2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1

2023

年第一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目入市。受前期疫情影響，原計(jì)劃本季度交付的兩個(gè)項(xiàng)目均延期，全年主要新增供應(yīng)有望在下半年集中放量。在疫情政策優(yōu)化后，租戶問(wèn)詢(xún)量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升態(tài)勢(shì)。但企業(yè)在不確定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和租賃市場(chǎng)環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場(chǎng)信心仍在緩慢恢復(fù)，從而導(dǎo)致季度全市新租總面積環(huán)比下降

21%。新租交易中，近七成交易數(shù)量來(lái)自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或臨近區(qū)域的遷移為主；而租戶擴(kuò)租需求仍較為謹(jǐn)慎

，交易數(shù)量環(huán)比下降

6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從

1,700

平方米下降至

1,400

平方米。金融繼續(xù)引領(lǐng)新租需求占整體

29%，其中

CBD、金融街、東二環(huán)為傳統(tǒng)金融租戶的主要落位區(qū)域。TMT

行業(yè)需求位列第二，軟件開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域租戶在市場(chǎng)下行周

期中，抓住機(jī)會(huì)窗口進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)；醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)在北京醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的帶動(dòng)下，升級(jí)需求持續(xù)放量；能源化工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電類(lèi)國(guó)有企業(yè)擴(kuò)租和搬遷活動(dòng)較為活躍，新租占比攀升至第四位。得益于國(guó)企和地緣性租戶的升級(jí)搬遷和擴(kuò)租，新興子市場(chǎng)季度凈吸納量表現(xiàn)最佳，共計(jì)錄得

6.1

萬(wàn)平方米。但企業(yè)以成本為導(dǎo)向的搬遷、業(yè)務(wù)調(diào)整和整合至自用樓宇等活動(dòng)所造成的多宗大面積騰退交易使得成熟子市場(chǎng)，如

CBD、中關(guān)村、望京和奧體的凈吸納量均錄得負(fù)值，從而導(dǎo)致全市季度凈吸納量亦轉(zhuǎn)為負(fù)值，錄得-5.9

萬(wàn)平方米。整體空置環(huán)比攀升至

19.1%：中關(guān)村空置率增幅最大，環(huán)比上漲

3.8

個(gè)百分點(diǎn)至

15.7%；望京和奧體空置率也已超全市平均水平，上升至

20%以上。平均成交租金面價(jià)仍在下行通道，同樣本比環(huán)比下降

0.5%至每月每平方米

304.7

元。除新興區(qū)域租金保持平穩(wěn)外，其余子市場(chǎng)均錄得不同程度降幅，其中中關(guān)村和望京跌幅靠前。2023

年第一季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)存量盤(pán)活，開(kāi)年則有

SKP

旗下定位年輕潮流的改造更新項(xiàng)目——DT51

華麗入市，以近乎滿鋪的開(kāi)業(yè)率有效填補(bǔ)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的商業(yè)空白，提升奧體商圈

的商業(yè)氛圍。防疫政策解除對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的人流限制后，隨著商場(chǎng)復(fù)業(yè)、客源復(fù)流，北京零售物業(yè)市場(chǎng)整體租賃需求初見(jiàn)復(fù)蘇跡象，并主要體現(xiàn)在餐飲業(yè)態(tài)上，餐飲以

24%的新增店鋪比例超過(guò)其他業(yè)態(tài)成為關(guān)鍵需求引擎。地方口味特性較強(qiáng)的多元化餐飲品牌首店多有落地在核心及次級(jí)商圈

（如韓式烤肉、日式燒肉、歐式西餐及小吃快餐等）。零售業(yè)態(tài)雖回暖態(tài)勢(shì)較慢，但其中奢侈品、黃金珠寶、高化、輕奢等高端消費(fèi)品類(lèi)持續(xù)在改造項(xiàng)目及高奢定位項(xiàng)目中優(yōu)化升級(jí)或新增鋪面（如

Bottega

Veneta、Chloe、Lola

Rose、老廟黃金、六福珠寶等）。教培及娛樂(lè)等兒童

體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)反彈表現(xiàn)較佳，重

新開(kāi)業(yè)或新增鋪面在人口密度較大、生活屬性較強(qiáng)的次級(jí)商圈

項(xiàng)目上多有發(fā)生，例如金源新燕莎·MALL、朝陽(yáng)合生匯、藍(lán)色港灣等。Jordan、DESCENTE、波司登、The

North

Face等戶外運(yùn)動(dòng)品牌拓店節(jié)奏依舊穩(wěn)健。咖啡茶飲（如林里·手打檸檬茶、奈雪的茶、Manner）及烘焙甜品（如

Don

Nino、茉酸奶、蘭熊鮮奶）等年輕化、高頻率、低價(jià)位的網(wǎng)紅大眾品牌持續(xù)布局。受疫情的滯后影響，退鋪現(xiàn)象在核心和次級(jí)商圈

項(xiàng)目中仍有發(fā)生，在此過(guò)渡期間各項(xiàng)目品牌調(diào)整活動(dòng)亦較為頻繁，全市空置率環(huán)比上浮

1.0

個(gè)百分點(diǎn)至

8.7%。供需兩側(cè)緩慢修復(fù)期間，業(yè)主積極招募新品牌，本季購(gòu)物中心首層平均租金持續(xù)小幅走低，同樣本比環(huán)比下調(diào)

0.6%至每天每平方米

33.5

元。2023

年第一季度，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)迎來(lái)密云第一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目交付，帶來(lái)

