上海xx項目申請建設可研報告

PAGEPAGE1引言：立案伊始，擺在我們面前的是一串經濟技術參數，市場競爭是無情的，優(yōu)勝劣汰永遠是唯一的游戲規(guī)則。順利實現產品去化，快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對人居空間的理念詮釋向市場最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。也許具有“不是市場需要什么，我們就制造什么；而是我們制造什么，市場就需要什么”如此大氣的企業(yè)才是市場的寵兒……本項目控制性經濟技術參數：規(guī)劃總用地10.7萬平方米總建筑面積16.3萬平方米容積率1.51總套數1190套我們的基地條件如何？我們的客源客層怎樣?我們的產品定位在哪里？我們的產品有什么附加值？我們的產品力該怎樣加強？我們的目標……第一步完成首要任務——成功去化產品，最大程度實現利潤。第二步達成遠景任務——讓市場廣泛接受屬于企業(yè)自我的產品開發(fā)理念。以期求得市場真諦，實現企業(yè)——價值回歸。價值回歸模擬流程圖：定位準確、完善的社區(qū)生活配套市場迅速認可、高附加值的產品注重實效的媒體攻勢接受程度高擴良適大利好度再潤的夸生盈升大產余值的潛宣力傳資金回籠理想一期迅速去化受到市場追捧、達到預期目標期待二期投放“耳語傳播”[——產品SWOT分析——]S優(yōu)勢點W劣勢點城建集團品牌優(yōu)勢暢通的道路、交通優(yōu)勢低密度、高綠化的居住環(huán)境基地沿街面長，將成為浦興路亮點浦東新區(qū)優(yōu)質的企業(yè)與人才進駐道路噪音、安全問題區(qū)域缺商業(yè)氣息及完善機能配套周邊區(qū)域競爭壓力巨大公交站點離小區(qū)較遠社區(qū)受地塊影響缺乏整體感難以集中綠化及拉開棟距O機會點T威脅點浦東最具升值潛力的地區(qū)之一景觀道路、景觀住宅，景觀社區(qū)。入世后新興客源層的選擇政府利多政策支持公房補貼改制為貨幣補貼未來多項交通及捷運計劃未來樓市持續(xù)供需兩旺，“不動產”投資理念已開始興起激烈的競爭市場，相同單價的個案量體大，客戶選擇性多競爭個案的規(guī)劃品質提升本產品差異化方面的難度大未來區(qū)域競爭激烈綠化集中在二期不利于一期銷售藍印戶口政策不明朗[——項目“立地條件”分析——]地塊四至·本地塊處于浦東金橋地區(qū)，具體位于張楊路北側，長島路以東，西側至五蓮路，屬于浦東滬東新村地區(qū)。·基地形狀呈狹長形，小區(qū)三面臨街，南面緊臨浦東新區(qū)交通要道——張楊路，北面為滬東新村的老式公房，與本案僅一墻之隔，目前基地已規(guī)劃平整。交通動線基地出入的主要干道——浦興路是一條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐，由基地沿張楊路可直達浦東的金融商貿中心——陸家嘴商業(yè)中心。向東可至金橋外高橋保稅區(qū)，向南到聯洋生活園區(qū)。浦興路與浦東的眾多交通主干道如：張楊路、金橋路、羅山路相接，經過這些交通干道和相連的越江橋梁，可迅速到達浦西市中心人民廣場、楊浦的北外灘地區(qū)、浦東金橋進口加工區(qū)等地。本地塊周圍常規(guī)公交線路分布眾多，但站點普遍距基地較遠，大多分布在長島路，浦興路，但班次的間隔較長。線路主要有776、785、716、774、791等，經過這些線路可迅速直達人民廣場、外灘、淮海路、、陸家嘴金融貿易區(qū)等地區(qū)。另外，規(guī)劃中輕軌PD—A、B線將緊臨基地，為居民的出行提供現代化交通工具。生活機能就環(huán)境和生活配套來講本地塊目前在整個浦東地區(qū)顯得相對較為落后，項目基地四周幾乎沒有象樣的生活配套，雖已新建了大量居民住宅，但相關的生活配套、商業(yè)設施檔次較低，不能較好的滿足當地居民的需要。區(qū)域發(fā)展本地塊所毗臨的金橋地區(qū)（根據市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū)）將在區(qū)域內建設：高檔別墅和酒店式公寓、從幼兒園到研究生院的著名教學機構、五蓮路上亞洲最大購物中心、醫(yī)療中心，以及高爾夫球場和橄欖球體育場等健身休閑中心，舒適、便捷的服務將會讓這里的投資環(huán)境更趨完善。附：滬東地區(qū)主要交通線路及生活配套783路臺兒莊路——淮海東路815路德州新村——外高橋638路東陸新村——周家渡716路鳳城新村——張橋785路臺兒莊路——上鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長島路191路第一八百伴——榕橋774路嶗山東路——外高橋776路永業(yè)路——泰東路85路博興路——東昌路東周線東陸新村——周浦醫(yī)院川歇線歇浦路——川沙購物生活家樂福超市、OBI建材超市、聯華超市、農工商超市、家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院，公利醫(yī)院教育培訓中福會幼兒園、平和雙語學校、協和國際學校、中歐國際工商學校、浦興中學、金橋中學、杉達大學。[——項目“立地條件”優(yōu)劣分析——]利多因素張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構成了通暢便捷的交通網絡，為本案業(yè)主出入市級商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件，多條公交站點的設立，為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。金橋地區(qū)為浦東新區(qū)發(fā)展重點區(qū)域，其購買力強，日益聚增的居住人氣，使得當地的餐飲、農貿、金融等配套漸漸完善?；馗浇慕饦蚬珗@、名人苑花園、以及金橋進出口區(qū)域內的橄欖球場，成為住戶良好的就近休閑、娛樂、健身的理想場所?；厮闹艿奈幕逃歪t(yī)療衛(wèi)生設施較為完善，附近分布了中福會幼兒園、浦興中學、平和雙語學校、金橋小學、金貿小學等眾多教育培訓學校。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就醫(yī)提供保障。小區(qū)占地10.7萬平方米，具有一定規(guī)模，建筑容積率較低，產品類型多樣。加上規(guī)劃良好的小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的景觀道路和較高的社區(qū)綠化率，讓住戶遠離生活空間的壓抑，完全感受大自然的意境。發(fā)展商以往塑造的成功案例，所創(chuàng)造的品牌效應，成為業(yè)主購房的信心保障。本項目房型較好（板式結構，南北通風，全明無暗間），建筑面積控制合理，總價較低，極符合該區(qū)域居民承受能力。利空因素基地南側的浦興路，作為重要的交通干道，在給居民出行帶來方便的同時，也使得生活的安寧被其打破，噪音、塵土、交通安全成為產品最大的不利點。目前基地四周的商業(yè)配套相當不完善，即使現存的商業(yè)配套也存在消費檔次較低，繁榮度不夠的問題，這一切都阻礙了居住地的人氣的進一步旺盛。基地相臨的公交站點大多聚集在距基地較遠的張楊路或長島路上，居民出行，特別是夜間較有不便。基地處于浦興路（張楊路的邊緣地帶），四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)人員的流動，夜間基地周邊除了川流不息的車輛，毫無人影。項目周邊近年來開發(fā)的大量新建住宅社區(qū)如：龍陽、塘東小區(qū)和萬邦、東方都市社區(qū)，給本項目造成了極大的競爭壓力。項目小區(qū)呈狹長形，分兩期開發(fā)，一期與二期之間被博興路“攔腰截斷”，不利于本案整體布局規(guī)劃，致使社區(qū)缺乏整體感。金橋作為浦東新區(qū)住宅發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)域周邊競爭個案林立，且已逐漸向高品質、高標準的目標發(fā)展，使本案規(guī)劃產品差異化難度加大。受技術經濟指標的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受。一期較小的綠化率，將使小區(qū)缺少庭園陪襯，也是本案另一點將有可能對未來銷售去化產生影響的因素。小區(qū)總建筑面積達16.3萬平方米，開發(fā)量大，區(qū)內居民戶數相對較多，由此對未來物業(yè)管理的要求相對較高。項目產品“定位依據”（目標市場需求）——？1、周邊競爭個案目標市場需求鑒于周邊競爭個案客源客層的消費行為，推測其目標市場需求大致如下：出于對上下班和日常生活出行動線的考量，購房者普遍考慮到其目前或未來，在浦東生活辦公的便捷性。有浦東主軸線——張楊路的依托，精明的購房者從市政規(guī)劃、建設的傾斜中意識到這一“黃金道路”沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。