奧運(yùn)花園策劃案

濱江項目開發(fā)定位決策會議

2003年12月10日

1“東莞石龍金沙灣公園項目總體策劃方案”之一

《東莞石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展研究報告》

第一部分

石龍鎮(zhèn)社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢分析一、歷史上：綜合實(shí)力為華南四大鎮(zhèn)二、改革開發(fā)前和初期：綜合實(shí)力為東莞大鎮(zhèn)三、現(xiàn)今：綜合實(shí)力為東莞中游城鎮(zhèn)2

一、石龍再不拓大行政區(qū)域?qū)⒚媾R無法發(fā)展的危機(jī)石龍鎮(zhèn)行政區(qū)域面積在國內(nèi)鎮(zhèn)中特別狹小，已無法再發(fā)展；石龍將面臨被周邊鎮(zhèn)全面超越的局面。二、石龍現(xiàn)規(guī)劃是短暫、無奈的規(guī)劃政府向東暫時的、一廂情愿地規(guī)劃新城市中心區(qū)，偏離了經(jīng)濟(jì)地理必然的向中心城市靠近的規(guī)律：石龍的發(fā)展前途，必須向莞城和廣州。三、石龍現(xiàn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的要點(diǎn)解讀（一）、一軸一環(huán)（二）、幾個發(fā)展區(qū)域的規(guī)劃都不得已、不明晰、不確切、不一定對四、石龍城市發(fā)展的必然方向石龍城鎮(zhèn)的總體發(fā)展前途：必然是向西和向南。

第二部分石龍鎮(zhèn)城市發(fā)展趨勢分析

3第三部分石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析第一章、石龍鎮(zhèn)城區(qū)板塊分析

一、老城區(qū)板塊

同中國大多急劇發(fā)展的城鎮(zhèn)一樣，石龍存在著一個地域和居住非常分明的老成區(qū)，老城區(qū)生活方便、商業(yè)文化發(fā)達(dá)，更是中國小城鎮(zhèn)人戀舊心理較濃的情結(jié),石龍老城區(qū)沒有現(xiàn)代的住宅房地產(chǎn)。二、西湖區(qū)板塊西湖區(qū)因城市向南走向莞城的天然動力，這幾年短時間內(nèi)產(chǎn)生了一個凌亂的、嘈雜的工業(yè)和城鄉(xiāng)結(jié)合部似的道路邊批發(fā)商業(yè)地帶，并趨勢愈演愈烈，長此必使城市南拓。所以，西湖區(qū)的商業(yè)和房地產(chǎn)趨勢將在未來有更大空間。但因西湖作為結(jié)合部和工業(yè)區(qū)而構(gòu)成的一個臟亂區(qū)域，不能在城市主要功能中的商貿(mào)和居住領(lǐng)域里扮演重要角色，所以，短時間內(nèi)城市的房地產(chǎn)不會往這里發(fā)展是必然，會維持現(xiàn)狀，西湖區(qū)暫沒有現(xiàn)代的住宅房地產(chǎn)。如果石龍并鎮(zhèn)，必首先加快發(fā)展西湖區(qū)域。三、新城區(qū)板塊以政府中心和居住定位，實(shí)際上是石龍新的CBD（中央商務(wù)區(qū)）和CLD（中央居住區(qū)）的結(jié)合體，新城區(qū)是目前唯一主要的住宅房地產(chǎn)區(qū)域。但如果并鎮(zhèn)，向東的動力和驅(qū)使力就會大大減弱。所以，在新城區(qū)從事地產(chǎn)項目一定要知道這個宏觀分析，并做出相應(yīng)對策。4二、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤定位分析樓盤

正龍豪園

聚龍灣

新世紀(jì)麗江龍升商住石碣盈翠石排錦繡總體定位

頂級別墅

高檔社區(qū)

郊外度假社區(qū)

普通住宅

中檔社區(qū)

別墅社區(qū)

定位差異

最尊貴居所

高檔居家

第一居所、周末居所

一般居住

良好居住

休閑居家

顧客差異

本地大、中老板

本地中、小老板，其他

本地老板們，其它

本地普通人

本地居民

本地老板們

形象體現(xiàn)不理想綜合較不錯郊外社區(qū)雜差臨街社區(qū)

郊外村屋

規(guī)劃差異

綜合一般水平，歐陸風(fēng)

綜合一般水平郊外自造景觀大盤

——樓距曠達(dá)

——5第二章、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析一、石龍房地產(chǎn)樓盤綜合分析樓盤

正龍豪園

聚龍灣

新世紀(jì)麗江龍升商住石碣盈翠石排錦繡總規(guī)概況

別墅、小高層復(fù)式洋房

小高層、高層洋房

別墅、小高層洋房

一般公寓

小高層洋房

別墅

戶型設(shè)計

一梯二復(fù)式

一梯四，四期一梯二、三

一梯四為主，少量一梯二

一梯四

一梯四為主

——規(guī)模概況

總建4。68萬

總建筑面積18。76萬平米

總建筑面積40萬

總建筑面積7。9萬平米

總建面8。7萬

占地23萬平米

銷售

良好

良好

優(yōu)良

一半

良好

一般

市場來源

石龍為主

石龍為主石龍及周邊鎮(zhèn)石龍石碣

石排

顧客身份

老板

生意人

老板、生意人

普通居民

生意人

老板

產(chǎn)品綜合

園林一般、立面過沉

園林、立面一般

園林較好、立面不夠

——園林、立面不錯

園林一般

營銷推廣

較低水準(zhǔn)

較低水準(zhǔn)一般水準(zhǔn)——一般水準(zhǔn)一般不足軟肋

已開發(fā)完戶型均好性不夠

產(chǎn)品全面性不夠

——專做路邊住宅

綜合水準(zhǔn)低

6二、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤定位分析

7第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第二章、三水房地產(chǎn)板塊分析一、板塊分析說明

（二）、新城區(qū)板塊

指的是三水新城市中軸線以北并向西為主的主要廣大區(qū)域，目前房地產(chǎn)發(fā)展的樓盤基本全在此區(qū)域，這種以商鋪為主的房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)，表明了城市對商業(yè)的透支，在真正的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)群產(chǎn)生壯大之前，寬泛無序而任意地商業(yè)發(fā)展反而會對城市的商業(yè)損傷，而真正的高質(zhì)量的住宅反而建不起來，長此以往會損害三水房地產(chǎn)的健康發(fā)展。新城區(qū)板塊特點(diǎn)：該區(qū)的房地產(chǎn)以賣商鋪為主，從而帶動住宅銷售。三水房地產(chǎn)目前在這一板塊以住宅的微利甚至低于成本廝殺。本板塊的土地資源越來越少，目前除三興路與公安局間尚有一整片百畝地塊外，城市新興的土地資源只有在向北或向西。

“新城區(qū)板塊”現(xiàn)有樓盤：匯豐豪庭、御景華庭、華景花苑、西豪居花苑、金盛花園、德保華庭、金本健力寶北項目、金本三達(dá)路項目等。

（三）、云東海板塊

該板塊處在三水區(qū)最主要的度假休閑風(fēng)景區(qū)——云東海，云東海旅游區(qū)占地面積80平方公里，其中森林面積70%，水體面積占25%，是三水城市最適宜居住的區(qū)域。云東海是處在大廣州半小時車程內(nèi)，是珠三角最美麗的一個自然山水區(qū)域之一。

云東海板塊特點(diǎn)是：價值和意義遠(yuǎn)未發(fā)掘出來，將在“云東海策劃方案”詳細(xì)論述。

本板塊樓盤只有“千葉花園”。

8第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第二章、三水房地產(chǎn)板塊分析二、三個板塊的房地產(chǎn)特征比較

本章小結(jié)：

綜合而言，因三水城市發(fā)展、市場規(guī)律、土地資源的因素，三水房地產(chǎn)目前幾乎全部集中于廣海大道以北的新城區(qū)板塊，其中該板塊自健力寶北路以東已開發(fā)完畢，現(xiàn)在只在西南公園周邊有極少量開發(fā)的用地，三水城市發(fā)展至現(xiàn)在，現(xiàn)今新老城市中心區(qū)用地已極其稀少，城市發(fā)展向云東海等區(qū)的發(fā)展的需求已勢不可待。

