住宅批量精裝修轉(zhuǎn)訓(xùn)

住宅項(xiàng)目批量精裝修報告2016.12.152021/5/91第一部分：精裝房發(fā)展趨勢2021/5/92一、政策性文件1、2001年，國家建設(shè)部就提倡推廣精裝修住宅并在上海試點(diǎn)，2002年建設(shè)部印發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》等指導(dǎo)性文件，2008年住建部發(fā)文要求各地制定出臺相關(guān)政策，逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房。上海、江蘇等地相繼出臺了“精裝修”的建設(shè)、管理及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面的文件。目前，全國的一些大中城市對住宅進(jìn)行精裝修已成為一種趨勢，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅進(jìn)行第二次開發(fā)，省去了裝修業(yè)主的勞心勞力，也適應(yīng)當(dāng)前人們快節(jié)奏的生活。2、2004年，重慶市建委推出《關(guān)于新建住宅全裝修試點(diǎn)工作的意見》，并擬定了初步的精裝修住宅推廣時間表；2005年，市建委根據(jù)精裝成品住宅市場發(fā)展趨勢，適時啟動了成品住宅工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)的研究和編制工作；2008年7月重慶市建委批準(zhǔn)《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》為我市推薦性工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并自2008年10月1日起實(shí)施，該《規(guī)程》是我國首部系統(tǒng)成文的成品住宅裝修工程的地方標(biāo)準(zhǔn)，為重慶市成品住宅的設(shè)計、施工、監(jiān)理及驗(yàn)收提供了基本技術(shù)依據(jù)。2021/5/93二、住宅精裝修市場調(diào)研報告2.1、消費(fèi)趨勢：中國指數(shù)研究院做的關(guān)于購房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過了50％2021/5/94二、住宅精裝修市場調(diào)研報告2.2再次購房您還會選擇精裝修住宅嗎？

2021/5/952.3選擇精裝修房的原因

2021/5/962.4不喜歡精裝修房的主要原因

2021/5/973.1為什么要做精裝修?1、是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)已經(jīng)從商品思維進(jìn)入產(chǎn)品思維階段。2、是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然。3、是實(shí)現(xiàn)綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑。4、未來主流目標(biāo)客戶的需求，省時、省事，可以貸款、拎包入住、方便出租。5、是開發(fā)商提升產(chǎn)品價值的重要手段，獲得溢價收益。6、是開發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和專業(yè)管理水平的重要手段。7、開發(fā)商可以合理避稅、改善財務(wù)現(xiàn)金流、降低資金成本。8、可以通過住宅精裝修為客戶提供后期增值服務(wù)。3.2為什么有些開發(fā)商不做精裝修1、怕麻煩，建設(shè)周期長，資金回籠慢。2、裝修質(zhì)量容易出問題，怕小業(yè)主投訴，做不好還賠錢。3、認(rèn)為大部分業(yè)主目前還是認(rèn)可毛坯房。4、覺得自己的開發(fā)能力目前還不能進(jìn)行精裝修住宅的運(yùn)作。5、認(rèn)為目前精裝修住宅產(chǎn)業(yè)鏈還不成熟，對精裝修支撐不夠。6、政府沒有出臺鼓勵精裝修住宅的優(yōu)惠政策。三、開發(fā)商對精裝修產(chǎn)品的選擇2021/5/98四、房地產(chǎn)精裝修住宅發(fā)展的過程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2016年計劃經(jīng)濟(jì)福利房商品房與福利房過度時期商品房的毛坯房時代精裝修成品住宅時代早期過渡期毛坯房精裝成品住宅從毛坯房到精裝房是“商品時代”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)品時代”的開始，接下來是“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重發(fā)展的時代。2021/5/992008年之前2008~2014年2014~2016年2016年~未來1.0時代2.0時代3.0時代4.0時代1.0時代：省時省力的簡裝時代，2.0時代：設(shè)計更加合理，工藝更加精湛，標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化，個性缺乏3.0時代：高品質(zhì)、品牌化，智能化，個性化、裝飾化，定制化4.0時代：圈層化，互聯(lián)網(wǎng)化，高科技化，入住便捷化，....化......中國精裝修住宅的發(fā)展進(jìn)程2021/5/910

