土地登記代理

土地登記代理法律術(shù)語01內(nèi)容意義成果內(nèi)容原則實務(wù)制度目錄0305020406基本信息土地登記代理是指土地登記代理機構(gòu)和工作人員，受土地權(quán)利人的委托，為土地權(quán)利人申請辦理土地登記、領(lǐng)取土地證書，從事與土地登記相關(guān)的土地權(quán)屬指界、資料查詢、驗收宗地測量成果等工作。內(nèi)容內(nèi)容根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務(wù)：

①辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等；②收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；③幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；④查詢土地登記資料；⑤查證土地產(chǎn)權(quán)；⑥提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；⑦與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。原則原則根據(jù)《民法通則》第六十四條規(guī)定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。其實施原則與一般委托代理一樣，包括以下幾方面：

1)代理人須在代理權(quán)限內(nèi)行使代理權(quán)。土地登記代理人行使代理權(quán)時，不得擅自擴大、變更代理權(quán)限。代理人超越代理或變更代理權(quán)限所為的行為，非經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生法律效力。2)代理行為合法原則。土地登記代理機構(gòu)和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務(wù)時，必須按照有關(guān)規(guī)定在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事代理活動，提供代理服務(wù)，不得從事國家法律法規(guī)禁止的服務(wù)項目。3)平等自愿原則。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強加于另一方。在土地登記代理活動中，土地登記代理人應(yīng)以委托人自愿委托和自愿選擇為前提，獨立、公正地執(zhí)行業(yè)務(wù)，維護委托人合法權(quán)益。4)行使代理權(quán)須盡到職責(zé)要求。代理人和委托人應(yīng)該誠實守信。在處理代理事務(wù)時，土地登記代理人應(yīng)以善良管理人或與處理自己事務(wù)同樣的注意進行。鮑斯泰德認(rèn)為：有償代理人在完成委托時，必須盡到為妥善處理委托義務(wù)、履行受托職責(zé)通常所需要的技巧、注意和勤勉。5)代理人行使代理權(quán)須忠實地為委托人的利益服務(wù)。意義意義(一)有助于土地登記規(guī)范化建設(shè)

土地登記代理人屬于專業(yè)人員，熟悉土地登記有關(guān)業(yè)務(wù)，掌握申請土地登記的方法、程序以及所需提交的土地登記申請文件，這將減少土地登記機關(guān)不必要的工作量，直接提高了土地登記的工作效率。同時，代理人在代理過程中，能將土地權(quán)利人與登記機關(guān)、代理人以及相關(guān)權(quán)利當(dāng)事人之間有待解決的問題，及時反饋給土地登記機關(guān)，從而促進了土地登記的規(guī)范化建設(shè)。(二)有利于土地市場發(fā)展隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)日趨活躍，土地權(quán)利人要求明晰土地產(chǎn)權(quán)、持證用地的意識不斷增強。土地登記代理人以其周到、高效的專業(yè)服務(wù)，滿足了土地權(quán)利人的要求。另一方面，土地登記代理人在辦理代理業(yè)務(wù)中通過收集相關(guān)資料和信息，促進了土地市場信息的交流，推進了土地市場的發(fā)展。土地登記代理已成為土地中介市場不可或缺的一部分。(三)產(chǎn)權(quán)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向隨著市場經(jīng)濟的建立與完善，社會化分工更加專業(yè)化，產(chǎn)權(quán)管理也將走向產(chǎn)業(yè)化、社會化。土地登記作為產(chǎn)權(quán)管理的重要組成部分，實施登記代理符合產(chǎn)權(quán)管理的產(chǎn)業(yè)化、社會化發(fā)展方向。實務(wù)實務(wù)不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中會由于內(nèi)容的不同而在程序上存在一定的差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括以下步驟。

一、接受委托接受委托是開展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個途徑。1．被動接受即由委托人主動找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。委托人可以是單位或者個人。在實際操作時，委托人可以是該宗地的權(quán)利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經(jīng)濟關(guān)系或利害關(guān)系。2．主動爭取即由土地登記代理人走出門主動爭取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場的不斷規(guī)范和土地登記代理市場的日趨發(fā)育，主動爭取將是土地登記代理業(yè)務(wù)來源的主要途徑。成果內(nèi)容成果內(nèi)容土地登記代理的成果內(nèi)容應(yīng)根據(jù)委托方的要求，在土地登記代理委托合同中加以明確。通常情況下，不同的土地登記代理內(nèi)容，成果的內(nèi)容也不同。

(一)代理辦理地籍調(diào)查、土地登記申請、領(lǐng)取土地權(quán)利證書對于代理辦理地籍調(diào)查、土地登記申請、領(lǐng)取土地權(quán)利證書的情況，其成果內(nèi)容應(yīng)是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的土地權(quán)利證書。需要注意的是，這里的土地權(quán)利證書的內(nèi)容不僅應(yīng)符合委托方的要求，還要符合土地登記的有關(guān)要求。(二)代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料對于代理收集土地權(quán)屬來源證明材料的情況，其成果主要為收集、整理后的有關(guān)資料，以及根據(jù)已收集資料做出的對土地權(quán)屬來源情況的推斷分析報告。報告中應(yīng)根據(jù)資料情況，做出土地權(quán)屬來源的推斷結(jié)論以及推斷分析的依據(jù)，以供委托人參考。(三)幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)受土地權(quán)利人的委托，土地登記代理人可以幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。制度制度土地登記代理制度是指國家對接受土地登記申請人的委托，代理土地登記申請，現(xiàn)場指界、代寫土地登記申請文書、提供土地登記業(yè)務(wù)咨詢的人員和機構(gòu)實行資格(質(zhì))認(rèn)證和監(jiān)督管理的制度。

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，特別是土地市場的發(fā)展，許多行為需要中介服務(wù)環(huán)節(jié)。設(shè)立土地登記代理，不僅可以解決土地登記申請人不能親自到場申請土地登記的問題，還可以解決有些申請人因不熟悉土地法律、政策、不能填寫土地登記申請、提供權(quán)源材料的困難。隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地市場的日趨活躍，建立土地登記代理制度不僅是建立安全、可靠、高效的土地登記服務(wù)體