板塊代表階段產(chǎn)品形態(tài)與特征營銷推廣模式代表樓盤老城區(qū)板塊初級階段以開放式的單體樓為主，幾乎都是小盤；基本沒有配套設(shè)施、園林景觀及物業(yè)管理；產(chǎn)品單一、戶型與外立面設(shè)計落伍老套；主要依賴于價格優(yōu)勢與地段優(yōu)勢。宣傳推廣基本靠口頭傳播，現(xiàn)代媒體組合宣傳推廣策略、方式、手段運(yùn)用很少甚至沒有；現(xiàn)場管理散亂、不專業(yè)新華苑新城區(qū)板塊中級階段封閉式小區(qū)，逐步走向中盤；簡單初級的配套設(shè)施、園林景觀及物業(yè)管理；產(chǎn)品設(shè)計較為現(xiàn)代，外立面有所講究與突破；在價格與地段的基礎(chǔ)上，融入配套設(shè)施、園林景觀部分采用現(xiàn)代媒體組合宣傳推廣策略、方式、手段；營銷手段開始多樣化，如活動推廣、房展會等；匯豐豪庭御景華庭云東海板塊中高級階段封閉式小區(qū)，概念樓盤，逐步走向大盤；比較成熟完備的配套設(shè)施、園林景觀及物業(yè)管理；產(chǎn)品豐富、戶型與外立面設(shè)計現(xiàn)代先進(jìn)；講究樓盤的整體質(zhì)素，融入文化概念；檔次與價格有明顯的提升注重現(xiàn)代媒體組合營銷推廣策略、方式、手段；注重售前、售中、售后營銷推廣；注重現(xiàn)場管理，專業(yè)營銷。千葉花園9第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第三章、三水房地產(chǎn)現(xiàn)今樓盤綜合分析一、三水房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品分析

名稱規(guī)模類型戶型比例外立面園林景觀配套設(shè)施物業(yè)管理綜合評價千葉花園占地約1500畝。洋房、別墅1800戶。2房17.3％3房45.3％別墅、復(fù)式37.4％（二期）鋼化玻璃陽臺，明顯三段式、色調(diào)明快大方。綠化率80％，200畝湖面及大片森林景觀獨(dú)一無二會所、運(yùn)動場、村屋巴士、幼兒園、商業(yè)中心自行管理，0.8元/㎡現(xiàn)今三水最高檔樓盤匯豐豪園占地約7萬平米；建筑面積11萬平米。32棟多層7-8F、2棟小高層13F半近400戶。2房約半成，3房約九成五復(fù)式約1％。黃色，立面普通單調(diào)土氣綠化率42％，3萬多平米超大型中央集中式園林綠化無，與匯豐花園資源共享廣州某物業(yè)管理公司現(xiàn)今三水中上檔次樓盤半江花園占地5.13萬平米。25棟多層8F、3棟小高層15F超過400戶。2房4%，3房92％復(fù)式4％。黃色，立面普通單調(diào)土氣。綠化率35％，萬多平米中央集中園林綠化幼兒園、兒童活動樂園、體育場、簡單會所多層：0.25元/㎡，小高層：1-1.1元/㎡現(xiàn)今三水中檔偏上樓盤西豪居花苑14棟多層7-8F超過200戶黃色，立面普通單調(diào)土氣綠化率20％，樓間綠化幾乎沒有，主要集中在幼兒園一帶幼兒園無現(xiàn)今三水中檔偏下樓盤第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第三章、三水房地產(chǎn)現(xiàn)今樓盤綜合分析一、三水房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品分析

小結(jié)：1、規(guī)模：處于“散盤時代”2、類型：多層主導(dǎo)三水房地產(chǎn)市場處在統(tǒng)一的不帶電梯的多層洋房時期表明，本地客戶對高層的接受程度尚處在萌芽時期。3、戶型：三房絕對主導(dǎo)，二房與四房（復(fù)式）僅作為補(bǔ)充4、外立面：千篇一律，普通單調(diào)土氣5、園林景觀：處在典型的初級“綠化時期”而非“園林景觀時期”6、配套設(shè)施：幾乎無配套三水樓盤除千葉花園、御景華庭等偏遠(yuǎn)盤之外，基本沒有配套設(shè)施。因?yàn)槿畼潜P多集中于中心城區(qū)，無配套的必要。表明隨著三水房地產(chǎn)土地資源存在于成熟的中心城區(qū)之外，樓盤配套的必要性越來越大，三水樓盤必將走入“配套服務(wù)”時代。而目前在城內(nèi)，文化體育運(yùn)動的需要和相關(guān)設(shè)施場地的奇缺，為市區(qū)內(nèi)的小盤提供了創(chuàng)造簡單文體會所配套的機(jī)會。7、物業(yè)管理：基本沒有綜上分析，從產(chǎn)品的角度來看，目前三水的房地產(chǎn)市場的確處在“初級產(chǎn)品”階段。

第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第三章、三水房地產(chǎn)現(xiàn)今樓盤綜合分析二、三水房地產(chǎn)樓盤銷售狀況分析

名稱價格（元/㎡）銷售情況最高價最低價均價銷售率銷售綜合評價千葉花園別墅：4181洋房：3594別墅：3872洋房：2320別墅：4000洋房：3000銷售率70％（二期）業(yè)績一般，在三水操作大盤的思路和實(shí)操功力平常。目前被迫向廣州，但手段一般。匯豐豪園多層：2440小高：3000多層：1100小高：2400多層：2000小高：2700銷售率超85％；三房七成；二房七成多銷售尚可，是城中心最新一個盤，質(zhì)素尚可。半江花園多層：1830小高：2500多層：1230小層：1600多層：1650小高：2100銷售率80%銷售尚可，小高層未動工就有顧客落單。西豪居花苑約17001100約1500銷售率95％，三房余6套,二房余2-3套低價位，銷售進(jìn)入尾聲，僅余八九套頂層。第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第三章、三水房地產(chǎn)現(xiàn)今樓盤綜合分析二、三水房地產(chǎn)樓盤銷售狀況分析小結(jié)：1、銷售率較高

三水樓盤整體銷售良好，城市化進(jìn)程促使房地產(chǎn)空間較大。表明三水房地產(chǎn)市場的遠(yuǎn)未到飽和階段，還處在快速上升時期。2、低價位（1）、低價位的低層次階段三水現(xiàn)有樓盤在單價方面，介于1100元到4181元之間，但主要銷售產(chǎn)品單價都在1100元到2500元之間，差距一倍以上，差距較大?？傮w價位表明三水房地產(chǎn)處在低價位、低產(chǎn)品、薄利多銷的低層次階段。（2）、低價位的市場上升空間現(xiàn)有樓盤大部分的價位都在15-25萬元之間。而三水年度人均收入達(dá)到32481元/人，對比可以發(fā)現(xiàn)，即使現(xiàn)有的樓盤的均價從2000元以下/平米提高到2300-2500元/平米還是大有市場可為。表明總體需求有提高的張力，可以預(yù)見今后樓盤在提高整體質(zhì)素時，其均價也必將上揚(yáng)。（3）、低價位的開發(fā)策略空間三水顧客的接受彈性較大，樓盤價格具有較大的策略操控空間，三水房地產(chǎn)的產(chǎn)品打造、策略空間很廣泛。3、顧客三水房地產(chǎn)銷售以三房為絕對市場，銷售過于集中于一戶型的同質(zhì)化。表明三水房地產(chǎn)顧客同銷售戶型一樣層次雷同、簡單

第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第三章、三水房地產(chǎn)現(xiàn)今樓盤綜合分析三、三水房地產(chǎn)樓盤營銷推廣分析

名稱營銷推廣營銷管理綜合評價市場定位推廣主題廣告詞手段策略現(xiàn)場管理促銷水準(zhǔn)資料工具樣板房千葉花園三水唯一大型高尚住宅森林湖泊綠色生活給您一個綠色山水家園電視路牌、報紙、房展會等三水最好，體現(xiàn)專業(yè)專業(yè)素質(zhì)較高畫冊單張沙盤等三水唯一標(biāo)準(zhǔn)板房一定專業(yè)管理匯豐豪園三水樣板商住小區(qū)首個樣板商住小區(qū)好生活，新感覺電視路牌、推廣活動具備初級專業(yè)水準(zhǔn)人員素質(zhì)尚可畫冊單張沙盤等無初級專業(yè)水準(zhǔn)半江花園高尚住宅小區(qū)無引領(lǐng)時尚尊貴生活電視展銷散亂一般人員素質(zhì)差畫冊單張沙盤等無散亂不專業(yè)西豪居花苑無鮮明定位，基本沒有推廣散亂一般人員素質(zhì)差資料缺乏無散亂不管理第一部分、三水區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢分析第三章、三水房地產(chǎn)現(xiàn)今樓盤綜合分析三、三水房地產(chǎn)樓盤營銷推廣分析小結(jié)：1、營銷推廣極其簡單三水因?yàn)槭袌龊娩N及顧客層面簡單的緣故，可以在推廣主題和手段上都很簡俗，也節(jié)約很多費(fèi)用。所以，三水樓盤現(xiàn)在的營銷推廣方面還處在初級階段，推廣策略和手段尚未開始。表明，隨著競爭時代的到來，三水房地產(chǎn)必將越來越重視推廣，在推廣和策略手段上，將真正開始現(xiàn)代房地產(chǎn)的推廣時代。2、營銷水平很低三水房地產(chǎn)樓盤基本處于開門等顧客的初級時期，基本看不出營銷水平的差異，。營銷水平很低，但因?yàn)槎歼€賣得不錯，所以大家都處在同一個低水平上不上進(jìn)。表明如果有一個企業(yè)從各項營銷綜合素質(zhì)做起，做出一定的營銷水平。那么這個企業(yè)必將成為三水最好的房地產(chǎn)企業(yè)，成為開發(fā)的領(lǐng)頭羊。3、管理水平較低三水房地產(chǎn)的綜合管理水平都較初級，其實(shí)房地產(chǎn)是一個典型的管理出效益的行業(yè)，隨著競爭的加劇，中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入綜合競爭的現(xiàn)在。管理指的是企業(yè)和行業(yè)的全方位運(yùn)作而不僅僅是某個局部，管理上必須是全能冠軍的追求和標(biāo)尺。所以，營銷和管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)的兩大決定要素，必將引領(lǐng)三水地產(chǎn)走入到新時代。

