保利中心寫字樓招商建議

中原簡(jiǎn)介保利中心寫字樓招商提議報(bào)告江西中原地產(chǎn)NanChang.05.2023第一部分：租金測(cè)算及招商目的第二部分：招商策略第一部分：租金測(cè)算及招約定位紅谷灘寫字樓市場(chǎng)租金及投資回報(bào)率測(cè)算招約定位項(xiàng)目審閱優(yōu)勢(shì)：世界500強(qiáng)——保利品牌開發(fā)商，打造多種城市地標(biāo)；關(guān)鍵地段，稀缺江景寫字樓；擁有甲級(jí)寫字樓智能化配置，13.15米挑高大堂，超越目前市場(chǎng)寫字樓；南昌首個(gè)美國(guó)LEED-CS金級(jí)認(rèn)證和國(guó)家綠色二星雙認(rèn)證建筑，外墻設(shè)計(jì)極具當(dāng)代感，彰顯大氣；自持對(duì)外統(tǒng)一招租，以便管理、形象統(tǒng)一；劣勢(shì)：周圍商務(wù)氣氛相對(duì)較弱；交通通達(dá)性相對(duì)較差；項(xiàng)目為紅谷灘新區(qū)沿江寫字樓，現(xiàn)階段招租樓層為15F-29F，招租總面積為27391.78㎡；項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析如下：紅谷灘寫字樓市場(chǎng)紅谷灘寫字樓中高層租金情況紅谷灘主要寫字樓租金情況表類型寫字樓名稱性質(zhì)租金單價(jià)物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）出租面積備注沿江寫字樓新地中心甲級(jí)寫字樓70-80元/㎡/月13.5含空調(diào)費(fèi)150－1600㎡毛坯出租中航國(guó)際廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓65元/㎡/月4.98100-1500㎡毛坯/裝修中順大廈乙級(jí)寫字樓60-75元/㎡/月20300-1550㎡毛坯中心區(qū)寫字樓聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓70-80元/㎡/月13（含中央空調(diào)）100-1500㎡已裝修華爾街廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓68-80元/㎡/月11.8150-2023㎡毛坯出租地鐵大廈甲級(jí)寫字樓75-90元/㎡/月12.5200-2200㎡含基礎(chǔ)裝修國(guó)際金融中心乙級(jí)寫字樓65-70元/㎡/月低區(qū)4.8，高區(qū)5120－1600㎡已裝修綠地中心雙子塔甲級(jí)寫字樓90元/㎡/月18.8（含中央空調(diào)，前期26.8）100-2023㎡毛坯，裝修鼎峰中央乙級(jí)寫字樓60元/㎡月3200-2100㎡基礎(chǔ)裝修元?jiǎng)?chuàng)國(guó)際準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓60元/㎡/月6.8100-1600㎡基礎(chǔ)裝修峰創(chuàng)國(guó)際甲級(jí)寫字樓65元/㎡/月6.8100-1600㎡基礎(chǔ)裝修萬(wàn)達(dá)中心甲級(jí)寫字樓65-70元/㎡/月14300-2023㎡已裝修副中心區(qū)寫字樓遠(yuǎn)帆大廈乙級(jí)寫字樓55-60元/㎡/月4.8100-1340㎡基礎(chǔ)裝修紅谷灘寫字樓中高層部分整體租金為60-90元/㎡/月，其中沿江區(qū)寫字樓租金為60-80元/㎡/月，中心區(qū)為60-90元/㎡/月；甲級(jí)寫字樓為60-90元/㎡/月，乙級(jí)寫字樓租金為55-70元/㎡/月；因中航樓棟設(shè)施較陳舊，所以整棟租金價(jià)格偏低；寫字樓個(gè)案分析——中航國(guó)際廣場(chǎng)中航國(guó)際廣場(chǎng)入市時(shí)間