錘，主雕打新厚區(qū)大思盤品止牌路古線，申樹立忙區(qū)域驅領導餃形象物業(yè)類型多層、小高層推售節(jié)奏1.2010.2.3推680套多層，均價5100，當日去化95%左右；2.2010.8.8推466套小高層，均價5300，當日去化90%左右；3.2010.11.2推672多層，均價5800，當日去化67%左右；平均去化速度約165套/月，去化面積1.9萬㎡/月，剩余貨量約40萬㎡4.年底將推的900套左右的小高層賣點品牌、物業(yè)、配套、離老城區(qū)近小高斷層3C分析客戶分析本體分析競爭分析1432偉星城為偉星置業(yè)在蕪湖的第八個項目，開發(fā)商的品牌、物業(yè)、景觀展示深受蕪湖市民推崇，領跑城東銷量與價位。22偉星耕城—猶—注濕重營棗銷展該示，梯提升腸價值渾空間能，品犬牌號罪召力恩強，絲式蓄客鼻期短3C分析客戶分析本體分析競爭分析偉星宮品牌欲市民捧認知僅度極濫高，墊樣板蹄間、狠景觀惕的展釘示皆陷有，賺推廣止以宣扒傳產停品為宵主，灰缺乏忌對形攻象的胃塑造23在售辦樓盤周：東塊方紅雷郡—矛—偉閑星城扶的跟狂隨者話，借逆助地挖段資漫源抓供住公誼務員莖等核紡心客浮群物業(yè)類型多層、小高層、高層推售節(jié)奏1.2010.7.25推376套多層和小高層，小高層均價4900，多層均價5300，10日內去化完畢；2.2010.11.20推504套小高層，均價5400，2日內去化90%平均去化速度125套/月，去化面積1.2萬㎡/月剩余貨量32.25萬㎡賣點地段：位于一中和市政府之間、物業(yè)、戶型方正3C分析客戶分析本體分析競爭分析12東方面紅郡賽項目你中央故有商其業(yè)街垮貫通蠢南北或，水恢岸綠橋帶橫江貫東利西，型建筑碗組團魚以一艘實一襖虛兩稀條軸歉線為次骨架譽，成“田”字形席布。揚建筑腐形態(tài)哭包括惡多層彈住宅稍、小促高層抵住宅姐、單剝身公穴寓、叨商業(yè)貓。24東方丈紅郡驅：推肆廣著吵力宣石傳其減區(qū)位塔、教羞育、不物業(yè)酸與規(guī)狐劃等膊，缺死乏樣嚷板間幼與景叉觀展巨示3C分析客戶分析本體分析競爭分析外展值場25早期蟻低價零入市碧，后溪期因堆偉星誕城的椒入市目帶動銳其價誼格上刪漲，閑別墅相品質害感較撿差，眨未能沉有效上拔高舞項目蹦形象在售槳樓盤訪：東友部星倦城—職—城園東最萄早入差市樓她盤，禿自偉弟星城峽入市素后，噸成為節(jié)偉星寶城的氧追隨涉者物業(yè)類型多層、小高層、聯(lián)排推售節(jié)奏目前在售22#、26#、42#、43#棟多層74㎡、79㎡的兩房和88.65㎡、89㎡的三房，當前均價5500元/㎡；1.聯(lián)排別墅61套，預計均價8500，預計年底推出；2.高層和聯(lián)排預計明年推出10年平均去化速度約67套/月，剩余貨量約29萬㎡；賣點低價入市、配套、濕地公園3C分析客戶分析本體分析競爭分析112226東部崇星城迷：走咱地中侄海風濟情社萬區(qū)路棉線，蓬但其找風格穗未受略認可3C分析客戶分析本體分析競爭分析售樓鳥處展家示簡炊陋，顏無樣陵板間撲展示搏，景逃觀展端示不遵到位課，營廣銷推沖廣主積要宣荷傳其懲價格搖優(yōu)勢27在售核樓盤伯：金萬都檀羅宮—花—以堪階層蒜營銷仔強調蹄自然右環(huán)境雪優(yōu)勢輸，采另用多謊種營香銷活怨動聚寸集客謎戶物業(yè)類型多層、小高層、獨棟別墅（別墅式商務公館）推售節(jié)奏2009-10-21推出132套多層，均價3670；2009-11-22

推出66套小高層，108套多層，均價44502010-09-19

推出96套多層，均價5450；154套小高層，均價5000，一個月內，去化60套左右賣點環(huán)境（恒達花木城）、品牌新區(qū)譽相對浙偏遠鈔位置冬，因私目前擱區(qū)域我競爭抖激烈吊，采我取較堵多的份營銷滲推廣券活動首，但使效果臥一般。第室一批度、第陷二批滑產品否推出拳時間包較密纏集，屢去化丙速度攀較快偏，第下三批舒產品稿相隔架近一已年才引推出丑，已感喪失單市場刃先機匆，區(qū)慈域客龜戶已盲被后體起者拉瓜分搏殆盡奮。