表明，象廣州等成熟城市一樣，簡單的比地段和低價的時代將過去，三水房地產(chǎn)將從管理各項工作做起——即進(jìn)入“全能冠軍”時代。如果有一個企業(yè)從各項管理綜合素質(zhì)做起，并做到最好，那這個企業(yè)將是市場必勝和長久的勝者。

第一轟部分級、三裁水區(qū)院房地逆產(chǎn)態(tài)孫勢分柏析第三犧章、偉三水解房地楚產(chǎn)現(xiàn)樸今樓淋盤綜猾合分月析四、靜三水訴房地合產(chǎn)樓塌盤區(qū)融位交顆通分吃析名稱區(qū)域人文社會狀況交通綜合評價千葉花園三水區(qū)的綠肺和郊外公園屬于郊外。只有開發(fā)商配置3部中巴到市內(nèi)未來最佳人居區(qū)域，現(xiàn)因交通瓶頸而難被認(rèn)知匯豐豪園區(qū)位偏遠(yuǎn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和散亂工業(yè)區(qū)過江過橋，交通不便，只有3路公交車區(qū)位欠佳，江的阻隔與橋的限制，認(rèn)知度一般半江花園城市新興和未來中心區(qū)。處于城市中軸線核心距老市區(qū)僅數(shù)分鐘。交通方便新興區(qū)域，認(rèn)知度已較高西豪居花苑區(qū)域人文社會狀況交通綜合評價小結(jié)啟：1、孝三水某區(qū)市悟民不尋具備勉現(xiàn)代牛居住塌生息皇的思艘想和翻習(xí)慣從交陸通和閥區(qū)位嚇來說乞，三奪水城奴市中百心區(qū)挨才1布6平腦方公沖里，獸范圍擦極小杰而大柳多地剃方都崖離中辛心區(qū)棗很近波。三耕水老水城區(qū)剩已空耕間極題小，習(xí)除千犧葉花哭園外椒都不寨存在查交通姥問題酸。表明蠻三水握市民味偏愛粗就近飯工作磁，偏秧愛老丹城區(qū)犬，暫臘時不棗具備攻向郊撓外居券住的掏現(xiàn)代澤思想劑和認(rèn)即識。2、青三水旺區(qū)房獵地產(chǎn)缸發(fā)展技必須限培養(yǎng)栽市民冷現(xiàn)代芳居住睡的思嚼想而對黑區(qū)位處的認(rèn)攔知和猾趨同光，是告現(xiàn)代濟(jì)房地域產(chǎn)發(fā)理展的隆支撐表因子旨。對驕消費(fèi)笨者來乘說，榨對區(qū)閉位的堪認(rèn)同瀉是其勉購買侄的關(guān)漢鍵，晴而如怪何讓侮消費(fèi)妻者認(rèn)仍同，跑是三樣水下程階段策懂策桿略的頑房地釣產(chǎn)公諷司的沈重大扁策略揉根據(jù)席，區(qū)堆位的斗營造界是策吳略中商的中細(xì)心。表明抽三水斧房地側(cè)產(chǎn)的輝發(fā)展歐中，牛居住針?biāo)枷胨]的培密養(yǎng)和莖市場太習(xí)慣塘的營摘造是梯必將來之途惰，人呀們的穩(wěn)觀念是和習(xí)慈慣必劣將隨亡現(xiàn)代攻人的缸居住幼和生便息理論念而僵改變瓦。第一糕部分懷、三酒水區(qū)帳房地帝產(chǎn)態(tài)今勢分祥析第四醒章、明三水級房地陡產(chǎn)需醉求分灶析一、例三水押房地見產(chǎn)顧傍客分絕析三水現(xiàn)階段房地產(chǎn)顧客（階層）分析表顧客階層類型顧客類型特征描述收入及家庭組合狀況顧客分析綜述一、企業(yè)老板社會金字塔尖較富裕者很高，多人購買或自建別墅和豪宅二、公司管理人員、白領(lǐng)公司高管、白領(lǐng)數(shù)千元至數(shù)萬，多人主力購房者三、公務(wù)員（含教師等）公務(wù)員及教育、醫(yī)療人員數(shù)千元至數(shù)萬，多人主力購房者四、個體經(jīng)營者個體經(jīng)商人士數(shù)千至數(shù)萬，多人主力購房者五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的人士數(shù)千至數(shù)萬，多人主力購房者六、外來白領(lǐng)外來公司管理人員數(shù)千至數(shù)萬元，單人次主力購房者七、外來務(wù)工者外來基本打工人員幾百至千元，單人次主力購房者八、僑胞或海外關(guān)系人士－－－九、其他購房者－－－第一塌部分允、三隆水區(qū)暈房地氣產(chǎn)態(tài)兆勢分餡析第四花章、憶三水笑房地踢產(chǎn)需糕求分聰析二、閥三水腥區(qū)房毯地產(chǎn)送市場是需求菠分析（一劫）、常三水伙城市鑄化發(fā)駛展的獅本地私消費(fèi)該需求三水膀區(qū)現(xiàn)汽城區(qū)蛙面積哨才16平方磨公里潮，三升水區(qū)信城區(qū)單人口90年代抓是10萬多宮人，邪而現(xiàn)柏今達(dá)誤到20萬人壯以上躺，十些年中爪幾乎狹翻了餐一倍辱。隨著淡三水愉城市絮社會員、經(jīng)京濟(jì)的譯發(fā)展絞以及撕三水峰作為員廣佛多都市傍圈的芽重要稈制造保業(yè)基脆地，哪必將踢帶來狠大量情的外涼來人辱口進(jìn)百城。繪未來柏急劇范增加瓦的幾型種外棵來人費(fèi)口類針型分量析如謙下：尖生產(chǎn)啊制造纖業(yè)的家企業(yè)悉家、陽高管較；生扛產(chǎn)制診造業(yè)秘的技疼術(shù)人留才；咽公司駕白領(lǐng)揮；商拆業(yè)等跑服務(wù)存業(yè)的醫(yī)高層雙。而晉農(nóng)村妄人口休進(jìn)城晚購房沉享受暫城市書生活役更始共大勢華所趨憶。根據(jù)丘三水先區(qū)政僅府響宣應(yīng)中辱央號青召，場加快余城市間化的廣建設(shè)扣步伐鏡，今煙后若懶干年囑內(nèi)三顆水城請區(qū)將秤新增14萬人旗，以浴人均吧居住8平米皇計，遭將需攔要近散百萬的平米睬的住允宅，竭而近其幾年芽，三絨水每券年的把房地驢產(chǎn)銷鏟售量海不過粥在17萬平侵米上島下，加需求芬量年團(tuán)增長位率有羞望達(dá)選到30％以府上。（二夕）、歌三水謠城市柏發(fā)展每的外犧銷消為費(fèi)需爬求三水珠區(qū)作肆為大狀廣州以三十考分鐘類內(nèi)的損城市梨，三稿水以徒其優(yōu)歸良的壁自然趨資源殼，必籮將在櫻將來壟成為玻大廣伴州的滑后花汁園，琴這是協(xié)一個皆必然撿趨勢眾。在麻今后份三五亞年內(nèi)繩，隨語這大微廣佛雕經(jīng)濟(jì)減圈的蘿成型隨和聯(lián)聯(lián)動，押三水紅區(qū)必取將在霞不久匯后成好為大賭廣州疤的一待個后肌勤和低居住見休閑抹區(qū)域僅。本章郊小結(jié)禁：所以匠，三戒水房訪地產(chǎn)澡今年廢以后凍的市賤場相耗當(dāng)巨晌大，透根據(jù)捆目前想的市斷場情體況，冤今年晨后的笨房地災(zāi)產(chǎn)市搭場開缸發(fā)量潤只能疾提高穴，并隸根據(jù)靈市場扮需求汽對產(chǎn)盜品本聞身進(jìn)優(yōu)行調(diào)鄰整和挺創(chuàng)新壞。三水擦未來窗的房搞地產(chǎn)惡市場遠(yuǎn)需求疼十分秀廣大頌，前深景十純分廣修闊。18第一痕部分考、三評水區(qū)奪房地嫂產(chǎn)態(tài)雕勢分跪析第五塌章、易三水桃區(qū)土盤地資菜源分司析一、利老城汗無空駐地二、招新城測區(qū)余惠地很雅少三、撓舊城逼改造趴和舊佩廠外醋遷的獎可能吸性四、亡三水秧城市熟發(fā)展這只有廳郊外姑才有任土地夕資源本章漸小結(jié)勢：從土當(dāng)?shù)刭Y壓源的鬼存在以而言龜，現(xiàn)急新城家區(qū)的有土地經(jīng)已極挎珍貴聰，應(yīng)盾該設(shè)樸法獲罰得。殘而對場城市滲周邊幼的土幻玉地，匙應(yīng)以戀緊鄰猾市區(qū)慰為主暖，加瓣緊獲攏得。19第一椒部分況、三品水區(qū)技房地疊產(chǎn)態(tài)昏勢分餅析第六堆章、室三水遠(yuǎn)房地儉產(chǎn)現(xiàn)悔今所稼處的命階段一、鵝中國志房地忠產(chǎn)發(fā)沿展的選三個松階段綜觀南中國廢的房畝地產(chǎn)局市場姨，發(fā)微育得掩最成衛(wèi)熟的疏是廣利州、口深圳或、上脫海等盒發(fā)達(dá)眠城市牲。這趟些城撤市經(jīng)蒜歷了蛋近十袖幾年獸的發(fā)錯展和斯摸索飯，領(lǐng)誕先形柱成了燙比較繼成型替的市智場競瀉爭機(jī)碎制。居我們攻可以阻從這秧些城嬌市經(jīng)起驗(yàn)中阻總結(jié)箱出房爹地產(chǎn)順市場陪發(fā)展撓的幾漸個階傭段：中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段

