標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)卓越運(yùn)營(yíng)管理模式

1房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)卓越運(yùn)營(yíng)管理模式

--從龍湖，萬(wàn)科，中海標(biāo)桿模式談房企運(yùn)營(yíng)管理中國(guó)房市說(shuō)到底是政策市，房市的剛性需求投資需求并存◆

9月土地市場(chǎng)交易活躍，成交總價(jià)普遍較高，成交總價(jià)TOP10中，第十名成交金額超過(guò)20億元。從城市分布來(lái)看，高價(jià)地塊主要分布在一線城市，二線城市僅有蘇州和重慶。從樓面地價(jià)來(lái)看，總價(jià)較高地塊樓面地價(jià)相對(duì)較高，表明高價(jià)地塊以“質(zhì)”取勝◆

住宅用地成交量連續(xù)8個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1-9月累計(jì)成交量首超去年同期水平。10重點(diǎn)城市中，除了廣州、重慶、深圳之外，其他7個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量超過(guò)去年同期水平。四季度是土地供應(yīng)的傳統(tǒng)旺季，隨著新一輪供地高峰的到來(lái)，住宅用地供應(yīng)量將會(huì)進(jìn)一步增加◆

北京“搶地”大戰(zhàn)又起萬(wàn)科加速布局北京。9月北京住宅用地平均溢價(jià)水平129%，創(chuàng)下1年來(lái)新高。隨著住宅市場(chǎng)銷售火爆，北京住宅用地溢價(jià)水平一直呈上升趨勢(shì)。萬(wàn)科加速北京戰(zhàn)略布局，本月斥資50億，連拿房山2宗地◆

上海地價(jià)飆升，流拍地塊榮登“地王”。9月上海土地市場(chǎng)交易活躍，地價(jià)飆升，住宅用地掛牌價(jià)和成交價(jià)創(chuàng)下歷史新高。中海地產(chǎn)以70.06億的價(jià)格拿下長(zhǎng)風(fēng)6B（B6）、7C地塊，折合樓面地價(jià)22409元/平方米。長(zhǎng)風(fēng)地塊在去年以14000元/平方米的價(jià)格掛牌，遭遇流拍◆

重慶住宅用地交易“井噴”保利地產(chǎn)連拿4宗地。9月重慶住宅用地交易火爆，成交量位居全國(guó)各大城市之首。繼拿下鴻恩寺“地王”之后，保利加快重慶布局，本月拿下4宗住宅用地一線城市風(fēng)險(xiǎn)加大，次級(jí)城市相對(duì)穩(wěn)定東部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)充分、供應(yīng)偏緊，價(jià)格上漲明顯）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，供應(yīng)也相對(duì)充足，價(jià)格上漲不多，需求還比較旺盛）依然在放量。2009年9月中國(guó)主要城市土地市場(chǎng)交易情況供應(yīng)情況9月土地供應(yīng)止跌反彈，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地913宗，環(huán)比增加10%，同比增加74%；推出土地面積4314萬(wàn)平方米，環(huán)比增加6%，同比增加97%。其中，推出住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）355宗，環(huán)比增加17%，同比增加94%；推出土地面積2380萬(wàn)平方米，環(huán)比增加30%，同比增加146%。1-9月累計(jì)供應(yīng)量首超去年同期水平。成交情況9月土地市場(chǎng)交易活躍，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地650宗，環(huán)比增加3%，同比增加169%；成交土地面積2854萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20%，同比增加97%。其中，住宅用地成交298宗，環(huán)比增加11%，同比增加247%；成交土地面積1784萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6%，同比猛增269%。住宅用地成交量連續(xù)8個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1-9月累計(jì)成交量首超去年同期水平。土地拍賣9月一線城市交易活躍，沒(méi)有地塊流拍，流拍地塊仍然集中在二三線城市。本月流拍住宅用地13宗，流拍率6%。成交價(jià)格9月住宅用地樓面價(jià)格大幅上漲。本月住宅用地平均樓面地價(jià)為2691元/平方米，環(huán)比上漲37%。土地政策9月國(guó)土部下發(fā)了《關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》直指囤地?！锻ㄖ芬环矫婺軌蛎迦珖?guó)建設(shè)用地使用情況，另一方面對(duì)開發(fā)商拿地產(chǎn)生一定影響。9月土地市場(chǎng)交易活躍，“地王”頻現(xiàn)，成交價(jià)格大幅上漲，中海、萬(wàn)科等大鱷加快土地市場(chǎng)布局，增加一線城市土地儲(chǔ)備。一線城市風(fēng)險(xiǎn)加大，次級(jí)城市相對(duì)穩(wěn)定東部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)充分、供應(yīng)偏緊，價(jià)格上漲明顯）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，供應(yīng)也相對(duì)充足，價(jià)格上漲不多，需求還比較旺盛）依然在放量。從大蕭條的經(jīng)驗(yàn)看，全球性經(jīng)濟(jì)低迷的全面恢復(fù)尚待時(shí)日全球性數(shù)量型放松貨幣政策導(dǎo)致通貨膨脹不可避免，帶來(lái)房市投資性需求全球主要經(jīng)濟(jì)體連續(xù)宣布實(shí)施數(shù)量型放松貨幣政策，中國(guó)即將被全球主要經(jīng)濟(jì)體數(shù)量型放松貨幣政策包圍，這在全球近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史上是從未有過(guò)的局面。1、世界銀行調(diào)高09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)呼吁中國(guó)政府年內(nèi)不要再出臺(tái)新的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，再刺激的話，只會(huì)把資產(chǎn)價(jià)格泡沫連同油價(jià)泡沫再刺激起來(lái)，那樣世界人民都要扛不住了。大家都需要給經(jīng)濟(jì)自然調(diào)整和修養(yǎng)生息的時(shí)間。2、最近幾月的新增貸款超萬(wàn)億。3、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題一直是內(nèi)需問(wèn)題，內(nèi)需問(wèn)題背后？高通脹、高投資、高增長(zhǎng)、高出口、高失業(yè)率長(zhǎng)期利好，短期看政策。短期調(diào)控走向長(zhǎng)期調(diào)控。房地產(chǎn)品牌企業(yè)市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升一線城市進(jìn)入難度加大，品牌企業(yè)會(huì)逐步加大二三線城市的進(jìn)入，引導(dǎo)投資需求。土地供給項(xiàng)目融資產(chǎn)品營(yíng)銷國(guó)家土地管理的日趨嚴(yán)格和土地公開招標(biāo)政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本的上升和資金需求的增加央行房地產(chǎn)貸款政策日趨嚴(yán)格和可能改變的預(yù)售政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難和資金鏈的更加緊張市場(chǎng)有效供給的增加和消費(fèi)者的日趨成熟，要求提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，從戰(zhàn)略到營(yíng)銷上都必須有明確的定位，不再可能僅僅憑“概念”進(jìn)行營(yíng)銷市場(chǎng)環(huán)境對(duì)企業(yè)的實(shí)力和管理能力要求越來(lái)越高，優(yōu)勝劣汰將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放棄“機(jī)會(huì)主義”，從以資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向以能力為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)，全面提升企業(yè)管理水平，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化將促使行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行整合，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰居安思危？房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力說(shuō)重新界定。企業(yè)必須在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)形成差異化，形成相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，即重視職能戰(zhàn)略打造；研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴（供方資源）戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略（品牌戰(zhàn)略、營(yíng)銷戰(zhàn)略）歷經(jīng)了2019年的金融危機(jī)和宏觀調(diào)控之后，許多企業(yè)開始或重視或反思其運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。

如果說(shuō)2019年的淡市給了房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)了自己的機(jī)會(huì)的話，09年的牛市則恰恰給了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理變革的最佳機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)企業(yè)必須把握行業(yè)發(fā)展節(jié)奏快速成長(zhǎng)，否則將被邊緣化。

思考：業(yè)務(wù)價(jià)值鏈上，我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？？房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不外乎資源的競(jìng)爭(zhēng)與專業(yè)能力的競(jìng)爭(zhēng)，我們的優(yōu)勢(shì)在于資源端還是在客戶端？02年：專業(yè)集成05年：企業(yè)職能戰(zhàn)略規(guī)劃06年：合作伙伴管理07年：品牌管理06年：流程管理07年：組織管控08年：第二次流程優(yōu)化09年：知識(shí)管理04年：知識(shí)管理07年：品牌管理03年：品牌管理07年：流程管理/質(zhì)量管理08年：客戶關(guān)系管理04年：品牌管理05年：客戶關(guān)系管理06年：流程管理/質(zhì)量管理07年：客戶導(dǎo)向流程管理品牌房地產(chǎn)企業(yè)都在不遺余力的打造其專業(yè)能力選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向，構(gòu)建自己的核心能力體系，通過(guò)運(yùn)營(yíng)體系支撐核心能力的建設(shè)，是基本的管理邏輯3從戰(zhàn)略到核心能力的打造12運(yùn)營(yíng)體系對(duì)戰(zhàn)略的支撐標(biāo)桿企業(yè)給我們帶來(lái)的思考能力建設(shè)與行動(dòng)規(guī)劃職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系

價(jià)值取向

愿景公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)和何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？”這三個(gè)問(wèn)題戰(zhàn)略就是一種選擇，一種取舍，在哪里競(jìng)爭(zhēng)容易選擇，但如何競(jìng)爭(zhēng)卻是需要時(shí)間和資源的投入才能積淀的戰(zhàn)略、核心競(jìng)爭(zhēng)力與運(yùn)營(yíng)流程產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略……品牌戰(zhàn)略建立各職能戰(zhàn)略體系：規(guī)劃、流程與制度能力建設(shè)與行動(dòng)規(guī)劃職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系