3C分析客戶分析本體分析競爭分析123第一、二批房源推售時間相距一個月的時間，其時，城東僅有東部星城與其競爭，走量較快第三批房源推出時間距上次推貨近10個月，城東客戶已被偉星城、東方紅郡瓜分殆盡28金都載檀宮矛：本祖想以燙挑戰(zhàn)革者身彎份進陳入城矩東，積但推圖售節(jié)珠奏脫頓節(jié)+帖地段暢不佳鉤，最度終變店成尷易尬的像跟隨油者3C分析客戶分析本體分析競爭分析注重關營銷罪展示欣，景匪觀、輛樣板急間展揪示到琴位，默打造績的“NE違W夜CI置TY摘”生活崇方式煌，未春獲得授客戶擔充分額認同29在售句樓盤礦：綠匯地·康鏡湖覽世紀勻城—犁—雖果位于福鏡湖萍區(qū)境棟內，沿但緊求鄰城竿東新露區(qū)，夫品牌虧超大幕型社義區(qū)物業(yè)類型高層推售節(jié)奏1.2008.11.1一期以均價4200的高層入市，一期共13棟高層；2.2010.8.8二期以均價5700的高層入市，二期共13棟高層；平均去化速度約95套/月賣點大型社區(qū)、規(guī)劃配套完善、學區(qū)（27中和鏡湖小學）、品牌22息0萬方薦的超鞋大社榆區(qū)，千學區(qū)舒、商吼業(yè)配肚套齊危全，自20蝴08伏.1酒1.萬1首次戒開盤誤以來切，共繪推貨13次，靜平均喘每2月推繭貨一原次123C分析客戶分析本體分析競爭分析30綠地埋·鏡蔽湖世春紀城怨：大今品牌堂，但己蕪湖杜市民旋對其瀉了解處少，唐宣傳團過程閱中注獎重品個牌形炕象的道塑造售樓真處展身示到許位，悟樣板慶間、酬景觀銀展示鼠缺失糖，營園銷推呢廣注好重超說大型攻社區(qū)漆、配煌套齊欣全的獨宣傳3C分析客戶分析本體分析競爭分析31將售碰樓盤摩：柏翅莊觀素邸—屆—依貪據地旅段及圖品牌猴優(yōu)勢駁，力妻求打磁造城酒市豪惑宅，信成為樂城東汽的領郊導者物業(yè)類型高層住宅及公寓，商業(yè)位置鳩江區(qū)神山路與中江大道交口西北規(guī)模占地158193㎡，建筑面積47萬㎡，容積率3.0預計推售12.18推出位于神山路以北的1#、2#、3#、4#，22層或23層，皆為2個單元，兩梯四戶，戶型82平-139平，約720套。主力戶型89平：3室2廳1衛(wèi)1廚；3C分析客戶分析本體分析競爭分析82㎡132將售蔽樓盤驕：兆府通·嚇大觀晃花園?！酪庥{樹立驕“蕪嘉湖高侄端住摟品新冊標桿快”物業(yè)類型小高層位置鳩江區(qū)赤鑄山路和河清路交口東南側規(guī)模占地面積:118937平、建筑面積:35萬平、總戶數:2000套預計推售現場營銷中心預計明年4月份開放，預計明年年中推出一期，一期預計推出河清路東側12棟住宅（2棟11層、2棟14層、1棟15層、7棟17層），戶型87平-133平11月6日，促位于娃蕪湖集市中翻心繁征華地驕段小獲九華側商業(yè)恢街上廣的兆黨通大紀觀花墓園市裁區(qū)展絕示中榮心正竄式開駱放開放桂儀式尚當天配啟動祖了高字端客診戶組陜織——兆通灘會。頌兆通肥大觀鉗花園錢的客買戶可您以通掌過兆義通會逗得到除更多借的服矮務、靜體驗府到更證多的港高層緒次尊督榮。3C分析客戶分析本體分析競爭分析33將售縮慧樓盤雅：三以潭音濫悅—踐—希型望打糟造蕪路湖市扎場獨姑特的營江南顏園林鄰式生濕態(tài)樓貧盤3C分析客戶分析本體分析競爭分析物業(yè)類型小高層、高層位置城東新區(qū)新七大道與赤鑄山東路交叉口規(guī)模占地面積：27.1萬㎡，r=1.8，建筑面積：65萬㎡預計推售三潭音悅一期預計于2011年3—4月份開盤，一期戶型涵蓋了66㎡、82㎡兩房和93㎡、106㎡三房。項目簡介該項目將分三期逐步開發(fā)，故為“三潭”。一期“第一潭”萃取西湖十景之“曲院風荷”的精華；二期“第二潭”以“花港觀魚”之園林精髓加以創(chuàng)想；三期“第三潭”景觀汲取“柳浪聞鶯”景致為設計靈感?！拔幕?、生態(tài)、和諧”是三潭音悅開發(fā)者所堅持的樓盤設計理念。地塊綁原狀11月份抖地塊舅施工曉現場房博悅會展鄰示34本案朗：優(yōu)陜質生畫態(tài)資下源與燒景觀磚，產巧品線跡豐富夢，戶辟型設抗計舒瓜適度畜高，過是具刮有豪壩宅性鎮(zhèn)質的昌高端亞項目3C分析客戶分析本體分析競爭分析物業(yè)類型小高層、TOWNHOUSE、別墅位置中江大道中段西側，一中新校區(qū)北，大陽垾濕地公園北側規(guī)模占地面積：13.3萬㎡；容積率：2.018棟小高層、4棟TOWNHOUSE、9棟聯(lián)排、4棟雙拼預計推售一期包括7棟小高層，1棟TOWNHOUSE、2棟聯(lián)排，3棟雙拼；首次開盤推出1#、2#2棟小高層，共200套，面積段86–152㎡項目簡介本項目將分三期逐步開發(fā)，規(guī)劃起點高，低密度，力求樹立區(qū)域高端項目典范一期城東42平方陪公里咱平面姜布局孩圖35本項叛目戶稅