2023年07月投入使用租賃價(jià)格65元/㎡/月開發(fā)商江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任企業(yè)裝修原則毛坯/部分含基礎(chǔ)裝修物業(yè)企業(yè)中航物業(yè)管理企業(yè)電梯品牌OTIS總層數(shù)38層大唐11m挑高建筑高度180m電梯4部層高3.8m車位約500個(gè)原則層面積1500㎡物業(yè)費(fèi)4.98元/㎡出租面積120-1500㎡配套格蘭云天酒店項(xiàng)目概況為江景寫字樓，屬于紅谷灘早期寫字樓，26層以上為酒店客房，3-25層為寫字樓，低區(qū)15層下列租金為50-58元/㎡/月，高區(qū)15層以上為65-70元/㎡/月，毛坯免租1個(gè)月，現(xiàn)階段為小業(yè)散租，粗祖率為85%，協(xié)議起租年限一年。中航國(guó)際廣場(chǎng)為臨江甲級(jí)寫字樓，2023年投入使用，其中格蘭云天酒店位于大樓旳26－38層，寫字樓位于3－25層，總體量26861㎡。目前為小業(yè)主散租，出租面積為120-1500㎡，物業(yè)費(fèi)為4.98元/㎡，中高層租金水平約為65元/㎡/月（臨江70元/㎡/月，非臨江60元/㎡/月），起租年限一年。寫字樓個(gè)案分析——中航國(guó)際廣場(chǎng)從前期中航國(guó)際廣場(chǎng)陌拜過(guò)程中，發(fā)覺(jué)客戶對(duì)此項(xiàng)目痛點(diǎn)在于：周圍商業(yè)配套不足，交通通達(dá)性一般；物業(yè)管理較弱，問(wèn)題反饋、處理不及時(shí)；項(xiàng)目2023年交房使用，項(xiàng)目現(xiàn)階段出租率為85%，出租面積為2.3萬(wàn)方，入市較早，早期區(qū)域交通以及周圍配套對(duì)出租有一定影響，租金每年以5%-6%漲幅，主要以建筑、金融、科技行業(yè)為主，其次為物流、貿(mào)易等，周圍配套不充分，物業(yè)管理較弱；整層客戶分布情況層數(shù)企業(yè)名稱13樓嘉呈投資集團(tuán)、聯(lián)信集團(tuán)、江西榕城實(shí)業(yè)14樓同致地產(chǎn)15樓宏盛建業(yè)（空置）、江西中藝文創(chuàng)16樓啟元實(shí)業(yè)、天廣實(shí)業(yè)18樓南方水泥19樓浩楠集團(tuán)（空置）

、瑞邦建設(shè)22樓通達(dá)航運(yùn)、宏偉市政園林23樓嘉事明誠(chéng)醫(yī)療器械24樓中航信托25樓中航信托寫字樓個(gè)案分析——新地中心

新地中心入市時(shí)間2023年2月交房投入使用租賃價(jià)格70-80/㎡/月開發(fā)商南昌陽(yáng)光新地置業(yè)有限企業(yè)裝修原則毛坯物業(yè)企業(yè)世聯(lián)雅園電梯品牌進(jìn)口三菱總層數(shù)59層大堂600㎡，挑高9米建筑高度238m電梯11部層高3.6m車位約880個(gè)原則層面積1600㎡物業(yè)費(fèi)7.5元/㎡（13.5元/㎡·月含空調(diào)費(fèi)）出租面積150－1650㎡配套天虹百貨紅谷店項(xiàng)目概況項(xiàng)目面臨贛江、秋水廣場(chǎng)，背依市文化宮，總共59層，目前為小業(yè)散租，臨江面租金為75-85元/㎡/月，背江面為65-75元/㎡/月，出租率為80%，協(xié)議起租兩年。南昌新地中心位于沿江位置，為甲級(jí)寫字樓，面臨贛江、秋水廣場(chǎng)。總體量為94400㎡，投入使用5年左右，整體品質(zhì)感很好?？偣?9層，目前為小業(yè)散租，中高區(qū)平均租金為70-80元/㎡/月，臨江面租金為75-85元/㎡/月，背江面為65-75元/㎡/月，物業(yè)費(fèi)為7.5元/㎡/月，小業(yè)主散租，協(xié)議起租兩年。