寫字樓項目投資建設(shè)可行性分析研究論證報告

第一部分 摘要與結(jié)論 廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢﹐而且外來投資的比例不斷上升﹔寫字樓市場于２０００年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級寫字樓供應(yīng)增長緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。東山區(qū)廣州甲級寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對于日漸膨脹的市場需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當明顯的。

根據(jù)現(xiàn)金流量計算之結(jié)果，可知本項目公司所得稅前息后凈現(xiàn)值NPV(netpresentvalue)方案一為人民幣7.47億元，方案二為1.27億元。此為折現(xiàn)率(discountrate)7%時之計算結(jié)果。稅前息后內(nèi)部回報率方案一為14.36%，方案二為16.35%，均高于廣州的平均水平。

第二部分 宏觀經(jīng)濟形勢分析第一節(jié)廣州市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢

經(jīng)濟高速發(fā)展,位居全國前列2002年，廣州市經(jīng)濟保持了快速健康發(fā)展的良好勢頭，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3001.69億元，總量僅次于北京，比上年增長13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全國(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年為止﹐廣州市已連續(xù)7年保持13%左右的增長速度﹐在全國十大城市中，廣州經(jīng)濟增速居于前列。廣州已成為國內(nèi)GDP總量超3000億元的三大城市之一，其余兩個城市分別是上海(5408.76億元)和北京(3130億元)。2002年廣州市全年人均GDP達到4.19萬元，按當年國家平均匯率計算，突破5000美元，在我國大城市中位居前列。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達4,586美元，高于北京和上海。如果以國際上公認的基本實現(xiàn)社會現(xiàn)代化標準（人均GDP達到5,000至1萬美元）來參考，廣州的現(xiàn)代化進程已經(jīng)達到世界中等發(fā)達國家的水平。表2-1廣州當前經(jīng)濟發(fā)展分析（2002年）項目數(shù)據(jù)年增長率面積7434.4平方公里－人口994.3萬－國內(nèi)生產(chǎn)總值3001.69億元+13.2％人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約5,050美元+9.05％工業(yè)總產(chǎn)值3,173.6億元+15.9％社會消費品零售總額1,370.7億元+9.8％固定資產(chǎn)投資1001.5億元+2.4％人均可支配收入15,117元+7.5％金融機構(gòu)存款余額7,498.4億元+16.9％（資料來源:廣州市統(tǒng)計局）

表2-2北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對比（單位：億人民幣）年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.73349.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7廣州1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82763.13136.2(資料來源：各市統(tǒng)計局E：估計數(shù)字F：預(yù)計數(shù)字)

表2-3北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長對比表（%）

年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6廣州16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5

（資料來源：各市統(tǒng)計局E：估計數(shù)字F：預(yù)計數(shù)字）

表2-4北京﹑上海﹑廣州﹑深圳工業(yè)總產(chǎn)值對比表（億人民幣）年份19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F北京15801853196419181905277431323083396142144621上海4548512656505764621369687657774097211048112321廣州17232069237525132779310033913713416048845445深圳5261063139118482078257628803570361040434532（資料來源：各市統(tǒng)計局E：估計數(shù)字F：預(yù)計數(shù)字）

對外貿(mào)易發(fā)展迅速

2001年廣州的外貿(mào)進出口總額達230.37億美元﹐其中出口116.24總額達億美元，進口總額達114.13美元。實際利用外資達到33.27億美元，增長6.8％。投資環(huán)境日趨完善，對外商的吸引力不斷加強。中國加入世貿(mào)后，外商投資廣州的比例將逐年遞增。

第二﹑三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長﹐成為經(jīng)濟發(fā)展的主動力

在經(jīng)濟總量快速增長的同時，廣州的經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高。地方財政收入有較大增長，2001年，廣州地方一般預(yù)算財政收入為246.19億元，比上年增長23.1%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高，2001年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)比上年提高11%，利潤增長24.9%。產(chǎn)業(yè)格局不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)上升。一、二、三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已調(diào)整為3.57：42.33：54.1。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率為0.6%、43.5%和55.9%。廣州經(jīng)濟能夠持續(xù)快速增長，主要源于第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)的穩(wěn)步增長和第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。

居民生活水平不斷提高

2001年底﹐廣州市的總?cè)丝谶_到994萬。廣州城市居民年人均可支配收入達到15,117元，同比年增長率為7.5％，扣除價格因素后實際增長12％。零售市場活躍﹐2001年廣州市的消費品零售總額超過1000億元人民幣﹐位居全國前列。大多數(shù)大型跨國和國內(nèi)的零售商都視廣州為進軍國內(nèi)零售業(yè)的橋頭堡﹐銳意進軍廣州市場﹐帶動商業(yè)物業(yè)市場持續(xù)上升。

表2-5北京﹑上海﹑廣州﹑深圳社會消費品零售額對比表（億人民幣）

年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京827923.71051.51195.21313.31443.31593.51744.81936.82140.32375.7上海N/AN/AN/AN/A1590.31722.31861.32035.221732357.72553.4廣州550644.3802.6904.61000.911211255.51370.71576.317671984.4深圳300.5342.27324.68423.05512.1538.2609.3689.6779.4883.1997.8

（資料來源：各市統(tǒng)計局E：估計數(shù)字F：預(yù)計數(shù)字N/A：資料不全）

國際性的區(qū)域金融中心的地位正在形成

廣州金融市場的發(fā)育已有一定的基礎(chǔ)，資金、證券、外匯、保險、期貨市場等都有了長足的發(fā)展；目前廣州的金融同業(yè)拆借中心、金融資產(chǎn)、票據(jù)自動清算系統(tǒng)、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額、金融機構(gòu)等在全省以至全國都處于領(lǐng)先地位，已初步構(gòu)建了以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)、國家專業(yè)銀行為主體、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)和外資銀行在內(nèi)的多種金融機構(gòu)分工合作的金融組織體系；金融資產(chǎn)規(guī)模居全國大城市前列。為數(shù)總多的外資金融機構(gòu)都對廣州未來的區(qū)域金融中心的地位充滿信心﹐紛紛在廣州設(shè)立分公司或代表機構(gòu)﹐形成了高級寫字樓需求的主要來源之一。

交通狀況日趨完善總投資62.88億元的內(nèi)環(huán)路工程1999年底建成，廣州市市區(qū)地面交通狀況得到極大改善。廣州地鐵一號線已全線通車。南北走向的地鐵二號線工程正在進行，線路全長23.265公里，預(yù)計于2004年落成通車。將進一步提升廣州市區(qū)的交通效率。地鐵三號線也于近期動工﹐三號線則全長35.86公里﹐

房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇并穩(wěn)步發(fā)展

經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴后﹐廣州房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇。在廣州市的近萬家外資企業(yè)中，注冊投資房地產(chǎn)的外企有789家,，注冊資本總額達76.74億美元,，外資占該市房地產(chǎn)投入的三分之一。2001年八個月，外資企業(yè)對廣州房地產(chǎn)完成投資51.5億美元，比去年同期增長60%，到位資金67.24億元人民幣(約8.1億美元)，增長近40%。外資的不斷涌入，使廣州房地產(chǎn)重新升溫。特別是今年以來，廣州城市環(huán)境大改造，番禺和花都撤市建區(qū)，地鐵三號線規(guī)劃初步定案等，為廣州房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機。

廣州市未來八年的經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測

目前廣州總體城市規(guī)劃目標是:到2005年，廣州基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，建成國際大都市。到2010年，全面建成現(xiàn)代化國際大都市。屆時﹐廣州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達到6,850億元，年均遞增12%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到18萬元，年均遞增10%。社會消費品零售總額超過3900億元，出口總值達到320億美元，15年年均分別遞增14%和12%。城鎮(zhèn)居民人均年生活費收入達到54,000元。全市綜合實力雄厚，經(jīng)濟和社會發(fā)展達到或接近中等發(fā)達國家和地區(qū)平均水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)現(xiàn)代化，第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；基礎(chǔ)設(shè)施完善、高效；科技教育發(fā)達，能夠支持經(jīng)濟、社會發(fā)展；市民生活進入初步富裕階段。

小結(jié)廣州經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，外來投資逐步回升，市場對寫字樓宇的需求隨之增長，尤其是中國加入WTO后﹐來自金融、保險、證券、信息科技﹑電信﹑零售等行業(yè)的需求將更趨殷切。由于目前廣州市甲級寫字樓市場正處于供不應(yīng)求的狀態(tài)﹐而這種狀態(tài)預(yù)計將在短期內(nèi)仍持續(xù)﹐因此，對于本項目的開發(fā)是一次難得的機遇。