價(jià)值取向

愿景職能戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，清晰的職能戰(zhàn)略才能使各部門形成合力。規(guī)劃核心競(jìng)爭(zhēng)力，并通過(guò)清晰的職能戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力專注高性價(jià)比住宅開發(fā)，在保證產(chǎn)品的高品質(zhì)的情況下價(jià)格具備優(yōu)勢(shì)。全國(guó)統(tǒng)一品牌，保證公司品牌與項(xiàng)目品牌的一致性，打造國(guó)企一流地產(chǎn)品牌以成本為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)規(guī)模效益提升企業(yè)成本（土地、建造投資等）競(jìng)爭(zhēng)能力逐步走向以客戶為中心的企業(yè)管理模式××地產(chǎn)房產(chǎn)愿景××地產(chǎn)將努力成為上海及目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)中領(lǐng)先的品牌企業(yè)，穩(wěn)固“××地產(chǎn)房產(chǎn)”成為上海市著名商標(biāo)地位產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略品牌與客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略投融資戰(zhàn)略示例重新思考和提升戰(zhàn)略性指標(biāo)管理土地開發(fā)成本投資回報(bào)率現(xiàn)金流CRM戰(zhàn)略性指標(biāo)財(cái)務(wù)性指標(biāo)成本管理研發(fā)管理財(cái)務(wù)性指標(biāo)保證公司的短期盈利能力。戰(zhàn)略性指標(biāo)保證公司的長(zhǎng)期盈利能力，戰(zhàn)略性指標(biāo)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)也形成了企業(yè)的核心能力，從而保持和增強(qiáng)了企業(yè)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也形成了穩(wěn)定的長(zhǎng)期利潤(rùn)來(lái)源。當(dāng)前的房地產(chǎn)外圍形勢(shì)，促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)戰(zhàn)略性指標(biāo)的打造，提升企業(yè)的管理能力，加強(qiáng)企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)注形成有效的職能戰(zhàn)略體系關(guān)注快速盈利能力龍湖的戰(zhàn)略主要思路策略區(qū)域布局運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國(guó)基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個(gè)城市成為新鴻基：在每一個(gè)城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對(duì)應(yīng)職能；隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；

示例區(qū)域布斤局：帕豪爾迪擴(kuò)舌張模式圣－立足姓重慶，蛋布局全洪國(guó)由北向請(qǐng)南從沿?cái)嚭＝?jīng)濟(jì)巷圈中心環(huán)城市輻位射周邊藍(lán)城市群用10年左勾右的范時(shí)間落完成矩全國(guó)刺基本膨布局20這19年進(jìn)入末天津,完成環(huán)度渤海區(qū)偏域中心呆城市布巧局,2倉(cāng)00未9年進(jìn)馳入上探海、衣南京麥基本緊完成暴長(zhǎng)三露角區(qū)兄域中廢心城知市布貫局，201忘9年、20搬19年從似中心突城市廊向板的塊內(nèi)壤其他四重要等城市屬滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都20密19年201印9年20我09年20格19年業(yè)態(tài)向布局萍：在良每一凝個(gè)城恩市成阿為新棄鴻基戴（不厲做首趣置產(chǎn)持品，槽只做悠再改愁和豪偏宅客諸戶）在每一宗個(gè)進(jìn)入未的城市擴(kuò)成為NO.薪1或NO單.2集中鏡于中幸高端孔市場(chǎng),在城市喚內(nèi)進(jìn)行身多業(yè)態(tài)廉布局可售物滲業(yè)數(shù)量味維持在宜高水平晶并快速景周轉(zhuǎn)(尤其是插城市化皇的前期菌和中期)適時(shí)挪發(fā)展爪具高劍升值艇潛力殃的地搭標(biāo)性千投資耐物業(yè)捐，彼讓公劇司也淚受益莫于自精己的船物業(yè)員增值城市內(nèi)驗(yàn)業(yè)態(tài)平糞衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展進(jìn)一步名擴(kuò)展業(yè)告態(tài)在同酸一城息市內(nèi)渾不同滋業(yè)態(tài)居產(chǎn)品瘋有不下同的肚市場(chǎng)濱周期想，多店業(yè)態(tài)呀開發(fā)狂可使冒地區(qū)襯公司糾在不擾同業(yè)篩態(tài)產(chǎn)芒品間軍平衡草收入燙，實(shí)鼓現(xiàn)持丟續(xù)穩(wěn)杏定的廊發(fā)展屬，使飾每一鏟個(gè)進(jìn)雀入的塌城市尊都能催成為董穩(wěn)固期的根探據(jù)地賣。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購(gòu)物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；6、寫字樓：

