某房地產(chǎn)項目營銷策劃報告

建立超越競爭的營銷全攻略 ——XXX·XX營銷報告締造XX王者【前言】本次匯報的目的在于：明確項目的推廣思路和方向；確定銷售推廣的關(guān)鍵節(jié)點本次匯報的內(nèi)容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進展分階段提交。

本報告暫未涉及商業(yè)部分。項目介紹【項目區(qū)位】XXXXX現(xiàn)有商住物業(yè)體育場、體育館行政中心中心公園XX中心區(qū)地王，擁有最大景觀面；北、西北、西可觀體育中心；西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區(qū)中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳；東北為規(guī)劃住宅用地，東南為XXXX；【項目概況】項目經(jīng)濟技術(shù)指標：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商業(yè)：50000平方米容積率：3.664總戶數(shù)：1314戶停車位：1883輛【項目定位回顧】項目定位：區(qū)域性豪宅【戶型比例及分布】兩房三房三房四房四房四房以上合計戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170套數(shù)238243299492——701342122平米套數(shù)比例18%18%22%37%——5%100%N【項目特色及亮點】位于XX中心區(qū)最核心位置，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據(jù)整個中心區(qū)城市景觀資源最豐富的地段；緊鄰地鐵XX中心出口，交通便利；點式布局規(guī)劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風良好；產(chǎn)品細部處理良好，建筑風格尊貴、沉穩(wěn)而有內(nèi)涵；戶型結(jié)構(gòu)合理，雙向無干擾空中庭院、入戶花園，產(chǎn)品附加值高；產(chǎn)品亮點突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋；配套優(yōu)越，城市配套、城市會所、商業(yè)街區(qū)、酒店式大堂；區(qū)域內(nèi)最大車位戶數(shù)比；第一太平戴維斯國際物管顧問；XX品牌開發(fā)商、區(qū)域品牌影響力極高；【營銷節(jié)點】2004年11月28日認籌2005年8月解籌【項目推廣回顧】聯(lián)合媒體及XX中心區(qū)各發(fā)展商共同挖掘片區(qū)價值，并通過持續(xù)大規(guī)模的炒作為提升片區(qū)形象“深圳XX”橫空出世【項目形象】圍墻深圳XX首府，人生自在非凡處【項目推廣回顧】咨詢處XX體育館樓書2004年11月28日認籌，誠意金RMB10,000元；當天認籌近500個，現(xiàn)認籌超過700個【項目推廣回顧】XX豪宅專家，品質(zhì)一脈傳承1998年，雅豪軒2000年，御景臺2002年，麗景城2003年，熙園2004年，鴻景園【發(fā)展商印象】目標設(shè)定【目標設(shè)定】成為深圳XX標桿物業(yè)；實現(xiàn)片區(qū)同期項目市場最高價格；滿足項目可持續(xù)銷售需求；優(yōu)化發(fā)展商金字品牌；【關(guān)于目標的思考】目標市場啟示客戶分析策略形成策略執(zhí)行大綱競爭分析市場啟示2003、2004年政府出讓住宅用地情況單位：萬平方米2004年企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地情況【市場啟示一】1、如自2掉00付2年撞起深攜圳開肯始實用行用覺地三浸年緊衡控政腸策，熱20黨04走年比浙20渠03希年政娛府住揀宅用恒地供糧應(yīng)量看銳減娛50學%以傘上。2、窯20駝04縫年政灣府住蟲宅用搜地出舞讓量駱集中識于X挺X、膝龍崗籍兩區(qū)渠，其及中X鳳X占棄總量概的6紗5%辛以上僅。企只業(yè)轉(zhuǎn)展讓住亮宅用迷地中棵，X哭X、俊龍崗紛兩區(qū)你占全藍市住幻玉宅轉(zhuǎn)桑讓用石地8清5%靜以上港，其斬中X異X占午全市健的5拼0%美；關(guān)夸內(nèi)土踩地供菊應(yīng)基需本枯向竭。3、綠深圳惱住宅嫁開發(fā)臣由內(nèi)古至外岡的趨死勢成祖為定明局，屋未來守兩年漢內(nèi)，柱XX沒、龍獄崗必偉將成悠為深枕圳住罰宅開霉發(fā)的卵熱點遲區(qū)域潛，尤類其以散XX努為主搭?！臼信鍒鰡⒖凼疽慌摹筷P(guān)內(nèi)起土地朋供應(yīng)澤枯竭XX動將成劃市場記熱點【市血場啟坡示二悉】二線徐關(guān)弱獲化，紫拆關(guān)巾大勢喪所趨滴；地鐵憑因素宰（1號線齡延長顏線）讀；政府喝大力下投資升改善搖關(guān)外隱基礎(chǔ)吧設(shè)施榴建設(shè)筆；全面袍實行媽城市譽化管局理；XX睬城市爽環(huán)境兼不斷塊改善與特乎區(qū)界丹限逐亡步打責破關(guān)內(nèi)摧客戶椅開始椒認同荒XXXXXX中心鹿區(qū)XXXXXX鴿房地霧產(chǎn)市惰場的舅集中么分布庫于X纖X組止團及肢西部矩組團暑（X注X、夜XX摧、中煌心區(qū)亂），匙由于梯地理繼位置采及本欲項目罪面市棚時間德等因嘉素，頃20針05譯年西怪部組綿團將猴是研西究的籮重點裙?！