隨著廣州市市區(qū)地面交通狀況改善﹐內(nèi)外環(huán)連接道路快速交通干線和地鐵二三號線的落成將進一步提升東山區(qū)的作為廣州市中央商務(wù)區(qū)的地位﹐而本項目位于東山區(qū)的核心位置﹐物業(yè)升值潛力將進一步提高。

由于經(jīng)濟的高速發(fā)展和新科技的廣泛應(yīng)用﹐目前廣州的寫字樓正逐漸由單純的商業(yè)辦公功能，而逐步向多功能智能型的方向發(fā)展，而且用家對寫字樓硬件的要求越來越高。硬設(shè)備周全而具國際水平﹐以客戶需求為主要訴求的寫字樓物業(yè)將在市場上處于主導(dǎo)地位。而目前廣州此類甲級寫字樓供應(yīng)寥寥無幾﹐有利于本項目的順利推廣。

廣州服務(wù)業(yè)和信息科技行業(yè)蓬勃發(fā)展﹐令更多的外資企業(yè)大良涌現(xiàn)﹐因應(yīng)此市場需求，預(yù)計甲級寫字樓將有廣闊的市場﹐而目前該類物業(yè)的供應(yīng)有限﹐本項目如抓緊機會切入﹐必將獲得成功。

第二節(jié)、東山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析東山區(qū)東山區(qū)

東山區(qū)2001年主要經(jīng)濟和社會發(fā)展指標項目2002年（億元）比上年增減百分點（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值313.589.7%工業(yè)總產(chǎn)值31.1910%社會消費品零售總額183.39.6%外貿(mào)出口總值6.16(美元)23.66%實際利用外資7.62(美元)69.38%一般預(yù)算收入7.2412.45%一般預(yù)算支出12.45-0.31%（資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計局）地理位置東山區(qū)是廣州市轄10個行政區(qū)之一，與越秀、荔灣同為老城區(qū)，面積15.83平方公里，2002年末，全區(qū)常住人口62.73萬人，年末戶數(shù)17.93萬戶。人口自然增長率2.33‰?，F(xiàn)區(qū)域東起廣州大道與天河區(qū)相接；西至北京路南段、文德路北段西側(cè)的府學(xué)西街、德政北路、東濠涌（法政路口環(huán)市中路的一段）與越秀區(qū)相鄰；南臨珠江主航道與海珠區(qū)隔江相望；北傍舊廣九鐵路與天河區(qū)相依。東山區(qū)內(nèi)劃分有東湖、白云、梅花村、農(nóng)林、黃花崗、華樂、建設(shè)、大東、珠光、大塘等十條行政街，139個社區(qū)居委會。經(jīng)過多年發(fā)展，東山區(qū)憑借發(fā)達的金融商貿(mào)業(yè)、較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的居住環(huán)境、濃厚的文體氣息、領(lǐng)先的基礎(chǔ)教育、良好的社會風(fēng)氣成為廣州市一個頗具吸引力和競爭力的中心城區(qū)。

經(jīng)濟概況東山區(qū)國民經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康快速發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。2002年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值313.58億元，比上年增長9.7％。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值287.58億元，比上年增長11.73％；第二產(chǎn)業(yè)增加值26億元，比上年下降7.89％。二、三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由上年的14.36%:85.64%調(diào)整為8.29％：91.71％,第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)仍居主導(dǎo)地位。財政收入保持快速增長。全年全區(qū)一般財政預(yù)算收入（含?？钍杖耄?2377萬元，比上年增長12.45％,一般財政預(yù)算支出（含?？钪С觯?24544萬元，比上年下降0.31％。東山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有以下特點：

1．第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟主導(dǎo)地位

2002年，東山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計達到289.6億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的93.22％，成為全區(qū)產(chǎn)業(yè)的龍頭。第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使東山區(qū)的財政收入繼續(xù)保持兩數(shù)的增長，“九五”期間區(qū)財政的收入年均增長速度超過27％，2001年財政收入在廣州市市屬八區(qū)中名列第三位，區(qū)可支配財力近10億元。目前，東山區(qū)來源于第三產(chǎn)業(yè)的地方稅收總額已超過80億元，占全市總量近1/3，占全省的1/8，為增強廣州市綜合經(jīng)濟實力發(fā)揮了積極的作用。

2．廣州市的商貿(mào)集散地

通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進一步增強。目前，全區(qū)社會消費品零售總額已占廣州市總量的七分之一，其中區(qū)內(nèi)超億元百貨零售業(yè)5家，占廣州市總量的六分之一，全年營業(yè)額超過30億元。區(qū)內(nèi)商品交易市場日益繁榮，現(xiàn)有商品交易市場70家，其中綜合市場32家，專業(yè)市場38家，年成交額超過25億元，年增長率保持在兩位數(shù)字。

以環(huán)市東、海印、英雄廣場以及農(nóng)林下路——龜崗地區(qū)作為龍頭支柱作用的四大商業(yè)板塊，促進全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)逐步形成專業(yè)分區(qū)、功能突出的發(fā)展特色，并初步形成多層次的商業(yè)體系。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額183.3億元，比上年增長9.6%。商品購銷規(guī)模進一步擴大。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額625.83億元，比上年增長10.4%。連鎖、超級市場等新型業(yè)態(tài)企業(yè)的發(fā)展進一步促進規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展，2002年末全區(qū)共有規(guī)模以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)240家，實現(xiàn)商品購進總額473.44億元、商品銷售總額520.33億元，完成利潤6.23億元，上繳各項稅金7.88億元；2002年全區(qū)規(guī)模以上餐飲業(yè)企業(yè)97家，實現(xiàn)營業(yè)收入22.37億元。

環(huán)市東路周邊配套設(shè)施環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠洋賓館、東山廣場等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔購物區(qū)之一。上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強，年營業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。

東山區(qū)的星級酒店數(shù)共有30家，其中五星級2家，四星級5家，與越秀區(qū)并列各區(qū)第一位。近年來，星級酒店為促進東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。東山區(qū)的星級酒店分布主要分布在環(huán)市東路商務(wù)區(qū)，詳細資料如下：

星級酒店名稱地址開業(yè)時間五花園酒店環(huán)市東路368號1985五廣東國際大酒店環(huán)市東路339號1992五亞洲國際大酒店環(huán)市東路號2001四遠洋賓館環(huán)市東路412號1986四文化假日酒店環(huán)市東華僑新村光明路28號1988三白云賓館環(huán)市東路367號1979三云山大酒店先烈中路云鶴北街8號三嘉應(yīng)賓館環(huán)市東路418號三浙江大廈富春賓館先烈中路85號

小結(jié)

第三節(jié)廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展宏觀分析一、2002年廣州房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)2002年廣州商品房總成交量同比增長接近兩成，顯示廣州市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于平穩(wěn)增長的良好勢頭。其中原八區(qū)的一手商品房成交面積577.65萬平方米，同比增長8.07％；成交金額321.19億元，同比增長7.31％。番禺區(qū)無論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪的成交面積也都出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。

2002年廣州10區(qū)商品房的預(yù)售面積為787.7萬平方米，比前年同期增長18.5％，成交面積為880.16萬平方米，比前年同期增長17.2％，成交均價則比前年微跌3.6％。

在多層住宅方面，全市10區(qū)的可預(yù)售面積同比減少了23％，但成交面積仍然增長了5.7％，總成交面積達到282.6萬平方米。其中，成交面積增長幅度最大的是花都，增幅達60.9％，番禺區(qū)位列第二，增幅為23.4％。高層住宅方面，無論是預(yù)售面積、成交面積還是成交金額都有明顯上升的勢頭，同比分別增長了55.6％、22.6％和18.8％，但成交均價則微跌3.1％。

2002年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長的勢頭。其中，寫字樓的成交面積達到298698平方米，同比增長了34.1％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是番禺、荔灣和海珠。商鋪成交面積為572084平方米，同比增長了27.2％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是芳村、花都和番禺。至于成交均價，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為2％；但商鋪則明顯下降，跌幅達13.2％。

二、2003年上半年房地產(chǎn)發(fā)展概況今年1~4月全市房屋交易436.8萬平方米，交易金額171.3億元，同比增長1.9％、4.48％，其中商品房交易282.2萬平方米，金額127.5億元，同比增長4.3％、2.29

非典型性肺炎對廣州市房地產(chǎn)業(yè)尤其是外銷住宅市場的影響較大，對內(nèi)銷住宅和寫字樓的影響則不明顯，但長期會有多大影響仍需要看非典對廣州經(jīng)濟的影響程度。