龍湖國(guó)際，北部超高層寫字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；區(qū)域聚泳焦，城康市占比照優(yōu)于區(qū)陳域規(guī)模運(yùn)用筋業(yè)態(tài)壯與區(qū)細(xì)域的撈雙重?zé)崞胶獯鷮?shí)現(xiàn)規(guī)持續(xù)兄穩(wěn)步狼發(fā)展像，分打散產(chǎn)影品結(jié)篇構(gòu)不抄均衡管和區(qū)革域周業(yè)期不選金衡傲帶來(lái)癥的風(fēng)笑險(xiǎn)在少艘于競(jìng)擴(kuò)爭(zhēng)對(duì)祝手城迅市布脂點(diǎn)的闖情況透下運(yùn)足用多侄業(yè)態(tài)被布局幸實(shí)現(xiàn)帶領(lǐng)先搭規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)塔雙重平綁衡發(fā)展咸風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域雞聚焦櫻的多臨業(yè)態(tài)喊布局單一城懼市占比業(yè)優(yōu)于區(qū)尾域規(guī)模甜增長(zhǎng)在城琴市領(lǐng)滅先與劑新城倉(cāng)市進(jìn)杯入產(chǎn)紋生沖信突時(shí),城市領(lǐng)旬先優(yōu)先疊于新城歐市進(jìn)入商業(yè)斑物業(yè)跌成為里關(guān)注斷點(diǎn)持有青型商揭業(yè)整暗體發(fā)限展原熟則：選擇性她保留租冤金價(jià)值碑高或者述租金增鞋長(zhǎng)快的籮商業(yè)物呆業(yè)。商業(yè)賞項(xiàng)目沃選擇寨原則篩：組冷織能互力、仁現(xiàn)金級(jí)流量沒(méi)、開葡發(fā)節(jié)盯奏和通團(tuán)隊(duì)敢迅速務(wù)取得蘿成功新公始司一跑年內(nèi)家謹(jǐn)慎平選擇偏持有猶型商蝦業(yè)物求業(yè)面聾積比旦例超到過(guò)30%的單個(gè)碑開發(fā)項(xiàng)忍目；新公絹司一受年后指兩年叔內(nèi)，蠢可適哨當(dāng)選出擇在扯商業(yè)鞋物業(yè)般面積躁在60%以內(nèi)的飼單個(gè)開蓮發(fā)仙姑舊，最好捆立足于膽選擇能故在本項(xiàng)喜目實(shí)現(xiàn)弦現(xiàn)金流炸平衡的懼項(xiàng)目；新公敞司三牢年后箱可以警拿純鴉商業(yè)獵項(xiàng)目敗。增長(zhǎng)鑰階梯龍湖集廊分權(quán)的要管控模瞞式從戰(zhàn)略俱到核心賞競(jìng)爭(zhēng)力核心擺競(jìng)爭(zhēng)碗力最佳罷體驗(yàn)最：圍拿繞客違戶的惰最佳擇體驗(yàn)秧來(lái)設(shè)躍計(jì)產(chǎn)越品和洪服務(wù)這以達(dá)姐成溢眉價(jià)。效率恢提升詞：圍希繞快替速?gòu)?fù)渴制產(chǎn)振品模痛塊與丘服務(wù)述和優(yōu)逐化流旨程來(lái)學(xué)加快吼開發(fā)摟速度疾。商業(yè)閘增值鳴：圍淹繞商柳業(yè)資飲源管膽理和傘氛圍庭營(yíng)造藏來(lái)提妨升商碌業(yè)物奔業(yè)和陣地段尋價(jià)值使命為客猴戶提美供優(yōu)終質(zhì)產(chǎn)維品和攔服務(wù)雪并影胃響他鏈們的克行為掀。在初此過(guò)酸程中躬，成睜為卓六越的龜企業(yè)粘并創(chuàng)滅造機(jī)群會(huì)。產(chǎn)品董研發(fā)潮戰(zhàn)略成本粉戰(zhàn)略合作欲伙伴鋼管理遠(yuǎn)戰(zhàn)略客戶關(guān)方系管理咬戰(zhàn)略品牌鈴管理倚戰(zhàn)略示婆例最佳券體驗(yàn)示瞎例最佳體捧驗(yàn)舉措葬實(shí)例示違例效率因提升示侮例效率長(zhǎng)提升黃舉措槐實(shí)例示否例商業(yè)銅增值示矛例商業(yè)們?cè)鲋邓髋e措機(jī)實(shí)例示借例集中把賢握高端蠅客戶的鉤關(guān)注重下點(diǎn)，滿腿足其需耳求：內(nèi)外柱界面悟分明諸，項(xiàng)少目與遮周邊機(jī)環(huán)境核形成客巨大報(bào)反差系：入口栗，眼洽前一漢亮通往項(xiàng)唱目的路壩，已有跌改變，匯還未明夠顯售樓衰處，粗趣意夾盎然樣板間喂，親和家溫馨沒(méi)有植勵(lì)物生長(zhǎng)跨期，營(yíng)團(tuán)造出超教乎客戶售期望的撐生活環(huán)揚(yáng)境！為數(shù)祥不多斬的硬己質(zhì)鋪窮裝更多采琴用大量亦的軟景有生命晨的園林鋼，比建簡(jiǎn)筑本身彼更能打蝦動(dòng)人！花盛香屆醍花盛灣香醍滟瀾山香醍漫悼步精細(xì)化近的綠化驕理念，小尺挪度上顏?zhàn)⒅卮沃参锲釋哟喂嫉拇羁寂?！全程不患同?jié)點(diǎn)興關(guān)注客貢戶感受入口外和秩序化伏種植雪戴松輔以奴低矮的夫花灌木秤突出禮佩儀性與水歸屬感入口手內(nèi)部朵秩序馬化的洪銀杏手簡(jiǎn)潔爹大氣災(zāi)限定番出導(dǎo)急向性虜強(qiáng)烈另的空尿間院墻外攤的植被戴景觀漸赴趨自然昌緩和客敘戶的心草態(tài)水景期的加惹入成懇為秩配序與善自然促的過(guò)盈渡宅間近紛人尺度卡的灌木晚花卉給冠客戶心績(jī)理上的吧減壓入戶的縣處理溫為馨、私孟密使客豈戶最限綢度放松嬸自我兒童戲散水場(chǎng)景供來(lái)靠訪客熱戶小甘孩游夫戲分不險(xiǎn)清稻嚷草人版還是喝園丁通過(guò)滾示范薄區(qū)、證售樓香處和愉樣板驕間展喊示出唐客戶誕未來(lái)斬的生栽活場(chǎng)猜景，食通過(guò)扁體驗(yàn)堵營(yíng)銷得感染黎客戶真實(shí)織的生數(shù)活化羞的冰淹箱生活中險(xiǎn)水池場(chǎng)芹景調(diào)味躲品真?zhèn)蓪?shí)呈患現(xiàn)生活駛中的芽?jī)和z桌Ang情le女兒勺房相框里熊的留言馬桶替插座喂高度怎的考型慮書房?jī)€一角整齊頸的鞋電套入門貫換鞋鵲套處跪配飾逼可直侵接茶惑飲至上而吉下的對(duì)躺細(xì)節(jié)關(guān)春注停車場(chǎng)尿標(biāo)識(shí)的葡與園林催渾然一舒體煙灰逃缸和貍垃圾責(zé)桶精致球的樹村根處坡理維護(hù)中雪的大樹露臺(tái)溫的燒羅烤場(chǎng)解景保潔對(duì)是園林細(xì)旋節(jié)的維桌護(hù)萬(wàn)科的憂戰(zhàn)略（201濁9年）主要思路策略區(qū)域布局聚焦城市圈第一:萬(wàn)科必須加大已進(jìn)區(qū)域公司對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)量第二：萬(wàn)科必須加快新區(qū)域的進(jìn)入步伐，這樣才能在未來(lái)增加每個(gè)公司對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)。第三：對(duì)非核心區(qū)域采取“利潤(rùn)淘汰”機(jī)制。業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品定位集約化細(xì)分價(jià)值第一步：按目前客戶細(xì)分模型對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的客戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)研分析；第二步：按支付意愿與購(gòu)買能力建立消費(fèi)者行為模式第三步：建立中國(guó)消費(fèi)者生命周期下特定的客戶價(jià)值第四步：從產(chǎn)品（項(xiàng)目）標(biāo)準(zhǔn)化，市場(chǎng)機(jī)會(huì)，土地投資回報(bào)率，客戶滿意建立客戶細(xì)分基礎(chǔ)上的解決方案產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)新第一：萬(wàn)科的產(chǎn)品創(chuàng)新是要通過(guò)以細(xì)分客戶價(jià)值為中心的產(chǎn)品線設(shè)計(jì),從而建立客戶終身鎖定模式！第二：在差異化的前提下建立起萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系第三：推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示奶例萬(wàn)科哪未來(lái)違十年馳的區(qū)麥域擴(kuò)摸張結(jié)歪構(gòu)路蘿線利潤(rùn)第二做層面?。ㄔ雒篱L(zhǎng)業(yè)率務(wù)區(qū)電域）杭州脈、蘇村州、籍常州蜻等長(zhǎng)疏三角殺城市勻群珠海每、江道門、掘肇慶圓、長(zhǎng)味沙、兄福州揭等珠適三角斯城市為群大連乒、青煮島、澤唐山尺、保問(wèn)定、粒石家他莊等件環(huán)渤駱海城梅市圈第三創(chuàng)層面?zhèn)鳎ǚN黎子業(yè)矩務(wù)區(qū)正域）沿長(zhǎng)江跑城市圈努、沿隴衫海鐵路卡城市圈軟、哈長(zhǎng)屬沈大城捐市圈、用沿京廣祝鐵路城際市圈、系濟(jì)青煙慮威城市服圈、成移渝沿線死城市圈備、沿南覺(jué)昆鐵路要城市圈第一戚層面唇（現(xiàn)著金流命動(dòng)業(yè)俱務(wù)區(qū)晴域）長(zhǎng)三角題：上海速、南京邁、無(wú)錫詳、南昌疾、昆山珠三柏角：討深圳休、廣贈(zèng)州、則東莞伶、佛駕山、曾中山201棚920景19200闖9萬(wàn)科核味心能力客戶細(xì)潔分第二層芬面：四留個(gè)細(xì)分贈(zèng)市場(chǎng)第三層容面：五聚個(gè)細(xì)分平市場(chǎng)職業(yè)新液銳（２艘０％）望子成叫龍家庭缸（２５棋％）成功家初庭（２茂０％）幸福晚熄年家庭待（１５番％）務(wù)實(shí)櫻家庭蛋（２券０％撞）第一江層面女：三攜個(gè)細(xì)矮分市安場(chǎng)綜合炕性價(jià)渾家庭距（６絲式６％禿）職業(yè)繩新銳懼（２咳５％丙）成功家蝦庭（９?jié)M％）20業(yè)19肯(需求蒜旺盛壞期)20殘19(需求兇飽合與期)200庫(kù)9(需求殊理性刷期)萬(wàn)科核姐心能力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場(chǎng)成紀(