型（89其.7謎5㎡）戶型賄：2室2廳1衛(wèi)使用悉率：中優(yōu)：配備秀三個蠅陽臺祖、戶槍型方筐正實罷用劣：戶型猜不通查透偉星陳城（89飽㎡）戶型薄：2室2廳1衛(wèi)使用譜率：中優(yōu)：戶型佛方正斑合理禿、主愈臥與姨客廳增朝南叫，采鮮光好劣：廚房峰無生烈活陽駕臺、直采光球通風微差，尚陽臺輕過少雷舒適嗓度低柏莊壟觀邸歉（89祝.1浪㎡）戶型刑：3室2廳1衛(wèi)使用暴率：高優(yōu)：89河㎡做到軟三房查，實丸用性床增加供，但脂舒適階度受局影響劣：主臥以面積聽小、靈陽臺者使用言功能梯差、蛙衛(wèi)生著間通榆風采威光差3C分析客戶分析本體分析競爭分析兆通真大觀親（87像㎡）戶型臂：2室2廳1衛(wèi)使用辭率：中優(yōu)：雙陽共臺設遷計、叨戶型索方正珍實用劣：戶型否不通賊透、多主臥恨狹長倡舒適攪度差處，小高釘層剛冰需性慮戶型峰：與東區(qū)域潔內同聾質產坡品相相比，障本項序目產肯品戶善型緊采湊，倘三陽繩臺設顆計舒予適度助高36小高宇層改蓄善性玻戶型銜：與燙區(qū)域位內同危質產慮品相度比，盜本項煙目產申品戶歪型設私計合蓋理，寄使用氣性強辭，飄雙窗設條計出廳色偉星匠城：12擺0㎡戶型耽：3室2廳1衛(wèi)：使用浮率：合中優(yōu)：雙陽羽臺設拾計戶型洲設計輕緊湊劣：浪費槍面積欲過多戶型勸設計肚不合舍理次臥溫采光浙通風軟效果賞差3C分析客戶分析本體分析競爭分析柏莊小觀邸畢：11步5㎡戶型活：3室2廳2衛(wèi)：使用絹率：貪中優(yōu)：戶型捎緊湊芳，格丈局劃襖分合照理，劣：通透辦性差奴、次侄臥采引光效楚果差公共騙面積餃浪費無生廢活陽鎖臺兆通蒜大觀頁：12掉0㎡戶型盆：3室2廳2衛(wèi)使用助率：牧中優(yōu)：超大盞陽臺投、雙銅臥朝卷南；劣：戶型鳳不夠底方正客廳撓采光促通風寒差公共朝面積蓄浪費陽臺賭朝向樓差本項崇目戶盡型（12灑2㎡）戶型府：3房2廳2衛(wèi)使用挖率：高優(yōu)：戶型襪方正崇，南毅北通仍透，務主次坐臥室鉗有27胡0°觀景散飄窗憂設計害，較群好的揪視野驗和采無光；37別墅椒與T睬H戶看型：坦此類您豪宅緒戶型悄，目遺前在日城東蹦區(qū)域鼻無競端爭對藝手，夾未來巴面臨研的是皺全市管豪宅本的競煉爭雙拼聯(lián)排3C分析客戶分析本體分析競爭分析雙拼核：5房2廳5衛(wèi)，33糟6.彼20威㎡分析懶：贈送13掃0.精93呆㎡的地隸下室頁，配崗備車既庫，脖功能馳齊全27將0°觀景秧飄窗棍、配肌備四優(yōu)個陽羨臺4聯(lián)排車：6房2廳4衛(wèi)，25物6.糊63塌㎡分析瞧：贈送10棕4.馳2㎡的地析下室撐，配窗備車湯庫超大東私家估庭院27拘0°觀景藥飄窗三樓首主臥錯功能序配置翅完善律，配少備雙妨露臺火，舒喉適度如更高TO墨WN朝HO謝US座E：5房2廳4衛(wèi)，21面6.肅89腹㎡分析尸：戶型鞠緊湊窄合理配備煙四個添陽臺主臥望功能黑完善健，次披臥自芝帶洗追手間TOWNHOUSE38TA視戶型刪與市海內同言質產識品相送比，府贈送石面積幕多，攔配有輛車庫職設計柄，舒想適度專高，丹27斯0°蟻景觀頭飄窗裁設計蹤蝶，功摧能性禁更佳熙龍敘灣：泳雙拼5房2廳5衛(wèi)：33全6.抗20項㎡分析漢：本項咽目贈安送13方0.羅93幣㎡的地騰下室休，配榨備車南庫，皂功能豎齊全27框0°觀景敗飄窗音、四腰個露返臺鳳凰簽城：管雙拼4房2廳4衛(wèi)：27殃8㎡分析霉：擁有屈五個死露臺驕，其搞中主唯臥功辯能完赤善，已配備柿超大聞露臺板，二樓舍配備評小型序會客焦廳3C分析客戶分析本體分析競爭分析39聯(lián)排夫產品竊與同查質產梢品相各比，鞋房型脫使用證率高暴，贈崇送地躬下室蒜車庫澡，能耀夠做拔6房拼的優(yōu)殖勢明優(yōu)顯熙龍耍灣：4聯(lián)排6房2廳4衛(wèi)：25鄉(xiāng)豐6.染63進㎡分析銳：本項蝦目贈魯送10得4.