寫字樓個(gè)案分析——新地中心總共59層，目前為小業(yè)散租，現(xiàn)階段出租率為80%，第一年出租面積為3.3萬(wàn)㎡，租金每年以4%-6%漲幅，主要承租行業(yè)為材料裝飾、金融、科技網(wǎng)絡(luò)，部分為建筑、零售等，周圍配套不充分，物業(yè)管理較弱；從新地中心陌拜過(guò)程中，發(fā)覺(jué)客戶對(duì)此項(xiàng)目痛點(diǎn)在于：交通通達(dá)性較一般；物業(yè)管理較弱，但物業(yè)費(fèi)以及租金較貴；整層客戶分布情況層數(shù)企業(yè)名稱13樓康盛裝飾集團(tuán)、正盛時(shí)代置業(yè)15樓東勁新能源科技16樓鴻基房產(chǎn)置換、青浩環(huán)境保護(hù)材料、銘輝安裝工程17樓晟視天下資產(chǎn)管理、凱盈進(jìn)出口貿(mào)易格峰環(huán)境保護(hù)19樓鼎欣建設(shè)股份、宏彬科技股份、國(guó)金證券20樓興業(yè)證券、四創(chuàng)投資22樓搜狐江西、帝一國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、久盛電力23樓南昌一度空間地產(chǎn)顧問(wèn)、萬(wàn)投實(shí)業(yè)25樓中智互聯(lián)金融服務(wù)、聯(lián)通支付寫字樓個(gè)案分析——聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)入市時(shí)間2023年10月租賃價(jià)格70-80元/㎡/月（含稅價(jià)）開發(fā)商南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限企業(yè)裝修原則精裝修物業(yè)企業(yè)第一太平戴維斯電梯品牌進(jìn)口三菱總層數(shù)48層大

堂10m挑高，500平面積建筑高度188.6m電梯14部層高3.8m車位1000個(gè)原則層面積1800㎡物業(yè)費(fèi)13元/㎡/月（含空調(diào)費(fèi)）出租面積80-1800㎡配套商場(chǎng)、公寓項(xiàng)目概況為目前紅谷灘成熟寫字樓中，地段、品質(zhì)相對(duì)很好旳甲級(jí)寫字樓截止至2023年5月統(tǒng)計(jì)，整棟出租率為85%，起租兩年2023年10月投入使用，為目前紅谷灘區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛較濃厚，且地段、品質(zhì)相對(duì)很好旳甲級(jí)寫字樓，規(guī)劃中還有配套商場(chǎng)及公寓；總體量為86400㎡，中高區(qū)平均租金為70-80元/㎡/月，物業(yè)費(fèi)為13元/㎡月（含空調(diào)費(fèi)），起租兩年；寫字樓個(gè)案分析——聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)截止至2023年5月統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段出租率約為85%，第一年出租面積為2.6萬(wàn)㎡，因招租年限較長(zhǎng)，所以出租率較高，租金以每年6%-8%漲幅，主要承租行業(yè)為金融、建筑裝飾、零售、科技行業(yè)，客戶反饋?lái)?xiàng)目租金及物業(yè)較高；從聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)陌拜過(guò)程中，發(fā)覺(jué)客戶對(duì)此項(xiàng)目痛點(diǎn)在于：承租價(jià)格較高，物業(yè)費(fèi)較貴；整層客戶分布情況層數(shù)企業(yè)名稱13樓康度貿(mào)易、海聯(lián)生物科技、燦谷汽車征詢14樓好麗友食品、博成廣告、盈德資產(chǎn)管理15樓康瑞投資16樓中騰信金融信息、鯤之鵬國(guó)際貿(mào)易17樓國(guó)青投資、安信證券、城建設(shè)