jì)熟程度利潤(rùn)萬(wàn)科紋的核酬心能功力集聰中在廢對(duì)客獄戶的綱理解泛和客度戶服須務(wù)萬(wàn)科遣的持誤續(xù)優(yōu)駐勢(shì)對(duì)客播戶的捏理解刪更加佳精細(xì)誰(shuí)化集吵約化產(chǎn)品增房誠(chéng)值從核心香能力提痰出的組棒織要求:基于能潤(rùn)力體系岔建設(shè)新胸的管理挎控制體擦制總部雅職能區(qū)域職坑能一線職別能客戶順價(jià)值蒙精細(xì)惰化產(chǎn)品榆增值烤能力精細(xì)其化戰(zhàn)沫略管塵理商業(yè)化預(yù)品牌建侄設(shè)產(chǎn)業(yè)座化技洲術(shù)創(chuàng)邁新資源分菠配與整抬合共享品汽牌資源標(biāo)準(zhǔn)末產(chǎn)品鼠系列本地透化市間場(chǎng)定任位集約細(xì)化項(xiàng)雀目運(yùn)仗營(yíng)人力資熄源貯備蒙系統(tǒng)體現(xiàn)客寇戶價(jià)值罪差異化提高戲資源竄利用基于政統(tǒng)一陜模式齡的擴(kuò)逝張本地規(guī)化資奧源配各置速度化家投資回刪報(bào)縮短儉運(yùn)行儉周期提高州投資雙回報(bào)核心胞能力輛規(guī)劃糾轉(zhuǎn)換圾成職遞能戰(zhàn)溉略，隱化成量對(duì)組腥織的供要求企劃部洋：強(qiáng)化那集團(tuán)戰(zhàn)貝略管理佳職能（瓶戰(zhàn)略實(shí)我施跟蹤擊檢查）市場(chǎng)叨營(yíng)銷存部：剝強(qiáng)化斑客戶帆價(jià)值貢增值位、品腰牌管著理職攀能；規(guī)劃設(shè)幼計(jì)部：件強(qiáng)化產(chǎn)模品的標(biāo)戒準(zhǔn)化、勺系列化聰；強(qiáng)調(diào)還產(chǎn)品創(chuàng)蹄新和住拜宅消費(fèi)蔽新概念蜓上的領(lǐng)離導(dǎo)能力特；工程管濕理部：故強(qiáng)化產(chǎn)嶼業(yè)化研合究和發(fā)另展；人力遲資源通部：施公司元管理積變革擠；企笨業(yè)文湖化培旁養(yǎng)；名強(qiáng)化胸人力謎資源宋儲(chǔ)備液和培洪養(yǎng)；陵強(qiáng)調(diào)愈對(duì)重硬點(diǎn)區(qū)歐域的租績(jī)效墊考核戚評(píng)估飾。戰(zhàn)略：暈企劃部品牌并：市握?qǐng)鰻I(yíng)米銷部客戶宏：市物場(chǎng)營(yíng)槳銷部產(chǎn)品：?jiǎn)嵋?guī)劃設(shè)舊計(jì)部和劍工程管猜理部文化：歌人力資波源部客戶價(jià)額值精細(xì)痛化產(chǎn)品增真值能力示例思考：買我們基難于運(yùn)營(yíng)涼戰(zhàn)略規(guī)翅劃的核絕心能力郵是什么勾？產(chǎn)品篩研發(fā)絕戰(zhàn)略成本糊戰(zhàn)略合作伙給伴管理促戰(zhàn)略投融蜂資管稍理戰(zhàn)黎略品牌簡(jiǎn)與客有戶關(guān)系咳戰(zhàn)略產(chǎn)品童研發(fā)鑄戰(zhàn)略型？某公陡司對(duì)龍精品本戰(zhàn)略桶的詮企釋標(biāo)準(zhǔn)化唯只是一暮種戰(zhàn)略新選擇成本管市理戰(zhàn)略關(guān)？示例成本俊管理?xiàng)畹膽?zhàn)帳略思橡維：殖物業(yè)撲？客招服？營(yíng)營(yíng)銷遷？客也戶導(dǎo)符向？成本管這理的意麗識(shí)。通過(guò)炮大規(guī)啞模戰(zhàn)釀略采襯購(gòu)降微低成程本只使適合食于大駕型企快業(yè)設(shè)計(jì)燒階段特降低盞成本丹或者融通過(guò)談產(chǎn)品起溢價(jià)轎降低娛相對(duì)胖成本遣則對(duì)拼大部真分企緣瑞業(yè)適撒用成本受戰(zhàn)略喪里最描關(guān)鍵尾是要該有綜耳合成腰本的頃概念“二鈔次規(guī)去劃”依是指慣萬(wàn)通石地產(chǎn)谷已開削發(fā)完農(nóng)成的鏈項(xiàng)目悲，根與據(jù)居偷住需聲求的當(dāng)變化守與時(shí)瞞代發(fā)兼展的食要求重，由紡公司鍋出資拉對(duì)已戴開發(fā)奶完成姥的物海業(yè)再貍次進(jìn)鞋行“己免費(fèi)肢升級(jí)賠”，董提升圖萬(wàn)通互地產(chǎn)敲的物引業(yè)品獎(jiǎng)質(zhì)，轎讓物饒業(yè)保吹值增順值，油更超腰值地日回報(bào)醉老客怒戶?！岸无k規(guī)劃”夠的具體百做法一讓是根據(jù)媽客戶滿被意度調(diào)嫁查與客高戶提出泥的意見知、建議利，邀請(qǐng)?jiān)沟谌筋澮?guī)劃設(shè)候計(jì)公司城提出方休案，在宇已知消涌費(fèi)需求煌、客戶臟偏好的慌基礎(chǔ)上傘進(jìn)行“箭規(guī)劃升譽(yù)級(jí)”，線規(guī)劃內(nèi)喊容將更仇加關(guān)注瓦社區(qū)環(huán)蕉境、住影宅安全欺、健康浮及使用腹的便利雜。二是貿(mào)對(duì)項(xiàng)目仇因分期竄開發(fā)造團(tuán)成的一導(dǎo)些臨時(shí)姐性設(shè)施眼重新規(guī)刺劃，不懲僅滿足漢功能需暫求還要赤滿足審馳美需求們。“二利次規(guī)劃散”的總健目標(biāo)是候提升客衣戶在產(chǎn)許品使用虎中的舒微適感、搭安全感芳和尊貴難感。萬(wàn)通糕地產(chǎn)態(tài)二次裳規(guī)劃倒行動(dòng)嚴(yán)格避控制芒成本餡，材早料盡聽量選叮普通功的材能料。同緯敗度選貫擇植暢物，峽根據(jù)手地區(qū)淺特征彈、自觀然環(huán)匪境、接植物襖種類嶺甚至票當(dāng)?shù)販惾说姆鹌脭[選擇察，保渣證成哄活易宅打理蔬，節(jié)情約成貿(mào)本。自建苗秘圃基地裳，解決徒植物成抖活率的由難題，鍵快速更瞞換，同解時(shí)節(jié)約泄成本。合作伙盾伴管理薪戰(zhàn)略？伶將來(lái)健的競(jìng)爭(zhēng)池是供應(yīng)匪鏈之間秋的競(jìng)爭(zhēng)免，未來(lái)船對(duì)合作生伙伴的劈燕選擇和何管理將運(yùn)日趨重鄉(xiāng)豐要1、我們解現(xiàn)有的丑合作伙敬伴（設(shè)兩計(jì)院、旬總包分迅包商、腳材料供療應(yīng)商等拒）的管暖理模式南？2、我們使招投標(biāo)貝的依據(jù)堵是什么莫？3、將宜來(lái)我丟們的航合作繳伙伴狗應(yīng)該狐具備按怎么營(yíng)樣的夏條件納？4、需要倘怎樣的逆管理實(shí)醉施流程液做支撐餓？中海最延低價(jià)中排標(biāo)原則VS萬(wàn)科的漏戰(zhàn)略合救作伙伴上下費(fèi)游通咬吃還輸是專叮業(yè)化深？廣再東五恨虎與倍萬(wàn)科發(fā)中海妥龍湖蔑等的返專業(yè)敗化？基于學(xué)價(jià)值寄貢獻(xiàn)尾度的逝分級(jí)念管理生體系萬(wàn)科傘合作介伙伴訊發(fā)展棍計(jì)劃分享管猶理實(shí)踐1234承諾任企業(yè)漫責(zé)任業(yè)務(wù)丘協(xié)同聯(lián)合此研發(fā)流程邪優(yōu)化5發(fā)展丘計(jì)劃伙伴評(píng)價(jià)萬(wàn)科評(píng)價(jià)雙方合作關(guān)系應(yīng)注重互動(dòng)性萬(wàn)科評(píng)價(jià)伙伴以日常合作體驗(yàn)為基礎(chǔ)形成理性判斷。二者匹配狀態(tài)為深化脆戰(zhàn)略合丘作關(guān)系敏，繼客緒戶、員闊工第三投方滿意見度調(diào)查汽之后，07年首次瓶進(jìn)行集混團(tuán)范圍礦內(nèi)的第諒三方合稱作伙伴必關(guān)系調(diào)指查。重在梁評(píng)估塘，包宏括日常工宴作表現(xiàn)亦和企業(yè)綜棚合評(píng)價(jià)雖兩個(gè)部湯分。1、項(xiàng)淚目品雞牌如魔何在掃宣傳齒過(guò)程題中體瞎現(xiàn)企趙業(yè)品適牌？2、產(chǎn)傘品的武品牌蔑一致儉性是綁什么艘？3、品勾牌管桶理的世架構(gòu)半該如演何打助造？4、需要累怎樣的囑品牌管匠理實(shí)施鍵流程做煮支撐？品牌爸戰(zhàn)略蠟是企志業(yè)走弄向差售異化的的必突由之僅路萬(wàn)科織物業(yè)情景鑰洋房寄、螞怕蟻工膽房萬(wàn)科地么產(chǎn)優(yōu)詩(shī)美樣地、朗儲(chǔ)潤(rùn)園企業(yè)品某牌類別品長(zhǎng)牌連鎖慚項(xiàng)目經(jīng)品牌產(chǎn)品避品牌附屬品槽牌企業(yè)家贏品牌有品彼牌的培企業(yè)錦和沒(méi)強(qiáng)有品嘩牌的吼企業(yè)呆區(qū)別奶在哪院里？沒(méi)有品茶牌的企裹業(yè)賣出鏈的只貿(mào)是：產(chǎn)品千＋現(xiàn)灑金收腫益有品摘牌的哥企業(yè)賣出乎的是感：產(chǎn)品救＋現(xiàn)尸金收茄益＋附加南值＋到客戶淚忠誠(chéng)Vs3從戰(zhàn)略掘到核心屢能力的咐打造12運(yùn)營(yíng)敏體系艙對(duì)戰(zhàn)瀉略的疏支撐標(biāo)桿企勇業(yè)給我芒們帶來(lái)園的思考戰(zhàn)略拜的實(shí)告現(xiàn)必優(yōu)須有恰精細(xì)擾化的勒運(yùn)營(yíng)鞏體系洞支撐項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷交房招商入住經(jīng)營(yíng)施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/品牌戰(zhàn)略/客戶關(guān)系管理注重角對(duì)客殼戶的拔研究勿；注重巴前期算定位設(shè)計(jì)標(biāo)姑準(zhǔn)化合作伙閣伴管理客戶創(chuàng)服務(wù)萬(wàn)科注重對(duì)教客戶的她研究；注重屆前期蹈項(xiàng)目作策劃精細(xì)化斧運(yùn)營(yíng)體亭系設(shè)計(jì)漏標(biāo)準(zhǔn)他化營(yíng)銷突烏出客戶服狗務(wù)龍湖注重規(guī)卡劃設(shè)計(jì)注重施溉工建造過(guò)程成糾本管理物業(yè)斬服務(wù)中海注重對(duì)掀客戶的新研究產(chǎn)品技借術(shù)標(biāo)準(zhǔn)逮研究物業(yè)澇服務(wù)綠城項(xiàng)目?jī)€策劃規(guī)劃維設(shè)計(jì)市場(chǎng)叮營(yíng)銷交房倆招商入住孤經(jīng)營(yíng)施工建勤造企業(yè)戰(zhàn)饞略/基礎(chǔ)蜂管理/人力資爐源/品牌蜂戰(zhàn)略/客戶關(guān)養(yǎng)系管理201撓9年以后臭，在學(xué)攻習(xí)帕爾事迪的基腫礎(chǔ)上，凳萬(wàn)科構(gòu)肺建了以么客戶為樹中心的帥運(yùn)營(yíng)管茅理體系客戶細(xì)蒼分城市地懸圖七對(duì)眼宇睛設(shè)計(jì)窩標(biāo)準(zhǔn)緞化6+2步法參觀胞通道工地開向放日產(chǎn)品定剖位七步父法：1、客戶棟細(xì)分2、土纏地掃貢描/土地屬躬性研究3、土地室與目標(biāo)犬客戶匹竊配+競(jìng)爭(zhēng)饅對(duì)手花研究4、項(xiàng)畜目初塔步定磨位5、產(chǎn)霸品市料場(chǎng)測(cè)夸試6、需滴求價(jià)慈值排掩序7、面向悅客戶的痕產(chǎn)品設(shè)樣計(jì)流程8U體系萬(wàn)科客脊戶細(xì)分今體系社會(huì)些標(biāo)志品味涌體現(xiàn)社交娛予樂(lè)照顧老極人孩子成增長(zhǎng)工作場(chǎng)終所獨(dú)立空譜間生活保岔障棲身秧居住家庭生更命周期家庭收低入房屋錘價(jià)值彰顯地極位的成殘功家庭注重自嚼我享受摔的社會(huì)娛新銳關(guān)心健誕康的老吃齡化家福庭注重家計(jì)庭的望礎(chǔ)子成龍稍家庭價(jià)格敏搜感的務(wù)齒實(shí)家庭為客戶睛在哪里墳?zāi)玫?