房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其條件

房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其條件一、企業(yè)的條件：1）經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門批準設(shè)立，在工商行政管理部門注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，且辦理營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)；1000萬以上實收2）取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，（三級以上）并辦理年檢手續(xù)； 3）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，經(jīng)營管理制度健全；4）資信良好，具有按期還本付息的能力，企業(yè)信用等級符合銀行貸款要求；5）取得人民銀行頒發(fā)的貸款證（卡），在銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶，并在銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；6）其他貸款條件。二、貸款項目的條件： 1）取得有權(quán)部門批準的項目立項批復(fù)； 2）項目可行性研究報告規(guī)范，取得有權(quán)部門的批復(fù)；3）項目開發(fā)取得合法、有效批件。項目建設(shè)用地為出讓的，應(yīng)根據(jù)該項目國有出讓或劃撥合同約定， 繳齊全部土地出讓金，并取得項目《國有土地使用證》）、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。對已開始銷預(yù)售的項目，還需提供合法、有效的《銷預(yù)售許可證》；【即四證齊全?！?）項目符合當?shù)厥袌鲂枨?，有良好的?jīng)濟和社會效益； 5）項目資本金不低于申請貸款項目總投資的規(guī)定比例， 全部到位并先于貸款投入項目開發(fā)；對預(yù)期風險較大的項目，應(yīng)相應(yīng)提高項目資本金比例；6）貸款擔保合法、有效、足值，并符合銀行貸款擔保的有關(guān)規(guī)定。以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設(shè)定抵押權(quán)，且抵押率不得超過50%。對土地及在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，在對抵押物價值評估時，應(yīng)在資產(chǎn)價值中扣除未繳納的土地出讓金、相關(guān)稅費和施工單位墊資等應(yīng)付款項。房地產(chǎn)集合資金信托項目選擇標準中融信托金融市場部公司形式：需選擇以單個項目為主體的項目公司，實行項目資金封閉運作，避免以先后或同時運作多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司作為股權(quán)投資信托融資主體，禁止針對房地產(chǎn)開發(fā)集團公司進行打捆貸款和流動資金貸款。開發(fā)商資質(zhì)：開發(fā)經(jīng)驗較豐富，開發(fā)量不少于20萬平米；資信良好，無任何不良信用記錄；財務(wù)狀況較佳，資金籌措能力較強。產(chǎn)品類型：傾向于普通住宅開發(fā)項目，對于容積率<1的低密度住宅、酒店式公寓項目應(yīng)謹慎選擇，不得選擇商業(yè)物業(yè)及辦公物業(yè)開發(fā)項目。項目區(qū)位：位于一線城市、省會級城市、計劃單列市沿海發(fā)達省份所屬地級市，對于其他地級市應(yīng)謹慎選擇，禁止選擇縣級市的項目，不得選擇房地產(chǎn)供給過量、交易量萎縮、前期房價漲幅過大或經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)。項目需位于居住氛圍較成熟、配套較完善的區(qū)位。地塊現(xiàn)狀：已經(jīng)完成七通一平，盡量謹慎嚴格選擇未完成動遷尤其是民宅動遷的項目。開發(fā)周期：傾向于2-3年開發(fā)周期的10萬-30萬平米項目，謹慎選擇開發(fā)周期較長，資本金長期沉淀于后期土地成本，信托期限內(nèi)還款能力不足的項目。土地成本：土地成本較低，謹慎選擇相對周邊地價較高的項目，禁止介入地王項目。8.風控措施：對于股權(quán)投資項目，信托與開發(fā)商真實自有資金投入比例不超過1：1，信托100%或99%控股項目公司，對項目公司所有印鑒、賬戶、資金封閉運行進行全程監(jiān)管，開發(fā)商對于開發(fā)時間節(jié)點、銷售計劃、現(xiàn)金流進行承諾；對于貸款項目，開發(fā)商必須滿足二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（其股東具備二級資質(zhì)亦可）、35%自有資本金投入、四證齊全、抵押率不超過 50%的硬性條件。