2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺試卷A卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺試卷A卷含答案

單選題（共50題）1、著作權(quán)法中，計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)保護(hù)的對(duì)象是（）。A.硬件設(shè)備驅(qū)動(dòng)程序B.計(jì)算機(jī)程序及其開(kāi)發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B2、敏捷開(kāi)發(fā)的原則不包括（）。A.使用分階段的計(jì)劃來(lái)管理流程，并詳細(xì)地編寫開(kāi)發(fā)文檔B.歡迎需求變化，并利用這種變化來(lái)提高用戶的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)C.盡早并持續(xù)地發(fā)布并交付有價(jià)值的軟件以滿足用戶需求D.無(wú)論團(tuán)隊(duì)內(nèi)外，面對(duì)面的交流始終是最有效的溝通方式【答案】D3、（）模式定義一系列的算法，把它們一個(gè)個(gè)封裝起來(lái)，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。以下（請(qǐng)作答此空）情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶需要使用一組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.①②B.②③C.③④D.①④【答案】C4、白盒測(cè)試中，()覆蓋是指設(shè)計(jì)若干個(gè)測(cè)試用例，運(yùn)行被測(cè)程序，使得程序中的每個(gè)判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語(yǔ)句B.判定C.條件D.路徑【答案】B5、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.經(jīng)營(yíng)管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級(jí)【答案】A6、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購(gòu)買價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊.功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和【答案】C7、某計(jì)算機(jī)中采用48×48數(shù)字化點(diǎn)陣字模表示一個(gè)漢字，字模中的每一個(gè)點(diǎn)在存儲(chǔ)器中用一個(gè)二進(jìn)制位存儲(chǔ)。那么，存儲(chǔ)1024個(gè)漢字要求的存儲(chǔ)空間應(yīng)為（）K字節(jié)。A.196B.244C.288D.312【答案】C8、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D9、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A10、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測(cè)試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤B.成功的測(cè)試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測(cè)試C.測(cè)試不能用來(lái)證明軟件沒(méi)有錯(cuò)誤D.當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí)，測(cè)試終止【答案】D11、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測(cè)某企業(yè)生產(chǎn)的某個(gè)批次的化妝品含鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無(wú)合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C12、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B13、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B14、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.成本法B.收益法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】D15、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為()；當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為(請(qǐng)作答此空)。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】D16、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A17、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測(cè)試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤B.成功的測(cè)試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測(cè)試C.測(cè)試不能用來(lái)證明軟件沒(méi)有錯(cuò)誤D.當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí)，測(cè)試終止【答案】D18、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A19、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個(gè)中介對(duì)象來(lái)封裝一系列的對(duì)象交互，從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與（請(qǐng)作答此空）模式是相互競(jìng)爭(zhēng)的模式，主要差別是：前者的中介對(duì)象封裝了其他對(duì)象間的通信，而后者通過(guò)引入其他對(duì)象來(lái)分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D20、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風(fēng)池C.足三里、氣海D.內(nèi)關(guān)、合谷【答案】D21、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.多為現(xiàn)代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營(yíng)為主D.功能齊全.配套設(shè)施完善【答案】C22、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)期之前B.從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估C.從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性【答案】A23、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預(yù)售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證【答案】D24、無(wú)符號(hào)二進(jìn)制數(shù)11001000所表示的十進(jìn)制數(shù)為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D25、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C26、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D27、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C28、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，抽象類是（）。A.接口B.沒(méi)有方法的類C.沒(méi)有子類的類D.至少有一個(gè)未定義消息的類【答案】D29、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）A.編譯時(shí)一定出錯(cuò)B.運(yùn)行時(shí)一定會(huì)出錯(cuò)C.鏈接時(shí)一定出錯(cuò)D.運(yùn)行結(jié)果可能出錯(cuò)【答案】D30、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開(kāi)發(fā)的可見(jiàn)度B.有利于軟件維護(hù)和用戶使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D31、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A32、一組無(wú)邏輯關(guān)系的語(yǔ)句在程序中多處出現(xiàn)，為了節(jié)省存儲(chǔ)空間，把這些語(yǔ)句放在一個(gè)模塊中，該模塊的內(nèi)聚是（）。A.邏輯內(nèi)聚B.偶然內(nèi)聚C.過(guò)程內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】B33、在軟件正式運(yùn)行后，一般來(lái)說(shuō)，()階段引入的錯(cuò)誤需要的維護(hù)代價(jià)最高。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.編碼【答案】A34、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校ǎC(jī)制是對(duì)現(xiàn)實(shí)世界中遺傳現(xiàn)象的模擬。A.封裝B.繼承C.多態(tài)D.抽象接口【答案】B35、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計(jì)算折舊B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中，土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金【答案】C36、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.租約問(wèn)題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題C.租金的支付方式問(wèn)題D.租房用途【答案】D37、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)B.搭配得當(dāng)C.邏輯嚴(yán)密D.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)【答案】D38、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A39、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言提供的（）機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)發(fā)送一個(gè)通用的消息而調(diào)用不同類的方法。