…拎包入住的時代已經(jīng)到來??！2021/5/911第二部分：批量精裝項(xiàng)目管理部分2021/5/912

一、精裝項(xiàng)目八段式管理實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程可分為上下半場共八個階段：即營銷定位階段、一體化設(shè)計階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量招采階段、批量施工階段、批量交付階段、售后服務(wù)階段，過程中不同時期關(guān)注的重點(diǎn)工作不同。產(chǎn)品定位階段一體化設(shè)計階段批量交付階段示范樣板階段批量施工階段售后服務(wù)階段產(chǎn)品銷售階段批量招采階段上半場下半場2021/5/913二、精裝流程中各部門系統(tǒng)關(guān)系風(fēng)格定位、標(biāo)準(zhǔn)定位精裝修設(shè)計營銷精裝修項(xiàng)目基本依據(jù)-輔助參與建筑戶型優(yōu)化、功能配套具體內(nèi)容-深度參與成本拆分、材料標(biāo)準(zhǔn)成本具體內(nèi)容-深度參與工程成品安裝、界面施工具體內(nèi)容-深度參與點(diǎn)位功能布局、點(diǎn)位銜接具體內(nèi)容-深度參與材料樣板、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采購具體內(nèi)容-深度參與交樓樣板房土建精裝移交工作基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐基礎(chǔ)數(shù)據(jù)執(zhí)行具體行為執(zhí)行具體行為執(zhí)行具體行為執(zhí)行2021/5/914三、某房地產(chǎn)公司精裝修全過程關(guān)注點(diǎn)

2021/5/915四、批量精裝管理“六精”“四化”六精營銷：客戶定位精“準(zhǔn)”設(shè)計：設(shè)計管理精“細(xì)”

成本：成本控制精“算”

采購：部品選擇精“挑”

施工：施工品質(zhì)精“雕”

售后：客戶服務(wù)精“心”四化設(shè)計精細(xì)化管理可視化施工工廠化現(xiàn)場整潔化2021/5/916四、批量精裝項(xiàng)目實(shí)操管控體系建立某公司工程管控體系1.項(xiàng)目工程管理目標(biāo)2.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置3.全裝修樣板（分展示樣板和交房樣板）管理要求4.全裝修房屋移交管理要求5.全裝修工期管理要求6.全裝修工序管理要求7.全裝修材料管理要求8.全裝修資料管理要求9.全裝修成品保護(hù)管理要求10.全裝修文明施工管理要求11.全裝修室內(nèi)環(huán)境污染防治要求12.質(zhì)量控制重點(diǎn)13、二次圖紙深化設(shè)計要求2021/5/917第三部分：批量精裝研發(fā)與設(shè)計2021/5/918一、精裝修產(chǎn)品定位1.1、精裝修產(chǎn)品定位策略策略一：標(biāo)準(zhǔn)化、成本領(lǐng)先、穩(wěn)定取勝代表企業(yè)：恒大集團(tuán)、碧桂園策略二：標(biāo)準(zhǔn)化加創(chuàng)新，主打功能收納代表企業(yè)：萬科策略三：強(qiáng)化尊貴，主打奢侈牌代表企業(yè)：星河灣、華潤、綠城策略四：主打科技綠色產(chǎn)品牌代表企業(yè)：當(dāng)代、朗詩2021/5/9191.2、精裝產(chǎn)品配置策略（某樓盤）2021/5/920

不同的策略決定精裝在項(xiàng)目中價值的高低，

成本投入合適？投入/售價：8-12%立面景觀與外 部空間室內(nèi)公共 空間戶型精裝修設(shè)備與智能化技術(shù)材料檔次商業(yè)及配 套會所與活 動場所服務(wù)工藝與質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線價值點(diǎn)分析1.3、精裝產(chǎn)品配置價值分析2021/5/921二、精裝修研發(fā)——產(chǎn)品分級體系分級體系的制作目的準(zhǔn)確定位產(chǎn)品分級標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目配置上體現(xiàn)差別有效應(yīng)用在各實(shí)際項(xiàng)目客戶