臼袧L場啟易示三塵】項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積開盤時間起價銷售情況位置建筑面積入伙時間均價XX湖三期6700㎡高層2房至5房85-330㎡04年10月開始認購未定興華路與建安一路40000㎡未定香繽廣場15313㎡高層1房至5房30-160㎡04年11月20日開始未定建安一路170000㎡XX掃片區(qū)菠即將碌推出秋項目【市淘場啟擦示三閉】XX寸片區(qū)父20嘩05閱年推暮出量拜較小辜，大研多為排高容憐積率緣瑞（超名過6呢）項故目，律項目成指標炎決定里其品角質(zhì)不障佳；項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積推出時間項目情況位置建筑面積XX名園二期28480㎡小高層2房10.17認籌XX大道與XX大道交匯處99634㎡XX閣5003.90㎡小高層2、3、4房明年出地面三層XX大道與新湖路交匯處14996.50㎡XX城252338.6㎡小高層2房至5房明年主體建造中XX大道旁515601.2㎡XX項目63094㎡小高層2房至5房明年基礎(chǔ)施工94區(qū)163933㎡XX杰片區(qū)責即將愛推出晌項目【市伶場啟盼示三連】XX胃片區(qū)衰由于索區(qū)域忙的局擠限，筒一直蠅以來牢均不珍是熱沸點片述區(qū)，希雖然園有少笑數(shù)大荷盤支霜撐，揀但項維目開說發(fā)周男期較獄長，竊暫時書無法豬形成銳規(guī)模鄉(xiāng)豐市場莊效應(yīng)乏。項目名稱占地面積總建面積推出面積推出時間XX新岸線183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月XX海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月XX家園24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月XX國際24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月XXXX城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月XXXX51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月XXX苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月XX58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月XX荒中心塵區(qū)即廟將推蓬出項糞目【市旁場啟幻玉示三芝】XX牌中心處區(qū)2遵00撞4-澆20沈05叨年推蔑出量糞大，非成為襲市場尋主角蛛。【市眨場啟控示三詢】XX蛇中心返區(qū)成夾為市球場主把角單位松：萬史平方攝米1、殲自2湯00衛(wèi)3年資XX番好望回角一煙期打診響X脈X中狀心區(qū)英地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)愛第一潑炮，倘20捎04謎年X倍X中慢心區(qū)盼房地借產(chǎn)開搬發(fā)規(guī)芽模激援增，順20碗05砍年更雙會出膊現(xiàn)井泉噴，斃預(yù)計句20思04傍年、粉20唱05爛年兩杏年供鮮應(yīng)量罷將達培到2棚00奇萬平綿方米少。2、喊20改03釀年全攝XX極銷售強量為臣16額3萬慰平方競米，吧20雷04俗年1須-1燒0月筑份達割到1誰31攔萬平傷方米漸，預(yù)按計全浙年銷術(shù)售量信接近傷14逮5萬珍平方鏟米。3、吉20耕05枯年X殊X中隙心區(qū)糖供應(yīng)西量預(yù)赴計為葡15翁0萬園平方桂米，它超過璃20默04耀年全陡XX事銷售伸量?！臼腥A場啟孕示四梯】區(qū)域定內(nèi)客術(shù)戶難幟以消暫化20頭03飾-2南00糠5其XX下供需為關(guān)系敢圖【市授場總船結(jié)】關(guān)內(nèi)失土地功供應(yīng)綱急劇岡下降鋤，XX中心餓區(qū)將旅成為冷市場橡熱點齡區(qū)域踢；XX城市吩化進到程不腸斷加游速，炒利好拾不斷惑，各明種原伙來長緩期影銷響關(guān)肚內(nèi)客欣戶破病關(guān)置泥業(yè)的稠因素姻逐步狡改善犁，XX得到預(yù)部分亞關(guān)內(nèi)啊客戶呀認可綠；XX中心叛區(qū)開載發(fā)號墊角吹化響，撥兩年殖近20躲0萬平默方米息的供帝應(yīng)量嚇使其冰成為肺市場束必然溉的主業(yè)角；XX中心岔區(qū)開侍發(fā)呈疾井噴斜態(tài)勢售，區(qū)待域內(nèi)趁客戶萬短期躺內(nèi)無來法消?；桓偁幎狗治瞿项^路15音萬52配00霞－6漲50座0XX固15象萬45葬00擁－5燙20風0西麗異15械萬48狗00刮－5才80括0中心唇區(qū)1姐50蠻萬48理00昂－5糾80童0XX誕28地萬38猜00覆－4僚80撞0同價俘片區(qū)勸20色05元年供就應(yīng)量蹈對比甘，X仆X中運心區(qū)柿存在卸巨大警的規(guī)斬模優(yōu)戀勢，估并以逗超前嘴的規(guī)棒劃、立純凈殲的片麻區(qū)形前象于蒼其他蒜各片及區(qū)形貨成明乓顯的漸差異縫化，捎片區(qū)局間的蝴競爭臨已經(jīng)袖不是絕最主賤要的竹競爭疑層面歷史賤文化昏博物事館五星鋼級酒鍵店藝術(shù)早中心圖書弊館演藝忍中心海濱撒度假腥酒店海濱釀酒吧鄰街酒店地鐵挺站廣何場醫(yī)院商業(yè)它廣場青少崖年宮自然形科學夸博物蹦館行政怒中心體育嶼場中央理公園深海醒大道金成窗XX泰華頑N2雖項目XX論XX爐城XX屆海岸XX熔新岸月線XX壯XXXX瞞XX夸X好旺至角泰華涉項目泰華顯項目潤恒慌項目XX主國際XX尾XN掘5項匙目XX退中心梅區(qū)戰(zhàn)序國風絞云圖總占地面積51825.6（平方米）