土地這屬性孤評(píng)估客戶倍需求托清單喜化案例:天津碼社會(huì)繩新銳懷土地窯屬性緣瑞需求仰清單所在區(qū)燈域是傳助統(tǒng)意義瓣上好的沙區(qū)域所在區(qū)咳域文化排氛圍濃拔厚所在紀(jì)區(qū)域脅被普伐遍認(rèn)親為是啟高檔點(diǎn)區(qū)域所在竊區(qū)域厲是具路有發(fā)夠掘潛耳力的嚼新興氣區(qū)域靠近XXX等歷史品文化區(qū)賓域區(qū)域意餃義靠近寫明字樓,金融票機(jī)構(gòu)艙集中拋的區(qū)陸域靠近繁逼華商業(yè)爹區(qū)可選擇融的交通緒工具比石較多方便的博交通路誦線周邊道腔路好,交通齒順暢出行道莊路兩邊賓景觀好靠近地翻鐵/城鐵站區(qū)域遇內(nèi)涵交通設(shè)縱施生活傅設(shè)施靠近比伏較好的異醫(yī)院靠近大皂超市、渡購(gòu)物中撿心、餐蘇飲等生誘活設(shè)施靠近大臨學(xué)等高蓄等教育傻院?？拷呖h質(zhì)量的伸小學(xué)或波中學(xué)學(xué)蘇?？拷瓐@、綠標(biāo)化帶等納人工景純觀靠近撲運(yùn)動(dòng)齡場(chǎng)館扣等比耀較好似的健冬身、惕休閑淹設(shè)施風(fēng)水比帽較好靠近山窯、水、協(xié)運(yùn)河等創(chuàng)自然風(fēng)明景物教育毯設(shè)施休閑設(shè)牢施自然環(huán)麻境為客戶站在哪里憂拿地?--揪-城市地帆圖城市發(fā)展空間分析片區(qū)市場(chǎng)劃分重點(diǎn)片區(qū)選擇片區(qū)定位分析劃分組團(tuán)確定人群組團(tuán)發(fā)展排序公司總體發(fā)展戰(zhàn)略土地資源分析哪里寨的土安地合爬適誰(shuí)臥？哪里有情地，哪蔽塊最好指？城市地瘋圖工作筑流程為目標(biāo)鮮客戶選載擇最佳睜土地產(chǎn)品餅定位嫁七步辣法--齡--如何把誰(shuí)普通人床變成大標(biāo)師？沈陽(yáng)新榆土地評(píng)價(jià)與定位區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域Yes所在區(qū)域文化氛圍濃厚Yes所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域Yes所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域YesYes靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域Yes靠近繁華商業(yè)區(qū)Yes可選擇的交通工具比較多Yes方便的公交路線YesYes交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢YesYes出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院YesYes靠近大超市,購(gòu)物中心,餐飲等生活設(shè)施Yes教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校Yes靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校YesYes休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀Yes靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施Yes自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物Yes社會(huì)沈新銳No.絞3健康養(yǎng)轎老No.起1望子梢成龍No辟.2富貴之橋家X務(wù)實(shí)之染家X27－34歲小兩口有0－11歲孩子的望子成龍家庭45－50歲的老兩口家庭，“年輕的老人”XXX★●XXXX→★XXX★X→●XX產(chǎn)品送定位繼七步齡法--宅--如何把扔普通人等變成大葡師？案例券：沈籮陽(yáng)新搬榆公鄉(xiāng)豐館項(xiàng)飾目定晚位分析償已成限交客唯戶，疼進(jìn)行間項(xiàng)目規(guī)定位丑驗(yàn)證率。其它40%望子成龍20%健康養(yǎng)老40%成交客戶其它30％社會(huì)新銳70%到訪客戶萬(wàn)科購(gòu)的每嗎個(gè)項(xiàng)匆目從科前期遭拿地驚到施怨工圖永設(shè)計(jì)第階段掩，有侵七個(gè)曲專業(yè)金進(jìn)行永過(guò)程備控制昨，用謙萬(wàn)科瞞的語(yǔ)兼言說(shuō)憐就是暢：“七雙用眼睛”做項(xiàng)目證。即：牌對(duì)于建障設(shè)項(xiàng)目泡，從方論案、戶聲型、材饒料選擇曉、目標(biāo)金成本和著物業(yè)管裙理方式私等均由于前期人瞇員、研母發(fā)人員睛、銷售灣人員、碑物業(yè)管構(gòu)理人員律、工程鎮(zhèn)技術(shù)人么員、采辱購(gòu)管理次人員和宴成本管庸理人員份七類專由業(yè)人員泳通過(guò)會(huì)椅議或評(píng)挎審形式綠達(dá)成一姨致意見銹。7對(duì)眼睛拍做設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)袋前期投資分潛析實(shí)施紅方案施工圖篩設(shè)計(jì)項(xiàng)目基飽礎(chǔ)資料宗地腦自然菜條件宗地粉社會(huì)么條件競(jìng)爭(zhēng)樓穴盤規(guī)劃具設(shè)計(jì)疲的可謠行性隙分析規(guī)劃刻設(shè)計(jì)費(fèi)草案規(guī)劃設(shè)摘計(jì)的初改步概念規(guī)劃先設(shè)計(jì)訴草案項(xiàng)目設(shè)恭計(jì)工作宋控制性招計(jì)劃《項(xiàng)目艷設(shè)計(jì)漢指導(dǎo)吸書》形成拿的過(guò)蓋程文骨件概念鵝設(shè)計(jì)籮任務(wù)敲書重要節(jié)后點(diǎn)的審皺核意見*概念設(shè)睡計(jì)方案設(shè)計(jì)勉說(shuō)明綜合煉經(jīng)濟(jì)嘗技術(shù)既指標(biāo)生及產(chǎn)衡品分拿析概念吳設(shè)計(jì)纏圖紙《項(xiàng)目設(shè)決計(jì)指導(dǎo)她書》項(xiàng)目娛概況忍及用緊地分棟析開發(fā)目子標(biāo)、開煎發(fā)計(jì)劃鴉與項(xiàng)目阻設(shè)計(jì)總糊體計(jì)劃市場(chǎng)特定位斜和產(chǎn)斷品建申議成本儲(chǔ)控制估因素晚與工隊(duì)程管蜻理意逮見概念燈設(shè)計(jì)匪研究家結(jié)論項(xiàng)目莫設(shè)計(jì)達(dá)各環(huán)培節(jié)綜糊合分堡析注：帶衰*號(hào)的著文件必分須報(bào)集某團(tuán)規(guī)劃賴設(shè)計(jì)部浸審批。設(shè)計(jì)鞠成果漠標(biāo)準(zhǔn)弱化設(shè)計(jì)洗前期投資粥分析實(shí)施方珍案施工圖霸設(shè)計(jì)*實(shí)施械方案誓形成由的過(guò)撐程文糞件規(guī)劃方洪案設(shè)計(jì)由任務(wù)書景觀方淡案設(shè)計(jì)傻任務(wù)書重要類節(jié)點(diǎn)玻的評(píng)帥審結(jié)所論意露見（詳規(guī)矮及方案漁）報(bào)建晉的政府糞批復(fù)意上見物業(yè)管宿理模式奇的建議糞與結(jié)論銷售該包裝宇的建騾議和罷要求設(shè)計(jì)說(shuō)漠明及綜穩(wěn)合技術(shù)遼經(jīng)濟(jì)指胖標(biāo)設(shè)計(jì)罰說(shuō)明綜合技贏術(shù)經(jīng)濟(jì)綱指標(biāo)附錄表肆格實(shí)施癢方案免圖紙實(shí)施方雞案圖紙陡目錄實(shí)施延方案峽圖紙件深度芝要求相關(guān)部牲門在本慚階段的想工作成偶果工程管扔理部在縮慧本階段田的工作銷成果-改《工程甲史供物料帽表》成本管李理部在丹本階段驚的工作蒸成果-怕《成本畫測(cè)算屑書》施圖沙設(shè)計(jì)梁任務(wù)物書項(xiàng)目名冬稱、建缸設(shè)地點(diǎn)設(shè)計(jì)依倉(cāng)據(jù)、批鼻準(zhǔn)問(wèn)號(hào)項(xiàng)目概肚況項(xiàng)目械設(shè)計(jì)蹲內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)扶計(jì)時(shí)間故要求項(xiàng)目狡設(shè)計(jì)答成果燃要求現(xiàn)場(chǎng)服要?jiǎng)?wù)要求附件施工藝圖設(shè)訓(xùn)計(jì)單米位招寫標(biāo)文繞件施工照?qǐng)D設(shè)粒計(jì)投學(xué)標(biāo)邀建請(qǐng)書施工格圖設(shè)竟計(jì)單渠位中亮標(biāo)通波知書施工貸圖設(shè)膚計(jì)單巡壽位合競(jìng)作承詠諾書重要兼節(jié)點(diǎn)徒審查疾文件施工蝕圖條損件圖緩會(huì)審也記錄基礎(chǔ)施起工圖會(huì)捉審記錄全套土庫(kù)建施工狠圖會(huì)審講記錄注：返帶*竹號(hào)的嫩文件士必須基報(bào)集右團(tuán)規(guī)漫劃設(shè)為計(jì)部杏審批仇。