房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法復(fù)習(xí)資料匯編

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法復(fù)習(xí)資料匯編

單選題（共100題）1、用不同的估價方法測算出的結(jié)果可能會有所不同。當(dāng)這些測算結(jié)果有較大的差異時，估價人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D(zhuǎn).②①④③⑤⑥【答案】C2、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B3、收益法求得的價值傾向于______，成本法求得的價值傾向于______，比較法求得的價值傾向于______。（）A.最低賣價，成交價格，最高買價B.最高買價，成交價格，最低賣價C.最高買價，最低賣價，成交價格D.最低賣價，最高買價，成交價格【答案】C4、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風(fēng)動血【答案】D5、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B6、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B7、在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結(jié)果不宜采用（）的測算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C8、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負擔(dān)下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B9、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D10、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。A.同價值B.同收益C.同性質(zhì)D.同類型【答案】C11、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》【答案】C12、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則【答案】C13、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調(diào)整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B14、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C15、有一宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%，余款在半年和一年后分兩次平均支付，假設(shè)月利率為0.5%，則在成交日期一次付清的價格為（）萬元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C16、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D17、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.謹慎價值C.在用價值D.殘余價值【答案】B18、當(dāng)國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采?。ǎ┱摺.高地價B.低地價C.優(yōu)惠D.折中【答案】B19、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A20、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財務(wù)上是否可行、價值是否最大化B.技術(shù)上是否可能、財務(wù)上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許C.財務(wù)上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能D.法律上是否允許、財務(wù)上是否可行、價值是否最大化、技術(shù)上是否可能【答案】A21、在依法判定的估價對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C22、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷【答案】D23、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則【答案】C24、氣血關(guān)系失調(diào)的病機是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A25、下列哪項不是血瘀的形成因素A.陰虛B.血熱C.瘀血D.痰濁【答案】A26、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中后續(xù)建設(shè)期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D27、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C28、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C29、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】B30、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失【答案】C31、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險【答案】D32、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C33、商品經(jīng)濟是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟形式D.存在于一切社會的經(jīng)濟形式【答案】C34、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計算基數(shù)C.利潤D.投資【答案】B35、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導(dǎo)下的治療原則A.整體觀念B.辨證論治C.知常達變D.陰平陽秘【答案】A36、“益火補土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證【答案】D37、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。A.價格B.供給量C.開發(fā)成本D.開發(fā)價值【答案】A38、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D39、關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理【答案】D40、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】A41、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產(chǎn)市場狀況D.可比實例房地產(chǎn)狀況【答案】C42、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C43、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D44、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D45、下列哪項不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥【答案】B46、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。A.商業(yè)房地產(chǎn)B.娛樂房地產(chǎn)C.旅館房地產(chǎn)D.綜合房地產(chǎn)【答案】C47、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C48、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負擔(dān)下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B49、創(chuàng)建了溫?zé)岵〉男l(wèi)氣營血辨證理論的書是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》【答案】C50、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。A.該房地產(chǎn)的通用性B.該類房地產(chǎn)的市場狀況C.該房地產(chǎn)的獨立使用性D.該房地產(chǎn)的所有人【答案】D51、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。A.長期趨勢B.后期利潤C.權(quán)益D.供給和需求【答案】D52、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C53、新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運用（）進行估價。A.市場法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本法【答案】D54、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計算比較價值。則運用比較法進行估價步驟正確的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C55、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷【答案】D56、下面不滿足不同估價方法之間的關(guān)系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C57、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A58、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D59、在經(jīng)濟學(xué)范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值【答案】B60、關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變【答案】C61、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C62、欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正?！敬鸢浮緾63、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】A64、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C65、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（）為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建成本【答案】A66、下列哪項不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥【答案】B67、“益火補土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證【答案】D68、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格【答案】D69、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿【答案】B70、（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B71、正常成交價格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息【答案】C72、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A73、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B74、報酬率的表達式為（）。A.投資回報／所投入的資金B(yǎng).投資回收／所投入的資本C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本【答案】A75、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率【答案】C76、關(guān)于明確估價時點，下列說法錯誤的是（）。A.