效率定義：通過客戶及市場調(diào)研，將不同裝修部品組合與不同的產(chǎn)品品類及目標(biāo)客戶細(xì)分進(jìn)行匹配，形成完整的裝修標(biāo)準(zhǔn)分級體系。意義：在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金合理的進(jìn)行分配，使其產(chǎn)生受益最大化，即客戶滿意度最大化。2021/5/922某房企精裝產(chǎn)品分級體系分級體系產(chǎn)品編號主流客戶群對應(yīng)人群價值基礎(chǔ)平臺第一批發(fā)布產(chǎn)品選配標(biāo)準(zhǔn)選配清單功能工藝標(biāo)準(zhǔn)配飾低端A6首置改善務(wù)實(shí)享受600元A6-1（深色）300元以內(nèi)X1-電器選配包X2-潔具選配包X3-柜體選配包X4-飾面材選配包X5-裝飾背景選配包區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)中端A10首置改善務(wù)實(shí)享受1000元A10－1（深色）400元以內(nèi)A10－2（松下深色）A15首改再改務(wù)實(shí)享受1500元A15－1（流金歲月）500元以內(nèi)高端A20首改再改務(wù)實(shí)享受2000元600元以內(nèi)A30TOP類人群3000元700元以內(nèi)個性產(chǎn)品H度假風(fēng)格1000元800元以內(nèi)2000元TTH2021/5/923三、批量精裝修設(shè)計和展示管理3.1包含內(nèi)容精裝設(shè)計全過程管理精裝戶型優(yōu)化設(shè)計管理精裝功能設(shè)計精裝設(shè)計圖紙管理精裝風(fēng)格設(shè)計精裝示范區(qū)展示管理精裝產(chǎn)品設(shè)計原則2021/5/924建筑戶型優(yōu)化設(shè)計部品精細(xì)化設(shè)計整體出圖關(guān)注點(diǎn)3.2

整體出圖關(guān)注點(diǎn)2021/5/9253.3戶型優(yōu)化設(shè)計管理關(guān)于戶型優(yōu)化設(shè)計它是與產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計同步的一種地產(chǎn)設(shè)計項(xiàng)目，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋空間優(yōu)化、強(qiáng)弱電點(diǎn)位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設(shè)備孔洞優(yōu)化，目的是使建筑戶型在室內(nèi)設(shè)計專業(yè)作用下趨于合理和完善。2021/5/926市場上的主流做法報建一但通過，將嚴(yán)重制約戶型的調(diào)整幅度，繼而影響室內(nèi)交標(biāo)系統(tǒng)的合理性建筑專業(yè)無法解決的問題：缺乏對項(xiàng)目所在區(qū)域客戶生活需求的認(rèn)知和理解，把握不到客戶需求敏感點(diǎn)。對空間的理解與室內(nèi)專業(yè)不同，室內(nèi)專業(yè)更擅長把控居住合理性。無法對室內(nèi)交標(biāo)系統(tǒng)性和實(shí)操性作前置性的全盤考慮。建筑室內(nèi)居住合理性關(guān)注硬性指標(biāo)針對相對人性化的室內(nèi)格局、戶型設(shè)計及細(xì)部比例尺寸進(jìn)行研究針對建筑規(guī)范，建筑外觀，總體容積率和以建筑角度理解的空間布局而得出戶型客戶敏感度高決定營銷提交要求2021/5/927建議的做法建筑室內(nèi)居住合理性關(guān)注硬性指標(biāo)相互配合同步進(jìn)行客戶戶型優(yōu)化的好處：從客戶需求角度出發(fā)，發(fā)掘客戶需求敏感點(diǎn)，令產(chǎn)品針對性更強(qiáng)。從客戶實(shí)際使用設(shè)置產(chǎn)品功能，以室內(nèi)專業(yè)角度，對居住空間作出調(diào)整。有效統(tǒng)籌建筑各專業(yè)和室內(nèi)專業(yè)，結(jié)合使用合理性前置考慮交標(biāo)系統(tǒng)。戶型設(shè)計研發(fā)過程戶型優(yōu)化設(shè)計——過程中的多輪調(diào)整與互動，挖掘項(xiàng)目價值：

精準(zhǔn)定位

營銷賣點(diǎn)

