房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)市場

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀第二節(jié)房地產(chǎn)市場第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設第四節(jié)房地產(chǎn)市場調查第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀

一、經(jīng)紀與市場經(jīng)濟（一）、經(jīng)紀業(yè)及市場地位1.經(jīng)紀業(yè)是一種把同一商品的買賣雙方連接在一起的中間買賣業(yè)，充當供需中介服務系統(tǒng)，傳播、運用市場信息、勾通買賣，從中獲取服務報酬的一種行業(yè)。2.市場經(jīng)濟需要通過經(jīng)紀人在市場機制下去實現(xiàn)社會資源有效配置的改善和優(yōu)化。3.有助于社會資源的帕雷托改善。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀（二）、經(jīng)紀在市場經(jīng)濟中的作用1.經(jīng)紀業(yè)歷史悠久。2.經(jīng)紀活動是勾通社會經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經(jīng)紀業(yè)是一種中介服務系統(tǒng)。3.經(jīng)紀具有咨詢、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。4.經(jīng)紀活動對市場機制的完善有一定的推動和補充作用。5.經(jīng)紀業(yè)應該有完善的管理制度。統(tǒng)一的注冊登記制度；嚴格的經(jīng)營制度；規(guī)范的監(jiān)管、審查制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展及業(yè)務范圍（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀的三種類型房地產(chǎn)管理部門成立的事務所；社會各部門和事業(yè)單位注冊成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)；個人掛牌或不掛牌的房產(chǎn)中介。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務范圍主要從事房地產(chǎn)售讓與購買中介服務經(jīng)營范圍也可以更大、更廣第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的資質審查與管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀管理1.房管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)進行行業(yè)管理2.對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行資質審查。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試執(zhí)業(yè)制度。（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀中介制度1.中介方的營業(yè)保證金制度。2.經(jīng)紀人資格、培訓制度。3.中介傭金收取制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展1.美國的房地產(chǎn)中介制度法規(guī)：《一般代理法規(guī)》、《契約原則》、《州執(zhí)照法》、《專業(yè)倫理法則》、《不動產(chǎn)執(zhí)照法》等。兩大房產(chǎn)中介組織：美國不動產(chǎn)師協(xié)會和全國不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展2.日本的房地產(chǎn)中介制度以美國為藍本，更詳盡、具體日本房地產(chǎn)經(jīng)紀人稱為宅地建物交易主任者，主要受《不動產(chǎn)交易業(yè)法》、《誠實信用法則》、《執(zhí)業(yè)考試法則》等。日本政府對職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導指導與檢查；執(zhí)業(yè)資格評定；聽證會制度第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀五、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展1.發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國特色的社會一景。2.制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行隨意性大。3.中介結構良莠不齊，入行門檻低。4.信用度低，交易糾紛頻繁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場及其特點1.市場：市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和。2.房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)交換關系和房地產(chǎn)交易活動中的多層次、多方位、多元化的活動與媒介關系的總和。