隨著金橋樓市板塊的日益崛起，廣義范疇上響亮的“新金楊，新生活”概念愈發(fā)深入人心，從最大程度上吸引了來自本市乃至更大空間的關注目光。目前區(qū)域內的已建社區(qū)由于規(guī)模適中，且在產品力塑造和推廣宣傳方面均有著不俗表現，因而市場接受度普遍較高。對總價的關注程度較高，其中二房約40萬元/套、三房50-55萬元/套總價的房源市場去化最快。結合目前的市場行情均價，區(qū)域內客戶多數青睞于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。功能分割合理、設計新穎的房型，是絕大多數購房者所追求的。區(qū)域內大部分個案的建筑設計和庭園景觀設計均聘請了專業(yè)的設計公司，各類風格迥異而立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應了不同心理消費者的追求。一梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內個案采用，市場反映良好隨著區(qū)域內環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善，又獨具“全市唯一空氣質量指標達到國家一級標準地區(qū)”的先天優(yōu)勢，目前區(qū)域內物業(yè)已受到越來越多帶有投資、環(huán)保意識的購房者青睞。2、上海市場同質產品分析上海市房地產市場上與本項目價格、地段相似的同類產品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的“中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”，距離本案很近的“碧云新天地”等，其目標市場需求大致如下：·發(fā)展商都在一定程度上植根于本區(qū)域，深諳區(qū)域市場動態(tài)，所開發(fā)產品市場定位準確，去化良好。如：“文化佳園”、“南洋新都”?！碛懈髯詤^(qū)域內獨特的地理位置優(yōu)勢。如“南洋新都”，依托天山商圈、虹橋開發(fā)區(qū)并具有地鐵2號線虹橋機場延伸段的便捷性；“文化佳園”則依托黃興綠地的建設以及五角場的復興計劃?！ぴ诟髯运诘膮^(qū)域內突出個性鮮明的社區(qū)主題風格與建筑外觀。·項目周邊擁有一般擁有配合大型生活社區(qū)的大型超市、賣場，如“大潤發(fā)”、“家樂福”、“樂購”等。·完善的公交、地鐵、輕軌網絡及便利的出行道路動線。·良好的區(qū)域位優(yōu)勢。如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上，交通便利，在擁有虹口優(yōu)良人文傳統的同時又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機能，其售價創(chuàng)下這個區(qū)域的最高單價，自從開盤后價格不斷走高。從4000元/m2～飚升至5000元/m2。累計漲幅超過25%。·一梯二戶、南北通風、動靜分離、觀景陽臺、落地窗等以人為本的房型設計規(guī)劃?！ご蠖酁樯虾Ｊ兄悄芑痉缎^(qū)或“四高”小區(qū)?！铱稻庸こ淌痉缎^(qū)；“無滲漏”、“無質量通病”示范小區(qū)申請；以及白玉蘭施工質量獎的獲得。[——項目產品“附加值”建議——]目的內容可行性加強可行性為了彌補周邊暫時相對匱乏的生活機能現狀公共事業(yè)項目（例如郵局、銀行等）項目周邊多為新建住宅區(qū)，人氣較旺，具備一定招商引力建議與住宅建筑外觀相協調，外觀風格統一提升本項目地段居住品質商業(yè)服務項目（例如24H超市、餐廳等）商鋪有相當升值空間建議燈光工程，避免客戶有地偏人稀之感極力完善小區(qū)配套配合五蓮路上即將興建亞洲最大超市這一利好消息及時準備，推出社區(qū)巴士免費往返接送等服務小區(qū)浦興路口直達五蓮路僅3分鐘車程借社區(qū)小巴車身達到流動廣告效果由此提高與浦西的運行，做到真正意義上的交通便捷小區(qū)地鐵巴士與各類交通工具連網方便業(yè)主出行之余，加大客戶引流效果[——社區(qū)生活主題建議——]由于地段因素，本案及周邊個案，毫無地段方面的吸引力，故周邊個案，尤其“連城”、“碧云新天地”均在小區(qū)的小環(huán)境及產品的方面營造賣點，而本案由于受基地限制，較難在產品力方面發(fā)掘賣點，故建議脫離產品運用軟體配套手段，提升產品附加值。[…提出新生活口號…]為了成功地將一、二期產品去化，因此在“一期”銷售階段，就要求在做足各方面文章，完成市場造勢，提升產品品質，樹立市場品牌形象，為“二期”銷售打好良好的鋪墊。建議提出新生活口號，用此在市場上突顯本案特殊性。結合案名及面積配比，提出“可以居”，闡述可以居口號，以網絡最大的客源客層。利用商業(yè)街，提出“完整社區(qū)，衛(wèi)星社區(qū)”，顯示本案在生活各方面的獨立面，完整性。提出“新鄰里關系”口號，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯誼活動，令小區(qū)生活充滿人情味。[…環(huán)境設計附加值…]針對本案地形特性及競爭個案賣點，本案需在景觀設計部分加強，建議遵循“小而精，獨具匠心”的原則一期銷售利用間距空間，創(chuàng)造不同風格，小型點景造型，作到戶戶推窗見景“化零為整”把一期整個基地，作為一大型景觀主題，建筑也成為景觀中的一部分二期銷售二期地形有較多空間表現景觀，可進一步突出與一期的景觀品質差距商業(yè)街燈光工程：建議店面設計工程，為本案鑲嵌一條“金邊”外立面：統一外立面，與小區(qū)協調統一，成為景觀的點睛之筆[——項目“產品力加強”建議——]本案所屬的滬東新區(qū)位于浦東新區(qū)近期發(fā)展迅速的金橋出口加工區(qū)，基地占地面積約10.7萬平方米，總建筑面積為16.3萬平方米。因此本案在產品的總體規(guī)劃上應以“現代生活社區(qū)”為其特點，并結合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢，及居住人氣和將產品塑造成為浦東新區(qū)內“具品質、品味和價值的景觀社區(qū)”。建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃面磚方案：配合設計師的設計方案，定量定制面磚。在燒制的次數、時間段的長短、配色的選擇、外形的設計等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨一無二的“立面”。這也可以成為本項目的一個賣點面磚對線對縫計劃：在鋪設面磚之前，必須有設計周密的施工方案，保障建筑外立面上的縫隙限定在一定的范圍內結構：采用鋼筋混凝土樁基、現澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系。底層大堂——花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設藝術頂燈及豪華裝飾吊頂，中央空調。各樓大門——智能“一卡通”、可視對講、密碼門禁系統、并配以高級彩色粉噴金屬玻璃大門。各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設藝術頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級硬木扶手。電梯——采用日立/三菱/OTIS/迅達/LG/其他品牌高級自動（3VF、800KG、1.60m/s）（小機房/無機房）電梯直達各層。信箱——各住宅大堂設華麗不銹鋼信箱。消防裝置——各層設置消防栓、火災報警系統及公共部位自動煙感、消防噴淋系統。智能化配置建議智能化配置建議未來數字生活的智能化環(huán)保小區(qū)：突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網設置，本項目除應在安全防范系統、物業(yè)服務智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就未來數字生活之路，與目標客戶的現代觀、未來觀融合起來。社區(qū)智能化應該同小區(qū)的生活相結合：a：寬帶網絡傳送、瀏覽；b：通過社區(qū)的BBS增進住家的交流，增強業(yè)主溝通；c：網上點擊物業(yè)服務；d：網絡可視醫(yī)療；e：網絡雙向交流的科普講座、電腦培訓。負壓樓道設備：在樓道里專門設計正負壓裝置，鋪設獨立管線，在遇到火災時開啟，可以使樓道成為無煙逃生道。寬帶網絡服務：通過小區(qū)INTRANET（內部局域網）與公共網連接，小區(qū)內采用光纖到樓（FTTB）內部，每戶獨享10MB配置。實現VOD點播、網上醫(yī)療、炒股、教育等功能。家庭智能化系統：每戶住家安裝智能化系統，實現家用電器遠程控制。安全系統：完善的安保系統不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時還可以讓購房者對對本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報警：用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員。