武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目分析

二、武漢市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況六、該地塊建設(shè)建議也是中國(guó)內(nèi)陸最大的交通樞紐，工業(yè)、教育、科研的重要基地之一。位于江漢平原東部,長(zhǎng)江中游與長(zhǎng)江、漢水交匯處．東經(jīng)113°41′-115°05′,北緯29°58′—31°22′。武漢地處北回歸線內(nèi)側(cè)的中緯度地區(qū),屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候,雨量充沛、日照充足，四季分明.面積8467。11平方公里，市區(qū)被長(zhǎng)江、漢水分隔成武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)?，F(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山、東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新2、歷史概況武漢歷史悠久。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)和古籍記載，遠(yuǎn)在一萬(wàn)多年前,已有先民在此生息繁衍?，F(xiàn)3、環(huán)境資源武漢耕地面積40．17萬(wàn)公頃，水域面積21。87萬(wàn)公頃,林地6．79萬(wàn)公頃,草地0。69萬(wàn)公頃。不能臨江傍水，四周湖泊星羅棋布,河港交織,水資源相當(dāng)豐富，以長(zhǎng)江為干流大的是4、區(qū)位與交通0公里為半徑,北京、經(jīng)濟(jì)地理中心。武漢港作為中國(guó)內(nèi)河第一大港,5000噸級(jí)貨船可長(zhǎng)年進(jìn)出武漢;武漢也是中國(guó)鐵路、公路主樞紐之一,京廣鐵路與長(zhǎng)江在武漢交匯，京九鐵路也在武漢與京廣鐵路相連接，即將建設(shè)與京廣線平行的武漢至廣州高速鐵路干線,形成溝通華北、西南、中南、華獲得航空口岸落地簽證權(quán);京珠、滬蓉高速公路也在武漢交匯。高速公路、高速鐵路與長(zhǎng)江水運(yùn)“柔性聯(lián)運(yùn)”的出現(xiàn)，將使武漢作為中國(guó)內(nèi)陸市場(chǎng)樞紐的戰(zhàn)略地位更加突出。武漢市內(nèi)交通方便快捷，武漢長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋、武漢白沙洲長(zhǎng)江大橋和武漢軍山長(zhǎng)江大橋橫跨長(zhǎng)江,晴川橋、江漢五橋建成通車，溝通武漢內(nèi)環(huán)和中環(huán)線。武漢已初步形成“水陸空＂的立體型、多功能、現(xiàn)代化的綜合交通體系。漢市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%;其中房地產(chǎn)住宅投資為110。19億元，同比增長(zhǎng)42.5%.受國(guó)家宏觀調(diào)控及投資結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，武漢市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐步回落,1-6月投資增幅比一季度回落6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低13．2個(gè)百分點(diǎn),其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2、金融情況2006年4月28日起央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率,金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利款余額1923.70億元.金融機(jī)構(gòu)全部新增貸款中,武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵貸款新增的比重正逐年下降:2003年末的比例為29。5％;2004、2005年分別降至28。24%、16。6%,今年6月末這一比例為22．29％。3、商品房供給情況2006年上半年武漢市有幾個(gè)體量較大的樓盤(pán)推向市場(chǎng),如錦繡長(zhǎng)江、光谷世紀(jì)城、錦繡龍城、水岸星城等，平均供應(yīng)體量都在50萬(wàn)平方米以上，使得武漢市2006年上半年的供應(yīng)量有較大的提高.2006年武漢商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為84800套,上半年市場(chǎng)容量(總需求)45339套，總供給75520套，總體供需比1.67：1,2006年上半年全市商品房施工面積為69.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4。5％，其中商品住宅空置面積為42。