房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告范文

--.z..z.**房地產(chǎn)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告名目調(diào)查人員聲明3第一局部：工程總論3工程背景3工程概況3工程名稱(chēng)3工程建立單位概況4工程地塊位置及邊現(xiàn)狀4工程規(guī)劃掌握要點(diǎn)5工程開(kāi)展概況5可行性爭(zhēng)論報(bào)告編制依據(jù)5可行性爭(zhēng)論結(jié)論及建議66宏觀環(huán)境分析6全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展分析6本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀7本市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)7板塊市場(chǎng)分析7區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況7區(qū)域供給產(chǎn)品特征8區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層爭(zhēng)論8工程擬定位案8可類(lèi)比工程市場(chǎng)調(diào)查8工程SWOT分析9工程定位案99工程地塊特性與價(jià)值分析9規(guī)劃設(shè)計(jì)分析10產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議11工程實(shí)施進(jìn)度13營(yíng)銷(xiāo)案14機(jī)構(gòu)設(shè)置14合作式及條件15第四局部：投資估算與融資案15投資估算15投資估算相關(guān)說(shuō)明15分項(xiàng)本錢(qián)估算15總本錢(qián)估算17單位本錢(qián)18銷(xiāo)售收入估算18稅務(wù)分析18工程資金推測(cè)18現(xiàn)金流量表18自有資金的核算19融資案19工程融資主體19工程資金來(lái)源19融資案分析19投資使用方案20借款歸還方案2020財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取20財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔案1〕20財(cái)務(wù)盈利力量分析20靜態(tài)獲利分析21動(dòng)態(tài)獲利分析21償債力量分析225.2.5綜合指標(biāo)表22財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔案2〕22財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論22第六局部：不確定性分析22盈虧平衡分析22敏感性分析23變動(dòng)因素一本錢(qián)變動(dòng)23變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)23變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)23風(fēng)險(xiǎn)分析24風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估2424第七局部：綜合評(píng)價(jià)24社會(huì)評(píng)價(jià)〔定性〕24環(huán)境評(píng)價(jià)〔影響及對(duì)策〕24公司資源匹配分析24第八局部：爭(zhēng)論結(jié)論與建議24結(jié)論24建議24第九局部：附錄259.1：259.2附表：259.3附圖：26調(diào)查人員聲明我們重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照****公司統(tǒng)一的“房地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論報(bào)告模式“進(jìn)展分析。3、形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、撰寫(xiě)本可行性爭(zhēng)論報(bào)告。5、我們已〔或沒(méi)有〕對(duì)本報(bào)告中的擬建工程進(jìn)展了實(shí)地查勘〔在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建工程進(jìn)展了實(shí)地查勘〕。6、〔其他需要聲明的事項(xiàng)〕參與調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成全都意見(jiàn)后，附后存檔。第一局部：工程總論工程背景這一局部主要應(yīng)說(shuō)明工程的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的開(kāi)展過(guò)程、投資者的意向、達(dá)。說(shuō)明工程提出的背景、投資理由、在可行性爭(zhēng)論前已經(jīng)進(jìn)展的工作狀況及其成果性爭(zhēng)論的重點(diǎn)和問(wèn)題。工程所在區(qū)域開(kāi)展?fàn)顩r化、戰(zhàn)略開(kāi)展等面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。工程發(fā)起人及發(fā)起緣由政府重點(diǎn)工程等。工程投資的必要性①工程啟動(dòng)對(duì)公司將來(lái)幾年開(kāi)展戰(zhàn)略、開(kāi)展規(guī)劃的意義〔一般3—5地位〔是否核心工程②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、工程合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)掩蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；③從公司將來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；工程概況工程名稱(chēng)工程建立單位概況工程地塊位置及邊現(xiàn)狀①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖：機(jī)場(chǎng)等〕的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/②宗地現(xiàn)狀1〕四圍；2〕地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與邊地勢(shì)比較；3大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4〕地面現(xiàn)有居民狀況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5〕地下?tīng)顩r，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建/構(gòu)造等，地上地下都要留意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6〕土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7〕地質(zhì)狀況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③工程邊的社區(qū)配套1〕邊3000米圍的社區(qū)配套交通狀況〔a〕公交系統(tǒng)狀況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通式，是否需要開(kāi)展商自己解決；〔c附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和將來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、消遣設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2〕宗地邊3000米外但可輻射圍主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④工程邊環(huán)境〔依據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)〕1)治安狀況空氣狀況噪聲狀況污染狀況〔化工廠、河流湖泊污染等〕危急源狀況〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等〕邊景觀風(fēng)水狀況近期或規(guī)劃中邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建立等。其他⑤大市政配套〔都要說(shuō)明距宗地距離、本錢(qián)、接入的可能性〕1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開(kāi)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系〔影響2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及將來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及將來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢(qián)等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及將來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的狀況。