市場發(fā)育程度短缺市場供求平衡、相對飽和過剩市場（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段家居環(huán)境服務(wù)管理文化生活方式買家認(rèn)識階段認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理認(rèn)品牌競爭層面提升資源（土地）銷售設(shè)計資源整合全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項目公司專業(yè)公司管理公司全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見摸不著但感受得到20第一舟部分貸、三衡水區(qū)間房地?fù)]產(chǎn)態(tài)顯勢分漿析第六纖章、齒三水輝房地算產(chǎn)現(xiàn)音今所音處的暢階段二、畝三水危房地刊產(chǎn)現(xiàn)貿(mào)今所盞處的辱階段根據(jù)勇我們亭的分謊析和柱評估億,三確水房株地產(chǎn)芒目前炕所處因，顯條然是雅第一掉個初漲級階渡段:三水房地產(chǎn)目前所處的第一初級階段

階段階段特征說明一、從市場發(fā)育程度，是"遠(yuǎn)未飽和"階段各樓盤的銷售情況表明，市場發(fā)育程度遠(yuǎn)未飽和，甚至有"相對短缺"特征。城市化及三水發(fā)展必將提高市場發(fā)育程度，進(jìn)入真正的房地產(chǎn)時代。二、從樓盤質(zhì)素，是"初級產(chǎn)品"階段各樓盤產(chǎn)品、配套、園林等，呈典型的房地產(chǎn)初級產(chǎn)品特性。三、從買家認(rèn)識，是"地段、家居"階段消費(fèi)者大多買房為安居，買家大多只認(rèn)"地段、家居"的基本居住、工作方便功能。有少量開始追求享受，但產(chǎn)品和市場遠(yuǎn)未達(dá)到認(rèn)"環(huán)境、服務(wù)和品牌"階段，離真正的現(xiàn)代房地產(chǎn)時代很遠(yuǎn)。四、從競爭情況，是"單一能力"競爭階段各樓盤只是以關(guān)系拿到的地塊，進(jìn)行簡單單一能力的競爭。五、從房地產(chǎn)管理，是"簡單被動管理"階段各房地產(chǎn)公司，基本上只是一個賣房子的工程隊小組而已，管理的迫切性和管理的功能、效果遠(yuǎn)未體現(xiàn)。六、從追求境界，是"看得見摸得著"階段綜合來說，一切只是看得見摸得著，遠(yuǎn)未進(jìn)入精神和文化的水準(zhǔn)。本章錯小結(jié)誤：三水含房地炎產(chǎn)所芹處的激水平表相當(dāng)羅低，邁市場焦的運(yùn)比作空盯隙相舍當(dāng)大慚，市忘場給爽各房咽地產(chǎn)凡業(yè)企愚業(yè)，佳其實(shí)宵提供廟著極你廣泛牧的機(jī)黑會，設(shè)所以聲，現(xiàn)手階段黃，假幸使有如一個銅企業(yè)鉆，從茄房地障產(chǎn)策閱劃、零產(chǎn)品股、營艱銷、影管理潔各方臉面從冶頭做混起，緩以更忍高規(guī)悔格的方策劃遷、產(chǎn)曾品、妄營銷佩、管炸理去斗經(jīng)營視，必臟將在覽極短濫的時緊間里中，成隆為三庫水房劇地產(chǎn)等的領(lǐng)候頭羊坦甚至留是三倉水相窩對狹脊小市善場的叢壟斷惡者。第二苦部份放、三較水區(qū)思城市拳發(fā)展計態(tài)勢塵分析第一畝章、秘城市究發(fā)展民的三獵個方槳面第二州章、寶三水規(guī)區(qū)城辨市發(fā)就展的判三個江方面耕評估第三袋章、曠三水刺區(qū)城礦市發(fā)遣展態(tài)木勢第四倆章、緞三水汁區(qū)城必市發(fā)濫展和焦房地隙產(chǎn)發(fā)賴展態(tài)休勢方供向22第二陜部分售、三闊水區(qū)量城市輕發(fā)展輩態(tài)勢紡分析第一聾章、圈城市奧發(fā)展舅的三羞個方鉗面城市發(fā)展的三個方面

城市發(fā)展的定位

從目標(biāo)方面：城市發(fā)展的最高目標(biāo)

從規(guī)劃方面：城市規(guī)劃的總綱總譜

從歸宿方面：城市到達(dá)的最遠(yuǎn)地方城市發(fā)展的定性城市規(guī)劃（圍繞城市定位的目標(biāo)和綱領(lǐng),制訂詳細(xì)規(guī)劃）

城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

城市總體規(guī)劃

城市其它規(guī)劃

1、工業(yè)規(guī)劃2、第三產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3、農(nóng)業(yè)規(guī)劃

城市經(jīng)營策略策略和實(shí)施（為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃，而制訂的各項政策和落實(shí)辦法）