三、廣州寫字樓市場發(fā)展概況

在經(jīng)濟穩(wěn)定增長和中國加入世界貿(mào)易中心的推動下，近年來中國各主要城市甲級辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。雖然受全球經(jīng)濟衰退和伊拉克戰(zhàn)爭影響，退對中國物業(yè)市場的影響，預(yù)料將會較區(qū)內(nèi)其它國家小。

作為華南區(qū)最重要政治經(jīng)濟都市的廣州的房地產(chǎn)市場仍錄得凈吸納量及租金的增長。盡管租金不斷上揚，寫字樓市場的基本需求持續(xù)殷切，需求來自國際金融機構(gòu)﹑保險公司、電訊公司﹑信息科技公司及廣告公司。

廣州甲級寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉(zhuǎn)向選擇乙級寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩(wěn)定，顯示投資回報率維持于優(yōu)厚的水平，相信將可吸引國際投資者的興趣。預(yù)計甲級寫字樓的吸納量在今年繼續(xù)保持上升的勢頭。

廣州房地產(chǎn)市場在八十年代末九十年代初期開始啟動，此后經(jīng)歷了一個完整的發(fā)展周期。

廣州市市早期（1980－1990）甲級辦公樓物業(yè)發(fā)展甚少，主要以四、五星級酒店為代表，但僅作出租使用。92年開始部分可作售賣的甲級辦公樓物業(yè)推出，主要為寫字樓和高級住宅，約20萬平方米，受當時經(jīng)濟高速發(fā)展的影響，甲級物業(yè)呈嚴重供不應(yīng)求的狀況，租售價格在短期內(nèi)急劇上升，價格遠遠高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤，同時也刺激了此類物業(yè)的發(fā)展。

從九一至九五年，隨著經(jīng)濟的起飛﹐大量寫字樓及商業(yè)物業(yè)落成，以致供過于求，房地產(chǎn)物業(yè)的售價及租金都大幅回落。九十年代中期﹐受亞洲金融風(fēng)暴影響﹐經(jīng)濟發(fā)展形勢逆轉(zhuǎn)﹐房地產(chǎn)市場更是雪上加霜。因此受到政府的干預(yù)和調(diào)控，收緊銀根﹐并大力控制新增房地產(chǎn)項目的開發(fā)，物業(yè)的售價和租金的跌幅收窄，但仍持續(xù)下滑的趨勢。在物業(yè)市場蕭條的期間，全市辦工樓空置率高達四成半﹐有多個大型項目都處于停工和半停工狀態(tài)。

經(jīng)過四年調(diào)整后，寫字樓租金在一九九九年年底見底回升，隨著科技熱潮出現(xiàn)﹐并受到中國落實加入世界貿(mào)易組織的利好影響，以寫字樓為首的物業(yè)租金在九九年開始見底回升。到目前為止，全市甲級寫字樓的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲級寫字樓項目﹐例如最具代表性的中信廣場﹑大都會廣場﹑電子大廈﹑金利來大廈﹑好世界廣場等項目﹐都已經(jīng)接近全部租出，2002年的租金升幅達到10％－15％。2002年廣州寫字樓的交易也都有明顯增長的勢頭。其中，寫字樓的成交面積達到298698平方米，同比增長了34.1％；成交均價，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為2％。廣州市1993年至2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元人民幣）

年份199619971998199920002001投資額229.16237.42269.36295.9356387（資料來源：廣州市統(tǒng)計局）

廣州市商品房空置量統(tǒng)計（單位：萬平方米）

年份199619971998199920002001總計160.8191267485.6582.3621其中住宅99.7116142.6283.6357.9365.8（資料來源﹕廣州市國土房管局）

1998-2000年廣州市寫字樓租賃市場發(fā)展情況統(tǒng)計表:年份宗數(shù)增長%租賃面積(平方米)增長%1998527--118,578--199971936.43171,59744.752000上半年86720.58218,99127.622000下半年101817.42250,66914.47三年合計3131

759,835

（資料來源﹕廣州市國土房管局）

小結(jié)

廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢﹐而且外來投資的比例不斷上升﹔

住宅市場總體供過與求﹐需求呈穩(wěn)定增長的趨勢﹐但住宅樓盤開發(fā)量大﹐競爭激烈。

寫字樓市場于２０００年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級寫字樓供應(yīng)增長緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。

第三部分、廣州市甲級寫字樓市場分析

第一節(jié)廣州甲級寫字樓市存量分析一、甲級優(yōu)質(zhì)寫字樓定義甲級寫字樓的定義：總建筑面積20,000平方米或以上，可供外銷、裝修高檔﹐外立面形象現(xiàn)代感強﹑有現(xiàn)代化高檔次裝修，大堂寬敞，單層面積為1,200平方米以上

二、廣州高級商務(wù)中心區(qū)的地理分布

東山區(qū)-環(huán)市東路環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務(wù)中心區(qū)﹐區(qū)內(nèi)高級酒店、甲級寫字樓和優(yōu)質(zhì)住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務(wù)氣氛。是廣州市最佳的旅游、甲級商貿(mào)及居住中心，并且此種優(yōu)勢仍將持續(xù)下去。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹕世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場﹑廣東國際大廈﹑亞洲國際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場等。此區(qū)域可考慮為本項目的主要潛在競爭區(qū)域。用戶以專業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和IT業(yè)為主，且四成以上是外資公司。而以花園酒店假日酒店、國際大酒店及亞洲國際大酒店為代表的酒店式寫字樓，同樣吸引了大量公司和多國駐廣州領(lǐng)事館常駐其中，如英國領(lǐng)事館，澳大利亞領(lǐng)事館等，提升了該區(qū)在廣州高檔物業(yè)中的行業(yè)地位。

天河區(qū)-天河北路段得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟尤其是網(wǎng)絡(luò)通信科技等ＩＴ業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個巨大的商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)。具代表性的甲級寫字樓物業(yè)有：中信廣場，大都會廣場、市長大廈、國貿(mào)中心、高盛大廈、金利來大廈、以及時代廣場財富廣場等，共同締結(jié)了天河北“新興經(jīng)濟區(qū)”在廣州高檔物業(yè)中的重要地位。

越秀區(qū)-東風(fēng)路段東風(fēng)路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東西走向的主干道路之一，經(jīng)過市政府長年的改造,現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。由于目前有數(shù)間商業(yè)銀行和信托公司(如:中國銀行﹑農(nóng)業(yè)銀行﹑建設(shè)銀行﹑深圳發(fā)展銀行﹑國際信托投資公司等)辦公所在地都位于東風(fēng)路西段和中段﹐市政府也曾經(jīng)把東風(fēng)路規(guī)劃成金融區(qū)。目前東風(fēng)路已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹕國際金融大廈、國際銀行中心﹑建設(shè)銀行大廈等。但是由于各物業(yè)沿路分布過于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商務(wù)中心區(qū)尚需時日。此路段可考慮為本項目的一般潛在競爭區(qū)域。

越秀區(qū)-人民中路、中山六路段該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū)﹐該區(qū)域?qū)儆趶V州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，但零售業(yè)發(fā)展成熟﹐為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進展相當緩慢。地鐵一號線的開通對該區(qū)域的發(fā)展具有極大的推動作用﹐但是該區(qū)域受環(huán)境及傳統(tǒng)習(xí)慣所限，除發(fā)展商業(yè)物業(yè)外，在舊城改造計劃完成前﹐難以成為商務(wù)中心區(qū)。因此此路段可考慮為本項目的非潛在競爭區(qū)域。目前該區(qū)域現(xiàn)正投入使用的甲級寫字樓包括美國銀行中心﹑捷泰廣場和中旅商業(yè)城等甲級寫字樓。

廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目一覽項目名稱位置建筑面積（平方米）與本項目對比廣州國際電子大廈東山區(qū)30,000主要競爭對手好世界廣場東山區(qū)56,000主要競爭對手東山廣場東山區(qū)89,989主要競爭對手廣州世界貿(mào)易中心大廈東山區(qū)180,000主要競爭對手廣東亞洲國際大酒店東山區(qū)112,510競爭對手宜安廣場東山區(qū)60,000次要競爭對手中信廣場天河區(qū)232,000競爭對手大都會廣場天河區(qū)74,321競爭對手金利來集團中心天河區(qū)53,000競爭對手高盛大廈天河區(qū)41,500次要競爭對手健力寶大廈越秀區(qū)73,500次要競爭對手中旅商業(yè)城越秀區(qū)126,000次要競爭對手捷泰廣場越秀區(qū)39,018次要競爭對手達寶廣場越秀區(qū)30,657次要競爭對手

