公司房地產(chǎn)開發(fā)與管理制度

公司房地產(chǎn)開發(fā)與管理制度第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第二百六十三條計劃、立項。1.計劃。公司（指從事房地產(chǎn)開發(fā)的全資或控股公司）辦公室負責編制項目的年度房地立開發(fā)計劃和預測本年度在建工程完成情況，經(jīng)公司經(jīng)理批準后，報集團公司統(tǒng)一上報國家計劃部門，申報基建計劃。對未列入年度市有關(guān)部門辦理補充計劃和立項手續(xù)，關(guān)負責跟蹤與落實?；ńy(tǒng)計報表，由公司辦公室負責編制與上報。2.立項。凡自有土地或合作、合資、投標等土地的房地產(chǎn)開發(fā)，均由辦公室負責立項報批，工程部予以配合，并進行項目的可行性研究。項目的立項，投資總額在100萬元以下的（含100萬元），由經(jīng)理批準：100萬元至200萬元的（含200萬元），由總工程師批準：200萬元以上的，由集團公司總經(jīng)理審批。凡未按上述規(guī)定和審批程序批準的，不得立項，不得簽定合同或協(xié)議。否則，造成經(jīng)濟損失的，要追究有關(guān)人員的責任。第二百六十四條前期開發(fā)與規(guī)劃、設計。1.前期開發(fā)。辦理用地紅線、征地、合作或合資的談判，聯(lián)系繳納地價和市政配套費、拆遷，委托測量與勘探、委托規(guī)劃與設計（擴初階級）等前期工作及有關(guān)報批事項，均由辦公室負責。與此有關(guān)的合同（協(xié)議），亦由辦公室草擬，按審批權(quán)限規(guī)定上報審批。2.規(guī)劃、設計。（1）建設項目的規(guī)劃、設計，凡公司設計室自己能夠承擔的均由設計室承擔，設計室承擔不了的，才委托設計院進行設計。（2）委托設計采用投標方式。規(guī)劃設計委托前，辦公室要編寫設計項目委托書，經(jīng)經(jīng)理批準后，才正式抽設計單位委托設計。施工圖設計階段，由工程部負責，直至完成施工設計及設計交底、圖紙會審。無論是擴初階段，還是施工階段，未經(jīng)經(jīng)理許可，任何人不得擅自提高或降低設計標準。（3）設計室進行設計應遵守基建設程度，對各類工業(yè)與民用建筑的新建、擴建、居住小區(qū)、工業(yè)區(qū)規(guī)劃及市政工程等，在設計室級別范圍的，均應積極地承擔設計任務：對公司的工程項目，更應積極組織力量完成。（4）設計室對外承接設計任務時應與建設單位辦理設計項目任務委托手續(xù)。建設單位需向設計室提供下列資料：當處基建計劃指標或其他有效文件，建筑紅線圖、設計要求與工藝資料，地形圖和工程地質(zhì)勘察資料等。設計室設計收費標準，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）設計室建立工序管理體系：階段名稱責任人員說明設計工程設計任務單經(jīng)理包括設計項目情況及總進度安排情況準備現(xiàn)場踏勘記錄建筑、結(jié)構(gòu)設計者擴本階段各專業(yè)進度及配合計劃主任工程師或項目負責人需符合總進度安排初事前指導記錄主任工程師或項目負責人本階段及下階級的事前指導，分專業(yè)進行設建筑方案評義主任工程師或項目負責人宜邀請建設單位有關(guān)負責人參加計擴初方案評議主任工程師或項目負責人包括校對、審核與審定記錄本階段各專業(yè)進度及配合計劃主任工程師或項目負責人施事前指導記錄主任工程師或項目負責人含市（縣）有關(guān)主管部門審查方案的信息反饋情況工中間檢查記錄主任工程師或項目負責人按需要圖校對與合簽記錄校對者各專業(yè)設計圖紙會審（含設計概算）設各專業(yè)設計質(zhì)量評定審核者計審定記錄經(jīng)理按需要施工設計施工交底項目負責人等及時修改不利于施工或設計不合理的設計配合工地服務記錄設計者及時及竣工驗收記錄設計者設計設計文件及圖紙歸檔項目負責人工程驗收后15天內(nèi)結(jié)束使用回訪（6）統(tǒng)計管理由經(jīng)理持，每年11月份制定第二年度的工作計劃和經(jīng)營計劃，要求全員關(guān)心、促進經(jīng)營計劃的完成，生產(chǎn)統(tǒng)計報表應保證其準確性和及時性，經(jīng)設計室負責人審核后上報。