功能合理性

避免拆改費(fèi)核心價值精準(zhǔn)定位營銷賣點(diǎn)功能合理性避免拆改費(fèi)2021/5/9283.4功能設(shè)計設(shè)計管理功能至上“全面家居解決方案”2021/5/929各收納空間客戶需求分析的原理——玄關(guān)的需求層次有鞋柜放鞋子臨時擺放物品（如包，鑰匙等）鞋柜有大小不同的區(qū)格存放雜物,雨傘,運(yùn)動用品能照鏡子能坐著穿鞋子必要需求彈性需求必要性依次增強(qiáng)魅力性依次增強(qiáng)需要為客人預(yù)留3－4雙鞋子的放置空間弱式需求無可用性依次降低驚喜需求折疊穿鞋椅玄關(guān)至少能容納30雙鞋子玄關(guān)能臨時擺放鑰匙、包和餐廳臨時物品等，理想的擺放方式放在鞋柜臺面有老人或者小孩的家庭對坐著穿鞋子要求高2021/5/930各收納空間客戶需求分析的原理——廚房的需求層次必要性依次增強(qiáng)魅力性依次增強(qiáng)摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作順手地柜好放東西，容易放取吊柜好放東西，容易放取強(qiáng)力排煙機(jī)雙眼煤氣罩鍋罐,盤碗,刀叉獨(dú)立收納盡可能多的儲藏空間雙水槽留微波爐,電飯煲擺放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜插座帶有開關(guān)兩個水龍頭，其中一個帶有凈水器,一個可伸縮龍頭大水槽,水槽上有個濾水的支架洗碗機(jī)弱式需求垃圾桶放在地柜垃圾處理器可用性依次降低必要需求彈性需求驚喜需求電視、臨時坐椅垃圾桶放在比較隱蔽的地上，使用方便，清潔也方便大操作臺魅力足——調(diào)味品、刀具等放臺面，還能放3-4個盤子廚房：順手更重要，整潔在其次2021/5/931必要性依次增強(qiáng)魅力性依次增強(qiáng)干濕分區(qū)淋浴區(qū)設(shè)浴品擺放洗涑用品收納盡可能多的儲藏空間洗滌用品收納高電源位洗盆收納毛巾、衣物掛放雙手紙盒兩個淋浴龍頭，其中一個手柄式大水盆報刊架，坐便旁置物臺弱式需求淋浴間設(shè)置淋浴坐位可用性依次降低必要需求彈性需求驚喜需求音樂影視播放最好置于盆柜上方設(shè)置鏡柜便于拿放。衛(wèi)生間：干凈易于清潔置于盆柜下方各收納空間客戶需求分析的原理——衛(wèi)生間的需求層次2021/5/932必要性依次增強(qiáng)魅力性依次增強(qiáng)男女分區(qū)季節(jié)分區(qū)衣褲收納收納格抽屜拉藍(lán)高格帶鎖抽屜領(lǐng)帶格照明燈包具、帽子收納穿衣鏡、升降衣架弱式需求飾品屜可用性依次降低必要需求彈性需求驚喜需求保險柜可設(shè)2-3個收納內(nèi)衣褲，襪子主臥：衣柜強(qiáng)大收納毛制衣物收納被褥，行李箱收納文件、證件收納各收納空間客戶需求分析的原理——主臥的需求層次2021/5/933●一體化原則----建筑、室內(nèi)、設(shè)備、部品系統(tǒng)設(shè)計●可控性原則----成本、施工工藝、供應(yīng)體系、品質(zhì)可控●精細(xì)化原則----營銷分析、設(shè)計管理精細(xì)化●功能性原則----功能分析與設(shè)計效果完美結(jié)合●一致性原則----標(biāo)準(zhǔn)化施工與管理●工廠化原則----做到工廠化施工管理，盡量避免現(xiàn)場手工作業(yè)●環(huán)保性原則----用材用料及施工工藝確保室內(nèi)環(huán)保指標(biāo)達(dá)標(biāo)四、批量精裝修設(shè)計指導(dǎo)原則2021/5/934第四部分：批量精裝采購與成本管理2021/5/935精裝修成本控制與優(yōu)化是各企業(yè)最關(guān)注也是最難的工作之一，要全程跟蹤把控，主要從幾方面進(jìn)行考慮1、確定精裝標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)桿企業(yè)一般控制在售價的8%-12%左右）2、一體化合理的設(shè)計（盡量按工廠標(biāo)準(zhǔn)化模數(shù)設(shè)計，提前考慮規(guī)?；┕ぃ?、合理分配成本，客戶關(guān)注點(diǎn)要投入多成本4、良好的供應(yīng)鏈整合是控制成本關(guān)健5、強(qiáng)有力制度保障一、批量精裝成本控制與優(yōu)化2021/5/936一、批量精裝設(shè)計過程的成本控制流程成本定位裝修設(shè)計設(shè)計預(yù)算采購詢價編制預(yù)算調(diào)整設(shè)計實(shí)施預(yù)算限額指標(biāo)初定部品