3.房地產(chǎn)市場的特點：地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、增值性等決定房地產(chǎn)市場的特點：第二節(jié)房地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的特點：⑴房地產(chǎn)市場是一個不完全開放的市場①土地稀缺和國家對一級土地市場的壟斷②房地產(chǎn)開發(fā)受國家政策、計劃和城市規(guī)劃影響大③房地產(chǎn)市場受制于一個區(qū)域經(jīng)紀社會發(fā)展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場的特性。第二節(jié)房地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的特點：⑵房地產(chǎn)市場是一個多方位的市場①市場結構模式的多元化，一、二、三級市場等；②流通方式的多元化，無形市場和有形市場（國內市場、涉外市場等）③交換價格的多元化；第二節(jié)房地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的特點：⑶房地產(chǎn)產(chǎn)品的多層次和多流通形式①住宅、店面、寫字樓、別墅、高層住宅和底層住宅的區(qū)別；②出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流通方式③付款方式的多樣性，一次性付款；按揭付款；先租后買；每年付款方式等第二節(jié)房地產(chǎn)市場4.房地產(chǎn)市場的時空矛盾⑴房地產(chǎn)市場的時空矛盾表現(xiàn)在空間上的固定性與時間上的長期性的統(tǒng)一體。⑵房地產(chǎn)交易費資浩大，時間長，涉及面廣，是一項需謹慎對待的交易行為。⑶房地產(chǎn)市場是一個投資性與投機性相結合的市場。⑷房地產(chǎn)交易目前還存在透明化與暗想操作、規(guī)范化與違規(guī)炒作、市場公開化與營私舞弊等諸多矛盾。第二節(jié)房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場的作用與意義（一）作用1.交換功能。2.信息功能。3.激勵功能。4.協(xié)調功能。5.帶動功能。第二節(jié)房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場的作用與意義（二）意義1.深化房地產(chǎn)改革、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎。2.有助于城市房地產(chǎn)資源的有效配置。3.有助于中國社會主義市場經(jīng)紀體系的發(fā)展。4.滿足人民群眾需要，調動人們的工作積極性。第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設一、房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)絡1.信息是事物存在方式、運動狀態(tài)及其對人們產(chǎn)生效用的綜合反映。2.房地產(chǎn)市場信息是指房地產(chǎn)品在市場交易過程中所形成的差異及其相互作用、相互聯(lián)系并產(chǎn)生效用的綜合反映。3.房地產(chǎn)信息內容：房地產(chǎn)市場供求信息；房地產(chǎn)市場行情信息；房地產(chǎn)市場交易信息；房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境信息；房地產(chǎn)市場反饋信息等。第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設4.房地產(chǎn)市場信息→形成信息網(wǎng)絡→房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)5.房地產(chǎn)市場信息搜集⑴.房地產(chǎn)產(chǎn)品需求容量信息的搜集。⑵.房地產(chǎn)價格信息的搜集。⑶.房地產(chǎn)質量信息的搜集。⑷.房地產(chǎn)企業(yè)信息的搜集。⑸.房地產(chǎn)交易信息的搜集。⑹.房地產(chǎn)品價格趨勢變化信息的搜集。第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設二、房地產(chǎn)金融市場建設1.房地產(chǎn)金融市場的含義：是指發(fā)生在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動中，由房地產(chǎn)金融專業(yè)機構通過各種信用方式和工具，辦理和調劑各種存款、貸款、信托、租賃、抵押、保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證劵發(fā)行與貨幣資金交易活動的總和。2.房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵因素第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設二、房地產(chǎn)金融市場建設3.房地產(chǎn)金融市場的作用⑴籌集資金，吸收存款，房地產(chǎn)開發(fā)建設的基礎。⑵為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金支持。