（7）凡修改設計，必須經(jīng)項目負責人與主任工程師聯(lián)審，報經(jīng)理批準后執(zhí)行。（8）設計底圖、文件及圖紙，一經(jīng)歸檔，一般不予調(diào)用。確實需要，必須經(jīng)設計室負責人和經(jīng)理同意方準調(diào)用。第二百六十五條招標、合同、訂貨。1.開發(fā)項目施工隊伍的選擇、資格審查，由工程部負責調(diào)查、摸底，經(jīng)經(jīng)理批準后，再向市（縣）主管工程招標部門推薦，若屬公司自行招標，則由招標領(lǐng)導小組負責招標、定標。工程合同正式簽定之前須按審批權(quán)限規(guī)定上級報準。2.公司招標領(lǐng)導小組組長由經(jīng)理擔任，成員5人或5人以上。（其中2名工程師、1名辦公室負責人、1名預決算人員、1名會計）。3.標底的確定，依規(guī)定標底認定權(quán)屬市（縣）審計站、建設銀行或有關(guān)部門。公司招標小組人員對標底必須保密。4.零星工程、單項工程或某些議標項目，由承包單位編制預算，預決算人員和工程部負責人審核，報經(jīng)理批準。施工合同及與工程項目有關(guān)的合同，均由預決算人員擬稿，工程部負責人審核。工程、施工合同金額在100萬元經(jīng)內(nèi)的（含100萬元）由經(jīng)理審批，100萬至200萬元的（含200元元）由總工程師審批。200萬元以上的由集團公司總經(jīng)理審批。工程、施工合同必須按規(guī)定經(jīng)批準后方能正式簽訂。6.大型機電設備、高級衛(wèi)生潔具和高級裝修材料等物資的訂貨，工程部將報價、產(chǎn)品質(zhì)量和供應商的資信等情況匯總，提出訂貨方案，訂貨總額在50萬元以下的（含50萬元）由公司經(jīng)理批準，50萬元至100萬元以上的由集團公司總經(jīng)理批準，經(jīng)批準后再由工程部負責實施。以上所有合同在簽定后1周內(nèi)需交財務部辦公室備案。第二百六十六條工程管理1.認真貫徹執(zhí)行國家和省、市有關(guān)基本建設的政策、法令、規(guī)定和規(guī)范，按圖施工，嚴格執(zhí)行基本建設程序和施工程序。2.組織實施項目（場地）的三通一平，聯(lián)系并辦理水電進場，爭取辦理電訊進場。3.負責組織項目施工前的圖紙會審，負責施工過程中的隱蔽工程的驗收、施工質(zhì)量的檢查與監(jiān)督、重要施工措施的確定以及有關(guān)的簽證工作。4.督促施工單位作好工程材料的取樣檢驗工作，檢查施工單位所用材料的合格證。5.督促施工單位作好分部、分項的自檢、互檢工作。6.督促施工單位作好安全施工的各項工作，并組織施工單位防火炳答，質(zhì)安員每月進進一次消防、安全檢查。7.及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題并及時處理。對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)上級部門反映，合理處理。屬現(xiàn)場管理人員人為造成的工程事故，應追究當事人的責任，造成經(jīng)濟損失的，按獎罰制度進行獎罰，觸犯刑律的，交由司法部門處理。8.督促施工單位按合同要求完成工程進度，并實事求是地對工程進度作出簽證。9.解決協(xié)調(diào)好2個以上建筑、安裝單位的施工交叉和矛盾。10.對機電安裝工程的驗收，認真組織調(diào)試，嚴格把關(guān)。11.負責工程維修。督促施工單位對竣工驗收時提出的維修（返工）項目要及時完成，督促施工單位對在合同保修期內(nèi)出現(xiàn)的因施工質(zhì)量引起的問題及時予以處理。第二百六十七條預算、決算。1.編制和復核零星工程、單項工程、設計變更項目或某些招標、議標項目的預算。2.復核工程決算書。工程部負責人先審，再由經(jīng)理審查后，報集團公司計劃財務部、總會計師、市（縣）審計站或建設銀行審定。