計(jì)研究院18樓維諦技術(shù)、華墨展覽19樓中鐵建建設(shè)、智旅科技、招財(cái)貓商務(wù)征詢20樓建設(shè)銀行21樓天一景觀設(shè)計(jì)、獅橋融資22樓贛商投資、金紫薇裝飾、博灝投資寫字樓個(gè)案分析——華爾街廣場(chǎng)華爾街廣場(chǎng)入市時(shí)間2023年中低層已投入使用租賃價(jià)格68-80元/㎡/月開發(fā)商華爾登實(shí)業(yè)（南昌）有限企業(yè)裝修原則毛坯，中低層已裝修物業(yè)企業(yè)華爾登物業(yè)管理有限企業(yè)電梯品牌OTIS奧旳斯總層數(shù)50層大

堂11m挑高建筑高度209.65m電梯13部層高3.95m車位475個(gè)原則層面積1400-1518㎡物業(yè)費(fèi)11.8元/㎡/月出租面積120㎡－1518㎡配套喜來(lái)登酒店，訂房及會(huì)議室等可享有內(nèi)部?jī)r(jià)項(xiàng)目概況華爾街廣場(chǎng)由喜來(lái)登酒店與寫字樓兩棟樓構(gòu)成，其中寫字樓高度為209.65米，樓層分布為7-50層。第一批（37F下列）次已投入使用，目前38-50F在售。整棟出租率在55%租金毛坯70元/㎡/月左右。華爾街廣場(chǎng)由喜來(lái)登酒店與寫字樓兩棟樓構(gòu)成，為甲級(jí)寫字樓，總體量為6.68萬(wàn)方，其中寫字樓高度為209.65米，樓層分布為7-50層。37F下列次已投入使用，38-50F在售，租賃價(jià)格為68-80元/㎡/月，租金毛坯70元/㎡/月左右，業(yè)主精裝出租78元/㎡/月，物業(yè)費(fèi)為11.8元/㎡/月，兩年起租；寫字樓個(gè)案分析——華爾街廣場(chǎng)2023年開始招租，因地段很好，第二年2023年整棟出租率在60%（高層部分正在銷售中），第一年出租面積為2.4萬(wàn)㎡，年租金漲幅為4%，整體行業(yè)以信息征詢、農(nóng)業(yè)以及醫(yī)療為主，建筑、科技、教育有部分占比，項(xiàng)目緊挨酒店人流較復(fù)雜，且租金價(jià)格較高；整層客戶分布情況層數(shù)企業(yè)名稱7樓江西藍(lán)籌農(nóng)業(yè)、綠諾生態(tài)農(nóng)業(yè)、華瑞醫(yī)院管理、紅谷灘針道中醫(yī)門診、漢林集團(tuán)8樓信用風(fēng)險(xiǎn)管理9樓黑馬房產(chǎn)顧問(wèn)、渝升電梯工程、金粉飾家裝飾10樓智博教育征詢、合勝合招標(biāo)征詢11樓普惠信息征詢、紅牛飲料12樓輝騰金融、鉑瑞能源環(huán)境工程、教育科學(xué)出版社13樓波西米亞攝影14樓江西省建筑設(shè)計(jì)總院、璞尚供給鏈管理從華爾街廣場(chǎng)陌拜過(guò)程中，發(fā)覺(jué)客戶對(duì)此項(xiàng)目痛點(diǎn)在于：承租價(jià)格較高，物業(yè)費(fèi)較貴；與酒店緊靠，人流相對(duì)比較復(fù)雜；寫字樓個(gè)案分析——國(guó)際金融中心國(guó)際金融中心入市時(shí)間2023年8月租賃價(jià)格65-70元/㎡/月開發(fā)商洪客隆地產(chǎn)南昌紅谷置業(yè)有限企業(yè)裝修原則毛坯物業(yè)企業(yè)華盈物業(yè)電梯品牌巨人通力總層數(shù)48層大

堂6m挑高建筑高度216m電梯18部層高3.6-4m車位538個(gè)（地上115，地下423）原則層面積1600㎡物業(yè)費(fèi)5元/㎡/月（不含空調(diào)費(fèi)）出租面積50-1600㎡配套洪客隆百貨第一街區(qū)店，世茂廣場(chǎng)等項(xiàng)目概況項(xiàng)目為準(zhǔn)地鐵上蓋物業(yè)，當(dāng)代感玻璃幕強(qiáng)凸顯品質(zhì)。四層空中連廊配置7000平空中花園及會(huì)所。