房地產(chǎn)集合資金信托流程房地產(chǎn)集合信托項目流程：收費標準、專業(yè)委員會、交易結(jié)構(gòu)模式、公司風控審查重點、合規(guī)審查要點、發(fā)行渠道、過程風險控制（風險因素識別、風控系統(tǒng)認識）、營銷要點（推介模板）、盡職調(diào)查要點、審查流程（部門初步審查模板、盡調(diào)模板）、培訓架構(gòu)、問題的解決方式、研究創(chuàng)新融資報告—根據(jù)模板的要求，書寫一份完整的融資報告；填寫“融資申請表”；三、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)掃描件（項目公司及母公司）；四、五、項目立項書、政府批文、環(huán)評報告、與政府部門其他議定法律文件等相關(guān)文件的掃描件；六、抵押物資料：a) ;b)抵押物權(quán)屬證明（土地證、房產(chǎn)證等）的掃描件；c)抵押物評估報告（或預(yù)評估）的掃描件；d)抵押物照片（必須是提交資料前拍攝的最新現(xiàn)狀）；e)抵押物周邊土地價格/房價分;析表”;項目周邊地價、房價分析做一份類似的項目周邊的土地價格與房屋銷售價格的分析，圖和表格都要有 f)抵押相關(guān)文件（如果抵押物已經(jīng)被設(shè)定他項權(quán)利）七、2年的現(xiàn)金流量表

.”；八、在相應(yīng)的表格中注明“無”）；

抵押合同、債務(wù)擔保合同的掃描件；“資金總需求分析.”；十、項目的規(guī)劃和設(shè)計方案；十一、項目的可行性研究報告；十二、項目現(xiàn)場照片（必須是提交資料前拍攝的最新現(xiàn)狀）；十三、融資主體的公司及股東資料：民銀行征信報告的掃描件：來的股本及股東變動的相關(guān)文件的掃描件；或用房地產(chǎn)證和土地證抵押融資，并提供法人或者全體股東無限連帶責任擔保的.xls”；十四、財務(wù)資料： （沒有做審計的，請?zhí)峁┳罱甑馁Y產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表及主要科目的詳細說明） 的掃描件；最近三個月的財務(wù)報表及最近一期財報的主要科目的詳細說明 （對于債權(quán)及債務(wù)，請注明債權(quán)債務(wù)十五、土地出讓合同及相關(guān)付款憑證（地價款核實函和繳納憑證、契稅憑證、補償金和滯納金憑證等）的掃描件；十六、項目的工程總包合同掃描件；十七、（沒有做審計的，請?zhí)峁┳罱甑馁Y產(chǎn)負債表、 損益表和現(xiàn)金流量表）以及最近三個月的財報及最近一期財報的主要科目的詳細說明業(yè)與本項目的關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)信托項目融資準入指引（試行）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總則：在風險可控的基礎(chǔ)上重點發(fā)展房地產(chǎn)項目。 項目選擇中，大城市重點關(guān)注地價成本，中小城市重點關(guān)注發(fā)展前景，大力支持綠色、低碳項目和政府保障性住房項目，嚴格控制惡意捂盤和使用高杠桿資金進行炒地的項目，堅決規(guī)避其他高風險項目 。重點支持政府保障性住房項目包括：經(jīng)濟適用房、限價房、公共租賃房、安置房等。重點支持棚戶區(qū)改造、危舊城改造、城中村改造項目。一、區(qū)域選擇核心城市及直轄市重點關(guān)注項目地價取得成本及是否在同類項目中有一定比例的優(yōu)勢。選擇客戶時，應(yīng)側(cè)重選擇其地價取得成本有明顯價格優(yōu)勢的項目，以降低項目因售價下降帶來的還款壓力。地價取得成本應(yīng)控制在同區(qū)域商品房銷售價格的合理比例之內(nèi)，最高不得超過50%。對價格出現(xiàn)明顯背離的區(qū)域應(yīng)審慎進入。經(jīng)濟較發(fā)達的省份經(jīng)濟較發(fā)達區(qū)域暫指定為長三角地區(qū)、 珠三角地區(qū)、環(huán)渤海灣地區(qū)的相關(guān)省份。對此區(qū)域，可選擇省會城市及其周邊中型城市。在中型城市的選擇上，應(yīng)優(yōu)先考慮房產(chǎn)市場存在一定后續(xù)發(fā)展空間的城市。中小型城市應(yīng)考慮其地理位置便利性、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展持續(xù)能力和房產(chǎn)市場后續(xù)發(fā)展空間等因素?？紤]公司管理覆蓋能力，即項目所在地應(yīng)在公司長駐人員所在城市的合理管理能力承受范圍之內(nèi)。（2-3小時車程）（如超出其管理半徑，應(yīng)在項目前期考慮安排現(xiàn)場管理人員并明確費用歸屬問題）其他省份包括中西部、西北部等其他省份。對此區(qū)域應(yīng)優(yōu)先考慮房產(chǎn)項目的流通性和價格需求彈性等因素。主要選擇位于核心商務(wù)區(qū)或核心居住區(qū)的項目。主要接受純住宅項目，或住宅項目占較大比例的住宅、商業(yè)混合項目。（住宅比例不低于 70%）項目應(yīng)具有可比性（地域可比性與售價可比），且成本具有較大優(yōu)勢。重點關(guān)注地區(qū)受市場因素影響，該地區(qū)房地產(chǎn)市場價格近期出現(xiàn)較大增幅， 價格與價值出現(xiàn)明顯背離，房價存在一定的系統(tǒng)風險。對于此地區(qū)的項目選擇應(yīng)掌握以下標準 :項目應(yīng)具有明顯的成本取得優(yōu)勢（地價成本不超過現(xiàn)有市場價格的40%）項目取得當?shù)卣蜚y行較強的支持力度 （資金、稅收、拍賣土地等）項目或合作方對公司有重大戰(zhàn)略合作意義公司將根據(jù)市場變化情況隨時調(diào)整重點關(guān)注地區(qū)二、 開發(fā)類型（一） 土地一級開發(fā)市場原則上只參與政府或其儲備機構(gòu)為主體實施的施工融資項目。