3.投資計劃內(nèi)的室外工程、零星工程，總造價在5萬元以內(nèi)的（含萬元），由工程部和辦公室負責人聯(lián)合審批，5萬元經(jīng)上的由經(jīng)理審批。第二百六十八條工程款。1.工程款根據(jù)已按審批權(quán)限批準的合同所規(guī)定的時間、金額按程序由經(jīng)理簽署后方可匯出。2.工程部會同財務部根據(jù)工程進度和市計劃局下達的年度計劃，編制投資工程項目的年度、季度用款計劃，由經(jīng)理審定，報集團公司總經(jīng)理批準后，交財務部或計劃財務部組織資金。3.工程部根據(jù)工程進度，在季度前10天，提出下季度用款計劃，經(jīng)財務部復核，經(jīng)理審定批準后，由財務部根據(jù)合同撥款。4.由施工單位提出的工程進度用款（含備料款、實物量和形象進度），須經(jīng)工程部復核，經(jīng)理審定后批準后，財務部才能撥款。5.工程決算。按預、決算程序逐級上報審批并經(jīng)經(jīng)理批準后，財務部才給予決算。第二百六十九條竣工、驗收。1.工程項目竣工后，工程管理負責人報告辦公室，由辦公室組織有關(guān)單位（含工程、設計人員）進行初驗，初驗合格后，由辦公室向建設局等有關(guān)部門申請驗收，并組織有關(guān)部門共同進行驗收。2..工程項目驗收合格后，工程部負責將符合要求的竣工資料（包括重要施工日記、圖紙會審記錄、隱蔽工程驗收簽證、材料化驗與試驗報告、現(xiàn)場驗證、質(zhì)量事故處理報告、竣工圖等）移交辦公室，辦公室將有關(guān)資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送，經(jīng)審查驗收后按分級管理范圍進行管理。3.驗收后的工程項目，由辦公室根據(jù)集團公司指示分別作出：商品房銷售、自用、合資合作或出租等經(jīng)營安排，并授權(quán)物業(yè)管理部門實施物業(yè)管理。第二百七十條技術(shù)檔案管理。技術(shù)檔案（包括合同、協(xié)議）由辦公室負責管理。1.收集、保管工程項目的原始資料，包括用地紅線圖、征地協(xié)議、合作用地協(xié)議、拆遷證、建筑許可證、開工證和建設許可證等。2.工程開工前向市（縣）城建檔案館辦理有關(guān)手續(xù)，工程竣工后，按規(guī)定向市（縣）建檔案館報送檔案。3.協(xié)同地盤管理人員，審查施工單位提交的竣工資料，保管工程項目的全套竣工資料（包括設計變更、機電產(chǎn)品說明書等技術(shù)資料）。第二節(jié)房產(chǎn)銷售第二百七十一條商品房的銷售，由經(jīng)營部組織，辦公室予以協(xié)助，銷售的策略、平均售價、售樓日期等由經(jīng)營部提出書面報告，經(jīng)經(jīng)理審批后，報集團公司總工程師、總經(jīng)理批準后實施。第二百七十二條商品房的銷售，除按規(guī)定售樓花一次性付款、享有九折優(yōu)惠成品房（以工程開工后計算）一次性付款享有九五折優(yōu)惠外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況，售樓花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折頭優(yōu)惠的，一律經(jīng)經(jīng)理核準，并報集團總工程師批準后，才能辦理。否則將追究有關(guān)人員的經(jīng)濟責任及法律責任。第二百七十三條銷售方案由經(jīng)營部牽，會同工程部、辦公室等有關(guān)部門共同制訂，根據(jù)樓層、方向等因素確定每單元的明細價格，經(jīng)經(jīng)理審定，報總工程師和總經(jīng)理批準后執(zhí)行。第二百七十四條售樓的所有宣傳資料，包括售樓書、售樓廣告等，由辦公室同經(jīng)營部擬稿，原稿由經(jīng)理核準，報總工程師批準后，方可委托付印。第二百七十五條銷售商品房的申報手續(xù)，含預售樓花、境外銷售批文、外匯管理局批文、公證、按揭委托和產(chǎn)權(quán)證等，由辦公室負責會同經(jīng)營部、財務部辦理。