重要位置大門、車庫、電梯轎廂、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。a、每棟大樓密碼門禁系統，每戶可視對講系統。b、信系統：實現住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網110報警系統。d、進門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測器并通過可視對講主機接入安防中心，非法闖入時，與安防中心相連自動報警。e、巡更：小區(qū)內主要通道出入口及各大樓的主要部位設置，記錄巡更路線及時間，保證安全。f、廚房防煤氣泄露系統，并通過對講主機接入安防中心。g、車庫設置消防栓、火災報警系統及公共部位自動感煙、消防噴淋系統。景觀設計建議景觀設計建議采用庭院式社區(qū)入口：采用主題公園布局的方式方法，營造出一片休閑天地,可供業(yè)主雨天觀景、品茗、對弈等，別有一番風味。樹種統一：以一、兩種常綠喬木為主，大范圍的種植在社區(qū)里。一則便于養(yǎng)護、二則整個社區(qū)的景觀將會顯得統一和諧、大氣。樹種可以考慮香樟、銀杏。至于達標所需要的其他植物，可以專門把它們設計在另辟的“百花圃”里?？罩谢▓@：在屋頂設計花園可以增加社區(qū)的休閑娛樂空間。屋頂也可以是休憩的地方。中庭廣場中心：可設計象征社區(qū)精神的標志物。社區(qū)細部：運用背景音樂塑造社區(qū)日間浪漫悠閑的情調，以起到畫龍點睛的作用。建議庭園景觀在建筑規(guī)劃定案后即同時設計，并聘請境外較知名、較具影響的設計師，才能達到直接、有效的廣告宣傳效果?？梢钥紤]用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現一種“新光景”。物業(yè)信息化管理物業(yè)信息化管理建筑設備監(jiān)控系統：采用先進電腦神經網絡化智能控制技術，組成高效監(jiān)控網絡智能系統，對小區(qū)內大樓的水箱，水泵、電梯、供電設備進行監(jiān)控，保證各類設備處在最佳運行狀態(tài)。遠程抄表系統：采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數，并同時傳輸給物業(yè)中心遠端服務器，自動記費結算，減少上門抄表的干擾。IC卡一卡通系統：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內會所消費，物業(yè)管理等費用的結算及車輛進出的管理。車庫管理系統：在停車場出入口各設有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機時，在取得有效確認后，閘門臂會自動開啟，允許車輛通過。社區(qū)環(huán)保建議社區(qū)環(huán)保建議A、能源系統進入住宅小區(qū)的能源一般為：電、燃氣、煤。對這些常規(guī)能源要進行分析優(yōu)化，以便從系統上采取優(yōu)化方案，避免多條動力管道入戶。對住宅的圍護結構和供熱、空調系統要進行節(jié)能設計，建筑節(jié)能至少要達到50％以上。盡量采用新能源和綠色能源?！そㄗh采用太陽能作為路燈等公共用電的能源?！翘葸^道采用聲控延時開關。B、氣環(huán)境系統住宅小區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內兩方面。室外空氣質量要求達到二級標準。居室內做到自然通風，衛(wèi)生間具備通風換氣設施，廚房設有煙氣集中排放系統，達到居室內的空氣質量標準，保證居民的衛(wèi)生和健康。建議廚衛(wèi)預留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無暗衛(wèi)設計C、聲環(huán)境系統住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統包括室外、室內和對小區(qū)以外噪音的隔阻措施。室外聲環(huán)境系統設計應滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。建筑設計中采用隔音降噪措施使室內聲環(huán)境系統滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。對小區(qū)周邊產生的噪音，如果影響了小區(qū)的聲環(huán)境則應采取降噪措施。綠化采用更多的喬木。沿街住宅使用雙層中空玻璃沿馬路，高架，加油站位置設置綠化隔離帶小區(qū)人車分流機動車庫出入口，盡量位于小區(qū)出入口附近。D、光環(huán)境系統住宅小區(qū)的光環(huán)境一般著重強調滿足日照要求，室內要盡量采用自然光。除此以外，還應注意居住區(qū)內防止光污染，如：強光廣告、玻璃幕墻等。建議在室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由太陽能提供的綠色照明。采用抗反光玻璃房型設計達到四明效果。E、熱環(huán)境系統住宅小區(qū)的熱環(huán)境系統要滿足居民的熱舒適度要求、建筑節(jié)能要求等。對住宅圍護結構的熱工性能和保溫隔熱提出要求，以保證室內熱環(huán)境滿足舒適性要求，冬季供暖室內適宜溫度：20℃～24℃，夏季空調室內適宜溫度：22℃～27℃。住宅的供暖、空調應該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。爭取采用不破壞大氣環(huán)境的循環(huán)系統。建議在衛(wèi)生，廚房加設保溫，隔熱、防水層。玻璃為雙層中空，加強隔熱，保溫性能。F、綠化系統生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調節(jié)溫度等功能。休閑活動功能：小區(qū)綠地提供戶外活動交往場所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設施齊全。并使設施無障礙化，電纜地下化，實現人車分流。景觀文化功能：通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品味欣賞。G、廢棄物管理與處置系統住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應以“無害化、減量化、資源化”為原則。生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100％。垃圾應實行分類收集，分為有害類、無機物、有機物三類。I、綠色建筑材料系統在建設綠色生態(tài)住宅中，對于材料、部品的選用要強調兩點：一是要提倡使用3R材料（可重復使用、可循環(huán)使用、可再生使用），二是要選用無毒、無害、不污染環(huán)境，有益人體健康的材料和產品。宜采用取得國家環(huán)境標志的材料、部件。建議采塑復銅管,鋁塑管作為冷熱水管。商業(yè)設施商業(yè)設施由于小區(qū)鄰近的張楊路、浦興路等主干道的人流、車流均較大，周邊商業(yè)開發(fā)不足。為了便于小區(qū)居民的就近購物，解決的日常生活需要。建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設施的進入。健康概念社區(qū)健康概念社區(qū)建議與周邊區(qū)級體育場館、醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)內部親情化健康服務內容，如：每年兩次社區(qū)居民體檢建立私人健康小檔案；專家定期醫(yī)療咨詢、講座；組織社區(qū)運動會。會所服務項目建議區(qū)會所服務項目建議區(qū)現代化會所不僅僅要彌補和完善現有生活機能的不足，更重要在于走出日常生活的快節(jié)奏、高壓力。進入健康、活力、環(huán)保的社區(qū)。鑒于本項目采用的是現代派建筑外觀以及客戶定位以中青年出發(fā)，因此會所內的休閑項目服務大致可分為三大主題。休閑：網球場、壁球室、桑拿浴場，茶藝、COFFEESHOP、棋牌室。服務：商務中心、美容美發(fā)中心、干洗店、家政服務、郵局銀行、超市、24小時社區(qū)便利店。兒童：模型訓練中心、親子圖書館、幼托。[——項目“目標市場”分析——]本區(qū)域個案其目標市場大致為：區(qū)域客特性：對區(qū)域環(huán)境較為熟悉，生活習慣。估量百分比：約占客戶總數的20%。金橋地區(qū)中青年白領階層特性：有較高的經濟收入,區(qū)域熟悉，交通方便。估量百分比：約占客戶總數的40%。外來客特性：原租借在區(qū)域內或周邊地域，預遷居本市，并借此取得藍印戶口。估量百分比：約占客戶總數的20%。楊浦區(qū)域客特性：與本區(qū)域僅一江之隔，交通十分便捷，受楊浦區(qū)房價、區(qū)域規(guī)劃等因素的影響，將購房區(qū)域選擇在浦東。