廣州市在建主要甲級寫字樓項目一覽項目名稱位置建筑面積（平方米）與本項目對比廣東電信廣場東山區(qū)39,916(對外招商部分)主要競爭對手中誠廣場天河區(qū)1003,000(寫字樓)主要競爭對手中泰國際廣場天河區(qū)87,618(寫字樓)競爭對手

廣州市待建主要甲級寫字樓項目一覽

項目名稱位置建筑面積（平方米）與本項目對比廣州報業(yè)文化廣場天河區(qū)280,000主要競爭對手天河城廣場天河區(qū)97,000主要競爭對手維多利廣場天河區(qū)75,000競爭對手

廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目

項目名稱中信廣場(CITICPLAZA)大廈外觀

位置廣州市天河區(qū)天河北路233號總建筑面積232,000功能分布寫字樓121,410公寓77140商場33,450樓層80天花高度2.6目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1997.06開發(fā)商熊谷蜆殼發(fā)展(廣州)有限公司開發(fā)商背景熊谷蜆殼發(fā)展(廣州)有限公司由香港建設(shè)(控股)有限公司蜆殼電器工業(yè)(集團)有限公司,中國保利集團,信興中國投資有限公司,四家國際知名公司組成,實力雄厚,信譽卓著.市場定位甲級寫字樓及公寓市場推廣策略目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司，提供辦公、購物、商務(wù)公寓一體化的綜合服務(wù)項目優(yōu)勢

為現(xiàn)在廣州最高的建筑物，具有地標的形象，

地處天河中心區(qū),地理位置優(yōu)越﹐

交通便利，鄰近天河火車站和地鐵站，

租戶組合以外資大型公司為主項目劣勢

實用率不高65％﹐

物業(yè)管理質(zhì)素低﹐

沒有升高地臺（RaisedFloor）

大廈業(yè)權(quán)分散

項目名稱大都會廣場大廈外觀位置廣州市天河區(qū)天河北路183號總建筑面積74,321功能分布寫字樓70,821購物商場3,500樓層48天花高度2.4目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1996開發(fā)商廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景發(fā)展商為港資背景市場定位甲級寫字樓市場推廣策略租賃目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司項目優(yōu)勢

地處天河商務(wù)中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越,

交通便利﹐接近天河火車站

周邊商業(yè)氣氛濃厚﹐商業(yè)配套齊全

租戶組合佳﹐以外資大型公司為主項目劣勢

實用率低（68%）

物業(yè)管理質(zhì)素不太理想

客梯數(shù)量不夠（6臺）

商場不完善，缺乏聚焦點

大廈業(yè)權(quán)分散

項目名稱金利來集團中心大廈外觀位置廣州市天河區(qū)體育東路138號總建筑面積53,000功能分布寫字樓37,000購物商場16,000樓層31天花高度2.5目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1996.09開發(fā)商廣州金利來城市房產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景廣州金利來集團中心為中港合作項目。港方為金利來地產(chǎn)發(fā)展有限公司及香港上市公司金利來集團附屬公司－金利來(廣東)有限公司。中方則為廣州享負盛名的開發(fā)公司－廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司總投資約五億港元市場定位甲級寫字樓市場推廣策略提供辦公、悠閑娛樂康體一體化的多元化服務(wù)﹐配備現(xiàn)代化商務(wù)中心項目優(yōu)勢

地處天河中心區(qū),鄰近地鐵站

距地鐵站出入口150

實用率較高（72%）項目劣勢

交樓標準不高，全毛坯房

租戶組合以本地公司為主

物業(yè)管理未達理想

項目名稱廣州國際電子大廈大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路403號總建筑面積30,000功能分布寫字樓21,000購物商場9,000樓層31天花高度2.45目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1997開發(fā)商國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司新加坡美羅集團開發(fā)商背景中國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司,是中國國內(nèi)舉足輕重的外貿(mào)機構(gòu),規(guī)模龐大新加坡美羅集團在新加坡及鄰近地區(qū)成功進行多項物業(yè)發(fā)展,往積驕人,享譽全球市場定位甲級寫字樓市場推廣策略只租不賣﹐目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司項目優(yōu)勢

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐交通方便

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備

租戶組合優(yōu)，外資公司比例較大

建筑水平及質(zhì)料高項目劣勢

實用率低（約65%）

設(shè)計不夠方正

缺乏停車位

項目名稱好世界廣場大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路總建筑面積56,000功能分布寫字樓40,000購物商場16,000樓層36天花高度2.45目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1996開發(fā)商廣州珠江實業(yè)總公司開發(fā)商背景公司成立于1985年，為本地最具規(guī)模的開發(fā)商之一﹐開發(fā)項目包括各種商品住宅、高級公寓、酒店、綜合寫字樓。市場定位甲級寫字樓市場推廣策略目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司項目優(yōu)勢

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐地理位置優(yōu)越

地處市中心﹐交通便利

區(qū)內(nèi)商廈酒店林立﹐商業(yè)配套完備項目劣勢

客梯不夠（3臺）

走廊不能打通，限制租戶為小型公司為主

大廈業(yè)權(quán)分散

項目名稱東山廣場大廈外觀位置廣州市東山區(qū)先烈中路45號總建筑面積89,989平方米功能分布寫字樓73,989平方米購物商場樓層31天花高度2.5目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1996開發(fā)商中國海外發(fā)展有限公司開發(fā)商背景中國海外集團是一間立足香港，擁有雄厚資金與實力，專業(yè)從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的上市公司。在香港、北京、上海、深圳、成都和廣西投資多個項目，均開創(chuàng)了當?shù)胤康禺a(chǎn)界的非凡業(yè)績。曾參與建設(shè)的項目包括：香港御龍居、爵士花園、上海海華花園、廣州東山廣場、錦城花園、中海錦苑等。市場定位甲級寫字樓項目優(yōu)勢

地理位置優(yōu)越﹐位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備

實用率高（72%）

租戶組合佳﹐多數(shù)為國際知名公司

冷氣計算系統(tǒng)先進項目劣勢

廣場被雜散商場擺設(shè)破壞氣氛

交通略為不便

項目名稱健力寶大廈大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)東風(fēng)中路410-412號總建筑面積73,500功能分布寫字樓66,000購物商場7,500樓層39天花高度2.4目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1999開發(fā)商廣州東和房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景廣州東和房地產(chǎn)有限公司是健力寶集團屬下公司。市場定位甲級寫字樓項目優(yōu)勢

建筑質(zhì)料上乘

樓層高度高（2.6米

業(yè)主提供的配套較優(yōu)質(zhì)項目劣勢

實用率低（60%）

半圓形設(shè)計不便于使用

地理位置較差

項目名稱捷泰廣場大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)中山六路218-222號總建筑面積39,018功能分布寫字樓28,518購物商場10,500樓層17天花高度2.4目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1997開發(fā)商廣州東和房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景廣州捷泰集團，香港啟泰集團分支市場定位甲級寫字樓市場推廣只租不售項目優(yōu)勢

廣州西門口地鐵站上蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè)﹐交通便利快捷

建筑用料上乘

電梯數(shù)量充裕項目劣勢

項目所處地域為廣州市舊城區(qū)﹐辦公樓不集中項目名稱達寶廣場大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)流花路109號之9總建筑面積30,657功能分布寫字樓26,055購物商場4,620樓層15天花高度2.2目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1994開發(fā)商達寶集團(香港)發(fā)展有限公司開發(fā)商背景發(fā)展商具有港資背景市場定位甲級寫字樓市場推廣策略項目只租不賣﹐以優(yōu)良的租戶組合提升大廈的形象和吸引力﹐目前大廈超過90％的租戶為跨國企業(yè)項目優(yōu)勢

大廈面對流花湖公園

鄰近火車站,中國大酒店,交易會場﹐商業(yè)配套完善

優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理水平

實用率高（80%）

租戶組合佳﹐多為知名外資公司項目劣勢

交通略嫌不便

電梯不夠

層高太低

項目名稱宜安廣場大廈外觀位置廣州市東山區(qū)建設(shè)六馬路38號總建筑面積60,000平方米功能分布寫字樓51,750平方米購物商場樓層28天花高度2.3目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1994開發(fā)商廣州華星發(fā)展有限公司開發(fā)商背景廣州華星發(fā)展有限公司,由廣州市建筑總公司與新加坡泛亞投資有限公司組成市場定位甲級寫字樓市場推廣策略以售為主項目優(yōu)勢

