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文檔簡介
房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(一)同濟大學
施建剛教授/博士生導師/博士房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任
本提綱為02秋、03春MBA所準備,將結(jié)合實例講解,推出新理念、新方法,希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(一)分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)
概念的前沿探索
導致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱:土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。(一)(房地產(chǎn))管理概念的不同認識“management”
意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等?!癮dministration”意指管理、經(jīng)營,尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1、(房地產(chǎn))管理的概念
成思危:“(房地產(chǎn))管理是(房地產(chǎn))管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程?!?、機制(生產(chǎn)—流通—消費)3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅(二)房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn):房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,經(jīng)濟體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)(例)2、房地產(chǎn)業(yè):開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。(三)土地概念的拓展土地:地球陸域表層,包括內(nèi)陸水域,沿海灘涂和島嶼。(經(jīng)濟體)有限性土地的特點:集資性擴延性
生地勞動產(chǎn)品毛地熟地
土地的價格:土地使用權(quán)的交換價格(價值),不是土地的購買價格(買未來)(四)土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán):占有、使用(性質(zhì)可變)、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán):依法享有利用(性質(zhì)不可變)土地的權(quán)利。(五)土地使用制度的歷史沿革(六)土地使用方式的認識收土地使用費出讓(協(xié)議、招標、拍賣)+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他(出租、作價入股等)二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)
歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表
年
份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)(幅)(1+1+3+7)122052546234996401029出讓面積(萬㎡)980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年
份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)(幅)1326111913251981119610209出讓面積(萬㎡)1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27
3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資(增加值)/GDP≤5%----供不應(yīng)求住宅投資(增加值)/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人,合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人,合建筑面積28平方米。2007
14.9平方米/人,合建筑面積30平方米。2010
16.6平方米/人,合建筑面積32平方米。2015
19.2平方米/人,合建筑面積35平方米。(二)房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House(Housing)(房)Home(家)Family(家庭)開發(fā)的是房,好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子,而且應(yīng)該提供和引導一種新的生活方式。2、住宅建設(shè)工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖
住宅建設(shè)工程實施過程
城市建設(shè)管理過程可行性研究報告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計建設(shè)項目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開發(fā)得程序(1)決策(2)前期a、美國占熊貓容(中的國)蜜公司嫂策劃紫經(jīng)過劇、單浙獨設(shè)涌計與松整體涌設(shè)計b、出讓土撐地及實脊例c、審圖獨公司(3)施工厭(建設(shè)桿施工)抓好鈔:三孫控(敏進度催、質(zhì)抱量、軟成本梁控制丈)二指管(合修同、信北息管理婚)一協(xié)調(diào)綁(組織村協(xié)調(diào))(4)竣知工驗性收與修交付氏使用[驗收、展物業(yè)管華理(誰絹開發(fā)誰古管理)]《新建沃住宅蠅交付擺使用監(jiān)許可兇證》-蠢--希--訴-驗收合思格可使越用。物業(yè)錫管理預(yù)早期括介入泡前期逮物業(yè)逝管理償物業(yè)塑管理項目宋設(shè)計傾啟動劑項目殘竣工唯驗收餡出售侵業(yè)主皇委員玩會成蔽立(三候)房水地產(chǎn)師開發(fā)煌項目角可行得性研綠究1、項目貴背景與鑒概況2、基蝴本數(shù)大據(jù)3、成葉本估癢算(爐華聯(lián)軌房產(chǎn)勻公司——打樁紀、陽卷光廳甲、東脂方明校珠選代址及役玻璃鏟等)4、進度倡安排5、資奇源供航給6、市場寺分析7、財務(wù)忙評價8、風險介分析(親西寶興顧路)9、國民耽經(jīng)濟評秩價10、結(jié)論回(唯一)(四扇)房踏地產(chǎn)酬項目爛評估艙管理1、市彩場研草究(睛基本深面)A、一勤般因善素分使析(存宏觀乓)B、相關(guān)鋸因素分技析(微憂觀)2、財澆務(wù)評簽價(匯技術(shù)涌面)a、傳漲統(tǒng)評四估技桂術(shù)b、現(xiàn)想金流國評估競(價違與時貞間不墾成比呀例)c、財務(wù)慌內(nèi)部收媽益率評業(yè)估(重袍點)①財商務(wù)內(nèi)掌部收興益率②投資減回收期③衡量雪項目盈隱虧的主暑要指標三、房向地產(chǎn)(執(zhí)管理)捆個別問雪題探討(一)割居住房度地產(chǎn)投擺資價值額的疑惑(二鴉)關(guān)鐮于居益住小辛區(qū)環(huán)囑境的環(huán)思索1、空間搶環(huán)境——硬件2、生態(tài)里環(huán)境(IS棗O1句40銷00)生態(tài)剛環(huán)境夸是生脆物群莊落與繪其環(huán)恒境之憤間在印能量緩流動杰和物壞質(zhì)循爛環(huán)過屠程中唉形成宣的一訊個統(tǒng)愈一的脫有機霞整體替。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機物質(zhì)(氧、二氧化碳、水、無機鹽等)有機物質(zhì)(腐殖質(zhì)等)氣候因子(太陽輻射能、溫度、濕度、降水)生產(chǎn)者(綠色植物)消費者(各種動物)分解者(細菌、真菌、食腐動物)智能咳住宅倉小區(qū)丈智能辨化內(nèi)迎容:肥信息惠通信具系統(tǒng)貓、安遣全防迷范系午統(tǒng)、刷建筑絹設(shè)備誰監(jiān)控奏系統(tǒng)林、物站業(yè)管伯理系宣統(tǒng)四迎大部鴿分??钣谢驯九浠镏煤椭笨蛇x饅配置老。3、視岔覺環(huán)禮境4、人烈文環(huán)造境5、交裝通環(huán)蜘境(三繞)房聲型與泥價格系的誤救區(qū)1、房誦型(1)是板妹式還是京點式(2)戶室頂(比)(3)建錫筑面萍積(4)車庫2、價格(四鏈)經(jīng)逃營12申3四、房高地產(chǎn)市緣瑞場營銷光管理(一盤)房彩地產(chǎn)箱市場賠營銷忠分析三個階雄段:宣傳、于溝通階膜段;談判答階段磁;簽約階嶺段。(鉤大定、傍小訂)(二執(zhí))房銀地產(chǎn)涼市場副宣傳年的主烘要手誦段(三丸)房湖地產(chǎn)否定價尤方法辮與策西略1、方法2、策略紙(技巧痛)五、以房地蒜產(chǎn)交杜易與何權(quán)屬問登記擠管理房地產(chǎn)輕價格申變報制度庫、房地案產(chǎn)價格與評估制宗度、房鞠地產(chǎn)價務(wù)格評估雷人員資寨格認證般制度和刻房地產(chǎn)賊權(quán)屬登湊記發(fā)證色制度(蕩另一項熊是土地赴使用權(quán)毀出讓制戚度)。六、幅租售匪比的納實質(zhì)浪與管愈理(一)也租售并鞏存合理士租售悔比價惕的原舒則:愧在住汪房有識效使候用年談限內(nèi)謊的租估金總候支出延大于臂或等弊于同販期售混價的貝總支吐出,產(chǎn)這樣項買房減才比社租房爽合算底。(二刷)聞租售凍比價援推算七、上饞海住宅勒建設(shè)“十五”計劃高的主棋要內(nèi)涉容(一搜)指隙導思嫁想(二)迅總體思月路“一個出某發(fā)點”“兩個目顛標”“三個面拖向”“四個必覺須”(三)烏發(fā)展目該標(四)渾發(fā)展布翅局(1)依續(xù)托交爆通干漿道進訪行住絞宅開傻發(fā);(2)借套助經(jīng)寧濟商臨業(yè)圈徒進
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