估量百分比：約占客戶總數的10%。黃浦區(qū)域客特性：浦東日趨完善的生活機能及較為適中的房價成為吸引此類客源主要原因。估量百分比：約占客戶總數的10%。如圖所示：引言：“工欲善其事，必先利其器”。任何產品都是建立在市場的基礎之上，在“點”上面深入剖析的同時，環(huán)顧我們的四周：區(qū)域情況、目前市場行情、最新競爭個案動態(tài)……在“面”上如果也同樣深入則可達到“操千曲而后曉聲，觀千劍而后識器”的效果。我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？我們的市場行情如何？我們的市場未來走勢怎樣？我們目前有怎樣的競爭對手？我們有什么……浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡介浦東新區(qū)簡介地理位置浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側，南與南匯、閔行接壤，西北與黃浦、楊浦、寶山等區(qū)隔江相望。新區(qū)總面積522.75平方公里。地勢呈東南高，西北低的特點。氣候條件浦東新區(qū)屬東亞熱帶季風氣候，四季分明，全年氣候溫暖濕潤，平均氣溫16.2度，年降水量1433毫米，年降雨日126天，全年無霜期約260天，日照充足，溫度適宜，生態(tài)環(huán)境良好。歷史沿革浦東之名最早出現于明嘉靖《上?？h志》1292年元代設置上海縣1725年浦東大部分設置為南匯縣1815年劃出浦東濱海之地，設置川沙縣1958年上海市新設“浦東縣”包括東昌、東郊西區(qū)1990年4月中共中央國務院作出開發(fā)開放浦東的決定1993年1月1日中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東部分，原川沙縣全境和上?？h三林鄉(xiāng)。行政區(qū)劃浦東新區(qū)下屬11個街道，26個鎮(zhèn)維坊新村街道浦興路街道梅園新村街道周家渡街道南碼頭路街道塘橋街道滬東新村街道洋涇街道上鋼新村街道金楊新村街道東明路街道人口總量浦東新區(qū)內人口約165.1萬人，占全市總人口12.2%。位居上海各區(qū)之首。男性占人口的50.1%。女性占總人口的49.9%。人口遷入率7.3‰今后10年內，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬人。同時流動人口在10年內達到100萬人。文化教育(附圖)文化廣場1）大型公園明珠公園（濱江大道）陸家嘴中心綠地（陸家嘴路）梅園公園（乳山路、福山路口）世紀公園（錦繡路、花木路口）浦東體育公園（源深路、羽山路口）2）電影院、俱樂部蘭馨電影院國際體育俱樂部（明月路、東風路）浦東湯臣高爾夫俱樂部（羅山路、錦繡路東南）3）綜合服務廣場時代廣場（浦東南路、張楊路口）世界廣場（浦東南路世紀大道路口）環(huán)球廣場（浦東大道民生路西北部）中達廣場（浦電路東方路口）東方廣場（浦東大道、羅山路）4）文化古跡崇福道院（今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于北宋末年）慶寧寺（佛教寺院今浦東大道上川路136號）大圣教寺（今孫橋鄉(xiāng)長元村）潮音庵（佛教堂）唐墓橋露德圣母堂（天主教堂）錢家圣母圣心堂（天主教堂，1981年重新開放）城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂（天主教堂，1982年重新開放）浦東清真寺，又稱浦東回教堂（墳山屋16號）太平天國烈士墓（位于浦東高橋鄉(xiāng)屯糧巷，現為教育基地）交通環(huán)境:東西主干道（從北到南）南北主干道（從西到東）陸家嘴路——浦東大道張楊路——浦興路浦電路——楊高中路龍陽路——龍東大道浦東南路東方路楊高南路上南路羅山路市區(qū)環(huán)線道路內環(huán)線——從浦西的中山南路通過南浦大橋接于本區(qū)龍東大道，經過羅山路，過楊浦大橋再回到浦西。內環(huán)線與黃浦江相對稱，形成準正方形區(qū)域。外環(huán)線——自江灣機場北端越江，經大場機場向南由虹橋機場至莘莊后向東，在長橋南側過黃浦江，到浦東孫橋附近向北，到外高橋過江。公共交通新區(qū)共有交通線路135條，其中公共交通線路93條；隧道專線8條；大橋專線4條；區(qū)內專線有25條；夜宵專線5條，其中包括隧宵線2條。軌道交通規(guī)劃根據政府規(guī)劃，本案所在區(qū)域將有一條地鐵明珠線沿著張楊路通過，（三林地區(qū)——高橋地區(qū)）；另有一條地鐵八號線沿著金橋路行駛，（共康新村——張江園區(qū)）。另外，本案客戶可以間接利用的軌道規(guī)劃：地鐵七號線（沿浦東大道——慶寧寺和萬科城市花園）；地鐵二號線（沿龍東大道——浦東國際機場、張江和虹橋機場）。橋梁、隧道（內環(huán)線的組成部分，浦東浦西的連接端口）楊浦大橋——世界第一大斜拉索橋，連接羅山路與浦西的寧國路、中山北路、中山西路內環(huán)線。南浦大橋——連接中山南路與浦東的龍陽路。延安東路越江隧道——連接延安東路與陸家嘴路.打浦路越江隧道——連接盧灣與上南地區(qū)。人行越江隧道——連接南京東路與陸家嘴路。浦東新區(qū)區(qū)域特性浦東新區(qū)位于太平洋西岸具有巨大經濟活力的亞洲明星城市帶上，是中國富庶的長江流域和長江三角洲區(qū)域的龍頭。這里是聯系中國市場與國際市場的主要橋梁之一，市場潛力巨大，商業(yè)機會充分，人才資源豐富。美國花旗、香港匯豐、日本東京三菱、英國渣打等十多家大銀行在浦東開業(yè)，中資商業(yè)銀行的浦東分行匯集浦東陸家嘴，金融業(yè)發(fā)展迅速。浦東商業(yè)中心日趨繁榮，上海證券交易所、上海糧油交易所等交易市場在浦東運營。浦東新區(qū)，這一跨世紀的新城，初步具備了合理的產業(yè)發(fā)展布局結構、先進的綜合交通網絡、完善的市政公用設施、便捷的通信系統以及良好的生態(tài)環(huán)境，并集金融貿易區(qū)、自由貿易區(qū)、出口加工區(qū)，高科技園區(qū)及高質量生活區(qū)于一體，成為21世紀上?，F代的象征。陸家嘴金融貿易區(qū)——重點發(fā)展金融和商業(yè)。這里已有近150幢風格不同的現代化大廈在建或建成。其中有銀行、證券、保險等金融大廈18幢，大部分已投入使用。繼小陸家嘴地區(qū)金茂大廈、森茂大廈、香格里拉等標志性大樓投入使用后，上海國際會議中心、巨金大廈、京銀大廈、國際金融大廈、交銀大廈等又一批標志性樓宇也已竣工。全長4.46公里的世紀大道、地鐵二號線陸家嘴站的竣工；全長646.7米的黃浦江行人越江隧道的全線貫通，無不體現出現代化的國際大都會的現代化的交通。浦東陸家嘴金融街、貿易區(qū)、商業(yè)街和現代化高中檔住宅區(qū)已具雛形。2)花木行政文化區(qū)——隨著上海最大的世紀公園的落成、地鐵二號線的正常運行、世紀大道的通車、浦東新區(qū)區(qū)政府大樓的竣工，顯露出此區(qū)域已經成為浦東新區(qū)的行政文化中心，地位的提升使更多的目光集中于此，發(fā)展的速度將是其它地區(qū)所無法匹敵的。3)金橋出口加工區(qū)——規(guī)劃面積19平方公里。目前已有近400家國外企業(yè)投資。區(qū)內現代通信、新型家用電器、醫(yī)藥工程、汽車和計算機硬件等高新技術產業(yè)已先后進入生產期。體現出高產出、無污染特點。4)外高橋保稅區(qū)——瀕臨長江口，是具有保稅、貿易、出口加工等多種功能的綜合性、國際性自由貿易區(qū)。商住樓、標準廠房、展示廳等建筑陸續(xù)投入使用。中心商圈網點介紹1）張楊路商業(yè)中心——該商圈以張楊路為軸心向兩側輻射，西至浦東南路，東達東方路。商圈處于小陸家嘴甲級辦公區(qū)與陸家嘴金融貿易區(qū)之間，主要滿足兩大區(qū)域白領階層購物、娛樂、休閑之方便。主要的購物場所有第一八佰伴，新世紀商廈及時代廣場等。2）東方路商業(yè)街——該商圈以東方路為中心，北至東方路，南抵峨山路向東西向擴展。該商圈發(fā)展較為成熟，商業(yè)高中低檔次齊全，一方面滿足兩邊新村居民生活之需，同時也為陸家嘴金融貿易區(qū)提供服務。浦東新區(qū)已建十大重點工程南浦大橋總投資8.2億元，91年底通車。溝通浦西南部（南市）與浦東的聯系。楊浦大橋總投資8.2億元，93年10月通車，溝通浦西東北部（楊浦）與浦東的聯系。內環(huán)線浦東段投資37億元，94年初通車。建立浦東浦西快速交通系統。楊高路改擴建投資8.6億元，92年底通車。外高橋港區(qū)投資6.2億元，93年底完成。管道煤氣二期外高橋電廠投資32.4億元，96年底完成。浦東供水工程投資7.5億元，94年底建成投產。浦東通信工程投資7億元，95年底完工。10）河流污水工程投資4.8億元，93年完成。浦東“十五”期間重大市政規(guī)劃1）外環(huán)泰和路越江隧道（吳淞口越江工程）浦西與外環(huán)線同濟路立交相接，浦東與外環(huán)線二期起點相接，全長2882.28米，工程總投資17.3429億。