總建筑面積210000（平方米）

商業(yè)面積15000左右（平方米）其他面積幼兒園：2400（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）居委會：100（平方米）總?cè)莘e率3.3總項目總棟數(shù)13棟主要層數(shù)28層主要樓宇類型高層總戶數(shù)1180戶建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計有限公司

園林設(shè)計香港泛亞易道有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)目標客戶XX及南山高端客戶特色：項目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負責，以簡潔輕盈的現(xiàn)代典雅風格為主。位于XX新中心區(qū)核心位置，地理位置得天獨厚，交通網(wǎng)絡(luò)完善，距離南頭關(guān)口僅3-5分鐘車程，規(guī)劃中的深圳地鐵1號延長線途經(jīng)本項目，景觀素質(zhì)理想，視野開闊。

小區(qū)配套齊全，綠化面積近30000多平方米。項目在產(chǎn)品針對“空中廊院”進行較大的炒作，受市場關(guān)注度極高。【個歲盤分縮慧析】XX基XX總占地面積104616.3（平方米）

總建筑面積333800（平方米）

住宅面積310100（平方米）商業(yè)面積19500（平方米）其他面積幼兒園：2600（平方米）會所：1500（平方米）綠化率51％總?cè)莘e率3.2總項目總棟數(shù)約29棟主要層數(shù)約17棟：11-18層（小高）約12棟：28-32層（高層）主要樓宇類型小高層

＋高層總戶數(shù)約2000戶建筑設(shè)計柏濤（墨爾本）設(shè)計公司

園林設(shè)計奧雅（香港）園境師事務(wù)所

物業(yè)管理中海物業(yè)

XX月海岸英在7防月3聞1日咱開始挨內(nèi)部綁任籌悉，作尿為X墾X新謀中心捉區(qū)第森一個癢揭開允神秘襖面紗秧的大渴盤，填拉開責了新杰中心感區(qū)競鼠爭的續(xù)序幕腎，對螺XX愉海岸纏來說柳，它姥所承樓受的蛾不僅車是新村中心聲區(qū)美休麗藍飄圖下曲購買足力的煎檢驗寧，還釋得承星擔起旗為整遮個新勵中心水區(qū)樓露市定猛下基難調(diào)的原艱巨牧任務(wù)房誠?？蛻裘憾ㄎ幌鳛椋虹姳镜匾胃叨藴脴I(yè)怕者，圣尤其劑是二臨次置安業(yè)者卡，主秋要包滋括高晶收入謀的政囑府公案務(wù)員副、企堤業(yè)高隸層管戰(zhàn)理者齒、私些營業(yè)桶主等憤?！緜€皆盤分潑析】XX狼海岸總占地面積183800（平方米）

總建筑面積560000（平方米）

其他面積幼兒園：4000（平方米）會所、活動中心：3000（平方米）總?cè)莘e率2.6容積率濱海中心區(qū)最低棟數(shù)一期9棟主要樓宇類型5棟16-26層高層＋4棟水岸多層總戶數(shù)一期1163戶建筑設(shè)計美國LLA／深圳筑博物業(yè)管理XX集團（深圳）物業(yè)管理有限公司目標客戶XX及南山客戶特色：18.56%超低建筑覆蓋率計劃鞭分三朽期自姓東向術(shù)西滾沒動開達發(fā)，銅開發(fā)酬期為冷4年蠢，預(yù)曬計到20均07油年，訴求親水棗型、句國際姜化、仍生態(tài)屢式、歲標志輕性、擾亞熱濟帶濱應(yīng)海純您正生返活岸昌線的修高尚括住宅復(fù)區(qū)。以“粒海洋惑文化欠”、取“健擠康教駝育”樹、“執(zhí)現(xiàn)代夠教育將”三倦大主銹題為嘉核心閃，演的繹佛拳羅里辟達風損情園慶林，日榮膺死XX濁首個月建設(shè)謠部預(yù)蛛審的令A(yù)A蜻A級展社區(qū)基，更遲成為授中國蜜首個軟被聯(lián)擺合國下授予霜的“插國際默濱海哀生態(tài)冤人文蒼社區(qū)山”?！緜€似盤分任析】XX狹新岸強線總占地面積24069（平方米）

總建筑面積141912（平方米）

商業(yè)面積1-2層為商業(yè)，13000平米其他面積幼兒園：1600（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）總?cè)莘e率4.2總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型18－30層（小高層＋高層）總戶數(shù)760戶建筑設(shè)計賽瑞設(shè)計環(huán)境設(shè)計加拿大CSC設(shè)計公司物業(yè)管理招商物業(yè)目標客戶以XX本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕客戶。特色：開發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營造運動休閑的生活方式為賣點，將對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力。綠化銅率高白，車拼位充臥足，阻但內(nèi)當圍戶驅(qū)型，哪園林騰小，輪不通牧透，怒密度搜高。夕1捏2-怎5日噸解籌移，均衰價4治50抱0元鐵。截粗至到骨目前略為止天已經(jīng)健銷售杏35渡%?！緜€安盤分俯析】金成天XX總占地面積107546（平方米）

總建筑面積511425（平方米）

商業(yè)面積30000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）總?cè)莘e率2.8總項目總棟數(shù)27棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)約3000戶建筑設(shè)計深圳大學建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計奧雅(加拿大)園境事務(wù)所物業(yè)管理未定目標客戶XX高端客戶群體，部分南山科技園客戶；特色：集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設(shè)施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。11萬平米大型濕地生態(tài)園林、8萬平米陽光地下車庫、3.6萬平米外延主題花園、1.2萬平米中庭園林、1200米長時尚風情商業(yè)街、1100平米情景生態(tài)泳池、400米景觀大道、160米寬入口噴泉廣場共同構(gòu)成了氣勢恢宏的壯觀景象。結(jié)合項目的優(yōu)勢看，此項目具有極強的競爭力?！緜€鄉(xiāng)豐盤分孟析】XX特XX言城總占地面積24292（平方米）

總建筑面積130000（平方米）

商業(yè)面積16000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）會所：3000（平方米）總?cè)莘e率4.5總項目總棟數(shù)7棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)855戶建筑設(shè)計深圳清華苑建筑設(shè)計有限公司物業(yè)管理德業(yè)基物業(yè)管理有限公司目標客戶新中心區(qū)中高端客戶、南山置業(yè)者特色：7棟半圍合設(shè)計，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢。項目膀定位巷精致炮高尚窗住宅橡小區(qū)制，分析兩期勝開發(fā)選，戶斑型擁竿有優(yōu)晶美園雪林景腥觀的稀占5誼5%屆以上汁，戶擾戶均尸有贈節(jié)送面寫積，鏟90喪%以難上的樹戶型隙贈送危超大惜落地肢窗?！緜€央盤分頌析】XX雹國際【個晚盤分穩(wěn)析】XX供X苑總占地面積15948.4（平方米）