⑶為居民購房提供資金支持。⑷疏通、理順資金渠道，加速資金周轉。第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設二、房地產(chǎn)金融市場建設4.房地產(chǎn)金融市場結構⑴住房儲蓄銀行（部分城市試點）⑵專業(yè)銀行下設房地產(chǎn)信貸部⑶房地產(chǎn)開發(fā)財團（將開發(fā)、經(jīng)營、信貸三者有機結合）⑷住宅合作社（民間房地產(chǎn)金融組織）⑸民間資金拆借結構第三澇節(jié)儲房地子產(chǎn)市費場環(huán)聾境建誰設二、殺房地托產(chǎn)金異融市廚場建掩設5.房地產(chǎn)郵金融貸閘款⑴貸繩款對象刃：一般通情況下港，所有職從事經(jīng)執(zhí)營業(yè)務淚、有經(jīng)賢濟收入惠來源的姻經(jīng)濟實垮體都是販貸款對楊象。包呈括各種蟻經(jīng)濟所夫有制的劈燕房地產(chǎn)痕企業(yè)、目及其代宜理結構距和自建憲、自購忘住房的零家庭和偽個人。第三節(jié)宜房地甘產(chǎn)市場構環(huán)境建棍設二、由房地玻產(chǎn)金污融市得場建抽設5.房地嘴產(chǎn)金藍融貸稅款⑴房囑地產(chǎn)開睡發(fā)企業(yè)夕貸款建筑把貸款像（短習期貸膏款）抵押蹈貸款寇（中滴短期仗貸款枕）⑵忘對家接庭和如個人癥購買宰住房貝的貸攀款住房艦按揭祥貸款腳（中組長期寺貸款垃）公積船金貸擾款和軋銀行浙一般監(jiān)商業(yè)語貸款第三節(jié)蝴房地瀉產(chǎn)市場攀環(huán)境建熱設三、房帝地產(chǎn)市葡場稅收袍管理建屈設1.房地鼠產(chǎn)稅確收建筑稅母、房產(chǎn)縱稅、契齡稅、營要業(yè)稅、被所得稅2.房地產(chǎn)趕稅收管搏理⑴妨征收夸管理蠶⑸雅發(fā)票挎管理⑵駐稅務兵登記躲⑹筐稅款坐征收蠟方式⑶納萍稅申報砌⑺約稅收的氣管理形作式⑷緩納稅穿輔導找⑻除建帳姐制度第四節(jié)千房地凡產(chǎn)市場覆調查一、房書地產(chǎn)市粱場調查是對房不地產(chǎn)市屆場供求避變化的捧各種因獵素及動神態(tài)、趨窮勢進行塘的專門蒜調查，剖通過調義查，搜靈集有關翻資料和馬數(shù)據(jù)，賀經(jīng)分析泉研究，茫掌握房補地產(chǎn)市畢場的變蠢化規(guī)律華，了解太消費者暗對房屋何面積、錘質量、嫁價格等慮的意見釀，以及違對各種浪結構房鉗地產(chǎn)房繩屋的需稱求量和死銷售趨策勢有一訪個比較爹清晰的過了解。第四節(jié)鐵房地輕產(chǎn)市場醒調查與虧預測二、房醉地產(chǎn)調眾查的內姑容（一）粗市場環(huán)線境調查1.國家的陽政策、貼經(jīng)濟、墳稅收、嘩利率背找景2.相關城標市法規(guī)栽、規(guī)劃效、條例車的研究3.城市守國民格生產(chǎn)格總值峽、人槳均收吩入水唇平等4.城市阻人口承及其憶增長稀趨勢5.城市消忽費結構疊和消費皆水平6.風俗問習慣側、觀之念及交家庭投儲蓄肢狀況第四節(jié)比房地溉產(chǎn)市場蠢調查二、廉房地沉產(chǎn)調敵查的門內容（二）南消費者飾的調查1.消費尺者購千買能氣力調晴查2.消費者歐對房型夕及地段御的偏好3.對潛在碌消費者旺心理的涂傾向調侮查4.消費豬者的輝經(jīng)濟反來源晚和支音付方完式調粉查5.消費掏者購巴房風仁險調遮查第四節(jié)君房地判產(chǎn)市場誼調查二、低房地池產(chǎn)調獨查的彈內容（三）資房地產(chǎn)戰(zhàn)市場情小況調查1.對城市起商品房瘦總需求梢量和飽熟和量的呈調查2.房屋銷不售趨勢去調查3.房地產(chǎn)祥營銷方民式和技壞巧調查4.房地產(chǎn)挺信息傳鮮播方式稱與傳播矩渠道調監(jiān)查5.房地產(chǎn)片競爭水悲平調查第四節(jié)您房地比產(chǎn)市場干調查二、房困地產(chǎn)調命查的內纖容（四吊）房寶地產(chǎn)東價格巨情況市調查1.影響房角地產(chǎn)價龜格變化芹的因素2.房地產(chǎn)哈市場供或需變化添的因素3.商品們房需肺求彈聞性的匹大小4.不同援價格嗚政策善對商旅品房開銷售前的影戴響第四今節(jié)璃房地泥產(chǎn)市替場調脾查二、房轟地產(chǎn)調農查的內粥容（五椒）房減地產(chǎn)乘競爭績情況件調查1.競爭對增手的房距型結構矩調查2.競爭對夏手的房苗價制定埋和廣告靈策略3.競爭對擇手的銷邊售渠道主和銷售握情況調商查4.對潛在詠競爭對殲手情況砌的分析層與估計5.對競蓋爭對那手房表地產(chǎn)鍛開發(fā)獵成本煩的調繩查6.對競爭憂對手房辨產(chǎn)開發(fā)屆量的調許查第四穩(wěn)節(jié)柴房地饑產(chǎn)市捎場調假查三、房勞地產(chǎn)市糾場調查品程序1.確定調錦查的題弊目和主叛題2.確定單調查葵資料卸的來芝源3.設計調弟查方案覽和選擇照調查方欄法4.一手凍數(shù)據(jù)梨和二系手數(shù)諸據(jù)的戚收集箏渠道5.信息睬搜集6.信息絡處理7.完成織調查擔報告第四堆節(jié)故房地擺產(chǎn)市盞場調跡查四、萄搜集形資料李的方才法1.觀察植法；2.實地胃調查堪法；3.實驗弦法；4.問卷或賴調查表灶法；5.跟蹤尤法；6.網(wǎng)上聰搜集逼法7.相關機羞構咨詢香法；第四節(jié)是房地勾產(chǎn)市場社調查五、編碑寫調查太報告1.寫作原鈔則⑴澆突出螺調查拉重點⑵水文字痰精練東，扼寺要，干簡短文易懂⑶結到構合理你、嚴謹2.調查冬報告乞的結兆構⑴鋒調查接目的留和調飄查范喬圍⑵調非查方法⑶你調查例結果⑷調虧查建議惠、結論⑸必忠要的附例件第四疊節(jié)扎房地爺產(chǎn)市既場調塔查六、當柔前房地島產(chǎn)市場孫存在問亮題1.土地渴批租比比例塑失衡2.土地價仆格確定作的依據(jù)叫不盡合剃