城市政策

城市經(jīng)營策略

城市品牌策略

23第二再部分兄、三粉水區(qū)慎城市袖發(fā)展運(yùn)態(tài)勢快分析第二親章、僚三水其區(qū)城俊市發(fā)親展的秀三個噸方面斗評估一、留三水待區(qū)城宏市發(fā)奶展定盯位三水枕初步野規(guī)劃提方案陡，將懇三水蒜城市柜性質(zhì)愿調(diào)整魚為珠懶江三堪角洲剃區(qū)域擇中心龜之一倘。二、腦三水冤城市遭發(fā)展舉的定蠟性靈根據(jù)框以上濫定位臣，三星水區(qū)過定性駕為飲健料、慰旅游蓄等產(chǎn)猾業(yè)為階主的童生態(tài)還型現(xiàn)陡代化遲江濱表城市拜，包醉括：閉（檢一）原、廣求佛經(jīng)劃濟(jì)圈剃制造例業(yè)基刑地口制造躺業(yè)如穗何完擔(dān)成生唐態(tài)的街要求驢，更翅是任遍務(wù)不死輕。?。ǘT）、點(diǎn)生態(tài)勸型觀舉光產(chǎn)搜業(yè)基猾地降定性禿為生泰態(tài)型名城市揭，表口明了規(guī)三水產(chǎn)區(qū)領(lǐng)艘導(dǎo)的忠眼光嚴(yán)。生懸態(tài)城軟市的繩產(chǎn)業(yè)眠經(jīng)濟(jì)半支撐及究竟屆是什悟么？激如何客打造汗經(jīng)營迫符合亮生態(tài)烘型城距市的自旅游為、休推閑、貼觀光扣產(chǎn)業(yè)乓，三奧水區(qū)沿現(xiàn)顯鏟然缺飯乏經(jīng)鎖驗(yàn)，熊路途醫(yī)漫長。第三令章、陡三水吹區(qū)城斷市發(fā)組展態(tài)吐勢三水飯區(qū)規(guī)陽劃中攀,將字城市哥南北箏景觀譜中軸筒線調(diào)夠整到雀三水妖大橋珠以北渴至廣儉三高飾速公糟路沿控塘九差線約呼2公疾里長載的空聲間范歡圍內(nèi)艦。中磁軸線做的調(diào)瓶整帶襲動城腿市近樣期向保西、慰遠(yuǎn)期軌向南攔發(fā)展乒。一、淡三水鋪區(qū)東盜部區(qū)抗域（劃洲頭道）分降析東部蠶地區(qū)水屬于參南海紅，無元須分桃析。二、殲三水選區(qū)西互部區(qū)掀域（掙河口央）分將析西部崇地區(qū)壟河口宣，地刑域過榴于狹扭小，弟不存爛在發(fā)榨展的避可能刮，可其忽略語不議郊。24第二垂部分女、三水水區(qū)窩城市離發(fā)展玩態(tài)勢民分析第三圓章、脂三水襲區(qū)城歸市發(fā)產(chǎn)展態(tài)弱勢三、豆三水膀區(qū)南年部區(qū)芝域（步江南?。┭凶暇糠终疚觯ㄒ幻洠?、糧南部世地區(qū)采自然刊質(zhì)素尚不高南部脊地區(qū)跨的地懂理、樂地貌朽、自我然資催源素建質(zhì)等販，都幻玉比北近部云待東海輛地區(qū)摸差很剖多。（二務(wù)）、妨南部硬地區(qū)解發(fā)展耐只是依合并糧新農(nóng)管村，遣而不鍵是全抽新打塊造在南貼部地霧區(qū)發(fā)敢展三貫水新夠城區(qū)劑，實(shí)衛(wèi)質(zhì)是妙合并關(guān)社會沙主義存新農(nóng)組村，雹實(shí)質(zhì)悼是重針復(fù)中冰國城完市化廊進(jìn)程大中很音多小飼城市釀將工個業(yè)化紹農(nóng)村刑合并躬的老先路和樣歧路迎，收顛效很攪差，低規(guī)劃萍和素吧質(zhì)凌將亂。這種跟被中塊央領(lǐng)套導(dǎo)稱風(fēng)之為裝“城忍市不法象城部市、逗農(nóng)村剝不像增農(nóng)村選”的艦低級野規(guī)劃次建設(shè)依狀態(tài)厭，使綁中國倍小城啟鎮(zhèn)市碰的城俊市化蔥普遍拌處于高“非投農(nóng)村盲非城釀市”求的低團(tuán)級狀期態(tài)，思并在浪此低胳級狀掛態(tài)中錘循環(huán)浙，使命中國紅城市譽(yù)化早討已背蘆離城歲市化增的規(guī)汽劃、泥舒適哭和人絡(luò)文原免則。而真惜正的盤小城江市發(fā)天展應(yīng)租該是嚴(yán)在統(tǒng)興一規(guī)鐮劃中右全新游、高燈素質(zhì)芒、人凱文化柿打造儀。（三乒）、敬南部暈地區(qū)蠟跨江森過橋漿的阻荷礙南部繳地區(qū)煉過橋伙過江里，大舅橋和停江水孫的阻節(jié)隔，捉必使殺人們車出行州、生寸活和任時間噴成本椒大為污提高去，尤另其是碰時間殺成本原和心柳理距賀離方籍面。嫩所以餃，對更范圍酬很小財?shù)娜人潜鄱韵?，城園市北值部地廟域廣俯大，備且距萄離市懂中心份不過宗五分裙鐘內(nèi)遭車程仗。所隨以，災(zāi)市場糊顧客杏在近供期內(nèi)決必定勁選擇惕向北達(dá)，而和城市飾開發(fā)丙必將賄跟隨圍顧客翠步伐戒向北稼。故此衫，對餃范圍絲式很小扣的三朵水城溝來講掠，若姑干年啊內(nèi)城栗市發(fā)體展難晉有向悲南大歇幅度劣移動柄的可市能。（四妹）、途南部鹿地區(qū)燦只是迎發(fā)展須的次肌方向所以價，綜爸上所丟述，澇南部辛區(qū)域結(jié)會可帶能是號三水梨發(fā)展絨的次尺要方弟向。元起碼版在若省干年椅內(nèi)難束以做灰到。25第二崇部分霞、三宏水區(qū)子城市此發(fā)展探態(tài)勢傅分析第三杰章、曾三水另區(qū)城堅市發(fā)狀展態(tài)揮勢四、挪三水室區(qū)北豈部區(qū)晴域（青云東此海）澇研究劣分析（一備）、倉云東分海地僻區(qū)的捆區(qū)位碎優(yōu)勢云東慮海地豪區(qū)緊塑鄰三部水城慌市中鵝心區(qū)庫，在叢現(xiàn)今見三水賣周邊速區(qū)域脆中具值備一顆獨(dú)一乎無二圓的優(yōu)齊勢。（二鳥）、影云東淹海地虹區(qū)的且基礎(chǔ)艱優(yōu)勢云東爭海緊哨鄰三經(jīng)水城益市中權(quán)心區(qū)雕，北查接南搖邊樂鼠平等駛重鎮(zhèn)倘、緊績貼廣鋤三高佳速路燃，區(qū)天內(nèi)的磁基礎(chǔ)編條件盤布設(shè)將和基叔礎(chǔ)設(shè)騙施已食具備慨，成贏規(guī)模拋開發(fā)遞的條宅件基墊礎(chǔ)。（三洽）、拼云東爹海地崖區(qū)的儀地理濫優(yōu)勢云東域海地晌區(qū)地何理及第地貌旬資源什極其圾豐富嬸多彩蝦而珍渣貴，悲植被廁森林尊和水求資源烤極其虎豐富吐，堪組稱珠再三角協(xié)地區(qū)們第一壓。（四菠）、睜云東陡海地雪區(qū)的倡空間嚴(yán)優(yōu)勢云東辯海地嶺區(qū)幅嶼員廣紡大，顛達(dá)8夠0平櫻方公里里，想?yún)^(qū)域奸內(nèi)人佩口少蟻，大匆多為照原始傻地貌際，丘吐陵，情可持款續(xù)發(fā)衰展空冶間很景為廣木大（五閉）、枕云東循海地庸區(qū)的螺成片斷開發(fā)釘優(yōu)勢云東從海地仇區(qū)幅閘員、仙資源叔、區(qū)隨位、拼地理旅幾大嘉關(guān)鍵震因素隆都表澆明，下云東獲海地涂區(qū)最害適合敢作大帥規(guī)模膜的連夠續(xù)開問發(fā)，歡成本毀低、豆效益廊高。可以說在一荷片白室紙上急，全掌新規(guī)爸劃和笛打造宴一個江，最賭符合鎮(zhèn)三水右城市穴化發(fā)名展需棄要的襯“山律水新水城”迅。（六為）、麻云東似海地渴區(qū)的鎖綜合鎮(zhèn)優(yōu)勢所以傅，三扯水政拳府將或云東案海地鑼區(qū)辟博為獨(dú)匠立的濾行政奇區(qū)，案以三拖水區(qū)歡內(nèi)的牢“特評區(qū)”地來對競待，亞和規(guī)獲劃定溜位，兇這是去很正轉(zhuǎn)確的中。云賣東海汗無論飯其資污源優(yōu)桌勢還燭是地畜質(zhì)，偏都應(yīng)售該成慮為一辰個現(xiàn)音代最瘡適宜貸人居吐住生帥活的惕區(qū)域母。但脅關(guān)鍵質(zhì)是云平東海待的發(fā)鞠展未漁來是店什么聽？過巧程怎淋么樣慌？現(xiàn)液今怎緒么操惜作？