總建筑面積78831.14（平方米）

住宅面積50153（平方米）商業(yè)面積13640（平方米）建筑覆蓋率35%總?cè)莘e率4.0總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)512戶目標客戶XX片區(qū)的專業(yè)技術(shù)人員、私營業(yè)主、政府公務(wù)員特色：產(chǎn)品呈現(xiàn)點狀分布，私密性較強，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶戶三陽臺。項目拼屬于裹被中寨心區(qū)芝邊緣口化的傍地域敞，項儀目規(guī)期模較背小，導(dǎo)難以愉打造蒸豪宅父形象餐，所瀉在居貸住氛騾圍比東較濃租厚，涉小區(qū)待自有抵商業(yè)沫配套跪，但下產(chǎn)品鵝主力即戶型要以2幫房及厚小3骨房為色主，觀成為探片區(qū)叮比較肆稀缺肉的產(chǎn)森品，征梯戶呼比有樸在片止區(qū)中乳擁有冰優(yōu)勢括。入市俯時間墨接近劈燕，同匪期供逝應(yīng)量攔大，薦市場簡競爭臺激烈本項其目的周最主歷要競董爭層繪面是頸區(qū)域燙內(nèi)的半項目濟競爭本項吸目推帝出時斬間略誦為滯坡后20052006XX海岸金成XXXXXXX苑XX新岸線XXXX城XX國際XXXX【入質(zhì)市時螞間分響析】戶型兩房三房三房四房四房四房以上戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170金成XX36%20%36%8%————98XXX苑23%59%8%10%————98XX國際22%45%14%18%——1%107XXXX城23%14%25%33%2%3%125XX海岸11%37%11%40%——1%120XX新岸線15%12%40%30%——3%124XXXX17%5%39%26%11%2%133XXXXX18%18%22%37%——5%122【戶獅型比獲例分興析】戶型照定位巡壽差異陷不明辯顯凱旋源城、愁XX兼海岸慮、X暫X新排岸線四、X占XX冤X與累本項尊目產(chǎn)訴品更敢為類腐似【地鴿段價叫值分閣析】XX新岸線XXX苑金成XXXX海岸XXXXXXXX國際凱旋城地段活價值司排序謙：第一霉陣營團：X馳XXX水XX第二盼陣營羨：X緣瑞X新獻岸線XX獵海岸XX抄國際金成筑XX第三師陣營廟：凱木旋城XX漿X苑【景巴觀資濃源分摟析】XX絕新岸家線XX缺X苑金成御XXXX繁海岸XXXX汗XXXX噴國際凱旋戚城景觀胃價值叫排序靠：第一蒙陣營等：X扔X第二步陣營座：X露XX另XXX候新岸郊線XX勞海岸金成鑒XX第三咸陣營截：凱層旋城XX弄X苑XX疫國際【開松發(fā)商技分析騰】項目開發(fā)商發(fā)展商形象開發(fā)量客戶認同度客源分布XX特區(qū)XX特區(qū)金成XX金成XX二線★★——★★——XXXXX苑松茂首個項目——————————XX國際德業(yè)基XX二線★★——★★——XX金鴻凱旋城屹海達XX二線★★——★★——XXXX海岸福中福XX二線★★★——★★★——XXXX新岸線XX深圳二線——★★★★——★★★★特區(qū)XXXX龍光首個項目——————————XXXXXXXXXX一線深圳二線★★★★★★★★★★★★★★★XX特區(qū)本項刻目發(fā)穴展商手片區(qū)幫知名殘度及筋認同采度高惕，客籃源豐通富，篩在X據(jù)X本摩地具首備絕侵對優(yōu)迅勢【戶欄型分蔽析】XX資海岸二房鳥，雙貞陽臺門口請走道察過長結(jié)構(gòu)冠方正三房產(chǎn)，部邀分主爽臥弧刃形窗部分依三房瞇布局確不合兆理走道蔥浪費砌面積結(jié)構(gòu)虧方正四房編，入隊戶花懂園、餓通透部分沈錯層乓露臺扔、躍煌式結(jié)構(gòu)鏈方正XX婆新岸哨線三房織，戶踐型方敢正大多弟配有咱入戶渠花園通透車，無鳥露臺愚贈送部分米戶型蠟設(shè)計井不合察理四房以，戶授型方扇正部分拿配有夢入戶藝花園通透芹，無閱露臺碼贈送部分時戶型襪設(shè)計點不合主理【戶規(guī)型分久析】XX投XX二房胡，雙括陽臺常規(guī)掀戶型結(jié)構(gòu)育方正三房甩，贈妖送雙都朝向琴露臺部分糠戶型嚴有入籠戶花毛園通透氧，出藝現(xiàn)不幻玉方正肯房間四房史，贈錦送大書量雙供朝向叨露臺部分暮戶型說有入鹽戶花未園通透鬼，戶灘型方美正【戶濕型分煩析】XX慶國際【戶蘿型分副析】二房廊，結(jié)繩構(gòu)方飄正凸窗茫、雙擋陽臺三房當，結(jié)緞構(gòu)方扒正凸窗圓、通事透入戶增花園三房求，結(jié)緊構(gòu)方粉正凸窗芬、通任透金成喚XX二房蔥，結(jié)莖構(gòu)方犬正贈送燒露臺掉面積三房旺，結(jié)狗構(gòu)方訪正贈送射露臺州面積走道憶略長四房貴，結(jié)鞏構(gòu)方銀正贈送睡露臺砍面積慢，入齡戶花皂園通透滅。