梁2㎡的地悅下室鵝，配團備車風庫超大欣私家跟庭院27婚0°觀景始飄窗三樓爪主臥巡壽功能葉配置凱完善炮，配匠備雙鞭露臺未，舒粱適度騾更高圣地我雅歌到：5主-播7聯(lián)排4房3廳3衛(wèi)：24映5㎡分析犧：二樓芹設置草小型目會客僅廳配備殼四個口露臺們，主析臥配賊套露扭臺較助大，齡其余琴的露箏臺面紐奉積較鉗小主臥百功能鄉(xiāng)豐較少3C分析客戶分析本體分析競爭分析4040市調纖競爭垂共識事：城究東項掃目為塑本案駛直接許競爭峰，而顆城中史、濱裳江板蒜塊高技端項械目為溫本案粗豪宅宏產品南的間午接競歉爭來配源城東拴核心悔區(qū)域——品牌豆高端確項目稠、同店質產拘品在售汽直接員競爭僻項目鎖：偉冠星城直接競爭項目（小高層）：城中、濱江組團——核心區(qū)域，高端產品在售間接競爭項目：世茂濱江、名流印象、長江長間接競爭項目（別墅、TH）：柏莊白觀邸蒼、兆澡通大蘋觀——城東激未售棗項目暫（直畫接競濟爭型雙）東方凱紅郡柱、東速部星鳳城、頓金都絹檀宮兆、——城東除在售吉項目掙（干看擾型江）蘇寧掛環(huán)球10運06地塊箱、三潭炕音悅（直面接競驚爭or干擾貫）潛在競爭項目：間接競爭直接競爭3C分析客戶分析本體分析競爭分析41城東漸主要更競爭疏項目擔優(yōu)劣蝕勢比靠較分曠析3C分析客戶分析本體分析競爭分析結論1：在拐城東多第一好梯隊姑的競由爭中釋項目粥產品口將具擦有優(yōu)哭勢結論2：在除品牌模樹立伐上和免項目右品牌端需要抄有大遷幅度趁提升結論3：注悔重對籍資源及占有員的利倉用，算形成匹核心暈價值脂突破結論4：需笨要加曾強交羽通和可配套餅的輔副助引陣導熙龍灣VS偉星城VS柏莊觀邸VS兆通大觀優(yōu)勢：定位高產品線豐富天然生態(tài)水景戶型舒適度高優(yōu)勢：大品牌物業(yè)認可度高大型社區(qū)距離老城區(qū)近優(yōu)勢：品牌新城區(qū)核心地段自帶商業(yè)街區(qū)優(yōu)勢：新城區(qū)核心地段注重推廣劣勢：開發(fā)商品牌知名度低配套不成熟公共交通不便劣勢：項目南面為神山，部分客戶忌諱項目北面為汽配城、建材市場，環(huán)境較雜亂劣勢：產品單一，全為高層一期戶型舒適度低配套不成熟劣勢：開發(fā)商品牌知名度低產品單一，全為小高層配套不成熟4220婚10年20致11年偉星蔥城：89唯–趨1傅42妖㎡小高埋層住彼宅，20朝49套，杯總價48纖-8僚7萬東方枯紅郡：79符-1爽43承㎡小高搜層及駁多層跪，16盆03套，數總價42愁-8角5萬東部課星城：53襲-1目28慨㎡小高吩層住危宅，87姥2套，既總價28彎-惱7暴7萬柏莊·觀?。?2清–施1搶39鉤㎡高層低住宅接，14廈40套，騾總價垂：45甚-綢9凍0萬金都牢檀宮：79薄–瓣1翠61統(tǒng)㎡多層熟、小絮高層禿住宅賭，79世5套，辱總價42節(jié)–出9困8萬熙龍祥灣一那期：小高深層產品兆通·大觀暗花園：87盜–欄1英33顆㎡小高谷層住仇宅，72壯0套，麗總價47威–請8夠0萬20灶11鏈年熙國龍灣歪入市輛時期年將面緞對城巴東近夫50客00嗚套同榜類產撫品的沒集中犁推貨努競爭沖，競去爭將鍋白熱房誠化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月12月3C分析客戶分析本體分析競爭分析三潭禁音悅：小烏高層燦住宅田，80蘇0套綠地·鏡湖愧世紀娘城：81墻–咽14斬2㎡高層湊住宅塌，11多65套，算總價45衛(wèi)–鞋8嚷7萬2011年六月中下旬熙龍灣小高層產品入市將面臨的同類產品的競爭形勢43項目叫所處嚼的競揮爭環(huán)蹄境下銀的機櫻會點置：總結1：本項奸目所艱處的腫地段民，離郊城東6.嘗6公里千核心色區(qū)域臺距離淺十分勾近，脾因此眠在推獨廣上鏡，直干接將鍋本項滋目納涉入城扇東核言心區(qū)兔域，臺強化蕩區(qū)域靠價值籌；總結2：20備11年城掃東組潛團的層競爭屢體量場有90余萬仰㎡，唉區(qū)域強逐步剃成熟躺，體酷量大埋，城李東組喘團的彩知名漫度與凝影響西力將斗會持茄續(xù)加栗強；總結3：生態(tài)汽資源和在售碗項目搶未能哭挖掘攪價值腿，本筋項目柔擁有蠻稀缺股資源闖在未奧來營筐銷中輕可做醒為重溫要競遺爭發(fā)取力點衫；總結4：通過暮對競羊爭對唱手產疫品、荷展示鏟、賣布點的傘分析階得出眾，目丘前高趙端項字目的酬產品去仍有澆待提信高，姥本項錯目還案可通林過產貿品的曲打造性提升掌項目裳整體涼價值紅。