萬(wàn)科新牛里程參瞞觀通道凱包裝參觀通鋸道與工熊地開放繪日萬(wàn)科射假日磁風(fēng)景醉塔吊神廣告參觀袖通道粱與工像地開聞放日Uni貼tI秩nte肺gra撇tio維n是單敘元一劃體化器的英徑文解冶釋，U8又稱之佛為Uni男tI以nte臘gra瓦tio尼no濕f8，在塌萬(wàn)科蒸金域絡(luò)西嶺裂全面譯家居或解決葉方案蛛中，U8是住產(chǎn)宅8大創(chuàng)新增體系的售簡(jiǎn)稱。漸代表了材在“萬(wàn)科桑全面蒙家居掉解決恒方案”集團(tuán)系悄列品牌工中一個(gè)創(chuàng)專屬于宜成都的厲標(biāo)準(zhǔn)體梁系和集鼓成化創(chuàng)前新模式碰，U8成為臟目前啊成都喇萬(wàn)科鉤新住壺宅高哭品質(zhì)印居住沸解決簽的最低高標(biāo)雁準(zhǔn)。率先俱在成乘都實(shí)勻施的8U體系萬(wàn)科腹西嶺好全面遞家居U8創(chuàng)新助體系圾組成票部分U1公共空雨間區(qū)域怖（星級(jí)跨感受）U2玄關(guān)浮空間珍區(qū)域術(shù)（趣撓味玄障關(guān)）U3廳房空稈間系統(tǒng)蔽（（神梨奇）U4廚房空辰間系統(tǒng)燭（愉快跟）U5衛(wèi)浴空欺間系統(tǒng)翅（享受北）U6收納商空間仗系統(tǒng)阻（功仿能強(qiáng)凳大）U7家政變空間自系統(tǒng)遙（創(chuàng)苦意）U8家居智截能化系升統(tǒng)（人把性化）萬(wàn)科客已戶服務(wù)萬(wàn)科通型過(guò)總結(jié)頁(yè)帕爾迪皮的客戶壞溝通7步法救，結(jié)銜合萬(wàn)段科現(xiàn)慌狀和僚客戶見需求亞，提婆出了裳萬(wàn)科6+卻2服務(wù)魔法加碎強(qiáng)客耀戶體世驗(yàn)萬(wàn)科服務(wù)6+21帕爾迪做法3客戶體驗(yàn)2萬(wàn)科現(xiàn)狀帕爾迪按七步法1、售前客戶接待2、框架落成參觀3、成品參觀4、交付3個(gè)月后質(zhì)量檢查5、交付11個(gè)月后質(zhì)量檢查6、交付23個(gè)月后質(zhì)量檢查7、交付35個(gè)月后質(zhì)量檢查售前需求溝通售后-入伙前館，品質(zhì)蔬、使漫用方縣式溝通入伙蓄后，窄客戶體驗(yàn)溝通全過(guò)嶺程溝壞通主動(dòng)斤服務(wù)第一利步：城溫馨單牽手客戶振觸點(diǎn):看樓客戶膛典型敬心態(tài)投資泳價(jià)值拐最大麥化：唐錢要蛋花的籠值降低恩投資渠風(fēng)險(xiǎn)怕：廣昆納信閘息，祖謹(jǐn)慎昂決策系，防注止受揉騙和發(fā)喂展商烘相比第，心紀(jì)理上刺占主鏈動(dòng)客戶閥關(guān)注動(dòng)焦點(diǎn)預(yù)算賄支出芝（單游價(jià)，睜面積忘和總喜價(jià)）房屋特冷性（戶剃型、朝魔向、樓胳層、得筐房率等掠）房屋質(zhì)息量（含壯裝修質(zhì)子量）小區(qū)慌規(guī)劃軋（容臨積率叫、綠餐化等如）配套設(shè)激施（商梨業(yè)、教匙育、交融通、銀隆行、醫(yī)逐療等）物業(yè)管罷理服務(wù)喬（安全舟、社區(qū)擱文化氛秧圍等）地理互位置保值趙和增屯值潛才力客觀條嘗件和不稈確定因別素（空竿氣、噪禍音等）開發(fā)薦商誠(chéng)濃信、誰(shuí)實(shí)力亦和品思牌（蛙三證芬齊全摧）銷售丙服務(wù)狐（熱乓情、聲專業(yè)氏、用蓬心）第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)榮容:陽(yáng)光購(gòu)閃樓，提泊醒風(fēng)險(xiǎn)工作暴要點(diǎn)言說(shuō)明詳細(xì)告處知樓盤萍信息和施特點(diǎn)提醒廊項(xiàng)目酸周邊握風(fēng)險(xiǎn)做好參確謀第二步個(gè)：喜結(jié)感連理客戶觸革點(diǎn):比較、昂落實(shí)、這簽約客戶典因型心態(tài)心態(tài)轉(zhuǎn)負(fù)為被動(dòng)勒：有無(wú)域助感，緊易焦慮諷、急噪防止莖合同贈(zèng)風(fēng)險(xiǎn)客戶秩關(guān)注漁焦點(diǎn)房子融和裝訂修是和否可姨能貨略不對(duì)獄板合同條互款是否壘體現(xiàn)了偷業(yè)主的坡合法利手益貸款的防申請(qǐng)和艷審批邊辛界房產(chǎn)證寨的辦理簽約手毀續(xù)便捷認(rèn)籌潤(rùn)方式勁的公風(fēng)平合綱理性定金數(shù)材量和退驅(qū)定條件貸款銀國(guó)行服務(wù)璃（含銀沸行的選講擇）貸款萬(wàn)保險(xiǎn)天服務(wù)律師領(lǐng)的服飄務(wù)態(tài)號(hào)度和奧專業(yè)跟能力銷售鹿人員為服務(wù)清態(tài)度第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心職內(nèi)容:明確條慚款，信炭息透明工作要路點(diǎn)說(shuō)明告知減合同捉條款降低呼業(yè)主博無(wú)助便感方便業(yè)泡主辦理女相關(guān)手黑續(xù)告知業(yè)眨主與萬(wàn)愛(ài)科的溝石通渠道第三遣步:親密撐接觸客戶壩觸點(diǎn):等待客戶更典型糟心態(tài)憧憬蠅未來(lái)監(jiān)的美貿(mào)好生忌活忐忑不謊安客戶情關(guān)注早焦點(diǎn)是否皆按期膨交樓工程質(zhì)陸量（毛翠坯和精垂裝）此前焦業(yè)主伴遇到退什么燙問(wèn)題樓房揚(yáng)建設(shè)健進(jìn)展區(qū)域內(nèi)供的樓市戒變化樓盤以溝及開發(fā)鈴商口碑考慮樹裝修否設(shè)計(jì)家具爪、電金器的倆購(gòu)買探計(jì)劃收樓呆程序了解驗(yàn)駕房的專城業(yè)方法入住的紀(jì)費(fèi)用搬家計(jì)核劃第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心占內(nèi)容:工地邪開放堡，進(jìn)松展通擔(dān)報(bào)工作要泄點(diǎn)說(shuō)明樓盤建糧設(shè)進(jìn)展娘的溝通規(guī)劃周設(shè)計(jì)樂(lè)變更爐通報(bào)工地蕉開放唐日第四步:恭迎恩喬遷客戶急觸點(diǎn):交付、用裝修、煮搬遷客戶典謙型心態(tài)夢(mèng)想實(shí)于現(xiàn)與交樓陶標(biāo)準(zhǔn)一鍛致，排訴除隱患裝扮個(gè)絨性化家禁庭客戶插關(guān)注兇焦點(diǎn)告知剪驗(yàn)房辱的專障業(yè)方蒜法和掃注意天事項(xiàng)發(fā)展商搞告知水辯電、門稅窗的使怖用工程質(zhì)腦量（毛欺坯和精遼裝）需要望裝修行方面稠的信特息和印幫助裝飾前材料兩的購(gòu)孩買收樓過(guò)爸程應(yīng)該巴喜悅?cè)胱『笾斓氖召M(fèi)鈴情況說(shuō)潑明有問(wèn)震題通扶過(guò)何紐奉種渠茄道和持方式冰解決我的鄰墨居是誰(shuí)虛？質(zhì)量促問(wèn)題兆多長(zhǎng)總時(shí)間走解決第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心儀內(nèi)容:裝扮家憤庭、恭成賀喬遷工作要物點(diǎn)說(shuō)明指引業(yè)泰主驗(yàn)樓收費(fèi)情黃況說(shuō)明便捷的建入伙手爹續(xù)裝修兔指引第五步:噓寒問(wèn)膊暖客戶觸歸點(diǎn):居住客戶典饒型心態(tài)我被持牙續(xù)關(guān)注鄰里關(guān)否系、與飲發(fā)展商自和物業(yè)遙公司的冶關(guān)系客戶關(guān)桐注焦點(diǎn)我的區(qū)鄰居斤是誰(shuí)以后犬有問(wèn)升題我企向誰(shuí)孔反映發(fā)展烈商會(huì)資象以甚前那來(lái)樣關(guān)總注我增嗎物業(yè)的管收費(fèi)與鋼繳費(fèi)我的活既動(dòng)場(chǎng)所社區(qū)斯有哪仇些活陰動(dòng)核心釣內(nèi)容:居住3個(gè)月后不的居住忽訪問(wèn)第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作要球點(diǎn)說(shuō)明詢問(wèn)乘業(yè)主材需要括解決秘的問(wèn)祝題主動(dòng)檢雷查房屋細(xì)質(zhì)量征詢對(duì)非產(chǎn)品和還服務(wù)的沖建議和魚意見第六爛步:承擔(dān)襪責(zé)任客戶觸牲點(diǎn):居住客戶典直型心態(tài)如果筑被關(guān)儀注,感到驚核心社區(qū)冷活動(dòng)居住氛舊圍客戶關(guān)乓注焦點(diǎn)居住籃的舒澇適性物業(yè)還服務(wù)判質(zhì)量市政配憲套和小柳區(qū)配套發(fā)展商層會(huì)象以裳前那樣亦關(guān)注我漸嗎?我的活賭動(dòng)場(chǎng)所社區(qū)有區(qū)哪些活鋼動(dòng)核心內(nèi)五容:居住愧一年賴后的鑄質(zhì)量重檢查第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作止要點(diǎn)浸說(shuō)明檢查五兇金配件險(xiǎn)的完好遺性檢查排稍水設(shè)施走通暢檢查門棵窗的五碎金配件檢查電送氣和燃祝氣設(shè)備訪的安全黃性+1一路同倘行客戶染觸點(diǎn):全過(guò)程客戶乘典型芳心態(tài)及時(shí)祖有效未解決營(yíng)我的宅問(wèn)題安全感客戶愉關(guān)注這焦點(diǎn)我的問(wèn)外題被重雙視始終逆言而豆有信我被尊民重面對(duì)問(wèn)參題，解沉決問(wèn)題及時(shí)處享理處理結(jié)柿果令我禿滿意核心內(nèi)渠容:持續(xù)祖收集展反饋宜業(yè)主說(shuō)信息,解決客謀戶投訴第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行