部刪分躍商式【戶授型分猜析】XX裝XX茶X【戶脾型分稀析】二房祝，大召凸窗戶型矩方正主臥臨弧形帝觀景生臺三房猛，大揮凸窗腫、方乖正贈送躺無干撇擾露跳臺、蚊通透大開怪間，俱窄進惜深四房燈，大瓣凸窗戶型啞方正梳、贈疼送無肺干擾對露臺通透只、主課臥弧喪形觀舌景臺大開糖間，士窄進澤深五房棉，大羨凸窗戶型翻方正繪、贈吊送無喬干擾藝露臺大陽除臺、俊通透麻、入霜戶花膛園項目規(guī)模地段景觀容積率發(fā)展商品牌戶型金成XX14.2萬★★★★★★4.2★★★★★★XXX苑7.9萬★★★★★4.0★★★★★★XX國際13萬★★★★★★4.5★★★★★★金鴻凱旋城51萬★★★★★3.8★★★★★★XX海岸41萬★★★★★★3.19★★★★★★XX新岸線55萬★★★★★★★★2.99★★★★★★★XXXX17.1萬★★★★★★★★★3.3★★★★★★★XXXXX21萬★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品前質(zhì)分杰析】從產(chǎn)額品品浴質(zhì)而破言，謙本項作目與哲XX決XX續(xù)屬于禮第一叉陣營本項橡目在再地段涉、景喘觀、絲式發(fā)展星商品樓牌、歉戶型默設(shè)計杠方面敘具有振一定蘿優(yōu)勢項目名稱廣告語賣點整合形象高度XXXX城濱海中心區(qū)50萬平米人文新城大社區(qū)、文化★★★XXXX廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成XX讓運動回家運動文化★★XX國際國際新生活、中心區(qū)封面人物生活方式、地段★★★XX新岸線港灣住區(qū)，國際人居標準國際新生活方式★★★★XX海岸中心華府，盛世名門中心區(qū)、豪宅★★★XX人生自在非凡處地段、景觀、豪宅★★★★★【形躲象對典比分娛析】推廣響方向釣根據(jù)祝資源秘、產(chǎn)杰品各槍有側(cè)持重，園但大奔多以跪豪、撤大為與主題在客夾戶所司認知闊的基揀礎(chǔ)上法，本悲項目傅具有茶較高發(fā)的形英象高鏡度【競毫爭占按位】品質(zhì)形象本項密目XX斑XX金成襲XXXX鴿新岸塊線XX珍國際XX邁海岸XX粥XX型城本項王目目刺前所墊具備盯的品滿質(zhì)及靠所展糖示的割形象畫均為乒片區(qū)廚最高本項拐目的窗競爭免主要厘以片診區(qū)內(nèi)您競爭鹽為主慚；XX中心點區(qū)各宰項目輝入市風時間懇相近涉，規(guī)庸模龐盛大，話市場忽競爭司激烈碧；各項牽目戶玻型定塘位及笛形象蟲差異潑化不系明顯崖，同薦質(zhì)化李嚴重伸；本項厲目位針置顯拉赫，收景觀元視野舍、戶顛型產(chǎn)粒品、玻發(fā)展遮商品眉牌及企客戶夫資源向等方歪面具斥有較圍大優(yōu)清勢；本項開目存喊在入跌市時武間滯遠后及屢客戶盟認籌粒本項游目后駁等待幫時間概長等扁不利時因素駛；【競社爭分款析小漫結(jié)】客戶彎分析布吉XXXX龍崗由于憂關(guān)內(nèi)杰土地熔供應(yīng)柴的匱漢乏，唐客戶可被向犁關(guān)外桐驅(qū)趕【本論項目源認籌石客戶扮分析醋】區(qū)域私：寶泳城5午9.烤64沙%XX派14姥.2喉6%XX餓各鎮(zhèn)鄭9.遷22財%南山棵12僅.6責4%其他并4.帖24獲%本項賺目VI艦P認籌膝客戶跪中，僅以XX客戶袖為主較；由于XX中心堤區(qū)未厭來兩吉年龐患大的從市場撇供應(yīng)協(xié)量，難單純館以XX區(qū)域盲的客耐戶不成能滿鼠足項評目銷帳售需撤求，言必須詠更廣界泛的革爭取對關(guān)內(nèi)假的客笑戶資紐奉源；在項諸目先夢期僅咱對秀“深局圳XX副”片區(qū)恒及項香目形瓶象進當行少偶量炒親作的乎情況構(gòu)下，父仍獲岸得超花過16鮮%的關(guān)伍內(nèi)客贏戶，特印證伏了客貢戶正徑逐漸澇外拓威的趨士勢。項目仰仍需喊充分業(yè)挖掘洪片區(qū)盒價值求、擴憂大片睜區(qū)影范響力悲、提野升片奸區(qū)整熟體形狹象，展消除凱關(guān)內(nèi)沸客戶雷到XX中心茂區(qū)置第業(yè)的瘡疑慮銳。職業(yè)誕：公歲務(wù)員盤12攀.2刪7%事業(yè)皺單位沖21吵.4祖7%企業(yè)小中高并層1引6.桶56勉%企業(yè)朵白領(lǐng)啊22脹.0思9%私營牌業(yè)主勾12揚.8黑8%個體棟經(jīng)營暫者1倡4.睜72豬%年齡所：3率0-浩45版歲6委7.組8%經(jīng)歷綁：首適次3勢1.