09萬(wàn)平方米，同4、商品房銷售情況房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的實(shí)施,市場(chǎng)觀望氣氛漸濃,在房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期不明朗的形勢(shì)下,居民購(gòu)房行為趨于理性,住房消費(fèi)需求今年以來(lái)持續(xù)下滑。1-6月全市竣工商品房面積161．01降．5、土地市場(chǎng)情況元/平米22004年2003年2000年09、消費(fèi)市場(chǎng)情況從消費(fèi)人群來(lái)看，原居住地為本市的購(gòu)房者占到61.08%，外市購(gòu)房者(含長(zhǎng)期在武漢工作、生活的部分消費(fèi)者)占到38．92%,在外市購(gòu)房者中,本省占到了66。6%,外省占到33。16%，境外占到0。48%。消費(fèi)者的居住支出平均為64.49元,與去年同期相比下中，東西湖區(qū)和洪山區(qū)所占的比例最高。7、價(jià)格走勢(shì)情況2006年武漢市中心城區(qū)前十個(gè)月銷售套數(shù)與均價(jià)走勢(shì)圖和十月份銷售圖如下，可以看出,(1)、四五月份是銷售的高峰期,價(jià)格在不斷震蕩中有大幅度的上升。(2)、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在3000—4000元／平方米，價(jià)格在4000元/平方米元/平方米以下的商品住宅占到19.98%,3000—4000元/平方米的住宅占到48。15%，本遞減.(3)、另外,從住宅交易區(qū)域來(lái)看，5000元/平方米以上的高價(jià)位住宅交易多集中在漢口8、戶型面積情況0㎡㎡㎡成交均價(jià)(元/59(㎡)102787116(㎡)519531151168041上上3%121-140㎡27%㎡25%4.427上㎡91－120㎡23%91－12090㎡以90㎡以下18%91－120㎡23%121-140㎡33%140㎡以上26%(3)、90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度目前表現(xiàn)的并不明顯。9、消費(fèi)情況分析(2)、武昌區(qū)、江岸區(qū)是上半年的熱點(diǎn)購(gòu)房區(qū)域。集中于武昌區(qū)和江岸區(qū),具體而言,實(shí)際上對(duì)漢口中心城區(qū)的偏好程度更高,但受到該區(qū)高房?jī)r(jià)影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品;在幾個(gè)大盤(pán)的拉動(dòng)下,東湖開(kāi)發(fā)區(qū)、江岸區(qū)、橋口區(qū)的銷量比例在二月份有所增加。房業(yè)態(tài)分析1、各建筑形態(tài)的供銷情況新增結(jié)轉(zhuǎn)新增結(jié)轉(zhuǎn)6612522(元／㎡)3254.984289.31685823。73.6193663.84數(shù)(套)761多層多層21%高層42%小高層6%別墅1031035773.4999020.183．84別墅別墅高層43%小高層9%別墅高層45%小高層9%高層高層39%小高層38%別墅22%在這幾種建筑形態(tài)的供應(yīng)面積中以小高層、高層為主，占82％,多層與別墅僅占18%．高、綠化率高、傳統(tǒng)居住習(xí)慣等原因仍然是居住購(gòu)房的首選。2、物業(yè)形態(tài)供應(yīng)情況目前，住宅物業(yè)仍是房地產(chǎn)的主要供給產(chǎn)品，寫(xiě)字樓物業(yè)供給量相對(duì)較少,但通過(guò)對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二季度的具體分析,寫(xiě)字樓供應(yīng)量增長(zhǎng)最快,增幅張達(dá)到15。3％,住宅供應(yīng)量增幅為6。2%，商鋪供應(yīng)量增幅為8。8％。1、武漢寫(xiě)字樓現(xiàn)狀目前，武漢市新增寫(xiě)字樓主要集中在東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、中南路等區(qū)域,占到了全市(2006年一季度武漢GDP增幅為9年來(lái)同期最高值)進(jìn)一步促使了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍,也促進(jìn)域在售寫(xiě)字樓分布如下圖:2、開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓存在的問(wèn)題市場(chǎng)積壓量大、需求淡靜、加之特殊的商務(wù)用途,使寫(xiě)字樓項(xiàng)目在市場(chǎng)操作上遭遇更高的難度,于是開(kāi)發(fā)商很自然對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成一些“共識(shí)”。1)價(jià)格高.只有少量的大企業(yè)才有能力購(gòu)買(mǎi),市場(chǎng)需求不旺。2)壓力大。寫(xiě)字樓用戶(買(mǎi)家和租客)只有在現(xiàn)房時(shí)才會(huì)購(gòu)買(mǎi)和租用，前期壓力大.3)周期長(zhǎng)。租的比買(mǎi)的多，回收期太長(zhǎng)。