房地產(chǎn)評估師考試試題含答案

全國房地產(chǎn)評定師考試試題含答案（1）第一部分選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出四個選項中只有一選項是符合題目要求，請將正確選項前字母填在題后括號內(nèi)。1.供人們生活起居建筑是()

A.公共建筑B.居住建筑C.工業(yè)建筑D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租基礎(chǔ)是由真正()

A.生產(chǎn)成本要求B.農(nóng)業(yè)地租要求

C.生產(chǎn)價格決定D.壟斷利潤決定

3.城市化早期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()

A.房地產(chǎn)價格較高B.房地產(chǎn)價格不變

C.房地產(chǎn)價格有改變D.房地產(chǎn)價格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價高昂()

A.黃金地段B.邊緣地段C.落后地段D.通常地段

5.容積率是指地塊上建筑面積與()

A.總面積之比B.地塊面積之比

C.地下面積之比D.綠化面積之比

6.商業(yè)標準宗地位置應是()

A.街角地B.多面臨街地C.一面臨街地D.畸零地

7.原因成對比較中，若A與B同等主要，則給A賦值()

A.10B.50C.0.5D.5

8.從理論上講，效用相等房地產(chǎn)經(jīng)過市場競爭，其價格()

A.最終會基本趨于一致B.最終會擴大差異

C.可能趨于一致，也可能擴大差異D.由關(guān)于部門確定

9.利用市場比較法評定房地產(chǎn)價格，在原因修正時需要具備豐富經(jīng)驗估價師來確定()

A.土地還原利率B.各關(guān)于修正系數(shù)

C.怎樣計算容積率修正D.怎樣計算土地使用年期修正

10.市場比較法中，假如可比實例交易時價格低于正常情況下交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下價格公式中()

A.其中分母小于100B.其中分母大于100

C.其中分母等于100D.不成立

11.經(jīng)過使用年期修正，能夠消除對不動產(chǎn)價格造成影響原因是()

A.土地估價期日

B.土地使用期限不一樣

C.土地在不一樣時期基準地價不一樣

D.土地在不一樣時期路線價不一樣

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地平均售價()

A.不包含整個開發(fā)區(qū)全部開發(fā)成本

B.應該是把整個開發(fā)區(qū)全部開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上

C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費

D.包含開發(fā)區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

13.房屋商品租金組成原因是()

A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費

B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租

C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤

D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應包含()

A.利息、利潤B.利息、利潤、稅費

C.利潤、稅費D.利息、稅費

15.剩下法在評定待開發(fā)土地中利用得()

A.最少B.最為廣泛C.最難D.最通常

16.剩下法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在()

A.區(qū)域范圍B.要求范圍C.合理范圍D.期望范圍

17.剩下法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市()

A.性質(zhì)B.工業(yè)情況C.生活情況D.設(shè)施情況

18.路線價估價法是一個評定大量土地()

A.快速估價方法B.較慢估價法

C.簡易法D.延遲法

19.標準深度是指標準宗地()

A.街道寬度B.臨街深度C.街道長度D.街道曲度

20.基準地價估算中，經(jīng)過資料搜集、整理、修正，數(shù)據(jù)應具備()

A.可比性B.可替性C.可分性D.可換性

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出五個選項中有二個選項是符合題目要求，請將正確選項前字母填在題后括號內(nèi)。多項選擇、少選、錯選均無分。

21.土地收益性利用方式包含工業(yè)用地方式和()

A.商業(yè)用地方式B.商品住宅用地方式C.機關(guān)用地方式

D.宗教用地方式E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評定特點主要有()

A.科學性B.實踐和公正性C.個別性

D.嚴厲性E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學派外，還有()

A.市場學派B.價格學派C.行為學派

D.競爭學派E.交易學派

24.在房地產(chǎn)估價實踐中，應用預期收益標準評定法有()

A.剩下法B.收益還原法C.開發(fā)法

D.價值法E.市場法

25.直接影響土地級別界限位置是()

A.單元劃分B.定級單位C.面積單元

D.指標取樣E.指標計算

26.房地產(chǎn)收入分為()

A.經(jīng)營收入B.毛收入C.潛在毛收入

D.凈收益E.有效毛收入

27.利用市場比較法所必須遵照正當性具備兩個方面含義是()

A.交易案例與待估房地產(chǎn)適使用方法律背景能夠有一定差異

B.交易案例與待估房地產(chǎn)適使用方法律背景基本相同

C.所選取交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)

D.沒有土地使用證房地產(chǎn)也能夠

E.交易案例與待估房地產(chǎn)土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差異

28.房地產(chǎn)用途能夠分為大類用途和小類用途。以下不是大類用途名稱是()

A.百貨大樓B.普通住宅C.辦公樓

D.旅館E.倉庫

29.市場比較法中，區(qū)域原因有()

A.自然條件B.繁榮程度C.房地產(chǎn)位置

D.房地產(chǎn)地質(zhì)條件E.臨街情況

30.用成本法實際觀察法計算建筑物現(xiàn)值，主要前提是()