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越

交通方便

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備項目劣勢

業(yè)權(quán)太分散

物業(yè)管理水平低

中庭設(shè)計不受歡迎

項目名稱 廣州世界貿(mào)易中心大廈大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路371-375號總建筑面積180,000平方米功能分布寫字樓160,00平方米購物商場樓層南塔30層，北塔34層天花高度2.45目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間1992開發(fā)商廣州珠江實業(yè)總公司開發(fā)商背景廣州珠江實業(yè)總公司,成立于1985年，公司在房地產(chǎn)業(yè)中異軍突起，業(yè)績優(yōu)良。先后開發(fā)了廣州淘金北小區(qū)、站前路小區(qū)、昌崗中路小區(qū)、華樂建筑組團、松柏崗小區(qū)、番禺市的南浦小區(qū)。建有各種商品住宅、高級公寓、酒店、綜合寫字樓。市場定位甲級寫字樓項目優(yōu)勢

位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越

交通方便

區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備項目劣勢

實用率低60％

間隔不合理

業(yè)權(quán)分散

層高太低

項目名稱廣東亞洲國際大酒店大廈外觀位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路326號之一總建筑面積112,510平方米功能分布寫字樓22,992平方米購物商場4,500平方米豪華客房樓層45天花高度2.3目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間2001開發(fā)商廣東省華海集團公司開發(fā)商背景廣東省公安廳總投資二十億人民幣市場定位甲級寫字樓市場推廣策略以租為主項目優(yōu)勢

鄰近環(huán)市中商業(yè)區(qū)

質(zhì)料設(shè)計合理項目劣勢

實用率不高

管理質(zhì)素太差

大堂入口與酒店入口沒有分隔

層高太低

項目名稱中旅商業(yè)城大廈外觀位置廣州市越秀區(qū)越秀區(qū)中山五路219號總建筑面積126,000平方米功能分布寫字樓37,000平方米購物商場樓層25天花高度2.5目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時間2000開發(fā)商廣州捷中寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商背景廣州捷中寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是香港中旅集團屬下公司,集團規(guī)模龐大,目前共有二十多家公司,不但在地產(chǎn)建筑享負盛名,在旅游,酒店,運輸,貿(mào)易,實業(yè)投資,科技開發(fā)等業(yè)務(wù)亦實力非凡總投資約9億元人民幣市場定位甲級寫字樓﹐商場以售為主，寫字樓以租為主項目優(yōu)勢

廣州公園前地鐵站上大型蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè)

平面方正實用，每層面積開闊項目劣勢

項目所處地域為廣州市舊城區(qū)，商業(yè)發(fā)展并未成熟

電梯不夠

設(shè)計不合理—有中庭

物業(yè)管理質(zhì)素甚差

主要在建甲級寫字樓項目

大廈名稱中誠廣場大廈外觀發(fā)展商背景：廣州鵬城房地產(chǎn)有限公司，由廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司（城建總）及香港中誠集團合作經(jīng)營。大廈規(guī)劃：中誠廣場樓高５１層，分Ａ、Ｂ兩塔樓，擁有３層地下停車場，按照計劃，１－４層用做商場，５層以上為多用途樓層，辦公樓天花高度2.5米占地面積14,193平方米總建筑面積232,773.4平方米樓盤位置：位于天河北路與體育西路交匯處，是廣州天河北路最佳位置之一交通狀況：并在兩個地鐵站之間，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展完善內(nèi)部設(shè)施：8部大型電動扶手電梯連接四層商場。地下大堂高十八米.服務(wù)式寫字樓：共有單位380套，面積達三萬五千余平方米服務(wù)式寫字樓配置：完善辦公設(shè)備﹐文儀器材，家具，專人提供服務(wù)。商場：四層裙樓停車位：三層地庫停車場，提供600余個車位建筑材料：

外窗采用顏色鋁合金框架式玻璃幕墻連單層鏡面反光玻璃及花崗巖。內(nèi)墻鑲嵌美觀進口釉面瓷磚入口大堂地臺鋪砌美觀花崗巖；商場開放式及服務(wù)式辦公層，走廊皆鋪砌花崗巖，洗手間鋪砌進口防滑瓷磚；商場洗手間地臺鋪砌花崗巖。開發(fā)進度已封頂市場定位及推廣策略甲級寫字樓，分散出售。但該項目已爛尾，成為不良資產(chǎn)。估計售價人民幣11,000元/平方米估計租金人民幣90-100元/平方米實用率約68%項目優(yōu)勢

地理位置優(yōu)越

交通方便

配套設(shè)施齊全項目劣勢

室內(nèi)凈空高度太低

業(yè)權(quán)分散落成時間估計2006年

大廈名稱廣東電信廣場外觀

SHAPE*MERGEFORMAT定位甲級商業(yè)大樓功能劃分1至4層為商場，14至65層為寫字樓，寫字樓天花高度2.4米建筑面積39,916(對外招商部分)交通位于廣州市東山口中山二路與路交匯處，周邊配套齊備，臨近地鐵二號線東山口站，且交通極為便利。大樓設(shè)計樓高68層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計，有先進的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。物業(yè)管理由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護衛(wèi)員二十四小時的巡查，確保寫字樓與商戶的安全。更設(shè)有最先進的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統(tǒng)，保障物業(yè)安全。先進的監(jiān)察器材，及完善的保賽設(shè)施寫字樓裝修墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，門扇安裝實心木門。開發(fā)進度已封頂，正在進行內(nèi)部裝修估計售價只租不售估計租金人民幣65-80元/平方米實用率約72%市場定位及推廣策略甲級寫字樓，只租不售。項目優(yōu)勢

交通方便臨近地鐵站

周邊生活配套設(shè)施成熟項目劣勢

偏離商務(wù)辦公區(qū)落成時間估計2003年第四季度

大廈名稱中泰國際廣場外觀

平面圖所在位置林河西路，廣州火車東站東側(cè)定位融辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物于一體的現(xiàn)代化標志性建筑。

功能劃分1至6層為商場，7至36層為寫字樓，寫字樓天花高度2.7米交通臨近廣州火車站東站，位于地鐵一號線和三號線總站出口。大樓設(shè)計樓高36層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計，有先進的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。物業(yè)管理由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護衛(wèi)員二十四小時的巡查，設(shè)有最先進的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統(tǒng)。建材設(shè)施外墻采用低輻射鍍膜玻璃。首層大堂地臺和墻身鋪砌進口花崗巖。室內(nèi)裝修主入口兩側(cè)的巨柱采用意大利進口高級云石裝飾。假天花連天花系統(tǒng)；墻身：扇灰；門：木門；地面：水泥地面開發(fā)進度正在施工，結(jié)構(gòu)工程已至第8層。市場定位及推廣策略甲級寫字樓，租售幷舉。估計售價人民幣11,000-13,000元/平方米估計租金人民幣95-110元/平方米實用率約73%項目優(yōu)勢

交通方便臨近地鐵站

實用率高

有抬高地臺（RaiseFloor）項目劣勢

位于火車站出口，人流較復(fù)雜

稍偏離寫字樓集中區(qū)域落成時間估計2004年第二季度待建大型甲級寫字樓項目

項目名稱：太古匯大廈外觀：所在位置：面向天河路，天河?xùn)|路與龍口西路之間總建筑面積：約28萬平方米目前開發(fā)階段：土地已經(jīng)平整預(yù)計落成時間：2007開發(fā)商背景：廣州報業(yè)集團及香港太古集團估計售價只租不售估計租金人民幣120-150元/平方米實用率待定市場定位：大型商業(yè)項目﹐集辦公﹑商場于一體本項目的優(yōu)勢：占地面積大，功能配套齊全，開發(fā)商實力強。本項目的劣勢：地理位置稍為偏離中央商務(wù)區(qū)

項目名稱：天河城廣場大廈外觀平面圖所在位置天河路，體育中心南門馬路對面總建筑面積：約9.7萬平方米，標準層每層2,000平方米(目前開發(fā)階段：已完成基礎(chǔ)工程預(yù)計落成時間：東塔樓：2005年第二季度開發(fā)商背景：廣東天貿(mào)（集團）有限公司總投資：約人民幣10億定位：國際先進水平的甲級寫字樓，出租為主，部分整層出售。功能劃分：1至6層為商場，7至50層為寫字樓，寫字樓天花高度2.7米交通：位于廣州市新城市中軸線西側(cè)，坐落于廣州市東西交通主干道天河路旁，約30多條公交車路線經(jīng)過，可直達廣州市主要地區(qū)。地下是地鐵一號線和三號線的換乘站，交通十分便利。大樓設(shè)計：材料采用大面積的不同類型的幕墻玻璃，配以鋁金屬蓋板，強調(diào)整體清朗感觀，以條肋凹凸造型。立面的造型以簡潔的線型和弧型為主，主體造型清朗，布局善用空間。物業(yè)管理：由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護衛(wèi)員二十四小時的巡查。更設(shè)有最先進的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統(tǒng)。寫字樓裝修：墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，安裝實心木門。估計售價人民幣13,000-15,000元/平方米估計租金人民幣110-140元/平方米實用率約72%項目優(yōu)勢交通方便地鐵換乘站上蓋，實用率高，有抬高地臺（RaiseFloor），室內(nèi)凈空高。項目劣勢商場人流量大，人流結(jié)構(gòu)較復(fù)雜