44價格戶型結構風水物業(yè)管理地理位置或區(qū)位產品品質開發(fā)商品牌生活配套教育資源智能化設施景觀園林升值潛力對價格非常敏感蕪湖絡市場寸主流駁客戶亂購房趙的考豬慮關蛙注因府素排捐序：蒜區(qū)痰位>堂價格妄>物營業(yè)管劇理>左產品錦品質億>生告活配籃套>壞教育極資源休>園下林景跨觀考慮里因素務說明鏈：區(qū)位－城班市核賊心區(qū)腰域的惱便利濃生活拋是最梢關鍵青的價格－蕪攝湖房京價已與經能賄夠處稅于相脊對較戒高階谷段物業(yè)孤管理－有妖好的趨物業(yè)補管理車的小洲區(qū)才問是最原放心贈品質職小區(qū)產品脅品質–產品犁品質楚與日找常生稅活休蜜戚相仇關生活遲配套－完鎮(zhèn)善的融居家是需求宅將會含影響產居住米的品叛質教育蛾資源—學區(qū)浙房有冬自用禽和投饑資的驗價值杏需求刪；園林坡景觀－改勺善居圖住環(huán)叔境提私升居鏟住品藝質3C分析客戶分析本體分析競爭分析45客戶珍訪談鞭——救專業(yè)接人士狀對東射部組蔽團的梳看法蕪湖我人以造為過津了二惑環(huán)就紙是郊表區(qū)了鍵，隨窮著市瞞政府煤的搬渴遷，插以及梢一些抹學校呆、機束構的面搬遷賺，未野來城且東區(qū)調發(fā)展獄潛力梅較大搭。目前喜基礎顆建設攪已經炕完成強，后獲續(xù)生漏活配企套等援在未顧來3-儲4年也冷會逐冊步完鉆善，霞一些甲大型穩(wěn)企業(yè)滾在那魄邊，非特別鞭是大掛型企連業(yè)的績高新湯技術藏人才炸，收楊入待累遇很屢高，皮也會都在那帝邊發(fā)徑展，壩未來腰那邊泳的房薯價上太升空我間較甜大?！R湖句世紀務城銷鋪售代欲表3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東費有地嬌產大勵企業(yè)插入駐稱，萬憐科、雪蘇寧布等大戴企業(yè)度，大其環(huán)境音好，柴自然遮環(huán)境戀好。城東教可以它成為消貴人戒區(qū)、漂富人飽國。創(chuàng)傷卵：交繡通差休，配險套差乎。濕夾地公擴園影菊響較遇小，謙沒有檢感知傅。城筋東未紋來厚隱望，恐未來胃發(fā)展冷潛力施好。在以舟前拆桶遷客控戶首狐看城尺南，蛙覺得站城東猴偏遠掛?！?6莊5房產墊網對城山東的屬未來穗規(guī)劃忠發(fā)展谷清晰購，認賄可城載東的息未來派前景唐、發(fā)亂展?jié)撚浟Φ呐淹瑫r石，對罵于區(qū)蘭域成愚熟度精的時立間信烘心不嚷足；46客戶深訪談短——饑蕪湖輝市民療對東隱部組乒團的哨看法3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東咽新區(qū)習太偏鳴、太賽遠，鐘雖然燈說要漆發(fā)展拘但是銅要五絕年左箭右才浮能發(fā)及展起龍來。禮價格褲是便駝宜一芽些，問但是圖什么任也沒粘有。鞭政府森搬過熟去，抗我們乓又不汪會經惜常找夢政府拴辦事饒，跟徒我們伙沒多景大關粘系。——長江銀灣1號客舊戶，50多歲城東錯要4、5年才漠能建域起來貨，去孫那邊溜不方繩便，忠公交鴉車要蓄等好裹長時丘間，瓶打車散過去齊的人黃也不棒多?！鲎鉄熫囁究緳C現在窄有一問套房孟子，拌在開慕發(fā)區(qū)危，是賓想再痰買一傻套，緊前段淺時間璃聽朋痕友介胳紹去謀東部而星城絡看過老，覺暈得一澡般，瓶離我退們現汁在住隔的地溝方還更是有恩點遠榨，城參東還流行吧喉，畢歌竟政雹府都輔搬到級那邊槳去了忠，我貼們買廣房主僻要考績慮價懂格，績配套丹不重波要，鞏有車腿很方裁便的國，偉招星城53江00有點邁貴，睬那邊臥也就望值40蹦00多。——陳先游生40多歲祝施誘工事砍業(yè)單正位的蘆管理拿層城東株新區(qū)垂去看比過，捐東部返星城恥那邊當已經返很偏削了，悔什么翻都沒遞有，峰我們份年紀晃大了完過去爽不方改便，也開車森買菜而回去鄭都不鞠新鮮若。要訂是投伸資的燭話，撕十年披都不趙知道戀有沒壇有效盾果，巴東邊箭賣30室00的話除，我腳考慮趕一下。——圣地炒雅歌羞客戶對城隙東認掏可其鼠未來搞發(fā)展徒，但界覺得來和自覽己關蚊系不恥大，霜而且群認為俊目前餅城東處交通災和居技住配撫套缺宣失，煉其對舉城東敏心理鑄距離趙大于即實際仍距離47客戶去訪談促——園潛在蠻客戶擁對東逐部組榜團的旋看法3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東舅區(qū)以柏后發(fā)匙展會寒很好塌的，舊政府夸、一狗中都眾搬過葵來了唯，我兆們知蛋道這乳里的吹規(guī)劃扯當然塵會在材這買稀房的仿了，鐵家里孝有車呼，這跑里交弟通也奮沒什惜么不攏方便秘的啊甲！——偉星抄城客貿戶卡公務淚員城東鴉區(qū)我捏很了裕解，攜政府坑規(guī)劃牽的，醒以后享作為銹未來負蕪湖并的中難心，陰政府奇機構順都搬貧過去生了，勒以后介就是幫蕪湖磁的政弦治中枝心了型。后慚續(xù)隨帖著學諒校的辱搬遷燈過去業(yè)，還著有一濱些生王活配蜓套設潑施，掘你看擋現在傳路已攀經修乏好了蘭，也廣就是樣一兩肚年的覽事情撲，以鋪后升補值的違機會舍很大橫。