A.要求估價人員具備充分判定技術(shù)

B.要求估價人員具備實際操作經(jīng)驗

C.要求被估對象為新建筑物

D.要求被估對象為舊建筑物

E.僅對一些特殊建筑物進行估價

31.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其依照主要是()

A.用途、土地級別B.土地上附著物質(zhì)量

C.土地上附著物修建日期D.原土地使用者是私人或集體

E.土地詳細位置及生熟程度、地價區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本前提是()

A.舊建筑物所在地域有類似建筑物實際建設(shè)各種費用數(shù)據(jù)及明細

B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)各種費用數(shù)據(jù)及明細

C.依照舊建筑物特點計算間接工程費

D.依照舊建筑物特點計算直接工程費

E.以估價時點舊建筑物所在地域各種單價為基礎(chǔ)，求得標準建造費

33.剩下法估價開發(fā)商購置土地時，確定該土地最好使用，關(guān)于部門對該土地要求了()

A.地塊限制條件B.法律法規(guī)限制C.資源條件

D.社會條件E.經(jīng)濟條件

34.房地產(chǎn)估價中確定地塊最好利用方式要在以下原因允許范圍內(nèi)：()

A.城市規(guī)劃B.法律法規(guī)C.市場條件

D.經(jīng)濟條件E.生活條件

35.同一路線價區(qū)段劃分應是()

A.地價不等地段B.地價相等地段C.地段相連路段

D.地段不相連接E.性質(zhì)相差大地段

36.路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價()

A.20%B.30%C.8%

D.10%E.40%

37.基準地價對應平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內(nèi)平均容積率

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)容積率

C.該用途土地在該級別地域容積率

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)平均容積率

E.該用途土地在該級別地域平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包含()

A.城市經(jīng)濟發(fā)展條件B.房地產(chǎn)開發(fā)情況C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分非選擇題

三、判斷改錯題(判斷以下每小題正誤。正確在題后括號內(nèi)打“√”，錯誤打“╳”，并改過劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進行評定價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()

40.大城市劃分道路類型數(shù)目通常為4～6類。

41.建筑物在估價中折舊基數(shù)是估價時點該建筑物固定資產(chǎn)帳面原值。()

42.路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。

43.我國現(xiàn)在基準地價表現(xiàn)形式為標準宗地價格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產(chǎn)價格原因。

45.房地產(chǎn)估價匯報包含哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩下法評定不動產(chǎn)價格基本公式。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每個月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家俱設(shè)備原值10萬元，耐用年限，殘值率2%。據(jù)關(guān)于要求，房地產(chǎn)稅為年租金12%，管理費為年租金5%，修繕費為房屋原值2%，保險費為房屋原值3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓價格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩下法求取該地塊最高價格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)總價是多少?

六、闡述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評定匯報中，估價結(jié)果應用限制條件主要性。

參考答案：

第一部分選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B2.B3.D4.A5.B

6.C7.C8.A9.B10.A

11.B12.B13.C14.B15.B

16.C17.A18.A19.B20.A

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB22.AB23.AC24.AB25.AD

26.CE27.BC28.AB29.AB30.AB

31.AE32.AB33.AB34.AB35.BC

36.BD37.DE38.BC

第二部分非選擇題

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

39.╳抵押貸款

40.╳5～7

41.╳重置價格或重建價格

42.√

43.╳區(qū)片價和路段價

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產(chǎn)價格原因通常有：

(1)通常原因。

(2)城市區(qū)域原因。

(3)個別原因。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價方函；

(4)估價師申明；

(5)估價假設(shè)和限制條件；

(6)估價結(jié)果匯報；

(7)估價技術(shù)匯報；

(8)附件。

46.剩下法評定不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購置土地價格，A—開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值，B—整個項目標開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬元)

(2)計算年經(jīng)營費用

①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬元)

②管理費=30×5%=1.5(萬元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

④修繕費=300×2%=6(萬元)

⑤保險費=300×3‰=0.9(萬元)

⑥家俱年折舊費=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

⑦年經(jīng)營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

(4)該寫字樓套間價格

=137.099

48.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)

(2)總價＝18,000(萬元)

六、闡述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達地域，市場比較法才能得到較廣泛應用。而且，在同一地域或同一供求范圍內(nèi)類似地域中，與待評定房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效評定方法。

利用市場比較法評定房地產(chǎn)價格，通常要經(jīng)過以下程序：

(1)交易實例搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)原因修正包含：情況修正、期日修正、區(qū)域原因修正、個別原因修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產(chǎn)價格確定。

50.估價結(jié)果應用限制條件是房地產(chǎn)評定匯報中十分關(guān)鍵部分：

因為：

(1)在房地產(chǎn)估價過程中，存在估價假設(shè)和限制條件，如對未來房地產(chǎn)收益預測，對城市規(guī)劃建設(shè)造成房地產(chǎn)區(qū)位改變和