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。2）盧浦大橋工程總投資24.3億（征地動拆遷費7.8484億）。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。3）外環(huán)線浦東段雙向8車道。設計車速80公里/小時?？偼顿Y28億。2000年啟動，2002年底竣工。4）合流污水治理二期中線西段總投資12億。2000年已啟動。5）垃圾焚燒廠是全國第一座日處理千噸級的現代化生活垃圾焚燒發(fā)電廠?？偼顿Y6.7億。1999年正式啟動，2001年底完成。6）磁懸浮起點地鐵二號線龍陽路車站，終點為浦東國際機場站。全長30公里。已于2001年1月開始動工，2003年1月底正式建成。7）軌道交通明珠二期浦東段明珠線浦東段全長6公里，共設5座車站。總投資128.97億（其中浦東車站耗資1.9億）。2000年啟動，2003年完成。8）張家浜東段整治金張公路至長江口，全長13.5公里?？偼顿Y3.175億。此外，中段已啟動（三八河—馬家浜）9）外高橋港區(qū)三期、四期總投資43.08億。2000年已啟動10）大連路越江工程工程北起大連路惠民路交叉口，沿大連路穿越黃浦江到達浦東東方路乳山路交叉口。工程總投資15億（前期動拆遷3億）。計劃2001年開工，2003年竣工通車。11）復興路越江工程浦西隧址位于復興東路輪渡碼頭處，浦東隧址位于楊家渡碼頭處。工程總投資14億（前期動拆遷費3.5億）。計劃2001年開工，2003年竣工通車。12）滬崇蘇大通道（東線）從浦東5號溝到長興島，沿陳海公路到崇明牛棚港過江到江蘇海門市青龍港，接江蘇規(guī)劃通啟公路延伸段。總投資約120億元，2002年啟動。13）5號高速公路從外環(huán)線向南經奉賢、星火工業(yè)區(qū)接辛奉金公路，然后折向西接浙江省的杭金公路。路線有兩個方案：一是楊高路延伸，二是羅山路延伸?？偼顿Y30億元。14）滬蘆高速公路北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國公路浦東段，投資2.4億。15）五洲大道黃浦江邊至遠東大道，總投資8億。區(qū)域發(fā)展19世紀，浦東地區(qū)基本上仍維持農業(yè)生產，發(fā)展十分緩慢。只在鴉片戰(zhàn)爭之后，浦江沿江的工廠、碼頭逐漸增多。1910年開設了長途輪渡線，1930年沿浦東東岸建設浦東大道，同時也建造了上南，上川鐵路。這些市政建設的進行標志著浦東城市化進程的開始。到1945年，浦東一側已有50余家工廠，人口不斷增長。1949年之后市政府又進行了大量的工業(yè)投資，使浦東沿江地區(qū)走上了現代化的路程。90年代是浦東飛速發(fā)展的十年。陸家嘴金融貿易區(qū)中外資銀行和其他金融機構已達近百家，并集聚了上海證券交易所、產權交易所、期貨交易所、人才市場、房地產交易中心、鉆石交易中心等6大要素市場，浦東的外省市企業(yè)和內聯項目總量已超過五千家，高新技術產業(yè)形成了張江、金橋、外高橋和孫橋的新格局。經濟的發(fā)展必然伴隨市政的發(fā)展，陸家嘴金融貿易區(qū)180余幢樓宇已基本竣工使用。隨著浦東從形態(tài)開發(fā)為主向功能開發(fā)為主的轉變，浦東的人流和物流的日益增大，過江橋梁設卡收費所帶來的過江成本過高、交通效率降低等負面影響日益突出。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進程，政府于2000年5月1日零時起，取消了黃浦江大橋、隧道設卡收費。這樣浦東、浦西的交通真正融為一體。據統計，僅延安東路隧道一條線，在宣布免收過江費后，車流量同比增加了30%。另外，浦東國際機場、世紀大道、地鐵二號線等交通設施建成使用；中央公園、中心綠地、上?？萍汲堑纫严嗬^建成開放。今日浦東已發(fā)揮著上海經濟新增長極的功能、服務全國的產業(yè)功能和國際化新城區(qū)的基礎功能之責任。其開放目標是將浦東新區(qū)建設成為世界一流地現代化國際大都市新城，成為未來上海發(fā)展的象征。附圖表：圖表一、浦東居民年收入于儲蓄水平比照柱型圖:圖表二、歷年來遷入浦東人口分析圖：浦東新區(qū)在新經濟時期，通過建設與發(fā)展，已經開始步入建設收獲期，人口導入區(qū)的形象已經形成。壹、上海房地產總體市場分析[——2001年新經濟政策——]國家建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》2001年6月1日起全國施行。該辦法分總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責任、附則等7個章節(jié)，計48條款。與以往相比，該《辦法》使購房者新增了6項權利：1、購房者有權要求房產商在合同中約定商品房廣告和宣傳資料中所明示的事項。因為廣告和宣傳資料如未作為合同條款或附件，購房者就不能以此作為退房或要求房產商承擔違約責任的依據。2、購房者有權要求在合同中約定公共配套建筑的產權歸屬。對此，過去的法規(guī)僅規(guī)定共用部位是共有產權，而對公共配套設施，則無明確規(guī)定。3、購房者有權要求在合同中約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。4、購房者在訂立合同前，有權要求房產商明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》及《商品房買賣合同示范文本》。5、購房者有權要求房產商說明實際交付的房屋與樣板房是否一致。否則，房產商實際交付的房屋就應與樣板房完全一致。6、購房者有權要求受托房地產中介服務機構出示商品房銷售委托書。以免發(fā)生爭議時，房地產開發(fā)企業(yè)與房地產中介機構相互推諉。2001年8月1日起，上海市商品住房將實施內外銷房并軌，做到三個統一：統一收費標準；統一租售對象；統一銷售合同。同期統一了地價體系，取消原有的內、外銷商品住房項目土地使用權出讓金價格的差別。2001年，上海市住宅物業(yè)管理費收費新規(guī)定出臺：商品房住宅小區(qū)統一管理后，其物業(yè)管理費按小區(qū)所在物價局核定的價格收取，或由業(yè)委會與物業(yè)公司重新議價。內外銷商品房統一并軌后的交易手續(xù)費新標準為：個人購買商品住房每次交易過戶時，其交易價格在30萬元以上的，由交易雙方按每套（幢）各支付250元；交易價格在30萬元（含30萬元）以下的，由交易雙方按每套（幢）各支付125元。根據《上海市人民政府批轉市房改辦、市房管局制訂的關于出售公有住房的暫行辦法的通知》的有關規(guī)定，就2001年公有住房出售的有關問題規(guī)定如下：1、建國后竣工的獨用成套多層和高層公有住房的成本價為每平方米建筑面積1295元。2、公有住房出售的市場價、獨用成套鋼筋混凝土結構公寓住房及獨用成套混合結構、磚木結構公寓住房和新式里弄住房的成本價與最低限價的規(guī)定仍按《關于進一步推進本市公有住房出售的若干規(guī)定》執(zhí)行。3、公有住房的出售年份為2001年。4、2001年公有住房出售的其他事宜，按《1996年公有住房出售方案》相關規(guī)定執(zhí)行。5、2001年公有住房出售方案的執(zhí)行日期為2001年1月1日至2001年12月31日。[——上海市商品住宅市場供需情況統計表——]單位：萬m2時間期房推案量期房去化量現房推案量現房去化量1997(1季度)198.5671.76197.18115.431997(2季度)640.7798.29389.0673.061997(3季度)419.83127.47295.54100.88前三季度1,259.16297.52881.78289.371997(4季度)639.86148.06247.79150.031997年全年1,899.02445.581,129.57439.401998(1季度)201.55134.95350.08115.031998(2季度)412.22164.49633.84181.131998(3季度)384.94243.54350.37203.95前三季度998.71542.981,877.27500.111998(4季度)561.16274.76809.63236.561998年全年1,559.87817.742,143.92736.671999(1季度)270.84232.75351.30246.311999(2季度)397.85257.21505.43299.741999(3季度)319.95265.01623.40274.27前三季度988.64754.971,480.13820.321999(4季度)457.18320.18469.14386.381999年全年1,445.821,075.151,949.271,206.712000(1季度)287.37263.86557.06377.502000(2季度)363.05348.16482.86369.232000(3季度)474.35417.04546.55307.94前三季度1,124.771,029.061,586．