那邊旨的房項價不隸低，際而且詳賣得士很好河，你錢看偉憐星城陶、東勾方紅已郡開泰出來昂都要辟排隊罩才能驕買到漁，東秘部星寫城的壁可能庫是外董立面系顏色吊不好義，賣燃的不垂好，它但是同它的雞價格閣也上碎來了伙，現應在也桌賣50皂00多了棒。——李先簡生，座蕪湖疲市房起管局桶職員新區(qū)卸是最好近幾腎年才辮發(fā)展蛙起來孕，周付邊的盆項目舒也不器是很債多，葉交通曲不是發(fā)很方貼便（綢針對榮無車底客戶宮），我未來迎發(fā)展辰會很筍好，遷主要擾因為倡政府洋的大明力支綁持以饅及政龜府一疏些機母構的逗搬遷則，偉佳星比歐周邊促盤貴50午0，在筐蕪湖煌人看惠來是吸可以偷接受千的，雀因為泡偉星撞在蕪趴湖很單有名牌，牌秋子很植響洋?！獊喯娜囆蕹且晃髌N碗售處錦營銷墊部經奸理對城楊東的奧規(guī)劃像較熟之悉，梯對未潮來的霞發(fā)展艘很樂遣觀，嬸認為沫其具仇備成概為高羊檔住包宅集絮群的驅潛力偽，看其好該誤區(qū)域秘未來寇的投洲資價令值48區(qū)域夕內核撇心客汽群分鳳析—擺—在跳認可賓項目鑼地段己條件酬的前皮提下黨，置備業(yè)價庫格與思產品刺品質蝦的要值求在管不同仿情況漁下，討客群藝內部房誠存在綢變化12345環(huán)境價格區(qū)位社區(qū)園林景觀社區(qū)配套設施交通配套社區(qū)產品其他市政配套開發(fā)商品牌剛需漲自住末型客防戶對價欠格最旦為敏掌感，昨其次慎是區(qū)春位條銳件，紐奉對其妄它關割注相娃對較羽少；斧對于譯交通術配套納有一箏定要訊求改善懂型具裝有剛跨需特勻點客碼戶對區(qū)蝦位、蓄社區(qū)挖產品嚴要求筑較高升，關屋注景失觀園抄林及騾配套排設施防，開閥發(fā)商棵品牌荒因素蔽可影霜響其槐置業(yè)桂選擇改善贏型具攜有投畢資特衡點客釣戶對區(qū)習位、懶社區(qū)膊產品釀要求獎較高膜，價析格和惑周邊矩配套負，投略資門寶檻及租回報軌率是語其投鼓資參權考重禽要因陸素3C分析客戶分析本體分析競爭分析493C分析客戶分析本體分析競爭分析客戶類型關注要素與本項目的契合度中高端客群公務員①環(huán)境②產品③交通④物業(yè)★★★★★事業(yè)單位①產品②環(huán)境③配套④交通★★★★★企業(yè)管理人員①片區(qū)②便利性③價格④物業(yè)★★★私營業(yè)主①環(huán)境②產品③物業(yè)④價格★★★★中低端客群小生意人①產品②價格③環(huán)境★★★★一般企業(yè)員工①產品②價格③配套★★★拆遷置業(yè)者①價格②交通③產品★★★★外地客群市外生意人①環(huán)境②配套③交通④價格★★三縣客群①片區(qū)②價格③產品④社區(qū)★★區(qū)域鍬客戶左關注腹度：系同區(qū)沙域項腥目客擱戶以廣中層棵客戶裝為主稍，他習們注女重價既格、建產品帖和環(huán)掏境等伙，擁偷有一忍定的血經濟灶實力50客戶飲描摹證——輝剛需觀客戶訪談頂時間揀：20傅10姓.1惑0.雄14訪談脅地點質：中枝山路載步行餅街被訪肚人：梳周先耐生及堪其女謊友，20多歲電，蕪會湖人客戶扒描摹掃：周尋先生蠅及其造女友恭從事羊旅游證業(yè)，液在步沿行街矩附近雖上班常，兩拐人公皺積金挑加起托來80屈0左右窩，最顏近在熱看房胃，準絡備買裝房結貴婚，座準備雀買80多㎡濾的，俘沒去準城東奇看過薄，覺破得那爬邊太鬼偏遠晃了，魯聽說暢過那叫邊公迫交車陽來一征趟要視好長休時間陵，在范城南薯看過環(huán)房，坡覺得刃那邊劍價格皂較合糖適，勻而且投離市價區(qū)也托近。駁現在泡的話符，能見承受鹿四五紅千的柿價格桑，如狼果城父東的丸樓盤鈴有公法交車全到步顯行街波半個伶小時巷的話噸，可周以考即慮在秋城東御買房至。客戶捕語錄燙：城東型，有壤點遠戲！城東他的話60含00太貴遇了，竭城南文南瑞慚新城布，才藏賣30京00多！3C分析客戶分析本體分析競爭分析最先阿關注拉價格信，追魂求生宰活便脊利性橫。51客戶校描摹無——丈剛需節(jié)改善擠型客熔戶訪談拳時間宋：20獸10普.1膚0.雅13訪談筒地點祖：蕪綢湖亞份夏汽朋車城斧一汽劈燕大眾澆銷售滴處被訪豎人：親陳佳20多歲伯一代汽大禁眾實健習生性蕪湖灘人客戶夕描摹先：未林婚，寸和爸伯媽住嗽在一群起，系家里寇現在室有兩屯套房睜子，但一套走在火顫車站冰附近凡，96年買昨的福培利房畜，55清㎡，當遍時2萬元卡買的戶，這超套房眉子近衫期要肉被拆載遷，殘今年站在市立區(qū)買侍了一蠟套10預8㎡（實蹄用面纖積89漆㎡）的熔三房否，55狂00元/㎡，本叔來想兇買偉鄭星城砌的多鉤層的齡，因跑為自場己就輩在這名附近羊上班珠，但牲偉星掙城2.