項(xiàng)目為準(zhǔn)地鐵物業(yè)，乙級(jí)寫字樓，寫字樓體量為76800萬(wàn)方，1-7層寫字樓：8－26層為酒店式公寓；28-48層辦公區(qū)，單層面積約為1100㎡，租賃價(jià)格為65-70元/㎡/月，物業(yè)費(fèi)為5元/㎡/月，租賃以及物業(yè)費(fèi)價(jià)格較適中，一年起租；寫字樓個(gè)案分析——國(guó)際金融中心截止2023年5月出租率為85%，3年內(nèi)招租面積到達(dá)2.7萬(wàn)㎡，因?yàn)檎凶鈺r(shí)間較久，地段優(yōu)質(zhì)，出租率較高，租金以3%-5%漲幅，主要入駐企業(yè)為金融證券類、建筑裝飾類、零售類、科技行業(yè)，項(xiàng)目與酒店相連，人流相對(duì)復(fù)雜；從國(guó)際金融中心陌拜過(guò)程中，發(fā)覺(jué)客戶對(duì)此項(xiàng)目痛點(diǎn)在于：與酒店相連，人流相對(duì)比較復(fù)雜；寫字樓個(gè)案分析——地鐵大廈地鐵大廈入市時(shí)間2023年4月份租賃價(jià)格75-90元/㎡/月（含稅價(jià)）開發(fā)商南昌軌道交通地產(chǎn)有限企業(yè)裝修原則精裝修物業(yè)企業(yè)萬(wàn)科物業(yè)電梯品牌芬蘭通力總層數(shù)45層大

堂600m2及11m挑高建筑高度198m電梯17部層高4.2m車位1000個(gè)（地上30，地下970）原則層面積1168.41㎡-1974.26㎡物業(yè)費(fèi)12.5元/㎡/月（不含空調(diào)費(fèi)）出租面積250-2200㎡配套1、空中員工餐廳2、地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目概況自2023年4月份正式對(duì)外出租（前期由地鐵企業(yè)針對(duì)合作方等進(jìn)行內(nèi)部租賃），租金范圍75-90元/月/㎡（含稅價(jià)），對(duì)外免租期約1.5個(gè)月-2個(gè)月，整層可擴(kuò)大至3-4個(gè)月免租期，起租年限2年。項(xiàng)目為地鐵物業(yè)，地段很好，為甲級(jí)寫字樓，總體量約為8.88萬(wàn)方，租金范圍75-90元/月/㎡（含稅價(jià)），因租金較周圍（峰創(chuàng)、聯(lián)發(fā)等）高約15元/㎡/月，單套租賃較少，前期低區(qū)、中區(qū)部分樓層對(duì)外散租，其他整租為主，后期高區(qū)半層以上整租，物業(yè)費(fèi)為12.5元/㎡/月，兩年起租；寫字樓個(gè)案分析——地鐵大廈項(xiàng)目2023年4月份正式對(duì)外出租，整體品質(zhì)感一般，租金較高，現(xiàn)階段出租率為80%，第一年已招面積為5.2萬(wàn)㎡，租金每年以5%漲幅，非純市場(chǎng)化租賃（軌道企業(yè)本身占用約33%樓層自用），行業(yè)以地鐵軌道、及其合作企業(yè)、建筑以及保險(xiǎn)為主整層客戶分布情況層數(shù)企業(yè)名稱43F上海阜興家族資產(chǎn)42F江西航投客貨銷售有限企業(yè)36F依偎科技（南昌）有限企業(yè)32F華夏人壽保險(xiǎn)25-28F、21F、15-16F、11F-12F、9F南昌軌道交通集團(tuán)及所屬企業(yè)22F中國(guó)平安保險(xiǎn)1-7F地鐵控制中心從地鐵大廈陌拜過(guò)程中，發(fā)覺(jué)客戶對(duì)此項(xiàng)目痛點(diǎn)在于：品質(zhì)感一般，租金較貴，高于周圍租金價(jià)格；市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)租金：紅谷灘寫字樓中高區(qū)部分，沿江區(qū)寫字樓租金為60-80元/㎡/月，中心區(qū)為60-90元/㎡/月；甲級(jí)寫字樓為60-90元/㎡/月，原則寫字樓租金為55-70元/㎡/月；租金漲幅：原則寫字樓年租金漲幅為3%~5%，甲級(jí)寫字樓年租金漲幅4%~8%；招租年限：