采購詢價調(diào)整設(shè)計項(xiàng)目定位標(biāo)準(zhǔn)確定

現(xiàn)代傳統(tǒng)確定部品成本實(shí)施2021/5/937二、批量精裝成本控制2.1精裝修的成本控制從定位開始關(guān)注2.2精裝修的成本控制從設(shè)計開始實(shí)施（控制80%成本）（1）產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)的選定、設(shè)計風(fēng)格確定（2）限額指標(biāo)的分解及細(xì)化（3）主要材料部品的選擇及確定（4）設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）（5）按照梯級標(biāo)準(zhǔn)確定設(shè)計細(xì)節(jié)及裝修標(biāo)準(zhǔn)。2021/5/938XX產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)玄關(guān)客廳廚房衛(wèi)生間主臥客臥陽臺部品配置部品品牌標(biāo)配地面：達(dá)利米黃墻面：乳膠漆天花：輕鋼龍骨石膏板天花地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆天花：局部輕鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩аb飾背景墻地面：山西黑石材墻面：冠軍瓷磚天花：輕鋼龍骨鋁扣板天花海爾廚房電器三件套廚房燈具主衛(wèi)墻地面：達(dá)利米黃石材客衛(wèi)墻地面：冠軍瓷磚天花：輕鋼龍骨鋁扣板天花科勒潔具摩恩五金衛(wèi)生間燈具地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，局部墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩У孛妫荷潮壤麑?shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆天花：乳膠漆地面：蒙娜麗莎瓷磚墻面：外墻涂料天花：外墻涂料陽臺燈具櫥柜、浴室柜、玄關(guān)柜、主臥衣柜廚房電器三件套衛(wèi)生間潔具及五金木飾面材料：三聚氫胺柜體：內(nèi)門：廚房電器：方太廚盆及龍頭：摩恩潔具：科勒衛(wèi)生間五金：摩恩地板：大自然/圣象瓷磚：蒙娜麗莎/冠軍選配客衛(wèi)墻地石材組合洗衣盆拖把池?zé)崴鱔X產(chǎn)品成本模型產(chǎn)品系列模板戶型面積工程造價地板廚房電器柜體潔具廚盆含龍頭單價(元/M2)門浴室柜櫥柜玄關(guān)柜衣柜xx三室兩廳兩衛(wèi)123.0449703.7811848.362714131881020113778514111554982312601050成本分配比例