包括艦對云提東海匪的規(guī)刑劃實(shí)戚施，益應(yīng)都拔是個少難度擦極高叔、高突度極災(zāi)上的痛大工遮程。奧這是滋對云傘東海瞇地區(qū)襪的定邁位和誘定性彼。我下們將房誠在后嬸文研禿討。就現(xiàn)貌今分部析來乘說，墨云東左海地怪區(qū)因謎具備涂得天扶獨(dú)厚鏟優(yōu)勢袍，而頸必將享成為營三水呀發(fā)展趁的主音要區(qū)催域和伍方向第二伴部分她、三及水區(qū)宅城市干發(fā)展復(fù)態(tài)勢蒸分析第四知章、誤三水理區(qū)城倡市發(fā)輩展和羊房地想產(chǎn)發(fā)崗展態(tài)初勢方盈向一、巨“近熱期向堤北”城市袋發(fā)展教的策耍略和稱實(shí)施強(qiáng)，往旺往只遣以市銀場為謙準(zhǔn)?？涫袌鰧さ哪_快步會甘書寫曉規(guī)劃刑，以倉廣州薄的規(guī)毀劃為執(zhí)例，隨政府藍(lán)以發(fā)械展東首部為圾主要作規(guī)劃目，但偶廣州私番愚我的華豈南板分塊，迷卻和爪政府鏟的規(guī)年劃戰(zhàn)方略相品反。三水拉北面頌的云構(gòu)東海填區(qū)域劈燕，注抓定是權(quán)三水廉城市軌和房膀地產(chǎn)甚發(fā)展聯(lián)的主炸要區(qū)炊域。勞市場始的腳賭步不愁可阻違攔。二、轎“遠(yuǎn)憲期向桂南”向南婆應(yīng)是揮城市常發(fā)展陽的長竭遠(yuǎn)戰(zhàn)睜略規(guī)谷劃，華所以難說，臂規(guī)劃犧作為丙戰(zhàn)略價是可殼變可饅修正葉的，箏對小犬城市服三水謹(jǐn)而言嶄，市艷場的褲顧客鞠會最凳終決炸定三視水城負(fù)市往飯哪個榮方向愿發(fā)展揭。所以尸，綜耽合根范據(jù)三悟水總螺體規(guī)具劃，啄綜上欣分析李，三劣水城絡(luò)市發(fā)薯展總戶體方海向應(yīng)氧是：“向橡北為幸主、財向南之為次池”或片者說幫“近繪期向振北，萄遠(yuǎn)期女向南型”。第三煮部分峰、三誘水區(qū)于商鋪腔市場怨分析第一察章、城市看化帶棟動商伙業(yè)的齒巨大殺發(fā)展三水姜區(qū)中狀心城懲區(qū)面勢積達(dá)與16鞠平方謙公里緩，總曲人口州近2奇0萬振人，圖比9默0年估代的多10爛.6教5萬標(biāo)人增怒長8澡2.鄭2%石,城絹市發(fā)橡展過失程中茶的人瞧口聚勒集效管應(yīng)己從相當(dāng)寒突出特。隨您著三補(bǔ)水區(qū)立經(jīng)濟(jì)誰的進(jìn)存一步伏發(fā)展圖，城拆市化題水平苦進(jìn)一效步提反高，帆城鎮(zhèn)叢居民土總?cè)算~口將蛇大幅罰攀升災(zāi)，消財費(fèi)水笨平將慎更上揚(yáng)層次級，三當(dāng)水城侍區(qū)商榜業(yè)將活面臨鵲發(fā)展傷的巨搶大空畢間。第二昆章、螺老城降區(qū)商怖鋪空漂間已絲式飽和由此故可見蟻，三塞水區(qū)患老城粉區(qū)，叢市場惰和流房誠通空橡間幾爬近飽瞎和；碑而在單城市該新的刻發(fā)展拜中心酒城區(qū)像，整飼個流而通市艘場仍垮有較慰大的獨(dú)發(fā)展腿空間笑，卻健沒有集形成鴉較大拜型的蜘系統(tǒng)擔(dān)化商建業(yè)市嬌場（滔如大狹型的姿超級輛市場良、購藝書中溝心、眠休閑縣娛樂熄中心暫等）夕。第三垂章、鬧新城魯區(qū)商企鋪潛聞力很灰大隨著屋經(jīng)濟(jì)膠發(fā)展舅、人遍口增撲長，枝消費(fèi)答水平恭提升籠、消襯費(fèi)能墾力加蠶大。擔(dān)三水貝商鋪?zhàn)璋l(fā)展療大有華可為重。充分永發(fā)揮倚新興烈城區(qū)面的優(yōu)脊勢，欄建設(shè)橡規(guī)范紅的、鼠高檔我次商吐場，絡(luò)提高岸商業(yè)飽集聚幼能力盛，是屯加大嚴(yán)三水控區(qū)城兄市化幸進(jìn)程年，促凳進(jìn)城孝市中派心區(qū)棗北移灣，擴(kuò)毛大商兵品流倚通規(guī)陰模和桿總量課，提曉高社雨會消苗費(fèi)能片力和拆新型鏟城區(qū)趕人氣金集聚鄉(xiāng)豐力的迷一種扛有效陶途徑遠(yuǎn)。第四筒章、罩健力院寶北撓路商秋鋪前耀景極侍佳金盛肌城市否花園杏(健和力寶綿北項椅目)夕策撤劃、無規(guī)劃團(tuán)方案29目錄第一可部分滅、項膏目地捧塊概蛙況鋪第二以部分秘、項擔(dān)目建自設(shè)要煉求走第三蜜部分螺、項撤目定遵位模丙式分異析連第四意部分銹、項目昏定位對八個警策劃門方案肆的分尚析第五彼部分范、項目條八個濱備選違方案稱的最臂終比犯較30第一申部分棵、項捧目地康塊概稍況第一遮章、吧項目慣地塊蘋概況一、稿項目印地塊頓區(qū)位宇狀況項目釋地塊動處于稻新老船城區(qū)嘗的聯(lián)鋒結(jié)處錘，同章時承中受新套老城稍區(qū)兩啦個板浴塊樓哪盤的欄競爭漿壓力槽。項想目在糠立足棚老城穴區(qū)樓茄盤的族市場災(zāi)定位玻的同僑時，怕也要查著眼睬于新跳城區(qū)新樓盤棕的市黎場定算位，魯采取親智慧科而策它略的虧手段坐，既售在老忍城區(qū)勵樓盤駕中脫乳穎而倍出，跌又提擊高與交新城失區(qū)樓呼盤的桐對比窄競爭即力。31第一暢章、己項目恥地塊除概況二、歐項目貪地塊腔概況項目哲地塊太位于倍三水翼區(qū)新?lián)斐鞘写逯行臉穮^(qū),吃北近暖廣三墓高速致公路拒，占疤地5蠻36處0平德方米聰。項目熟地塊傾西面著為三戶水南腔北主朱干道忽健力齡寶北扶路，妖北為框東西禁主街喜之一球的德國興路乞,南別面是華一般錦性街焰道東償西向疼的康手樂路老，東荒面以密無名規(guī)小道深與建限成住護(hù)宅隔蝦開。類項目頭位置基極好核，在執(zhí)兩面巷主干匪道上睬建商繪鋪大穗有可鼻為，辨收效謊會很低好。漿項目中是三真水中逮心城爬區(qū)不騰可多由見的胳商業(yè)諷寶地底。32第二具章、項目扣周邊蚊市場逗分析項目普地塊當(dāng)周邊主要鳳樓盤示意闊圖33（一魚）、唇周邊訴樓盤掃總體蘋特征第二付章、挎項目豪周邊衡市場希分析一、紙周邊渾住宅軍市場畢分析規(guī)模情況樓盤名稱西豪居花苑金本健力寶北占地面積估算2萬平米幾千平米總建面積不詳不詳產(chǎn)品特征外立面黃色，立面普通單調(diào)土氣黃色，立面普通單調(diào)土氣園林綠化率20％，樓間沒綠化無配套幼兒園無物業(yè)管理無無小結(jié)廢：本案劫周邊住樓盤減情況出大致餅如下蓋：1、趣健力梢寶北筒樓盤角規(guī)模袋都很構(gòu)小，骨以商料鋪為以主，呼住宅翼為次尋；2、犬如果療迎合頑周邊榴市場慌情況最，小規(guī)特模，群多層鞋低檔裙洋房演為絕座對市紡場主闖流，建普節(jié)通多慨層是濟(jì)追隨飲大流妨的必是然；3、云周邊鉤樓盤率因土顛地珍膽貴故備無綠傍化；4、男健力哥寶北壺樓盤挑產(chǎn)品殖立面帖普通在，基純本沒奴有配鳴套、尾物業(yè)今管理腎。故本累項目霧應(yīng)依稻據(jù)以狐上情缸況，膏作為段項目甜定位倘的重谷要決渡策依嘆據(jù)和噸標(biāo)準(zhǔn)測。34（二傷）、袍周邊疤樓盤膛戶型很設(shè)置條特征第二銹章、喪項目莊周邊己市場餐分析一、撲周邊怪住宅博市場概分析小結(jié)廁：1、負(fù)戶型鳥：三倒房占廚絕對駱主導(dǎo)料?，F(xiàn)有暫市場顆三房小為主攻，二絨房與朗四房永（復(fù)費(fèi)式）你作補(bǔ)關(guān)充。2、爽面積構(gòu)：二面房面控積以宗65爸～9冰0平積米為捆宜，才三房懶以1零00黨～1聯(lián)40完平米屬為宜民。故本渾項目泰在進(jìn)膽行戶釀型設(shè)漲計時理，以擦多個距戶型恢、每釀個戶袍型多蘭個面我積類慎型為議指針靠，以肥使顧住客有者一定拐的選拐擇空貢間，挑使每行個顧蹈客都不能找簽到適舞合的吃面積叨與戶種型。樓盤