灰75框%二次賣以上紅68慚.2糧5%【本蘋項目勵認籌廚客戶栗分析州】客戶銹以社較會中示堅力板量為筆主，封大多鍋為二堤次及郵以上膀置業(yè)校者，典具備凝較強每的購察買能哄力；客戶云知識絲式水平雁較高繭，具遍備一岡定的臨鑒賞違能力歲，對霧項目輕的品組質(zhì)要栗求較遣高；客戶援對項謎目開歌發(fā)商壇品牌午、區(qū)元位、悶景觀使資源搭、形炎象較忍為認夏同。【客互戶購扒買心糕理分添析】使用光便利體現(xiàn)萍身份價格泛實惠貪圖凈便宜實用倆主義跟風遲購買羊群坑效應(yīng)面子路問題購買肺原因購買橋心理營銷天思路提高理附加怖值，讀物超較所值講事勒實、課擺道習理客戶纏營銷體驗慚營銷韻、品目質(zhì)感增值還保值投資泄渠道描繪理遠景扯價值【客撥戶總喪結(jié)】從VI已P客戶潛分析百來看勢，客壓戶定滲位與典實際參基本明吻合著，作渡為區(qū)懷域性侄豪宅援，其貼目標窩客戶談為具門有一爪定購砌買能推力和誦鑒賞著能力早的社撒會中敏堅力般量；客戶背對發(fā)抵展商酸品牌歷、區(qū)城位、染景觀協(xié)資源頸、樓秋盤形機象較蜂為認偉同；營銷串推廣旱需從謊客戶慈購買機心理瓦出發(fā)巴，建丙立符舟合其捧購買濾本質(zhì)去的營拖銷手題段；由于融本地鵲客戶趙難以扒消化XX中心兔區(qū)井給噴式垮供應(yīng)編量，紹必須定繼續(xù)爆挖掘副關(guān)內(nèi)編客戶誤，尤漆其是疊南山魄客戶有；關(guān)內(nèi)執(zhí)客戶限對出廳關(guān)置丙業(yè)仍流存在肚對區(qū)給位和會品質(zhì)意的心叼理障庸礙。策略戚形成XX妻XX桌X如何饒超越陶競爭忠，最戶終取螺得全桶面勝雁利？占據(jù)涂深圳面XX辛最顯意赫的找位置產(chǎn)品狼獨樹幼一幟贊，不蚊可重會復(fù)；形象壺高企校，萬氏眾矚雖目；XX絹最具蒸實力邊和影胖響力肉的品稍牌發(fā)遠展商姓，豪拘宅專四家；頂級閉品質(zhì)巷，天蛛賦使候然【項膊目S榨WO欄T分茄析】優(yōu)勢師：■座項目野自身魄素質(zhì)父絕佳歐，尤攪其是炕地段桑、景搶觀、彈產(chǎn)品■買發(fā)芝展商雷品牌浴效應(yīng)豪明顯逢，具久有大愁批的捆忠誠授客戶貌；■喚前蹲期形構(gòu)象高怒企，債廣泛符被客泡戶認挺同；劣勢薦：■黨認籌吧期長貍達8那個月海，客愿戶維春系困盤難；■票項探目等基待期筍長，稻客源抬流失暈機會殺大；機會蠶：■扭深圳深XX岡將成唱為未程來兩杏年內(nèi)倘深圳疤房地磨產(chǎn)的講熱點沈區(qū)域■嫁X豬X利瓶好不頑斷，逐關(guān)內(nèi)撒客戶膚開始料認同消；■江項尊目開盼發(fā)可星肆機雜而動隔，靜男觀其育變；■過競維爭項私目的松推廣誰也為橡本項沫目帶平來客抬源；威脅看：■像同期清同質(zhì)適項目曲數(shù)量烈龐大緣瑞，競?cè)誀幖ち砹?；■純關(guān)列內(nèi)客見戶出鎖關(guān)置棉業(yè)仍丹有區(qū)緊位及聚品質(zhì)燈方面桃的障啦礙；【策心略形罷成】發(fā)揮撒優(yōu)勢騙、搶帳占機寺會依勢艷助勢岡，掌汽握片滿區(qū)話遞語權(quán)正，以塊高形諷象強可勢推膜廣、耍高品趴質(zhì)展局示吸蝕引客夾戶充分棚挖掘匹和提籮升發(fā)島展商聾品牌跟價值痛，為蜂營銷貸創(chuàng)造涂機會殊點利用雷機會蹈、克羨服劣完勢大勢格在場藝，關(guān)耽鍵作罵為，港順勢昌而動閥，搶表奪客所戶發(fā)揮欺優(yōu)勢例、轉(zhuǎn)猜化威慚脅依托銹品牌梢優(yōu)勢黎，展耀現(xiàn)項惕目非容凡價劃值，好吸引召關(guān)內(nèi)呀客戶擦特別郊是南外山客老戶減少懂劣勢支、避蛇免威礎(chǔ)脅挖掘鎮(zhèn)片區(qū)饑價值紹，再群次整過合，發(fā)使更蛇多客惜戶消獄除疑斥慮，說認同墊片區(qū)高服粗務(wù)+高形李象+高品親質(zhì)XX協(xié)=深蜻圳X圓X建立短超越零競爭蝴的營啟銷策唯略推廣梁策略展示肢策略品牌險策略大地廳覆蓋侮計劃片區(qū)冶整合產(chǎn)計劃關(guān)鍵蔬事件團營銷賣場席外圍塘展示活動篩體驗荒細節(jié)賣場驢展示賣場栽全線簡展示誠信忠/實幕力擴大唱/強插化社會腔責任絹感展示差策略【展掘示攻立略】形象謎圍墻戶外知廣告20護04嶼年1戶0月魔—2座00崇5年似10為月形象無墻+確戶外野廣告項目革形象愚+主眉推廣誕語已完芽成賣場蓄外圍上——挺形象屯圍墻20拍05亡年1綁月—筋20女05虹年8猴月“城點界界常定”奪——俯四根丟大型斃廣告搖光柱姑，體捷現(xiàn)大夠氣魄賣場編外圍膜——臺城界瘋界定【展悟示攻穴略】【展閑示攻脾略】賣場蜜展示八年趴文化南底蘊齡沉淀從豪么華到西藝術(shù)重化及業(yè)高貴桶氣質(zhì)多的提愛升20害05清年7捏月銷售潛中心東——隔“藝臉術(shù)化謎體驗弱概念基展示勺廳”——耗畫廊爆（名晌畫展鋪示）——嘆書吧嚼（世考界名絮著）——諷酒吧桑（調(diào)付酒師級）——片紅酒吩/咖鳥啡/賊雪茄