+2四年之約+2四年之旬約客戶觸班點(diǎn):居住客戶研典型擱心態(tài)如果你狀能做到掌對(duì)我是透奢望客戶遵關(guān)注榜焦點(diǎn)小區(qū)的莖設(shè)備老剪化圍墻的繪涂料開斥始褪色,脫落我們的影小區(qū)沒(méi)就有寬帶配套不歉完善綠地需柴要改造私了安防孕設(shè)施葡需要臘更新豆了核心內(nèi)掛容:交付4年后項(xiàng)主目改造工作家要點(diǎn)歷說(shuō)明:對(duì)公共寫部位和壺設(shè)施進(jìn)歲行改善一線結(jié)尺合具體肺項(xiàng)目開瘋展工作第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約萬(wàn)科標(biāo)嘩準(zhǔn)化戰(zhàn)其略背后擺的邏輯成熟產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)幸化產(chǎn)焦品保持眼萬(wàn)科足產(chǎn)品受的行詠業(yè)領(lǐng)娘導(dǎo)地江位創(chuàng)新鳥產(chǎn)品值的基閑礎(chǔ)，再標(biāo)準(zhǔn)胳化產(chǎn)眠品的艦源頭保證集高團(tuán)規(guī)模持?jǐn)U張的她核心龍湖從的運(yùn)樣營(yíng)管的理體暖系從區(qū)域脅性公司天向全國(guó)料性公司菌的跨越“區(qū)域錦聚集挽戰(zhàn)略黃”立體融恰如新城笑市，在認(rèn)同一區(qū)域跨運(yùn)用系努統(tǒng)的優(yōu)鏈勢(shì)提供盟多元兼化產(chǎn)頭品“產(chǎn)品扔擴(kuò)張移戰(zhàn)略泡”：在同一姨區(qū)域掌蔥握不同擦業(yè)態(tài)與屈產(chǎn)品習(xí)亭性，以足高層公寓、連花園洋高房、別目墅、購(gòu)蒸物中心責(zé)并舉為頭核心“產(chǎn)品差景異化戰(zhàn)吹略”：提供與光眾不同避的中高紡檔與高體品質(zhì)服豬務(wù)為戰(zhàn)略改中心201露9年-20表19年20召19年-20辭19年第一告階段單業(yè)騎態(tài)單結(jié)項(xiàng)目雙串聯(lián)1第二到階段單業(yè)且態(tài)多穴項(xiàng)目姨并聯(lián)2201糧9年-20墨19年第三階以段多業(yè)制態(tài)多核項(xiàng)目冬并聯(lián)320頸19碧-2辣01黑9年第四腎階段異地?cái)U(kuò)鏟張積累控期4從20珠19年起攀，是餓否能葵完成佳從一爆個(gè)區(qū)伯域性塞公司懂向全味國(guó)性土公司允跨越?開發(fā)修結(jié)構(gòu)標(biāo)志值得些關(guān)注事件糖葫蘆卵型特點(diǎn)作完一替?zhèn)€項(xiàng)目抬再做下慮一個(gè)魚骨削型一個(gè)主址脈多個(gè)桐項(xiàng)目同梯時(shí)開展井田案型龍湖屆花園水晶境酈城北城天紙街藍(lán)湖永群住宅、夕別墅、盯商業(yè)多販種業(yè)態(tài)涼多個(gè)項(xiàng)遇目跨區(qū)尊域、營(yíng)多項(xiàng)納目空降柜進(jìn)京奇襲成乓都20于19年，展網(wǎng)上糖辦公虜和管沾理信憐息化盼平臺(tái)貝搭建201府9年，摟“仕蜂官生吧制度尤”戰(zhàn)略意鹽圖探究房傘地產(chǎn)開賞發(fā)與運(yùn)惰做住宅業(yè)詢態(tài)掌握訪日益成嫌熟，并鞏在單一嗚業(yè)態(tài)快窮速推進(jìn)便與精耕罰細(xì)作并書舉歷練就自己跌多種熊業(yè)態(tài)育能力杯，尤坐為商捕業(yè)地臟產(chǎn)表鑄現(xiàn)出嘴色全國(guó)規(guī)高?；瘮U(kuò)義張20揮19年4月,管理團(tuán)徒隊(duì)亮相龍湖集鑼團(tuán)架構(gòu)曾供弦職于疊上海察國(guó)家露會(huì)計(jì)采學(xué)院搜和長(zhǎng)況江商拒學(xué)院折中國(guó)郵企業(yè)膜戰(zhàn)略滿執(zhí)行慣研究敬中心援的戰(zhàn)茶略發(fā)拖展部漿韋華黑寧博瞞士曾任職園華潤(rùn)置擾地CFO和美轎林證扭券副根總裁備的財(cái)紅務(wù)總冠監(jiān)林慕鉅昌曾任尤職寶酬潔公前司人京力資鵝源高館級(jí)經(jīng)藍(lán)理的可人力賞資源釣總監(jiān)樸房晟趙陶先項(xiàng)生龍湖PM暗O體系背子后的東項(xiàng)西龍湖PMO體系—分級(jí)計(jì)檔劃管理溫體系編號(hào)任務(wù)名稱執(zhí)行部門編號(hào)任務(wù)名稱執(zhí)行部門1辦理國(guó)土使用權(quán)證發(fā)展部10交房營(yíng)銷部2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部11交房完成95%營(yíng)銷部3完成方案設(shè)計(jì)研發(fā)部12售樓處、樣板房開放營(yíng)銷部4完成初步設(shè)計(jì)研發(fā)部13取得預(yù)售許可證營(yíng)銷部5完成施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)部14開盤營(yíng)銷部6取得施工許可證工程部15完成40%銷售營(yíng)銷部7項(xiàng)目開工工程部16完成70%銷售營(yíng)銷部8景觀施工進(jìn)場(chǎng)工程部17完成95%銷售營(yíng)銷部9竣工備案工程部如項(xiàng)目絞分期,則上裁述關(guān)趁鍵節(jié)爭(zhēng)點(diǎn)相枯應(yīng)分吵解到形各期根據(jù)階項(xiàng)目敲具體怨情況隸，集靜團(tuán)可標(biāo)在與識(shí)區(qū)域偵公司伸協(xié)商謙一致研的基確礎(chǔ)上喬增加藏部分?jǐn)[關(guān)鍵滲節(jié)點(diǎn)編號(hào)分級(jí)相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板3項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案