2.3精裝修的成本控制——配置標(biāo)準(zhǔn)2021/5/939A15-1產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)玄關(guān)客廳廚房衛(wèi)生間主臥客臥陽臺部品配置部品品牌標(biāo)配地面：意大利米黃石材墻面：乳膠漆天花：輕鋼龍骨石膏板天花地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，局部墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩аb飾背景墻地面：巴西紫水晶/山西黑石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花廚房電器三件套廚房燈具地面：意大利米黃石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花潔具、五金衛(wèi)生間燈具地面：實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩е髋P背景墻地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆天花：乳膠漆地面：地磚墻面：外墻涂料天花：外墻涂料洗衣臺面陽臺燈具櫥柜、浴室柜、玄關(guān)柜、主臥衣柜廚房電器三件套衛(wèi)生間潔具及五金木飾面材料：實(shí)木貼皮空調(diào)熱水器柜體：博洛尼內(nèi)門：博洛尼廚房電器：西門子廚盆及龍頭：摩恩潔具：科勒地板：大自然/圣象空調(diào)：松下/海爾選配墻紙拖把池客臥衣柜洗衣機(jī)戶型建筑面積A15-1標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品成本模型精裝潔具及家電定制收納木作合計總額折合單方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方四房兩廳兩衛(wèi)148.1799297.7670.248.0%33456.1225.816.2%74071.1499.935.8%206824.91395.9三房兩廳兩衛(wèi)12485941.4693.144.7%31456.1253.716.4%74737.4602.738.9%192134.91549.52021/5/9402.4精裝修項(xiàng)目成本控制體系的標(biāo)準(zhǔn)化廚房電器10-15%機(jī)電設(shè)備20-25%基礎(chǔ)施工30-35%收納固定家具8-12%衛(wèi)浴設(shè)備15-18%成品物流保護(hù)1-5%成本設(shè)計研究項(xiàng)目分解單項(xiàng)成本核算預(yù)算統(tǒng)籌2021/5/9412.4精裝修住宅實(shí)施過程的成本控制（控制20%成本）（1）目標(biāo)成本分解（項(xiàng)目工程合約規(guī)劃）（2）采購階段的成本控制（3）施工階段的成本控制（4）決算階段的成本控制2021/5/942三、批量精裝采購管理3.1精裝修樣板間采購銷售展示，為項(xiàng)目增值核算成本，控制大貨成本施工標(biāo)準(zhǔn)，控制大貨質(zhì)量交付標(biāo)準(zhǔn)，控制交付風(fēng)險發(fā)現(xiàn)問題，控制實(shí)施風(fēng)險2021/5/9433.2批量精裝修總包采購●批量精裝修總包合同的編制2021/5/9443.3批量精裝修部品采購●批量精裝修部品采購資源開發(fā)2021/5/945●批量精裝修部品采購合同編制2021/5/946●標(biāo)桿企業(yè)精細(xì)化采購管理2021/5/947第五部分：批量精裝工程管理之