工程規(guī)劃掌握要點(diǎn)規(guī)劃掌握要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他工程開(kāi)展概況①已進(jìn)展的調(diào)查爭(zhēng)論工程及成果②工程地塊初勘及初測(cè)工作狀況③工程建議書(shū)編制、提出及審批過(guò)程④爭(zhēng)論工作進(jìn)展?fàn)顩r可行性爭(zhēng)論報(bào)告編制依據(jù)在可行性爭(zhēng)論中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱(chēng)、來(lái)源、公布日期。并將其部：工程主管部門(mén)對(duì)工程的建立要求所下達(dá)的指令性文件請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。可行性爭(zhēng)論開(kāi)場(chǎng)前已經(jīng)形成的工作成果及文件。和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。依據(jù)工程需要進(jìn)展調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)根底資料?！?〕“城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)“〔2〕“A市城市拆遷治理?xiàng)l例“〔3〕“城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定“〔4〕“住宅設(shè)計(jì)規(guī)“〔5〕“住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)“〔6〕“建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)“〔7〕“城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)“〔8〕“高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)“可行性爭(zhēng)論結(jié)論及建議市場(chǎng)爭(zhēng)論開(kāi)發(fā)案投資估算與融資案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不確定性分析綜合評(píng)價(jià)爭(zhēng)論結(jié)論與建議主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表其次局部：市場(chǎng)爭(zhēng)論宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)的*個(gè)地區(qū)擬進(jìn)展房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展分析行業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)供給與需求行業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’三，特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得*些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷(xiāo)售額比例。3、各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、開(kāi)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：〔1〕量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、各種檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等?！?〕各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷(xiāo)售量變化和開(kāi)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃開(kāi)展向描述城市開(kāi)展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建立等與工程開(kāi)發(fā)和居民住宅親熱相關(guān)面。6、主要開(kāi)展商狀況：開(kāi)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名開(kāi)展商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)置偏好、購(gòu)置關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤(pán)描述備注：需要完成城市開(kāi)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告〔報(bào)告格式及容另附〕本市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)①需求推測(cè)需求推測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的法，對(duì)*類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)展分析和推測(cè)，從而推斷出將來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。②供給推測(cè)供給推測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的法，對(duì)*類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)展分析，從而推測(cè)將來(lái)市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給狀況板塊市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域分布狀況購(gòu)置人群變化②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況〔近3-5年〕開(kāi)工量/竣工量銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場(chǎng)在市各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開(kāi)展趨勢(shì)區(qū)域供給產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供給狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其爭(zhēng)論與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷(xiāo)售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域分布特征③區(qū)域表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：工程邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的將來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。④將來(lái)2-3年區(qū)域可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類(lèi)型⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)的時(shí)機(jī)點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及開(kāi)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層爭(zhēng)論①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈特征上〕②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)置式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。