項目名稱維多利廣場大廈外觀所在位置：體育西路，面向天河體育中心，西邊為購書中心總建筑面積：約7.5目前開發(fā)階段：群樓結(jié)構(gòu)預(yù)計落成時間：2006年第二季度開發(fā)商背景：廣州城建集團總投資：約人民幣9億市場定位：甲級寫字樓，以出售為主估計售價人民幣9,000-12,000元/平方米估計租金人民幣70-100元/平方米實用率約65%項目的優(yōu)勢：

位于天河中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越項目的劣勢：

開發(fā)商有資金壓力，寫字樓將分割銷售

單層平面面積較小(資料來源：怡高物業(yè)市場研究部)

三、甲級寫字樓市場現(xiàn)存量

目前，廣州市共有甲級寫字樓面積為1,123,257平方米，主要分布于東山區(qū)環(huán)市東路、天河區(qū)天河北路和越秀區(qū)流花路、東風(fēng)西路，已基本形成聚集區(qū)，其中東山區(qū)甲級寫字樓觀存量占廣州市的45.95％

2003年廣州市甲級寫字樓區(qū)域分布情況表

區(qū)域東山區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)合計現(xiàn)存量（平方米）516,154326,774280,3291,123,257所占比例45.95%29.09%24.96%

（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部）

四、甲級寫字樓未來供應(yīng)量

1995年至2003年期間，甲級寫字樓供應(yīng)量主要集中在1996年，年供應(yīng)量共約355,606平方米，約占現(xiàn)時累計總供應(yīng)量的31.66％。2000年后至今，受過宏觀調(diào)控和亞洲金融危機影響，新落成的甲級寫字樓數(shù)量銳減，平均每年在3萬至5萬平方米左右。甲級寫字樓的區(qū)域分布：東山區(qū)、天河和、區(qū)越秀。2002年2004年總供應(yīng)量合計約169,534平方米，分別來自天河區(qū)的平安保險大廈（2002年落成）、東山區(qū)的廣東電信大廈（2003年落成）和天河區(qū)的中泰國際廣場（2004年落成），僅為同期預(yù)計市場凈吸納量的一半左右。

廣州市甲級寫字樓年供應(yīng)量、累計供應(yīng)量和吸納量情況表

19951996199719981999供應(yīng)量141,552355,60681,21296,00057,609累計供應(yīng)量360,914716,520797,732893,732951,341吸納量145,000206,888103,16336,160-17,646空置率12.00%26.80%21.32%25.73%32.08%

2000200120022003F2004F供應(yīng)量37,00053,00042,00039,91687,618累計供應(yīng)量988,3411,041,3411,083,3411,123,2571,210,875吸納量66,02998,694104,314108,530119,330空置率27.94%22.13%15.52%8.86%5.60%（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部E估計數(shù)字F：預(yù)計數(shù)字）

廣州甲級寫字樓新供應(yīng)量、凈吸納量和空置率（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部E﹕估計數(shù)字F：預(yù)計數(shù)字）

在經(jīng)濟穩(wěn)定增長的推動下，自2000年甲級寫字樓的租金保持上升的趨勢，空置率則持續(xù)下降。2001年廣州市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長12.7％﹐實際利用外資保持平穩(wěn)增長﹒至2002年初，世界500強企業(yè)已有299家在廣州投資了144個項目，外資保險機構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達22家，外資金融機構(gòu)在廣州設(shè)立的分行和辦事處達33家，由于中國已正式加入WTO,預(yù)計外資投入在未來三年內(nèi)將大幅增加。

由于目前廣州甲級寫字樓的空置面積短缺，大面積的寫字樓單位更甚。部分公司因而轉(zhuǎn)向選擇乙級寫字樓，或不得不接受業(yè)主15%至20%的租金升幅續(xù)租。商業(yè)區(qū)大型物業(yè)裙樓改為寫字樓后受到商家歡迎，許多需要對外經(jīng)營的企業(yè)如保險、證券、金融、超市、IT業(yè)等傾向于租賃裙樓物業(yè)，便于辦公和業(yè)務(wù)往來。

小結(jié)

第二節(jié)甲級物業(yè)市場供求現(xiàn)狀和趨勢分析受中國加入世界貿(mào)易組織的利好影響，廣州中心城市的地位得以進一步加強，而內(nèi)地經(jīng)濟保持穩(wěn)定的上升趨勢，有助于進一步推動甲級物業(yè)的的市場狀況，擴大甲級物業(yè)的需求。另外，隨著廣州市政府"三年一中變"的市政改造計劃的的進一步推進，令廣州市的市容市貌不斷改觀，道路交通路綱的不斷完善，大都市的格局初步形成，將在一定程度上將推動廣州市甲級房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固發(fā)展。

一、甲級寫字樓市場區(qū)域分析

東山區(qū)

東山區(qū)市廣州甲級寫字樓最集中的地區(qū)，目前占全市甲級寫字樓的存貨量的46%。由于近三年來新的供應(yīng)量有限，但需求持續(xù)較為穩(wěn)定，令東山區(qū)甲級寫字樓的空置率不斷下降，截至2003三月，東山區(qū)甲級寫字樓的空置率為9.2%,較2002第同期下降了7.6%；與此同時，租金這較去年同期上升了7.5%，月租金平均為12.7美元每平方米，租金最高的電子大廈月租金可達到17美元每平方米。雖然東山區(qū)大部分的甲級寫字樓落成的時間較早，但由于東山區(qū)配套設(shè)施完善，東山區(qū)的甲級寫字樓仍然很大型跨國金融、保險公司受歡迎，預(yù)計東山區(qū)2003年沒有新增供應(yīng)量有限，到2003年底，空置率將較年初下降3%，售價則有6.7%的增幅。

天河區(qū)

截至2003第一季度，天河區(qū)甲級辦公樓的存量約為326,774平方米，占全市總量的29%。由于天河區(qū)被規(guī)劃為新的廣州市城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，甲級辦公樓素質(zhì)高但存貨量較東山，空置率為全市各區(qū)最低。截至2003年3月，天河區(qū)甲級辦公樓的空置率為7.2%，較去年同期下降了6.8%，而租金則上升了12.5%。天河區(qū)2002年第一季度甲級辦公樓新增來自平安保險大廈4.8萬平方米的供應(yīng)量。由于國內(nèi)外金融、證券和保險公司對天河區(qū)甲級辦公樓需求殷切，天河區(qū)甲級辦公樓的成交較其它各區(qū)更為活躍。2003年3月底，天河區(qū)甲級辦公樓平均月租金為13.6美元每平方米，與上一季度相比變化不大。目前天河區(qū)空置率最低的二座甲級辦公樓-中信廣場和大都會廣場租金為15.8美元每平方米，空置率則低于3%。已停工多年的維多利廣場、天河城廣場準備復(fù)工，另外還有新上馬的項目中泰國際廣場和新聞報業(yè)廣場等項目，預(yù)計

越秀區(qū)

截至2003年第一季度，越秀區(qū)甲級寫字樓存貨量為20.8487萬平方米占全市的25%。越秀區(qū)甲級寫字樓主要分布在東風(fēng)路沿線，不及東山區(qū)和天河區(qū)集中，租金因而相對較低，平均月租金為10.5美元每平方米。由于租金較有競爭力，尤其在中國加入WTO后許多中小型國內(nèi)公司為提高公司形象紛紛遷入該區(qū)，越秀區(qū)甲級寫字樓空置率去年全年下降9.3%,預(yù)計2003繼續(xù)下降5%，租金則由5%的增幅。由于廣州市城市中心東移，預(yù)期越秀區(qū)甲級寫字樓租金和售價在未來兩年難以大幅上升，分別有4%和5%的增幅。

二、甲級寫字樓租金和售價走勢（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部E：估計數(shù)字F：預(yù)計數(shù)字）

