房地產設計管控思路

集團地產設計管理與業(yè)務交流一、設計管理的范疇與定義1.1設計管理的范疇：設計管理是貫穿于房地產開發(fā)始末的，針對設計成果的，兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產開發(fā)的全過程。內容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設計到施工圖設計，從施工現場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術支持。

房地產開發(fā)中的設計管理作為房地產開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標桿地產企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產品制造過程中實施的涉及設計內容的管理。設計管理中的任務管理作為業(yè)主方的設計人員，區(qū)別于所聘請的設計顧問單位（設計院）中設計人員最大的一點是：前者是任務的制定者，而后者是任務的執(zhí)行者。1.3設計管理的目標：品質保證、進度控制、成本控制一、設計管理的范疇與定義設計管理不僅僅是管“設計院”！1.2.1設計管理中的任務管理好的設計管理并不是只是針對設計，而是要跳出設計來談設計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務的編制才能有的放矢。1.2.2設計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風險原則c.磨合原則d.技術優(yōu)先原則1.2.3設計管理中的進度管理設計成果的完成時間直接影響房地產開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理?？傮w設計計劃的編制應該是在保證各個專業(yè)設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節(jié)點。務求詳盡，可操作性。一、設計管理的范疇與定義房地產企業(yè)的設計管理部門是把客戶對產品的需求轉化成設計的語言，對設計托單位提出設計思路和設計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設計管理的范疇與定義一、設計管理的范疇與定義設計公司、設計院地產公司設計部門房地產開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設計任務書參與投資評審獲取土地，提出設計任務書概念規(guī)劃方案設計參與產品定位與策劃建筑方案深化設計負責設計管理擴初設計負責設計管理施工圖設計負責設計管理施工階段工地配合施工現場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設計管理方面的區(qū)別作為服務方出現作為業(yè)主方（甲方）出現按照甲方的意圖做設計做產品直線操作（技術條線）多線操作注重專業(yè)度強調的是資源整合能力質量、進度、成本的平衡意識較弱強調質量、進度、成本的平衡1.4設計公司和地產公司設計部門的區(qū)別職能型設計管理模式：主要特征是設立專職的產品設計管理部門，管理產品設計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經理對產品設計成果負責2.1職能型管控二、企業(yè)現階段宜采取的設計管理模式2.2矩陣型管控在這種組織結構中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領導,即不僅受職能部門領導的指揮,還要受一個或多個項目經理的指揮和領導。矩陣型設計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經理牽頭負責的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關技術人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領導。二、企業(yè)現階段宜采取的設計管理模式建議：在集團現有的人員編成、組織情況及項目實施基礎下，建議在今后1－2年內采取矩陣型設計管理模式進行設計團隊管理，以滿足現有項目的實際設計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現階段宜采取的設計管理模式三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系規(guī)范化設計管理體系能夠提高企業(yè)內部的設計管理業(yè)務水平,規(guī)范設計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義負責設計產品研發(fā)，產品線的細分研究，項目投資拓展的規(guī)劃技術可行性分析；進行項目設計管理，保證設計質量、進度、成本目標的實現(總體規(guī)劃、建筑設計、結構、水電、景觀、室內設計)，對材料設備選型定板；配合成本管理中心建立設計成本基準體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產品綜合性價比。組織并參與主要材料、設備的調研,與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應商評價)設計管理職責三.2體系建立的組成要素與核心內容三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系3.2.2其它部門在設計管理過程中的職責成本管理部門按要求及時向規(guī)劃設計部提交各設計階段所需成本目標；隨著圖紙的不斷深化，調整成本及控制目標；負責組織方案設計招標中的各項工作市場營銷部門按要求及時向規(guī)劃設計部提交各設計階段所需資料條件；負責對各階段設計成果地產公司內部技術評審提供市場評價建議；負責制定各階段設計任務書中的市場定位部分的內容前期開發(fā)部門按要求及時向規(guī)劃設計部提交各設計階段所需資料條件；負責與政府部門就各階段設計中間過程成果的技術溝通及完成各政府相關部門的申報審批工作三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系設計產品研發(fā)新項目規(guī)劃分析概念設計方案設計擴初設計施工圖設計投資

開發(fā)營銷成本工程物業(yè)主線流程協作部門主責部門規(guī)劃設計部3.2.2組織與架構優(yōu)化三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系設計總監(jiān)（兼）部門經理部門副經理專業(yè)組項目組（建筑師）項目組2項目組1項目組N產品研發(fā)組1結構組設備組景觀設計組室內組材料組產品研發(fā)組2檔案、部門秘書項目組設計經理制重點“前期方案+項目設計管理”專業(yè)組主管負責制技術支撐平臺重點“技術支持+質量控制”三.2體系建立的組成要素與核心內容3.2.2組織與架構優(yōu)化三.2體系建立的組成要素與核心內容3.3設計流程的細分三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系一級流程:

項目投資決策論證管理階段流程(土地拓展）項目設計管理階段流程項目工程管理階段流程項目銷售管理階段流程項目入伙管理階段流程

項目后評估管理流程二級流程:

設計管理流程設計單位選擇管理流程設計合同及付款管理流程材料設備選型/定板/驗板管理流程設計變更管理流程設計流程框架－1三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系設計費用預算計劃編制細則設計合同編制工作細則設計任務書編制工作細則設計、咨詢單位選擇及信息管理細則施工現場設計配合工作細則設計關鍵點控制工作細則設計變更管理細則業(yè)務三級流程：流程圖表化－－模板化－－程序化三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系設計流程框架－2

設計工作在論證、定位策劃、設計實施和施工階段，按不同的設計內容、對象和參與部門及深度要求劃分為概念設計、方案設計、施工圖設計、景觀設計、裝修設計和設計變更來進行管理。

為加快項目設計進度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設計和裝修設計工作前置，使設計周期縮短30%以上。三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系設計管理關鍵點的控制設計管理中設計任務書、設計評審和變更控制是管理的關鍵環(huán)節(jié)，設計管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系設計呆過程初各橫恰向關需系的幻玉控制三.建立承精細偷化市失場需商求下態(tài)的規(guī)踩范化肅設計揚管理扮體系成本墨的全柿過程業(yè)參與涉從禍房地煌產開軟發(fā)價榨值鏈晃（VA驕C）模蛾型可浪以看錯出，溫成本研管理扇基本貞貫穿泛了項愛目開悠發(fā)的竿整個訓過程襪。成稠本管鎖理部稅門的竹提前悲介入零不僅遍可以恭對項潤目盡娛快熟鴉悉，歷還有微利于肥整個哀項目銹成本抓的控物制，央特別唱是隨排著行圍業(yè)競御爭程鑒度的艙加劇躍，在勸利潤杏率差旗不多蜘的情據況下追，這螺點尤炎為重江要。加強設攜計階段浮成本管索理的方窯法：1)項目趟拓展支階段下（土州地獲搶取前遞）：成本管爛理部門謙在拓展山階段根勾據成本文數據庫晚及設計液部門提謎供的概腐念設計秩草案等物進行項恢目成本落估算工穩(wěn)作；2)項目間定位午階段逃（土嘉地獲沙取后猜）：成本日管理沈部門鑼根據粘營銷英部門樓提供渠的產業(yè)品建確議書溉，設拖計部壓門提賤供的稀概念呆設計科方案由，相覆關規(guī)驅劃指左標和淺產品減建造勒標準缸等進旗行項搜目成咳本測兄算工倍作；3)方案化階段達：成本管車理部門廈根據方迎案設計遺成果進埋行項目圓成本匡探算工作較；4)擴初階跑段：成本兔管理落部門邪在擴獅初階燭段編壟制建扶安成安本概陪算，纏同時煎組織地相關疼部門首編制野項目乏正式此的目齒標成說本（包括微工程部末門編制萄工程管段理費、腔監(jiān)理費舟測算，夸拓展及攀報批報電建部門牧編制土蛋地費用壓和報批解報建費嗎用測算刑，營銷擋部門編飾制營銷嫌費用測糕算，財臂務部門郵編制管蕩理及財狀務費用浪測算等牌，具體學可根據淺成本科踩目表進糟行細分葛），最渴終形成喊項目正皂式目標讓成本，獸并報公踢司領導依審批。項目正箭式目標妖成本經肌審批后臥，分解叫到各個羽部門（局或者相舅關崗位線）等；龍通過責偏任成本梁來進行舒追溯。終通過項梁目正式智的目標競成本指費導項目脈進行施演工圖的浩限額設范計，并岸以此指綿導招標仗、施工屋、采購攻等業(yè)務獨活動中講的成本盤費用使晨用與管泉理。項目正典式目標厘成本一躲經確定曠，不允茫許隨便乞修改；義在工程另實施過浪程中，磨每月通專過項目遷動態(tài)成尋本來進乒行管理株；如遇畏項目定勺位改變議，原材裝料價格賣上漲等難特殊情戀況可經叮領導審哄批后進被行修正乒通過。設計浸過程嶺中，秧成本鑒管理頃的全族過程狡參與三.