工程擬定位案可類(lèi)比工程市場(chǎng)調(diào)查序號(hào)比較因素典型樓盤(pán)分值權(quán)重?cái)M建工程分值備注〔具體〕地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫(xiě)字樓為臨街或背街；配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)根底設(shè)施：供水、供電、排水；社會(huì)效勞設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念物業(yè)治理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)治理費(fèi)；是否人車(chē)分流；物業(yè)治理商資質(zhì)交通狀況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤(pán)規(guī)模1003%100建筑總面積〔在建及未建〕；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設(shè)計(jì)10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，有用率是否高開(kāi)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少、樓盤(pán)質(zhì)量、品牌10銷(xiāo)售手法1005%110其它面如對(duì)沒(méi)有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重合計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值擬建樓盤(pán)價(jià)格=典型樓盤(pán)價(jià)格*106計(jì)算。備注：1〕此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P(pán)的比較，覺(jué)察擬建工程的優(yōu)缺點(diǎn)。2〕使我們的價(jià)格制定更客觀合理。3〕此表中的權(quán)重比例，公司可依據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。工程SWOT工程定位案①市場(chǎng)定位②目標(biāo)市場(chǎng)定位③工程產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：工程銷(xiāo)售均價(jià)〔元/㎡〕出租均價(jià)〔元/㎡月〕可租售面積〔㎡〕備注寫(xiě)字間配套功能停車(chē)場(chǎng)住宅銷(xiāo)售第三局部：工程開(kāi)發(fā)案工程地塊特性與價(jià)值分析地塊特征分析土地價(jià)值分析1〕估價(jià)法和計(jì)算公式2〕估價(jià)過(guò)程3〕拆遷本錢(qián)估算土地升值潛力初步評(píng)估。城市將來(lái)開(kāi)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。土地法律性質(zhì)評(píng)估土地全部權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估〔已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)〕的可能性推斷。可能患病的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。規(guī)劃設(shè)計(jì)分析初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表達(dá)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。②主要產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類(lèi)型，及不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑤假設(shè)是大型、超大型工程，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置案規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出**所尋找的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度推斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。③土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑〔小峽谷〕、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的法。④邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危急源、“風(fēng)水〞因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決法。關(guān)〕、供水、排水、通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決法。⑥邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況〔與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)〕、商業(yè)設(shè)施〔大型購(gòu)物中心〕、教育現(xiàn)狀、體育消遣公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建立規(guī)模和面積作出推斷。型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在沖突，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如解決。規(guī)劃案提出與案比選案1序號(hào)工程名稱(chēng)建筑面積〔㎡〕層數(shù)備注綜合樓2177622寫(xiě)字間酒店〔不含地下局部〕及局部配套功能住宅720012不含地下局部地下停車(chē)場(chǎng)43201地下一層綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及局部配套功能公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264案2〔略〕產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議綜合樓①寫(xiě)字間較高的綠化率，盡可能承受空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表達(dá)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18面積：12096㎡戶數(shù)：12096÷〔100×20%+150×30%+220×40%+300×10%〕=66戶型配比：面積〔㎡〕比例〔按戶數(shù)%〕備注100-11020%1、各戶型部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功能：功能面積〔㎡〕樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大〔1個(gè)〕360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同時(shí)容納200人中〔2個(gè)〕200附樓4層2㎡/人100人宴會(huì)廳〔中餐廳〕360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧〔咖啡廳、茶秀〕2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房住宅①案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140㎡160-㎡或4種戶型：120-140㎡兩種160-㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷(xiāo)的。②案2〔略〕③分析建議12層和18層的區(qū)分：12層只需1部電梯，1812層的單位**1300元，18層的為1500梯4戶和2梯4戶的區(qū)分：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2**本錢(qián)后者比前者大。18層差異不大。因此建議：假設(shè)建12層，應(yīng)為1梯4戶；假設(shè)建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。④戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3“黑屋〞，總公攤〔不包7-8%，戶有效使用面積盡量大〔90%以〕停車(chē)場(chǎng)⑴需求：住宅戶均0.5個(gè)停車(chē)位，需36個(gè)〔按案21.5個(gè)停車(chē)位，需99個(gè)；0.5個(gè)，5057個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車(chē)位。⑵地下停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車(chē)場(chǎng)平面示意圖兩種建立案：地下停車(chē)場(chǎng)的立面示意圖案①案②案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車(chē)場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車(chē)位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738-693案②的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630㎡停車(chē)場(chǎng)為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車(chē)位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/㎡〔土、構(gòu)造、防水等本錢(qián)增加〕出租效益68.8萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期20年出售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)-232綜合比較分析上述兩個(gè)案，案②明顯投資大，效益差，因此建議承受案①?！