壟3開的后多層良賣的隙非常畫火爆販，沒極買到斜滿意四的房賣子，佳后來面才在陜市區(qū)繞買的雀?？蛻羲恼Z錄揉：買房濾子的調話物德業(yè)很微重要拐，想佛在偉案星城架買就援是覺屯得他賄們家恭的物懲業(yè)好芽。城東濁現在磨不行種，以稈后應謠該不武錯。偉星碰城當扮時（2.槳3）開蛋盤，塌才50沒00多，墻這個磚價格朗不貴騎的。3C分析客戶分析本體分析競爭分析關注憤品質遲，追叛求生吊活便拴利性糟，對邪價格匠敏感障度低52客戶忘描摹雀——點改善眨投資迷型客頌戶訪談折時間緣瑞：20授10雪.1攤0.扣13訪談至地點澆：蕪載湖亞惠夏汽頓車城被訪傍人：道趙先夕生30局–伴4證0歲角私罵營業(yè)鉆主鞏蕪巨湖人客戶崖描摹壘：來犧汽車息城，費是看淘車的的，準嘗備買痰輛車綠，自走稱是戲做小潮生意艱的，佛掙不繞了幾潔個錢叢，但遷目前春住在逼左岸留，家雕里有泰幾套尖房子銹，覺網得城恩東這輔邊規(guī)企劃不塌錯，茅如果橫這邊矛房子縮慧好、嚼物業(yè)宴好、塘環(huán)境引好，的可以涂考慮敗，配鋪套問虧題不樹大，務以后閣會有捷車，妹喜歡銀高層監(jiān)，越章高越邪好。毀認為江偉星且城現莫在高今層53污00也還躁好，滿不貴痛，如淡果這簽邊有迷檔次尋高的笑高層免，60等00可以縱考慮濁，有拿再次辨置業(yè)幟的打形算?？蛻糁姓Z錄鉆：我啊晚，我資大概叉一年掛掙10萬塊型錢。偉星臣城啊辜，53迫00不貴謠啊，恨他們障家物銳業(yè)好沸，我案就住逗在左瓜岸。3C分析客戶分析本體分析競爭分析對項弊目整藏體素祥質要黎求較盼高，菊選擇刺面廣恭，注柴重實角際53客戶淺描摹怪——資源仰占取很型客溝戶訪談銀時間溪：20香10蘿.1閱0.非13訪談惡地點妙：亞紙夏汽交車城被訪勤人：估葉先疑生，45歲左精右，蹤蝶南京貴人客戶摘描摹渠：在統(tǒng)亞夏賤汽車殊城做廟汽配胸生意野，家雀中5口人汗住在系一起喂，一搶個小牌孩，旗兩個不老人企，現捉在蕪龍湖住太的的搖房子驅是20躲02年買零的，豪面積擾是11況9平米羞，在騎南京惠也有隆房子紐奉。一衛(wèi)直在請關注膊周邊擋的房夾子但穩(wěn)是并白不是獵很急頃，看吼到合閣適自某己的悼才會飛買。收之前掏去偉山星城奴看過回，覺括得一殺般，蜂而且蒼對面建就是印神山雷，也菠看過戀東部商星城葵的別聰墅，兔覺得民太小俯了，盡對項額目的棉環(huán)境妄要求雄較高果，喜叛好安欲靜，椅如果太城東票有品付質好腸的別拋墅，肺可以冬考慮癥?？蛻暨h語錄旺：小區(qū)嫂要安距靜，跨太吵星的話乓就算秀不上樹高檔甲小區(qū)儀。物業(yè)賤的話胸能做耍到偉捆星那奧樣就洪還好殺了。要是廢有山畢有水修那是騾最好紛了，繁最好抬離我且們這悼邊近薪點。要真菊是品笨質好允的話暈，價蛾格不扔是大紹問題勢，蕪核湖的搖價格絡在這誰，貴失也貴么不到宵哪去午。3C分析客戶分析本體分析競爭分析認可宅城東填價值鼠，對燦產品禮和環(huán)維境資閥源要諷求高侄，對沿價格樹不敏帳感54核心客戶重點客戶游離客戶置業(yè)梨目的腿：投似資客戶潤類型糊：三縣拐客戶筒、市添區(qū)內凱高收遷入人蓋群購買恥動機者：主要驅是看忽好區(qū)軟域及呢項目陶的遠俯期升科值□置業(yè)導目的醒：提黃升居惑住檔梁次，他彰顯渠身份□年法齡結散構：35芒-5污0歲□客艘戶類終型：企事坑業(yè)單催位的叫高管呆、生禿意人仗、私第營業(yè)途主、喝政府川官員□購買椅動機獨：區(qū)域遷生活彩環(huán)境涼、產薯品品芒質、膝戶型篩優(yōu)越□戶習型匹炊配：別墅訂與TO玩WN滔HO迎US疏E□置業(yè)途目的艘：剛性柿需求晉，改寒善性亞需求□年房誠齡結垃構：25納-4思5歲□客致戶類免型：白領視階層才、城久市中靈堅階貪層、晌公務減員、或省內卸其他檢城市賤來蕪肺湖工橋作或牌定居池客戶□購奶買動煎機：產品笑的性筐價比危、居猜住舒雷適度□戶魄型匹濃配：剛需沒：80站–覽1慎20撿㎡的小燃高層手產品改善府型：12單0吳–往15伐0㎡的小別高層角產品吧及TH3C分析客戶分析本體分析競爭分析客戶抖定位麗——率剛需悔及改逢善型帳客戶族是本延項目憐的核押心客尼戶群壯，高勵端客梅戶是億本項掃目重距點客糕戶群中高端客戶高端客戶客戶抖層級秀定位55客戶活生活扯狀態(tài)鐮描摹Describe蕪湖企事業(yè)單位高管與本地經商客戶他們是閱歷豐富、眼界開闊、有鑒賞力的一群人；他們是城市的領袖、資本的掌控者、有著令人敬仰地位的一群人；他們是有著自己的圈子，圈子活動是他們生活的重要組成部分的一群人。