林/音與樂文搜化展合示——窩古典緩音樂屢/樂良器展跨示——文影視殊廳（體奧斯賞卡經(jīng)膚典影端片）【展月示攻陡略】賣場民展示展示弟物：——具有乖文化稀底蘊盛住宅定-園恐林局僻部實飲物展猾示——特色我模型——宣傳旅片——3D偶動畫逗演示——XX探X品額牌宣食傳——苗獨立氏展廳閥（銷銷售中朽心旁綁）：妹名車——錢健康遮會所蝦：健押身器據(jù)材、軍中航聽健身脅會【展言示攻迎略】售樓旋處藝術(shù)終化、改格調(diào)診化品質(zhì)沖化、驢氣質(zhì)奧化【展紋示攻牲略】賣場奧全線坡展示20騙04擱年7寫月賣場摘的標獻準化術(shù)展示停車估場（禮無水衛(wèi)洗車災(zāi)服務(wù)盆）+排營災(zāi)銷中彎心南區(qū)護平臺挨示范貧園林住戶倦大堂斬（后痛期展我示）樣板賊房（著南區(qū)汪）商業(yè)脾街區(qū)毒展示蜘-北怠區(qū)臺杯階廊橋電梯1234567形象旅墻+搖導(dǎo)示商業(yè)器街區(qū)妻展示構(gòu)-城記市臺投階-贊觀景塘電梯北區(qū)摧平臺隊示范迎園林住戶面大堂貴（后鴿期展嗽示）樣板頁房（勵北區(qū)孟）電梯【展壤示攻疑略】樣板尚房展瘋示N兩房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展兇示攻沙略】樣板是房展賤示根據(jù)優(yōu)物業(yè)柴類型謎不同劉景觀圣和花掙園組搜合特紗性的驕差異居將各紅種產(chǎn)百品進界行系割列化腫演繹表——層讓房敘子發(fā)溜生故繞事“熱屬情桑錦巴”評/“炎休閑詠馬爾欣代夫坡”/需“理書查軒截尼詩首”/籮“羅建馬假帖日”檢/“辣不列竭顛盛種宴”肥/“招紐約侵XX始”/刷“富錢士山捏腳”盆/…叨…【展便示攻節(jié)略】樣板哭房展樹示情景排樣板親房可體閱驗點俗：舒膚適的扣沙發(fā)梨、現(xiàn)據(jù)場侍彈應(yīng)生僻、咖筒啡紅虧酒飲荒料露臺姻躺椅廢、望抹遠鏡洽、音進樂、包大片深圳厚樣板宮房教招科書工程容樣板恥房【展事示攻增略】賣場迎全線賢展示園林硬/大匹堂園林北區(qū)號樣板斬房市政刊路20強05眨年8虎月賣場精的標遍準化比展示形象臂墻戶外形象愿柱/浪牌停車甜場前廣惑場外展柜廳接待句區(qū)影像播區(qū)展示晨區(qū)體驗賭區(qū)強勢坐視覺潤識別剪系統(tǒng)人流兆匯集賢焦點城市萍臺階武/觀宴景電魂梯洽談少區(qū)主體飾核心基體驗嬸系統(tǒng)南區(qū)鑰樣板雁房廊橋商業(yè)勿街/匠櫥窗核心格洽談抓區(qū)過渡郵性體跌驗系貌統(tǒng)核心軟售賣疏系統(tǒng)推廣完策略【推祝廣策年略】大地芒覆蓋番計劃憑——扁占位初、搶閑奪客焰源片區(qū)墊整合塘計劃甘——叛挖掘網(wǎng)片區(qū)襪價值關(guān)鍵敬事件償營銷惑——怨眼球貪經(jīng)濟媒體屋推廣資計劃肚——印營銷坐推廣重在趨高形蓮象、凝掌握朱話語氣權(quán)整合親增值譽舉措閑——關(guān)提高混產(chǎn)品薄附加卸值20份05匠年2輕月“扼求守要決道”屋——銹大型撞戶外這廣告項牌深圳焦XX土首府掃/X虛XX恩XX司/火內(nèi)熱認污籌本項限目前海南頭輸/關(guān)向口10末7/亦XXXX愿/桃毀源居豆/前旅進路機場冰/1副07大地伸覆蓋粉計劃【推慕廣策霉略】20克05平年3勵月基于臺分流仍競爭約對手受客戶脆的形投象墻剪更新麥/調(diào)易整/腹大型初現(xiàn)場粥導(dǎo)示變牌（拍以巨爛大箭京頭為無主題扶）本項卷目XX挨XX流X前行窩50歐0米大地撓覆蓋由計劃【推燙廣策激略】大地的覆蓋念計劃道旗族、燈殘桿旗【推揪廣策川略】環(huán)體晌育館僻/前割進路前進奶路道還旗、老燈桿俘旗本項餃目環(huán)體透育館燈桿煮棋本項療目前稼進喇路前進森路兩準旁燈桿慎棋20井05陽年5薪月大地損覆蓋界計劃【推牲廣攻亭略】加油食站d撲e故洋事—瘡—X醫(yī)X、帝南頭張、前兄海、攜XX故事藝一：媽加油美站出策入口融處可器設(shè)置套小型近廣告滅展板抄；故事扣二：擺專人姥派發(fā)隔印有犁樓盤畝信息錦的紙英巾盒發(fā)、發(fā)脅票袋膜；故事形三：倆重點艙推廣醉時期忠，“竭油站乎小姐劈燕”的欲面對哪面推陳廣；20腿05仔年7命月大地霜覆蓋想計劃【推劣廣攻糞略】分展款場XX存萬佳南山啄海雅蛇口益沃爾磁瑪XX僚萬佳南山筒海雅垂/蛇飯口沃剃爾瑪20鍋05叔年8街月片區(qū)簡整合肥計劃【推民廣攻比略】20產(chǎn)05棚年1蘋月-微2月深圳趁XX莫概念特報畢/商跟報媒體寫/各媽發(fā)展鳳商/母XX叛X讓深塌圳XX的聲壤音繼多續(xù)維論持，手整合問媒體訓、聯(lián)敞合各跌發(fā)展狂商再置次宣愁傳片悅區(qū)價么值；——不局腔限于《南都因報》，整貸合《特報》、《商報》上進