戶型

兩房兩廳

三房兩廳

四房兩廳

金盛花園二期

套內(nèi)面積（㎡）

70.1289.74～94.69149.53比例（％）

28.2％64.1％7.7％西豪居花苑

套內(nèi)面積（㎡）不詳不詳不詳比例（％）

不詳不詳不詳金本健力寶北

套內(nèi)面積（㎡）79．94117．26無比例（％）

52.2％47.8％匯豐豪園

套內(nèi)面積（㎡）68.51～9077.83～114.54170.78（復(fù)式比例（％）

約4%95％復(fù)式約1％35（三廢）、善周邊帝樓盤候銷售泳情況倘特征第二班章、罰項目劃周邊節(jié)市場背分析一、志周邊凡住宅殖市場鴿分析小結(jié)乳：1、將高銷溪售率健力狡寶北桃是新爸城區(qū)敗旺地烈，銷涉售率墳高，番市場聲有保崗證。本項址目住邀宅銷盡售問楊題不工大。2、逗低價性位以機(jī)賣商沾鋪為點(diǎn)主周邊屆多層乳樓盤陸單價輝介于汪98稀0元殃到1旨70趙0元匯之間盡，多覽層、衣低質(zhì)眼、低株價位鋪的銷表售特另征。本項耕目住挑宅定磨價位驅(qū)要參聞?wù)找蕴蒙锨樘記r。名稱價格（元/㎡）銷售情況最高價最低價均價銷售率銷售綜合評價匯豐豪園多層：2440小高：3000多層：1100小高：2400多層：2000小高：2700銷售率超85％；三房七成、二房七成多銷售尚可，是城中心最新一個盤，質(zhì)素尚可西豪居花苑約17001100約1500銷售率95％；三房余6套、二房余2-3套低價位，銷售進(jìn)入尾聲，僅余八九套頂層金盛花園二期19001700約1800銷售率七成銷售尚可金本健力寶售率九成多銷售進(jìn)入尾聲36（四銅）、閉周邊俗樓盤例營銷刷推廣暗特征第二求章、痕項目并周邊洪市場梅分析一、買周邊巖住宅鞭市場廈分析健力賽寶北觸樓盤眉營銷聞推廣袍和營筆銷管狐理都蘋很差歷，水將平很己初級稻。本項余目將亂在營撐銷推兆廣方燭面，屠比競熊爭對雹手取己得更翅大進(jìn)穴步。二、山周邊井商鋪懂市場飼分析略。桑本項歲目商偉鋪銷予售無急問題堤。37第二漁部分赴、項霜目建縫設(shè)要咐求一、僵地價地價輝很高土，只絹能遵室從高寄容積鬼率。二、店商鋪商鋪瓣為主慢，住竄宅為狗次。三、賊銷售竭效率銷售棄率要誤高、支銷售覽速度嗓要快同。四、絡(luò)產(chǎn)品搖及規(guī)俊劃素集質(zhì)產(chǎn)品朝及規(guī)絲式劃質(zhì)放素要副領(lǐng)先琴。38第三森部分凍、項床目定蔑位模必式分撥析第一排章、史項目嗽定位揉的模震式第二美章、憑項目居定位換的模顆式分況析39第一營章、招項目酸定位角的模買式第三呈部分姥、項滾目定墨位的可模式云分析經(jīng)細(xì)慨致研接究，果項目競定位匪三類呼模式生可選建擇：一、俗商鋪育與住吳宅的癢模式商鋪歸與多時層住居宅的條方案商鋪世與高鎮(zhèn)層住謝宅的培方案商鋪畜與多寬層、舌高層芹住宅輝的方慎案二、仙商場膜與住舍宅的償模式商場系與多計層住浸宅的沖方案商場姻與高豬層住擱宅的膽方案三、任純商煩場的腿模式商場除方案菜市薪場方肥案小結(jié)頸：項目謙定位君不過圈在以行上三畝大類吧模式壤中篩翁選。40一、斯商鋪藥與多瘡層住偶宅的寒定位模式第三凈部分錢、項白目定門位的眠模式同分析第二容章、禿項目島定位那的模你式分道析（一順）、習(xí)商鋪湯與三矩排式正多層來的方娘案1、鴨定位譜分析（1生）、匙優(yōu)勢A、不考行慮綠泊化、慰產(chǎn)品根高素誘質(zhì)等廢，是乞經(jīng)濟(jì)嘩上最懂簡明材、快際速、暑有效蛾的方日式B、銷售謹(jǐn)率高和、銷濁售速彎度快命，符兆合本駕項目鍛追求吼的最丙大經(jīng)狠濟(jì)利朗益原績則（2寺）、掩劣勢A、三橫稍排式比住宅溜，造市成空臥間狹宜窄，喇十分膀難看倚。B、商鋪袖加低星價低拘質(zhì)多將層，綢依然叉走不賣出三咐水房很地產(chǎn)刮低檔忙低級回怪圈夢，為敬了經(jīng)練濟(jì)原侵則犧拖牲產(chǎn)凍品高片質(zhì)的奏原則描，于豬金盛殲做第窩一品饅牌的稱地產(chǎn)斜商不漁利。C、本案補(bǔ)最多俯在細(xì)召部上伯超過輔別人跡，在展規(guī)劃贊上已以無辦激法，井最終朽不過真一個棵低價叉低質(zhì)畢小盤籠的翻滑版。2、合定位尸結(jié)論本方江案符牌合本拴項目臣的銷榆售效竹率要餃求，碧可能竿作為從預(yù)選皺方案傅之一圍。（二恩）、伏商鋪于與圍阿合式幕多層唯的方猴案1、啟定位限分析2、錦定位己結(jié)論項目乎規(guī)劃頃太過土氣簡，不臟能考縮慧慮。41二、桑商鋪冰與高邪層住沾宅的擔(dān)定位模式第三際部分?jǐn)R、項滿目定謝位分侍析第二蕩章、行項目就定位鈔的各棍方案飼分析（一絮）、不定位稈分析1、冒電梯溝小高孕層方茫在三濫水的扇趨勢對于要電梯兔高層癢是不應(yīng)是符曾合三感水的捐現(xiàn)狀印，我濱們認(rèn)快為電善梯高親層是屬三水花區(qū)房瞞地產(chǎn)踐必將館趨勢懂，隨區(qū)著郊河區(qū)大許盤的葉景觀馳化和育低容陜積率疏化，扯三水傲市中柏心房瞇地產(chǎn)邀必將席走到源高層攝電梯義房的數(shù)時代舍。以負(fù)三水世房地跌產(chǎn)現(xiàn)零狀，粗在市脹中心暈地王御地帶企，打熊造一蔥個最逗佳性遇價比紙的高梳層住松宅應(yīng)陰完全撞可行舍：（1榜）、仗人類耽誰都妻不愿侄爬樓盯受累堡，坐由電梯屈上下頃是現(xiàn)很代城責(zé)市文蕉明和略享受橡的本樓能；（2支）、連電梯網(wǎng)高層并在三坐水不鏈?zhǔn)茏飞蹬醯脑僭驀侨扑烤鹊禺a(chǎn)份水平祝低，輛高層跪作為排點(diǎn)綴逢和提貢高容叼積率疫的手傅段在乓極少溉量樓殼盤出扛現(xiàn)，心但產(chǎn)搶品和旦服務(wù)們都差歇距很饒遠(yuǎn)；三水霧高層些不是暈市場接不行撕，真樣的是只產(chǎn)品掌不行廉，不態(tài)能追江隨消招費(fèi)者靜需求瘡，當(dāng)客然無賢人問貞津；（3酬）、炕三水峽到目再前為稼止，裁還沒可有一催座真勒正的還高層娛住宅漢，更雜別說桶綜合距較佳朗的高發(fā)層、倆更何羞談豪裂宅類聾高層剝；如果態(tài)有一豎座精導(dǎo)心打鏟造出滑最佳劈燕性價膊比的隙高層氣房子六，哪賀怕貴志一點(diǎn)原，一摔定會剖得到纏市場孝的追芒捧。（4見）、沸電梯毫高層陶是城么市中店心區(qū)餅的必?fù)?jù)將趨誕勢；（5屈）、描市場爺差異向化是稿三水邁房地作產(chǎn)的廟必將兩趨勢散；（6嚴(yán)）、案本項仔目在梢市中震心地他王位巾置，吩具備煉得到前市場歉追捧員的地簽理條霉件。42二、氧商鋪絨與高逗層住稍宅的母定位模式第二游章、健項目畝定位鋸的各院方案夜分析（一清）、修定位填分析2、賤本方正案的漫優(yōu)劣古勢分陪析（1用）、場優(yōu)勢A、電梯維高層股只要恐按策糊劃進(jìn)鍋行建斃設(shè)運(yùn)嚇作，冰價位陷可升貝上來靜，避筍免現(xiàn)蠻在低曾質(zhì)低匙價多查層的喊產(chǎn)品皮狀況書，在眾經(jīng)濟(jì)否上獲借取更宗大效他益；B、電梯股高層劃可真員正打糊造一紙個較桃好的零房地腦產(chǎn)產(chǎn)攜品；D、電梯薄高層笑可進(jìn)邁行從疼容的默規(guī)劃蒙，可盟規(guī)劃使會所答、園泉林等捆；E、電梯捉高層她銷售攻經(jīng)濟(jì)卷效益摧遠(yuǎn)大挨于低殲價多側(cè)層，廚只存枕在銷改售速蔥度的蓄比較狐而已獨(dú)，所者以，腿應(yīng)認(rèn)裳真考威慮。F、電梯裳高層仔的優(yōu)揮點(diǎn)可要與多務(wù)層的窗銷售皂率高餐、銷闊售速畏度快炒的優(yōu)暴點(diǎn)比值較沖或抵；G、可兼祝顧經(jīng)丘濟(jì)效骨益和間品牌框效益篇，有釣益于算金盛割地產(chǎn)劃品牌故的提期升，鐮有更滋好的炭社會激綜合格效益收。（2扶）、記劣勢A、在成霞本上剪比多詳層要位高；B、在操核作上叼比多五層復(fù)斥雜；C、在運(yùn)弟作上串比多氣層要礎(chǔ)多付悔出心餅力；D、在銷挺售速筑度上霜比多盡層可壯能要押慢些寨；E、在銷綱售率末上比精多層謊目前疼尚未脾被市右場驗(yàn)竟證；F、項目灶完畢確時間纏上比梢多層奔要長鹿；G、在總偶體上段看似蔑乎比快多層各多了關(guān)些麻逢煩，怨但絕禾對不句是風(fēng)拋險。（二寇）、奏定位撲結(jié)論本方春案因仙高層茶住宅希的銷似售效錘率未手被市變場驗(yàn)育證，羽故應(yīng)紐奉作為聯(lián)預(yù)選狼方案封再考括慮。43三、貫商鋪旺與多沖層、專高層龍住宅永結(jié)合臟的定柱位模式第三冤部分愧、項開目定雷位分葉析第二換章、類項目太定位奇的各各方案衰分析（一專）、播定位理分析1、競優(yōu)勢（1竄）、咳多層幅、高每層結(jié)帶合，謙容積聯(lián)率可榜保證院，而恥產(chǎn)品轉(zhuǎn)豐富棚，多強(qiáng)高層濫兼顧貌。（2轟）、蠻可有柏綠地瀉做園喪林提社高項累目素虧質(zhì)。2、適劣勢依然至面臨旗高層復(fù)銷售斤的問蜻題。（二錄）、喘定位鉤結(jié)論本方襲案既趙可兼述顧項襲目的顏容積斧率，胖同時抬有高定、多只層使秩產(chǎn)品墨全面進(jìn)豐富叔，故側(cè)可作厲為最舌佳的澇預(yù)選潑方案益。四、拘商場閑與多必層住嶼宅的胖定位模式（一妥）、納定位撈分析1、面優(yōu)勢商業(yè)裹物業(yè)變的規(guī)溜劃面房誠積增覺大。2、逐劣勢商場謊的銷浙售難堂題不掃符合倦本司狀的經(jīng)仿營原叉則。（二窗）、瘦定位粱結(jié)論本方姨案因窯商場悶不利宴銷售困因素早，不宜作考伯慮。44五、商場勾與高怕層住遷宅的定位濾模式第三撲部分卵、項丑目定誼位分指析第二躺章、蠻項目隨定位糞的各處方案識分析（一細(xì)）、條定位沃分析1、驅(qū)優(yōu)勢商業(yè)隔物業(yè)紀(jì)的規(guī)顯劃面宮積增圈大。2、般劣勢商場街的銷樣售難似題不敵符合農(nóng)本司蜻的經(jīng)巡壽營原佛則。（二窗）、路定位腎結(jié)論因商蓄場不股利銷啦售的肉因素弟，不吸宜作瓦考慮變。六、蕉純商快場的定無位模信式因商解場不繼利銷易售的因素康，不宜作考噴慮。45第四此部分俊、項捉目定必位八缸個策援劃方悲案的貍分析綜上六分析傲，本愧項目荷可能地采用扇以下濕八種異定位逝方案:方案炭一、慶“商粥鋪與摘三排滅式多搬層”乓定位忽的方企案A方案古二、柔“商懼鋪與北三排承式多治層”友定位政的方課案B方案床三、啞“商吵鋪與剩圍合銜式多乏層”咐定位衫的方肌案方案儲四、捐“商思鋪與怒高層勇”定妥位的糾方案方案餐五、欠“商井場與洋住宅嶄”定弦位的釘方案方案閉六、苗“純零商場醉”定醫(yī)位的憑方案方案給七、河“商私鋪與運(yùn)多層報、小哀高層迫”定合位的登方案A方案掠八、芒“商候鋪與賺多層秩、小漸高層丸”定蒜位的型方案B46方案肯一“商籮鋪與麻三排宜式多牌層”盤定位化方案A分析一、闖項目狗概念非性總捎體規(guī)賤劃二、朽項目唇概念緣瑞性總腿體規(guī)垮劃各避指標(biāo)票分析三、漢項目盞經(jīng)濟(jì)促效益飼估算四、棕本方鉗案優(yōu)頓劣勢央分析47一、猛項目濃概念牽性總掛體規(guī)裹劃方案虎一、澇“商框鋪與負(fù)三排潛式多躁層”展定位唉方案A分析（一芽）、洋項目旬概念摟性總速體規(guī)慈劃列勿表項目規(guī)劃概況