4)風(fēng)險(xiǎn)大。投入成本比住宅大得多,而回收期長(zhǎng)，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而,武漢的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)業(yè)在武漢駐足,從2003年開(kāi)始,武漢的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)，越來(lái)越多的大企業(yè)選擇在寫(xiě)字樓辦公。3、漢口地區(qū)寫(xiě)字樓情況,信息科漢口地區(qū)先是有世貿(mào)、武廣商業(yè)圈,后由于市政規(guī)劃,現(xiàn)已移至“金融一條街”建設(shè)大道,信息科要針對(duì)科技公司做宣傳。武漢寫(xiě)字樓基本形成了以漢口建設(shè)大道金融一條街、解放大道世貿(mào)、武廣商務(wù)、商業(yè)圈為主中山大道江漢路直至三陽(yáng)路的次商務(wù)、商業(yè)圈;以武昌中南路商務(wù)商業(yè)圈為主,光谷地區(qū)次之;而青年路、武珞路、珞喻路、徐東路、中北路、和平大道等地區(qū)附隨的格局。由此可以看出未來(lái)寫(xiě)字樓的區(qū)位變化逐漸明顯,商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)形成啞解放大道沿線、發(fā)展大道沿線.如:建設(shè)大道沿線:?德威上城(江大路)－圓夢(mèng)圓國(guó)際廣場(chǎng)、雅琪公寓(黃孝河路)—海年路)沿江大道沿線:?濱江苑(長(zhǎng)江二橋)-六合新界(六合路)-九龍倉(cāng)·時(shí)代廣場(chǎng)、蘭陵·大公中山大道沿線:?金益大廈(四唯路)-漢正街第一大道(漢正街)－寶利金國(guó)際廣場(chǎng)、紫晶城京漢大道沿線:盛世華庭(永清街)-－-民福金堡、中福時(shí)代(公安路)—--金成世家(游藝路)－--、公園)——-新世界中心(航空路口)—-－寶豐時(shí)代、時(shí)代天驕2期(寶豐路)-——花城(古田四路)—--漢口春天二期(古田三路)—--漢口人家發(fā)展大道沿線:城(賀家墩)五、該地塊所在區(qū)域樓盤(pán)分析1、該地塊附近樓盤(pán)名稱名稱形式開(kāi)發(fā)商志順中央花園23層商住樓1048建設(shè)達(dá)到436號(hào)金利明珠花園兩棟小高層住宅馬場(chǎng)角路金利房地產(chǎn)楚楚天星座裝8青年路與路實(shí)業(yè)樓0江岸西馬產(chǎn)2棟36層住宅裝業(yè)江都仕嘉樓0江漢北路宏擇房地產(chǎn)東一時(shí)區(qū)新華路129號(hào)業(yè)萬(wàn)豪國(guó)際一期80西北湖路產(chǎn)結(jié)論: (1)、由于位為“金融一條街”附近,地價(jià)較高，該區(qū)域樓盤(pán)的占地面積大都在10000平米以下，以五六千平米為主,開(kāi)發(fā)建筑形態(tài)多以一棟或兩棟高層為主。(2)、戶型以小戶型和三房為主，面積在85—120平米銷售較快,需求較大。(3)、該區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)大都在4500—6000元/平米之間，以高檔住宅和中高檔寫(xiě)字樓為主。2、江漢區(qū)寫(xiě)字樓出租情況面積檔次常青路中國(guó)電信對(duì)面60—－500㎡漢口解放大道688號(hào)18武漢廣場(chǎng)寫(xiě)字樓45樓武漢廣場(chǎng)45樓326。75㎡豪華漢路中百商廈漢區(qū)江漢一路武漢廣場(chǎng)45樓32港江岸辦公樓5064．06㎡15普通中國(guó)電信對(duì)面129㎡普通豪華豪華新華路陽(yáng)光新天地18商場(chǎng)樓上普通場(chǎng)寫(xiě)字樓普通江漢區(qū)新華路186號(hào)492㎡豪華國(guó)貿(mào)新都16/普通(2)、中高檔寫(xiě)字樓的出租率較高,平均入住率達(dá)到78%。(3)、目(3)、目前,武漢高檔寫(xiě)字樓的租戶主要為外資企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)、金融、律師、保險(xiǎn)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。美等外來(lái)商家積極尋點(diǎn),試圖在武漢搶占更多市場(chǎng)份額，預(yù)計(jì)今年下半年將增開(kāi)6家門(mén)店．另平方米的商鋪；而百佳等幾家外資超市也看好此處地段，欲選址開(kāi)店。租金和價(jià)格:主要商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)及租金項(xiàng)項(xiàng)目名稱行政區(qū)域建筑面積(㎡)售價(jià)或租金(元/㎡)新民眾樂(lè)園漢區(qū)銷品茂江漢區(qū)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)江漢區(qū)160—-—272廣埠屯資訊廣場(chǎng)洪山區(qū)248——-268成開(kāi)玉橋新都13000-－-20000金橋鳳凰華庭漢陽(yáng)都市蘭亭漢陽(yáng)4、