房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性四

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)可行性分析概論房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內(nèi)容三、可行性研究的工作程序一、房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據(jù)

2）作為資金籌措的依據(jù)

3）作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的論據(jù)

4）作為有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

5）作為項(xiàng)目審批、申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)

二、可行性研究的內(nèi)容(實(shí)際案例鏈接)1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論

項(xiàng)目籌劃三、可行性研究的工作程序市場(chǎng)調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案方案評(píng)價(jià)編制研究報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析二、市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)等

微觀因素：地段位置與技術(shù)因素基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施鄰里影響規(guī)劃控制

二、市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容(實(shí)際案例鏈接)房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查開(kāi)發(fā)場(chǎng)地調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查123

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查123

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)1234、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品1234

房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查123456

2、房地產(chǎn)不同營(yíng)銷(xiāo)階段的調(diào)查內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段的市場(chǎng)調(diào)查：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目交通狀況調(diào)查項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查商務(wù)圈和商圈調(diào)查區(qū)域基本信息調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣階段的市場(chǎng)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售信息調(diào)查客戶需求和接觸媒體習(xí)慣調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的市場(chǎng)調(diào)查：市場(chǎng)推廣調(diào)查和測(cè)評(píng)成交客戶問(wèn)卷調(diào)查銷(xiāo)售難點(diǎn)調(diào)查房地產(chǎn)售后階段的市場(chǎng)調(diào)查

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成1、為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)2、作為研究工程造價(jià)合理性的手段3、作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件4、作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用土地費(fèi)用二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)其他代收費(fèi)用固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)表格P483-6實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用清單面積法：P=CQ其它方法等等第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、投資基礎(chǔ)知識(shí)二、投資回收期三、凈現(xiàn)值四、內(nèi)部收益率五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表一、投資基礎(chǔ)知識(shí)1、資金的時(shí)間價(jià)值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計(jì)500500500不同方案的優(yōu)劣比較單位：萬(wàn)元

通貨膨脹承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資金增值機(jī)會(huì)成本2、資金在的時(shí)間鏈價(jià)值換拘算將現(xiàn)序值轉(zhuǎn)奶換為艦將來(lái)勿值：F=忙P（1+唯I）n將將例來(lái)值當(dāng)轉(zhuǎn)換厲為現(xiàn)拌值：P=鍵F/（1+I）nN為計(jì)籃息周芹期例1：某房酸地產(chǎn)開(kāi)肚發(fā)商向眉銀行貸亦款10盤(pán)0萬(wàn)元，描貸款年零利率為8%，貸變款期吹限為3年，帥到期樓后一竹次償掌還本宰息。援則到董期后勻應(yīng)償傳還的退本息嗓是多所少？例2：年利萌率為8%，3年后50讓0萬(wàn)元蜻的一撲筆收螺入，廉在目漂前來(lái)朗講相牙當(dāng)于鐮多少斧？3、現(xiàn)集金流均量分泰析現(xiàn)金浸流量協(xié)：一嗽個(gè)項(xiàng)生目在可某一陸特定霉時(shí)期酒內(nèi)收津入或斜支出振的資喇金數(shù)域額?，F(xiàn)金俯流入懷量、列現(xiàn)金品流入溝量、房誠(chéng)凈現(xiàn)會(huì)金流頸量現(xiàn)金流齒量圖：婆（尤現(xiàn)金流霉量表）5000123N-峰1N7575757575二、投嗓資回收趙期項(xiàng)目屈的凈江收益移額用比于抵旁償全析部投酷資所仆需要念的時(shí)掉間1、靜鞋態(tài)投險(xiǎn)資回驕?zhǔn)掌跔t：不圖考慮養(yǎng)時(shí)間祖因素拆影響2、動(dòng)態(tài)盾投資回曾收期：動(dòng)態(tài)喊投資鹿回收建期還竹需要呈與基失準(zhǔn)回程收期硬相比穿較三、財(cái)院務(wù)凈現(xiàn)裝值1、凈越現(xiàn)值FN法PV：是指杠按投資抱者可接受憑的最混低收耕益率，將削項(xiàng)目縮慧各期喪的凈呢現(xiàn)金壩流量票折算茫到項(xiàng)目起割始點(diǎn)時(shí)趁的現(xiàn)值赴之和。2、項(xiàng)目甲的經(jīng)濟(jì)偶可行性盞：FN敬PV烤》=藥03、例跪：某作投資駁項(xiàng)目鐘的現(xiàn)難金流楚量如罷表（頸單位氏：萬(wàn)鄙元）鎖，假粘設(shè)基仗準(zhǔn)收堤益率揚(yáng)為10腿%，試赴計(jì)算偉該項(xiàng)慨目的涂?jī)衄F(xiàn)慕金流染量和君凈現(xiàn)菌值，焦并判播斷該齡項(xiàng)目貓是否轉(zhuǎn)可行懲。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、嚇內(nèi)部笑收益閑率1、內(nèi)紅部收最益率歷：是蓮指使你項(xiàng)目派各期袋的凈樂(lè)現(xiàn)金稱流量辮的現(xiàn)縫值之歷各等扒于零董時(shí)的端折現(xiàn)襪率。2、計(jì)算并過(guò)程：趟試錯(cuò)法3、項(xiàng)目渴經(jīng)濟(jì)可晶行性的李判斷：萬(wàn)內(nèi)部收間益率》=基準(zhǔn)菌收益門(mén)率根據(jù)上旺例數(shù)據(jù)蓋：求取童其內(nèi)部脆收益率4、內(nèi)部停收益率廈法與凈窯現(xiàn)值法描的主要滴區(qū)別第五節(jié)憲房表地產(chǎn)開(kāi)糧發(fā)投資而風(fēng)險(xiǎn)分床析一、投傳資的主受要風(fēng)險(xiǎn)圍因素二、風(fēng)淹險(xiǎn)分析參的方法一、僵投資艇的主碎要風(fēng)飲險(xiǎn)因版素市場(chǎng)鴉風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)匆險(xiǎn)利率頂風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)彎險(xiǎn)其它風(fēng)耳險(xiǎn)作業(yè)給定一拍個(gè)實(shí)際彩的房地席產(chǎn)調(diào)研挪報(bào)告給定攏一個(gè)駝實(shí)際槽房地翻產(chǎn)項(xiàng)性目可灰行性拌研究晶報(bào)告要求茶整理鉗報(bào)告蛾的框聞架結(jié)作構(gòu)寫(xiě)屢出報(bào)蝴告的姿目錄巨，分誦析報(bào)利告的纏重點(diǎn)混內(nèi)容五所在板。（仍分組裳進(jìn)行涉，每耐組的忠案例口均不碎同）二、風(fēng)放險(xiǎn)分析哪的方法1、敏感任性分獅析：分析和甚預(yù)測(cè)發(fā)株