占地面積

5360㎡

總建筑面積25768㎡容積率4.8項目概念性規(guī)劃說明

首層規(guī)劃及面積商鋪2534㎡菜市場2726㎡健力寶北街

德興路街

項目東街

項目南街

商鋪圍合的中央地帶

沿街建，共804㎡，帶2米高等面積夾層

沿街建，共680㎡，帶2米高等面積夾層

沿街建，共370㎡，帶2米高等面積夾層

沿街建，共680㎡，帶2米高等面積夾層

規(guī)劃豬肉、蔬菜、魚、熟食等功能片區(qū)

二層規(guī)劃及面積停車場2143㎡

文體會所2100㎡

管理辦公室300㎡

二層局部作為車庫，開放式二層靠健力寶北路一側(cè)

二層靠德興路一側(cè)

小車房720㎡（36個）單車房780㎡（130個)乒乓球室、臺球室、棋牌室、卡拉OK活動中心、兒童游樂中心等三至八層規(guī)劃及面積住宅15048平米（144套）。三排式洋房，每棟四梯，一梯兩戶，戶戶朝南。

一、腳項目慮概念飄性總頭體規(guī)鳴劃方案疾一、桶“商裹鋪與甜三排足式多蹤蝶層”偏定位蹤蝶方案A分析（三河）、姓項目伐概念陸性總擱體規(guī)榆劃分挖解說統(tǒng)明1、足項目汽首層坦概念造性規(guī)總劃首層列四周側(cè)沿街風(fēng)邊規(guī)循劃為閱帶夾煌層商難鋪，嶼內(nèi)側(cè)牽為車走庫。沃商鋪杜圍合呼中間夢為菜館市場泰，東季為小普區(qū)出汗入口押。49一、盟項目物概念田性總抬體規(guī)綿劃方案可一、幅“商累鋪與恐三排很式多熄層”璃定位我方案A分析（三姜）、為項目桃概念每性總湖體規(guī)濾劃分霉解說逐明2、松項目均二層饞概念碑性規(guī)抵劃二層裹為車鬧庫（事包括常小車特房和壯單車索房）稼、商鞠場管轟理辦忽公室皮、業(yè)麥主活使動中媽心三旅大功何能片帳區(qū)。德興路德興花園健力寶北路業(yè)主活動中心商場管理辦公室大型停車場項目東街項目南街50一、騾項目傳概念泉性總餃體規(guī)睜劃方案慢一、刺“商艇鋪與鬼三排阻式多瓣層”會定位毛方案A分析（三各）、鑼項目寄概念哭