估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的B.估價時點為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價委托合同簽訂日期，不得早于估價報告出具日期C.估價時點為過去的，確定的估價時點應(yīng)早于估價委托合同簽訂日期D.估價時點為未來的，確定的估價時點應(yīng)晚于估價報告出具日期【答案】B77、工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。A.研究價值B.保存價值C.重大經(jīng)濟價值D.歷史價值【答案】D78、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B79、設(shè)定標準房地產(chǎn)時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。A.實物狀況B.基本狀況C.權(quán)屬狀況D.區(qū)位狀況【答案】B80、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】D81、關(guān)于明確估價時點，下列說法錯誤的是（）。A.估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的B.估價時點為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價委托合同簽訂日期，不得早于估價報告出具日期C.估價時點為過去的，確定的估價時點應(yīng)早于估價委托合同簽訂日期D.估價時點為未來的，確定的估價時點應(yīng)晚于估價報告出具日期【答案】B82、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D83、從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（）。A.銷售價格決定論B.市場供給價值論C.生產(chǎn)費用價值論D.替代原理【答案】C84、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A85、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構(gòu)【答案】C86、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應(yīng)給予相應(yīng)補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B87、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D88、在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經(jīng)濟壽命D.剩余經(jīng)濟壽命【答案】B89、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D90、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。A.傳統(tǒng)價值評估B.價值分配C.相關(guān)經(jīng)濟損失評估D.價值減損評估【答案】C91、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C92、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B93、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構(gòu)C.評定估價師水平D.確定估價結(jié)果【答案】A94、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果【答案】A95、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷【答案】B96、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】C97、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C98、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A99、（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價格處在較低水平A.低價格政策B.高價格政策C.均價格政策D.最高價格政策【答案】A100、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.設(shè)備折舊【答案】A多選題（共40題）1、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC2、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是（）。A.銷售費用B.投資利息C.開發(fā)利潤D.銷售稅費E.后續(xù)的開發(fā)成本【答案】BC3、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章【答案】ABC4、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AD5、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。A.供給計劃B.供給決策C.供給意愿D.供給能力E.供給行為【答案】CD6、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD7、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。A.估價委托人B.估價師C.價值類型D.估價對象E.估價結(jié)果【答案】CD8、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD9、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD10、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換B.市場法中交易情況調(diào)整C.比較相同類型不同期限價格的高低D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格【答案】AC11、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)【答案】BC12、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC13、應(yīng)用路線價法需要進行（）等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB14、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計算E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC15、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。A.可比實例一定是交易實例B.可比實例不一定是交易實例C.交易實例一定是可比實例D.交易實例不一定是可比實例E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例【答案】AD16、建筑物實物因素包括（）。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.朝向D.設(shè)施設(shè)備E.裝飾裝修【答案】ABD17、求取建筑物折舊的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分項法D.市場提取法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】ABD18、關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)可以對抗買受人【答案】AD19、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價E.外觀【答案】ABC20、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.永租權(quán)【答案】ABCD21、下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。A.地役權(quán)B.租賃權(quán)C.土地用途D.建筑高度E.相鄰關(guān)系【答案】CD22、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。A.判斷評估價值誤差大小或者準確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E.判斷評估價值的誤差大小或者準確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果【答案】AB23、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。A.房屋實際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護狀況及完損程度【答案】BC24、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大【答案】ABCD25、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計的缺陷D.人們消費觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD26、由于房地產(chǎn)具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，所以房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。A.價值量大B.不可移動C.獨一無二性D.易受限制性E.相互影響【答案】ABC27、長期趨勢法主要有()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD28、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提撥款D.房地產(chǎn)改擴建費用E.所得稅【答案】ABD29、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC30、用比較法對房地產(chǎn)進行估價時，需要對可比實例的成交價格進行（）的修正和調(diào)整。A.交易過程B.交易情況C.市場狀況D.交易價格E.房地產(chǎn)狀況【答案】BC31、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)【答案】AC32、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】AC33、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。A.一個高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經(jīng)濟適用住房【答案】ABC34、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境【答案】AB35、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施【答案】ABC36、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC37、關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD38、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。A.臨時用地土地使用權(quán)B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)【答案】ABC39、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.土地使用權(quán)出租B.房屋租賃C.土地租賃D.互換E.用房地產(chǎn)作價出資【答案】ABC40、下列費用中屬于運營費用的有（）。A.房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資、房地產(chǎn)折舊額B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費、所得稅C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產(chǎn)稅D.為承租人提供服務(wù)的費用、人員工資、保險費、維修費E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費用、房地產(chǎn)折舊額【答案】CD大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮克?、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增