471,054.672000(4季度)424.41423.8186.72142.572000年全年1,549.181,452.871,673.191,197.242001(1季度)127.75352.12573.98456.022001(2季度)368.79420.98624.86543.632001(3季度)529,49514,63467,23599,75前三季度1,026.031,287.731,666.071,599.42001(4季度)633.14544.11175.49421.062001年全年1,659.171,831.841,841.562,020.46[—上海房地產市場2001年度與2000年度對比表—]對比內容2001年2000年比例%房地產開發(fā)投資額6203083萬元5661700萬元+9.6%完成土地開發(fā)面積2465117M21655765M2+48.9%商品房新開工面積21425637M219923124M2+7.5%商品房竣工面積17580117M216436222M2+7%商品房批準預售面積16591533M215491726M2+7.1%商品房住宅批準預售面積15088634M21244516M2+21.2%已登記商品房預售面積18318344M214528689M2+26.1%商品房批準銷售面積18415591M216731919.5M2+10.1%商品房住宅批準銷售面積15212084M212737301M2+19.4%已登記商品房買賣面積20204619M217379751M2+16.3%商品房住宅買賣面積18794493M216448029M2+14.3%[——未來兩年總體市場分析——]市場總體供應量分析政府“十五”計劃在政策面上表明了對房地產業(yè)的“態(tài)度”。通過宏觀調控和總量控制使房地產行業(yè)步入有序的良性發(fā)展軌道?！笆濉庇媱澝鞔_表示：房地產業(yè)將發(fā)展成為上海國民經濟的支柱產業(yè)使年增長值從目前5.3%提高至“十五”期末的7%以上。今后5年的竣工量將控制在2800億元和7000萬平方米以內。預計2002年至2003年2年內土地總供應量在3000萬平方米左右，由此可見，上海的房地產業(yè)將會有很大的發(fā)展空間，前景看好。市場總體需求量分析根據市場宏觀政策調控。加之各級政府對改善各轄區(qū)硬環(huán)境的大力投入，預計未來二年市場的吸納量約為2500萬平方米，占總供應量（3000萬平方米）的80%以上。區(qū)域市場分析未來兩年市場“熱點”將會出現一個“東移”的趨勢。市場地域的級差會更趨明顯。預測預測·中低檔房地產密集地區(qū)：閘北、楊浦、浦東花木地區(qū)等?！ぶ懈邫n房地產密集地區(qū)：靜安、盧灣、黃浦（原南市）、浦東內環(huán)線地區(qū)等?！じ邫n房地產密集地區(qū)：浦東濱江地帶（陸家嘴區(qū)域）、古北新區(qū)、虹口北外灘、徐匯環(huán)線內區(qū)域等。[——上海市房地產市場供需情況統計圖——]表一：期房市場供需情況統計圖表二：現房市場供需情況統計圖貳、浦東新區(qū)房地產市場綜述[——浦東新區(qū)房地產市場——]1、浦東新區(qū)預售市場批準預售量分析單位：m2年份個案數推案量住宅樓綜合樓1997（1季度）13509,283470,51038,7731997（2季度）412,903,0982,759,786112,6161997（3季度）251,209,3541,098,59193,400前三季度794621,7354328,887244,7891997（4季度）722,351,9182,207,202123,1171997合計1506,973,6536,536,089367,9061998（1季度）18368,525321,82546,7001998（2季度）42932,116918,98314,9031998（3季度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,3321838,649128,4981998（4季度）76967,994813,637110,2991998合計1882,936,3262,652,286238,7971999（1季度）36629,516521,86197,6451999（2季度）32489,268486,44701999（3季度）66808,342799,3812,393前三季度1341927,1261807,689100,0381999（4季度）631,012,940792,708196,3221999合計1972,940,0662,600,397296,3602000（1季度）14393,200315,50077,7002000（2季度）22687,900551,000136,9002000（3季度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,9921457,359419,722000（4季度）30526,498434,30092,1982000合計1872,428,4901,891,659536,8312001（1季度）15183,499116,02167,4782001（2季度）49639,474614,46125,0132001（3季度）891,439,1361,146,115293,021前三季度1532262,1091876,597385,512說明說明浦東新區(qū)個案數呈逐年上升的趨勢.1997年為150個，而在1998年、1999年和2000年則上升為188個、197個和187個，2001年前三季度由于受政策面的影響，市場推案量有所下降，為153個?？偟膩碚f,1997年度推案總面積為近年來首位，1998年、1999年的推案面積僅為1997年的四成，主要在于住宅樓推案量的大幅下降?？梢娬趯Ψ康禺a市場開發(fā)進行有效的控制，對存量房進行深入消化，其目的是調控供需，平衡發(fā)展。而2000年全年的推案個案數雖然仍達187個，但是推案面積卻并不高，這說明浦東目前的發(fā)展商開發(fā)的項目以中小規(guī)模的住宅為主。同時綜合樓市場基本維持不斷穩(wěn)步提高的增長水平。2001年上半年，市場繼續(xù)沿2000年趨勢，平穩(wěn)發(fā)展。2、浦東新區(qū)預售市場實際成交量分析單位：平方米時間成交套數（套）成交面積1997(3季度)48736,5251997(4季度)1,685138,6421997下半年合計2,172175,1671998(1季度)1,389138,0701998(2季度)2,274218,2391998(3季度)3,631351,767前三季度7，294570,0061998(4季度)4,630458,0541998合計11,9241,166,1301999(1季度)3,524350,7261999(2季度)3,083331,7331999(3季度)4,208466,460前三季度10,8151,148,9191999(4季度)4,602531,2741999合計15,4171,680,1932000(1季度)3,946442,8002000(2季度)5,348623,2332000(3季度)4,716547,033前三季度14,0101,613,0662000(4季度)6,783821,1612000合計20,7932,434,2272001(1季度)4,681549,5092001(2季度)6,494763,0962001(3季度)7,709865,537前三季度14,8842,178,142說明說明隨著浦東經濟建設的發(fā)展，浦東房地產市場吸引力與日俱增。新區(qū)房地產市場成交量，自1997年以來，呈現急速且穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。1998市場成交套數是1997年的3.8倍以上，而成交面積也增長了4倍。1999、2000年市場成交量依舊保持了45%的高增長率。到2001年市場成交供求矛盾進一步緩解，連續(xù)兩個季度出現了與2000年同期相比成交面積繼續(xù)擴大的現象，2001年上半年，浦東房地產市場出現求大于供，市場焦點集聚浦東。綜合分析成交面積和成交套數，1998年為97.8m2，1999年為109m2，2000全年和2001年上半年為117m2，平均單套面積逐年增長，市場的需求的主力為大面積的二房。但也表明了三房的市場需求開始上升?？蛻魧Ψ啃偷男枨笾饾u轉變舒適型住宅。3、浦東新區(qū)期房市場供需情況統計圖4、浦東新區(qū)2001年第三季度單套單價與成交套數比例圖5、浦東新區(qū)2001年第三季度單套面積與成交套數比例圖6、浦東新區(qū)2001年第三季度單套總價與成交套數比例圖[——浦東新區(qū)房地產分布情況——]浦東新區(qū)房地產發(fā)展根據城市發(fā)展布局，主要可分成五個區(qū)域。1、陸家嘴高檔住宅分區(qū)區(qū)域范圍楊浦大橋羅山路以西、楊高路以西、南浦大橋龍陽路以北區(qū)域。浦東的金融行政文化中心，是目前區(qū)內城市化速度最快的地區(qū)。