建立精頌細化市犬場需求何下的規(guī)包范化設和計管理易體系3.輩5計劃市管理設計周澤期基準目的：理順灣各項適工作莊的銜洗接關詞系，諷明確朱里程喘碑點抓和責姿任歸伏屬，狂保障放開發(fā)周抗期基沙準的內有效塊實施與，實噴現快俘速滾祥動的雪地產誦開發(fā)援模式電。三.建立餅精細奪化市艷場需訓求下稍的規(guī)拘范化排設計外管理悔體系地產沒項目味設計星周期做參考擋基準橡值簡歷圖三.建立臟精細廟化市清場需燈求下摸的規(guī)記范化魄設計駐管理倍體系三.建立精露細化市佩場需求互下的規(guī)仗范化設地計管理搏體系設計管莊理效率暴指標（氏擬定）設計管搶理效率賽提升的敗關鍵點凱：三.建立炒精細蕩化市患場需舍求下社的規(guī)趁范化乏設計距管理叨體系3.6項目技總體無計劃者下設賓計計候劃的逗分級課控制三.建立精推細化市緩場需求蛙下的規(guī)存范化設衣計管理處體系縮短計深劃督查春期，在福重要節(jié)炸點提前發(fā)核對督蛇促;通過棄項目衛(wèi)組周芒例會清檢查得周工很作計摸劃，辨部門旗例會宗檢查痰月計啊劃－巧－檢周查與戰(zhàn)調整;跨部門社項目協蟻調會協成調解決舞項目計俯劃實施消中的不滲定因素虛和困難君等，同材時檢查和致修訂二扎級計劃鼠和一級噸計劃;項目特決點和當摟地報批提流程、劇內容、袋標準是客影響設突計計劃澆的主要事因素和陣積累。公司客糞觀制訂今一級計柿劃；設計部卻制定項駐目設計刺計劃；部門經駐理與各域項目設愿計經理暫分解計穿劃；各項帳目設鎮(zhèn)計經鋪理與御組員服再分賢解計撕劃－糾－組嬸員工乖作量祖確定熄、討比論工晴作說量的劉缺失各級康計劃幸的制比定方析式－池－公鞠司運尊營部襯門負雖責組鄙織監(jiān)控眉辦法三.建立這精細切化市矩場需寸求下捎的規(guī)愈范化厘設計旦管理帆體系設計部慨年度KP狂I(關鍵蜻業(yè)績贈指標極及年胖度計減劃)考核健評價設計部夕門月份姜績效計撤劃/考核評貨價各人月必度計劃燙考核評妖價項目緊齊張時，烘周計劃魔考核評暫價設計物巡檢右制度去－－稻檢察蠶表設計部貓年度KPI綿(關鍵奔業(yè)績拴指標年及年耗度計龍劃)考核鉤評價知表設計部掏月績效濾考核評鎮(zhèn)價表員工月銜績效考禍評表考核揮制度輪與風顛險防蛋范－天－制目定考頓核梯魯度三.建立精驕細化市隊場需求寧下的規(guī)予范化設尺計管理甲體系合理薪脂酬體系人才膛梯隊萬建設員工素蛙質審核憲與培養(yǎng)搜提升計辛劃團隊激挪情與凝榜聚力四、冊專業(yè)刮團隊殼建設擺與能催力提耽升最終淚的改廁進方丟向：1、設計勒管理五流程集團到遭目前為認止沒有傍設計管跡理團隊愚，要走頑向上水活平上規(guī)忙模的開鐵發(fā)業(yè)態(tài)淡，必須高編度重視切設計管查理隊伍機建設，惡形成系嗎統(tǒng)化的側設計管肚理流程搬體系，將設鍛計管洪理按奏階段系和對胞象劃當分為磨概念濟設計次管理農流程相、方云案設洽計管舊理流辦程、太施工眠圖設析計管靠理流弄程、駛景觀繳設計失管理菊流程柜、精哥裝修征設計垃管理槽流程沫和設薄計變衰更管胖理流斤程，洪使設慮計過吃程更睛清晰賴、職亞責更跪明確鹽、管湖理更互精細球化。明確蒜各個見設計襪流程除的邏勺輯關類系，吃明確騙職責貍，在銹制度救上保暫證各服專業(yè)臉之間乓的配怎合，貼加快喂設計手進度。2、設計任聾務書編蟲制設計各于階段，增最終達攜到形成寧比較明而確的輸塵入、輸潛出成果瓦標準；設計過徐程中成堡本部門月介入的饞深度不初夠，做痕到及時偶提供成每本限額書指標，弊使成本萄跟設計澇緊密掛棗鉤，在咽確定限花額設計贏指標頂時，成送本與設搖計應反冠復溝通宰，達成副一致懶；建立豆設計瞧任務橋評審漢機制設，為妻設計侮各個橡階段螞制定攔設計漁任務朱書的習標準局模板旋，使訂設計同成果捆滿足塘公司甜的要鋪求；明細丘化設詢計任惹務書險，明農確各圍個專認業(yè)任麗務書秒的內枕容和霉深度喝。設爭計任俱務書閱由設嫂計部松門組案織相橋關專拼業(yè)編慚制后被，經膛正式笛的集佳中評腹審和拘修改余完善糧，作端為設旬計的纖要求摸和成稅果的烈主要陪檢驗始標準估發(fā)放做設計友單位找