第二百七十六條房產(chǎn)銷售結(jié)束后，由辦公室、經(jīng)營部、財務部共同負責寫出工程項目投資效益總結(jié)報告，由經(jīng)理審定后，上報總工程師、總會計師和總經(jīng)理。第二百七十七條樣板房根據(jù)經(jīng)理的意見，由工程部負責會同經(jīng)營部、辦公室擬定裝修和施工方案、工期，組織施工及購置家私、花草等。樣板房完成后，開放給客戶參觀，由經(jīng)營部保管，直至售樓結(jié)束。樣板房及一切家私由經(jīng)營部會同辦公室制定方案報經(jīng)理批準后作出處理。第三節(jié)物業(yè)管理第二百七十八條工程項目確定以后，物業(yè)管理部門應派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理，了解和熟悉設備及管道、線路安裝調(diào)試情況，以便于今后進行管理。第二百七十九條購房業(yè)主提出修改房屋的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后業(yè)主入伙前，經(jīng)經(jīng)理同意，按如下辦理：1.業(yè)主入伙前，由經(jīng)營部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程部安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取總造價5%的施工管理費。2.物業(yè)已移交給物業(yè)部門管理的，由物業(yè)部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取5%的施工管理費。第二百八十條工程竣工后，在1年的維修保養(yǎng)期間，物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題時，應及時向工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕。第二百八十一條正常使用期（不含保修期），業(yè)主裝修，應先報物業(yè)部門審查批準。如有大的改動影響結(jié)構(gòu)安全或影響相鄰住房使用功能的，先由物業(yè)部門會同工程部審查，報經(jīng)理和總工程師批準后才能施工。使用期間業(yè)主反映工程質(zhì)量問題的，物業(yè)部門應立即通知工程部于24小時內(nèi)派人進行維修，不得推遲拖延，影響信譽。第二百八十二條公司根據(jù)各住宅小區(qū)的特點，建立各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處，對各住宅小區(qū)進行統(tǒng)一、有效的管理。第二百八十三條各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處配備必析基層領(lǐng)導、管理員、保安員、水電工、清潔工等，對住宅小區(qū)的管理工作承擔全部責任。第二百八十四條住宅小區(qū)的管理人員，必須遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的各項規(guī)章制度，熟悉管理業(yè)務，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務，把小區(qū)管理好。第二百八十五條物業(yè)管理處要保證住宅小區(qū)總體的美觀、整潔和符合規(guī)劃，嚴禁各種違章改建和搭建。第二百八十六條物業(yè)管理處負責對住宅小區(qū)內(nèi)的道路、樓梯和公共場所（設施）進行管理和清潔，設立果皮箱和垃圾收集清運點，保持住宅小區(qū)清潔衛(wèi)生，創(chuàng)建文明衛(wèi)生小區(qū)。第二百八十七條住宅小區(qū)的綠化（樹木、花草、草地等）設專人進行管理（負責淋水、施肥、噴藥、剪枝、補種等）。第二百八十八條各住宅小區(qū)按實際需要配備若干名水電工，維護供水供電，保證住戶用水、用電和電梯正