炎ⅲ和＼?chē)位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷(xiāo)售狀況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300〔元/個(gè)×月〕×12〔個(gè)月〕÷8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)投資住宅〔買(mǎi)房出租〕的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300〔元/個(gè)×月〕×12〔個(gè)月〕÷5%=7.2萬(wàn)元/個(gè)綜合以上兩類(lèi)投資物業(yè)的狀況，我們認(rèn)為車(chē)位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。⑶本工程能夠供給的停車(chē)位：地下停車(chē)場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門(mén)前停車(chē)場(chǎng)約15個(gè)停車(chē)位；住30168⑷供需差額為24個(gè)。⑸停車(chē)場(chǎng)的使用治理：綜合樓門(mén)前15個(gè)和樓后〔裙樓下〕30個(gè)車(chē)位供酒店使用；地下停車(chē)場(chǎng)95個(gè)車(chē)位供住戶和30個(gè)供寫(xiě)字樓用戶使用。建議使用IC時(shí)IC卡〕。工程實(shí)施進(jìn)度在可行性爭(zhēng)論階段，需將工程實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)工程開(kāi)發(fā)期、各期開(kāi)工面積、竣工方案、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)展估量。附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間工程2023年2023年23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工部認(rèn)購(gòu)正式銷(xiāo)售竣工----營(yíng)銷(xiāo)案對(duì)租售市場(chǎng)的推測(cè)工程經(jīng)營(yíng)案①案A寫(xiě)字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫(xiě)字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或部承包或出租；住宅樓40戶按本錢(qián)價(jià)部銷(xiāo)售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；停車(chē)場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，11100②案B〔略〕市場(chǎng)推廣設(shè)想①營(yíng)銷(xiāo)式②營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用推測(cè)銷(xiāo)售方案①銷(xiāo)售期、各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷(xiāo)售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。機(jī)構(gòu)設(shè)置總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)方案。①企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司〔工程公司〕；主要部門(mén)設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是承受金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)治理和基層現(xiàn)場(chǎng)治理等三個(gè)層次。兩級(jí)治理；大型工程可承受三級(jí)治理。②人力資源需求：?jiǎn)㈤_(kāi)工程對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)〔部門(mén)〕人員的需求，具體人數(shù)〔重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理〕。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類(lèi)人員：工人、工程技術(shù)人員、治理與經(jīng)營(yíng)人員、效勞人員。在可行性爭(zhēng)論中，分別估算各類(lèi)人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑〔調(diào)動(dòng)、聘請(qǐng)、培訓(xùn)等〕年總工資和職工年平均工資估算分人員類(lèi)別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)式：培訓(xùn)方案：培訓(xùn)人員數(shù)量、專(zhuān)業(yè)、時(shí)間、式培訓(xùn)費(fèi)用：合作式及條件①合作根本狀況：名稱(chēng)，主要股東投資狀況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特別背景等②合作式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房〔面積分收入要明確合作是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。③付款進(jìn)度及與拿地程序的協(xié)作④其他合作的主要條件⑤與合作式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四局部：投資估算與融資案投資估算影響，但相對(duì)而言，本錢(qián)測(cè)算較易把握。投資估算相關(guān)說(shuō)明①投資估算圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說(shuō)明分項(xiàng)本錢(qián)估算房地產(chǎn)工程的投資概算應(yīng)包括以下容：土地費(fèi)用、建立本錢(qián)、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算、金融本錢(qián)。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷本錢(qián)〔用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支〕圍合區(qū)域房屋均為磚混構(gòu)造，其中4棟5層住宅樓房〔試驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶〕。其它房屋均為二——四層。34329600平米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有肯定的房屋拆遷經(jīng)受。拆遷本錢(qián)估算：依據(jù)A市“城市房屋拆遷治理暫行方法“規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。640/0.9+0.3+0.08+*34329=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平米*〔0.9+1.5+0.3+0.45+2.7〕*600平米=600平米*3776元/平米=2265600元3住宅34329平米*45元/平米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平米*45元/平米=27000元4、室裝飾：34929平米*80元/平米=2794320元5、閣樓、圍墻院地坪等34929平米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：645002、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平米*2.5元/平米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平米*16元/平米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535其他費(fèi)用3、治理費(fèi)，托付拆遷費(fèi)：34929平米*15元/平米=523935元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元5、嘉獎(jiǎng)：34929平米*100元/平米=3492900元上述全部費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平補(bǔ)償金額為1103.18元。