按市場(chǎng)招租原則，平均為1-1.5年項(xiàng)目招滿3萬(wàn)㎡；招租行業(yè)：寫字樓入駐主要企業(yè)以金融類、建筑類、零售、科技類為主，貿(mào)易、農(nóng)業(yè)、醫(yī)療、服務(wù)行業(yè)有部分占比；起租時(shí)間：原則寫字樓1年起租，甲級(jí)寫字樓為1-2年起租；啟示：項(xiàng)目招商體量約2.7萬(wàn)方，根據(jù)市場(chǎng)情況以及結(jié)合項(xiàng)目地段、配套以及本身情況，約1年可招滿，且結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀租金漲幅為5%~6%較為合理；租金及回投資報(bào)率測(cè)算項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)中航國(guó)際廣場(chǎng)新地中心地鐵大廈華爾街廣場(chǎng)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)本項(xiàng)目地段（20）151518161615車位（10）876778物業(yè)服務(wù)（20）141515151716交通（15）101215111210配置（15）101112121312開發(fā)商品牌（10）898899外立面（10）9101091010綜合評(píng)分747984788480權(quán)重19%22%17%18%24%2.30平均日租金2.22.32.52.22.3利用市場(chǎng)比較法：項(xiàng)目租金價(jià)=Σ權(quán)重ix租金ixPx/Pi=2.3元/㎡/天項(xiàng)目寫字樓月租金為69元/㎡/月（不含物業(yè)管理費(fèi)以及稅費(fèi)）選用周圍同性質(zhì)寫字樓租金參照，利用市場(chǎng)比較法試算，本項(xiàng)目提議寫字樓租賃價(jià)格為70元/㎡/月項(xiàng)目租金提議25-29F高區(qū)提議平均租金為：75元/㎡/月，瞰江部分為80元/㎡/月，非瞰江部分70元/㎡/月15-24F中區(qū)提議平均租金為：65元/㎡/月，瞰江部分為70元/㎡/月，非瞰江部分60元/㎡/月高區(qū)提議租賃均價(jià)為75元/㎡/月：瞰江部分80元/㎡/月，非瞰江部分為70元/㎡/月；中區(qū)提議租賃均價(jià)為65元/㎡/月：瞰江部分70元/㎡/月，非瞰江部分為60元/㎡/月；項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算寫字樓實(shí)際使用壽命為23年，此處按寫字樓23年使用壽命進(jìn)行測(cè)算；若寫字樓按照每年5%租金穩(wěn)定增長(zhǎng)，首年租金為70元/㎡/月，則20年內(nèi)平均租金約為116元/㎡/月；項(xiàng)目租售樓層為15-29層，總面積為27391.78㎡，以招滿85%企業(yè)為目的，1年時(shí)限招滿；物業(yè)費(fèi)按8元/㎡/月征收，每年維護(hù)費(fèi)按20~30元/㎡測(cè)算，但物業(yè)費(fèi)后期不做增長(zhǎng)，且物業(yè)費(fèi)與維護(hù)費(fèi)用相抵消，即后期測(cè)算不考慮物業(yè)收益；年平均收益為：116元/㎡/月*85%*27391.78㎡*12月=32541.0萬(wàn)元項(xiàng)目總成本為：2.48億（總拿地成本）+1500建安成*27391.78=28908.8萬(wàn)元租金所帶旳項(xiàng)目收益會(huì)在第23年回項(xiàng)目總成本項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算經(jīng)營(yíng)性物業(yè)盈利測(cè)算表年份租金（每年增長(zhǎng)5%）租金收益（萬(wàn)元）項(xiàng)目盈利（萬(wàn)元）合計(jì)年收益百分比170.001955.77-26953.036.77%273.502053.56-24899.4713.87%377.182156.24-22743.2321.33%481.032264.05-20479.1729.16%585.092377.25-18101.9237.38%689.342496.12-15605.8046.02%793.812620.92-12984.8855.08%898.502751.97-10232.9164.60%9103.422889.57-7343.3474.60%10108.593034.05-4309.3085.09%11114.023185.75-1123.5596.11%12119.723345.042221.49107.68%13125.713512.295733.78119.83%14132.003687.909421.68132.59%15138.603872.3013293.97145.99%16145.524065.9117359.89160.05%17152.804269.2121629.09174.82%18160.444482.6726111.76190.32%19168.464706.8030818.56206.61%20176.894942.1435760.70223.70%招商目的寫字樓招商客戶界定等級(jí)原則項(xiàng)目名稱行業(yè)分布同類行業(yè)行業(yè)特點(diǎn)甲級(jí)寫字樓中航國(guó)際廣場(chǎng)建筑、金融、科技行業(yè)為主，其次為物流、貿(mào)易金融、建筑、零售、科技網(wǎng)絡(luò)有關(guān)企業(yè)盈利性較強(qiáng)，租賃實(shí)力較強(qiáng)，能承受相對(duì)較高租金甲級(jí)寫字樓新地中心材料裝飾、金融、科技網(wǎng)絡(luò)為主，其次為建筑、零售甲級(jí)寫字樓聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)金融、建筑裝飾為主，其次為零售以及科技行業(yè)甲級(jí)寫字樓華爾街廣場(chǎng)信息征詢、農(nóng)業(yè)、醫(yī)療為主，其次為建筑、科技以及教育乙級(jí)寫字樓南昌國(guó)際金融中心金融、證券類，建筑裝飾、零售、科技行業(yè)有部分占比甲級(jí)寫字樓地鐵大廈地鐵軌道、保險(xiǎn)、建筑為主周圍項(xiàng)目要點(diǎn)招納行業(yè)為金融、建筑、零售、科技網(wǎng)絡(luò)有關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)客戶，此類客戶盈利性較強(qiáng)，租賃實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，能承受較高租金，提議以此類行業(yè)為主要招租行業(yè)，因區(qū)域范圍內(nèi)該類行業(yè)較為飽和，且項(xiàng)目周圍商業(yè)氣氛不足，在此行業(yè)基礎(chǔ)上可考慮娛樂(lè)休閑、服務(wù)類行業(yè)。寫字樓招商客戶界定樓層區(qū)間樓層租售面積主要行業(yè)類型行業(yè)特點(diǎn)高區(qū)30層以上整層租售金融、地產(chǎn)服務(wù)、建筑盈利性強(qiáng)，租賃實(shí)力強(qiáng)，能承受高租金高區(qū)26-30層半層/整層金融、建筑裝飾中區(qū)20-25層半層金融、房地產(chǎn)建筑大型/小型金融企業(yè)、剛起步互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，少許資金能力較弱企業(yè)中區(qū)15-20層300-500㎡金融、互聯(lián)網(wǎng)科技、零售、教育低區(qū)15層下列100-900㎡金融、房地產(chǎn)服務(wù)、零售類市場(chǎng)上針對(duì)26層以上普遍以半層/整層出售