廣州2002第一季度年甲級寫字樓平均月租金為12.7美元每平方米，比去年同期增長了7.9%，但較上一季度卻沒實質(zhì)增長，主要是因為農(nóng)歷新年期間成交較少。但由于新供應(yīng)將被市場迅速吸納，符合跨國公司大面積甲級寫字樓需求的選擇有限，租金預(yù)期在第二季度恢復(fù)回升，全年增幅約為7%，未來兩年預(yù)期有每年5%的穩(wěn)定增幅。由于目前廣州甲級寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例在500平方米

2003年第一季度主要成交案例公司地區(qū)大廈面積（平方米）美國瓊森東山東山廣場1,400新加坡航空東山東山廣場300宏利保險東山電子大廈1,700三星電子天河大都會廣場1,400耐克天河高盛大廈800UL越秀健力寳大廈1,600佳實多越秀捷泰廣場1,050（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部）

2003年第一季度廣州甲級寫字樓平均售價為1,520美元每平方米，與上一季度持平。廣州甲級寫字樓的投資者主要來自香港及其它東南國家，這些地區(qū)2002年年經(jīng)濟表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級寫字樓買賣并不活躍。但目前廣州甲級寫字樓的回報率有8%-11%，且2003年新供應(yīng)有限，預(yù)計2003年甲級寫字樓售價將上升8%，隨著2004、2005年供應(yīng)量的增加，屆時售價發(fā)展趨勢將趨于穩(wěn)定。

三、甲級寫字樓租戶分析

根據(jù)東山區(qū)六間代表性甲級寫字樓的抽樣調(diào)查顯示,目前廣東山區(qū)甲級寫字樓的租戶主要是跨國公司及來自香港﹑澳門和臺灣的公司，所占的比例超過60%。國內(nèi)公司所占的比例約為40%﹐但發(fā)展成上升趨勢。國內(nèi)公司數(shù)量雖有增加，但公司租用面積普遍較小，多數(shù)在100平方米至200平方米，多數(shù)為商貿(mào)業(yè)的公司?？鐕驹诠咀庥妹娣e則比較大，平均在300平方米

項目名稱租戶類型所占比例發(fā)展趨勢典型單位面積東山廣場跨國公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺公司國內(nèi)公司45％35％20％持續(xù)增加穩(wěn)定持續(xù)增加300-2500300-800100-300世貿(mào)廣場跨國公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺公司國內(nèi)公司35％50％15％持續(xù)增加減少增加350-800200-800150-300電子大廈跨國公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺公司國內(nèi)公司45％35％25％持續(xù)增加穩(wěn)定穩(wěn)定300-1300200-500200-500好世界廣場跨國公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺公司國內(nèi)公司35％25％40％持續(xù)增加減少穩(wěn)定300-1200200-500150-20宜安廣場跨國公司(含合資公司)港﹑澳﹑臺公司國內(nèi)公司15％35％60％增加穩(wěn)定穩(wěn)定300-1000300-500150-200（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部）

小結(jié)

中國加入世界貿(mào)易組織后，將過渡性地全面或極大限度地開放保險業(yè)﹑金融服務(wù)業(yè)和零售業(yè)，跨國保險公司﹑金融服務(wù)公司和大型零售商﹑連鎖店業(yè)者及本地的證券公司﹑咨詢服務(wù)公司為迎接這次商業(yè)契機﹐力求搶占先機﹐積極擴充業(yè)務(wù)﹐成為目前廣州甲級寫字樓最大的需求者。隨著中國進一步落實和履行世界貿(mào)易組織成員權(quán)利和義務(wù)﹐預(yù)計這種需求仍將持續(xù)。

第四部分針對性分析

第一節(jié)區(qū)位分析

一、東山區(qū)概況

東山區(qū)作為廣州市的中心城區(qū)和重要商業(yè)中心，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實施戰(zhàn)略性調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在東山區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)據(jù)主導(dǎo)地位，占國民經(jīng)濟比重接近95%。而寫字樓租賃及企業(yè)總部的進駐在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中又扮演著十分重要的角色。東山區(qū)僅15.83平方公里，據(jù)不完全統(tǒng)計，各類商業(yè)寫字樓宇超過100座，聚集著大小企業(yè)（法人）達1萬多家，億元以上規(guī)模企業(yè)214家，世界五百強的分公司、辦事處和地區(qū)總部20多家。眾多大型企業(yè)入主東山區(qū)的寫字樓，有效帶動了東山區(qū)餐飲、娛樂和服務(wù)業(yè)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，培植了豐富的稅源。2002年東山區(qū)GDP預(yù)計達310.65億元，稅收107.8億元，其中地稅61.1億元。據(jù)有關(guān)分析顯示，上述稅收至少有一半與區(qū)內(nèi)寫字樓密切相關(guān)。

東山區(qū)2001年主要經(jīng)濟和社會發(fā)展指標項目2002年（億元）比上年同期增減百分點（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值313.589.7%工業(yè)總產(chǎn)值31.1910%社會消費品零售總額183.39.6%外貿(mào)出口總值6.16(美元)23.66%實際利用外資7.62(美元)69.38%一般預(yù)算收入7.2412.45%一般預(yù)算支出12.45-0.31%（資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計局）

東山區(qū)主要外資公司寫字樓分布公司國家大廈西門子（Simenz）德國東山廣場阿迪達斯(Adadas)德國東山廣場瓊森(Johnson&Johnson)美國東山廣場聯(lián)邦快遞(Fedex)美國東山廣場畢馬威(KPMG)美國電子大廈索尼(Sony)日本電子大廈宏利保險(Manulife)意大利電子大廈花王(Kao)日本電子大廈可口可樂(CocaCola)美國好世界廣場日電(NEC)日本好世界廣場普華永道(PriceWaterHouse)美國宜安廣場

第二節(jié)東山區(qū)及項目周邊寫字樓市場分析一、寫字樓現(xiàn)存量和預(yù)計新供應(yīng)量

截至2002第一季度，東山區(qū)甲級寫字樓的存量為51.6萬平方米，占全市總量的46%。由于東山區(qū)為廣州市城市中心，商業(yè)配套發(fā)展成熟，可供寫字樓開發(fā)的用地十分有限。1998年至今新落成的甲級寫字樓數(shù)量很少。預(yù)計廣東電信大廈在2003年第四季度落成，屆時將提供39,916

環(huán)市東路主要甲級寫字樓現(xiàn)存量情況一覽表

項目名稱位置落成時間東山廣場廣州市先烈南路233號1996電子大廈廣州市環(huán)市東路183號1997廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號1993好世界廣場廣州市環(huán)市東路362-366號1997宜安廣場廣州市建設(shè)六馬路33號1997廣東國際大酒店廣州市環(huán)市東路339號1992亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號2001（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部）

二、東山區(qū)甲級寫字樓租金走勢與空置情況

預(yù)計東山區(qū)2003年沒有新增供應(yīng)量有限，到2003年底，空置率將較年初下降3%，售價則有6.7%的增幅。

由于國內(nèi)外金融、證券和保險公司對東山區(qū)甲級寫字樓需求殷切，東山區(qū)甲級寫字樓的成交活躍，由于落成的甲級寫字樓租金適中，并未能推動全區(qū)租金大幅上升，2002年3月底，東山區(qū)甲級寫字樓平均月租金為12.7美元每平方米，租金較去年同期上升了7.5%，空置率為9.2%,較2002第同期下降了7.6%。目前東山區(qū)空置率最低的二座甲級寫字樓-東山廣場和電子大廈租金分別為13、16美元每平方米，空置率則低于3%。由于目前廣州甲級寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例免租期都在兩個月以內(nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個月免租期的優(yōu)惠。

環(huán)市東路主要甲級寫字樓租金和空置率項目名稱落成時間目前租金（人民幣/平方米/月）目前空置率東山廣場19961103%電子大廈19971403%廣州世界貿(mào)易中心19938013%好世界廣場19971208%宜安廣場19978511%廣東國際大酒店199210015%亞洲國際大酒店20019012%（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部）

2003年東山區(qū)第一季度主要大宗租賃成交案例

公司地區(qū)大廈面積（平方米）租金(人民幣/平方米/月)租期美國瓊森東山東山廣場1,4001003年新加坡航空東山東山廣場3001153年宏利保險東山電子大廈1,7001253年（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部）