A.函數(shù)調(diào)用B.多態(tài)C.封裝D.繼承【答案】B40、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A41、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A42、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.30B.34C.36D.40【答案】B43、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（請(qǐng)作答此空）模式，用一個(gè)中介對(duì)象來(lái)封裝一系列的對(duì)象交互，從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與（）模式是相互競(jìng)爭(zhēng)的模式，主要差別是：前者的中介對(duì)象封裝了其他對(duì)象間的通信，而后者通過(guò)引入其他對(duì)象來(lái)分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】C44、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A45、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)中，采用（）機(jī)制實(shí)現(xiàn)共享類中的方法和數(shù)據(jù)。A.公用調(diào)用B.封裝C.動(dòng)態(tài)綁定D.繼承【答案】D46、OutlookExpress是一個(gè)（）處理程序。A.文字B.表格C.電子郵件D.幻燈片【答案】C47、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.甲級(jí)寫字樓B.乙級(jí)寫字樓C.丙級(jí)寫字樓D.丁級(jí)寫字樓【答案】B48、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A49、需編譯運(yùn)行的程序，其（）錯(cuò)誤在編譯時(shí)不能發(fā)現(xiàn)。A.邏輯B.語(yǔ)法C.括號(hào)不匹配D.關(guān)鍵字拼寫【答案】A50、詞法分析的作用是識(shí)別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標(biāo)識(shí)符D.語(yǔ)句【答案】B大題（共10題）一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2015]第××號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)××）、×××（注冊(cè)號(hào)××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，價(jià)值類型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求；3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；5.結(jié)果報(bào)告中缺少市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；7.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開(kāi)發(fā)法選擇“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化）；10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；二、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購(gòu)買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。<1>、商務(wù)辦公樓估價(jià)的常用方法有哪些？<2>、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況有哪些？<3>、該估價(jià)項(xiàng)目適宜采用哪種估價(jià)方法？請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。【答案】1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象；內(nèi)部裝飾裝修；設(shè)備、設(shè)施；智能化程度；物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來(lái)收益期限；其次，預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益；第三，求取報(bào)酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價(jià)，報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。三、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。<1>、王某可通過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。四、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。<1>、王某可通過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。五、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過(guò)出讓取得，2012年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元／m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元／m2。<1>、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？<2>、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤(rùn)應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。六、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：（一）估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象為位于××市××路1號(hào)××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評(píng)估之日。（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（五）估價(jià)方法：本次評(píng)估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬(wàn)零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。【答案】錯(cuò)誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評(píng)估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。錯(cuò)誤3：本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改正：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改錯(cuò)題相對(duì)較容易，是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題，相對(duì)較少見(jiàn)，但大家在考試中只能學(xué)會(huì)適應(yīng)，并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過(guò)真題，希望大家：第一，要學(xué)會(huì)把題放在一起來(lái)考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時(shí)間，進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。七、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000㎡，總建筑面積6000㎡，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，總建筑面積不變。現(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2017年10月1目的市場(chǎng)價(jià)格（購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)）。有關(guān)資料如下：1.預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在3000元/㎡，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％。2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為12％，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7％（與銷售同時(shí)發(fā)生），購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％。估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益。凈收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（萬(wàn)元）二、測(cè)算報(bào)酬率Y。采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用試算法推算報(bào)酬率（具體計(jì)算過(guò)程略），計(jì)算得到報(bào)酬率為8.5％。三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值。辦公樓總價(jià)值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61萬(wàn)元四、裝修改造費(fèi)用總額。【答案】1.凈收益測(cè)算錯(cuò)誤，應(yīng)采用估價(jià)對(duì)象的可出租面積比例為87％凈收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05萬(wàn)元2.裝修改造后的辦公樓價(jià)值測(cè)算錯(cuò)誤，收益年限應(yīng)為49年裝修改造后的辦公樓價(jià)值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49]/（1+12%）=10899.57萬(wàn)元3.裝修改造費(fèi)用的計(jì)算錯(cuò)誤，折現(xiàn)率應(yīng)為12％。裝修改造費(fèi)用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95萬(wàn)元八、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)