，以金融、建筑裝飾類為主，中區(qū)20-25層以半層租售，主要行業(yè)以金融、房地產(chǎn)建筑為主，15-20層以金融、互聯(lián)網(wǎng)科技、零售、教育為主；項(xiàng)目招商目的本案招租部分為15-29F中高層根據(jù)市場(chǎng)分析以及客戶需求，我們針對(duì)本案招租目旳為：1、招部分國(guó)營(yíng)單位，以國(guó)營(yíng)企業(yè)拔高整體形象以及號(hào)召力，帶動(dòng)自營(yíng)企業(yè)進(jìn)駐；2、整體招租行業(yè)類型以金融、建筑、零售、科技為主，且跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，招攬部分娛樂(lè)休閑、服務(wù)等行業(yè)；3、20層以上中高區(qū)針對(duì)高資金承受力旳大企業(yè)客戶，以半層或整層出租；4、20層下列中區(qū)以原則層面積四分之一針對(duì)中小型企業(yè)散租；樓層業(yè)態(tài)26-29F（整層租賃）金融、建筑類（工程建設(shè)、裝飾、保險(xiǎn)、證券、投資管理）21-25F（半層/整層租賃）科技、零售、建筑類（房地產(chǎn)行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、零售產(chǎn)品企業(yè)）15-20F（原則層面積四分之一租賃）建筑、休閑娛樂(lè)、服務(wù)類（園林建設(shè)、美容、攝影）第二部分：招商策略項(xiàng)目招商策略根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)，項(xiàng)目所在區(qū)域交通受限，商務(wù)氣氛較弱，短期內(nèi)要租賃2萬(wàn)多方商業(yè)，供給較大，為保障收益，我們針對(duì)寫字樓招商提議如下：1、先引入金融、建筑房地產(chǎn)、科技類巨頭企業(yè)，以此作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)，增進(jìn)追隨效應(yīng)；2、經(jīng)過(guò)一定優(yōu)惠政策吸引優(yōu)質(zhì)客戶，后期伴隨入駐率提升租金水平，到達(dá)收益最大化；項(xiàng)目租賃優(yōu)惠政策租金優(yōu)惠政策：交房后租賃企業(yè)免租1個(gè)月，為過(guò)分免租期和裝修期；租賃面積為半層、整層或500㎡以上，且簽約期限為3年，免租期為2-3個(gè)月，簽約5年，免租3-4個(gè)月；車位贈(zèng)予政策：租賃原則層四分之一企業(yè)可贈(zèng)予一種車位指標(biāo)，免1個(gè)月車位租金；（租金另算）租賃面積在半層以上企業(yè)贈(zèng)予一種車位指標(biāo)，免2個(gè)月車位租金；（租金另算）租賃面積為整層企業(yè)贈(zèng)予兩個(gè)車位指標(biāo)，免3個(gè)月車位租金；（租金另算）以優(yōu)惠政策增進(jìn)招商進(jìn)度，降低空置率項(xiàng)目租金提議及階段策略營(yíng)銷階段時(shí)間主要工作招商進(jìn)度籌備階段2023.7-8月工作人員培訓(xùn)（含市場(chǎng)以及說(shuō)辭培訓(xùn)），銷售物料以及現(xiàn)場(chǎng)包裝籌備，搜集意向客戶——第一階段2023.9月初尋找金融、貿(mào)易等巨頭企業(yè)洽談，積累前期客戶，貯備整層/半層大客戶談判10%第二階段2023.9-10月多渠道全方面推廣，布點(diǎn)市場(chǎng)中介，合適舉行圈層推廣，提升出名度，尋找大客戶30%第三階段2023.11-2023.2月簽訂租賃階段，進(jìn)行連續(xù)推廣宣傳，并與意向客戶談判，迅速積累客戶，增長(zhǎng)出租率50%第四階段2023.3-7月客戶洽談及簽約階段80%總體招租分為五個(gè)階段，時(shí)間緊密鋪排，打