作為與陸家嘴金融中心相配套的住宅建設，目前存在部分濱江住宅，價格在1000～2000USD/M2，如“仁恒濱江園”、“世茂濱江花園”。區(qū)域高檔樓盤主要分布在世紀大道沿線，張楊路沿線和濱江沿線。典型樓盤主要有“香榭麗花園”、“世茂濱江花園”、“陸家嘴花園”、“浦江茗園”、“菊園”等。區(qū)域均價為4800元/平方米，主力成交面積為100～130平方米/套，占總成交套數的61.47%，單套總價集中在40～60萬元。單套單價和單套總價處于高位是該地區(qū)的特征，市場上該區(qū)域120平方米/套的三房銷售最佳。區(qū)域市場走勢（1）陸家嘴地區(qū)房價指數一路上升，房價抗風險能力強。（2）區(qū)域均價波動幅度較大，均價波動范圍以4500～4800元/平方米為主。（3）該區(qū)域的房型需求明顯偏大，以100～150平方米/套的三房二廳房型為主。（4）區(qū)域單套總價集中在40～70萬元，且以50萬元為其峰值。附區(qū)域典型個案簡表:案名位置平均單價產品形態(tài)推案量主力面積東珂花園張楊路1619號4800元/M2小高層2.9萬M2104-140M2新天家園桃林路1141弄4900元/M2小高層3.6萬M2104-128M2陸家嘴花園桃林路815弄5900元/M2小高層&高層12.36萬M2110-154M2菊園浦東南路1158號8500元/M2高層15.35萬M2110-154M22、中央公園地區(qū)：區(qū)域范圍以世紀公園為中心，包括花木、北蔡地區(qū)。（楊高路以東、云間路一線以北、錦繡路一線以東）隨著地鐵二號線的通車，花木地區(qū)的房產價格已不斷攀升，樓盤也象雨后春筍般地拔地而起，環(huán)線以內均價在4800～6200元/平方米左右。主要是以聯洋社區(qū)為代表，產品有“天安花園”、“華麗家族”、“上實御景苑”、“聯洋花園”等。龍陽路以南均價則已經抬升到4000元/平方米，以“萬邦都市花園”為典型。北蔡地區(qū)作為張江安居型住宅發(fā)展區(qū)，以多層住宅樓群為主體，相對落后的生活配套，使得區(qū)域房價仍停留在2700～3100元/平方米的階段。區(qū)域均價為4460元/平方米，主力成交面積集中在80、110、150平方米/套，占總成交套數的45.36%。單套總價集中在10～20萬元/套、40～80萬元/套，兩個端點。區(qū)域市場走勢（1）從2000年低至2001年以來，區(qū)域房價指數漲幅巨大。（2）單價5500元/平方米所占比重有所上升。（3）該區(qū)域的房型顯現出多樣性，從80平方米/套的二房到150元/平方米的三房，滿足不同層次消費者。（4）區(qū)域樓盤總價由20～70萬/套平均分布。（5）隨著區(qū)域現存低品質房源的逐步減少，樓盤中堅主力以中高檔為主。附區(qū)域典型個案簡表：案名位置平均單價產品形態(tài)推案量主力面積天安花園錦繡路1028號6500元/M2多層、小高層&高層14萬M2115-161M2上海之窗御景園錦繡路民生路5900元/M2小高層&高層11．5萬M2134-148M2華麗家族錦繡路666號6500元/M2多層、小高層&高層12．6萬M2135-159M2聯洋花園民生路1311號5200元/M2小高層22萬M2119-163M23、上南、周家渡——六里新型住宅區(qū)區(qū)域范圍六里、上南地區(qū)，即龍陽路以南、錦繡路以西地區(qū)。其中鄰近南浦大橋的上南地區(qū)，由于早期大量動遷人口的導入，區(qū)域生活配套設施齊全，吸引了更多的購房者，住宅以中檔房源為主，輔之以安居房和少量高檔樓盤，價格在3000～3800元/平方米。另外六里現代生活園區(qū)是浦東新區(qū)最早興建的新型居住區(qū)經過近幾年的發(fā)展，該區(qū)域房價已達到4000元/平方米，典型樓盤主要有：“恒大華城”、“博愛家園”、“昌里花園”、“上南花園城”等。區(qū)域均價為3291元/平方米，主力成交面積為90～130平方米/套，占總成交套數的85.67%，單套總價集中在30～40萬元/套。價位相對較低的售價是該區(qū)域最大特征，市場對于該區(qū)域90平方米/套的二房消化最佳。區(qū)域市場走勢（1）區(qū)域房價指數升、降較不穩(wěn)定，房價受市場、政策影響較大，敏感度較強。（2）區(qū)域均價類似于房價指數，顯現不穩(wěn)定因素。（3）該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，近期110～130平方米/套的三房比例也有所上升。（4）區(qū)域單套總價集中在20～40萬元/套，且有向40萬元/套高價位靠攏趨勢。附區(qū)域典型個案簡表：案名位置平均單價產品形態(tài)推案量主力面積恒大華城（天地苑）西營南路17弄4200元/M2多層15萬M288-108M2博愛家園(一期)東明路355弄3500元/M2多層&小高層12萬M2108-127M2昌里花園昌里東路38號4400元/M2小高層10萬M2110-130M2怡泰家苑南碼頭路1127弄3600元/M2多層2.8萬M2110-120M24、金楊——金橋經濟型發(fā)展區(qū)區(qū)域范圍羅山路以東，云間路一線以北地區(qū)。金橋作為浦東開放四大功能區(qū)之一的出口加工區(qū)，已有十年之久，區(qū)內生活配套已初具規(guī)模。區(qū)域產品檔次不一，既有大量多層的安居住宅小區(qū)，以小面積的舊式公房為主，房價相應在2500～3500元/平方米；又有大量新建商品房，主要集中在交通便捷的金橋路和張楊路沿線，行情價格已達到3800元/平方米左右。典型樓盤有：“陸家嘴花園新景園”、“碧云新天地”、“上海故事—證大花園”、“時代逸居”等。區(qū)域均價為3356元/平方米，主力成交面積集中在90平方米/套、110～120平方米/套兩個范圍內，占總成交套數的52.36%，單套總價在20～50萬元/套，以30、40萬元/套為峰值。金橋地區(qū)房價相對適中，精簡的房型在該地區(qū)較為熱銷。區(qū)域市場走勢（1）區(qū)域房價指數呈波動狀，“北外灘”概念可能是該地區(qū)最大影響因素。（2）近期大批的新建商品住宅帶動了區(qū)域均價整體上升。（3）該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，120平方米/套的三房為輔。（4）區(qū)域單套總價控制在30～40萬元/套，另有少量50萬元/套高總價住宅出現。附區(qū)域典型個案簡表：案名位置平均單價產品形態(tài)推案量主力面積陸家嘴新景園張楊路云山路口3600元/M2小高層5．5萬M2112-135M2現代華庭張楊路崮山路4200元/M2小高層2萬M2113-131M2中大雅苑浦興路558弄3400元/M2小高層2萬M2102-109M2連城苑張楊路長島路3900元/M2多層&小高層18萬M2106-118M25、外高橋——高橋低容積別墅區(qū)為浦東新區(qū)吸引外資的主要區(qū)域，近年來引入了許多跨國企業(yè)在此落戶，再加上該區(qū)域毗鄰東海濱，興建了各種風格各異的別墅型住宅區(qū)。但由于位置偏遠，生活機能還不夠完善，目前這些別墅價格在700～1000USD/m2，仍大量空置。附區(qū)域典型個案簡表:案名位置平均單價產品形態(tài)推案量主力面積湯臣高爾夫別墅龍東大道1號7500元/M2小高層5．5萬M2105-141M2云間綠大地云間路388號9700元/M2聯體&獨棟41萬M2175-184M2龍東花園龍東大道2255弄11號4300元/M2聯體&獨棟2.55萬M2173-264M2湯臣豪園龍東大道666號8200元/M2聯體&疊加14萬M2130-170M2叁、浦東新區(qū)新開及熱銷樓盤運行態(tài)勢從2000年第二季度起，浦東新區(qū)新盤一直保持著連貫發(fā)展狀態(tài)，新開樓盤數量穩(wěn)定，老盤銷售喜人，總體運行態(tài)勢良好。每季新開樓盤數量一直占全市的10～20%左右，上榜樓盤銷售總面積也占排行榜銷售總量的10～25%，且新開樓盤的品質普遍提高。從2000年三季度到2001年三季度的一年來，新盤及熱銷樓盤市場主要反映以下幾個主要態(tài)勢。新開樓盤結構發(fā)生變化，提升了樓市的競爭環(huán)境2001年開始，浦東新開樓盤中以新上市樓盤為主，老盤新開與后繼樓盤的數量逐步減少，新盤無論在品質、價位都比以往上升了一個臺階，為浦東的樓市注入新鮮血液。多層住宅小區(qū)比例減少，土地價值逐步提高2001年開始，小高層和高層小區(qū)及混合社區(qū)開始占據了浦東新盤市場的主力，2001年二季度新開樓盤中，多層住宅僅為1個，小高層和高層社區(qū)為8個，混合小區(qū)5個，別墅1個。新區(qū)以陸家嘴CBD為核心，形成了眾多個以高層、小高層為主的高檔住宅圈，住宅環(huán)境日趨優(yōu)化。新開樓盤分布區(qū)域合理，階梯式住宅市場得到良好補充2000年三季度至2001年二季度來，除浦東外環(huán)外，各個細化區(qū)域的新盤分布相對平穩(wěn)。其中陸家嘴和上南地區(qū)各為17個，金橋為13個，中央公園地區(qū)為10個，外環(huán)線地區(qū)則為0個。