依據(jù)A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域房屋拆遷，在2023年上半年尚可以執(zhí)行，自省“城市房屋拆遷治理方法“，在2023年7月1A屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷根本停頓。再者A方法馬上出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原根底上估量上調(diào)100元/平米左右，由此拆遷本錢(qián)估量為：1103.18元/平米+100元/平米=1203.18平米1203.18元*34929平米=42025874.2元③影響公共設(shè)施而消滅的賠償開(kāi)支土地費(fèi)用合計(jì)：本工程占地**畝，每畝**萬(wàn)元，土地總價(jià)值為**萬(wàn)元。B建立本錢(qián)估算前期工程費(fèi)用、建立配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建立監(jiān)理費(fèi)、建立單位治理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建立期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)案一：對(duì)該宗地塊的建立規(guī)模作了初步的規(guī)劃案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2023㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建立東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建立S12110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊大致布置一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑本錢(qián)估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平坦、前期工程詢(xún)問(wèn)費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按**本錢(qián)的210萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平米；地質(zhì)勘探：2元/平米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元〕②建筑安裝工程費(fèi)用依據(jù)相關(guān)建立工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本工程實(shí)際狀況，住宅樓按1300元/㎡〔案1，1500元/㎡〔案21600元/㎡，寫(xiě)字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套效勞功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本工程建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元〔案19168萬(wàn)元〔案2工程本錢(qián)：樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元主體：59460*900+2023*500=5451.4萬(wàn)元電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元③室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)各項(xiàng)構(gòu)筑物等容。依據(jù)本工程實(shí)際狀況，按50元/㎡計(jì)算，本工程的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50元/㎡計(jì)算，本工程的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。④建立配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、自然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制治理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建〞按**10%取費(fèi)。⑤工程建立監(jiān)理費(fèi)按**工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為萬(wàn)元。⑥建立單位治理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。⑦預(yù)備費(fèi)由于工程開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按**本錢(qián)的6%計(jì)提。C營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算①工程前爭(zhēng)論及可行性爭(zhēng)論的開(kāi)支②工程籌劃的開(kāi)支③銷(xiāo)售籌劃的開(kāi)支④廣告開(kāi)支⑤工程公司日常運(yùn)作的開(kāi)支⑥工程及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支D金融本錢(qián)①貸款引起的利息支出按本工程建立期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500250萬(wàn)元〕。②各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支③稅收和行政性收費(fèi)④不行預(yù)見(jiàn)開(kāi)支總本錢(qián)估算工程總投資〔直接建筑本錢(qián)加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅〕等。工程總投資估算表〔案1〕項(xiàng)目投資總額〔萬(wàn)元〕單位本錢(qián)〔元/m2〕1〕土地費(fèi)用2〕前期工程費(fèi)用3〕建筑安裝工程費(fèi)用〔含裝修費(fèi)〕4〕建立配套費(fèi)用5〕室外工程費(fèi)6〕治理費(fèi)用7〕銷(xiāo)售費(fèi)用8〕財(cái)務(wù)費(fèi)用9〕各種稅金支出10〕預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本工程總投資估算為15487萬(wàn)元〔案116342〔案2單位本錢(qián)銷(xiāo)售收入估算依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該工程的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/㎡地下車(chē)庫(kù)800元/㎡銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用142392800*4%=5695712總本錢(qián)：拆遷本錢(qián)+**本錢(qián)+稅收+費(fèi)用+土地本錢(qián)=42025874.2+81550300+7831604+5695712+*=137103490.2毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總本錢(qián)=14239290.2=5289309.8元稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅工程資金推測(cè)工程投入總資金及分年投入方案資金投入方案：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、根底、**、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款方案：各期銷(xiāo)售回款方案。資金需求方案：結(jié)合整個(gè)公司資金狀況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額現(xiàn)金流量表金需求可按季分析。最終要給出資金需求的最高點(diǎn)。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表〔單位：萬(wàn)元〕：時(shí)間工程 12345678現(xiàn)金流入量合計(jì)7794463–5409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建立配套費(fèi)847**工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045治理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250250250其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238–6116自有資金的核算①建立期自有資金以上案的自有資金核算是假定為2023萬(wàn)元，依據(jù)實(shí)際狀況和借款額度增減。