廣州市現(xiàn)時各區(qū)甲級商場空置率比較表

東山區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)平均9.2%10%30%23%18%

三、東山區(qū)甲級寫字樓售價走勢

2003年第一季度東山區(qū)的甲級寫字樓平均售價為1,480美元每平方米，與上一季度持平。甲級寫字樓的投資者主要來自香港及其它東南亞國家，這些地區(qū)2002年上半年經(jīng)濟表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級寫字樓買賣并不活躍。但目前廣州甲級寫字樓的回報率有8%-11%，且2003年新供應(yīng)有限，預(yù)計2003年甲級寫字樓售價將上升8%，鑒于中國加入WTO后，保險和金融服務(wù)業(yè)將全面開放，跨國保險公司及本地的證券公司為準備擴充業(yè)務(wù)是目前廣州甲級寫字樓最大的需求者。隨著2005、2006年供應(yīng)量的增加，屆時售價上升趨勢將放緩。

東山區(qū)主要甲級寫字樓售價項目名稱位置落成時間目前平均售價變動趨勢廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號19938,300平穩(wěn)好世界廣場廣州市環(huán)市東路362-366號199713,200平穩(wěn)宜安廣場廣州市建設(shè)六馬路33號19979,800上漲（資料來源：怡高物業(yè)市場研究部）

四、東山區(qū)寫字樓物業(yè)單元規(guī)格本報告對東山區(qū)具代表性的甲級寫字樓項目進行抽樣調(diào)查，其單元間隔以200平方米至300平方米的供應(yīng)為主。而層高以凈高2.3-2.6米為主

東山區(qū)寫字樓物業(yè)單元規(guī)格項目名稱位置總建筑面積（平方米）典型單位面積（平方米）典型單位層高(凈空)東山廣場廣州市先烈南路233號65,879112－2,458（層）2.6電子大廈廣州市環(huán)市東路183號29,00053-1,3672.6廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號80,70883－1,670（層）45-800北塔2.35好世界廣場廣州市環(huán)市東路362-366號41,99076-1,560（層）2.4宜安廣場廣州市建設(shè)六馬路33號49,732112-2,500（層）2.4廣東國際大酒店廣州市環(huán)市東路339號29,80083-1,670（層）2.35亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號23,000100-1,8002.35

五、物業(yè)管理

東山區(qū)的甲級寫字樓部分是由具國際背景的物業(yè)管理公司管理,其它部分發(fā)展商自己進行管理。租用純寫字樓的租戶均需另外支付管理費，標準為每平方米28港元，平均管理費為人民幣25-30元每平方米每月。業(yè)權(quán)分散的大廈管理水平較業(yè)權(quán)集中的大廈低。

項目名稱位置物業(yè)管理公司管理費管理素質(zhì)東山廣場廣州市先烈南路233號中海物業(yè)管理28好電子大廈廣州市環(huán)市東路183號世邦魏理士25良廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371-375號珠江實業(yè)28良好世界廣場廣州市環(huán)市東路362-366號珠江實業(yè)30良宜安廣場廣州市建設(shè)六馬路33號發(fā)展商22差廣東國際大酒店廣州市環(huán)市東路339號發(fā)展商30中亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號發(fā)展商28良

六、東山區(qū)甲級寫字樓市場預(yù)測

2000年開始，東山區(qū)廣州甲級寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對于日漸膨脹的市場需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當明顯的。反映在市場指標上就是空置率降低，租金上揚。因此估計，寫字樓供不應(yīng)求的局面將持續(xù)至2005年中。租售價格將繼續(xù)持續(xù)上升。預(yù)計在未來三年(2003-005年)，東山區(qū)寫字樓的租售價格將會在原來走強的基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步上揚。由于寫字樓需求強烈，成交量持續(xù)放大，租金價格將隨之上升；但鑒于受到國際經(jīng)濟放緩的影響，而目前東山區(qū)甲級寫字樓的主要需求是來源于外資和港澳臺公司，因此，在一定程度上也會壓制租金的快速上揚。因此預(yù)計寫字樓的租金將持續(xù)上升，但上升的趨勢在短期內(nèi)將維持窄幅調(diào)整。從銷售看，由于東山區(qū)寫字樓的二手交易不活躍，雖然價格有一定提高，所以多數(shù)業(yè)主都以租賃投資為主。

七、環(huán)市東路高檔精品百貨購物圈趨于成熟

以友誼商店為中心的廣州市最具規(guī)模最成熟的高檔精品購物圈目前有世界貿(mào)易中心世貿(mào)新天地、花園酒店、宜安廣場裙樓、好世界廣場裙樓和籌建中的大鵬國際廣場裙樓及白云賓館麗柏廣場圍合而成，總營業(yè)面積逾10萬平方米，集中了全廣州大部分國際頂尖的時尚消費品牌。

廣州市有關(guān)設(shè)計部門3年前曾有一個規(guī)劃設(shè)計意向，就是以空中走廊方式，將環(huán)市東的白云賓館、花園酒店、世界貿(mào)易中心、友誼商店、大鵬國際廣場和好世界廣場等主要建筑連接起來，形成“空中飄帶”，使花園酒店周邊可以環(huán)繞步行。通過該地段商貿(mào)企業(yè)的共同努力，友誼商店主與世貿(mào)廣場已建成連接空中走廊，白云賓館裙樓連接與友誼商場連接的地下通道正在施工，預(yù)計明年初顧客將可以在逾5萬平方米的購物圈內(nèi)自由穿行。

環(huán)市東路主要商場概況項目名稱商場面積首層租金主要品牌花園酒店不祥約1,600/平方米Bally友誼商場約25,000約1,400/平方米Bally廣州世界貿(mào)易中心約20,000約900/平方米

好世界廣場約9,000約700/平方米正在招商宜安廣場約25,000約550/平方米

白云賓館約12,000約850/平方米蓮卡佛

小結(jié)東山作為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，以其優(yōu)越地理位置、完善的市政配套設(shè)施、多元化和方便快捷的交通、日漸成熟的商業(yè)氣氛，已經(jīng)完全脫離了廣州市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的束縛而形成一個獨立的和完整的商業(yè)圈。按照市場需求反映,東山區(qū)將繼續(xù)成為眾多海內(nèi)外公司企業(yè)辦公地點的首選區(qū)域。如果把握當前的市場契機，開發(fā)價格合理而且符合現(xiàn)代辦公需求的甲級寫字樓項目在東山區(qū)必將獲得成功。

第三節(jié)大鵬國際廣場項目分析

一、地理位置及道路交通本項目基地呈梯形，征地面積為7,429平方米，基地原為廣東省商檢局大樓?；刂苓叡坏缆翻h(huán)繞，北面是環(huán)市東路，路寬14米，西邊是淘金路，路寬12米。南面和東面支路連通淘金路和環(huán)市東路，路寬8

大鵬國際廣場位于廣州市環(huán)市東路370—372號，坐落于環(huán)市東路南側(cè)，廣州是世界貿(mào)易中心正南面，花園酒店東側(cè)。該位置是環(huán)市東路商務(wù)區(qū)的核心（見圖），地理位置優(yōu)越。環(huán)市東路是廣州市東西向交通主干道，位于天河火車東站和廣州火車站之間的中心位置，現(xiàn)時為雙向八車道，控制紅線45~50m，西連廣州火車站，東瑞經(jīng)過天河商業(yè)中心區(qū)，連接中山大道及廣深公路﹐通往廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。本項目地段2003年4月份的雙向交通流量測算為每日10.5萬輛。環(huán)市東路段的城市交通運輸系統(tǒng)包括有公共大巴、小巴、專線車和出租小汽車等。交通區(qū)域由北至同和鎮(zhèn)，東至廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，南到市橋，西往南海黃歧。公共交通車共30多條路線。

二、項目地形及地質(zhì)

東山區(qū)環(huán)市東路自80年代初規(guī)劃興建至今，已成為高級商貿(mào)及居住中心，且發(fā)展勢頭強勁，具備良好的發(fā)展前景，成為廣州市的高級商務(wù)中心區(qū)。三、項目所在區(qū)域的環(huán)境規(guī)劃

(一）總體規(guī)劃

根據(jù)廣州市總體城市規(guī)劃，至2010年廣州城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。廣州城區(qū)的城市中心大組團、城市東翼大組團、城市北翼大組團三大板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來，而環(huán)市東路則位于各大組團的核心位置﹐如以上規(guī)劃的完善與實施，將進一步提升本區(qū)域的輻射影響作用。

（二）環(huán)市東路標志性廣場

根據(jù)廣州市城市規(guī)劃局的設(shè)計，廣州市環(huán)市東路一帶，花園酒店和白云賓館地段將出現(xiàn)一個新景觀--一個大型標志性城市廣場。設(shè)計中的城市廣場總面積范圍達40公頃，廣場占地4.5公頃，能夠容納4萬人進行戶外活動。

標志性廣場之所以選在環(huán)市東是因為它獨特的地理優(yōu)勢，周圍有五星級花園酒店，三星級白云賓館，著名的友誼商店