對于執(zhí)行“政府主導(dǎo)、市場化運作”的施工融資項目，只接受土地市場發(fā)育成熟的地區(qū)。（二） 土地二級開發(fā)市場別墅、豪宅等項目地價取得成本應(yīng)低于房產(chǎn)銷售價格 50%。.工業(yè)房產(chǎn)項目，應(yīng)提供其他抵押資產(chǎn)，且抵押比參照公司最低抵押比率執(zhí)行。審慎進入純商業(yè)房產(chǎn)項目。（對商業(yè)房產(chǎn)項目應(yīng)從購進成本、 擔保條件、市場價格和租售比例等因素進行綜合考慮， 但完工商業(yè)房產(chǎn)購進成本不應(yīng)高于市場現(xiàn)有重置價格的 60%）三、 合作伙伴債權(quán)類（貸款類？）信托項目，應(yīng)與取得二級開發(fā)資質(zhì)以上（含二級資質(zhì)）的開發(fā)商進行合作（含股東單位）。股權(quán)類信托項目，應(yīng)與取得三級開發(fā)資質(zhì)以上 （含三級資質(zhì)）的開發(fā)商進行合作（含股東單位）對于開發(fā)商資質(zhì)為暫定的，根據(jù)開發(fā)商實力與房地產(chǎn)經(jīng)營能力等因素進行判定，其注冊資本、歷史開發(fā)規(guī)模等主要指標不得低于三級資質(zhì)水平。 （政府主管機構(gòu)認定的三級資質(zhì)標準： 1.注冊資本不低于 800 萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人；6.工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其它業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； 7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。）對于項目公司房產(chǎn)資質(zhì)的控制， 實質(zhì)重于形式，核心關(guān)注項目公司是否有一定數(shù)量具有較長房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的人員和熟悉、了解房產(chǎn)市場的核心管理團隊，并能對項目公司提供相應(yīng)的支撐。四、 商業(yè)模式（一）交易結(jié)構(gòu)、股權(quán)投資側(cè)重于對項目的控制能力，具體標準如下：交易對手為上市公司的，我公司股權(quán)持有比例應(yīng)能支撐對項目公司重大事項的控制能力。（持股比例不低于 49%，含49%）。交易對手為非上市公司，我公司股權(quán)持有比例應(yīng)實現(xiàn)對項目公司的絕對控制。（原則上要求持股比例不低于 90%，實際控制比例應(yīng)達到100%.或雖低于90%的持股比例，但其他實際控制方式到位）審慎對待股東分散持股的公司。（信托入股后，應(yīng)適當控制持股超過10%的股東數(shù)量）債權(quán)模式（含債權(quán)買入返售、其他銀行貸款轉(zhuǎn)貸等實質(zhì)債權(quán)模式）按照實質(zhì)重于形式的原則，應(yīng)符合監(jiān)管機構(gòu)對借款人的相關(guān)要求。重申第一還款來源原則，不得簡單依據(jù)第二還款源選擇客戶。嚴格執(zhí)行抵押物登記制度并確認擔保方有償還能力。其他對股權(quán)受益權(quán)、物業(yè)受益權(quán)返售等其他交易結(jié)構(gòu)， 應(yīng)關(guān)注項目實際還款能力。（二）杠桿比例原則上交易對手貨幣化出資比例不得低于 50%。對于新建項目或無土地成本優(yōu)勢的項目，交易對手出資比例應(yīng)提高至 60-70%，且應(yīng)保證資金于信托資金投入前到位。同時，對于具有較高成本優(yōu)勢的項目，可適當考慮項目增值金額，貨幣化出資比例可適當降低至 30%-40%，但綜合出資比例不得低于 60%.（三）信托期限信托期限一般為二年，原則上不得低于一年，在保證補償機制的前提下可接受提前還款條款。信托期限的設(shè)計上應(yīng)充分考慮信托的退出預(yù)留時間安排。（四）收費標準原則上信托報酬為 4%/年，對于上市公司、品牌公司、銀行推薦并代為銷售的客戶可適當放寬。鼓勵業(yè)務(wù)團隊在設(shè)計收益模式時， 合理爭取項目后端業(yè)績報酬，實現(xiàn)項目收益的“綜合化、層次化”。五、高風險業(yè)務(wù)的控制高風險業(yè)務(wù)是指某幾類受諸多因素影響， 信托資金存在較高風險的房地產(chǎn)項目。業(yè)務(wù)團隊對高風險業(yè)務(wù)應(yīng)采用審慎的原則， 做好項目前期調(diào)查工作，項目設(shè)計時應(yīng)充分考慮風險控制手段。高風險業(yè)務(wù)分為普通高風險業(yè)務(wù)和嚴重高風險業(yè)務(wù)， 對于前者，業(yè)務(wù)團隊在前期項目談判與接觸時，應(yīng)在中后臺管理部門密切配合下， 審慎開展項目后續(xù)推進工作。對于后者，公司不推薦進入。同時，公司將根據(jù)市場變化情況和業(yè)務(wù)團隊風險掌控能力，定期調(diào)整高風險業(yè)務(wù)標準。 （一）普通高風險業(yè)務(wù)：已明確取