各地區(qū)新盤帶動區(qū)域均價上揚，并顯現出各地區(qū)檔次、品質的差異性。新開樓盤體量上升，住宅品質得到提高從2000年下半年來，浦東的主流新盤以香榭麗花園、上海之窗-御景苑、連城苑、時代易居、上海故事等大體量樓盤為主，表現出浦東新上市樓盤品質與規(guī)模的提高。熱銷樓盤數量及面積回升2001年第二季度，浦東新區(qū)熱銷樓盤及銷售面積迅速回升，在上海熱銷樓盤排行榜前50名中，占據了11個名額，占總量的22%，而位于中央公園地區(qū)的“華麗家族”更是以5.8萬平方米的銷售面積排名榜首。肆、浦東新區(qū)未來房地產發(fā)展走勢續(xù)進行五個社區(qū)的開發(fā)，尤其是既擁有寬闊的交運通路和政府大力建設的軌道交通，又依托開發(fā)重點區(qū)或行政重點區(qū)域的陸家嘴、花木等地區(qū)，以整塊社區(qū)的開發(fā)形式發(fā)展。來浦東新區(qū)商品住宅市場的發(fā)展將向著正規(guī)化、規(guī)模化、智能化發(fā)展。來浦東新區(qū)仍然保持著以經濟、使用型產品為主要特色的房產市場。但隨著市政交通規(guī)劃的深入，浦東的房產價格將有一個較大的升值空間。這也是上海諸多老城區(qū)所無法具備的得天獨厚的優(yōu)勢。五、項目競爭區(qū)域市場分析目前基地緊臨金橋地區(qū)，是近年來浦東房產開發(fā)較為集中的區(qū)域之一，與本項目具有可比性的競爭樓盤分布眾多，新建樓盤主要集中在張楊路、浦興路沿線，區(qū)域內樓盤都以多層和小高層住宅區(qū)為主，且具有一定規(guī)模，在外立面的設計上，本地區(qū)各小區(qū)色彩以明快、簡潔為主，便捷的交通條件和對未來區(qū)域美好的規(guī)劃前景是該地區(qū)最主要的賣點。本案區(qū)域內較典型的競爭個案：位于張楊路上的“陸家嘴新景園”、浦興路的“碧云新天地”、“中大雅苑”。長島路上的“龍騰苑”、“連城苑”等。以下將對區(qū)域內競爭個案，細分為浦興路、張楊路沿線并加以詳細說明。張楊路沿線[陸家嘴新景園]一、基地位置位于浦東張楊路，云山路交會處，距陸家嘴商貿中心約2公里。小區(qū)四至布有十多條公交線路。二、產品規(guī)劃小區(qū)總占地面積3.5萬平方米，總建筑面積5.5萬平方米，由125幢建筑圍合而成，其中2幢為小高層，建筑整體感強烈?！瓣懠易煨戮皥@”87平方米左右的二房和112—135平方米左右的三房為主，房型設計大方實用，功能分明，是此區(qū)域內浦東極具影響力的樓盤之一。三、面積配比房型面積戶數二房87—95M2122戶三房112—135M2246戶復式135.33M240戶四、價格分析3400元/平方米的均價相對與周邊個案較有優(yōu)勢，市場接受度較高。五、去化分析銷售率達89%，曾多次排名浦東房地產預售市場前列，二房和三房去化狀況均較為理想。六、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：小區(qū)綠化環(huán)境良好，產品規(guī)劃及建筑外型具有特色，總價低于區(qū)域均價，市場競爭力強。劣勢：小區(qū)離超市、郵局、銀行等生活購物場所仍有一定距離。[名典苑]基地位置此案位于張楊路，居家橋路口，北臨浦東主干道（張楊路），西近楊高路。周遭設有公共交通，交通條件可謂良好。但生活機能配套設施方面略顯不足，此案向西約五分鐘便可到達“名人苑花園”，為本案業(yè)主提供了一片綠意昂然的休閑好去處。二、產品規(guī)劃小區(qū)占地約7000平方米，構造小高層和高層各一幢，規(guī)劃建筑樓層11—18F。棟距約40米。受技術經濟的控制，小區(qū)整體規(guī)劃一般，綠化率為40%。房型設計以二房為主，面積范圍在124—134平方米。三、面積配比房型面積戶數二房113—134M2104戶三房148M232戶復式215—229M212戶四、價格分析單價范圍3500—4500元/平方米，成交均價4100元/平方米，屬區(qū)域行情價。五、去化分析由于此案產品規(guī)劃一般，房型設計單一等因素，開盤至今銷售率僅達33%，去化狀況較差。六、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：位于浦東新區(qū)交通主干道，交通便捷，距離陸家嘴商業(yè)中心位置較近。劣勢：小區(qū)整體規(guī)劃一般，房型設計單一，媒體宣傳不夠。[現代華庭]一、基地位置小區(qū)位于張楊路崮山路，近八百伴陸家嘴金融貿易區(qū)，周邊遍布20多條公交線路。相臨的張楊路商住一條街已初具規(guī)模。眾多的重點學校、醫(yī)院、酒店等，區(qū)域整體配套完善。二、產品規(guī)劃小區(qū)占地不大，總建筑面積20825平方米，為三幢16層小高層。1—2F均設為商鋪和會所。小區(qū)規(guī)劃近1000平方米的綠化景觀。“現代華庭“以113—131平方米的三方米的三房為主，設計大方實用。三、面積配比房型面積戶數二房108M226戶三房113—131M2142戶復式————四、價格分析在此地段的價位均價都在4500元/M2左右，本項目小高層4300元/M2的均價，主要是小區(qū)較小，設施不齊全，多為130M2的三房戶型。五、去化分析開盤到現在銷售狀況良好，項目設計較為合理的二房已銷售一空。在浦東的知名度也較高。去化率為60%。六、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)域商務氛圍較濃，有整體建筑感劣勢：小區(qū)規(guī)模小，以大面積房型為主競爭個案面積總配比表二房面積80～90m290～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合計套數7052263272252比例28%21%10%13%29%100%三房面積110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合計套數1408216632——420比例33%20%40%7%——100%復式面積130-150m2150～170m2170m2以上合計套數40——1252比例77%——23%100%說明說明本表統計個案：現代華庭、陸家嘴新景園、名典苑。共統計出總戶數724戶，其中主力房型三房共420戶，占總戶數的58%；二房共252戶，占總戶數的35%；復式房型共52戶，占總戶數的7%。主力面積配比方面，三房以120～140平方米的面積為主，占三房總數的57.5%。二房以90～120平方米的面積為主，占二房總數的81%。復式以130-150平方米的面積為主，占復式總數的77%。浦興路沿線[中大雅苑]基地位置此案位于浦興路，五蓮路交叉處，社區(qū)出入口設于浦興路以南，周遭交通動線約十余條，超市`農貿市場`銀行等生活配套基本齊備。但由于此類設施均布設于五蓮路上，所以，居民購物尚需一段路程。產品規(guī)劃社區(qū)總建筑面積近2萬平方米，共規(guī)劃2幢8層，3幢11層小高層，集中綠化率15%，覆蓋率35%，建筑間距約25米。中大雅苑房型面積以102-109平方米的二房為主力房型，三房面積為155平方米，房型設計單一，格局一般。三．面積配比房型面積戶數二房102-109m2108戶三房155m234戶復式171-176m216戶四．價格分析目前張楊路沿線區(qū)域房產均價在3500-6000元/平方米，因此本項目3400元/平方米的售價屬區(qū)域低價位產品。五．去化分析中大雅苑自去年開盤以來，受地理位置（浦興路較東向）等因素的影響，去化情況較差，目前僅售出36套，其中80%為小面積的二房產品。三房由于規(guī)劃面積偏大，去化現況不夠理想。六．優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：交通方便，總價低，周遭生活設施較為齊全。劣勢：房型規(guī)劃單一（三房僅一種房型），小區(qū)庭園景觀設計差，綠化率僅35%。[碧云新天地]基地位置位于浦東長島路浦興路交匯處，小區(qū)周邊公交20余條，四通八達，規(guī)劃中的輕軌AB線緊鄰小區(qū)。附近眾多學校`醫(yī)院`超市`銀行。小區(qū)內部設施完善，規(guī)劃有耀華國際雙語幼兒園，金茂小學等。二．產品規(guī)劃小區(qū)占地面積較大，一期總建筑面積23萬多平方米，由數十幢多層和小高層組成。每幢樓錯落有致而且有整體建筑感。在大面積的綠化中，設有網球場`籃球場（二期擬建）等各種健身娛樂小品。另設有全玻璃鋼結構會所（二期擬建），內有健身房`乒乓室`室內游泳池等設施。三．面積配比二房面積90m2以下90～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合計套數731922217--493比例15%39%45%1%--100%三房面積110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合計套數1657112--104比例15%5%68%12%--100%復式面積130-150m2150～170m2170m2以上合計套數