6.9

萬(wàn)平方米的新增面積。消費(fèi)回暖疊加產(chǎn)能增加影響下，租賃活力穩(wěn)步增強(qiáng)。本季度錄得多筆產(chǎn)業(yè)相關(guān)大面積成交，涉及汽配、醫(yī)藥、其他制造業(yè)等，同期第三方物流占據(jù)了新租總面積的

43%，季內(nèi)凈吸納量達(dá)

8.7

萬(wàn)平方米，帶動(dòng)空置率環(huán)比回落

0.8

個(gè)百分點(diǎn)至

15.6%。傳統(tǒng)核心子市場(chǎng)順義空港、亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)及馬駒橋?yàn)橹饕钴S區(qū)域，新興子市場(chǎng)平谷馬坊及大興空港亦有表現(xiàn)。租戶出于成本考量從亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)及大興京南搬遷至其他區(qū)域的現(xiàn)象有所上升。租金漲幅環(huán)比持穩(wěn)，平均租金同樣本比環(huán)比上漲

0.5%至每月每平方米

56.9

元，其中順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場(chǎng)漲幅仍舊保持領(lǐng)先。廊坊連續(xù)第八個(gè)季度供應(yīng)放量，本季于廣陽(yáng)入市

14.5

萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。成交租賃不再局限于第三方物流而開(kāi)始向多元化發(fā)展，即除

66%新租面積來(lái)自于第三方物流外，34%來(lái)自工業(yè)制造業(yè)。季內(nèi)凈吸納量錄得

4.1

萬(wàn)平方米，除來(lái)自于近京的廊坊經(jīng)開(kāi)區(qū)子市場(chǎng)外，安次及固安亦有表現(xiàn)。天津在薊州竣工第一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來(lái)

16.5

萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。市場(chǎng)新增需求持續(xù)低迷，疊加環(huán)京供應(yīng)持續(xù)增加，以成本為導(dǎo)向的搬遷活動(dòng)成為近期租賃成交主力，主要體現(xiàn)在消費(fèi)品及第三方物流，兩者各占據(jù)新租總面積的

40%。2023

年第一季度，北京商務(wù)園

區(qū)市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)生命科學(xué)園

區(qū)項(xiàng)目交付使用，分別位于北清路和亦莊子市場(chǎng)，共計(jì)體量

14.1

萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目均定位明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，在政府招商引資的助力下，入市即滿租，帶動(dòng)整體市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比上升至

7.2

萬(wàn)平方米。商務(wù)活動(dòng)以及帶看量出現(xiàn)回暖跡象，但新租成交尚未完全恢復(fù)，疊加互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)錄得騰退和整合，致使整體市場(chǎng)既有項(xiàng)目錄得凈吸納量-6.9

萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上漲

0.6

個(gè)百分點(diǎn)至

21.1%。各子市場(chǎng)受其產(chǎn)業(yè)定位影響，租賃表現(xiàn)分化。長(zhǎng)期以來(lái)受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)青睞的上地、中關(guān)村軟件園

子市場(chǎng)空置率環(huán)比繼續(xù)攀升，但大面積騰退現(xiàn)象已經(jīng)接近尾聲；而定位集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等高精尖科技研發(fā)的北清路子市場(chǎng)，既有項(xiàng)目保持韌性的同時(shí)新項(xiàng)目快速去化；其他子市場(chǎng)中，電子城子市場(chǎng)在互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)制造行業(yè)新租需求疲軟和面積整合騰退增加下，凈吸納量亦錄得負(fù)值；而亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)生命科學(xué)、裝備制造、汽車(chē)以及電子信息產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園

項(xiàng)目去化的同時(shí)，衍生產(chǎn)業(yè)對(duì)辦公類(lèi)物業(yè)的新租需求以及相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立區(qū)域分部的需求。整體來(lái)看，政府助力招商引資的項(xiàng)目或者具有特定產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的項(xiàng)目，在去化速度和租戶品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)明顯，而純市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目去化相對(duì)緩慢。由于新租活躍度尚未達(dá)到預(yù)期，外加近兩年新項(xiàng)目的密集入市，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以緩解去化壓力，致使全市商務(wù)園

區(qū)租金依舊在下降通道，全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降

0.5%至每月每平方米

158.7

元。2023

年第一季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)活躍度尚在恢復(fù)中，落地交易仍然有限。季內(nèi)共錄得七筆交易，共計(jì)金額

51.9

億元，交易額環(huán)比下降

67.1%，但較去年同期交易額漲幅高達(dá)

168.1%。盡管只有兩宗交易進(jìn)賬，地產(chǎn)基金仍貢獻(xiàn)了

57%的交易額。其中凱德投資的單一人民幣基金

CCOP

以

28.1

億元的交易額購(gòu)入東四環(huán)

CBD商圈

的綜合體項(xiàng)目蘇寧生活廣場(chǎng)，成為季內(nèi)單筆金額最高的成交，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)對(duì)商業(yè)部分的改造，辦公面積將增加至

5.5萬(wàn)平方米。該宗成交也反映了外資地產(chǎn)基金設(shè)立人民幣專(zhuān)項(xiàng)基金，憑借其主動(dòng)管理能力和經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)合國(guó)內(nèi)資本，持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)。險(xiǎn)資對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置的關(guān)注亦是日漸凸顯，季內(nèi)錄得平安人壽收購(gòu)弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園

資產(chǎn)包，其中包含北京海淀一棟寫(xiě)字樓和一個(gè)園

區(qū)辦公項(xiàng)目。整體看，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)尚未回暖，使得大部分投資者對(duì)市場(chǎng)依舊持觀望態(tài)度。自用買(mǎi)家繼續(xù)