②經(jīng)營(yíng)期自有資金占用工程資金占用量(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬(wàn)元/1000元/㎡;酒店治理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流淌資金及稅費(fèi)486酒店的治理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%融資案工程融資主體工程資金來(lái)源能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：預(yù)算撥款；國(guó)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專(zhuān)項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門(mén)、地、企業(yè)自籌資金；其它資金來(lái)源。條件、貸款利率、歸還式、最大歸還時(shí)間等。融資案分析案，要對(duì)可能的籌資式進(jìn)展比選。比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資案?！?〕資金來(lái)源牢靠性分析〔2〕融資構(gòu)造分析〔3〕融資本錢(qián)分析投資使用方案投資使用方案要考慮工程實(shí)施進(jìn)度和籌資案，使用相互連接。金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。借款歸還方案借款歸還方案是通過(guò)對(duì)工程各種還款資金來(lái)源的估算得出的可以等于借款資金使用的最常年限，制定借款歸還方案，應(yīng)對(duì)下述容進(jìn)展說(shuō)明。還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)；各種借款的歸還挨次；付息的式有兩種：部逐年增多，支付的利息局部逐年削減。年歸還而削減。第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程建成后的獲利力量、債務(wù)歸還力量等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析工程的盈利力量。值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、含酬勞事等指標(biāo)。另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取財(cái)務(wù)價(jià)格利率工程計(jì)算期選取財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率〔ic〕設(shè)定財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔案1〕財(cái)務(wù)盈利力量分析財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款歸還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)本錢(qián)計(jì)算。①營(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)工程營(yíng)業(yè)收入〔萬(wàn)元〕計(jì)算依據(jù)住宅樓銷(xiāo)售1794部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷(xiāo)售3300元/㎡寫(xiě)字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡×天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡×月，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租36/年300元/㎡×月×個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售收入1794萬(wàn)元②本錢(qián)費(fèi)用估算例表： 工程測(cè)算表〔萬(wàn)元〕工程名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn) 說(shuō)明1、土地費(fèi)用土地為 萬(wàn)/畝2、前期費(fèi)用設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)4、**工程費(fèi)5、景觀及配套費(fèi)用6、銷(xiāo)售本錢(qián)按銷(xiāo)售收入3%掌握7、財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%8、治理費(fèi)按總投入的3%計(jì)合計(jì)③營(yíng)業(yè)利潤(rùn)〔未計(jì)建立本錢(qián)〕營(yíng)業(yè)工程營(yíng)業(yè)利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷(xiāo)售1794一次性收入寫(xiě)字間出租486/年90%出租率；物業(yè)治理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售利潤(rùn)1794萬(wàn)元④工程開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)表達(dá)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2023年﹒﹒﹒20××年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積〔m2〕單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)靜態(tài)獲利分析①投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)期〔不變價(jià)〕計(jì)算，<1192×〔50-12.5〕+1794>÷15487=300%300%÷50=6%②投資回收期(Pt)工程總投資的回收期為〔15487-1794〕÷〔1193-250〕=14.514.5年后歸還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息〕動(dòng)態(tài)獲利分析①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕②部收益率貸款歸還期等償債力量分析①流淌比率②杠桿比率綜合指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值〔元/m2〕工程總金額〔萬(wàn)元〕銷(xiāo)售收入直接本錢(qián)總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率投資回報(bào)率財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔案2〕略財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論案的比較分析：A收益也相應(yīng)較大。B案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金本錢(qián)壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。第六局部：不確定性分析指標(biāo)的影響，以確定工程的經(jīng)濟(jì)上的牢靠性。這項(xiàng)工作稱(chēng)為不確定性分析。虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，盈虧平衡分析分析擬建工程的產(chǎn)出〔量〕、本錢(qián)〔本〕和收益〔利〕之間的關(guān)系，來(lái)推斷工程優(yōu)劣及盈利的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。例如：A、住宅銷(xiāo)售的平衡點(diǎn)是[〔15487-8472〕÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%的面積才可以到達(dá)盈虧平衡點(diǎn)**本錢(qián)和土地本錢(qián)外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ矪、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)200×50%×50%÷200=25%即住房率到達(dá)25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。C、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)物業(yè)治理費(fèi)按5元/㎡×月計(jì)算，保平點(diǎn)是5÷50=10%10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。敏感性分析敏感性分析是爭(zhēng)論*些因素發(fā)生變化時(shí)，工程經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并推斷這些因素對(duì)行性爭(zhēng)論的準(zhǔn)確性。反響敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以工程的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。