4項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板

龍湖PM脅O體系—節(jié)點(diǎn)投成果壯管理仆體系龍湖PM脖O(jiān)體系—會(huì)議寧管理扔體系龍湖PM岔O體系—知識(shí)管千理體系龍湖PMO體系—知識(shí)飲管理子體系提供諒路徑員工可差每月或庭不定期怨的在知救識(shí)建議組模塊向畝公司提蔬出建議懷（原OA計(jì)劃總埋結(jié)模塊宿不再使寶用）；項(xiàng)目竟團(tuán)隊(duì)協(xié)成員您可在竭項(xiàng)目姜過(guò)程逼中或陡項(xiàng)目友結(jié)束達(dá)時(shí)就蓬可上秋升為害公司課知識(shí)晨的階園段性存成果憤及其與他相聽關(guān)內(nèi)睜容提階出建鄙議管理格人員地區(qū)公護(hù)司設(shè)知蔽識(shí)專員1名，由PMO召集鹽人或秀綜合梢能力山突出構(gòu)的職支能負(fù)疊責(zé)人椅擔(dān)任坊，集側(cè)團(tuán)設(shè)攏知識(shí)臉專員1名，由蜓集團(tuán)運(yùn)若營(yíng)職能放負(fù)責(zé)人歪或人力繩資源職鵝能負(fù)責(zé)縮慧人擔(dān)任漠。知識(shí)崗專員對(duì)護(hù)要實(shí)施懲的改進(jìn)菌建議應(yīng)贏保持積蠻極而謹(jǐn)鈔慎的態(tài)址度，須棗在調(diào)研慣基礎(chǔ)上陵推動(dòng)建鴉議的完疼善和落押實(shí)。知識(shí)旺專員國(guó)進(jìn)行咬評(píng)價(jià)碼回復(fù)王時(shí)可菌參考港員工億評(píng)議愿，但座須獨(dú)灣立作稍出審卸慎的森價(jià)值膨判斷評(píng)分紀(jì)規(guī)則建議檢上升如為知王識(shí)的愁關(guān)鍵狐在于振可實(shí)敏施性似，知炊識(shí)管夾理積覽分為拆評(píng)定哭已實(shí)評(píng)施建掩議價(jià)愁值貢秩獻(xiàn)大殘小的勞計(jì)量抵標(biāo)尺餡，分但為4個(gè)等級(jí)共：（1）、仙暫無(wú)投實(shí)施舊價(jià)值律的建歪議為0-晉40分；（2）、搏已實(shí)死施的笑具體管業(yè)務(wù)兄環(huán)節(jié)初改進(jìn)胸建議雹為40-渣100分；（3）、遍已實(shí)壺施的雨地區(qū)啦公司俗制度釘、流來(lái)程、宮指引王、模格版改搏進(jìn)建阿議10居0-日50惡0分；（4）、敗已在突集團(tuán)寄實(shí)施攔或在緊其他孩地區(qū)條公司慰推廣改的改梳進(jìn)建織議為500平-10護(hù)00分?；貜?fù)類蹄型員工提罰出的建賤議須在漁知識(shí)管腳理系統(tǒng)汁中進(jìn)行如公示。情知識(shí)專間員對(duì)所碧有建議束必須給釀?dòng)杌貜?fù)斧，以保陡持員工棵的知識(shí)嫩創(chuàng)造熱霧情?；卦鞆?fù)內(nèi)容檢分5類：（1）、0-4貝0分的饅建議既回復(fù)拆：建蕉議有隨一定青的參洞考價(jià)胃值，揉但暫賄時(shí)無(wú)秤實(shí)施抓價(jià)值賭；（2）、40想-1丑00分的建仗議回復(fù)庭：感謝隱您提出挑的改進(jìn)旺建議，家建議現(xiàn)佩已落實(shí)沒(méi)到具體昨業(yè)務(wù)環(huán)授節(jié)的改主進(jìn)；（3）、10之0-吼50洋0分的其建議謊回復(fù)掌：感援謝您筋提出百的改否進(jìn)建逐議，丘建議葵現(xiàn)已繪落實(shí)蟻到部閥門或鉆公司宅的制請(qǐng)度、談流程額、指妨引、繞模版倒的改安進(jìn)；（4）、50沃0-葡10糠00分的建榆議回復(fù)勺：感謝猜您提出播的改進(jìn)末建議，俗建議現(xiàn)涉已落實(shí)曠到集團(tuán)耐的制度饅、流程羊、指引薪、模版承的改進(jìn)碧或推廣嘴到其他港地區(qū)公刺司；（5）、建避議修改橋回復(fù)：胡建議有六實(shí)施價(jià)禮值，但慶請(qǐng)?jiān)赬X方面帽進(jìn)一饒步完港善。龍湖的餡人力資燙源管理空降毛兵仕官生.半成品123示例成活率篩在70％以銅上半年進(jìn)撐入了狀敞態(tài)，兩遵年弄懂謠一小“酬片兒”贊，四年錢獨(dú)擋一男小“面廊兒”，上六年搞喂定一小洞“塊兒膠”，八靈年能夠越穿成“符串兒”駁，十年餓以上成拘個(gè)“腕執(zhí)兒在入爆職一掙兩年恩內(nèi)就妄開始襪承擔(dān)血關(guān)鍵恭職責(zé)坦。攜為知偵識(shí)管燃理做彼出杰護(hù)出貢升獻(xiàn)。三管窯齊下岸找人塔才---龍湖集消團(tuán)總經(jīng)抵理及各巡壽個(gè)地區(qū)更公司的勿總經(jīng)理把，每年嘗工作時(shí)散間中至咳少有25％以上脫都是在輛面試人敬。仕官生鄰校園招衫聘計(jì)劃仕官百生計(jì)鈔劃校園大丑使龍湖核地產(chǎn)Mi疤ni—EMB爺A龍湖的上人力資梳源管理12越34造人籌才示例三倍努閘力一個(gè)人兩份疊工資四倍框成長(zhǎng)情速度團(tuán)隊(duì)培扯養(yǎng)龍湖啄的人淘力資辛源管然理重績(jī)既效管怪理而母非考?xì)Ш她埡J(rèn)霞為績(jī)效駕重在“失管理”全而非“孕考核”川，考核販并非必乏須的手例段，嚴(yán)甚謹(jǐn)?shù)墓げ∽髁鞒套儽旧砭图苓_(dá)到準(zhǔn)促進(jìn)績(jī)織效的目穿的。量化慨目標(biāo)敏容易瞧有些站時(shí)候無(wú)會(huì)導(dǎo)削致偏撤離管何理初這衷，都比如章，如查果給斑投資碎發(fā)展刮部員母工設(shè)四定“謊每年禽拿地10皆0萬(wàn)平米垃”的量疤化指標(biāo)造，很可撓能導(dǎo)致幣激勵(lì)員騾工不顧朋成本拿血地的結(jié)返果，尤艷其是在齒目前整私個(gè)行業(yè)矩正處于吸風(fēng)云多求變的“故戰(zhàn)國(guó)時(shí)山期”，橋很難用竿不變的戰(zhàn)數(shù)字指悲標(biāo)衡量脖瞬息萬(wàn)知變的實(shí)大際情況睛。龍湖就欲是在建弊立85分的流甘程、招霉聘90到95分的人放才，創(chuàng)退造一種近充分授副權(quán)、自脊由創(chuàng)新腫的環(huán)境街，最終流使得員蛙工把結(jié)此果普遍怖做到90－95分。龍湖的處人力資錫源管理3從戰(zhàn)患略到只核心鼠能力鞋的打及造12運(yùn)營(yíng)迷體系僻對(duì)戰(zhàn)幫略的初支撐標(biāo)桿鉗企業(yè)丑給我輪們帶霜來(lái)的把思考標(biāo)桿出學(xué)習(xí)映的目祝的在含于開齒拓思域路、芒尋找忘差距更和借奮鑒學(xué)億習(xí)，勇不在游于模遮仿和快移植瞄準(zhǔn)學(xué)附習(xí)標(biāo)桿管廟理的基污本思想樓就是要膜求企業(yè)拳打破自繪身束縛棍，拓寬捷視野，束向業(yè)內(nèi)均外最優(yōu)翼秀的企柄業(yè)學(xué)習(xí)鋼，博采哲他人之睬長(zhǎng)為己序所用。界定差爬距標(biāo)桿管鋤理以追忌求卓越室為最高左境界，度以業(yè)內(nèi)裕外最優(yōu)悉秀的業(yè)怨績(jī)或?qū)嵸e踐為基固準(zhǔn)，為莖企業(yè)在蹲管理實(shí)侵踐中提糧供了可降比較的執(zhí)參照系紙數(shù)，使速企業(yè)始房誠(chéng)終向最女新、最魚高目標(biāo)纖看齊。變革創(chuàng)震新標(biāo)桿抽管理均的實(shí)領(lǐng)質(zhì)是璃變革氧創(chuàng)新梯，是譯要站絲式在巨奧人的府肩膀熔上而士比巨這人更敗高。耐標(biāo)桿運(yùn)管理敵要求究企業(yè)歐以學(xué)捧習(xí)模認(rèn)仿為連基礎(chǔ)診，進(jìn)武而通擺過(guò)變掉革創(chuàng)黨新實(shí)紫現(xiàn)超腰越。最佳陣實(shí)踐標(biāo)桿君管理托的關(guān)咐鍵是焰成為花最佳喊實(shí)踐擴(kuò)。無(wú)化論是冬學(xué)習(xí)康模仿局還是瀉變革塞與創(chuàng)錄新，紋都要置通過(guò)隸最佳槐實(shí)踐居來(lái)實(shí)尾現(xiàn)。避免暈罷輪效應(yīng)在選擇申典范企虎業(yè)時(shí)，掩當(dāng)心不它要落入給“暈輪賺效應(yīng)”速（hal陜oe陰ffe綠ct）。1正暈輪災(zāi)效應(yīng)：吵大家往楚往會(huì)認(rèn)覆為一個(gè)赤杰出的姿公司各楊方面都每是優(yōu)異蠢的，其亮實(shí)未必冬；2負(fù)暈想輪效凈應(yīng)：粉某些班公司恥可能獄整體枕表現(xiàn)鏈低迷稠，但切其某菊些功蓬能活陸動(dòng)或煩作業(yè)幫方式朱也許頭是最舌佳，撐而在擔(dān)負(fù)暈寶