老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

破舊小區(qū)物業(yè)管理方案為了提升小區(qū)居住品質(zhì)，對(duì)庭院改進(jìn)、小區(qū)整改后房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)久有效管理，使破舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)便利和舒適。我企業(yè)充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)破舊小區(qū)物業(yè)管理工作主要性，針對(duì)不一樣情況采取對(duì)應(yīng)方法，有效化解物管、自管中很多矛盾，逐步建立健全長(zhǎng)久有效管理機(jī)制，努力提升居民生活質(zhì)量，提升小區(qū)管理整體水平。我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)時(shí)候，一直要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上理念，服務(wù)內(nèi)容與方式一直以業(yè)主為中心；以滿(mǎn)足破舊小區(qū)業(yè)主需求為目標(biāo)；以業(yè)主滿(mǎn)意為企業(yè)最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不停調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)成業(yè)主要求。一、管理思緒依照破舊小區(qū)特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思緒：1、依照破舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將破舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。經(jīng)過(guò)高水平物業(yè)管理將破舊小區(qū)提到一個(gè)較高層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值表現(xiàn)，將破舊小區(qū)變成一個(gè)表現(xiàn)當(dāng)代社會(huì)文明價(jià)值小區(qū)。我企業(yè)設(shè)有專(zhuān)門(mén)管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所潔凈有序。2、對(duì)破舊小區(qū)采取專(zhuān)業(yè)管理關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施管理和服務(wù)，我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理法律法規(guī)和頒布系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)破舊小區(qū)業(yè)主尤其需求來(lái)確定客戶(hù)(業(yè)主)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主咨詢(xún)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)。3、因?yàn)槠婆f小區(qū)管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其主要，小區(qū)出入口能做到二十四小時(shí)站崗值勤。天天按要求進(jìn)行巡查；能實(shí)施二十四小時(shí)不間斷巡查。有車(chē)輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)施暫時(shí)出入證管理。對(duì)暫時(shí)訪客實(shí)施登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取對(duì)應(yīng)方法。破舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我企業(yè)將安排具備消防工作經(jīng)驗(yàn)保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排破舊小區(qū)住戶(hù)，以做到真正小區(qū)就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)施二十四小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨生活環(huán)境。4、破舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一，我企業(yè)物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清楚，管理服務(wù)人員二十四小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。5、針對(duì)破舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按關(guān)于要求和協(xié)議約定定時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金收支情況（最少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核實(shí)、稅收等方面執(zhí)行關(guān)于要求。我企業(yè)及業(yè)主方雙方訂立規(guī)范物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公告。依照業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)協(xié)議之外特約服務(wù)和代辦服務(wù)，有在顯著位置公告服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6、針對(duì)破舊小區(qū)詳細(xì)情況，采取一體式安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，采取有經(jīng)驗(yàn)管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排破舊小區(qū)住戶(hù)，實(shí)施二十四小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執(zhí)勤。幫助處理一些困難戶(hù)問(wèn)題，提升員工愛(ài)崗熱情，真正做到以小區(qū)為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家關(guān)于要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū),且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有統(tǒng)計(jì)。7、我企業(yè)將聯(lián)合小區(qū)居委會(huì)等關(guān)于部門(mén)，在破舊小區(qū)內(nèi)大力開(kāi)展各種有益小區(qū)活動(dòng)，推進(jìn)精神文明發(fā)展，形成良好小區(qū)文化。8、我企業(yè)定時(shí)安排破舊小區(qū)員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不停提升管理處管理水平。確保小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車(chē)停放、行駛等標(biāo)志。確保車(chē)輛運(yùn)行通暢，停放有序，并做好防盜工作。9、針對(duì)破舊小區(qū)綠化管理，制訂綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)，確保花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每個(gè)月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，確保植物生長(zhǎng)良好，形成很好植物景觀。10、破舊小區(qū)保潔管理，我們將全部棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全方面實(shí)施“自家孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟樓道衛(wèi)生工作，包含樓道內(nèi)亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其余樓棟責(zé)任人工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步作用。垃圾實(shí)施袋裝化管理，天天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定時(shí)清掃保潔，保持整齊潔凈。依照每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定時(shí)進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。11、因?yàn)槠婆f小區(qū)設(shè)備設(shè)施破舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分主要，必須快速全方面熟悉設(shè)備特征，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定時(shí)維護(hù)，水、電、氣二十四小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話(huà)10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維涵養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修、保養(yǎng)等統(tǒng)計(jì)齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持通暢。

設(shè)備房保持整齊、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路通暢、路面平整，井蓋無(wú)缺損或丟失，主要道路及車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。輕易危及人身安全設(shè)施設(shè)備有顯著警示標(biāo)志和防范方法；對(duì)可能發(fā)生各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用，無(wú)設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)設(shè)施損壞。制訂有詳盡設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類(lèi)應(yīng)急搶修、處理方案，確保設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。12、安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)物業(yè)，完備安全防范方法。嚴(yán)格來(lái)訪保安人員二十四小時(shí)在崗值班，夜間安排專(zhuān)員巡查。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施使用方法，并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故，設(shè)置消防疏散示意圖，確保消防車(chē)輛和各安全出口通暢無(wú)阻，每個(gè)月對(duì)此檢驗(yàn)2次以上。13、房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維涵養(yǎng)護(hù)，檢修統(tǒng)計(jì)和保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)齊全。依照房屋實(shí)際使用情況，定時(shí)檢驗(yàn)房屋共用部位使用情況，需要維修，屬于小修范圍，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出匯報(bào)與提議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其余共用部位門(mén)窗、玻璃等，做好巡查統(tǒng)計(jì)、及時(shí)維涵養(yǎng)護(hù)。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建(包含亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái))和私自改變房屋用途行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)匯報(bào)關(guān)于主管部門(mén)。14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料搜集，分類(lèi)整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶(hù)檔案，進(jìn)行分類(lèi)成冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完善物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。15、其余管理（1）定時(shí)開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。（2）主動(dòng)支持參加小區(qū)文化建設(shè)。（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)原因造成小區(qū)管理水平差，被上級(jí)部門(mén)批評(píng)通報(bào)和在旗級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。（4）防止小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善造成發(fā)生治安、刑事案件。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入友好；我企業(yè)實(shí)施零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我企業(yè)安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其余服務(wù)均為零干擾：即我們?nèi)吭O(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。二、抓整改工作，換環(huán)境面貌1、針對(duì)問(wèn)題，一對(duì)一宣傳依照我企業(yè)以往破舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再之破舊小區(qū)大部分居住著老人或外來(lái)人員，亂晾曬、亂堆放情況無(wú)法杜絕，無(wú)形之中給小區(qū)管理帶來(lái)了難度。我們將在接管后進(jìn)行經(jīng)過(guò)各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在問(wèn)題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一宣傳，提升業(yè)主文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，切實(shí)處理老百姓所關(guān)心熱點(diǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)停車(chē)位或共用車(chē)庫(kù)管理，處理居民停車(chē)位問(wèn)題，消除小區(qū)內(nèi)消防車(chē)難進(jìn)入安全隱患。3、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提升基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全方面提升管理水平和質(zhì)量，對(duì)拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立小區(qū)與物管定時(shí)有效溝