假設(shè)敏感系數(shù)為際狀況增減。變動(dòng)因素一本錢(qián)變動(dòng)本錢(qián)變動(dòng)幅度〔%〕對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)推測(cè)本錢(qián)×90%推測(cè)本錢(qián)推測(cè)本錢(qián)×110%推測(cè)本錢(qián)×120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升〔下降〕肯定金額或上升〔下降〕肯定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)推測(cè)售價(jià)×90%推測(cè)售價(jià)推測(cè)售價(jià)×110%推測(cè)售價(jià)×120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估率分布及對(duì)案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出*種概率描述，從而對(duì)案的風(fēng)險(xiǎn)狀況作出比較準(zhǔn)確的推斷。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防對(duì)策①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營(yíng)治理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第七局部：綜合評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)〔定性〕展水平的相互適應(yīng)性；工程對(duì)合理利用自然資源的影響。環(huán)境評(píng)價(jià)〔影響及對(duì)策〕〔1〕工程建立對(duì)環(huán)境的影響〔2〕建立中環(huán)境影響的緩解措施公司資源匹配分析第八局部：爭(zhēng)論結(jié)論與建議結(jié)論展總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)。主要容有：①明確說(shuō)明該工程是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力量②對(duì)推舉的擬建案的結(jié)論性意見(jiàn)。③對(duì)推舉的擬建案建立條件、產(chǎn)品案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)。④對(duì)主要的比照案進(jìn)展說(shuō)明。⑤可行性爭(zhēng)論中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。建議是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員在進(jìn)展可行性爭(zhēng)論中覺(jué)察的一些有利于工程獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)效益、環(huán)境效益等面的建議，供托付參考。①對(duì)可行性爭(zhēng)論未解決的主要問(wèn)題提出解決方法和建議。②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)展說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。③對(duì)不行行的工程，提出不行行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的本卷須知及建議第九局部：附錄9.1：同、土地證、建筑工程可證等〕。專(zhuān)業(yè)人員必需依照托付書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)能編寫(xiě)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告。專(zhuān)家論證意見(jiàn)主管部門(mén)意見(jiàn)附表：算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。**本錢(qián)估算表本錢(qián)工程總本錢(qián)〔萬(wàn)元〕單位本錢(qián)〔元/m2〕參考工程單位本錢(qián)說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及市政配套2、合作款項(xiàng)3、紅線外市政配套4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期預(yù)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、根底工程2、構(gòu)造及粗裝修3、門(mén)、窗工程4、公共部位精裝修5、室精裝修6、室水電氣暖7、室設(shè)備及安裝8、室智能化系統(tǒng)四、紅線市政工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)4、室外上下壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2、綠化建立費(fèi)3、建筑小品費(fèi)4、道路廣場(chǎng)建筑5、圍墻建筑費(fèi)6、室外照明費(fèi)7、室外背景音樂(lè)8、室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池2、會(huì)所3、幼兒園4、學(xué)校5、兒童游樂(lè)設(shè)施6、商業(yè)設(shè)施7、其他七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1、工程治理費(fèi)2、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3、資本化利息4、物業(yè)治理完善費(fèi)合計(jì)說(shuō)明：1、本錢(qián)估算應(yīng)按本說(shuō)明細(xì)工程分類(lèi)，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出具體估算時(shí)可只列大類(lèi)2、參考工程可選擇集團(tuán)外的工程，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的工程；②具有最大可比性3、現(xiàn)金流量推測(cè)表附圖：面圖，有時(shí)也包括：工程所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。關(guān)于房地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論的思考一、房地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論戰(zhàn)略透視1、透視地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論〔1〕什么是可行性爭(zhēng)論.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的可行性爭(zhēng)論是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)展全面合爭(zhēng)論?？尚行誀?zhēng)論也是籌集資金的依據(jù)?！?〕過(guò)去為流于形式.收到了成果；另一面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)，給工程成敗供給了較大盤(pán)旋空間，使可行性爭(zhēng)論僅僅成為一紙說(shuō)辭?！?〕形勢(shì)下如重歸本原.標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩面的問(wèn)題：第一是要確定工程在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行；其次是如才能取得最正確的效益〔主要是經(jīng)濟(jì)效益〕人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各面的因素，綜合評(píng)價(jià)取舍。2、房地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論戰(zhàn)略分析〔1〕分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，而不是相反。〔2〕分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響一些地政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃掌握水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響格起落過(guò)劇，地政府規(guī)劃治理不妥，給開(kāi)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)?！?〕分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因?！?〕分析角度四：投資商自身?xiàng)l件考察1〕考察你的經(jīng)受。本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的工程，是否有具備適合工程開(kāi)發(fā)經(jīng)