交付通病2021/5/948一、批量精裝質(zhì)量問題分類●按照階段分類：施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題入伙6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題●按照問題原因分類設(shè)計缺陷材料缺陷施工缺陷使用不當(dāng)服務(wù)不好●按照建筑部品分類建筑結(jié)構(gòu)部品門窗部品裝飾裝修部品建筑電氣部品給排水及通風(fēng)空調(diào)部品欄桿部品2021/5/949廣東地區(qū)各開發(fā)商精裝修住宅問題點(diǎn)數(shù)統(tǒng)計分析表2021/5/950各開發(fā)商所占問題點(diǎn)數(shù)的比例2021/5/951其它結(jié)構(gòu)類：陰陽角不方正；凈高、凈進(jìn)深、凈開間偏差；角線、墻面不垂直。裝修類：外墻滲水；整體面層（墻、頂面）批蕩空鼓及開裂；鋁扣天花安裝不良；墻紙安裝不良;設(shè)計類：空調(diào)外機(jī)位、插座、孔洞位置不協(xié)調(diào)；總電箱未按設(shè)計規(guī)范要求設(shè)漏電保護(hù)開關(guān)；衛(wèi)生間門吸裝濕區(qū)的地上或浴室門口；衛(wèi)生間或入戶花園木門框到地。給排水/潔具/廚具衛(wèi)生間及陽臺滲水；衛(wèi)生間坡度、坡向不合理；水閥接口處及總水表處滲水；設(shè)計不合理櫥柜臺面無檔水條。板塊面層材料不良成品保護(hù)鋪貼質(zhì)量門窗工程安裝不良、表面損傷；外窗防水條太短及缺溢水口；中空木門缺透氣孔、上下邊毛邊。涂料成品保護(hù)不到位；施工不良如刷痕透底脫皮不平等。強(qiáng)電/燈具電箱各控制位標(biāo)識不清及回路混亂；線徑達(dá)不到設(shè)計規(guī)范要求；插座相序混亂.各問題點(diǎn)所占的比率2021/5/952備注：業(yè)主未驗(yàn)房入住后一個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重影響功能使用問題點(diǎn)戶均條數(shù)為43.5條。業(yè)主未驗(yàn)房入住后一個月的投訴情況2021/5/953開發(fā)商自檢抽驗(yàn)全驗(yàn)雅居樂1、成立接管驗(yàn)收小組2、由中國驗(yàn)房師管理協(xié)會進(jìn)行統(tǒng)一理論知識及實(shí)踐技能培訓(xùn)并考核萬科1、成立模擬驗(yàn)收小組，交付前進(jìn)行3次以上質(zhì)量驗(yàn)收2、業(yè)主開放日由業(yè)主提問題3、由中國驗(yàn)房師管理協(xié)會進(jìn)行統(tǒng)一理論知識及實(shí)踐技能培訓(xùn)并考核引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)按10%比率進(jìn)行抽驗(yàn)深圳由日本松下裝飾公司引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接前驗(yàn)收中海由設(shè)計部、項(xiàng)目發(fā)展部、營銷部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司組建聯(lián)合驗(yàn)收小組，經(jīng)過多次內(nèi)部驗(yàn)收——整改——再驗(yàn)收——移交物業(yè)公司深圳由日本松下裝飾公司引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接前驗(yàn)收遠(yuǎn)洋城、紫竹云軒1、成立質(zhì)量部2、由中國驗(yàn)房師管理協(xié)會對質(zhì)量部人員進(jìn)行驗(yàn)房培訓(xùn)并考核由獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交付前抽檢合景泰富1、物業(yè)公司成立客戶關(guān)懷中心對交付前房屋進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收2、業(yè)主收樓提出問題經(jīng)客戶關(guān)懷確認(rèn)情況下由開發(fā)商承擔(dān)整改費(fèi)用各開發(fā)商針對房屋質(zhì)量的處理方式2021/5/954第六部分：其它相關(guān)收集2021/5/955一、萬科3.0住宅精裝系統(tǒng)的構(gòu)成（一）、綠色、健康、高科技住宅2021/5/9562021/5/9572021/5/958馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭.不占用地下空間2021/5/959食物性垃圾直接粉碎后隨水流入化糞池.可消除80％的生活垃圾.避免室內(nèi)及小區(qū)蚊蠅污染、減輕家務(wù)負(fù)擔(dān)、降低保潔費(fèi)用2021/5/960廚房設(shè)新型變壓式止逆煙道，使煙道不再竄煙、竄味。變壓式止逆閥煙道排氣量大，截面尺寸較小。通過改變煙道的截面形式和風(fēng)帽結(jié)構(gòu)，利用煙氣流動的物理規(guī)律，使氣流保持向上運(yùn)動，保證建筑煙道口處風(fēng)壓為負(fù)壓或在0壓左右。雙密封不銹鋼地漏(國際高標(biāo)GMP認(rèn)證)，其水封深度遠(yuǎn)已超過國家標(biāo)準(zhǔn)，能比一般地漏高速排水外，漏水完畢后雙密封蓋可全封閉，保障沒有異味，更利于消毒劑及一般清潔劑清洗，更能杜絕蟲害與病毒的侵?jǐn)_雙密封地漏很有特點(diǎn)：兩個水封在水流沖擊時同時打開；沒有水流時，上面的水封自動蓋住下面水封的水，防止反水碗中的存水揮發(fā)。同時，干濕分離也有助于提高衛(wèi)浴空間的健康程度，2021/5/9612021/5/962“生態(tài)滅蚊機(jī)”（滅蚊磁場），此項(xiàng)技術(shù)經(jīng)美國疾病控制中心及國防部實(shí)用驗(yàn)證，能消滅4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統(tǒng)：運(yùn)用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運(yùn)用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當(dāng)他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網(wǎng)，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網(wǎng)。24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能夠大量吸引并捕捉會產(chǎn)卵的雌蚊自身發(fā)電，采用標(biāo)準(zhǔn)的的液化氣供應(yīng)能源，無需任何電力。安全&無聲不使用殺蟲劑，不釋放任何對環(huán)境有害的氣體。

極其安靜，沒有任何噪音。2021/5/963（二）、3.0住宅精裝的智能化系統(tǒng)1、自動呼叫電梯系統(tǒng)：大堂或者地下車庫門禁卡同時呼叫電梯，進(jìn)入電梯廳后客梯如約而至。一張卡對應(yīng)專屬樓層，保證絕對私密。室內(nèi)可在智能面板提前呼叫電梯，偶爾有客來訪，賓至如歸的體驗(yàn)，也會讓主人感到特別有面子。2、入戶智能感應(yīng)燈光：打開入戶門的一剎那，智能感應(yīng)系統(tǒng)便會察覺你的入戶。當(dāng)溫馨的玄關(guān)燈自動亮起，所有的風(fēng)云變換都會歸于平靜，喧囂與名利都被關(guān)在了門外邊。開門就讓你內(nèi)心充滿“家”的陽光。202