Describe蕪湖中端客戶、被動剛需客戶與周邊三縣客戶他們是城市的中層力量，有一定經濟基礎，不愿遠離城市繁華，希望給家人與自己一個好的居住場所與環(huán)境。56區(qū)域芹印象摘：規(guī)劃貞起點偏高、谷天然鐘資源新優(yōu)越帳、交蘇通通權暢、廊但人希居氛貨圍不科足，捎基礎暮生活賀配套朱設施籠不完飛善神山廉路赤鑄披山路萬春困路中江淘大道3C分析客戶分析本體分析競爭分析蕪湖典一中巖新校匪區(qū)神山窯公園大陽謙垾濕災地公杜園市政凈公園規(guī)劃盒道路項目協(xié)現狀112233445566第一人民醫(yī)院887蕪湖聯(lián)通、電信757三大竊產品秒類型沾，滿示足市警場多很種需憲求，甚小高膚層為雞主力框回現定產品憐，別汽墅起疾到形磨象品維質拔卵高作饅用，界TH飾實現彼最大桂化價銅值3C分析客戶分析本體分析競爭分析第一萍期：含1#、2#、3#、4#、5#、6#、21摘#、22和#、23狠#、24讀#、33室#、34雅#、35同#；共性計75冶6套，演面積86優(yōu)61視8.際35逗㎡；含宇小高潮層、邪別墅渣、復協(xié)式三慣大產捕品線建；第二胡期：含7#、8#、9#、10孫#、11夜#、14者#、15鋼#、19蛋#、20巴#，共洞計76珠1套，謹面積83啦17種8.債32魚㎡，含汁小高招層、添復式抗兩大應產品趁線；第三魯期：含12搜#、13魂#、16拜#、17浸#、18檢#、25駛#、26付#、27簡#、28穴#、29疲#、30識#、31擴#、32于#，共睜計53柿1套，喪面積69置41垂6.戀96析㎡，含濃小高彼層、殖別墅闊、復蝦式三古大產票品線瓦。第一期套數面積統(tǒng)計第一期套數面積<=100㎡29826483.8100.1-120㎡16217674.26120.1-140㎡24731580.15>140.1㎡111677.61復式245285.13別墅143917.4合計75686618.35一期三期二期58產品腿承載墨價值棵分析。高市場增長率高明星現金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣別墅塞是本遼項目落的明蹈星產仇品，范是市崇場相爽對稀仔缺產偉品，城可實吸現較蜘高的序市場刃價值襪。86伶–萍1吹20異㎡的小靜高層催具備服本項呈目現擋金牛泳產品內的特傾點，救具有連廣泛田的客透戶關粒注，繩它將紹是項籍目資孟金的唐主要獅來源俗，12荷0露–更14朝0㎡的產糧品相癥比市握區(qū)同飄面積勵段產距品來急說，勉總價嬸較低頂，銷狡售過星程中知通過弦價值土引導取，有暫可能棍成為蛾本項零目的努主流綢產品TO梢WN鐵HO百US湖E產品電是改烘善性拐需求工，在裳目前內市場欄下屬藝于嬰僚兒產益品，翠需要耳通過桑后期瓣市場抽培育否、引彈導，需可實眼現較貌高的導市場副價值尼。旗幟利潤摔主力培育胳、轉膀化明星牽產品現金基牛產盤品嬰兒班產品別墅穩(wěn)屬于柿高端新豪宅膠產品林，相輪對稀裙缺，宮受市刷場影匯響較叢小，廊有市拐場空絕間；TH產品匹目前泛市場眨供應剖不多兩，相釀對其抱他項導目同湯類產冶品優(yōu)結勢不躁明顯酒，有濟待市探場培躺育；小高數層的孝市場恥同類淺型的條高品嶼質、孟性價賤比較牌高的噸項目巷銷售吐較好遣，產碧品相夕對其爪他項碼目屬慶于上笨等，揀在合臭理性爭價比跨下，樓有一浮定市提場空甚間；瘦狗環(huán)產品小高邁層的14喬0艇㎡以上欄的產櫻品市蹄場接職受度剝低，籮屬于腐瘦狗像產品姨，可修利用屈現金遞牛產端品的貞熱銷示帶動侮其銷牽售3C分析客戶分析本體分析競爭分析帶動鬧引導5959建筑垃風格旁簡潔誼、莊調重給角予客定戶較肢強的武建筑披符號淡感觀儲，形手成豪河宅認迅知第振一印換象橫向究和豎景向三驚段式斃立面鍛構圖嗽，建是筑對擇稱，億輪廓稼整齊頑，莊輪重雄茂偉立面悼采用黎形式咸重復訪的豎小向線佛條體男現形冰成規(guī)疏整的彩序列甜，同常時適雜當運恨用橫受向窗馳帶、蓄窗間現墻豐片富立弊面效偽果；建筑登頂部煉的打雹造，麗標志省性的案頂部射凸凹龜體現慌建筑屑的韻壯律感嗽和非顆凡的垃氣勢瘦；局部勁石材澆干掛生外立促面，淹增強魚感觀匹認識深，強爐化客訊戶豪夸宅的秋認知腔；架空疫、闊襯綽大品堂、嗓入口毅設計閉，進楚一步行體現掠出豪卸宅元們素；3C分析客戶分析本體分析競爭分析60立面耀效果僚：小尖高層件立面行干掛翻石材堅+真飛石漆句，別白墅的杰立面奇干掛姑石材徹