余行炒躁作，佳甚至府是跨趙版宣匆傳；20萌05菜年5狠月春交定會媒體撫/各污發(fā)展悔商/吊XX擔X關(guān)鍵伴事件碌營銷【推爽廣攻錢略】20歉04渣年1境2月歲28內(nèi)日新年日嘉年轉(zhuǎn)華/猜客戶諷聯(lián)誼20霞05調(diào)年2柏月1筒0日新春膚音樂撫會/遠花車剖巡游逮/煙漏花匯旱演游園貝活動慣……政府拆/各閃發(fā)展蘇商/臉體育扮館20癥05己年5負月1躲日春交磁會/恐深圳碧XX恐遠景究發(fā)展趣論壇深圳調(diào)XX糾專場劈燕/X蠻X生束活暢漁想會政府礦/媒啄體/接各發(fā)匯展商/高尺交會媽館“家確在X卡X”尤產(chǎn)品銷發(fā)布披會XX紋X/替業(yè)主憂聯(lián)誼碰/答胸謝XX賺X/鳳設(shè)計流/威藝尼斯衡酒店震撼放20央05圾，成蒜龍到魄訪XX紡X/學媒體20秀05朝年7告月1敞日名車蹦展/報試乘其試駕XX息X/心汽貿(mào)軍公司20四05防年1串0月貌1日國際礎(chǔ)級/駛國家墻級建尖筑、押社區(qū)轎獎項政府濱/媒徒體/環(huán)XX擇X20越05啊年7城月捐贈僚XX豎X希掘望小鎖學XX沙X/蠅希望瀉工程在春脫節(jié)期追間，焰XX秘主動橡出擊綱，在鑼市場仔的空捏檔期襯發(fā)出統(tǒng)聲音查，葛由政夾府出樹面，朵聯(lián)合圾其他勝中心釀區(qū)樓格盤舉危行“奇新春律迎新添晚會抄及煙咱花匯澇演”收，各架樓盤途制作形花車笛，一倒盤一漆個在哭春節(jié)蔬期間正全市答巡游顏！——寶煙花有匯演拋，花橡車巡默游——饅深圳想XX天，喜點迎新跟春關(guān)鍵再事件腥營銷【推貼廣攻升略】20杜05芒年2溫月深圳態(tài)XX健遠景炸發(fā)展櫻論壇以春逢交會慶之勢智，以鉤發(fā)起灣者身賽份聯(lián)釀合中校心區(qū)澡發(fā)展熊商共逢同舉殖辦關(guān)摔于深時圳X滑X規(guī)麗劃發(fā)占展論破壇！脹并邀滔請官亞員、藏行業(yè)繡、媒煩體等盲知名傷人士瓶，暢逃談區(qū)渴域規(guī)農(nóng)劃與體發(fā)展餡趨勢惑的論需壇，旋引起命業(yè)界傾關(guān)注欺，深胖化片理區(qū)的缺價值知認可腿！——孫用整筍合各汁方力雕量提氏升中腐心區(qū)搭的認之可度率！關(guān)鍵撇事件澤營銷【推餓廣攻孕略】20勇05折年5令月“家雜在X辣X”珠XX繭生活智暢想汁會/站產(chǎn)品方發(fā)布剃會春交葛會期怨間，泄仍舊黑是依晨勢而唇動，伴邀請廚知名功建筑薪專家撕，舉污辦題題為“聚家在偽XX耗”的大XX喇生活叔暢想戒會?！娌粩啻o客逗戶樓自盤資尾訊，不提升曾客戶棍信心寶及誠漫意度猶！關(guān)鍵曾事件志營銷【推糞廣攻鞭略】20解05夜年5款月邀請嗓國際狠巨星王成龍碎作為猜項目聯(lián)的形楚象代聯(lián)言人姜，在深圳忌地產(chǎn)賞春交訂會親臨扮XX碗現(xiàn)場晚，利南用人龜氣使晝項目屯在深傾圳獲時得最智高的叫關(guān)注串度，母成為佛話語霞權(quán)的睡擁有絹者！——汗巨星搶擔任祝項目熄形象猾代言河人！巨星陜造訪櫻，轟掙動全匪城！關(guān)鍵蓬事件巧營銷【推夢廣攻必略】20忽05捏年5仁月參加則國際營、國企家級沃建筑忌規(guī)劃愉或居樣住價象值評景選金塊萄獎建設(shè)抗部住策宅設(shè)賠計創(chuàng)遍新經(jīng)盯典示絕范樓薦盤獎建設(shè)解部中臺國人盞居環(huán)斃境獎關(guān)鍵宜事件衣營銷【推璃廣攻脖略】20偉05男年1脊0月活動輛體驗嘗細節(jié)【推合廣攻妹略】文化潤品鑒咖啡王/雪威茄/籌紅酒美食嚷活動意大蕩利/花法國先等各校地美涌食產(chǎn)品斧品鑒會所陷/樣稼板房蜂/園濁林/偏觀景虜電梯跡/廊幻玉橋…………20碰05勵年2摩月起柳，活懷動不巖斷，伯重點畢在展矩示成用熟后藝術(shù)輪展覽名畫院/雕贏塑/汪個人撲收藏臥品/建攝影盒/室卸內(nèi)設(shè)交計【推嘴廣攻糖略】媒體森組合順策略建立摘直效僅營銷沈渠道豪華尊影院觀大片垮的獨枝家廣店告放縮慧映權(quán)立體注化DM寇直郵漂（產(chǎn)貼品說渴明書禮）報紙嶺（形降象持劈燕續(xù)、合關(guān)鍵刷節(jié)點錫）電視陸（重擇點欄竄目冠召名）網(wǎng)絡(luò)刊（印醉象、犯口碑挖、大泰蝦）電臺臣（促憶進銷摸售的厭利器班）樓盤商電梯葡廳海躲報/割展板世聯(lián)扶客戶艇網(wǎng)絡(luò)XX欠X員艷/X餃XV扔IP拘客戶抽資料步寄送報紙爽廣告【推道廣攻譜略】形象言延續(xù)遵、關(guān)秋鍵事負件、龍關(guān)鍵窩節(jié)點憐發(fā)布營銷吸節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